昆明市土地交易市场研究课件

概述分布情况出让性质交易情况

相关政策及法规昆明市土地交易市场研究昆明土地交易市场研究/概述所谓土地交易，即国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商，交易方式主要以招、拍、挂三种形式进行。2009年昆明全年土地出让6257.05亩，成交5781.52亩，出让114宗，成交74宗，交易金额668017.341万元，其中71宗以底价成交，就上半年而言，实际交易金额303494..648万元，成交2897.821亩，成交42宗，均以底价成交；而2010年上半年则出让4746.219亩，成交3954.433亩，出让57宗，成交51宗，实际交易金额648988.786万元，其中43宗以底价成交。纵观昆明市2010年前半年土地交易市场状况，与2009年成交量相比，成交面积已达到68.4%，交易金额已达到97.2%，与去年同期成交量比较，成交面积增长36.4%。可见，今年昆明市土地交易市场较为活跃，成交增幅较大，总体呈上升态势。数据来源：国土资源局网除了2009年2月出现零成交、10月、12月成交量偏少外，逐步呈缓慢上升趋势，这与当前国家的土地政策是分不开的。昆明土地交易市场研究/概述数据来源：国土资源局网昆明土地交易市场研究/分布状况数据来源：国土资源局网2009年交易土地主要以三环以外为主，经开区、高新区次之，一环、二环相对较少，一环最少，仅有一宗。2009年各板块区域成交土地信息如下：一环：1宗，9.6亩；二环：3宗，87.3亩；三环：11宗，357.8亩；三环以外：23宗，2469.6亩；经开区：14宗，1517.5亩；高新区：12宗，732.7亩；呈贡：7宗，628.4亩；海口：3宗，138.3亩；昆明土地交易市场研究/分布状况2010年上半年各板块区域成交土地信息如下：一环：2宗，28.8亩；二环：4宗，318亩；三环：10宗，277亩；三环以外：7宗，690.6亩；经开区：4宗，517.3亩；高新区：4宗，310.6亩；呈贡：20宗，1812.8亩；海口：无；数据来源：国土资源局网2010年上半年成交土地以呈贡区域为主，其次为三环以外、经开区，三环以内区域均较少，海口则为0成交。昆明市土地出让放量呈上升趋势；就今年上半年放量分布图来看，三环以外及呈贡是热点区域；大量的土地出让，势必导致房地产开发市场将较2009年更为激烈些；启示一：昆明土地交易市场研究/出让性质按季度看不同用地性质的成交走势，见下图：商业用地成交量呈曲折性缓慢上升趋势，可见昆明的商业项目前景较好。住宅用地成交量呈明显下降趋势，土地成交量较少，可见开发商拿地较为谨慎，势必引起房地产开发项目的数量不足，这将直接导致商品房销售价格的上涨。数据来源：国土资源局网昆明土地交易市场研究/出让性质数据来源：国土资源局网工业用地成交呈大幅上涨态势，这与目前昆明的产业经济结构调整是密切相关的。其他用地成交量则无明显走势，该类用地与前面三类用地的关联度较大，基本属于相关的配套项目用地。启示二：2009年1月至2010年6月交易土地主要以工业性用地为主，跟当前昆明整个产业经济结构调整是密切相关的；住宅用地土地市场低糜，成交量不大，个别月份甚至出现零成交，未来房地产市场可能出现供小于求的局面，在一定程度会助涨商品房价；而商业类用地市场较住宅用地市场活跃得多，可见，广大开发商看好商业项目前景；昆明土地交易市场研究/成交价格综合用地以三环以外区域上涨幅度很大，近20倍之多，郊区呈贡范围价格也出现较大幅度上涨，近1倍，明显带有从三环以外区域向郊区递减的特征，但各郊区价格则差异不大。数据来源：国土资源局网

工业用地价格无明显的区域特征，呈贡和经开区则出现小幅上涨，上涨幅度分别为近30%、60%，三环以外及高新区甚至出现小副下降，可见工业用地价格受市场波动影响较小。启示三：住宅用地因为个别区域区域出现零成交，总体成交量不大，无明显的上涨势头，鉴于城市化节奏的加快，住宅的需求量急剧上升，而目前市场供应量较为有限，相信未来一段时间内住宅用地还是会出现小幅上涨，但因国家宏观政策的调控，幅度不会很大；综合用地上涨幅度很大（近20倍），主要是因为位于官渡区矣六乡五腊村民小组的宗地被中石油以高出起拍价近5倍价收入囊中，但这只是个案，总体上综合用地价格发展还是较为平稳。二、三环区域价格也大幅上升，开发商拿地成本加大，将带动后续房地产开发市场销售价格的攀升；顺应昆明产业结构调整，经开区、高新区等工业板块亦在加大投资、建设，从而带动区域内土地价格的上涨；呈贡区域土地价格均出现不同幅度上涨，最高涨幅近1倍；昆明土地交易市场研究/交易状况2009年2月，位于昆明市北教场路67号，编号为J20089-0275的地块发生流拍。2010年6月，位于呈贡县洛羊街道办事处大、小新册社区居委会，编号为J2009-085的地块于2010年6月因报名人数未达到7家而发生今年第一宗流拍。

从今年上半年交易土地竞得者来看，昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司是最大的拿地者，其吸纳土地均位于呈贡范围内，共9宗，面积高达1461.185亩，占昆明市上半年土地交易量约37%，其余各竞得者拿地比例不大，在此不作赘述，具体情况详见下表：数据来源：国土资源局网一环二环三环1~23~456~1314~1516昆明土地交易市场研究/交易状况以宗地序号标示2010年昆明市市区及近郊成交土地位置分布示意图如左：市区范围（三环以内）成交土地16宗，面积623.5亩，为居住及商业用地，其中商业用地9宗、166亩，住宅用地7宗、457.5亩，可见，主要以住宅用地为主。近郊范围成交7宗，690.6亩，为工业及其他用地，其中工业用地2宗、89亩，其他用地5宗、501.6亩，可见，主要以其他用地为主。17~1819~2223数据来源：国土资源局网昆明土地交易市场研究/交易状况昆明土地交易市场研究/交易状况昆明主城海口呈贡经开区高新区1~2021~2426~28数据来源：国土资源局网以宗地序号标示2010年昆明市市区及近郊成交土地位置分布示意图如左：远郊范围成交土地28宗2640.7亩，其中呈贡20宗1812.8亩、经开区4宗517亩、高新区4宗310.9亩，而各区域工业用地面积分别达1640.3亩、517亩、258亩，可见，远郊范围以呈贡区域为主，且基本均以工业用地为主。土地出让收益即“土地财政”，是预算外收入，是地方财政收入的来源之一，但在过内很多城市，却已成为财政收入的主要来源，成为经营城市发展的重要法宝。2008年，受金融危机的影响，昆明乃至全国土地市场低糜。2009年，土地交易市场异常活跃，昆明又惊现“地王”

，昆明土地市场地价的上升，导致房价的急剧上涨，房地产市场泡沫形成，需要采取相关措施来稳定土地交易市场。举例：如位于昆明市五华区五一路五福巷的9.56亩居住用地，被以16116万元交易起价被俊发地产拿下，成交单价达1685.77万元，一举成为09年昆明土地市场单价最贵的地王。2010年，延续2009年的增长势头，土地市场亦不够稳定，而昆明众多土地以起价成功交易，需要进一步来规范土地交易市场。相关政策盘点如下：昆明土地交易市场研究/相关政策及法规国家政策时间措施要点2008.01.03国务院：促进节约集约用地闲置土地，特别是闲置房地产用地要征收缴增值地价。2008.02.04国务院：发布土地调查条例根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查，加强土地的所有权和使用权管理。昆明土地交易市场研究/相关政策及法规国家政策时间措施要点2008.05.29违反土地管理规定行为处分办法土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为。2009.02.01建立经营权流转市场进一步提出建立健全土地承包经营权流转市场。2009.03.24颁布《新土地管理法》农村宅基地职能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不再适用范围，集体土地的抵押和流转也受到一定程度限制。2009.08.10进一步落实工业用地出让制度明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方;严格限定协议范围，规范工业用地协议出让;强化执法监察，严格执行工业用地出让制度。2009.09.01严格建设用地管理、促进批而未用土地利用对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用，要求地方政府加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象。2009.09.26促进节约集约用地强调闲置土地处置办法，对闲置土地征收增值地价。促进节约集约用地，提高土地利用率。2009.11.10国土部、发改委：限制用地规定商品住宅用地的宗地出让面积不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不超过20公顷。2009.12.17加强土地出让收支管理分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首付不得低于全部土地出让款的50%，如果开发商拖欠土地出让价款，不得参与新的土地出让交易。2010.4.15国土资源部：增加住房用地供应量2010年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130％,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。昆明土地交易市场研究/相关政策及法规地方政策时间措施要点2008.05.05昆明市国有土地使用权出让收支管理征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、土地出让业务支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出以及其他属于国土部门的支出，由财政部门依据预算（或采用预拨方式）拨付给国土部门2008.05.05昆明市工业用地招标拍卖挂牌出让工业项目用地实行有底价招标拍卖挂牌出让，出让底价应根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况集体决策确定，其出让底价或标底不得低于《全国工业用地出让最低标准》2008.07.01昆明市土地征收管理暂行办法建设项目经批准征收土地的，市财政部门应当按照上年度收缴征地管理费总额的70％安排征收土地工作经费等支出预算，于当年1月份内将支出预算数的50%预拨给市国土资源行政主管部门，作为本年度开展土地征收的前期工作经费，剩余部分由市财政部门根据土地征收工作进度及时足额拨付到市国土资源行政主管部门2008.07.01昆明市闲置土地处置办法土地闲置1年以上不满2年的，由国土资源行政主管部门向土地使用权人送达《土地闲置费缴款通知书》，收取土地闲置费；以划拨方式取得的土地闲置满1年的，按取得该土地价款的15%收取闲置费；超过1年不满2年的，以取得该土地价款的20%的额度全年均摊后，按月计收闲置费，闲置不足一个月的，按一个月计算2009.7提出云南桥头堡建设战略昆明产业经济结构面临重新调整，而进