强制拍卖船舶中法律关系分析

精品文档精心整理精品文档可编辑精品文档强制拍卖船舶中法律关系分析目录：1、强制拍卖船舶中法律关系分析2、物业管理中的法律关系分析强制拍卖船舶中法律关系分析强制拍卖船舶指进行海事诉讼的海事法院依海事请求人的申请，按照法定程序，将被扣押的船舶拍卖，保存价款，用以保证将来作出的生效判决或仲裁裁决得以执行的保全措施，或者海事法院为执行生效判决或仲裁裁决而采取的执行措施。海事法院强制拍卖船舶程序中，涉及多方当事人，关系颇为复杂，理顺这些法律关系，对于明确各方权利义务具有重大意义。遗憾的是，我国目前并没有专门的强制执行法，根据《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》(以下简称《海诉法》)第三章“海事请求保全”第二节“船舶的扣押和拍卖”的规定，强制拍卖船舶适用《海诉法》的规定，《海诉法》没有规定的，使用《中华人民共和国拍卖法》的规定。拍卖程序中涉及的主体有申请人，被申请人，海事法院，拍卖船舶委员会，竞买人。本文拟对各方法律关系逐一分析如下。一申请人、被申请人、海事法院三者之间的关系在任意商业拍卖中，存在委托人和受托人即拍卖企业的行纪关系，那么海事法院强制拍卖船舶程序中，申请人与海事法院的关系是不是与任意商业拍卖相同呢?仔细分析二者有如下不同：首先，被拍卖财产的权属不同。任意拍卖中，委托人一般对于拍卖物有所有权或处分权，而强制拍卖船舶中，被拍卖船舶的所有权属于被申请人，海事申请人对被申请船舶既无所有权也无处分权;其次，拍卖程序不同。任意拍卖的依据是我国《拍卖法》，而强制拍卖船舶依据我国《海诉法》，《海诉法》没有规定的，适用我国《拍卖法》的有关规定;最后，拍卖程序的启动不同。任意拍卖中，委托人对拍卖人发出要约后，拍卖人接受委托的，一般来说委托拍卖合同即成立，而强制拍卖船舶中，启动程序为海事请求人在提起诉讼或申请仲裁后，向扣押船舶的海事法院申请拍卖船舶，并且海事法院收到拍卖船舶的申请后，应当进行审查，作出准予或者不准予拍卖的裁定。当事人对裁定不服的，还可以申请复议。由此可见，申请人与海事法院的关系是当事人与审判机关的关系，而不是委托人与被委托人的行纪关系。强制拍卖船舶是诉讼行为和审判行为的一部分，同普通的商业拍卖有重大区别。强制拍卖船舶是海事法院应申请人的请求，为保护其海事请求权得到实现，利用国家赋予的公权力，依照法定程序和条件实施的一种保全措施。强制拍卖的船舶是被申请人所有或光船租赁的船舶，但是在强制拍卖船舶中被申请人是被动的。拍卖程序的启动与否，并不依赖于被申请人的意志。并且根据《海诉法》的规定，买受人付清全部价款后，原船舶所有人应当在制定的期限内于船舶停泊地以船舶现状向买受人移交船舶;原船舶所有人应当向原船舶登记机关办理船舶所有权注销登记。若被强制拍卖的船舶属于被申请人所有，则其承担了交船义务和注销义务，这种义务是法定的。可见，被申请人与海事法院的关系也是当事人与审判机关的关系，海事法院行使审判权，被申请人承担诉讼义务。当然，海事法院对于被申请人的船舶，负有合理保管义务。2000年9月21日起施行的《最高人民法院关于民事、行政诉讼中司法赔偿若干问题的解释》第二条明确规定：“违法采取保全措施，是指人民法院依职权采取的下列行为……(四)对查封、扣押的财物不履至于申请人与被申请人的关系，有学者认为，“由于强制卖船阶段并未确定他们之间的权利义务关系，不能认为强制拍卖船舶的申请人与被申请人的关系是债权人和债务人的关系”。[1]然而，笔者认为，这种说法太过绝对，申请人与被申请人是否存在债权债务关系，并不以法院或有关机构之裁判为必要。“盖债权无排他性，其成立，其内容，纵委诸当事人之意思自由决定”。[2]因此，应当认为申请人与被申请人的基础债权债务关系先在所不论，申请人与被申请人之间存在海事诉讼法律关系，这种诉讼法律关系是在海事法院主导下进行的。正如田平安教授所言：“民事法律关系是一种多面关系，民事诉讼法律关系内容系指法律关系主体依法享有的诉讼权利和诉讼义务”。[3]二海事法院与买受人的关系海事法院是否是强制拍卖船舶法律关系中的卖方这个问题，无论是在中国还是国际上，一直争议颇大。其理论基础在于强制拍卖性质的定位，归纳起来学界有三种学说，即公法说、私法说、折衷说(对此学界多有论述，笔者不再赘述)。[4]笔者赞同其中的折衷说，强制拍卖是一种特殊的买卖行为，兼有公法处分和私法买卖的性质，具体到海事法院强制拍卖船舶的理论中，一种观点认为，法院是以卖方的身份出现的，如邢海宝先生认为：“在强制拍卖船舶中，海事法院是拍卖人。它与买受人之间是买卖法律关系”“海事法院与买受人签订的拍卖成交确认书具有买卖合同的性质和效力”。[5]金正佳法官在其主编的具有开创意义的《海事诉讼法论》一书中也认为：“在强制拍卖船舶的法律关系中，海事法院是拍卖人，海事法院与买受人之间的关系就是拍卖人与买受人的关系。尽管海事法院是国家审判机关，但在与买受人的关系上，是以特殊的民事法律关系主体的身份出现的，与意定买卖中拍卖人的地位没有本质的区别，海事法院与买受人的关系也是一种买卖法律关系，受民事法律的调整，海事法院是卖方，买受人是买方”。[6]另一种观点认为，被拍卖船舶的所有权人才是卖方。如徐孝先法官认为：“被拍卖物的所有权人因拍卖程序而直接参与了拍卖活动，是被拍卖物的卖方，有权监督法院是否依程序法规定的原则、制度、程序和方式进行拍卖。买卖合同随着法院拍卖成交，在被拍卖物的所有权人与买受人之间建立。”[7]刘铁男法官也认为：“法院不是强制拍卖船舶中的卖方，其理由并不是强制拍卖中没有卖方”“所以，船舶所有权人才是强制拍卖船舶法律关系中的卖方，只是他不是按自己的意愿主动去卖，而是按法院的意愿被动去卖而已，如果认为法院是卖方，就变成了强制主体-法院强制被拍卖的对象卖方-还是法院出卖，这是不合逻辑的。之所以采用公开竞卖即拍卖形式出售，完全是为了船舶所有人在意愿被剥夺的情况下，其合法利益不受损害和更加公平。强制加拍卖合二为一，就是船舶的强制拍卖。法院只是强制拍卖船舶的强制执行人。”[8]笔者认为，第一种观点更加合理科学。首先，从物权法的角度观察，物权的基本权能有占有、使用、收益、处分，而对于船舶所有权人或光船承租人而言，若船舶被死扣(事实上大多数情况下是死扣)，则海事法院一般会派员登轮看管，并且船舶不能投入营运，更不能处分或者设置抵押权。显然此时船舶所有权人的占有、使用、收益、处分权能都受到限制或剥夺。固然通常买卖法律关系中卖方对于出卖物具有所有权，且一般都是完整的所有权，然而船舶被扣押后，船舶所有权人的所有权已经残缺不全，以所有权关系来认定卖方并非适当。其实在民法中，比如委托合同、隐名代理中，代理人对于出卖物并没有所有权，但是代理人可以作为买卖合同中的卖方，其原因在于其有处分权(经被代理人授权)，强制拍卖船舶中，对于船舶具有处分权的主体，毫无疑问是海事法院;其次，若以船舶所有权人为出卖人，则船舶所有权人不能成为竞买人，然而，这与实践不相符合，我国《民事诉讼法》和《海事诉讼特别程序法》也没有禁止拍卖物的所有权人的竞买资格，虽然我国《拍卖法》第三十条规定：“委托人不得参加竞买，也不得委托他人参加竞买”，但是，强制拍卖的目的毕竟与任意拍卖不同，强制拍卖船舶的目的是保全债权，让作为债权人或担保人的原船东参加竞买，比不允许其参加竞买，对海事请求申请人而言，有利而无弊;再次，若认为原船舶所有权人是出卖人，则依买卖合同原理，其负有交付标的物，转移标的物所有权的义务，然而，实践中原船舶所有权人不露面不应诉的情况并不鲜见，这种情况下交付标的物的义务无疑在海事法院，至于转移标的物所有权，我国《海诉法》规定：“原船舶所有权人应当向原船舶登记机关办理船舶所有权注销登记。原船舶所有权人不办理船舶所有权注销登记的，不影响船舶所有权的转让。”所以交付标的物，转移标的物所有权的主要义务承担者是海事法院，这也与起出卖人的地位相符。最后，在强制拍卖船舶中，买受人只需关心船舶本身的状况，完全没有必要理会被拍卖船舶的申请人和原所有权人是谁，买受人只是通过拍卖委员会与海事法院发生关系，与强制拍卖船舶的申请人与原所有权人无买卖法律关系，比如交存保证金，预付款，都是交向海事法院，如此，认为船舶所有权人为出卖人显然与强制拍卖船舶的法律实践不符。三海事法院与拍卖委员会的关系根据我国《海诉法》第三十四条的规定：“拍卖船舶委员会对海事法院负责，受海事法院监督”。金正佳法官认为：“在拍卖过程中，拍卖委员会以自己的名义与竞买人发生关系，但不能因此认为其系强制拍卖法律关系的主体。拍卖委员会是具体执行拍卖事宜的临时性机构，对海事法院负责，受海事法院监督。其性质和地位类似于审理实体案件的合议庭”。[9]邢海宝先生也持相同看法，认为：“拍卖委员会是基于海事法院的拍卖裁定或协助执行通知书等具体执行拍卖事宜的临时性机构，对海事法院负责”。[10]笔者赞同这种观点。首先，可以从法人制度角度分析。从主体资格来看，强制拍卖船舶法律关系中的卖方是海事法院，海事法院是公法人，所谓公法人“是指以公共利益位目的，即以提高政府效能、满足社会需要和改善社会公共福利的目的而设立的法人”。[11]所以还是法院可以作为独立的主体与买受人发生法律关系，而拍卖委员会作为一个临时机构，无权利能力和行为能力，最基本的是没有责任能力，责任承担能力的缺乏决定了其不可能作为一个独立的主体对外发生法律关系。其次，借鉴行政法的理论，“临时机构是国家行政机关设立的，协助其处理某项临时性行政工作的组织。临时机构都不具有行政主体资格，但经行政法规范的授权也可以成为行政主体。从理论上来说，行政法规范不宜对临时性机构授予行政主体资格”，[12]虽然司法主体同行政主体存在一定差别，但是与行政临时机构一样，司法机关设立的临时性机构同样不具有主体资格。拍卖船舶委员会由海事法院指定的执行人员和聘请的拍卖师、验船师三人或五人组成。由于其中有法院之外的拍卖师、验船师，给人一种拍卖委员会具有独立法律地位之感觉。实际上，拍卖工作仍由法院主导，“拍卖船舶的实践中，海事法院的执行人员起主要作用”[13]，拍卖师和验船师只是从事技术性工作，由法院聘请。实践中，拍卖前公告由海事法院发布，拍卖船舶一般在海事法院内进行，时间由海事法院决定，竞买人的保证金也交存于海事法院账户，拍卖成交书由海事法院盖章，船舶移交后由海事法院发布解除扣押并发布公告，对于恶意竞买者由海事法院罚款。从上可看出，强制拍卖船舶过程中，海事法院与拍卖委员会之间的关系是司法主体与其设立的临时机构之间的关系，拍卖委员会并没有独立之主体地位。四买受人与申请人、被申请人之间的法律关系买受人与申请人、被申请人并不是泾渭分明的主体，即二者是可能重合的，申请人、被申请人也可能成为买受人。我国《海诉法》并没有禁止申请人、被申请人参加竞买。2005年1月1日起若买受人与被申请人并不是相同的主体，则二者关系如何呢?如前文所述，强制拍卖船舶法律关系中的卖方是海事法院，原船舶所有权人并非卖方，买受人与原船舶所有权人之间的法律关系并非买卖法律关系。然而，二者并非毫无关系，《海诉法》第三十八条规定：“买受人付清全部价款后，原船舶所有人应当在指定的期限内与船舶停泊地以船舶现状向买受人移交船舶”，第四十条规定：“原船舶所有权人应当向原船舶登记机关办理船舶所有权注销登记”。可见，原船舶所有权人对于买受人负有两项法定义务：移交船舶和注销船舶所有权登记。然而，笔者认为把移交船舶义务赋予原船舶所有权人并不妥当。如上文分析指出，强制拍卖船舶法律关系中，海事法院是卖方，而交付标的物是出卖人的首要义务，理所当然应该由海事法院承担。实际上，被强制拍卖船舶处于被扣押状态，根据《海诉法》第三十八条的规定：“移交船舶完毕，海事法院发布解除扣押船舶命令”，那么在解除扣押命令之前，原船舶所有权人不得擅自处置船舶，何以移交?实践中，原船舶所有权人由于船舶被拍卖一般是在违背其意愿下进行的，往往其不与法院配合，消极被动，设置障碍，千方百计阻扰拍卖的进行和交接工作，甚至原船舶所有权人为逃避责任，可能根本不露面，若硬性规定原船舶所有权人的交付义务，无疑会极大地打击竞买人的信心，降低强制拍卖的公信力。强制拍卖是一个有机整体，应当包含强制交付，否则很多情况下交接船舶很难完成。具体到实践中，法院应组织执行人员和法警上船，强制原船舶所有权人的船员离船，强制原船舶所有权人交出各种船舶证书等。有人主张“在立法上应规定原船东负有向竞买人或者主持拍卖船舶的法院说明其已知的该轮隐藏瑕疵的义务。否则，要对该瑕疵承担物的瑕疵担保责任。对原船东未知的隐藏瑕疵，应准予买受人行使物的瑕疵担保请求权”。[14]笔者认为这种主张并不妥。在强制拍卖程序中，无论是采公法说还是私法说的国家，基本都排除了应买人的物之瑕疵担保请求权。[15]如意大利民法典第2922条规定：“在强制变卖时，不存在对物的瑕疵提供担保”，瑞士债法典第二百三十四条规定：“除非有明示担保或者拍卖人有故意欺诈行为，不得推定在强制拍卖中应当承担法定之瑕疵担保”。笔者也认为不应当赋予原船舶所有权人的瑕疵担保责任。首先，上文已经明确，原船东并非卖方，让其承担瑕疵担保责任恐怕与买卖关系的一般法律原则相悖，违背了合同的相对性原理。其次，拍卖委员会中有专业的验船师参与，对于船舶的一般瑕疵甚至隐藏瑕疵，验船师在大多数情况下应当都可观察出来，这与普通买卖中没有专业检验人员的参加而让卖方承担物的瑕疵担保责任显然不同。本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读201gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010中华人民共和国本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，要谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010本文来自网络，请不要使用盗版，谢谢阅读2010gaoqs我爱朱丹老婆gaoqs我爱朱丹老婆网络赚钱QQ群：40635958精品文档精心整理精品文档可编辑精品文档物业管理中的法律关系分析发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。物业管理中有着哪些法律关系要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。1、发展商早期在物业管理中的作用发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。2、房屋产权所有人（业主）由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。3、房屋产权所有人大会（业主大会）房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。业主大会主要行使以下职权：（一）选举、罢免物业管理委员会的组成人员；（二）监督管委会的日常工作；（三）听取和审查管委会的工作报告；（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策；（五）修改业主公约；（六）改变或撤销物业管理委员会的有关决定。（七）批准管委会章程。4、物业管理委员会的性质及法律地位物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：（一）管理委员会负责制定管委会章程；（二）负责今后召集并主持业主大会；（三）负责考察、选择、招聘物业管理公司；（四）与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同；（五）管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准；（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；（七）审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算；（八）审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；（九）监督物业管理公司的管理工作；（十）审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。5、物业管理公司物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。6、承租人（房屋租用人）承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是显主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。7、其他相关机构管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。二、物业纠纷类型和法律特征（一）、物业纠纷类型物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。但是，依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律⑤，如《合同法》，从司法诉讼实践的角度审视物业纠纷，主要有以下几种类型：第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是一个十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑规范合国家标准。早在1995年建设部就发文成立专门的机构进行商品房的公摊面积计算分担测量。开发商往往注重整体的建筑，在分摊商品房的公摊面积计算由房管部门发放产权时予以注明。一旦房管部门发放产权时予以注明合相关的测量计算有误，公摊面积不清就导致的纠纷，业主诉讼将开发商告上法庭。第二、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签订合同，让业主先承担付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为。一旦政府垄断行业存在官僚主义和资金问题，导致合同违约，开发商应承担合同违约责任，导致合同违约纠纷。第三，物业管理不作为导致的合同纠纷：依据业主和开发商之前签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业承担安全及服务义务。但是受计划经济体制的影响，物业管理有时颠倒市场主体的位置和应承但的义务，管而不理，一致于业主享受不到缴费后的服务。进而用违法的方法，如不缴费和不服从管理等最原始的手段，进行维权，导致保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。第四、建筑质量问题导致的物业管理纠纷：业主乔迁之后，相关的管理服务有时转移到物业管理公司，开发商延续建筑开发所获取的后续利益。目前，全国70%的物业公司中，有一半以上属于开发商，这种体制，为纠纷埋下了隐患。⑥当然，司法诉讼实践中还有其他的类型。但这不是主流。（二）、物业纠纷的法律特征依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律⑦，如《合同法》，物业纠纷本质是一合同纠纷。因此，有以下法律特征：第一、物业管理合同是双方法律关系的基础。随着房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消费关系逐步确立。物业管理合同作为双方法律关系的基础，以合约的形式，按照双方意思自治原则，确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。基于此，依据《合同法》的有关规定，双方地位平等，权利义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。⑧一方不履行或者履行不合约定，应承担相应的法律责任。⑨第二、物业管理合同是一服务合同，业主履行了付款义务后，物业管理公司就应承担相应的义务，这些义务甚至有时超越了市场体的义务。如社区保安义务本是公安机关的义务。⑩由于服务具有无形性和不可储藏性，体现在商品属性之外和消费同时发生，即服务的过程即是消费的过程。11就服务和消费的关系上讲，由于服务产生时同时被消费，物业管理公司和业主形成一种互动关系，只要业主依次缴费，物业管理公司就应当承担较长时间的合同责任和法律责任。12第三、调整物业合同双方法律关系的法律较复杂，不仅涉及合同法，而且涉及相关的一系列行政法规。物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。以前是通过居民委员会调解，1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地管建设，几乎不涉及物业管理。13至此，合同法没有专门的条款予以规范。国家还没有相应的条例和法律法规。14仅在部分有立法权的省市颁布实施了地方的物业管理条例。15第四，物业合同双方法律关系的主体数量明显不相称：依据物业合同所确立的双方法律关系的主体呈现出明显的不对称一方面是物业公司，另一方面是业主。业主数量动辄几百甚至上千。如，前述个案一期业主数量达200之众，诉讼时必须采取代表诉讼制度。16有时在实践中，开发商作为主债务人和物业公司承担连带责任。17这是因为物业公司一般作为分支机构，依据民事诉讼法不具备完整意义上的诉讼主体资格。三、物业纠纷的法律分析综观物业纠纷类型和法律特征，不难发现物业纠纷原因无外乎以下几中原因：第一、法制不健全是导致物业纠纷的主要原因，如前所述，物业管理作为一个新兴的行业，也是近几年的事。1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地管建设，几乎不涉及物业管理。18国家还没有相应的条例和法律法规。19仅在部分有地区立法。20在实践中双方签定的合同有时又不规范，权责利不清。出现问题很难处理。调解不成必须诉讼，法律适用又较困难。21第二、物业管理体制和社会行政体制不顺，也是导致纠纷的重要原因，设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷，在现实中占有相当比重。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为和体制行为，开发商难以作为，审批程序复杂，难免及时。可是作为合同所确立的双方法律关系的主体的业主，依据消法的有关规定,就可以依据合同所确立的双方法律关系,寻求法律救济.22因此,由于社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁到开发商和物业公司。显然对开发商和物业公司不公平。违反民法的基本价值观念。23难怪开发商和物业公司为跑手续付出沉重代价。近年来，我国房地产发展迅速，还存在一定程度上的不规范。首先，审批缺位，不该上的项目上了：其次是监管缺位，第三是验收缺位，导致出现质量问题。还有开发商和物业公司之间的“父与子”的关系，决定了开发商和物业公司利益趋向的一致性，对开发商所遗留的问题，物业公司也不便于处理或者有意不作为。笔者认为：当我们从历史的角度,深入分析研究管子相齐持政后法律思想，24对今天全球自由贸易环境下政府行政职能的转化仍然有强列的现实意义和指导意义。管子“以法理政”的法律思想强调以法理政，依法统军，依法治民三者的结合，管子相齐持政后，采取一系列革新措施，推行他的法律思想使齐强大，成为春秋第一霸主。当今复杂动荡的国际环境和乱世称雄的春秋时期十分相似,复杂动荡和乱世称雄。如不研究全球自由贸易环境下政府行政职能的转化和执政，在历史潮流面前，中华民族难以中国加入GATT/WTO的最后胜利为机遇，实现中华民族的伟大复兴。自由贸易环境下，市场资源的配置不仅要按照行政意志和管制模式行进运作，而且政府要依法行政，切实保护公民的合法权益。第三、法律意识的淡化也是物业纠纷的主要原因之一，一方面，开发商和物业公司的行为不规范，公司只收费不服务或者多收费少服务，侵害了业主的合法权益；另一方面，业主的法律意识和消费意识还没有完全树立起来。业主的意识正好和公司只收费不服务或者多收费少服务相反，这一矛盾关系反映到物业纠纷就是法律意识的淡化。有时维权意识差和法律意识的淡化导致用违法的方法，如不缴费和不服从管理等最原始的手段，进行维权，进一步导致矛盾激化，如保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件的发生。四、物业纠纷的解决办法及外国经验针对物业纠纷的法律特点和原因，为规范物业管理和减少纠纷应做好以下几方面的工作：