XXXX年中原武汉金地格林春岸北区别墅价格策略

金地格林春岸北区别墅价格策略

目录一、定价策略二、别墅楼市环境及产品分析三、北区/南区别墅均价四、北区别墅价格表形成定价策略Part1春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。

别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！2011年春岸别墅销售目标为43套。根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下：南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。高性价比的价格优势快速走量2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件。别墅定价策略：销售策略逆市下，打开市场，形成热销快速走量，抢占市场先机价格策略——以高性价比的优势实现快速销售别墅楼市环境及产品分析Part22010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。2010年武汉市别墅成交量为668套，别墅成交面积为19.53万平方米，成交金额22.57亿，成交均价11555.12元/平方米。

销量最好的前10名中，销量最好的汤逊湖片区2010年别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总量的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。

价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成交量150套。2010年全年东西湖区别墅墅成交总量为为79套。2011年年初受新政政影响，武汉汉整体别墅市市场呈急剧下降趋势势，2011年东西湖片区区别墅将遇更更大的销售阻阻力。2010年整个东西湖湖片区核心别别墅楼盘所卖卖套数为79套，成交量量相当小。。片区核心别别墅大部分分为2010年之前剩余余的产品，，2010年并未推出出新产品。。2010年，片区项项目整体市市场推盘量量相当小，，且蓄客时时间非常久久，基本用用了一年的的消化时间间。2010年整个东西西湖片区楼楼盘成交情情况非常不不理想。2010年4月之后，由由于二套房房首付比例例提高至50%，导致下半半年销量情情况明显下下降。新政后，别别墅成交情情况非常不不理想，导导致2011年别墅推售售压力剧增增。竞争对手产产品分析一一：万科高高尔夫项目产品：：产品舒适度度欠佳，但但景观设计计较好；项目本体分分析地下室一层二层三层联排：298平米（五房房两厅四卫卫）中庭中庭含有中庭，，增加了采采光面；16米面宽太窄窄，25.7米进深过长长；2露台、庭院院较多，但但地下室面面积过小；；3别墅全部临临湖，景观观面较佳4私密性较差差，与高层层距离较近近5竞争对手产产品分析二二：银湖翡翡翠项目产品别别墅—湖景资源较较为开阔，，但整体设设计风格相相对陈旧项目本体分分析一层二层地下室项目产品别别墅面积（（地上建筑筑面积）有有260平米左右。。优势在于于别墅均有有独立双车车位和较大大面积的地地下室。从别墅的户户型图可以以看出，别别墅的整体体设计风格格显得有些些相对陈旧旧。别墅产品本项目北区区别墅产品品分析：三三面环湖湖，景观资资源丰富，，独立成团团，私密性性好北区别墅北区别墅三三面环湖，，景观资源源丰富，独独立成团，，私密性好好。北区别墅的的位置说明明：南面与南区区别墅和10#楼相邻北面为紧邻邻北区公园园。东面、西面面为宽阔湖湖景北区公园北区别墅的的产品说明明：共59套联排别别墅景观上：21、23、25栋别墅景观观资源最好好11、16、19、22、24栋01号房湖景资资源最好21、18、15、13栋东边端头头别墅湖景景资源最好好产品上：280平米的产品品多个庭院院，在户型型上优于260平米的产品品11、16、19、22、24、25栋的01、02号房和1302、1303、1503、1504号房共16套别墅是单单车位。私密性上：：11、12、13栋的紧邻10栋高层，私私密性较差差采光上：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25栋别墅端头头户型的采采光优于中中间户型项目别墅产产品主要卖卖点：1、三重庭院院，360°全景露台。。2、大面宽、、短进深，，9米调高客厅厅。3、主人全层层私属尊崇崇空间。4、配送约120㎡地下空间间。5、顺势建房房，坡地建建筑。7、超大落地地窗，兼顾顾景观与私私密性。8、地下阳光光车库，部部分为双子子车库。北区/南区别墅均均价Part3别墅成交客客户核心关关注点——从武汉客户户敏感度看看，客户核核心关注的的是项目的片区区交通的便利利性配套的完善善性别墅产品体体现的档次次得分最高得分最低本项目“联排”产品得分情情况——金山大道片片区“联排排”比较参参考金山大道片片区的自然然资源非常常好，客户户普遍认可可的万科和和银湖翡翠翠的别墅，，该片区看看湖景、单单边位的TH今年预计价价格在1.3-1.5万。吴家山片区区环境资源源略次与金金银湖，客客户认可度度比较低，，前期别墅墅较为老式式，且位置置较远，整整体竞争力力较弱，前前期成交均均价8000元/平方吴家山片区区“联排””比较参考考本片区是紧紧邻三环，，离城市中中心近，别别墅供应量量较少，多多为高层刚刚需产品，，卧龙原墅墅预计6月推出，交交通便利，，容积率低低，预计均均价13000元/平方金银湖三环环片区“联联排”比较较参考产品形象高低高银湖翡翠卧龙别墅万科高尔夫夫沿海赛洛城城格林春岸第一梯队别别墅：老牌牌别墅区，，以便利的的交通、成成熟的社区区、精美的的园林、优优良的景观观为核心卖卖点，客户户认可度高高第二梯队别别墅：新兴兴别墅区，，卧龙别墅墅以其优良良的配套（（双地铁配配套）及良良好的产品品品质构筑筑核心竞争争力景观、性价价比景观、产品品、社区双地铁别墅墅性价比品牌、景观观、园林、、社区本项目别墅墅定位：由由于位置较较偏，产品品密度较高高，项目与与片区别墅墅比竞争力力较弱，处处于第二梯梯队本项目“联联排”产品品定价比准准打分通过市场比比较法组合合出本项目目联排按照市场比比准均价约约为：11871元/平方米均价比准前前提:项目展示到到位达市场场高端别墅墅项目标准准,有足够客户户基础，无无影响政策策出台.设本项目“联排”均价为：PxP1=折实均价×权重×本项目得分分/该项目得分分(P2、P3……P7的算法同P1)Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6+P7本项目“联联排”产品品均价定位位（静态比准准，未考虑虑销售速度度；定位于于二类联排排价格水平平）北区别墅的的均价制定定：因此，北区区别墅定价价需务实、、谨慎。。。。销售均价为为11500元/平方米。北区别墅根根据前面的的市场权重重价格分析析结合目前的的市场新政政的影响最终为实现现全年43套的艰巨任任务南区别墅31套，整体均价价12000元/平方米，别墅销售从从2010年4月至今，12个月成交10套，成交情况况不理想。。南区别墅销销售分析：：南区已售别别墅10套，都是景景观资源好好的端头别别墅，成交交均价10886元/平方米。剩余别墅墅21套（不包括括样板间））。景观好视野开阔户型好已售房源未售房源景观差视野差户型一般售价10886元/平方米售价12130元/平方米在逆市环境境下，目前前别墅价格格并无上涨涨空间，因因此，南区区别墅剩余余产品价格格是不合理理的。素质好的产产品素质差的产产品南区别墅滞滞销南区别墅价价格调整：：同时参考北北区别墅9500——13200元的别墅单单价，为了了合理的配配合北区别别墅销售，，均衡走货货。南区剩剩余素质较较差产品均均价定位9500元/㎡比较合理销售均价为为9500元/平方米。由于目前剩剩余产品都都是素质较较差的别墅墅产品，根根据南区别别墅前期销销售素质好好的产品价价格10880元/㎡进行分析析,南区剩余产产品比已售售产品在素素质上比较较：在景观上相相差1000元/㎡在视野开阔阔度上相差差600元/㎡市场上涨空空间200元/㎡(结合目前金金银湖市场场今年和去去年别墅销销售的上涨涨幅度）北区别墅价价格表形成成Part4结合对项目目的入市背背景、项目目竞争环境境等方面的的分析，建建议在价格格的制定上上采取以下下策略：》拉大总价差差，均衡走走货策略：拉大端头和和中间别墅墅的价差，，以合理的的价差设置置，保证项项目整体的的均衡销售售。》细分产品，，合理设置置景观户型型差：对产品进行行细分，提提高优质湖湖景别墅价价格，降低低中间资源源较差的单单位价格，，分流集中中在端头的的意向客户户。通过合理的的价格体系系，快速走走货价格表的制制定标准一、每栋别别墅户型差差：280平米较260平米多个庭庭院，且基基本都位于于端头，端端头景观资资源好，户户型优于明明显。11、12、16、19、22、24栋别墅两端端头13、15、18、21栋别墅东边边端头23、25栋别墅西边边端头280平米产品二、每栋别墅景景观差：根根据不同景景观资源，，别墅景观观跳差500-1800元不等。三、视野采采光不同：：11栋4号别墅和12栋5套别墅被10栋小高层遮遮挡，采光光视野差，，价差减800元13栋1301、1302别墅南面被被商业建筑筑遮挡，价价差减600元四、朝向差差：五、车位配配置差：六、最好别别墅单元：：七、最差别别墅单元：：八、汇总分分析：每栋别墅单单位整体价价格均衡，，东西各有有景观和朝朝向优势。。进行综合权权衡相似产产品价格差差，有利于于客户引导导和选择。。最好最差分户价格表表形成工具具：P=基准价+户型调差、、附赠面积积调差+朝向、景观观、车位差差、噪音差差、视野+特殊调差七、项目总总价：附件：价格格表ThanksforyourattentionWishyouagoodday!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:23:1100:23:1100:231/5/202312:23:11AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:23:1100:23Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:23:1100:23:1100:23Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2300:23:1100:23:11January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202312:23:11上上午00:23:111月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/50:23:1100:23:1105January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:23:11上上午午12:23上上午午00:23:111月月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。00:23:1100:23:1100:231/5/202312:23:11AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2300:23:1100:23Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。00:23:1100:23:1100:23Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:23:1100:23:11January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月202312:23:11上上午午00:23:111月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月2312:23上上午1月-2300:23January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/50:23:1100:23:1105January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。12:23:11上上午12:23上上午00:23:111月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅阅读读一一切切好好书书如如同同和和过过去去最最杰杰出出的的人人谈谈话话。。00:23:1100:23:11