XXX项目开发策略及运作模式

XXX项目开发策略及运作模式

一、XXX项目开发策略二、XXX项目开发策略建议三、住房保障中心的职能及动作分解四、XXX的改造策略1一、XXX项目开发策略XXX项目的开发运作过程：招商、管理住保中心投资开发商专业商业管理公司经营商家2XXX片区开发模式态势回顾：根据态势分析，XXX片区如果按照传统将拆迁土地直接拍卖土地的旧城改造模式，将难以达到项目战略目标；项目必须按照政府做环境、企业做市场、公众做文化来衡量，实现城市面貌、住房保障中心、企业和公众的多赢局面。3XXX片区开发模式对XXX项目，住房保障中心必须承担起城市运营商的职能：4项目开发规模项目总用地位156.34亩；按照核心层为1、紧密层为1.5和泛化层3.5的既定容积率，不考虑土地开发在出让前的利润：项目总开发建筑为17.5万平方米；其中商业建筑面积共计11.4万平方米，其中核心和紧密层合计10.5万平方米，泛化层0.92万平方米；住宅建筑面积为1.23万平方米5开发成本规模土地开发成本为4.94亿元；建筑开发成本为4.63亿元；综合开发成本为9.56亿元；6XXX片区开发策略（一）分零拍卖（二）整体拍卖（三）挂牌出让（四）整体招标7（一）分零拍卖操作方法：根据规划方案，由市土地交易中心对片区进行分区域、分地块进行公开拍卖，由竞拍成功的开发商进行开发。商业运作模式：分散经营8分零拍卖优势：操作简便易行投资商开发压力较小可以降低拍卖难度，最快回收资金9分零拍卖劣势：不利于城市整体形象打造影响该片区未来土地的升值空间不利于未来的经营者个别零碎边角地块难以出让返回10（二）整体拍拍卖操作方法：片区整体规划划方案确定后后，委托成都都市土地交易易中心对XXX片区土地地进行整体拍拍卖，由竞拍拍成功的开发发商进行开发发。11商业运作模式式：统一规划、统统一管理、统统一经营（二）整体拍拍卖12优势：操作简便易行行可以最快回收收拆迁成本有利于城市形形象的打造有利于未来的的经营者（二）整体拍拍卖13劣势拍卖门槛高，，难度大，容容易流标竞拍者数量少少，成交价格格不高返回（二）整体拍拍卖14（三）挂牌出出让操作方法：片区整体规划划方案确定后后，由市土地地交易中心挂挂牌出让土地地，寻求意向向开发商（如如中房公司）），然后由此此开发商与投投资商、运营营商一共同组组建开发公司司，对XXX片区进行统统一开发、统统一管理、统统一经营。15实施该方案的的前提条件：：通过挂牌出让让寻求的意向向开发商必须须有很强的开开发能力和资资金实力，能能够担负起旧旧城改造、打打造城市名片片和提升城市市形象的社会会责任。（三）挂牌出出让16商业运作模式式：统一规划、统统一管理、统统一经营（三）挂牌出出让17优势：有利于城市形形象的打造有利于投资者者能提升该片区区土地未来的的升值空间有利于未来的的经营者（三）挂牌出出让18劣势：操作难度较大大意向开发商的的选择具有一一定局限性返回（三）挂牌出出让19操作方法：在整体规划的的基础上，直直接实行整体体招标，对XXX片区进进行开发、经经营和管理。。可以邀请成成功运营上海海豫园片区的的豫园商业公公司，打造上上海新天地的的瑞安集团以以及已进驻XXX片区的的香港信德集集团等有实力力的公司参与与投标。（四）整体招招标20实施该方案的的前提条件：：通过整体招标标选择的意向向开发商必须须有很强的开开发能力和资资金实力，能能够担负起旧旧城改造、打打造城市名片片和提升城市市形象的社会会责任。（四）整体招招标21商业运作模式式：统一规划、统统一管理、统统一经营（四）整体招招标22优势：有利于城市形形象的打造有利于开发过过程的控制能提升该片区区土地未来的的升值空间有利于未来的的经营者（四）整体招招标23劣势：操作难度较大大对投资商的要要求很高（四）整体招招标24综述：按照四四个标准衡量量1.是否有利利于成都市城城市形象的打打造？2.是否有利利于住房保障障中心的运作作？3.是否有利利于未来的投投资者？4.是否有利利于未来的经经营者？开发策略分析析25四种开发策略略优劣分析表表：开发策略对比比策略一策略二策略三策略四是否有利于城市形象提升？××√√是否有利于住房保障中心运作？√√××是否有利于未来的投资者？

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×是否有利于未来的经营者？×√√√26现行土地政策策中国的土地政政策：商业、旅游、、娱乐和商品品住宅等各类类经营性用地地，必须以招招标、拍卖或或者挂牌方式式出让。招标是指市、、县人民政府府土地行政主主管部门（以以下简称出让让人）发布招招标公告，邀邀请特定或者者不特定的公公民、法人和和其他组织参参加国有土地地使用权投标标，根据投标标结果确定土土地使用者的的行为。拍卖是指出让让人发布拍卖卖公告，由竞竞买人在指定定时间、地点点进行公开竞竞价，根据出出价结果确定定土地使用者者的行为。挂牌是指出让让人发布挂牌牌公告，按公公告规定的期期限将拟出让让宗地的交易易条件在指定定的土地交易易场所挂牌公公布，接受竞竞买人的报价价申请并更新新挂牌价格，，根据挂牌期期限截止时的的出价结果确确定土地使用用者的行为。。详见《中华华人民共共和国国国土资资源部部第11号》文件件。27成都市土地政政策：商业、娱乐、、旅游用地必必须以招标、、拍卖、挂牌牌方式出让，，商品住宅用用地必须以拍拍卖方式出让让。其中招标严格格实行公开招标方式，以土地地价格的60%，项目方方案的40%这两者的权权重之和为最最后的评判标标准。特殊项目像涉涉及影响城市市形象的重大大项目可以实实行定向招标，但必须报市市常委审批，，目前成都还还未出现一例例。详见中共四川川省纪委文件件川纪发<2003>9号号现行土地政策策28分步出让：核心层和紧紧密层先期整整体招标，泛泛化层分零拍拍卖二、XXX项项目开发策略略建议29实施步骤一、市土地交交易中心将核核心层和紧密密层先期进行行整体招标，，寻求有实力力、很有商业业运作能力并并能承担起旧旧城改造责任任的开发商。。二、由由住保保中心心作担担保，，开发发商将将土地地抵押押获取取银行行贷款款。30实施步步骤三、开开发商商以土土地入入股的的方式式寻求求新的的有开开发实实力的的合伙伙人。。四、待待核心心层和和紧密密层启启动后后，将将泛化化层分分零拍拍卖。。31商业运运作模模式核心层层和紧紧密层层统一一规划划、统统一管管理、、统一一经营营泛化层层进行行分散散经营营32住保中中心的的职能能：拆迁清清理集合地地盘统筹规规划组织协协调监督职职能三、住住保中中心的的职能能及动动作分分解33开发策策略动动作分分解动作之之一：：土地地准备备工作作拆迁，，集合合土地地整体策策划——深深挖XXX片区区文化化内涵涵，确确立XXX片区区的主主题、、功能能定位位以及及经营营业态态分布布等，，对项项目的的定位位取得得共识识；——对对自身身城市市运营营商角角色的的理解解34动作之之二：：积极极影响响相关关部门门，为为改造造XXX铺铺平道道路与省、、市宗宗教管管理局局沟通通和探探讨，，得到到对XXX改造造的认认可和和批准准，可可考察察国内内主要要寺院院改造造和宗宗教文文化开开发项项目作作为参参考；；与XXX方方管理理层取取得共共识，，制定定具体体改造造规模模和改改造内内容方方案；；35动作之之三：：进行行XXX改改造设设计请国内内宗教教建筑筑和园园林设设计专专家对对XXX改改造做做出详详细设设计方方案；；住保中中心与与XXX方方共同同审议议设计计方案案；36动作之之四：：对整整个项项目片片区进进行整整体规规划选择国国内外外对禅禅文化化环境境有研研究的的规划划单位位考察国国内外外宗教教文化化项目目以供供参考考组织规规划评评审37动作之之五：：造势势推广广通过项项目运运作过过程中中的一一系列列动作作作为为题材材，推推广和和树立立项目目地位位；XXX通过过举办办大中中型宗宗教活活动、、寺院院等途途径提提升自自身影影响力力；整合省省、市市有关关专家家人士士和组组织研研究禅禅宗文文化，，在XXX网站站、主主要旅旅游和和大众众刊物物上传传播禅禅文化化宣传传预热热；38动作之之六：：先期期出让让核心心层和和紧密密层的的土地地根据土土地市市场状状况和和项目目进程程，制制定详详细的的核心心层和和紧密密层土土地整整体招招标策策略，，拟定定招标标计划划；对核心心层和和紧密密层土土地进进行整整体招招标。。39动作之之七：：启动动核心心层和和紧密密层的的开发发组建XXX项目目核心心层和和紧密密层的的新开开发公公司；；启动XXX项目目核心心层和和紧密密层的的开发发。40动作之之八：：出让让泛化化层土土地根据核核心层层和紧紧密层层的开开发进进度，，制定定详细细的泛泛化层层土地地分零零拍卖卖策略略，拟拟定拍拍卖计计划；；对泛化化层土土地实实施分分零拍拍卖。。41动作之之九：：监督督协调调开发发进程程协助XXX改造造的实实施；；营造良良好的的投资资环境境，对对片区区的开开发提提供相相应的的支持持并协协调相相关关关系，，如与与银行行、宗宗教事事务管管理局局、规规划局局、国国土局局等政政府部部门的的关系系；对片区区的开开发进进行监监督；；42XXX是整整个XXX片区区的核核心支支撑点点，对对XXX的的改造造策略略可以以用“大作作、中中作、、小作作”三种方方式来来进行行。四、XXX的改改造策策略43XXX布局局示意意图44大作：就是根根据本本报告告的定定位和和策略略，按按照““五化化”的的标准准，整体、、深入入、全全面地对XXX进行行改造造，使使院墙墙透绿绿，最最大限限度将将宗教教文化化外溢溢和延延展。。XXX的改改造策策略45中作：对与宗宗教文文化紧紧密结结合的的山墙墙、大大雄宝宝殿、、说法法堂等等只进进行适适当的的维护护和整整修，，但对对如图图所示示的园园林西西边、、茶苑苑东边边这两两个片片区进进行深深入改改造和和更新新。XXX的改改造策策略46小作：只对如如图所所示的的茶苑苑东边边进行行改造造和更更新，，尽可可能让让XXX的的宗教教文化化氛围围向周周边溢溢散。。XXX的改改造策策略47运作方方式：1.由由XXX向向银行行贷款款直接接对XXX进行行改造造。2.由由宗教教事务务管理理局拨拨一部部分资资金，，XXX出出一部部分资资金，，投资资者出出一部部分资资金联联合对对XXX实实施改改造。。未来来寺院院收益益归XXX所有有，而而投资资者改改造XXX后可可以获获得相相应的的利益益。XXX的改改造策策略48结论建建议：：第2种种运作作方式式是一一种较较好的的运作作方式式，不不但有有利于于宗教教事务务管理理局对对XXX的的管理理和顺顺势引引导，，而且且还可可以对对XXX实实行市市场化化运作作，保保证以以高起起点、、高标标准打打造XXX可以以为项项目所所用。。因为，，投资资才有有发言言权。XXX的改改造策策略49谢谢谢！！509、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。01:09:3001:09:3001:091/5/20231:09:30AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2301:09:3001:09Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。01:09:3001:09:3001:09Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:09:3001:09:30January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20231:09:30上上午01:09:301月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:09上上午1月-2301:09January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/51:09:3001:09:3005January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。1:09:30上上午1:09上上午午01:09:301月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。01:09:3001:09:3001:091/5/20231:09:30AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2301:09:3001:09Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。01:09:3001:09:3001:09Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2301:09:3001:09:30January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20231:09:30上上午午01:09:301月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。一月231:09上上午午1月-2301:09January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/51:09:3001:09:3005January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。1:09:30上上午午1:09上上午午01:09:301月月-239、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。1月-231月-23T