戴德梁行：《中国“十四五”规划展望房地产的未来》

中“十四五”国规划展望房地产的未来戴德梁行大中华区研究团队China’s‘New’EconomySmart,SharingandGreen1目录第一部分摘要>P04<第二部分介绍>P08<第三部分对房地产的影响>P12<影响一创新、技术和“新基建”>P14<影响二环境可持续性>P56<影响三城市群发展>P106<

第四部分要点总结>P150<第五部分附录>P154<第一部分摘要第一部分摘要中国“十四五”规划展望房地产的未来中国“十四五”规划展望房地产的未来 5中国的“十四五”规划包含了多项社会经济目标，该规划希望进一步改进的三个领域是：ο创新、技术和“新基建”；环境可持续性；城市群发展。在考虑创新、技术和“新基建”，以及对房地产的未来影响时，一系列与技术相关的举措引人关注，但需要详细考虑的有以下五个方面：智能基础设施5G和数据中心；智慧城市智慧交通；智能供应链工业与物流4.0；智能建筑智能商业建筑；智能空间智能办公舱。环境可持续性现在是我们这个时代最重要的话题之一，无论对政府组织、企业还是民众都是如此。原因主要有两个：一是，需要控制气候变化的程度和强度；二是，通过现在投资绿色项目和计划，它可以作为一种经济激励工具，在新冠疫情之后立即帮助推动世界各地的经济发展。当考虑环境可持续性和房地产相结合时，同样有许多问题和主题需要思考。然而，对房地产走向“绿色”有重大影响的四个重要主题包括：绿色金融；碳中和；绿色租赁；环境、社会和治理原则（ESG）以及全球房地产可持续发展基准（GRESB）。第一部分摘要进入21世纪，中国城市群对中国整体的发展影响越来越大。这些城市群能够聚集大量资源，如人才、交通和教育。紧密相连的经济网络也可以支撑产业均衡布局和资源有效分工配置，从而扩大区域经济规模并提高增长速度。在考虑未来中国城市群的持续发展时，重要的是要评估：国际城市群发展；中国城市群的总体发展；中国城市群发展趋势；全国五个最重要的城市群的发展现状；规划者在继续推进中国城市群发展计划时应考虑的因素。最后，展望未来，“十四五”规划预计将提高创新质量，并在环境可持续性方面加倍发力。其中一些目标有望得到中国“新型城镇化”计划的支持，尤其是城市群的发展。最终，“十四五”将着眼于进一步平衡城乡居民之间的社会和经济差异，确保国家达到中等发达国家水平。中国“十四五”规划展望房地产的未来 7第二部分介绍中国“十四五”规划展望房地产的未来中国“十四五”规划展望房地产的未来 9中华人民共和国国民经济和社会发展五年规划纲要，简称“五年规划”，自1953年以来深刻影响着中国社会和经济的发展。2021年3月11日，十三届全国人大四次会议表决通过了关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的决议。展望未来，“十四五”规划将进一步平衡城乡居民之间的社会和经济差异。该计划还有望提高创新质量，并加大对环境可持续性的关注。中国的“新型城镇化”规划有望帮助实现这些目标。此外，该规划呼吁提高经济和社会改善和增长的质量，而非单纯提升量化指标。预计在“十四五”期间，“显著提高效率”将有助于这种改善和增长。此外，值得注意的是，没有设定确切的国内生产总值(GDP)增长目标。但是，2035年远景目标其中之一是将人均国内生产总值目标提高到中等发达国家的水平。该规划对房地产行业的连锁反应有以下几个重点。这些重点既与主要的远景目标有关，也与较具体的目标有关，它们主要包括：经济；国内国际“双循环”；科技创新与“新基建”；环境可持续发展；“新型城镇化”；自由贸易试验区；现代产业与供应链体系；金融改革；健康产业发展；旅游经济发展；“房子是用来住的,不是用来炒的”。我们将上述重点进一步提炼为本报告所涵盖的三个与房地产有关的核心要素，它们是：创新、技术和“新基建”；环境可持续性；城市群发展。第二部分介绍中国“十四五”规划展望房地产的未来 11第三部分对房地产的第三部分对房地产的影响中国“十四五”规划展望房地产的未来影响中国“十四五”规划展望房地产的未来 13影响一创新、技术和“新基建”技术的助推作用无论现在还是未来，技术都将是中国建设发展的关键驱动力之一。因此，它在“十四五规划”中得到了广泛的重视。特别是在中国的科技行业，研发支出近年来在推动该行业发展方面发挥了很大作用。据MatthewsAsia称，2017年中国的该项支出比2012年增长了70%。此外，中国还在投资以人工智能（AI）、机器人和大数据为核心的高科技产业园和孵化器。不少投资来自本土的大型互联网公司，比如BAT（阿里巴巴、百度和腾讯）。这些公司在新研发、云计算和“黑科技”上投入了数十亿元人民币。随后，我国电子信息产业固定资产投资水平近期出现强劲增长。根据工业和信息化部（以下简称“工信部”）发布的《2019年电子信息制造业运行情况》，2019年我国电子信息产业固定资产投资增长16.8%。远高于同期制造业固定资产投资3.1%的增长率（图1）。第三部分对房地产的影响图1：中国固定资产投资 电子信息产业/制造业（2018年12月 2019年12月）20.0%15.0%16.616.813.613.810.0%10.5%0.0%1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月(5.0%)2018年-2.62019年资料来源：中国工信部，戴德梁行研究部

电子信息制造业制造业更重要的是，中国正在更加注重创新。根据世界银行的数据，中国在研发上的投入超过GDP的2.2%，产生了相当数量的国内专利，开发了开拓性的技术，这些技术的使用已经逐步日常化，比如移动支付技术（图2）。图2：专利合作条约（PCT）申请量（2009年和2019年）专利合作条约申请量)

70,00060,000 58,99057,84050,00040,000

52,660(

30,00020,00019,35319,08510,0007,9345,7864,6104,1854,0110中国美国日本德国韩国法国英国瑞士瑞典荷兰20092019资料来源：cnTechPost,戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 15创新方式之一是人工智能的普及。说到人工智能的发展，中国有一个主要优势，就是数据量。通过移动支付等各种平台获取大量数据，意味着人工智能相关算法可以变得越来越可靠。与此同时，百度、阿里巴巴和腾讯（BAT）这三家中国科技巨头已经在深度学习领域投资了一百多家公司。此外，总部位于上海的人工智能公司商汤科技，目前是相关专业技术领域世界上最重要的公司之一（图3）。

3：中国人工智能现有及规划产业规模（万亿元）12101086 542 102020 2025 2030人工智能核心产业相关产业资料来源：国务院，中国工信部，戴德梁行政策中国政府一直在助推科技发展。其中一项计划就是推进“中国制造2025”。该战略规划瞄准高新技术产业，包括新一代信息技术、电力装备、机器人、高档数控机床和新能源汽车等战略重点，引导社会各类资源集聚，推动10年内优势和战略产业快速发展（图4）。图4：中国制造2025 十大重点领域5PP备资料来源：戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响另外，为加速可持续经图5：如此重要？济增长，中国另一个科为什么5G技相关的政策目标是“新物联网随时随地型基础设施建设”的发人机交互畅享宽带展，包括5G网络建设5G和数据中心建设。共有25Industry4.0目列入政府工作报告，远程控制应用实例智能交通其中21个提出推进5G关键设备的智能车辆网络建设（图5）。智能基建媒体无处不在资料来源：Gadgetbyte，戴德梁行研究部考虑到创新、技术和“新型基础设施建设”对未来房地产行业产生的影响，将有一系列与技术相关的应用方向不断涌现，但有五个应用方向有待进一步深入研究：智能基础设施建设5G和数据中心；智慧城市智慧交通；智能供应链工业物流4.0；智能建筑智能商业建筑;智能空间智能办公舱。中国“十四五”规划展望房地产的未来 17智能基础设施建设 5G和数据中心5G5G的出现将改变中国的社会和经济格局。在中国，贡献的总产值、经济增加值和就业机会将分别达据中国信息通信研究院估计，5G在中国的商业化到6.3万亿元、2.9万亿元和800万个。间接贡将推动信息消费规模和经济总量从2020年超过献方面，5G创造的总产值、经济增加值、就业机8万亿元人民币到2025年的10.6万亿元人民币，会分别达到10.6万亿元、3.6万亿元和1,150万个在这本《5G经济社会影响白皮书》中提出，中国（图6）。信息通信研究院提出到2030年，5G经济的直接图6：5G产业直接产出和间接产出趋势预测（2020年 2030年）（万亿元）

121086421300542020年直接经济产出对GDP的间接贡献

1,4001,1501,2001,000（万个）80080070060035040020002025年2030年间接经济产出直接创造的经济增加值直接就业机会间接就业机会资料来源:中国信息通信研究院,戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响5G除了提升体验和更大容量外，还将进一步打 5G技术的发展和逐步商业化，与5G技术高度相通物联网，渗透到各行各业。它将与大数据、云 关的产业，如云计算、虚拟现实（VR）、智慧城计算、人工智能等技术一起，不仅在中国，而且 市技术、智能制造与供应链技术、智能建筑技术等，在全球，开创一个发展和交流的新时代。随着 将给社会经济发展带来巨大变化（图7）。图7：5G应用场景大中市场潜力小

智慧城市-垃圾桶、停车位、路灯、十大应用场景24按5G相关性排序交通灯、仪表无线家庭娱乐6<10ms>100Mbps云VR/AR100Mbps-9.4Gbps1<5ms>100Mbps2车联网>200Mbps7<10ms20联网无人机无人机-飞行出租车<10ms5无线医疗103>200Mbps智能制造<10msmMTC智慧城市23智能制造-物流和库存监控<10ms4智慧能源无线医疗联网-218>200Mbps社交网络医院看护机器人无人机-媒体应用169<20ms个人AI辅助家庭-家庭监控家庭-服务机器人1514智能制造-无线医疗联网-122218可穿戴设备无人机-物流19工业传感器远程手术无线医疗联网-救护车通信全息11智能制造-基于云的AGV1713低中高5G技术相关性资料来源：华为《5G时代：十大应用场景白皮书》，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 19云VR/AR实时计算机图像渲染和建模车联网远程驾驶、编队行驶、自动驾驶智能制造无线机器人云端控制智慧能源馈线自动化无线医疗具备力反馈的远程诊断5G应用场景无线家庭娱乐超高清视频和云游戏联网无人机专业巡检和安防社交网络超高清/全景直播个人AI辅助AI辅助智能头盔资料来源：华为《5G时代：智慧城市AI使能的视频监控十大应用场景白皮书》，戴德梁行研究部数据中心随着5G网络的扩展，数据中心将成为支持数据采•2015年：国务院发布《关于积极推进“互联网集、处理、存储和流通的重要引擎。+”行动的指导意见》，推动互联网从消费在中国，数据中心的发展是由以下几个方面推动向生产领域拓展；•2017年：工信部发布了《云计算发展三年行动的：计划》；1.政策：中国各部委近期发布了一系列数据中心•2020年：中共中央政治局常委会会议再次强发展政策。一些重要政策包括：调加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设•2013年：《关于数据中心建设布局的指导意见》进度。发布；2.应用：近年来，数字经济在中国蓬勃发展。•2015年：国务院发布《促进大数据发展行动纲2019年，中国数字经济总值达35.8万亿元人民要》。国务院提出要坚持创新驱动发展，加快币（5.5万亿美元），仅次于美国（图8）。大数据部署，深化大数据应用；第三部分对房地产的影响图8：拥有最大数字经济的前10个国家（2019年）（万亿美元）美国中国德国日本英国法国韩国印度加拿大墨西哥0 2 4 6 8 10 12 14资料来源:经合组织,戴德梁行研究部此外，根据工信部数据，2019年中国数字经济中国数据中心的发展占中国GDP的36.2%，对GDP增长的贡献率2020年，中国数据中心产业规模为1,958亿元达到67.7%。并且，根据官方数据，截止2020年上半年，中国网民数量、互联网普及率、网上人民币，比2019年增长25.4%，近十年年均购物者和网上支付用户分别为9.4亿、67%、7.49增长超过35%。根据36氪研究院的预测，到亿和8.05亿。2025年，中国数据中心产业规模有望达到5,9523.新冠疫情的影响：2020年，新冠疫情在网络亿元人民币，是现有总量的三倍（图9）。消费极度活跃，带动了移动互联网应用需求的激增，短视频、直播等大流量应用场景推动了移动互联网流量的大幅增长。2020年，移动互联网接入流量消费1,656亿GB，同比增长35.7%。中国“十四五”规划展望房地产的未来 21图9：中国数据中心产业规模（2009年 2025年）（亿元人民币）6,0005,0004,0003,0002,0001,0000资料来源:36氪研究院,戴德梁行研究部据工信部数据，截至图10：中国使用和在建的数据中心机架数量（2016年2019年）2019年底，全国数据中400364心机架总数达到315万350315个，同比增长39%。具300体来看，超大型数据中心250226机架数和大型数据中心200166181机架数分别为117.9万和150124125107119.4万，较2018年底100增长41.7%（图10）。5002016201720182019在用机架规模（万架）规划在建机架规模（万架）资料来源：中国工信部-全国数据中心应用开发指南，戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响在数据中心的分布方面，中国较发达的城市对数 杭州、武汉、成都、重庆和天津是高利用率数据据中心的需求较大，因为它们对互联网的使用要 中心的例子，呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布、求较高。目前，中国80%的数据中心分布在18 中卫、乌鲁木齐和贵阳是与电力相关的资源型数个主要城市。其中，北京、上海、广州、深圳、 据中心的例子（图11）。图11：热图 中国数据中心分布（2020年）资料来源：开放数据中心委员会（ ），自然资源部地图技术审查中心,戴德梁行研究部ODCC沈阳北京天津大连青岛西安郑州南京合肥成都武汉苏州上海高重庆杭州长沙南宁广州厦门台北深圳香港低在考虑我国数据中心用户需求时，为满足数据备份存储、大数据运营等中低时延敏感度用户的需求，为了节约成本，首选位于偏远地区的大型和超大型数据中心。为了服务于那些具有高时延敏感度的用户，例如在线游戏和金融科技业务，首选位于核心城市内和附近的数据中心（表1）。中国“十四五”规划展望房地产的未来 23表1：中国数据中心：客户类型和需求特征客户类型机房规模设备等级价格敏感度选址集中度低时延互联网行业云厂商金融行业制造行业政府机构视频/媒体游戏行业资料来源：艾瑞咨询《2020年中国数据中心行业白皮书》，戴德梁行研究部中国未来数据中心的发展服务的需求份额将从2018年的42%上升到80%随着5G的推出，物联网的扩展和云计算的发展，中国对数据中心使用的需求也将增加。据工信部（图12）。估计，到2025年，互联网和云计算对数据中心12：中国数据中心服务需求（2018年2025年）（万架）8007006005004003002001000201820192020E2021E2022E2023E2024E2025E传统企业需求BAT需求云计算及互联网客户需求资料来源：工信部，中金公司，戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响中国在可持续发展方面的不断努力和碳中和目标 最后，到2020年，中国的数据中心肯定会受到的确立，将使数据中心以节能为中心的方式发展 更多投资者的关注，我们预计，随着数据中心行成为必然。利用风力发电、水力发电、光伏发电 业的持续发展、房地产投资信托基金市场的发展和其他可再生能源的数据中心的份额将继续增加。 以及中国绿色融资的发展，这种关注会持续增加。此外，随着边缘计算的发展，对距离用户更近的边缘数据中心的需求将激增。中国“十四五”规划展望房地产的未来 25智慧城市 智慧交通在全球范围内，城市人口总体呈上升趋势，城市地区强大的交通连通性将对中国经济的未来发展起到更重要的作用。在未来，通勤者将追求从通勤的速度和便利。在未来几年，对于那些希望吸引顶尖人才的城市来说，一个发展良好的交通系统也将被证明是一项重要资产。随着对城市基础设施投资的增加，智能自动驾驶汽车(AVs)最近成为了关注的焦点。全球已有约800亿美元投资于联网自动驾驶汽车(CAV)，所以这项新技术引领我们走向城市交通的未来只是一个时间问题。在本节中，在讨论自动驾驶汽车对城市和房地产的影响之前，我们先来看一下它的分类。图13：自动驾驶汽车的自动化水平

自动驾驶汽车分类随着近年来对人工智能的投资增加，我们正逐渐走向一个“解放双手”的社会，驾驶也不例外。自动驾驶汽车已经成为人们讨论的热门话题，也是科技公司和投资者的主要关注焦点。作为个人，我们的角色正在从司机慢慢过渡到乘客，但在人们愿意永远放下方向盘之前，仍有大量的工作需要完成。我们今天更熟悉的自动驾驶汽车在学术意义上并不是真正的“自动”。如今，一些车辆有能力在特定情况下自主导航，但仍经常需要人类干预。国际汽车工程师协会（SAE）对自动驾驶汽车已经制订了6个级别的标准（图13）。012345无自动化驾驶员辅助部分自动化有条件的自动化高度自动化全自动化零自动化：驾驶员控制汽车汽车有自主驾驶汽车仍需要驾驶员，在大多数情况下，汽车可以在任何状驾驶员来完成汽行驶，但汽车可功能，如加速、但不必一直观察周围汽车自身可以完成况下独立完成驾驶。车驾驶以提供一些辅助转向。但驾驶员环境。当遇到一定状各项驾驶功能。驾驾驶员可以适时选驾驶功能必须保持专注，况时，驾驶员需要做驶员可以适时选择择进行操控持续操作和观察好准备去操控进行操控周围环境资料来源：国际汽车工程师协会（SAE），戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响完善这项技术的一个重要激励因素是减少驾驶时自动驾驶巴士的试验。厦门试验区还允许在遇到人为失误的风险。根据美国国家公路运输安全协行人、骑行人、失去GPS信号等情况下对自动会（NHTSA）2008年全国机动车事故原因调查，驾驶汽车进行测试。中国的其他城市，如北京和超过90%的车辆事故都是由人为失误造成的，上海，也已经开始发放自动驾驶汽车测试牌照。因此自动驾驶技术的创新有可能有助于建立更安百度、阿里巴巴、腾讯、滴滴、华为、蔚来和上全的点对点交通。然而要等到自动驾驶汽车成为汽等国内企业都在试验自动驾驶汽车。道路上的主要车辆时这样的积极作用才会更加明未来，汽车的运营模式将是影响自动驾驶技术对显。而在这之前，发生事故的可能性仍然令人担忧。中国是处于自动驾驶车辆创新前沿的国家之一。城市环境影响的一个方面。尽管外形相似，但无连接的自动驾驶汽车和联网自动驾驶汽车的含义中国已经开始在封闭试验区部署自动驾驶汽车的是完全不同的。联网自动驾驶汽车自然会促进拼测试。在这些领域，原始设备制造商（OEM）可车业务，将不可避免地比非联网的自动驾驶汽车以在各种模拟环境中测试他们的自动驾驶汽车。对汽车保有量产生更大的影响。一个测试例子是最近由厦门金龙客车公司制造的中国“十四五”规划展望房地产的未来 27城市连通性在基础设施欠发达的城市地区，自动驾驶汽车的连接性水平较高地区的组成部分。因此，发达城影响可能最大。而像纽约，伦敦，巴黎，东京，市核心区的联网自动驾驶汽车将以自动驾驶拼车新加坡，北京，上海等的核心城区，应该更倾向或自动驾驶公共汽车的形式运营。于公共交通，以保护现有的道路空间。发达城市的郊区和欠发达城市的整体城区等连通性水平较全球的汽车制造商和出租车公司已经在自动驾驶低的城市区域，更容易受到自动驾驶汽车融入城汽车上投入了大量资金。目前，这是参与公司之市交通基础设施的影响。 间的竞赛。各公司都期待能以最快的速度取得最有效的进展（图14）。另一方面，联网自动驾驶汽车将不仅成为城市连通性水平较低地区的组成部分，而且将成为城市14：全球自动驾驶专利数(2010年1月―2017年7月)博世958奥迪516大陆439福特402通用汽车380宝马370丰田362大众343科隆经济研究所基于戴姆勒3395,839项无人驾驶专利谷歌338申请的分析资料来源：科隆经济研究所、世界知识产权组织、戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响目前，对有意开发和应用自动驾驶技术的公司的投资正在大量涌入。据GlobalNewswire消息，科技巨头百度的自动驾驶技术开源数据平台，阿波罗，现在拥有210多个商业伙伴。许多原始设备制造商希望在最新的自动驾驶汽车创新方面保持领先地位。其中一些合作伙伴包括福特、戴姆勒和现代。此外，2017年9月，百度宣布成立100亿元人民币的基金，在三年内为超过100个新的自动驾驶项目拨款。对于那些经济严重依赖于吸引和留住高技能人才的城市来说，发达的交通基础设施、健康的空气质量和有吸引力的公共环境等要素有助于吸引新的顶级员工、保持经济竞争力。一个城市的经济越强大，其居民就越会注重创造一个井井有条、管理良好的城市并维持一个可持续和健康的环境。这样就能创造一个良性循环。对高性能交通基础设施的需求增加意味着，那些现在投资于自动驾驶和联网自动驾驶的城市将确保它们在未来几年能够满足市民的一些生活需求，从而保证未来健康的城市发展。

重新计算交通时间区位！区位！区位！这仍然可以说是影响房地产和房地产估值的头号因素。自然资源的可达性、相似的公司或特定的人口群体都有能力创造或破坏一处房地产的吸引力。然而，在一个联系更加紧密的世界里，也许我们会开始以不同的方式来衡量交通时间和距离。距离的重要性很大程度上受到交通连通性的影响。当通勤是无缝、无压力的时候，交通时间和距离就不再是一个问题。这意味着，未来随着自动驾驶汽车（特别是联网自动驾驶汽车）的出现，我们可能会重新估量位置（例如距离市中心的距离）所占的权重。随着自动驾驶的应用和整合，交通拥堵可以减少，道路容量可以增加。加上联网自动驾驶汽车可以方便乘客利用车上时间进行工作等。这将使郊区在未来对城市劳动力更具吸引力，不仅在全球，在中国也是如此。中国“十四五”规划展望房地产的未来 29精简供应链如今，据估计，欧洲城区的供应链成本中，仅物汽车将成为降低成本的关键。流成本就占到了惊人的50%。毫无疑问全球的公司目前都在推动更具有成本效益的供应链方法。由于大型货运车辆的性质，它们倾向于在可预测尽管目前自动驾驶汽车在供应链中的地位不容忽的地区和沿常规路线运行。这将使这种运输模式视，但我们有理由相信，在未来几年，自动驾驶更适合于将来转换到更自动化的状态（图15）。15:自主道路货运的发展（2018年2040年）201820252040第一批卡车结队系统允许卡半自动驾驶功能将在卡车上得无人驾驶卡车取代半自动卡车间进行交流，保持较近的到应用，允许司机和卡车可以车，公司运送货物将不再需距离并协同刹车。长时间行驶。要驾驶员。减少10-20%的油耗大幅提高行驶时间和停止时间大量节约工资成本，提高运的比率输效率资料来源：BIIntelligence，戴德梁行研究部在供应链中使用联网自动驾驶汽车不仅能够提高这将是一个移动版本的网点储物柜系统，我们在交付系统的效率，缩短交付时间，节省燃料成本，今天也已经可以看到不少储物柜系统其中一而且在交付方面，它们也有能力降低劳动力成本。个例子是亚马逊储物柜。目前的亚马逊储物柜系与其使用需要司机/送货员的传统送货卡车，公统在不同的地点战略性地设置了实体储物柜，顾司可以选择派出一批联网自动驾驶汽车，这样客客可以去那里取出他们的订单货品。一旦货物交户在货物到达目的地后，就可以从卡车的“储物柜”付，客户就会收到一个储物柜号码和代码。然后，中取回货物。 他们可以在方便的时候前往目的地取回包裹。随第三部分对房地产的影响着联网自动驾驶汽车的引入，客户保留了这一过程的安全性，同时增加了送货上门的便利性，对于供应链运营商来说，在送货过程中减少了雇佣的劳动力。除了自动驾驶，在讨论供应链自动化问题时，由于道路拥堵，一些企业将目光投向天空寻求物流解决方案。无人机送货一直是物流领域的热门话题，但由于安全性等问题，其可扩展性一直受到质疑。它们作为快递工具的使用可能存在问题，但毫无疑问，它们将继续在测量、建筑、房地产管理和房地产营销方面产生影响。较小的地面机器人也是一种可行的解决方案。无人机不仅能承载更重的载荷，还消除了无人机带来的一些安全隐患。例如，总部位于伦敦的StarshipTechnologies公司已经使用机器人在100个城市完成了60万英里的送货。

扩大零售的覆盖区域自动驾驶可能会对零售产生巨大影响，无论是对实体店还是网络零售商。通过分析零售、消费者行为的变化，这一点将会变得更加明显。交通更加便利随着自动驾驶汽车和联网自动驾驶汽车的出现，交通愈加便利，使得消费者更愿意跨越更远的距离前往此前不方便到达的特定购物区域。对于位于市中心、停车位有限的商业区域来说也是如此。此外，如果消费者发现长距离的交通更省心，他们可能对距离远的商业区域有更大的接受程度。减少泊车量特别是随着更多的人使用联网自动驾驶汽车，零售场所对停车位的需求将会减少。这将有助于重新利用以前被停车场占用的空间。土地所有者将可以扩建他们的设施，甚至可以选择出售/租赁空间。送货方式如上所述，自动驾驶汽车将彻底改变公司处理送货上门的方式。对于在线零售来说尤其如此。随着在线零售商能够比以往任何时候都更轻松地满足配送需求，这将意味着实体零售商面临更大的竞争。中国“十四五”规划展望房地产的未来 31减少停车位从更详细的角度来看，未来这一趋势将归因于自动驾驶技术的普及，但这不是唯一的驱动因素。随着交通基础设施对城市越来越重要，未来一个城市的连通性就足以鼓励人们选择公共交通或拼车，而不是私人形式的自动交通。根据Bisnow研究，停车场现在占美国城市所有空间的30%。这为老旧停车场的重新利用提供了令人兴奋的机会。这些空间可以重新设计成为其他物业以满足许多不同的需求办公空间、零售场所和住宅等等。

建筑公司和开发商已经开始计划这种转变。总部位于旧金山的建筑公司Gensler和住宅开发商AvalonBayCommunities是两家正在采取措施为这种过渡做准备的公司。最新的停车场设计是为了在未来更平稳地过渡到办公、住房或其他功能。这意味着停车场空间将有更高的天花板、平坦的地板和窗户（图16）。图16：未来的自动驾驶和停车场（第二阶段开发：2025年 2035年）汽车所有权将发展成为一种智能出行的订阅服务，因此不再需要大量的停车位。车库将会被改造成其他用途，如写字楼、住宅和酒店。1将发车库展成为住宅，写字楼，消遣娱乐的空间。2取代地面汽车配送，无人机配送建筑物可以接受货物。3当汽车不行驶时，充电地板4可以实现自动充电。乘客可以使用手机来汽车呼叫区域资料来源：C,戴德梁行研究部叫车。第三部分对房地产的影响在一些区域，减少停车位也会成为一个吸引潜在租户的特质，因为它们可以被宣传为“无人驾驶汽车限定发展区域”。一些开发商也在积极地从租户入手，让他们减少汽车出行。例如，英国住宅开发商Moda正在与优步联手，鼓励他们的居民减少使用他们的汽车。居民每个月可以获得100英镑的优步使用券，以此减少居住区的停车需求。未来，在确定合适的停车位数量时，可能会遇到一些挑战。研究表明，除了无人驾驶，交通基础设施的发展也同样会减少对停车位的需求，但未来城市仍然需要配备一些必需的停车空间。

关于未来在未来，我们可以预期到自动驾驶汽车的出现将会给城市现有的环境带来巨大的变化。这里没有一种“正确”的方式来应对这种转变，但有许多方式让业主着手为这些改变做好准备。对于无人驾驶汽车，我们不仅需要评估其自身价值，评估它对城市密度以及通达性的影响也是至关重要的。房地产行业必须要具备应对由于通达性提高而发生的消费者行为转变的能力。令人振奋的变化即将到来，这必将引发全社会对房地产行业的重新思考。由于人类不断追求便利性，自动化将是大势所趋。虽然我们可能要过些年才能坐上安全的无人驾驶汽车，但房地产行业的转变已经浮出水面，并且，这与快速进化的城市环境密不可分。中国“十四五”规划展望房地产的未来 33智能供应链 工业和物流4.0什么是工业4.0？很多在制造业行业内的人都听说过“工业4.0”，但它究竟是什么呢?又意味着什么呢？工业4.0是目前正在发生的第四次工业革命，前三次工业革命分别是:工业1.018世纪晚期机械化和蒸汽机改变了传统的手工制造方式；工业2.019世纪晚期流水线和电气化大幅度提高了生产效率；工业3.020世纪60年代后期自动化、计算机和机器人等信息化技术被集成到生产制造中（图17）。17：工业1.0，2.0，3.0及4.0工业1.0工业2.0工业3.0工业4.0随着水力与蒸汽机的随着电力和生产线的自动化生产，电子计算智能化生产，自治系统发明，进入机械化生产出现，规模化生产应运机，信息技术和机器人，物联网和机器学习时代而生资料来源：SpectralEngines，戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响工业4.0是以智能制造为主导的第四次工业革命， 个生产线流程并自主执行决策。该系统利用了信工厂将生产设备、无线信号连接和传感器集成到 息物理系统、物联网、工业物联网、云计算、认一个生态系统平台中，这个生态系统可以监督整 知计算和人工智能（图18）。图18：工业4.0生态系统 自主机器人大数据模拟增强现实/AR工业4.0系统集成增材制造/3D打印物联网云计算 网络安全资料来源：，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 35展望工业4.0的未来在中长期的未来，我们预计许多在中国运营的制造 现来源的多样化。商将采用工业4.0操作程序，从而变得更加高效。在中国，工业4.0的重要组成部分是物流。从房随着工业4.0的全面发展，制造商能够在定制的 地产的角度来说，就是物流仓库。根据戴德梁行智能工厂环境中操作运行。他们还将与支持整个 的数据，截至2021年第二季度，中国已有约7,590制造生命周期的资源和服务联盟相连接。这种在 万平方米的甲级物流仓库存量，另外还有3,530跨地域公司之间能够实现共享的联盟将允许制造 万平方米的优质物流仓库空间将在未来几年内实商们从“云端”获取其所需的特定产品组件，从 现交付（图19）。而使他们能够在不依赖单一制造基础的情况下实图19：中国优质物流仓库的存量、供应、空置率和租金（2021年第二季度）S:17.3V:16.0%¥:32.2华北区(北京/天津/河北/山东/辽宁/吉林/黑龙江/陕西/山西)S:9.8V:4.9%¥:40.2华南区(广东/福建/广西）资料来源：戴德梁行研究部

S:30.5V:8.5%¥:38.2华东区(上海/江苏/浙江/安徽）S:10.2V:17.9%¥:27.2西南区(四川/重庆/云南/贵州）

S:7.1V:16.6%¥:28.0华中区(河南/湖北/湖南/江西）历史存量2021年第二季度新增供应未来供应(2021–2023年)S=总存量(百万平方米)V=平均空置率¥=平均租金（人民币/平方米/月）第三部分对房地产的影响随着国内消费的增长（特别是线上零售的增长），中国的优质物流仓库在供应链中扮演着不可或缺的角色。如今，大量货物需要被运送到这些仓储设施，处理分类后再被运往全国各地，并且货物数量还在持续增长。我们预测未来中国将有更多的制造工厂将采用工业4.0，与此同时我们也预计中国的物流业（尤其是和工厂同地的优质仓库）会采用物流4.0的形式。物流4.0与工业4.0这两个智能平台集中一体，推进中国物流行业，特别是高端物流仓库，变得更加智能化，连接互通性更强，技术也会更加先进。具体来说，物流4.0利用智能集装箱、车辆、托盘和运输系统来形成完全联网的供应流，方便供应链管理者、托运人、货运代理和其他业内人士追踪和调运货流，还能随时随地以最优解决方案完成其他物流运输职能（图20）。

图20：物流4.0生态系统供应链物流 进货物流开放且灵活的操作前瞻性进货物流管理（通过大数据）内部物流仓库管理在开放区域由生产机器自供应链仓库网络/非仓库助驾驶叉车费用物流追踪出货物流实时物流联系/自主运输自主货物管理/前瞻性出货管理资料来源：SemanticScholar，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 37供应链网络提高了行业的可见性，管理人员更容如今，第四次工业革命正在进行，中国许多制造易提早发现潜在的供应链瓶颈和故障。未来，国工厂和高级物流仓库已经分别采用了工业4.0和内更多的供应链管理人员将能够及时提出对策或物流4.0。鉴于新冠肺炎疫情对国内制造业和供备份计划，以保持高效的运营，并始终确保优化应链的影响，我们预计中国将有更多的工厂和物交付的可靠性和质量。流仓库分别跟进并试行工业4.0和物流4.0技术和系统。这样，无论何时何地何种情况下，中国的制造业和供应链将能更好地确保货物和产品以最有效的方式从生产设施流向终端客户。第三部分对房地产的影响智能建筑 智能商业建筑在过去，全球各地的商业建筑业主们选择，安装并运行独立的照明设备，安防系统，暖气设备，通风和空调系统。然而，现如今，全球各地的商业建筑业主们着眼未来，考虑：建筑的运营目标；建筑的经济可行性；建筑对环境的影响。为实现这些目标，智能商业建筑逐渐风靡全球。但是，这些智能商业建筑并非只是为了提供舒适，明亮和安全的环境，它们还需要将整栋建筑的不同部分整合到一个统一、动态且实用的建筑平台中。该平台不仅可以让业主和运营方有效地实现其物业的各项目标，而且也能够让该智能商业建筑：降低水和能源消耗的费用；减轻对环境可持续性的负面影响；更好地吸引和留住用户。真正智能的商业建筑才刚刚崭露头角。我们预计，接下来还会有更多智能建筑涌现。本质上，真正智能的商业建筑可以自动集成物联网软件和硬件，进而系统性地学习用户行为以提升效率。中国“十四五”规划展望房地产的未来 39智能商业建筑有何功能？21：智能商业建筑的基本功能

第三部分对房地产的影响尤其是，这些便利的物业服务包括：充足的照明；舒适的温度；令人满意的空气质量；恰当的安防措施；合格的环境卫生，等等……建筑若要成为智能商业建筑，需要在建筑设计阶段或在建筑生命中期进行翻新时，增加智能技术。具体体现在，在建筑的有效生命周期内进行信息技术（IT）或更具体的物联网（IoT）技术升级。此项技术可使包括硬件和软件在内的各类建筑子系统连接起来，而这些子系统通常是独立运行的。连接之后，这些子系统便可以共享信息和数据，从而实现主动的建筑管理，提升建筑的整体性能。智能商业建筑在技术的加持下能够将建筑结构与其功能联系起来，产生实用的信息和有效的结果。智能商业建筑可通过以下方式实现这一目标：

连接建筑的各个硬件和软件控制系统；通过技术连接用户；降低成本；实现环境可持续性发展；与建筑内安保相结合；构筑健康和安全；迈向智能的未来。通过实现这些连接目标，智能办公建筑能够带来多项资产管理方面的增值效益，包括：优化预测性的维护；提升节能水平；设备，机器和装备的及时检修和更换；提高项目的整洁度；提出重新设计和整修空间的建议（图22）。中国“十四五”规划展望房地产的未来 41图22：智能商业建筑提供的五大资产管理增值效益利用嵌入基础设施内的传感器和在智能建筑中收集到的数据，服务部门可以大幅改善建筑管理的质量。重点突出空间管理和节能方面的五大优势。1预防性管理2节能3实时设备更换传感器可以评估建筑物的技术性能，分析传感器发出的数据，调整温度和监控设备可对智能楼宇生命周期进行并在设备发生故障时启动维保程序，照明。更有效的管理。因此，当维护成本过甚至在警报发生前就可启动。于昂贵或设备达到制造商设定的使用寿命期限时，设备就会被更换。4优化现场保洁5重新设计空间传感器可优化保洁工作。设施管理员传感器可确定建筑物内过度使用和未可根据传感器收集到的数据，指派保被充分利用的区域，并据此提出重新洁员到已用的具体空间，进行相应的设计和优化空间的建议。保洁工作。资料来源：TheAgilityEffect，戴德梁行研究部在全球层面上，阿姆斯特丹的前沿大厦实现了多个智能商业建筑的目标，同时也获得了资产管理方面的增值效益以及体验优势（图23和附录案例1）。图23：阿姆斯特丹前沿大厦重大事件时间轴由PLP公司设计，OVG地产公司开入围或获得五项主要的设计或2009发的前沿大厦建成并且的交付使用。2015建筑奖项。PLP公司设计德勤在阿2014入围或获得六项主要的设计或2016姆斯特丹泽伊达斯地区的建筑奖。办公楼。资料来源：戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响现状 智能商业建筑现今的控制系统当代建筑包含了许多设备，复杂的控制系统以及各种用于提高用户的工作效率，安全性和舒适度的平台。许多这类系统都涉及设备间的交互，但由于数据本身的广泛性及通信过程的专有性，在多数情况下，数据和信息仅沿特定方向流动。事实上，根据IBMResearch＆WatsonIoT的调查，今天建筑产生的数据中，有90%是“暗数据”，也就是从未得到过利用的数据（图24）。图24：大数据的“暗性”已利用的数据暗数据从未得到利用的90%传感器数据资料来源：IBMResearch&WatsonIoT，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 43但是，不管是现在还是未来，真正的智能商业建筑必须要能够做到：同一个建筑中的所有设施和系统都能彼此影响并相互联系（图25）。图25：智能楼宇中的系统互联水资源智能仪表、用量和流量感应视频监控全天候监测摄像机窃贼警报、停车位使用能源采暖通风与空调智能仪表、相应需求风扇、变风量、空气质量火灾感应开关功能检查、检测服务灯光开关、出口指示等准入&安保 电梯持证进入、监控、一体化、大门 维护、性能资料来源：，戴德梁行研究部制冷设备的优化就是一个例子。通过收集天气及当数据信息在互连设备和系统之间不受限制地流气候数据信息，制冷设备可以提高运营效率。另动时，照明、空调、安保和其他系统的运行效率外一个例子是，利用建筑安全系统数据关闭没有要高很多。其结果是建筑不仅更安全，更舒适（从用户使用的区域的灯光及制冷/取暖系统。而为拥有更强满足感的用户提供帮助他们尽可能提高生产力的条件），而且，运营成本一般也较低。第三部分对房地产的影响智能商业建筑的六个增值点在未来，真正智能的办公建筑可以通过六个增值点为业主和租户带来收益，这六个增值点是：降低成本；提高用户的工作效率；增强环境的可持续性；吸引并留住人才；提升健康和幸福感；改善品牌形象。图26：智能商业建筑中提升健康与幸福感的四要素

智能商业建筑的用户幸福感智能商业建筑能够自动调节室内的舒适度，进而提高用户和访客的健康和幸福感。一般来说，一栋全天候都能向用户提供舒适环境的办公建筑能够极大地激发用户的生产力。在这样舒适的办公环境中，智能商业建筑也有潜力保障员工请病假的次数大大减少。温度、光线、室内空气质量、甚至是周围环境的声音均可在任何时间由智能商业建筑(或用户通过智能手机app)自动调节，以适应:用户本身；工作性质；外界环境（图26）。1.室内空气质量和通风3.在健康的办公环境中，二氧化碳、挥发性有机室内采光和照明化合物和其他污染物的浓度低，室内通风良好。健康的办公环境具有充足的自然光和可自动调节的为什么？照明系统。里工作，员工的认知能力得分能提高为什么？2.时间会长46分钟令人舒适的室内4.温度室内噪音分贝为什么？在健康的办公环健康的办公室采用能减境中，员工可以如果办公环境太热，员工的为什么？少声音分贝的室内装修调节温度范围，工作效率会下降6%如由于噪音的干材料，从而提供安静的使人感到舒适。如果太冷，则会下降4%扰，员工工作效66%办公环境。率会降低资料来源：世界绿色建筑委员会，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 45善用智能科技，在智能商业建筑中改善用户和访客的健康和安全健康和安全是提升建筑中用户幸福感的重要组成部与普通流感一样，空气传播是病毒，如新型冠状病分，除了提供最佳室内温度、通风系统、空气质量毒，传播的另一种主要方式。和照明之外，智能商业建筑还有可能在其他方面改善用户和访客的健康和安全。 因为空气传播的关系，在配有中央空调的建筑内，智能商业建筑软件，通过连接到建筑内的中央暖通当考虑新冠肺炎病毒疫情类似公共卫生危机暴发 系统，可以自动定期更换空气过滤器。此外，对于时，一种改善健康和安全的方法是在用户和访客进 那些安装了可以利用如紫外线、纳米光子和催化氧入建筑时迅速识别并采取相应的隔离手段。这可以 化技术消毒和灭菌的中央暖通空调系统的建筑物，通过在建筑入口处安装一个热扫描仪来实现，此类 智能商业建筑软件可以定期检查空调系统，以确保扫描仪可以迅速地识别那些体温异常的用户和访 设施的顺利运行操作。智能商业建筑软件可以连接客，然后，通过连接热扫描仪读数与建筑的安全系 到建筑的中央暖通系统和传感器来确保整个建筑物统，安保工作人员可以迅速隔离这些身体不适的用 长期合理的气流分配，这也是防止室内交叉感染的户和访客，以确保整体用户的健康和安全。 关键。除了迅速识别染病的用户，保证办公场所整体健康保障建筑气密性和气压也是缓解新冠病毒空气中传和安全的有效手段还包括消灭病毒本身。像很多病播的有效预防措施。为了防止大气颗粒进入楼宇，毒一样，新冠病毒可以在物体表面停留一段时间，利用自动化智能商业建筑技术，确保建筑内大部分而这些表面是疾病传播的主要媒介点。 地方在任何时间都有一个正压环境。由智能的软件和设备作为支持的智能清洁，在这种此外，在建筑内的特定空间，如厕所（因为厕所可情况下发挥了很大的作用。跟踪传感器可用于快速能潜藏着病毒和细菌）等，创造负气压环境，以便识别用户或访客的位置，以便更有效地清洁整个建将空气排出去并远离建筑内的其他区域（图27）。筑的高频使用区域和物品。第三部分对房地产的影响图27：建筑物中的正负气压正压强建筑物内气压比外气压强空气会被压到外部 空气流出负压强当建筑物内气压比外气压弱外部空气会进来平衡压差空气进入资料来源：yellowblue，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 47智能商业建筑自动化近些年来不断发展。无接触鉴于人们的接触风险，以及该技术尚未有足够的式服务也越来越常见。考虑到用户和访客对病毒杀菌能力覆盖建筑内的死角，尽管这一技术仍处的传播有了更多的认识，这些人群在新冠肺炎暴于起步阶段，紫外线消毒技术（集中紫外线杀死发后的一段时间内将不愿意接触如电灯开关、电所有可接触表面的病原体和病毒）未来的发展可梯按钮、门把手、安装在墙上的空调控制器等。期。技术的进一步发展，灯光的巧妙布置，以及鉴于此，我们预计未来越来越多的建筑将会安装室内空间设计的改变都需要推进，从而实现充分更多的智能无触控技术和设备，例如面部识别激的潜在紫外线照射，提高智能楼宇的健康和安全活的自动门、声控电梯、智能手机控制的照明和水平（图28）。空调等。图28：紫外线技术如何靶向消除病毒和病原体2病毒和病原体暴露在紫外线下3 UVDNA1病毒和病原体进入建筑物进行了消毒建筑的各个区域和表面都并在其表面上存活4

病毒/病原体的DNA/RNA被破坏，从而消灭病毒/病原体资料来源：戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响智能商业建筑在中国的发展与展望在过去的五年中，智能商业建筑的话题在中国引到集中的智能平台上，并在全国各地的许多建筑起了广泛的关注。近年来，相关技术发展迅速。中投入使用。根据我们去年进行的一项调查显示，现如今，大量的智能软件、智能传感器、智能设受访的中国写字楼业主认为，未来，中国将涌现备、建筑厂房和机械以及其他建筑系统已经连接更多此类的商业建筑（图29）。29：在未来二十年中，您所选择的城市里，智能楼宇是否将占据主流？83%否6%不清楚11%资料来源：戴德梁行研究部更进一步地说，鉴于新冠肺炎及其对中国乃至全世界带来的冲击和影响，如果现在发布这份调查问卷，受访者中认为智能楼宇会成为主流的占比很可能将更大。健康和安全技术会是推动楼宇智能化的一个巨大激励因素。中国“十四五”规划展望房地产的未来 49智能场所 智能办公舱中国居家/远程办公 新冠肺炎疫情的影响在2020年初中国疫情管控期间，病毒的传播，法、文化和习惯也发生了变化。居家办公的经历以及对经济和人们日常生活的影响存在很多不确定让中国很多上班族在工作日能自行选择工作地点，性。然而，在短短几天内，社会各界迅速采取行动，不仅如此，一部分员工希望每周至少有一天能居很多公司为了应对疫情开启了远程办公模式。家办公。戴德梁行在2020年2月进行的一项调自中国结束最严格的疫情管控以来，人们在办公查显示，71%的公司将会/可能会为他们的员工建立一个居家/远程办公的平台（图30）。方式上又多了一些新的可能性，与工作有关的想30：中国企业：你会让员工采用居家/远程办公的模式吗？（2020年2月）资料来源：会戴德梁行项目及企业服务部，也许戴德梁行研究部不会第三部分对房地产的影响这项调查之后，员工已经重返工作岗位，企业也恢复了正常，中国经济也恢复了增长。尽管现在绝大多数员工在工作日都会在各自的办公室工作，但仍有许多人采用了办公室办公、居家办公和第三方移动式办公的混合工作模式。中国智能办公舱 展望未来展望未来，许多上班族都希望可以选择自己的工作环境。他们想在工作方式和工作地点上体验更多的可能性并拥有更多的选择权。智能办公舱可以智能化解决这些问题。它可以为单个员工提供相对独立的空间，员工可以在此专注地工作，也可以接听电话会议或参与线上研讨会，空间较大的办公舱也适用于多人会议的讨论。智能办公舱可以有多种空间大小，并可以根据以下方面进行定制：

室内设计；人体工程学；内外颜色；内部和外部材料；家具；隔音；供电；照明；空调；IT技术（计算机、Wi-Fi、视频会议系统等）。精心设计的智能办公舱还有以下优点：为用户缓解工作疲劳；促进用户健康；提升用户的幸福感；提高用户的工作效率（图31）。中国“十四五”规划展望房地产的未来 51图31：两款中型至大型办公舱示意图储物空间 储物空间办公区域 休息/会议区域办公区域储物空间休息/会议区域资料来源：戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响

储物空间根据上述特点，以下列举的智能办公舱中的部分设计有上述积极作用：合适的隔音材料，以减轻工作负担（图32）；清洁的空气和安全的材料可以保证用户的健康；符合人体工学的办公家具、热舒适性和智能照明系统，可以提高用户的幸福感；合适的色调来提升员工的工作效率。图32：办公舱和隔音效果图

智能办公舱为用户、公司和物业所有者提供一站式解决方案智能办公舱可以安置在城市的许多地方。例如，写字楼大堂、购物中心、咖啡馆、酒店、住宅区、机场、火车站、公共广场或街道上。一旦在城市覆盖了智能办公舱网络，用户成员就可以使用“即付即用/按分钟计费”系统，可以在任何时间使用智能办公舱。用户可以用手机扫描进入办公舱，办公舱可以满足单人独部分声音可以从外部渗透进来 声音从办公舱内部向外传播受阻 允许警报声穿过办公舱资料来源：戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 53立办公、电话会议、讨论甚至直播等需求。更重要的是，一旦智能办公舱网络在城市范围内扩展开，用户成员的数量就会增加。随着工作地点选择的增加，用户不需要在每次开会或按时提交工作时都从城市的另一个地方赶回办公室，他们可以方便地在最近的智能办公舱进行工作。这样的便捷性将不仅有益于个人用户，也将有利于公司。因此，如有需要，一些公司将可能成为办公舱会员企业用户，为员工们提供办公的便利。从业主的角度来看，智能办公舱带来的好处是显而易见的，例如：智能办公舱可以占据空余的空间，并且产生租金收入；智能办公舱可以通过为人们提供优质的第三工作场所从而为物业增加更多的价值维度；物业中设有一个智能办公舱可使物业对使用者更具吸引力，例如：如果智能办公舱位于写字楼大堂，这将增加该建筑对租户的吸引力；如果智能办公舱位于购物中心，这将增加购物中心对顾客的吸引力；如果智能办公舱位于酒店，这将吸引更多的客人入住，吸引更多访客前往；如果智能办公舱位于住宅物业，这将对买家或租客产生一定的吸引力。第三部分对房地产的影响中国“十四五”规划展望房地产的未来 55影响二环境可持续性至关重要的地位无论是对政府机构，对企业，或是对普通民众而言，环境可持续性非常重要。最近，这一话题热度不减，主要原因有以下两点：减缓气候变暖是非常有必要的；在新冠肺炎疫情后的复苏阶段，对绿色项目和计划的投资可以作为经济刺激工具，推动世界各地的经济发展。在本章节，报告将着眼于：气候变化和绿色发展的重要性；中国正在做什么，未来将如何；房地产板块带来的助推力；绿色金融；碳中和；绿色租赁；环境、社会和公司治理（ESG）和全球房产可持续性标准（GRESB）。第三部分对房地产的影响气候变化与绿色发展的重要性今天的气候变化是人类活动引起的温室气体（GHG）排放和全球气候模式变化的结果。自上世纪中叶以来，人类对地球气候的影响非同一般，这种影响导致了巨大的变化（图33，图34和图35）。图33：过去50年的全球气温变化资料来源：美国国家航空航天局，戴德梁行研究部2011-2020年的气温平均值相较于1951-1980基线的变化-0.5-0.2+0.2+0.5+1.0+2.0+4.0oCoF-0.9-0.4+0.4+0.9+1.8+3.6+7.2图34：年2020年）图35：万年的二氧化碳浓度全球地表温度（1880过去80自工业化前的变化

C观测温度1.2仅人为驱动1.0仅由自然活动影响0.20-0.218801900192019401960198020002020

oF2.01.51.00.50-0.5-800,000-700,000-600,000-500,000-400,000

2100年高排放情景9008002100年低排放情景700氧二6002008年观察到的情景500浓碳化400300度200-300,000-200,000-100,00001000资料来源：美国国家航空航天局，戴德梁行研究部 资料来源：美国全球变化研究计划，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 57气候变暖的首要原因是温室气体排放-90%是二从珊瑚枯竭到高山冰川退缩，从农作物减产到气氧化碳和甲烷，其主要来源是能源消耗中化石燃候变化引起的迁徙，气候变暖对自然生态系统和料的燃烧，另外还有部分来自农业、森林砍伐和人类的影响现在看来是显而易见的。工业加工。展望未来，将气候升温控制在1.5°C（2.7°F）以随之而来的气温上升导致了荒漠化、热浪和森林下这个建议，要求到2030年排放量必须减半，大火。强烈的蒸发正在造成恶劣天气和风暴。气然后，到2050年实现近零排放。但是，目前是温上升也致使海冰、永冻层和冰川融化以及海平否可以实现这一点尚有待商榷（图36）。面上升。加剧的变暖情况将可能激活更多气候临更多的温室气体排放将导致气候进一步变暖、气候界点。变化加剧以及生态系统和人类社会发生更大变化。图36：预计到2080年的气温变化资料来源：联合国政府间气候变化专门委员会第一工作组第五次评估报告，戴德梁行研究部

如果到2080年二氧化碳排放降到0如果到2080年二氧化碳排放增至三倍最大12oC6oC543210oC第三部分对房地产的影响中国正在做什么，未来将如何根据世界资源研究所（WRI）的数据，通过雄心勃勃的净零气候计划，到2050年，中国将能够产生近1万亿美元的经济和社会净效益。实施此类计划带来的好处包括：节约与燃料、运营和维护相关的成本；避免无数生命过早消亡；减少二氧化碳排放。未来，中国的“十四五”规划将立足于过去所实施的环境可持续发展举措，并且采取的气候和空气污染控制加强措施，走出一条健康、清洁之路，力求在2060年前实现碳中和目标。中国部分经济较发达的地区或将率先实现碳中和，如京津冀地区、长三角地区和粤港澳大湾区。这些地区在未来十年内，会出现绿色新倡议、绿色新产业和绿色新工作。具有针对性的绿色部署政策和行动包括以下多种形式：

推动可再生能源的普及；推动绿色产业；推广绿色能源交通运输；推动脱碳产业的发展；推动绿色建筑和绿色房地产发展。回顾过去，中国经历了许多重大变化，包括：经济快速增长；快速发展的城镇化；大规模扶贫。然而，中国所经历的许多变化都以环境为代价，包括了自然资源衍生能源消耗、污染和二氧化碳排放。根据国家统计局的数据，2019年中国的能源消费总量为48.6亿吨煤当量，与1980年相比，增长率超过700%。更重要的是，根据国际能源协会的数据，2018年，中国与能源有关的二氧化碳排放总量达到98亿吨，居世界首位（图37）。中国“十四五”规划展望房地产的未来 59图37：中国与能源有关的二氧化碳排放量和能源使用量（1975年 2020年）与能源有关的二氧化碳排放（百万吨）

12,00010,0008,0006,0004,0002,000

该研究5,000经济新常态国际能源署BP4,000Shanetal电子化数据收集全球碳预算3,000能源利用加入WTO百万吨油当量2,000改革开放1,0001975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020资料来源：美国国家科学院院刊，戴德梁行研究部展望未来，为实现2060年的碳中和目标，中国将在中长期内采取和实施更有力的可持续发展和低碳排放计划。从中国最近的环境可持续发展记录来看，这个目标可以实现（图38）。

图38：从特定模型看中国在全球气温增幅在1.5摄氏度和2.0摄氏度下的二氧化碳排放量（2020年2100年）15,00012,0009,0006,0002oC3,00001.5oC-3,0002050-20802065-2100*202020302040205020602070208020902100资料来源:自然资源保护协会，戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响2009年，中国宣布到2020年要在2005年的基础上单位国内生产总值碳排放降低40%-45%。2015年，中国进一步提出二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，2030年中国单位国内生产总值碳排放将比2005年下降65%以上。从记录数据来看，2019年与2005年相比，中国单位国内生产总值二氧化碳排放下降48.1%，提前超额完成对国际社会承诺的2020年目标（图39）。图39：中国碳强度目标（2020年）原定目标减少40%到45%实际成效减少48.1%(2019年)资料来源：北卡罗来纳大学夏洛特分校，戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 61房地产板块带来的助推力根据联合国发布的《2020全球建筑现状报告》指出，尽管2019年全球建筑能耗在年度基础上保持稳定，但与能源有关的二氧化碳排放量却增加到99.5亿吨。全球运营的碳排放量加上建筑业部分，占到了全球能源相关的二氧化碳排放总量的38%（图40）。图40：全球工业能源消耗以及与能源有关的二氧化碳排放量（2019年）

交通28%

非住宅建筑8%资料来源：国际能源署，联合国，戴德梁行研究部

其他5%其他行业32%

35%能源

住宅建筑22%建筑行业5%交通23%其他7%其他行业32%

非住宅建筑（间接）8%非住宅建筑（直接）3%住宅建筑（间接）11%38%排放 住宅建筑（直接）6%建筑行业10%第三部分对房地产的影响鉴于能够对能耗和与能源有关的二氧化碳排放做多年来，随着中国经济不断增长，建筑环境的能出巨大贡献，房地产行业实际上可以做很多事情源使用也相应走高。根据BBC未来星球系列的来减少相关总量，确保全球总体环境立足于可持报道，2001年到2016年，中国建筑业的主要能续发展基础之上。源消耗增加了一倍多，达到约10亿吨煤。更重中国房地产行业在实现这个目标的进程中扮演着要的是，其中建筑施工的碳消耗（包括整个供应链使用的原材料和能源）占中国碳排放的五分之极其重要的角色。预计未来10年里，中国的建一左右。筑量将占全球的一半。中国每年新增建筑面积已为了减少中国建筑的能源使用量和碳排放量，采达约20亿平方米，如果都按只建一层楼来算，这是整个伦敦面积的1.3倍。取进一步行动，实现碳中和将非常重要。中国“十四五”规划展望房地产的未来 63绿色金融在中国的绿色房地产项目启动时，希望走向碳中快推进绿色经济。绿色金融作为绿色经济的一个和道路的房地产投资者和开发商使用的一个重要新组成部分，近年来出现了显著的增长。预计未来，工具是绿色金融。 绿色金融将进一步发展，并且将在2060年中国实现碳中和目标方面发挥更加重要的作用。早在2011年，“十二五”规划就将环境可持续性确定为中国未来经济发展的重要组成部分，这一在本节中，我们将探讨中国绿色金融的发展。我部分的重要性将在未来中国的“新经济”中得到们还将讨论绿色债券，绿色融资工具，以及它们传承。自“十二五”规划发布以来，中国正式加如何共同支持中国绿色建筑的兴起和未来发展。什么是绿色金融？根据中国人民银行、财政部等七部委联合发布的《关于构建绿色金融体系的指导意见》（以下简称《指导意见》），绿色金融代表那些全面支持改善活动，缓解气候变化和促进资源有效利用的经济活动的金融服务。发展绿色金融的宏观驱动因素在中国未来全面实现绿色经济需要大量的新投资。根据气候债券倡议组织，国际可持续发展机构和英国外交和联邦事务部的报告，中国每年需要投资至少2万亿到4万亿人民币来实践其环保承诺，完成向绿色经济的转型。预计，私人资本将占所需投资总额的85％至90％。为实现这一绿色发展目标，并调动私人资本支持绿色经济，中国银行业，保险业和资本市场进行了一系列改革。金融机构现在可以提供全面的绿色金融产品组合，包括绿色信贷，绿色债券，绿色信托等。

中国绿色金融的发展自从《指导意见》发布以来，中国已经在转变投资模式方面付出了很大的努力，并促进国家金融体系向绿色方向转变。国家层面的改革已经从以下四方面开展：确立并完善与绿色金融相关的法律法规;发布了一系列旨在发展和规范绿色融资的政策，涵盖以下方面：强化银行业对绿色信贷的支持力度；采取激励措施，扩大绿色证券市场，包括绿色债券市场；扩大绿色保险的覆盖范围，加强环境责任险方面的规定等。建立绿色信用评级体系，风险管理体系和环境成本信息披露机制；改善环境，金融和工业三方面监管机构与第三方机构之间的合作和信息共享。第三部分对房地产的影响此外，为了探索适合各地区位条件的绿色金融最后，中国正在加强绿色金融领域的国际合作。发展模式，中国已在浙江，江西，广东，贵州以“一带一路”倡议为例，2017年5月，习和新疆五省、自治区建立了5个试验区。在方近平主席提议促进“一带一路”沿线国家在绿案中，政府鼓励金融机构为环保产业提供信贷色发展方面的国际合作。“一带一路”庞大的和专项资金，并建立新的融资机制，包括排污发展计划和多种多样的绿色项目预计将为绿色权和水权等环境权益交易市场。金融的发展提供众多机会，并有望进一步促进资本流动。例如，工行率先在2017年10月在卢森堡证券交易所发行了21亿美元的“一带一路”绿色气候债券。中国“十四五”规划展望房地产的未来 65绿色债券 中国绿色债券市场的迅猛发展在所有绿色融资工具中，绿色债券受到投资人的绿色债券是为环境项目提供资金的固定收益债券。特别关注。绿色债券在绿色金融市场的交易量大在过去的几年中，中国政府采用了一系列政策杠杆，幅增加。考虑到本节的讨论目标，我们重点关注鼓励利用绿色债券推动环保项目融资（图41）。绿色债券。41:时间轴–绿色金融及绿色债券政策中国人民银行就绿色债券发行发布指导意见国家发改委就绿色债券发行发布指导意见十三五规划提出建设绿色金融体系沪深交易所开展绿色债券试点工作七部委联合发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》2015 2016 2017

证监会发布《中国证监会关于支持绿色债券发展的指导意见》中国银行间市国务院批准场交易商协会设立5个绿发布《非金融色金融试点企业绿色债务区域融资工具业务指引》

中国人民银行和证监会联合发布《绿色债券评估认证行为指引（暂行）》2018资料来源：气候债券倡议组织，戴德梁行研究部第三部分对房地产的影响随着绿色债券政策体系的完善和政府对绿色经济的愈发重视，中国已成为全球绿色债券市场发展的新动力。在2019年，中国绿色债券发行总额达到3,862亿元人民币（合558亿美元），使中国成为世界第一大绿色债券发行国（图42）。42:全球绿色债券发行分布：中国是主要发行国瑞典100亿美元加拿大荷兰德国70亿美元150亿美元180亿美元法国意大利日本美国300亿美元70亿美元西班牙70亿美元520亿美元70亿美元中国总发行量560亿美元310亿美元(符合国际定义)+250亿美元(不符合国际定义)亿（美元）仅符合中国定义符合国际定义亿（人民币）6004,2005003,5004002,8002,1003001,40020070010000中国美国法国德国荷兰超国家机构瑞典日本加拿大意大利西班牙其他资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英国驻中国大使馆（北京），自然资源部地图技术审查中心,戴德梁行研究部中国“十四五”规划展望房地产的未来 67中国绿色债券的特点在岸市场主导在2019年，中国绿色债券78％属于在岸市场，其中银行间市场占62％，上海和深圳两个国内证券交易所分别占33％和5%（图43）。图43：离岸市场中国绿色债券的发行深圳交易所（2017年）22%5%资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英

上海交易所33% 占总量%国驻中国大使馆（北京），戴德梁行研究部

在岸市场78%

银行间市场62%2019年在岸银行间市场的主要参与者是中国人民银行监管下的商业银行和其他金融机构。交易所市场参与者由上市公司和非上市公司发行人组成。随着中国绿色债券标准与国际惯例的接轨，预计离岸债券发行规模将快速增长，这主要因为离岸债券发行有助于吸引外国投资者，并有助于从海外筹集资金。

图44：中国绿色债券发行主体（2018年和2019年）12%13%20192%14%5%资产支持债券5%金融公司非金融公司45%政策银行37%31%201836%政府支持机构2.多样的发行人资料来源：气候债券倡议组织，中央国债登记结算有限责任公司，汇丰银行，英国驻中国大使馆（北京），戴德梁行研究部最引人注目的是，非金融企业的绿色债券发行总量增长强劲，同比增长54%，占2019年发行总量的37%（图44）。第三部分对房地产的影响更重要的是，绿色资产支持证券（ABS）的份