X年物业管理行业发展报告

2013年物业管理

行业发展报告目录第一部分、行业发展基本情况第二部分、行业发展的六大变化第三部分、制约行业发展的主要问题第四部分、行业发展方向第一部分

行业发展基本情况一、政策法规日臻完备法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和相关法律；最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》；行政法规层面上，有《物业管理条例》；行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。一、政策法规日臻完备二、管理规模不断拓展

到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。二、管理规模不断拓展三、企业数量较快增长

据不完全统计，物业服务企业约为71000余家，较2008年经济普查公布的58406家增长了约23%。三、企业数量较快增长各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。广东、江苏、山东位居前三。三、企业数量较快增长

全国一级资质物业服务企业数量1168家。广东、北京、江苏位居前三，分别占19%、10.4%、8.5%。四、从业队伍加速速扩大据不完全统计计，物业管理理从业人员数数量约为612.3万人人，较2008年经济普普查公布的250.12万人增长了了约145%。四、从业队伍加速速扩大2007年年国家开始全全国物业管理理师职业资格格考试，截止止到2012年底，，全国共有43919人获得物物业管理师资资格。占全国国612.3万从业人员员的0.7%。第二部分行行业发展的的六大变化行业发展的六六大变化从物业管理业业态的拓展看看，由以以住住宅宅为为主主，，向向写写字字楼楼、、商商业业物物业业、、工工业业厂厂房房、、步步行行街街、、街街道道等等各各类类城城市市综综合合体体的的进进入入，，展展现现出出物物业业管管理理覆覆盖盖的的巨巨大大潜潜能能。。行业业发发展展的的六六大大变变化化从物物业业管管理理的的开开放放看看，在在清清洁洁、、绿绿化化、、秩秩序序维维护护、、设设施施设设备备维维护护等等四四项项基基本本服服务务基基础础上上，，纵纵向向延延伸伸至至房房地地产产开开发发前前期期的的规规划划、、设设计计、、设设施施设设备备选选用用顾顾问问等等整整个个链链条条，，横横向向涵涵盖盖消消费费者者居居家家养养老老、、家家政政服服务务、、房房屋屋租租赁赁、、电电子子商商务务等等各各类类个个性性化化需需求求，，不不断断挖挖掘掘出出物物业业服服务务产产品品的的附附加加值值和和边边际际效效益益，，体体现现出出物物业业管管理理丰丰富富的的商商业业价价值值。。行业发展展的六大大变化从物业管管理对相相关产业业的带动动看，物业管管理产业业链的拓拓展带动动了装饰饰维修、、电子商商务、物物流配送送、文化化健身、、居家养养老等众众多相关关产业的的发展，，发挥出出对扩大大内需、、拉动经经济增长长的积极极作用。行业发展展的六大大变化从物业管管理在社社会管理理的作为为看，其在奥奥运、世世博、汶汶川地震震、新疆疆抗暴、、冰雪灾灾害等作作用的发发挥，证证明了物物业服务务队伍已已经成为为社会建建设的生生力军，，是重大大活动和和抢险救救灾中的的一支可可以动用用的有生生力量。。行业发展展的六大大变化从物业管管理经营营模式的的转变看看，通过尝尝试改变变劳动密密集型和和简单服服务提供供者的现现状，向向依托现现代科学学技术、、现代信信息技术术、现代代企业经经营管理理方式的的转变，，正在成成就一批批走规模模化、集集约化、、专业化化经营的的技术密密集型、、服务创创新型现现代物业业服务商商，由此此改变着着传统的的物业服服务运作作模式。。行业发展的的六大变化化从物业管理理在城市管管理的地位位看，物业管理理对公共秩秩序的维护护、社区管管理的参与与，社会责责任的担当当，都使其其成为城市市管理不可可或缺的组组成部分。。行业发展的的六大变化化物业管理的的全面推进进和广泛覆覆盖，提高高了城市管管理水平，，改善了人人居和工作作环境，对对增加收入入、扩大消消费、促进进经济增长长发挥了重重要作用，，为全面建建设小康社社会和构建建社会主义义和谐社会会做出了积积极贡献。。行业发展的的六大变化化行业上积极极贯彻政府府工作报告告提出的大大力发展物物业服务业业，在稳定定在管项目目、扩大物物业管理的的覆盖面、、创造就业业机会、努努力维护社社区稳定的的基础上充充分利用物物业服务掌掌握巨大客客户资源，，管理庞大大不动产的的优势，开开始以一业业为主、多多种经营，，大力挖掘掘和充分调调动业主的的各类服务务型需求。。在对扩大大内需、拉拉动经济增增长发挥积积极作用的的同时，行行业的经济济效益、社社会认知度度、业主满满意度都得得到了不同同程度的提提高。行业发展展的六大大变化政策法规规的频频频出台，，促进了了行业的的规范发发展，从从浙江省省人民政政府办公公厅关于于加快发发展现代代物业服服务业若若干意见见的发布布，及相相关扶持持政策出出台，到到北京、、上海、、天津、、重庆、、四川、、山东、、湖南、、安徽、、江西、、辽宁、、广西等等省市地地方性法法规和规规范性文文件的印印发及工工作会议议的召开开，到江江苏省物物业管理理条例的的修订颁颁发，各各地政策策法规的的出台和和工作推推进，极极大的振振奋了行行业士气气，对培培育市场场规范服服务、引引导行业业有序健健康发展展，都起起到了积积极的作作用。行业发展的六六大变化部分在管项目目管理费的上上调，推动了了质价相符价价格机制由点点到面的突破破。上海住房房保障和房屋屋管理局、市市物价局制发发了《关于调调整公有住宅宅售后物业管管理费收费标标准的通知》》，江苏条例例明确提出价价格主管部门门应当每三年年对物业管理理等级标准及及相应的基准准指导价与浮浮动辅助适当当予以调整，，成都公布了了每月每平方方米从3毛钱钱到4毛钱不不等的五级价价格收费信息息，供项目定定价参考。行业发展的六六大变化延伸服务的开开展带动了行行业向现代服服务业的转型型升级，一大大批品牌企业业在做好物业业管理基础服服务的同时，，充分利用各各种资源，挖挖掘边际效益益，通过延伸伸产业链、创创新服务内容容、拓展业务务范围、创造造商业价值，，在为业主提提供生活便利利，企业也在在转型升级中中获得了可观观的经济效益益。行业发展的六六大变化商业模式的创创新成就了一一批逐步做大大做强的品牌牌企业，一批批品牌企业在在商业模式的的创新，互联联网技术的应应用，延伸服服务的拓展，，产业附加值值的获取等方方面，做了很很多有意的探探索，收获了了很多经济效效益和社会效效益。万科物物业在坚守专专业品质的同同时，通过云云生活、社区区一卡通、安安防与停车管管理、设施设设备远程管理理、移动app智慧之家家五大科技的的运用，正在在向生活管家家升级。绿城城物业正逐步步事先服务内内容向提供全全方面生活服服务，服务模模式向咨询、、全委、代管管的方式转型型。长城物业业实现了成本本降低和品质质的提高，通通过涵盖社区区商务、公寓寓短租等领域域的1+N多多角化战略，，实现了物业业生态圈的延延伸。行业发展的六六大变化网络技技术的的运用用带来来了物物业管管理整整体水水平的的提高高。上上海住住房保保障局局和房房屋管管理局局建立立了基基于CTI技术术支撑撑，覆覆盖全全市的的962121呼叫叫平台台，集集中了了受理理、派派单、、处置置、回回访、、督办办、统统计分分析六六大功功能，，起到到了快快捷计计算的的功能能。深深圳主主管部部门开开发推推行的的电子子投票票系统统，基基本解解决了了业主主大会会表决决难的的问题题。彩彩生活活总部部依赖赖云管管理平平台，，对分分布在在50多个个城市市、建建筑面面积达达8000万平平方米米的700多个个住宅宅小区区项目目从安安全、、清洁洁、设设备故故障维维修、、关键键岗位位、业业主投投诉等等方面面的远远程监监控和和直接接监控控，提提升了了管理理和经经营绩绩效。。第三部部分制制约行行业发发展的的主要要问题题一、成成本急急剧上上涨以广州州为例例，2010到到2013年三三年中中，职职工最最低工工资标标准和和社保保福利利的政政策性性刚性性调升升接近近50%，，物业业服务务企业业经营营风险险日益益加剧剧，由由此也也引发发降低低服务务标准准和弃弃管小小区等等一系系列社社会问问题。。二、价价格调调整机机制缺缺失哈尔滨滨市一一些老老旧住住宅区区至今今实行行十多多年前前制定定的三三毛钱钱一平平方米米的收收费标标准，，珠海海市多多层住住宅物物业管管理费费收取取价值值三毛毛五到到五毛毛五每每平方方米的的价格格十年年没有有调整整。北北京保保洁员员的月月工资资已经经由当当年460元上上调至至2500元，，物业业服务务收费费和成成本已已严重重倒挂挂。三、从业业队伍人人才匮乏乏管理规模模的扩大大和业主主要求的的提高，，使得行行业对懂懂经济、、会经营营、善管管理、知知晓法律律、具有有开拓创创新精神神的复合合型人才才激增，，人才匮匮乏已成成为物业业管理的的突出问问题。目目前取得得物业管管理师资资格的4万多人人，仅占占全国从从业人员员的0.7%，，每家物物业服务务企业只只有平均均0.6个物业业管理师师，远远远无法满满足需要要。四、部分分企业生生存状况况堪忧刚性成本本的急剧剧上涨，，税负居居高不下下，导致致相当数数量的物物业服务务企业陷陷入生存存困境，，深圳被被调查的的293家企业业有接近近40%处于亏亏损状态态，收不不抵资，，引发对对部分项项目的弃弃管。五、服务务理念有有待端正正服务质量量和管理理水平一一直是影影响行业业公信力力的主要要瓶颈，，不尊重重业主权权利，不不按合同同约定提提供服务务，多收收费少服服务以及及收费不不透明、、甚至乱乱收费等等问题，，在行业业不同程程度存在在。六、行业业责任边边界不清清物业管理理涉及政政府部门门、建设设单位、、业主、、物业服服务企业业等多方方主体，，权利义义务关系系十分复复杂，责责任交织织，边界界模糊，，成为矛矛盾和纠纠纷的多多发地，，建设单单位遗留留的质量量缺陷，，车位不不足造成成的停车车难，业业主私搭搭乱建等等产生的的矛盾，，致使物物业管理理行业代代人受过过的现象象较为普普遍，还还有部分分省市至至今无法法落实十十年前颁颁发的物物业管理理条例关关于有些些单位应应当向最最终用户户收取有有关费用用的规定定，导致致差额部部分由物物业管理理公司来来承担。。七、业主大大会制度实实施难由于业主大大会召开程程序复杂，，协调成本本较高，业业主参与积积极性不足足，主导部部门监督指指导乏力，，以及部分分物业管理理企业不主主动配合，，致使业主主大会推进进总体缓慢慢，北京市市业主大会会成立比例例仅为25.94%，有效运运行的更低低。此外对对业主和业业主委员会会行为缺乏乏制约机制制，部分业业主权利义义务对等及及守约意识识较为薄弱弱。八、地域发发展不平衡衡根据本次报报告撰写前前所做的不不完全统计计，目前东东中西部和和东北地区区物业管理理面积的占占比分别是是51%、、19%、、22%、、8%，从从业人员占占比分别是是48%、、19%、、25%、、8%，物物业服务企企业数量的的占比46%、22%、23%、9%，通过物物业管理师师资格考试试的总人数数中，北京京、上海、、广东占比比分别是12%、12%、14%，中中小城市物物业管理推推进缓慢，，不能适应应城镇化发发展的趋势势。制约行业发发展的主要要问题小结：上述分析表表明，尽管管行业呈现现快速发展展的局面，，但却面临临重重困难难和问题，，希望多家家物业服务务企业和600多万万从业人员员，为了群群众安居乐乐业和社会会和谐，始始终在困境境中默默坚坚守，顽强强支持，体体现忍辱负负重、勇往往直前、团团结奋进、、开拓创新新、无私奉奉献的行业业精神。必必须继续发发扬拼搏精精神，下决决心、下气气力妥善解解决以上问问题。第四部分行行业发发展方向行业发展方方向党的十八大大提出全面面建成小康康社会的新新目标，为为行业发展展展现了更更广阔的发发展空间，，国务院下下发的服务务业十二五五规划，针针对物业管管理的内容容涵盖了下下面内容：进一步明确确物业管理理行业的责责任边界，，健全符合合行业特征征和市场规规律的价格格机制，规规范物业管管理行业的的市场秩序序。建立和完善善旧住宅区区推行物业业管理的长长效机制，，探索建立立物业管理理的保障机机制。鼓励物业服服务企业开开展多种经经营，积极极开展以物物业保值增增值为核心心的资产管管理。继续推进物物业管理师师制度建设设，提升服服务规范化化、专业化化水平。行业发展方方向国家科技部部发布的现现代服务业业科技发展展“十二五五”专项规规划，随着着行业发展展所依托的的社会、经经济、法制制、市场环环境的变化化，物业管管理正呈现现提档升级级的多元化化发展态势势。面对新的机机遇和挑战战，要促进进物业管理理的又好又又快发展，，需要全体体物业管理理人员付出出加倍的努努力，当前前重点抓好好以下几项项主要工作作。行业发展方方向一、提升行行业发展的的法制化、、规范化水水平，要继继续完善物物业管理立立法，对目目前推行中中困难较大大的业主大大会制度、、专项维修修资金的归归集管理和和使用制度度，要进行行专题研究究，提出妥妥善解决的的意见和措措施，改变变有法难依依的局面。。同时加大大学习和宣宣传的力度度，规范物物业管理各各方主体的的行为，提提升物业管管理和服务务的整体水水平，提高高业主满意意度和行业业的社会公公信力。要要整合政府府主管部门门、街道、、社区的力力量，加大大对业主自自治的指导导，及时化化解矛盾和和纠纷，建建立物业企企业和业主主共生共长长共赢的秩秩序。行业发展方方向二、要为物物业管理正正本清源，，摆正企业业依据合同同的管理物物业、服务务业主的市市场定位。。尽量把开开发遗留问问题解决在在项目的接接管之前，，落实物业业管理条例例，关于供供水供电等等有关部门门应当向最最终用户收收取有关费费用的规定定。行业发展方方向三、要健全全符合行业业特征和市市场规律的的价格机制制。在引导导业主树立立质价相符符的物业服服务收费理理念，规范范物业服务务企业收费费行为的同同时，抓紧紧研究和建建立物业服服务费随成成本上涨而而适当调整整的价格调调节机制。。要举行业业之力，突突破部分城城市存在的的政府指导导价扩大化化问题，除除了对保障障房和老旧旧住宅区的的物业费通通过科学测测算、经营营成本制定定合理的政政府指导价价外，其他他项目均应应遵守合理理公开和收收费与服务务水平相适适应的原则则，实行市市场调节价价，以切实实改善行业业的生存状状况，为物物业管理的的可持续发发展创造条条件。行业发展方方向四、推动行行业向现代代服务业的的转型升级级。鼓励企企业以现代代科学技术术，特别是是信息网络络技术为主主要支撑，，从建立新新的商业模模式、服务务方式和管管理方法入入手，挖掘掘和整合物物业服务平平台的商业业价值，拓拓展服务范范围，延伸伸服务链条条，满足业业主不断增增长的各类类服务需求求。通过技技术创新、、制度创新新和管理创创新，提高高物业管理理的技术含含量，重塑塑企业组织织结构，实实现流程再再造，以改改变传统的的物业管理理运作模式式，为行业业逐步摆脱脱劳动密集集型现状，，应对用工工难和成本本持续上涨涨，实现管管理水平的的经营绩效效的跨越式式发展，全全面提升行行业的专业业价值和企企业综合竞竞争力、品品牌影响力力而努力。。行业发展方向向五、提升从业业人员的整体体素质，建立立职业化管理理队伍，要以以适应行业转转型升级，提提高现代经营营管理水平为为核心，造就就一批具有战战略眼光、市市场开拓精神神、管理创新新能力和社会会责任感的物物业管理企业业家。要通过过完善物业管管理师考试注注册、继续教教育以及执业业资格制度建建设，培养一一支物业管理理经理人队伍伍。要打造一一批具有IT业精英潜质质，经过物业业管理行业锤锤炼，掌握并并了解物业服服务时间和运运营规律，能能驾驭和推动动行业IT服服务平台建设设的专业技术术研发团队。。要培养一批批实操能力强强的物业管理理项目经理和和物业承接查查验的专业岗岗位技术人员员队伍。要注注重企业关键键岗位和一线线员工的技能能培训，建立立一支具有良良好敬业精神神、恪守职业业道德、具备备熟练专业技技能的员工队队伍。要培养养符合行业需需求的专业人人才，加快推推进人才的职职业化、市场场化、专业化化的进程，以以事业行业的的快速发展。。行业发展方向向六、树立标杆杆企业带动行行业创新发展展。这次入围围的企业占服服务质量提高高、商业模式式创新、社会会责任承担、、经营绩效改改善等方面，，都走在了行行业的前面，，形成了行业业攻坚克难、、创新发展的的中坚力量。。但从数量看看，TOP200仅占