XX年月天津滨海旅游科技产业园项目调研报告

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滨海旅游科技产业园项目调研报告2011.02天津明大置业有限公司滨海新区概况报告目录框架滨海新区概况及区域经济分析1滨海新区概况及主要片区主要片区

2010滨海新区经济指数分析滨海新区住宅市场概况住宅市场概况及客群分析2客群分析商业市场概况商业市场概况及客群分析3客群分析写字楼市场概况写字楼市场概况及客群分析4客群分析市场需求及产品建议市场需求及产品建议市场需求及产品建议高端客户访谈工业园市场概况工业园市场概况及客群分析6客群分析市场需求及产品建议公寓市场概况公寓市场概况及客群分析7客群分析市场需求及产品建议酒店市场概况酒店市场概况及客群分析5客群分析市场需求及产品建议滨海新区概况及区域经济分析滨海新区概况2010滨海新区经济指数分析滨海新区概况及区域经济分析/滨海新区概况滨海新区——中国经济发展新的增长极

天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。中国经济发展新的增长极经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展新的经济增长极。功能定位

依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。开发区保税区汉沽区中新生态城东疆港紧邻塘沽城区和天津港，是全国综合效益较好的国家级开发区，是滨海新区的经济龙头。得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北

滨海新区概况及区域经济分析/城市背景开发区总面积33平方公里，其中25平方公里为工业区，8平方公里为生活金融商贸区。目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区、中心商务商业区，成为中国北方加工制造中心、中国最受赞赏的工业新城区。成为滨海新区的核心区，高素质成熟区域。12万平方米滨海湖、6万平米泰达足球场、9万平米体育休闲公园、10万平米泰达时尚购物广场、9万平米天津滨海国际会展中心

….在城市基础配套建设上，开发区拥有良好的区域环境适合现代人居的规划；开发区板块聚集津滨、万科、万通、弘泽、泰达、天保等实力企业，产品定位高端、品质出色，代表着滨海新区高端主旨市场水准和形象。开发区保税区汉沽区中新生态城东疆港天津保税区经过多年的发展，已经形成了区域内各功能区联动发展的新格局，具备了开放区域的多种资源、政策和功能优势。滨海新区概况及区域经济分析/城市背景天津保税区位于天津港港区之内，开发面积5平方公里，是我国华北、西北地区唯一的、也是中国北方规模最大的保税区。作为高度开放的特殊经济区域，保税区具有国际贸易、现代物流、临港加工和商品展销四大功能，享有海关、税收、外汇等优惠政策。保税区是以工业为主，商务、居住作为辅助进行协调发展建设的；截止2010年12月底，板块内包含12个热销项目，并有5个项目预计在2011年开盘销售，总计供应面积约为120万方，区域未来供应量较大。地理位置独特，与国际接轨城区与滨海新区联动带，肩挑两极带动开发区保税区汉沽区中新生态城东疆港滨海新区概况及区域经济分析/城市背景汉沽区——滨海新区改革，处于“两带”发展轴上枢纽位置，注入更强大的发展动力；并集中凸显生态宜居及旅游休闲特色。自汉沽区被划分为滨海新区行政区域后。该区域就被定义为“宜居宜游宜业的生态型滨海旅游新城”。根据汉沽区确定的目标，汉沽区将会成为环渤海乃至东北亚地区休闲旅游服务体系的重要组成部分。

汉沽区休闲旅游区的规划面积为150平方公里，其中陆域面积和海域面积各为75平方公里，投资金额为166亿元人民币。将以航母游乐港为龙头，带动沿海旅游观光带和沿蓟运河旅游观光带的发展。建设以航母游乐港、世界级主题公园、海上游乐园、高尔夫球场为支撑的旅游核心区，以营城湖、四万亩葡萄观光园为支撑的生态湿地观光区和综合服务区。

开发区保税区汉沽区中新生态城东疆港滨海新区概况及区域经济分析/城市背景中新两国政府战略性合作开发建设；区位优势明显，拥有良好的城市、产业依托；预计10年时间生态城建设完毕；预计区域内人口将达到35万人；30平方公里城市内，绿色建筑比例将达到100%；运用生态经济、生态人居、生态文化、科学管理的规划理念；聚合国际先进的生态、环保、节能技术。中新生态城——中国经济未来第三增长极目前生态城吸引到大约25亿元的高素质工业投资项目，其中约有一半来自新加坡企业；预计年底生态城将完成总投资210亿元、在建项目开工总面积达到660万平方米。开发区保税区汉沽区中新生态城东疆港环渤海经济圈的中心—东疆港

东疆港区东临渤海，是欧亚大陆桥的最东端，分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”。东疆港区目前已经累计投资超过160亿元，成陆面积25平方公里，东部3纵4横路网和南部路网建成通车。年设计吞吐能力400万标箱的太平洋国际码头也已经建成投运，人工沙滩建成开放，邮轮母港、五星级酒店等配套工程正在加紧建设。板块内目前主要由工业、旅游、酒店构成。住宅市场还处在空白期；截止目前，板块内仅有一个商业住宅项目运作，位于东疆港区内港口综合配套服务区的东部,南侧为人工海滨浴场,北临自然海域,东接海景沙滩,项目占地面积15.24万平米,建筑面积约12万平米,集别墅、小高层、商业产品于一体,具有居家和休闲度假功能的高档海景社区。滨海新区概况及区域经济分析/城市背景依托独特的地理环境和区位优势东疆港区的建设将承接天津港的国际中转功能

2010年滨海新区GDP总量突破5000亿元，占天津全市比重超过50%，增长超过25%，超越浦东。投资拉动产业发展滨海新区固定资产投资的大幅攀升，代表新区在交通、市政设施、民计民生等方面持续加大投入力度，吸引各投资项目落户滨海。滨海新区概况及区域经济分析/2010滨海新区经济指数分析产业拉动经济增长随着浦东优化内部产业结构，越来越多的企业伺机寻找总部基地，滨海新区以其绝对的优势吸引投资企业驻足，新区GDP迅猛增涨。2010年本市市居民家家庭人均均可支配配收入为为24293元元，同比比增长13.5%。人人均消费费性支出出16562元元，比上上年增长长11.9%。。其中人均均商品性性消费12262元，，比上年年增长12.3%；人人均服务务性消费费4300元，，比上年年增长10.7%，慢慢于商品品性消费费1.6%。食品占据据家庭人人均消费费比重的的首位，，恩格尔尔系数为为35.9%，，同比下下降0.6%。。标志天天津居民民总体上上实现小小康，进进入了比比较富裕裕的阶段段。滨海新区区概况及及区域经经济分析析/2010滨海海新区经经济指数数分析2010年居民民家庭人人均各项项消费比比重预计未来来，随着着滨海新新区的快快速发展展，人民民生活水水平不断断提高，，CPI将快速速增长，，从而进进一步刺刺激消费费需求的的上升。。截止2009年年，滨海海新区户户籍人口口已经达达到了118.57万万人，常常住人口口230万人，，人口迁迁入率22.72‰；2010年1月月-11月滨海海新区新新增就业业90183人人，同比比增长9.8%；2010年1月-6月，滨海海新区接接待游客客510万人次，，同比增增长17%，实现旅旅游收入入27.8亿元，同同比增长长25%。滨海新区区概况及及区域经经济分析析/2010滨海海新区经经济指数数分析人口的增增长和人人口文化化素质的的提升,为滨海新新区的发发展提供供了契机机和动力力滨海新区区国内外外旅游人人数的逐逐年增多多为新区区的消费费能力增增强提供供了新的的动力。。2010年12月《滨海新区区鼓励科科技型中中小企业业利用股股权投资资基金融融资若干干政策措措施》2010年6月《国家工商商行政管管理总局局关于进进一步支支持天津津滨海新新区开发发开放的的意见》2010年9月《关于印印发支支持科科技型型中小小企业业发展展若干干政策策的通通知》滨海新新区概概况及及区域域经济济分析析/最新新投资资开发发优惠惠政策策该《措施》自2011年1月1日起实实施。。滨海海新区区今后后每年年安排排1.5亿元预预算资资金，，用于于设立立科技技型中中小企企业股股权投投资基基金引引导资资金。。此支支基金金将采采用购购（租租）房房补助助、风风险补补偿、、收益益补贴贴、““助学学”借借款、、政府府跟投投等扶扶持方方式投投资于于科技技型中中小企企业、、动漫漫、3D等文化化创意意企业业。对对融资资金额额不低低于1000万元的的科技技型中中小企企业，，新购购建厂厂房或或办公公用房房按照照每平平方米米300元的标标准给给予一一次性性补助助，补补助金金额最最高不不超过过100万元；；新租租用的的厂房房或办办公用用房，，第一一年按按照房房屋实实付租租金60％的比比例给给予补补助，，第二二至三三年按按照40％比例例给予予补助助，补补助金金额最最高不不超过过50万元。。“十二五五”期间，，全市市共筹筹集财财政资资金200亿元，，专项项用于于支持持科技技型中中小企企业发发展。。对提提出申申请并并经专专家委委员会会评审审通过过的初初创期期科技技型中中小企企业提提供支支持，，额度度一般般在10万元至至60万元；；进入入成长长期和和壮大大期的的科技技型中中小企企业，，可获获得100万元至至500万元的的支持持，重重大项项目可可获得得高于于500万元的的支持持，以以上周周转基基金采采取无无息借借用方方式，，2至3年后归归还。。对高高新技技术企企业、、技术术先进进型服服务企企业、、软件件企业业的采采取税税收优优惠政政策，，以及及研发发经费费150%加计抵抵扣、、研发发设备备加速速折旧旧、技技术转转让所所得税税减免免等税税收激激励政政策。。支持滨滨海新新区深深化综综合配配套改改革试试验区区建设设；支支持滨滨海新新区依依法放放宽市市场准准入条条件；；支持持滨海海新区区广告告业发发展；；支持持滨海海新区区创新新服务务市场场主体体发展展方式式；支支持滨滨海新新区实实施商商标战战略；；支持持滨海海新区区创新新市场场监管管方式式等。。滨海新新区企企业投投资政政策利利好，，将吸吸引更更多企企业入入住滨滨海新新区住宅市市场概概况及及客群群分析析2010滨海新新区住住宅市市场概概况客群分分析市场需需求及及产品品建议议2010滨海新新区住住宅市市场概概况2010滨海新新区住住宅市市场概概况/2009-2010楼市成成交趋趋势成交方方面：：开发区区/汉沽区区：自自10年新政出出台后，区域内内的房房地产产市场场呈现了较为相相似的现象，，5月份两区域域内的的成交量开始出现不不同程程度的的下降降，在售项目多选择坚坚挺售售价或或推迟迟推售售计划划的方式式来规规避政政策带带来的的影响响，购房客户进进入长长久观观望阶阶段；；保税区区：09年至10年成交交量持持续稳稳定、、略有有增幅幅，但但区域域项目目集中中且数数量有有限，，成交交很难难有增增幅突突破；；中新生生态城城：开开盘成成交集集中在在下半半年10-12月份，，多个个项目目首推推净销销，成成交能能量不不容小小视。。价格方方面：：2009年至2010年间开发区区及保保税区区的成交交均价价分别别出现现39%、52%的同比比增长长，虽然在在此期期间国国家出出台了了一系系列的的房地地产调调控政政策，但价格并未出出现太太大变变化；汉沽区区成交均均价上涨幅幅度较较09年有所下降，，同比比增长长约11%左右，涨幅小于图例其他各区；中新生生态城城：目前多个项项目处于初期面面市阶段，由于配配套设设施等等优势势，价格方方面将具有一一定优优势，，后期期涨幅幅空间间较大大。2010滨海新新区住住宅市市场概概况/楼市供供销情情况开发区区供销销情况况区别别于其其他区区域，，成交交量水水平持持续偏偏低，，不仅仅是受到政策面面的影响，，同时时也受受制于于供应应的严严重不不足，，由于于开发发区市市场属属于供供小于于求的的状态态，历历年供供应量量与成成交量量基本本保持持持平平状态态。2011年开发发区多多个项项目发发力供供应，，预计计新增增供应应达250万平米米以上上，成成交情情况将会被有有效带带动。。其他区区域依依旧保保持2010年供应应态势势，本本年度度新增增供应应将继续增长；尤其其中新新生态态城，，在售售项目目将陆陆续有新品品入市市、预计将将会进进一步步拉动动区域域内的的成交交。楼市供供销情情况/开发区区从目前前市场场情况况来看看，区区域内内的房房源供供应量量较为为充足足，其其中包包括11个在售售项目目和6个待售售项目目，主主要以以高层层为主主，洋洋房、、酒店店式公公寓等等产品品只占占一小小部分分。这这些项项目主主要集集中在在第一一大街街至第第三大大街附附近，，由于于这片片区域域是泰泰达居居住区区配套套设施施最为为完善善的区区域，，因此此项目目分布布较为为集中中。开发区区住宅宅市场场最近几几年，，依托托于泰泰达经经济技技术开开发区区的发发展，，板块块内不不断完完善了了各项项配套套设施施，因因此得得到了了越来来越多多高端端消费费者的的关注注和认认可。。开发区区住宅宅市场场公园六六号坐坐落于于开发发区第第四大大街与与泰祥祥路交交口，，原为为仓库库用地地，整整体地地块占占地面面积为为3.2万平方方米，，住宅宅部分分总建建筑面面积7.8万平米米，总总规划划户数数696户，全全部为为精装装修交交付。。项目目由8栋29层和30层短板板高层层组成成。其其中位位于地地块东东侧的的1、3、5、7号楼是4栋29层直板高层层，2、4、6、8为30层折板高层层，位于公公园六号地地块的西侧侧，8栋楼呈两排排平行排布布，小区内内部配有3000平米的业主主会馆。公公园六号整整体户型区区间在58-215平米，主力力户型为84-144平米的。公园六号开发区住宅宅市场公园六号周边配套设设施齐全，，项目新品品销售中，，预计近期期开盘最后后4栋，开盘楼楼栋为1、2、3、6号楼，户型型区间为80-140平米两室、、三室户型型，全部为为精装修产产品，价格格和开盘时时间待定。。开发区住宅宅市场天津华纳豪豪园位于开开发区商业业核心的心心脏位置，，南接津滨滨高速，津津塘高速；；西有全国国首条导轨轨电车；北北临京津塘塘高速，京京津高速；；毗邻两个个轻轨站。。项目占地面面积12335平米，建筑筑面积92556平米，规划划户数216户。华纳豪园开发区住宅宅市场天津华纳豪豪园位于开开发区商业业核心的心心脏位置，，南接津滨滨高速，津津塘高速；；西有全国国首条导轨轨电车；北北临京津塘塘高速，京京津高速；；毗邻两个个轻轨站。。项目占地面面积12335平米米，建筑面面积92556平米米，规划户户数216户。开发区住宅宅市场万通新城国国际整体被被置于3.6米的台地之之上，台地地下层空间间用作车库库，上部为为景观步行行景观区域域，确保人人车分流。。万通新城城国际绝大大部分楼座座为大面宽宽小进深纯纯正薄板，，阳光通透透，通风自自然。万通新城国国际万通新城国国际位于泰泰达时尚广广场。占地地面积112770平米，总建建筑面积50万平米，分分三期开发发。其中一一期推出15万平米，二二期17万平米均已已售罄。目目前在售为为三期产品品，均价16000元/平米，规划划户数3119户。开发区住宅宅市场万通新城国国际属出房房率较高的的产品，出出房率为84%。项目周边边各项配套套设施齐全全，交通便便利。在售售产品户型型面积区间间为115-310平米，均价价13000元/平米，购房房均有车位位赠送。开发区住宅宅市场由于定位高高端市场，，开发区区区域内的楼楼盘销售均均价一直处处于“高位位运转”，，整体价格格均在10000元/平方米以上上。此外，，因区域内内购房者多多为较有经经济实力的的改善型，，因此区域域内提供的的房源多以以面积偏大大户型为主主。客群主主要定位以以外地、塘塘沽、开发发区客户为为主，而这这片区域楼楼盘的购房房者也基本本归属于这这一类人群群。区域点评楼市供销情情况/汉沽区近年来诸多多开发商，，特别是一一些品牌开开发商的涌涌入，加大大了汉沽区区的开发密密度，目前前在售项目目14个，其中包包括尾盘项项目1个；待售未未入市项目目3个，后续还还会有土地地和待开发发项目陆续续启动，预预计汉沽区区的楼市将将逐渐呈现现出群雄逐逐鹿的热闹闹局面。汉沽区住宅宅市场随着滨海新新区的发展展，汉沽区区城市基础础设施和交交通设施的的不断完善善，为房地地产升值提提供了物质质保证。由由于该区域域相比我市市其他各区区房地产市市场发展的的滞后性，，所以在价价格上相对对而言具有有更大的上上扬空间。。汉沽区住宅宅市场宝利新都汇汇是天津宝宝利集团在在汉沽继成成功打造海海尚豪庭后后的又一新新力作，项项目处于城城市东部,未来发展潜潜力区域巨巨大，中小小紧凑户型型产品定位位,适合中青年年等刚需群群体。该项项目占地面面积20000平米，建筑筑面积70000平米，规划划户数820户。宝利新都汇汇宝利新都汇汇目前在售28层到顶高层层高层产品，均价为7200元/平米。主力户型面积积为70、90平米，另有有110平米户型，，70平米单套价价位预计53万/套起。全款款2个点，贷款款1个点。汉沽区住宅宅市场汉沽区住宅宅市场华城公邸位位于汉沽区区汉沽大桥桥旁，项目目主要产品品分为四个个组团，1、芷园：六六层的低密密度花园洋洋房组团，，南北通透透，一梯两两户，采光光通风效果果极佳；2、尚水：22-24层的水景高高层公寓组组团，由于于临河而建建，所以户户户观水；；3、高第：中中央公园超超高层（32层）组团，，无敌视野野；4、优派街区区：情景街街区组团，，18层，采光景景观均佳，，楼下就是是风情街区区，购物出出行极为方方便。该项项目占地面面积97000平方米，建建筑面积175000平方米，规规划户数1700户。华城公邸华城公邸现现阶段推出出特惠房源源，均价在在5960-7260元/平米左右，，户型为85平米全阳和和92平米的南北北通透户型型。目前该该项目同时时在售6层到顶洋房房产品，主主推80-120平米两室和和三室户型型，售价在在9000-10000元/平米左右。。汉沽区住宅宅市场汉沽区住宅宅市场香水湾位于于汉沽区汉汉沽大桥北北侧200米处，地处处汉沽区河河西留庄，，位置优越越，交通便便捷。项目目占地面积积5万平米，建建筑面积7.5万平米，共共13栋楼，规划划户数787户。主力户户型为85-100平方米两室室，128平方米三室室。香水湾香水湾项目目现阶段在在售产品中中小高层户户型主推80-90平米两居室室；高层户户型主推91、114、130平米两室到到三室，购购房全款减减10000元，贷款减减5000元。汉沽区住宅宅市场开发区住宅宅市场汉沽区作为为滨海新区区的组成部部分，很多多体量较大大的项目已已经或者即即将入住该该区域，随随之而来的的必然是土土地的征用用和原有房房屋的拆迁迁，这将进进一步增加加该区域内内的刚性需需求数量。。当前，区区域经济快快速发展在在市场经济济的大环境境下，带动动和发展了了住宅产业业持续稳定定的发展趋趋势，随着着低品质项项目销售完完成新项目目纷纷面世世，未来汉汉沽区房地地产市场价价格还具备备很大的价价格提升空空间。区域点评滨海新区热点板块/中新生态城城中新生态城城2011年中新生态态城供应量量会进一步步加大，将将对滨海其其他区域市市场产生巨巨大冲击。。天房天和园园万通新新家家园万科锦庐菲律宾嘉铭红树湾湾吉宝四季华华庭美丽丰公物世茂新城远雄兰苑三井景山美林园良好的生态态环境和大大量应用的的绿色建筑筑技术，使使该区域受受到广大购购房者的极极大关注。。就目前来来看，不仅仅有汉沽、、塘沽、开开发区以及及天津市区区的意向客客户，而且且还吸引了了东北、华华北等地的的购房者。。中新生态态城整体规规划、以及及未来良好好的低碳环环保居住环环境对购房房者具有强强大的吸引引力，很多多购房者对对未来这一一区域的保保值升值潜潜力尤为看看好。楼市供销情情况/中新生态城城随着多家知知名地产开开发企业的的入驻，备备受关注的的中心生态态城板块现现有住宅项项目10个，其中待待售项目1个，在售项项目8个，尾盘1个。2010年年板块商商品住宅供供应面积为为57.2万平米米，占全年年滨海新区区供应的16.2%。起步区区4平方公公里范围内内已有8个个项目亮亮相销售。。中新生态城城住宅市场场2010年中新天津津生态城投投资开发公公司和日本本三井不动动产以及新新加坡长成成控股强强强联合，携携手建设了了中新生态态城的首个个跨国协作作住宅项目目——ParkOrigin源语城。旗旗下产品将将秉承Park住宅系列在在日本成熟熟的技术与与高端品质质，给中国国客户带来来生态、宜宜居、智能能的居住新新体验。项项目将国际际化高标准准的节能、、舒适、环环保、人性性化设计理理念和建造造科技贯彻彻到了设计计、施工全全过程，确确保兑现给给客户精工工、严谨的的高品质住住宅。ParkTower景杉ParkTower景杉紧邻规规划中的轻轻轨站和生生态谷，周周边配套完完善，拥有有便捷交通通的同时可可坐拥绝佳佳景观、尊尊享便捷生生活。中新新生生态态城城住住宅宅市市场场ParkTower景景杉杉现现阶阶段段主主推推80-150平平米米户户型型产产品品，，目目前前优优惠惠方方式式为为全全款款5个个点点，，贷贷款款1个个点点。。ParkTower景景杉杉项项目目占占地地面面积积63000平平米米，，建建筑筑面面积积101000平平米米，，规规划划总总户户数数900户户，，当当期期户户数数450户户。。产产品品形形式式分分为为高高层层、、小小高高层层，，目目前前一一期期主主推推2栋栋高高层层和和1栋栋小小高高层层产产品品。。中新新生生态态城城住住宅宅市市场场季景景华华庭庭位位于于中中新新天天津津生生态态城城。。项项目目建建筑筑面面积积约约68万万平平方方米米，，预预计计能能够够提提供供约约5000套套住住宅宅，，以以及及包包括括办办公公楼楼和和零零售售的的商商业业房房产产，，并并将将分分阶阶段段推推出出。。第第一一阶阶段段推推出出的的季季景景华华庭庭将将提提供供约约1680套套生生态态住住宅宅。。季景景华华庭庭中新新生生态态城城住住宅宅市市场场季景景华华庭庭项项目目占占地地面面积积100000平米米，，建建筑筑面面积积170000平米米，，规规划划1670户。。该项项目目目目前前在在售售产产品品中中，，主主推推8-17层到到顶顶的的精精装装小小高高层层，，最最小小户户型型为为79平米米全全阳阳户户型型、、87-101平米两居、135-140平米三居，均均价12000元/平米，全款优优惠4个点，贷款优优惠2个点。目前一一期60多平米一居已已经售罄，预预计2013年5月前入住。中新生态城住住宅市场万科锦庐项目紧邻动漫产业业园、商业街街、多所名牌牌学校、国际际学校等，未未来周边配套套设施完善，，生活便利。建筑面积逾1.2万平米米的市政规划划公园将为社社区增添另一一番生态景象象。万科锦庐中新生态城住住宅市场万科锦庐社区主力产品品为万科.水水晶城的经典典专利产品———情景花园园洋房，打造造高品质的低低密度花园社社区。项目占地面积90000平米米，建筑面面积126000平米，，规划总户户数1096户，当期户户数201户户。万科锦庐现阶阶段在售产品品中主推5层层到顶的情景景花园洋房，，均价14000元/平平，滨海新区热点板块/中新生态城目前，生态城城已开工滨海海家园、公屋屋、世茂、远远雄、万科、、万通等住宅宅项目14个，总开工面面积150万平方米；8个生态盘项目目已经初具规规模，其中4个项目已办理理了相关手续续陆续销售，，并已经售出出1500多套，首批居居民将于2011年下半年入住住。作为世界首个个国家间合作作开发建设的的项目，天津津生态城引来来世界级知名名房企竞相抢抢滩入驻。目目前，已有万万通生态城新新新家园、万万科锦庐、季季景华庭、远远雄兰苑、世世茂湿地公元元、ParkTower景杉、嘉铭红红树湾、天房房生态城8大住宅项目亮亮相。其中，，已经有6个项目开始销销售。随着首批市民民入住日期的的日益临近，，中新天津生生态城的公交交、医院、商商业、学校等等配套设施正正加进规划和和建设。区域点评滨海新区住宅宅市场客群分析样本抽取来源源样本数量情况况访问/抽样方法住宅客群分析析/样本情况滨海新区热点点板块住宅项项目售楼处；；中档、高档商商厦周边开发区人人乐乐超市、市民民广场、友谊谊民都、泰达达中心酒店普调样本150份本次调查共发发放普调问卷卷150份，回收有效效问卷113份，问卷有效率达达到75%研究方法定向一对一访访问在受访者的甄甄选中加大了了20-40岁年龄段受受访者的比例例，为全部有有效问卷的76%，这一一年龄段多为为刚性需求，，具有一定的的研究价值，，能够体现滨滨海新区住宅宅市场的真实实需求。两口、三口之之家占到了受受访者比例的的85%，家庭结构构简单，排除除了家庭特殊殊因素对真实实购房意向的的干扰与影响响。受访者中大专专以上学历占占总调研人数数的91%，高于目前滨滨海新区平均均教育水平。。受访者家庭年年总收入在10--20万之间的占占总调研人群群的52%，较能代表表市场中中等等收入家庭的的住宅置业意意向。住宅客群分析析/受访者个人背背景受访者目前家家庭居住面积积多为50-90平米的的中小户型，，占总调研人人群的63%，是具有深度度挖掘潜质的的改善群体。。在有购房计划划的受访者中中仍以婚房及及改善需求为为主。虽然市场调控控难以预料，，但仍有15%的受访者有投投资意向。62%的受访者有有购房计划，，说明有一定市场刚性性及改善需求求，但最终决决定出手的干干扰因素较多多，其中以受受市场调控的的因素为主导导。63%的受访者拥有有1套住房或从未未置业，主要要原因在于滨滨海区域内有有大量年轻人人群不断向内内涌入，年龄龄层较低，具具有置业的基基本需求。住宅客群分析析/受访者居住情情况同等市场交易易情况下，有有66%的购房者倾倾向于购置新新建商品房，，追求社区环环境、产品附附加值等优势势。住宅客群分析/受访者购房意意向多数购房者仍仍选择居住在在配套成熟、、交通便捷的的老城区；备备受关注的中中新生态城也也成为一部分分购房者的首首选区域。调查显示由于于受价格制约约以及户型尺尺度限制等因因素影响目前前市场购买高高层产品的人人群仍为主力力，；选择小小高层和洋房房产品的人群群数量基本一一致，对产品品舒适度及附附加值也较为为看重。67%的购房者购房房面积需求为为70-120平米，由此可以看出出中等面积尺度度产品市场需需求量较大，，此类户型产产品应成为中中端住宅项目目的主力面积积区间。在开发区和中中新生态城区区域受访者中中，普遍接受受总价在80-100万之间的商品品住宅。在新房交付标标准方面，住住宅精装概念念已市场化，，品牌开发项目的精精装受到73%购房者的认认可；市场对对于菜单式装装修希望了解解，但并非最终终选择。住宅客群分析析/受访者购房意意向在开发区和中中新生态城区区域受访者中中，万元左右右的成交均价价符合市场的的购买能力；；部分受访者者希望价格下下探到万元以以内。根据访问调查查，滨海新区区人群有足够够意愿进行改改善置业，同时又又存在极大的的刚性需求；；除价格因素以以外，更愿意意选择舒适度度、附加值较较高的小高层和洋洋房；对开发商品牌牌、工程质量量等方面等均有关注；中新生态城成成为投资或改改善的关注区区域。客户需求未来产品建议议产品面积需求求方面更趋于于接受90平米左右的二二室户型；总价承受范围围在80-100万左右；单价价期望值普遍遍希望下调到10000元以下；对于精装认知知度较高，并并不排斥，但但希望选择品品牌开发商的精装楼盘盘。住宅消费者问问卷小结滨海新区未来来住宅市场需需求及产品建建议商业市场概况况及客群分析析2010滨海海新区商业市市场概况客群分析市场需求及产产品建议2010滨海新区商业业市场概况于家堡金融街街响螺湾商务区区解放路步行街街市民广场商圈圈泰达商圈洋货市场商圈圈2010滨海新区商业业市场概况与天津其他区区域住宅市场场占绝对主力力位置不同，，滨海新区自自崛起之日起起就实现了全全面发展。滨海新区商业业呈现出勃勃勃生机,由最初塘沽解解放路金街为为主力商圈,洋货及泰达核核心商圈为次次级商圈的发发展格式,转变为塘沽解解放路金街延延伸塘沽新华华路的主力商商业圈,泰达三大街商商业圈和市民民广场为次级级商业圈的新新格式。塘沽沽与泰达商业业项目形成了了差异,消费整体也有有所不同,两大地区范围围的商业圈都都自称一体。。解放路金街街立足塘沽本本地和研发区区外来职员;洋货市场依据据自身特色可可以吸引塘沽沽以外消费者者;泰达商圈主要要辐射研发区区内数量庞大大的外企职员员和高管高端端消费。区域市场核心商圈解放路商圈洋货商圈第三大街商圈市民广场商圈泰达时尚广场交通便利性位于区域中心，交通非常便利是从市区到塘沽的必经之路，交通便利。位于开发区商业中心地段，交通便利津滨轻轨联通开发区与市中心，交通便利位于京津塘高速公路北侧，东侧的东海路对接沿海高速

人口聚集度面向全区消费者，人口的聚集能力强大独特的经营主题和便捷的交通使得洋货商圈的辐射范围扩大到全市范围地处开发区中心地带，经营业态丰富，已经发展成为开发区的商业中心新兴的综合性商业设施，市场认知情况一般，有待培养新兴的城市功能综合体，目前市场关注度较高，未来将聚集开发区人气主要商业设施中原百货、东方之珠、乐购超市（Tesco）、巨川金海岸、八方园明等等易买得超市、苏宁电器、家乐（华润）超市等等友谊名都、乐购超市（Tesco）、财富星座友谊名都、FoxTown、假日酒店、太平洋百货、鸿泰仟佰汇、翠亨广场永旺购物中心、滨海国际会展中心、泰达足球场、泰达体育休闲公园、泰达光控喷泉景观湖区异业聚集度百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店等等百货、餐饮、娱乐、超市、专业卖场百货、餐饮、娱乐、超市、专业卖场百货、餐饮、娱乐百货、餐饮、娱乐、休闲、商务消费客群做为滨海新区的商业中心，辐射范围遍及整个滨海新区，消费人群涵盖各个阶层作为外贸和低档产品聚集商业地段对中低档消费群体及其外地游客有较强的吸引力丰富的业态和完善的配套设施，使之成为面向开发区的商业中心，针对中高端消费群体经营档次在开发区首屈一指，已经成为开发区的高端商业中心完备的商业配套，使之成为开发区内的又一新兴商业中心，面向中高端消费群体随着滨海新区区概念的提出，，滨海新区地产产业缓慢开始起起步解放路步行街改造完成奠定其滨海新区第一商业街的地位塘沽区政府投资建成洋货市场步行街以泰达中心酒店为圆心的中高档核心商圈形成19942007200220012010滨海新区商业业市场概况/商业发展阶段段第五大大街泰达时时尚广广场国际化化主题题公园式式城市市功能能综合体体20132010滨海新新区商商业市市场概概况/解放路路区域域解放路路商业业圈是是滨海海新区区本土土消费费核心心，2001年10月500米的解解放路路金街街建成成,它除了了金元元宝商商厦和和长虹虹商场场等原原有的的商业业修建建以外外,又新建建了滨滨海商商贸大大世界界、芙芙蓉商商厦、、贻成成时代代金街街、弘弘基大大厦、、盛和和大厦厦和新新百广广场6座共12.76万平方方米的的大型型商业业设施施,就此奠奠定了了其作作为滨滨海新新区第第一商商业中中心的的职位位地方方。从从业态态设置置上来来看,以百货货、休休闲服服饰专专卖店店、专专业卖卖场(超市、、电器器卖场场)、轻餐餐饮为为主。。经过过激烈烈竞争争,包括金金元宝宝几乎乎占据据了金金街的的“半半壁””,金元宝宝商厦厦、金金元宝宝东方方商厦厦、长长虹商商场、、金元元宝爱爱来无无忧数数码广广场。。目前前芙蓉蓉商厦厦已被被金元元宝从从各处处买进进,只有天天百弘弘基、、中原原百货货还在在与金金元宝宝抗衡衡。随随着去去年新新生代代广场场、今今年爱爱来无无忧广广场的的开业业,解放路路商业业圈已已拓展展到了了新华华路,浓郁的的商业业气氛氛也愈愈加凸凸显。。两大大商业业广场场更侧侧重时时尚的的青年年人。。解放路路商业业圈2010滨海新新区商商业市市场概概况/洋货市市场区区域洋货市市场是是环渤渤海商商品集集散地地。就就在解解放路路商业业街建建成的的第二二年,由塘沽沽区当当局投投资4000多万元元建成成全长长375米的洋洋货市市场步步行街街,形成了了以新新洋市市场为为龙头头,与隆洋洋、盛盛洋、、鑫洋洋、金金洋““五大大洋””市场场联动动的格格局,洋货市市场成成为环环渤海海地区区著名名的商商品集集散地地。洋洋货商商圈的的客源源漫衍衍于塘塘沽本本土、、天津津市区区以及及北京京、河河北等等地。。每年年仅从从北京京等周周边地地区来来的旅旅客就就超过过200万人次次。以以洋货货市场场为核核心的的周边边地区区范围围,聚集了了塘沽沽区1/3左右的的人口口。近近年来来,以洋货货市场场为核核心的的洋货货商圈圈成长长迅速速,大五金金商场场、胜胜利宾宾馆的的升级级,华润超超市、、苏宁宁电器器的进进驻,以及浩浩繁家家居商商场的的繁荣荣,使这一一带的的商业业配套套日益益完善善。易易买得得超市市的进进驻,“华侨街街”的的开幕幕,进一步步扩充充和提提升了了这里里的商商业能能力。。洋货市市场商商圈2010滨海新新区商商业市市场概概况/第三大大街区区域泰达商商业区起步就就在短短短的的两年年间,从单纯纯工业业配套套的餐餐饮逐逐步形形成友友谊名名都、、乐购购、中中心酒酒店、、万丽丽酒店店、博博美园园酒吧吧街以以及财财富星星座，，鸿泰泰千百百汇的的陆续续建成成和开开业,泰达三三大街街核心心商圈圈逐渐渐形成成。该该商圈圈是以以财富富星座座为中中心、、辐射射第三三大街街和黄黄海路路范围围的商商业联联合体体。从从业态态看,起步区区以服服务流流动人人口的的餐饮饮、娱娱乐、、酒店店为主主,过渡区区则灌灌注了了购物物商场场、超超市、、农贸贸城和和菜市市场等等服务务区内内居民民的内内部实实质意意义,核心区区则增增加了了大型型购物物中心心、超超市、、四星星级酒酒店、、专业业酒吧吧群落落。现现阶段段研发发区尤尤其是是第三三大街街的商商业用用地非非常稀稀缺,财富星星座的的商业业价值值和市市场潜潜力毋毋庸置置疑。。目前前,财富星星座一一层招招商已已基本本完成成,而且财财富星星座周周边商商家开开店也也非常常火爆爆。区区域内内三至至五层层办公公空间间的潜潜力还还在进进一步步发掘掘。随随着研研发区区的发发展,预计会会有更更多的的金融融业、、服务务业选选择财财富星星座。。第三大大街商商圈2010滨海新新区商商业市市场概概况/市民广广场区区域市民广广场商商业区区投资资着眼眼于未未来研研发区区第一一大街街的黄黄金地地段、、津滨滨轻轨轨市民民广场场车站站开始始建筑筑了一一座融融合吃吃、住住、玩玩、游游等娱娱乐项项目的的泰达达市民民文化化广场场。就就广场场的地地点而而言,其西侧侧靠邻邻滨海海新区区的主主干道道南海海路,北面是是天津津经济济技术术研发发区投投资服服务中中心大大厦,距离市市内只只有40分钟的的轻轨轨车程程。在在市民民文化化广场场四周周另有有泰达达学院院、泰泰达病病院、、泰达达国际际心血血管病病院、、行政政金融融文化化区以以及目目前正正在规规划中中的泰泰达大大剧院院和大大面积积的生生活区区,都为这这个““休闲闲商业业平台台”聚聚集了了无穷穷的消消费潜潜能。。在滨滨海经经济中中心战战略东东移的的过程程中,泰达市市民文文化广广场不不单抢抢先占占据了了研发发区、、保税税区、、塘沽沽区交交集的的腹地地,而且经经由过过程日日益完完善的的立体体式快快捷交交通网网络,其商商业业气气氛氛还还将将向向外外延延伸伸至至汉汉沽沽、、大大港港、、东东丽丽以以及及天天津津城城区区东东部部等等地地区区。。市民民广广场场商商圈圈2010滨海海新新区区商商业业市市场场概概况况/市民民广广场场区区域域泰达达市市民民文文化化广广场场不不仅仅融融合合国国际际名名流流会会所所、、五五星星级级影影院院、、风风情情酒酒吧吧街街、、沐沐日日酒酒店店、、滑滑冰冰场场等等餐餐饮饮娱娱乐乐项项目目,而且且另另有有购购物物中中心心以以及及世世界界知知名名品品牌牌名名品品店店,选择择来来这这里里投投资资的的商商家家更更看看重重它它未未来来的的商商机机。。目目前前,市民民广广场场开开业业1年多多时时间间,主要要定定位位高高管管及及商商业业人人士士,日客客流流量量远远远远不不如如塘塘沽沽商商业业圈圈和和三三大大街街商商业业圈圈。。投投资资市市民民文文化化广广场场的的商商家家表表示示,他们们看看重重的的是是这这里里的的未未来来。。随随着着环环渤渤海海及及滨滨海海地地区区经经济济的的迅迅速速发发展展,泰达达市市民民文文化化广广场场凭凭借借区区位位优优势势、、交交通通优优势势、、资资源源优优势势、、商商业业根根蒂蒂根根基基优优势势、、雄雄厚厚的的商商业业群群落落、、与与世世界界接接轨轨的的业业态态情情势势,将会会吸吸引引更更多多的的国国际际投投资资。。2010滨海海新新区区商商业业市市场场概概况况/小结结当前前滨滨海海新新区区的的商商业业市市场场正正处处于于蓬蓬勃勃发发展展期期，，而而且且随随着着开开发发区区的的不不断断成成熟熟以以及及知知名名跨跨国国品品牌牌企企业业纷纷纷纷落落户户开开发发区区为为开开发发区区的的商商业业发发展展奠奠定定了了丰丰厚厚的的基基础础，，最最为为显显著著的的则则是是表表现现在在了了拥拥有有大大量量消消费费能能力力强强的的客客户户群群体体，，如如鸿鸿泰泰千千百百汇汇商商业业、、泰泰达达市市民民广广场场等等等等。。那那么么随随着着这这些些商商业业项项目目的的纷纷纷纷上上市市，，势势必必将将进进一一步步挖挖掘掘该该区区域域内内的的消消费费潜潜力力。。区域域点点评评滨海海新新区区商商业业市市场场客群群分分析析及及未未来来产产品品建建议议样本本抽抽取取来来源源样本本数数量量情情况况访问问/抽样样方方法法商业业客客群群分分析析/样本本情情况况中档档、、高高档档商商厦厦周周边边市民民广广场场、、友友谊谊民民都都、、泰泰达达中中心心酒酒店店、、泰泰达达时时尚尚广广场场专访访样样本本20份根据据有有效效问问卷卷中中个个人人年收入15万以上的的实力购买买人群进进行专访访普调样本本150份本次调查查共发放放普调问问卷150份，，回收有有效问卷卷100份，问卷有效效率达到到66.67%研究方法法定向一对对一访问问在受访者者中20-40岁年龄龄段居多多，该年年龄段受受访者购购买愿望望强，是是消费的的中坚力力量。受访者中中大专以以上学历历占总调调研人数数的81%，高于目目前滨海海新区平平均教育育水平。。受访者个个人年总总收入在在5-20万之之间的占占总调研研人群的的49%，较能能代表市市场中高高端收入者的购买买意向与与选择偏偏好。商业客群群分析/受访者个个人背景景本次调研中，，受访者女性较多多，符合合商场等等消费型型场所女女性居多多的特点点。在交通较较为方便便的商圈圈，公交交车依然然是消费费者经常常选择的的交通方方式；受访者中近7成每月在在商场产产生1-2次的的购物消消费，代代表着市市场较大大的购买买需求。。每次在百百货公司司、购物中心心的消费费金额低低于500元的的占到56%；整体的消消费水准准处于中中等水平平。大型超市市、百货货商场依依然是消消费者经经常选择择的购物物场所。。商业客群群分析/消费习惯惯随着团购购等商业业手段的的加入，，娱乐消消费成本本降低，，59%的受访者者月均娱娱乐消费费小于300元元。观影、就就餐、健健身成为该区域主主要娱乐乐休闲方方式，同同时在选选择娱乐乐场所方方面，偏偏向于舒舒适优雅雅的休闲闲环境。。有超过50%的受受访者每每月外出出进行娱娱乐消费，有40%的受访人人群可达达到每周周进行固固定消费费。商业客群群分析/消费偏好好调研结果果反映了了开发区区目前的的购物消消费的基基本状况况，处于于适中的的水平；品牌和高高端商业业的认同同度一般般，依然然需要时时间培育育；商业的发发展依然然有较大大的空间间。娱乐方式式多样，，体现时时尚、年年轻的消消费群体体特征；餐饮娱乐乐的期望望值较高高，且希希望能够够体现多多种休闲闲娱乐融融合的，，集中的的，主题题特色鲜鲜明的场场所；对单纯的的百货类类商业场所已经出现现一定的的消费疲疲劳；良好的环环境，综综合性购购物中心心有较大大发展机机会。购物消费费娱乐消费费商业消费费者问卷卷小结专访样本本20份：根据有效效问卷中中，个人年收入15万以上的的实力消消费人群群进行专专访实力客群群分析消费者印印象：整体消费氛围沉重重品牌感觉觉年龄层层次较大大，有沉沉重感一些欧美美品牌尺尺码不适适合东方方人特点点购物人群群素质参参差不齐齐送礼和彰显身份份的奢侈消消费居多多购物环境境整洁，，典型的的日式百百货品牌较多多，选择择范围较广泛服装尺码码较为符符合东方方人特点点购物、用用餐、观观影等需需求可同同时满足足交通便利利友谊名都都永旺购物物中心综合性较较高端的的购物场场所购物场所所品牌或或者品种种比较齐齐全购物环境境舒适更多国际际的一线线或者二二线品牌牌供消费费者选择更加加关注手手袋，提提包，围围巾，眼眼镜，手手表等配饰饰以及内内衣类个人护理理品购买最新新款，同同步世界界的时尚尚品牌对友谊商商厦的感感觉并不不是太好好，主要要集中在品牌牌整体的的沉重感感和购物物者的整整体文化品位及及层次定位高端端或中高端良良好购物环境的商业体将将更有机会吸引顾客客关顾高端或中高端+时尚定位的购购物中心心将更有发展空空间对于未来来消费者层次和和品位的的把控是可以利利用的契机较高层次次的社会会精英文文化和生生活意识识形态代代表了未未来开发区中中产阶级级的消费费趋势购物场所所品牌种类类商厦印象象分析高端人群群访谈小小结写字楼市市场概况况及客群群分析2010滨海新新区写字字楼市场场概况客群分析析市场需求求及产品品建议2010滨海新区区写字楼楼市场概概况2010滨海新区区写字楼楼市场概概况开发区市市场：第三大街街、第二二大街沿沿线写字字楼仍然然是多数数求租者者趋之若鹜鹜的最佳选选择。开开发区区浓郁的商业氛围和完善的的周边配配套都被被即将落户户该区域域的企业和机构所看看重。而而相比于于滨海地区的其他区域域，开发发区仍然然是写字字楼相对对集中的的区域，而多数选择择在写字字楼办公公的企业业工作人人员最看看重还是写字楼的的地理位位置、周周边环境境和配套套设施等因素。。汉沽市场场：区域内写写字楼产产品基本本空白，，唯一项项目宝德德数码时时代广场场，定位位为华北北地区最最大、最最具特色色的集国国内知名名数码品品牌为一一体的大大型商业业中心。。规划设设计有大大型IT数码广场场、商务务写字楼楼及超大大型IT数码广场场。完全全具备中中国北方方IT数码及各各种高科科技电子子产品批批发、零零售集散散地的条条件，填填补了华北地区区缺少大型专业业IT数码产品品集散地地的空白白。中新生态态城：起步区首首期综合合项目天天和新乐乐汇，为为国际甲甲级写字字楼、国国际时尚尚型商业业街区、、低碳服服务公寓寓，三种种产品形形式相互互支撑，，互为依依托；生生态城文文化广场场项目系系国家级级动漫产产业综合合示范园园首期重重要组成成部分，，产品涵涵盖写字字楼、商商业等，，目前读读者集团团、华漫漫兄弟等等动漫文文化企业业已经入入驻。2010滨海新区区写字楼楼市场概概况响螺湾写写字楼市市场：提到滨海海新区的的写字楼楼就不得得不响螺螺湾，响响螺湾CBD定位为滨滨海新区区中心商商务区，，未来将将成为大大型企业业总部基基地、外外省区市市驻滨海海办事处处基地以以及中高高端商务务办公的的聚集地地，这样样的定位位将决定定着响螺螺湾商务务楼宇的的硬件配配置与高高标准的的商务服服务。响螺湾规划效效果图响螺湾商务区区规划图2010滨海新区写字字楼市场概况况生态城文化广广场位于生态态城中距离滨滨海新区核心心区最近的南南部片区区，由由蓟运河和蓟蓟运河故道环环绕，两面环环水，拥有生生态城中最长长的天然海岸岸线，总长3.5公里，风景优优美。项目规规划占地面积积约1平方公里，规规划总建筑面面积约77万平方米。目前已有近40家企业落户于于此，入住住企业，除了了享有滨海新新区的基本政政策外，还可可享有生态城