常熟市中心住宅底商商业项目市场定位报告

常熟项目报告1第壹部分商业市场第贰部分商业规划第叁部分销售模式2承蒙贵司赏识，敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务，并针对贵司项目特点提出相应的规划及销售建议。3第壹部分商业市场41、商业零售市场概况中国零售成为世界耀眼明星

二零零五年，在多数主要的零售市场萎靡徘徊的时候，全国社会消费品零售总额比上年同期增长百分之八(8%)以上，使中国的零售市场再度成为耀眼的明星。中国的消费品市场在二零零五年的同期增长速度超过了大多数其他的国家。一、中国零售市场5过去几年来国内零售网点的数量一直在爆炸式地增长，使中国零售市场的面貌发生翻天覆地的变化。二零零五年国内网点又有了30%至35%的增长，门店总数达到了32,000个。零售网点数量增长快速零售成本逐渐增加

零售网点数量的增长快过零售总额的上升，单店的销售额正在滑坡。对于零售商来说这意味着他们需要花更多的努力吸引消费者来某个零售店进行消费、并且变成他们忠诚的客户。而对于生产商来说，这说明他们必须把产品铺到更多的门店才能达到与以前相同的市场份额。总而言之，中国零售市场的成本在逐渐增加。6虽然二零零五年零售外资已大规模进入我国的百货零售业，但是面对零售业多业态竞争的新格局，处在转型、调整定位中的百货业，正各自寻求新的突围方向，尽早与国际化市场对接、加快摆脱老业态与新环境之间的“脱节之痒”。传统百货：创新求变城市商业：战略求变

在零售业一系列的变革中，城市的作用是中枢性的，城市在商业零售业发展方面的战略决策，能够将变革的要求更集中地呈现在市场和企业面前，并昭示着广阔的发展前景。在我国加入WTO后几年多的时间里，北京、上海、天津、广州等各大城市都对各自的城市商业做出了相应的战略性转变规划。7

二零零五年中国国内消费指数

指数名称比同期增减社会消费品零售总额：8.3%1.餐饮业零售额6.4%2.其它行业零售额0.7%3.批发零售贸易业零售额8.8%吃的商品类5.0%穿的商品类3.9%用的商品类4.5%8恩格尔系数继续下降，食品消费追求营养便捷。收入的增加，促进了城市居民的消费，提高了生活质量。二零零五年上半年城市居民人均消费支出同比增长百分之六点七（6.7%）。消费支出的增加，体现在生活质量的提高。类别比同期增减交通和通讯支出12.4%居住支出11.7%杂项商品和服务支出8.9%家庭设备用品及服务类支出4.5%教育文化娱乐服务类支出3.1%穿的商品类3.9%用的商品类4.5%2、城市居民消费特点9市民用于购房，炒股投资的支出将会增加；同时，出于对孩子教育的重视程度增加，以及教育费用的上涨，教育方面的支出会越来越多。另外，随着市民生活素质的提高，用于文化娱乐、旅游的花费会在消费性支出中占的份额更多，使日用消费品的比重减少。消费性支出分流更明显随着人民生活水平的提高，人们的消费观念、方式、内容都正在发生变化。高收入家庭与低收入家庭在消费取向上，明显呈现多元化，消费趋势将是持续的升级，人们将从单纯物质消费向追求精神和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变。人们将更加注重品牌、环保、节能、精神文化等方面的消费，智能化、健美化、方便化、绿色化将成为新的消费时尚。

消费多元化10节省时间，减少家庭劳动量的小家电，方便营养食品会更受越来越忙碌的都市人的欢迎，附近连锁店、便利店购买日常用品将成为日后购物的趋势。随着中国城镇经济的发展，中产阶层的人口在过去五年稳定增加并成为消费市场的主导，估计主要城市中产及小康消费阶层所占消费市场的比重已由一九九九年约百分之三十五（35%）上升至目前超过百分之五十六（56%）。同时，随着收入差距日益拉开，消费阶层的差异亦日趋明显，形成多层次的消费市场。中产消费阶层形成，消费市场多层次化消费方便化11二、常熟经济、社会发展概况

121、基本指标全市总面积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场。拥有1个国家级常熟经济开发区和1个省级经济开发区东南经济开发区。城市化经历了三个阶段一是以乡镇企业发展带动小城镇建设为标志的工业化启动时期；二是以开发区建设带动城市扩容增量为标志的工业化推动时期；三是以全面实施城市化战略为标志的城市化与工业化互动时期。

132、经济发展总体思路以富民强市、率先基本实现现代化总揽全局，以发展为主题，以经济结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，实施科教兴市、经济国际化、城市化和可持续发展战略，加快形成"大港口、大交通、大工业、大市场、大城市"的新优势，把常熟建设成为经济繁荣、生活富裕、科教发达、环境优美、法制健全、社会文明的现代化中等城市。14□

工业化和城市化快速推进在工业指标不断攀升的同时服务业也得到了长足发展。常熟正利用工业化和城市化加速推进的时机，加快实施服务业跨越发展计划，大力引进金融保险、电子商务、管理咨询、教育培训、医疗、中介服务等生产性服务业、消费性服务业和公共服务业，更好地支撑现代制造业的发展。欧尚、沃尔玛等国际零售商看好市场潜力，积极进驻。□

加大服务业投入从2006年到2008年，常熟服务业将新增投入200亿元，精心打造由100个服务业重点建设项目组成的“航空母舰”，助推常熟服务业腾飞。据悉，2006年1－6月，常熟已投入72亿元建设32个服务业重点项目，其中22个已开工。在加速实现常熟服务业发展“跨越计划”的基础上，常熟市将今后三年服务业的发展目标定为：服务业三年项目建设投入超200亿元，到2008年服务业占GDP的比重达到42％。今后三年中，常熟服务业200亿元的投入分别在商贸、物流、旅游、专业市场等领域。15□城市居民教育文化娱乐支出继续保持快速增长城市居民在追求自身高素质发展和终身学习的观念影响下，居民用于教育文化娱乐开支日益增加。据调查资料显示：上半年居民家庭人均教育支出为317.82元，同比增长35.9%。其中家教费和培训班费支出同比增长4.5倍和5.4倍，成人教育费支出同比增长60%；上半年居民家庭人均文化娱乐用品支出214.07元，同比增长1.1倍。高档次和部分提升生活质量的文化娱乐耐用消费品拥有量增多，上半年平均每百户城市居民家庭拥有数码照相机、影碟机、组合音响、家用电脑、钢琴的数量分别比上年同期增长14.6%、34%、20%、164%、33.3%163、开发区经济□常熟经济开发区为国家级开发区，实施市委、市政府“退出城区，进驻港区”的发展战略，依托得天独厚的濒江临港优势，开发建设以沿江工业区和氟化学工业园为核心的工业板块，目前已有来自20多个国家和地区的600家企业，其中外资企业超过300家，外资总投资超过80亿美元。已形成了特殊钢铁、高档造纸、电力能源、精细化工、汽车零部件五大主导产业群团。同时，新兴建材、机械电子、生物医药、粮油食品、高档纺织等产业迅速崛起。通过几年努力，常熟经济开发区将崛起3至4个国内乃至亚洲的主要产业基地。目前常熟经济开发区吸引超过1亿美元的企业达19家，在短短几年的发展中已经成为沿江开发的一大亮点和区域经济发展的重要增长极。17□常熟东南经济开发区省级开发区，位于常熟市区东南，随着常熟工业化和城市化建设的加快，东南开发区将成为常熟未来的新城区和工业新区。

东南经济开发区是在常昆、昆承、古里等3个市级开发区的基础上合并而成，享受省级开发区有关政策，开发区管委会对区域内实行一体化管理。开发区坚持走产业开发、科技开发、功能开发、规模开发之路，努力建成全市工业投入的重点区、招商引资的集聚区、体制机制创新的先行区、科技创新的示范区和经济增长的动力区。184、常熟发展目标◎加快现代商贸流通业的扩张延伸

◎推动旅游经济发展

◎加快发展有形市场，积极培育消费热点

◎全力打造休闲名城

195、结论与长三角其他发达城市一样，常熟近年来获得了长足的发展，城市化速度很快，主要经济指标都在快速增长，经济总量迅速壮大，一些过去只能在国内一线、二线城市看到的零售巨头（如沃尔玛、欧尚）已在常熟登陆。□问题同国内其他发展迅速的某些城市一样，常熟在城市化发展过程中也走入了一些误区，如撤县改区，追求速成做大，规划失控；大规模拆迁，人为制造住房需求，导致房价扶摇直上；攀比成风，马路动辄80米、100米宽。新世纪大道的气势似乎已经超过了上海浦东世纪大道，但在用餐时间可以看到好多民工在中央隔离带中吃饭、聊天。这反映出在这个经济起飞和转型年代，我国高城市化率的背后依然存在着较多的问题，地方政府在发展的主导思想上依然存在某些盲目性和浮躁心理。20三、常熟商业发展211、商铺按所处区域分类常熟商铺，按所处区域分，主要有两种。一种是位于主城区中心商业街，另一种是位于各居民小区主要道路旁的店面房。□

主城区中心商业街主要有方塔街、方塔东街、县南街、里颜港、和平街、引线街、东门大街两旁的商铺。这些商铺按土地用途，属于正规商业用房的是，方塔街、方塔东街；由原市中心的住宅改造成的是，县南街、里颜港、和平街、引线街、东门大街两旁的商铺。22□

各居民小区主要道路旁的店面房少量属于正规商业用房，大量属于住宅改造房。□

商铺经营业种、业态情况：◎

方塔街

大型购物中心，超市，服装，新华书店，眼镜店，手机店，黄金首饰店◎

县南街

服装、婚纱摄影、眼镜店、书店，大多为服装店◎

里颜港

服装店、音像、音响器材、摩托车修理、食杂、饭店，主要是服装店◎

和平街

服装◎

引线街

服装23◎

东门大街

服装店、电脑、日杂、饭店，主要以服装店吸引人流◎

方塔东街

服装、百货、鞋类、餐饮◎

老县场商业文化广场

餐饮、娱乐、眼镜店◎

租金举例方塔东街东侧，近海虞南路的一间店铺，开间8米，进深16米，1F~2F，共300平方米，内部楼梯，年租金55万~60万。242、主要业态的市场特征常熟当前的商铺类房产，其经营业态主要包括4大类：餐饮类休闲娱乐类精品零售类生活配套类

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餐饮类主要包括大型饭店和中小型特色餐馆；大型饭店主要分布在成熟的商圈或市中心的主要道路旁及尚湖周边；中小型特色餐馆分布在大型饭店旁或居民区周边，如漕泾，嵩山路。此外，软餐饮也是比较普遍的餐饮门类，包括咖啡吧、茶餐厅、快餐简餐等。25□

休闲娱乐类休闲类主要包括美容美法、SPA、足疗、健身等。此类型在常熟分布很广，从中心商圈到居民区都有分布。娱乐类如KTV、酒吧、舞厅等，分布以方塔街商圈较为集中。休闲娱乐业作为服务业态，由于营业时间较晚，因此能促进夜间的消费，并能带动周边的餐饮、生活配套等其他业态，推动地区商业体的繁荣。□

精品零售类主要分布在以方塔街、方塔东街为主的核心商圈；方塔街、方塔东街、县南街的零售店主要为品牌专卖店，和平街更是服装一条街，因是由老式住宅底层改造的街铺，所以店面较小，但很多小店店招、外饰都很有特色。□

生活配套类即社区型商业，分布面比较广；以提供一般的生活所需为主，满足“开门七件事”；主要分布在居民区周边；为居民提供日常生活配套服务。263、商业发展评价□

发展迅速，领先于国内同级别城市从县级市的角度讲，尤其就中国县级城市目前的整体发展水平来讲，常熟目前整个商业市场及其业态还是比较完整的，可以用发展速度，繁荣而发达来概括。你在方塔东街可以看到CABBEEN专卖店，这个品牌在上海连卡佛3F也可以看到。2002年，这个来自香港的品牌通过特许经营的方式，在美国纽约、加拿大多伦多、德国慕尼黑等地开设卡宾专卖店，以中国原创设计结合国际流行元素，直接进入国际服市场，并取得了比较好的国际影响。你也可以轻易走进味千拉面或是必胜客，就象在上海繁华的徐家汇港汇广场或是淮海路。上海连卡佛3F也可以看到CABBEEN27□

2005年商业快速发展的主要动力市场拓展是推动零售额快速增长的外在动力有效购买力提高是推动零售额快速增长的内在动力消费升级是拉动零售额快速增长的新生动力28□商业细分不足，潜力有待挖掘如果从发展的角度讲，常熟依然处于发展调整阶段，消费市场有待进一步细分，商业潜力有待进一步挖掘；跟国内发达城市相比依然有一定差距。方塔东街高区开了好多宾馆，这些宾馆档次都很低，不标准，在市中心最黄金地段，商业物业的真正价值明显被低估，商业价值有待提升。□连锁业态丰富度向深度和广度两个方向扩展很多在大城市存在的业种、业态在常熟尚未出现，但不排除他们正在准备进入。29家居建材市场：好美家，百安居生活家居：宜家家居，特力屋特色超市：屈臣氏（恒隆中心对外宣称将引进这个正在大举扩张的超市品牌）运动专业超市：迪卡侬咖啡馆：真锅、星巴克、软餐饮：一茶一座美容：美丽田园（苏州店已开业，准备在无锡开店）高端美发：王磊形象公社城市时尚百货：太平洋，百盛（现有的华地百货来路不明，它基本上是在苏南三线城市布点，管理运做水平有待提高）如：30□建设迅速，经营管理滞后常熟商业房地产不存在供应短缺问题，这一点，恐怕全国都一样；新世纪大道与珠江路交汇处世茂·世纪中心的商业物业规模相当庞大，规划也很鲜活，但是否可行还有待市场来检验。从一般的商业规律看，在如此不成熟地区建造如此大规模的商业设施，市场风险不容小视。市场机会绝不会来自于从数量上填补市场的空白，而来自于理念与业态的革命，以及现实的可行性。□商业发展趋势随着城市化步伐的不断推进，常熟商业市场依然处在变革通道中，布局正在进行调整，业态正在酝酿提升。布局的调整趋势明显与城市大规模改造中人口密度分布发生的趋势吻合，而业态变革的趋势遵循“更方便、更舒适、更高级”的发展方向。整体发展趋势是：以满足人们日常需求为特征的便利店、超市将继续快速发展；商业副中心或区域商业中心将陆续形成；某些定位高端消费人群的商业型态即将出现；中心商业区的大型商业即有重新整合、业态调整的短期盘整，又面临新陈代谢、业态升级、等量淘汰的大革命。314、商圈分析——方塔街__方塔东街商圈如果以成熟的、成规模的城市商业区块来定义“商圈”，那么常熟市区的商圈只有一个：方塔街——方塔东街商圈。招商城虽然商贾云集，客流众多，但因以服装批发市场为形成起点，有它的特殊属性，而且业态完整性明显不足，有别于一般意义上的城市商圈概念。同时，就本项目的定位、销售模式来看，它的参考性非常小，所以不做过多考虑。□方塔东街相关描述方塔东街是常熟市第一条按照国内一流水准建设的现代化商业街，于2003年10月开张。方塔东街东接海虞南路，西连方塔街，整个街区长660米，街面幅宽约20至30米，局部约40米，平均宽24米。全路段设5个景观节点、3段景观通廊，东、西两端设主要出入口广场，街中有休闲主题小广场，绿化、灯光、雕塑、座椅、书报亭、电话亭等合理布局；沿街的13幢大型商业建筑，其中两幢是在原有建筑基础上改建而成，总建筑面积近10万平方米，以4层为主，局部三层或五层。内部配有中央空调、自动扶梯、观光梯等设施。商业建筑的背面各有货运通道和安全疏散通道。该步行街以商业、旅游、休闲和娱乐为主要功能。32□方塔街__方塔东街现状分析◎商圈主要由百货、超市、专业商店，各类服饰、珠宝、眼镜、婚纱摄影等专卖店，娱乐、宾馆、网吧等组成；◎各专卖店多为该商户的旗舰店；◎客流集中，整体人气旺盛，消费能力较强，已经形成了比较丰富的商业格局；◎地域覆盖：以方塔街——方塔东街为核心，向南、北、东三个方向延伸到若干分支道路；◎整体规划上明显东区优于西区，人气上正好相反；◎整体规模已经比较庞大，但规划略显不足，尤其是西区布局有些混乱，多为自然形成状态；◎经营档次参差不齐，特色不明显；东部购物空间的停留、观赏和娱乐性较差；片区内缺乏休闲设施；◎文化服务类发展不足；◎虽然交通非常便利，但停车位明显不足；◎梯级消费模式不明显。33方塔东街商场面积及价格统计楼号面积（M2）拍卖价（元/M2）设备2739322000~23000楼梯4部，自动扶梯，垂直电梯，中央空调3337922000~23000楼梯3部，垂直电梯4504011000~12000楼梯4部，垂直电梯512516/楼梯5部自动扶梯，垂直电梯，7789611000~12000楼梯6部，自动扶梯垂直电梯，中央空调83518/楼梯1部，自动扶梯垂直电梯928217/楼梯9部，自动扶梯垂直电梯，观光电梯34□方塔东街经营业户南侧华地百货、味千拉面、TSL谢瑞麟、必胜客、欧乐基快餐（今年开业）莱克、零点坊、馨格服饰、珠宝城、权金城韩国料理（2F，人均消费50~60元，自有电动扶梯）大富豪娱乐城（高区）曼哈顿娱乐城（高区）亿嘉黄金珠宝城Cabbeen专卖TONYWEAR专卖353．A．U中汇宾馆法莱尔鞋业、服饰大卖场（自用整幢建筑的扶梯）小书房（2F~4F，1F只是出入口，5F闲置）谭木匠（小店）、利邦裤业宝岛眼镜、F.XCOLLECTIONS诺奇时装广场、红星网吧（3F）东吴证券（高区）家电商厦、金佰利钻石

南侧□方塔东街经营业户36□方塔东街经营业户北侧迪欧咖啡（2F）百脑网吧（3F）中信银行、拉芳舍咖啡亲密爱人婚纱摄影、西西尼奥匹萨自助餐厅米梦咖啡（2F）、大娘水饺新大新服饰大卖场、洲艳服饰、波司登专卖常贻宾馆（高区）与狼共物专卖、香港珏翠、联华鞋业

方塔东街北侧小弄堂里居然有私人开的小店卖国际名牌37□方塔东街经营业户饰一派、puma专卖、安踏专卖德胜鞋业（2F，依靠开在街面上的步行楼梯走上去）顺源宾馆（3F）、海澜之家专卖钱柜（2F，入口开在侧面，自有垂直电梯）瑞群、男人天地（品牌折扣连锁）石头记、CBA雷速专卖李宁专卖、Yishion以纯、ARTSDON阿仕顿

361。、吴良材眼镜、亚马逊COFFEE瑞丽时尚百货（虽位置明显优于华地百货，但整幢停业）绝色摄影、金领汇健身俱乐部联华鞋业超市、森马专卖豪达、TESIRO通灵（珠宝专卖，街角位置，能见度非常高）北侧森马专卖（1F一间，2F三间，内部步行楼梯）38上海田林路的森马专卖39上海田林路的361。专卖40品牌介绍TESIRO通灵TESIRO是全球最大钻石加工贸易商欧陆之星旗下的欧洲经典钻石品牌，以优质切工享誉全球。与卡地亚等欧洲其他珠宝品牌不同的是，TESIRO价格处于金字塔塔腰位置，这个区间比高端消费群体更大，比低端又有了自己的品牌优势，非常适合中国国情。412005年下半年，TESIRO重金收购国内（江苏）强势品牌通灵翠钻，以“TESIRO通灵”为品牌名，进入中国市场。TESIRO通灵计划在未来5到10年内，增加在中国的投资与拓展，加大在华投资步伐，以南京为中心，以上海和北京为两极，在一线城市建立直营店，在二、三线城市发展特许经营店。销售网络将覆盖中国主要一线、二线城市。TESIRO通灵的专卖店还没铺到全国，甚至包括京沪专买店也还在选址、洽谈、筹建之中，但作为三线城市的常熟已经开店，可见常熟消费能力之强。品牌介绍TESIRO通灵42方塔街古城商业中心街——方塔街

方塔街是20世纪90年代新辟的古城区中心综合性商业街道，呈东西走向，东接方塔东街，西抵西门大街，街长500余米，宽28米。全街现有各色商家，形成了以服装服饰、黄金首饰、婚纱摄影、眼镜总汇、美食广场等为特色的街区。沿街景观古色古香，整个街区汇聚了国内外不少名店名品，如万丰、庆福、工美等老字号银楼，大光明、茂昌、吴良材等眼镜业佼佼者，波司登、秋艳、FUN、POLO、BOSSINI等国内外知名的服饰品牌。43站在方塔街向东看，不远处是新建的方塔东街44方塔街一家店铺正在装修，整体规划不及后来的方塔东街4546华沙广场底层开超市这种薄利业态，地段价值被严重浪费！47吉祥商城里面的上岛COFFEE已经停业。48占据方塔街核心地段，吉祥商城里面却一塌糊涂，地段价值远远没体现出来！实在是可惜！49国际物流巨头在方塔街核心地段树立大型广告牌，从一个侧面显示了常熟经济的快速发展。50其他商业街51古城商贸一条街——县南街

县南街呈南北走向，北与方塔街、西门大街交汇，南至跨塘桥，历史上是古城区最繁华的商业街道之一。该街全长350多米，宽约15米，共有各类店铺90余家。北入口有老字号新雅酒楼，以经营特色菜点如石梅盘香饼、香花桥汤包、松子血糯糕等闻名虞城；汇聚了各类服饰专卖店、工艺饰品店和音像制品店；常熟百货大楼位于县南街南入口，现有苏宁电器连锁店等入驻其中。

县南街依然保持着夕日的繁华，但客源已在悄悄发生改变52金融走廊——海虞北路

海虞北路南起海虞桥，与海虞南路相接，北抵外环北路，全长有3800多米，是贯通新城区南北的一条金融走廊。中国人民银行常熟支行、中国工商银行常熟市支行、中国农业银行常熟市支行、中国银行常熟支行、中国建设银行常熟市支行、中信实业银行常熟支行、上海浦东发展银行常熟支行、常熟市农村商业银行金龙支行、中国人寿保险公司常熟市支公司、中国太平洋人寿保险股份有限公司常熟支公司、中国平安人寿保险股份有限公司常熟支公司、中国人民保险公司常熟市支公司、中国太平洋财产保险股份有限公司常熟支公司、中国平安财产保险股份有限公司常熟支公司等坐落其间。同时，还汇集了商贸、货运、餐饮等各类服务企业近1000家。53站在（长江路口）海虞北路马路中间北望，类似常熟、昆山这样的县级城市远远走在了全国同类城市的发展前列。54商业设施：香榭麗咖啡廳、歐瑪咖啡西餐廳、兩岸咖啡、天銘國際大酒店、翡冷翠咖啡厅、菜根谭、RENA女子美容美体中心、常客隆、金太阳大酒店、新风格美容美发、大娘水饺、波司登专卖、梦兰床上用品专卖、世界贸易中心日月潭休闲浴场

位于三环路口的日月潭休闲浴场55世界贸易中心形似纽约世界贸易中心的双塔建筑，定位于常熟顶级写字楼，未出地面。现场围墙拍摄56位于闽江东路的两岸COFFEE57英派斯健身馆（正在装修中，预计9月开馆，现正招募创始会员。来自青岛，是其全国连锁的第39家加盟馆。定位于常熟顶级健身馆，面积3600平方米，配备从美国引进的体适能检测系统、300平方米有氧体操房、30台高级商用跑步机、50台动感单车、24小时卫星电视、室内温室游泳池、标准羽毛球场、美式壁球馆。）58海虞北路整体商业氛围不浓

59亿源广场60亿源广场的底层商铺缺乏商业规划，处于闲置状态61亿源广场的底层商铺内部有一个小小的挑空62摩托一条街——花园浜路

位于古城区的花园浜路呈东西走向，东与白雪路和红旗南路相交，西接招商北路，全长380多米，宽12米。沿街共有各类商铺60多家，以经销摩托车、电动自行车为主，兼营摩配交易、机车维修。该街汇集了国内各品牌摩托车，有重庆力帆、重庆宗申、常州光阳、台湾峰光等，还有钻豹、绿源、伊科等品牌电动自行车，是古城区“摩托车一条街”，可满足消费者购车的需求。63服装一条街——和平街

和平街位于古城区，呈南北走向，南至西门大街，北抵引线街，全长300多米，宽10米，是常熟知名的时装商业街。沿街共有个体店铺100多家，主营服装、服饰、鞋帽等，品种多达上千种，大都透着时尚的气息；还有各类特色饰品店、鲜花房等散布其间，是游客、市民逛街“掏”衣之所。

64和平街区域的服饰小店外观都很有特色

65电脑科技一条街——金沙江路

位于新城区金沙江路西段，以锁澜路和金沙江路的交汇点为东起点，向西一直延伸至李闸路，全长近450米。聚集着大大小小60多家电脑商店，以经营各类品牌电脑为主，知名的有联想、北大方正、清华同方等，兼做各类电脑配件和办公用品销售，并提供综合布线和网络设计服务。目前全街已逐渐呈现出梯级格局，以满足不同消费者的需要。66手机和五金配件一条街——锁澜路

锁澜路以泰安桥为界，分为南北两段。南段为锁澜南路，呈“L”字型走向，北起泰安桥，东至海虞南路，是五金配件一条街。沿街现有店铺100多家，主营五金建材、五金配件、电工电器等。泰安桥以北为锁澜北路，南北走向，往南延伸直至金沙江路，是新兴的手机销售一条街。沿街聚集着大大小小100多家手机经销户，以品种多、服务优著称虞城。国内外知名品牌如摩托罗拉、诺基亚、波导等各系列手机在这里都能找到，商店还提供选号、充值、保修等一条龙服务。67百货68华联商厦

全国华联商厦集团成员单位，位于方塔街68号，建筑面积2万平方米，是一家集购物、娱乐、休闲、餐饮、服务于一体的综合性大型零售商场。经营商品6万多种，拥有国内外名牌精品627个，定位于以中、高档商品为主流，以品牌专卖为特色的经营格局。虽然华地百货已开业，但依然保持常熟高档百货的良好形象。-1F生活超市（有进口食品，常熟少见）、中国电视直销、哈根达斯冰激凌1F化妆品、珠宝、首饰、鞋、钟表、北京同仁堂、上海老庙黄金、香港周大福、百丽女鞋、SAT女鞋、Berberry香水专柜、COBO箱包2FETAM艾格、VEROMODA、XIM、"ElegantProsper"（雅莹）69第一百货商店

地处繁华地段西门大街1号，是一座格调高雅，传统与现代风格相结合的集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商场。商场7层楼面的总面积26270平方米，内部配有15部自动扶梯和室内外观光电梯，商场各类服饰品种达7.3万种。虽定位于大众消费的中高层次，但经营水平明显跟华联有差距，带有一点传统国营百货商场的特色，楼面规划不及华联商厦。楼层业态分布70常熟百货大楼

位于老城区县南街1号，总建筑面积1.2万平方米，大楼集苏宁电器、名牌服饰、上海浦江家具商场、床上用品专业商场为一体，经营定位面向工薪阶层，整体感觉、经营管理明显停留在上个时代。71蓝天商场

位于西门大街2号，营业面积1500平方米，是常熟营业面积最大、经营品种最全的文化用品专业商场。主要经营：办公用品、学生用品、体育用品、纸张纸品、现代办公机具、通信器材等，经营品种1万余，该商场为市政府招标采购资格单位。商场实行集团采购市区免费送货上门，并可电话购物，送货上门。向群商场

位于西门大街2号，商场营业面积1630平方米，是一家专业经销纺织品、针织品的零售企业。商场一楼设有中高档精纺呢绒、织锦缎、真丝面料、被面系列、纯棉布、涤纶化纤系列和服装辅料，配有坐堂缝纫师精心加工唐装、西服及流行服装。二楼设有床上用品、针织内衣、羊毛衫、绒线、婴幼儿童装系列。72华地百货常熟华地百货有限公司由香港华地国际企业集团下属公司-----上海华地企业投资发展有限公司投资兴建。位于常熟市最具繁华的商业区-方塔东街步行街，总建筑面积27000平方米，是最早进入常熟地区的外资百货，也是迄今为止常熟规模最大的百货商城，于2004年12月18日开业。73定位于高档时尚百货，汇集了服装、化妆品、黄金珠宝、家居用品等4万多种商品，其中光服装品牌就有400多个，包括许多首次登陆常熟的国际一线品牌。同时华地百货还试图为顾客提供典雅舒适的购物环境，配备了大型的停车场和完备的餐饮、休闲、娱乐设施。应该承认，华地百货给常熟带来了一些新的城市时尚百货经营理念，从商品组合、服务方式到环境规划、经营风格，它的出现对常熟百货业的发展起到了积极的促进作用，同时也提升了零售商业的档次和品位，对全市服务业发展有着积极的推动作用。品牌：金狐狸、法鳄、黄金熊、都彭、雅格斯丹、MONTAGUT、SATCHI、FUJIMI、DIKENI、CAESAR、DEICAE、柯萝芭、钡萱、欧妮雅、菲姿、E-LAND、U2、G2000、欧柏莱、欧莱雅、水之澳、OMEGA74开业时，地方政府首脑出席了开幕仪式，说明常熟对引入这家百货相当重视。但目前它的经营状态还不理想，尚处在开业初期的积累人气、品牌调整阶段，与市场及消费者的磨合还需要相当长的时间。目前，华地百货基本上只在宜兴、溧阳、丹阳、常熟、江阴等苏南三线城市布点，还无力进入更高级别的城市。在整体实力上，华地百货与太平洋等知名百货还不在一个量级上。华地百货只在苏南三线城市布点，在国内尚无名气75超市连锁店76常熟现已开业的大卖场共5家，主要沿海虞路及周边分布，由南向北依次为世纪联华（白雪路）、农工商、大润发（新颜路）、常客隆、欧尚黄河路。沃尔玛在建。欧尚作为欧尚在中国的第一家县级店，是全国的第15家店，2006年7月5号开业，是欧尚进入中国7周年庆典日，这也是欧尚常熟店选择这一天开业的主要原因。目前，在全国15家欧尚店铺中，常熟店铺当天营业额排名第二。营业面积8000平方米，500个停车位，商品涉及食品、日用品、家电等5万多种。超市商品主要由欧尚总部直接配送，另外还结合常熟本地实际，采购了2000多种商品。超市商品档次从低到高，适合各种消费层次人群的需求。还有一些特色商品和特色服务。比如专门设立的葡萄酒销售区，销售葡萄酒品种将达到200多种，其中包括众多法国进口葡萄酒，将是常熟地区最大的葡萄酒销售店。77常客隆供配超市有限责任公司(常客隆购物广场)

常客隆超市公司拥有连锁店85家，1万平方米的购物广场和1.2万平方米的物流中心各1个。经营品种2万多种，年销售额2亿多元。公司70%的连锁网点在农村乡镇，已成为县级市引入现代化流通方式拓展农村市场的行业龙头，系中国连锁经营协会会员单位。位于海虞北路27号的常客隆购物广场集休闲、娱乐、餐饮、百货、超市购物于一体，交通便捷，具有较强的城乡辐射功能。广场经营面积逾万平方米，设有5000平方米的大型停车场。铺面大厅主营蔬菜、水产、肉类及各色面包、熟食等生鲜食品；二楼主营家电、服装、文化用品等日用百货。常客隆占据海虞北路中段的要害位置常客隆78农工商超市农工商超市占据海虞南路，靠近方塔街的位置79大润发超市

位于新颜东路1号，由常熟市百货有限责任公司和常熟市琴湖集团投资创办，上海大润发有限公司负责经营管理，是常熟市第一家连锁大卖场，总建筑面积1.4万平方米，营业面积7000平方米，经营品种达1.5万多个，年平均销售额2.5亿元，卖场一楼大厅设有商店街、美食广场、儿童娱乐设施，同时为顾客提供免费室内停车场，是集购物、休闲、娱乐为一体的平价购物广场。大润发的人气很旺80沃尔玛正在打地基的沃尔玛虽然是后来者，依然占据了常熟的核心好地段。81位于世界500强之首的大型跨国公司与中国的县级城市相比处于绝对强势地位沃尔玛82世纪联华

世纪联华镇守招商城优势地段，永乐电器随之进入常熟市场。83五星电器常熟大卖场

江苏五星电器有限公司是“中国连锁20强”和“中国零售30强”企业。五星电器常熟大卖场设在琴湖路188号，营业面积3500平方米，交通便捷。主要从事空调、彩电、冰箱、洗衣机等各类大小家电的批零经营。优势品牌有三菱重工、东芝、西门子、美的等，是专业性家电零售卖场，实行低成本动作模式，全过程服务，全电脑管理，全天候待命，卖场经营理念：只有低成本才有低价格。国际家电零售巨头百思买已通过收购五星电器进入广大的中国市场84苏宁电器常熟店

苏宁电器连锁集团股份有限公司始创于1990年，是遍及全国21个省市地区的国家级大型电器流通连锁企业集团，是江苏省著名服务商标企业。苏州苏宁电器有限公司常熟店于2003年4月开业，地处县南街1号，营业面积近4000平方米，以经营综合家电为主。常熟苏宁以“科技、未来、创新”为目标，秉承苏宁“至真至诚”的为人之道和做事之本，凭借自身优势，追求整合社会资源，合作共赢。85国美电器黄光裕与陈晓、张近东等人彻底改变了中国家电销售模式，也将行业话语权牢牢掌握在自己手中。86永乐电器已被国美并购，中国家电渠道正式进入巨头竞逐时代87FORNET•福奈特洗衣店

是目前国内最大的专业洗衣连锁机构，为国际织物护理委员会成员，其洗涤技术在国内处于领先地位。“诚实守信，让每一位走进福奈特的顾客满意而归”是其一贯坚持的服务准则。选用的设备和洗涤助剂与欧洲发达国家同步，源于法国的洗衣护理技术和周到的服务能让顾客体会到安全、便利。地址：西门大街3-7城中商苑在常客隆购物广场一层设有店面.88虞城凯司令食品有限公司

是中华老字号——上海凯司令食品有限公司的联营企业，专业生产德式西点、奶油裱花蛋糕、中秋月饼等食品。其凯司令品牌蛋糕已享誉沪上半个多世纪，也深受虞城消费者青睐，成为人们走亲访友、生日祝寿的首选礼品。89华联超市——招商城90马泳斋连锁店

马泳斋始建于清光绪34年，创始人马泳梅，清四大藏书楼之一铁琴铜剑楼主人瞿启甲亲为题名。1931年马泳斋于苏州开设分店，生意火爆；1937年，又于上海浙江路开设分店，自此，马泳斋产品驰誉上海滩。1984年以来，马泳斋连年被评为苏州市文明单位和先进集体；1989年被授予第一批“双信”单位；2002年被评为苏州市“自有品牌”十佳单位。如今，马泳斋已发展成在市内外拥有40多家连锁店的熟食经营企业，同时也是中国人民保险公司首家承保散装熟食产品责任险的企业。香酥斋连锁店

创建于1983年，是虞城熟食业的后起之秀，拥有20多家连锁店，年销售突破千万元的熟食连锁经营单位。香酥斋自创建至今，连年被评为市文明单位和先进集体，1989年又被授予第一批“双信”单位，与马泳斋熏腊总号一起，成为中国人民保险公司承保散装熟食产品责任险的企业。91可的便利

来自上海光明集团，现已发展到将近50家，是常熟真正意义上的24小时便利店。可的便利___海虞南路店92酒店93名

稱地

址

星

級

中江廣場皇冠假日酒店开元大道1号★★★★★福鵬喜來登酒店珠江路2007年開業

常熟國際飯店黃河路288号★★★★★天銘金陵國際酒店海虞北路12号★★★★華聯賓館海虞南路75号★★★★虞山錦江飯店北門大街8号★★★虞城大酒店海虞南路64号★★★常熟大酒店金沙江路18号★★★森林大酒店虞山北路79号★★★尚湖花園酒店尚湖風景區景湖路★★★錦江之星（常熟店）長江西路106号商務連鎖94中江广场皇冠假日酒店常熟中江广场皇冠假日酒店是常熟市首家豪华五星级酒店，2006．7．13开业。距上海市中心约一小时十五分钟的车程。这家酒店由常熟外贸服装龙头企业———常熟中江进出口公司旗下的中江置业有限公司投资兴建，由全球著名的酒店管理集团-洲际酒店集团负责管理。洲际酒店集团目前在100多个国家和地区拥有3,500多间酒店。常熟中江广场皇冠假日酒店是洲际酒店集团旗下在中国的第57家酒店。95刚开业的中江皇冠假日酒店是常熟市首家豪华五星级酒店，显示了国际酒店巨头在中国中小城市扩张的步伐。从世茂·世纪中心看皇冠假日酒店常熟中江广场皇冠假日酒店位于常熟市新区中心的中江假日广场，酒店地上19层，地下2层，设有会议、宴会、游泳池、康体中心等配套设施，同时还建设有高级公寓式酒店、娱乐中心、写字楼各一座。是广场内三座国际性酒店中首家开业的酒店，另两家分别为将于2007年开业的快捷假日酒店（ExpressbyHolidayInn）和2008年开业的假日酒店(HolidayInn).，是该地区最大的多种功能综合性建筑群。96福朋喜来登

喜达屋是全球最大的酒店及度假休闲管理公司之一,

作为世界知名的品牌，其旗下拥有或管理的酒店超过740家,并遍及80多个国家和地区。旗下拥有瑞吉、豪华精选、喜来登、威斯汀、喜来登下属的福朋、W饭店，艾美国际酒店及aloft品牌。在这些品牌中，已经登陆上海的有瑞吉红塔大酒店、威斯汀大酒店、上海世茂佘山艾美酒店等。据悉，以豪华著称的W饭店也将于2008年登陆浦东陆家嘴。97福朋喜来登底部的三层配套商业正在做基础工程，地下车库就设在这里。福朋喜来登应该是喜达屋集团的中端品牌98项目99目前常熟在售商业项目不多，从建筑规划、商业规划、地段、档次、销售方式、规模、运做水平等几方面综合考虑，跟本项目相关的项目主要有两个：在售的恒隆中心，未售的城市之光。恒隆中心位于方塔街与书院街交汇处东北角，由常熟市城市经营投资有限公司和江苏瀛环国际集团联合投资建设。商业部分总建面积近4万平方米，将引入国际主流的SHOPPINGMAII概念，号称常熟首家都市型体验式购物中心。从规划来看具备了小型SHOPPINGMAII的硬件条件，但软件及招商、运营能力现在难以准确判断，很多鲜活的招商构想能落实到何种程度还有待观察。一般来说，国际一线品牌的选址、开店条件相当苛刻，该项目宣称将引入10~15家世界顶级品牌店进入常熟这样的县级城市，难度可想而知，难免有包装、炒做的嫌疑。100售楼处模型实拍从规划来看，具备了小型SHOPPINGMAII的硬件条件101时尚、现代、熟练、靓丽的包装手法102进入工地现场观察，与时尚、现代、熟练、靓丽的包装手法相比，施工质量略显一般。目前只施工到地面四层，对外宣称的明年5。1开业的时间节点几乎很难实现。工地现场———内部挑空实拍

103恒隆中心对面姊妹项目____园山居104园山居拆迁尚未完毕105一层至五层共销售664套铺位。对外宣称只出售20%的面积。销售模式：售后返租，年报8.13%，十年后以143%的原价回购。两种产权形式：独立产权、共有产权（可避税，但风险大）其中1F167套、2F157套3F124套4F113套5F103套面积在12~14平方米1F均价49500，2F36000左右经营管理：香港泛华集团关于它经营过商业项目的资料很难搜集。总体评价：从整体操作的角度讲，该项目已摆脱简单、低层次的单纯销售获利模式，已逐步进入到靠长期持有、持续经营获取收益的商业获利模式。106城市之光该案定位于市中心的高档公寓，商业部分为沿界街配套，主要由步行街、下沉广场和东侧独立大商铺（地下与下沉广场连通）组成，总规模2万平米左右。工地现场，从东向西观看步行街107目前在售的是住宅，均价5600元5号楼地层铺位开间8米，进深15米1F层高5米，2F层高3.3米（估）步行街靠马路一侧已整体售出，总价8000万东侧大商业准备整体引入一家超市该案销售重点明显在住宅部分，商业部分缺乏整体考量。销售模式：商业部分的销售方式、价格尚未确定，预计年底开始销售未来的下沉式广场108沿街部分将整体出售109蓝天家园位于海虞南路最南端，为住宅配套商业，总面积很小，不成规模，简单的街铺形式，四层，内部步行楼梯，简单销售模式，操作原始，与本项目可比性很小。一期商铺年初就销售完毕，二期规划尚未确定。销售模式：简单销售。四层为主，局部三层一层商铺内部，从东向西看，简单街铺形式规划110环岛凯尔顿位于电脑科技一条街——金沙江路，常熟大酒店旁边，一期商业由内侧公寓底层和三幢独立的商务楼组成。内侧公寓底商均价10000元多，共5套，面积从324~500平方米；三幢独立楼从2200~3000平方米，1F层高4.2米，2F~4F3.6米，均价12000元。目前西侧一幢正准备引入大型餐饮设施，有强烈意向的是张生记（来自杭州）和川福楼。该项目独幢商业的规划比较奇怪，后期招商、经营将受到很大限制。销售模式：简单销售111世茂·世纪中心位于常熟市政府的重点规划中心——中央商务区，是常熟市政府规划中新的城市生活区的标志性龙头项目，属于包括休闲、娱乐、商业设施和高品质住宅在内的大型综合社区。整个项目北起长江路，南到昭文路，东起香山北路，西至泰山路。项目规划从规划中的常熟新城区形态出发，结合地块的地理环境，为未来营造高品质、国际化、人性化的综合性高档社区树立新的发展标准。政府急于将城市做大做强，大型开发商急于跑马圈地，在苏南的中小城市，这种超大型造城项目不只在常熟存在。112现在开发的一期主要是住宅。珠江路向西看。113项目总占地约70万平方米，总建筑面积约170万平方米，由住宅和商业两大版块组成。其中二期的4号地块以及三期的2号、3号地块为商业版块，4号地块以SOHO、酒店式服务公寓为主，建有大型shoppingmall和大卖场，届时将引进欧尚、家乐福等世界一线品牌的大型购物超市，还包括类似上海“新天地”模式的大型商业步行街。除此之外，还将建有超五星级酒店。114沿珠江路有少量配套商铺，而商业的重头戏在马路对面，那里还是一片农田。2号地块将建造约20万平方米的“米兰”国际服饰城，将引进国内外服饰品牌，3号地块以三栋超高层办公楼为主，最高一栋约200米，建成之后将成为常熟第一高度的标志性建筑。三个商业地块由两座花桥自然连接，一座由空中横跨80米宽的新世纪大道，以景观为主；另一座从地下经过连接，方便业主通行。115最先开发的是一期，位于整个项目西南角，北侧为珠江路，总用地面积166167平方米。地上建筑面积约24万平方米，容积率为1．46。沿珠江路有少量配套商铺，主要是为一期住宅做配套，早已售完。均价约9500元。销售模式：直接销售为主。116常熟老街游购坊该地块位于常熟市城北，常熟老街一期东邻，建筑形态为多层、高层住宅及配套商业，占地面积296亩，容积率1.8。内街宽6~10米，平均在8米左右117商业部分分为南、北两个区域，南部为一期，一条步行内街，北部为二期，两条内街。一层至三层，配地下车库，靠住宅一侧不准做餐饮，面积70~300平方米。常熟老街游购坊118通过空中走道来组织二层商业的步行交通119通过建筑平面的凹凸制造商业空间的趣味性，避免一览无余的单调感120现代和传统建筑元素形成了良好的共生关系121舒适的空间尺度创造了良好的游、购街区空间122常客隆便利店正在装修销售模式：以售为主，同时招租评价：该项目是绿地集团以21035万元的总成交价格竞得的在常熟开发的第二个房地产项目（2006A－G005号地块），是绿地集团在全国推广其“老街”品牌的继续，也是“老街”品牌首次进入县级城市。地块紧邻交通干道，但本身并不成熟，可见绿地对常熟快速发展的信心。123商业部分虽为住宅配套，但规划很有特色，将地域文化与商业价值很好的结合了起来，从平面布局、内街规划到立面特色、街区小景都可圈可点，起点比较高，充分显示了全国性大型开发商的实力和水准。地下车库入口124常熟老街游购坊125尚湖中央花园同样是大盘，同样是住宅配套，尚湖中央花园的商业部分规划水准与绿地老街相比显得过于一般。126本身，商业部分位置就非常不好127如果桥边不能开出入口，靠河部分有成为死铺的危险。128总结：常熟商铺的销售模式主要有三大类：一、直接销售，如蓝天家园二、售后固定年限返租，固定回报，如时风国际三、售后固定年限返租，固定回报，到期回购，目前只有恒隆中心采用

129第贰部分商业规划130项目视觉浏览131模型，从海虞北路高空向西看132实景，从海虞北路向西看建设中的1#楼和底层商铺133模型，1#楼与2#楼之间的二层商业134模型，2#楼的二层商业135模型，2#楼与3#楼之间的内街通道136从枫林路与海虞北路交叉口向西南看137从枫林路与海虞北路交叉口向南看138139从市府路与海虞北路交叉口向西北看140从市府路与海虞北路交叉口向西北看141从项目西南部看142临海虞北路商铺适合做餐饮143从1#楼内街向北看，前方是挑空。也可以感受未来商业内街主通道的空间尺度。1441#楼与2#楼之间自动扶梯的位置1451461#楼与2#楼之间的建筑伸缩缝147148从3#楼一楼看为二楼扶梯预留的建筑结构149从地面看3#楼与2#楼之间二楼的连接通道1503#楼与2#楼之间二楼西侧的连接通道已经取消151画面左侧为3#楼的观光电梯152从1#楼二楼向北看，前方为圆形挑空，右侧为长方形挑空153从1#楼二楼向北看，1#楼与2#楼之间的连接通道，右侧为海虞北路1542#楼的小型采光天棚1551563#楼三层、四层向东北方向的视野不错，适合做大型高档餐饮，对面是税务大楼。157从地面看3#楼四层大商业158站在2#楼三层屋顶向东北方向看税务大楼1592#楼底层建筑结构加厚，因为有转换层1601#楼底侧地下车库主入口161项目SWOT分析项目优势分析（S）地段优势本项目位于常熟城市新区核心地段，周边汇聚常熟金融、政要、商务客源交通优势海虞路是常熟的城市主干道，交通优势非常明显，多路公交集散转乘，可快速抵达常熟各区域。理念及整体经营优势本项目若能在保证公司现金流的前提下，采用专业商业经营手法，遵循商业经营规律，将保持长期可持续发展优势。162项目劣势分析（W）周边商业环境尚不成熟海虞北路为尚在发展阶段的不成熟潜在商圈，区域现状对项目的整体招商经营是一个不小的挑战。建筑实体规划已经完成，立项阶段对商业部分的考虑深度不足不同商家对建筑本身的要求都有很大区别，有经验的商业地产开发者在开工前一定会广泛接触各类相关商业经营者。商业级别越高接触的程度就越深。163项目威胁分析（T）宏观方面商业地产开发速度大于零售业发展速度，造成商业物业供应量迅速增加，竞争激烈。同时，在房地产高速发展的刺激下，政府必然要引进一些商业配套作为生活配套补充。如此一来，供应量的大量增加，必将对项目后期的招商、销售构成威胁。微观方面世茂世纪中心的商业体量非常庞大，整体起点与我们不在一个级别上，将对后期的商业经营构成潜在威胁。同业方面常熟目前在营业的其他商业形态，也都会将来的时间内进行不断的调整，不断提高经营管理水平，这必然会在客户资源上形成竞争。164项目机会分析（O）宏观经济提供动力源泉目前常熟的经济连续保持高速发展势头，在整体经济运行良好的形势下，商贸业也得到了稳步快速发展，不断增长的消费需求为社会零售业提供了直接动力和保障。连锁扩张上升到店铺资源竞争零售业逐步放宽外资进入条件，国外知名连锁企业纷纷抢滩中国，加上本土连锁为与国外连锁企业相抗衡，积极谋求企业扩张，以致直接上升到店铺资源的竞争，特别是质素优良的物业。缺口物业成为发展契机在常熟商业调查中发现，目前常熟区尚无成规模、高水平运做的高端商业设施，这为本项目提供了最大的发展契机。165定位于高端消费人群，高级商务、政务人士的复合型商业。

166①地段决定原则本项目位于海虞北路金融商圈的咽喉要道，镇守老城与新城相交区域的核心位置，具有极其方便的城市交通和常熟高端人群的出行路径。②互补原则由于常熟没有专门针对高端客源的复合商业，本项目必须填补市场空白，抓住市场机会，走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品旗舰店和高档城市会所是本项目对市场的互补。

1/定位理由和定位基本依据167③业态演变原则随着全社会消费人群的阶层分化越来越明显，商业形态必然会随之调整和改变，本项目的规划、定位应该顺应消费人群分阶层划分的大趋势。④商圈扩大原则越高级的商业形式辐射的商圈就越大，本项目的高端定位将使商业辐射力在锁定常熟高端人群的基础上向周边区域不断扩大。⑤消费升级原则随着城市经济的快速发展，常熟消费能力尤其是高端商务消费能力的升级速度将加快，从皇冠假日酒店等相继落户常熟可见一斑。⑥客源原则本项目紧邻交通干道，中低端客源明显不足。只有引入利润率高的高档商业形态，才能体现本项目的真正商业价值。1682/定位的核心理念___对外协同、对内联动对外：与周边现有的其他中高端消费设施（如香榭麗咖啡廳、歐瑪咖啡西餐廳、兩岸咖啡、天銘國際大酒店、翡冷翠咖啡厅等）相互协同，实现资源共享，并实施差异化定位，外借他力，发展自我。对内：各商业主体实现联动，体现业态相融、业种互补、客源相通，形成相互支撑的整体商业格局。169

.产品的多元化：包括商铺、多功能会所等多种形态；•商家的多元化：融购物、餐饮、娱乐、等多元商业于一体，以多样化的业态体现商业的丰富性；•客源的多元化：涵盖居住、商务、休闲等多层次的客源2/定位的核心理念___多元共存170①高，是指项目本身的商业定位在常熟最高；②全，表示商业和消费的门类比较丰富；

由各种不同业态的服务于高端客户的商家共同形成门类齐全的常熟高端消费中心，满足购物、餐饮、休闲、娱乐等多样化的消费需求。

3/概念定位高而全的财富俱乐部1714/经营定位高级化、品牌化、时尚化、个性化、特色化。5/功能定位

购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、个人高端服务。国际名牌占2~3％，餐饮占35~40％，娱乐占20~25％，私人服务4%，精品店占20％其他5~6%。

1726/目标客层定位

◎常熟消费金字塔中的高端人群◎往来常熟的高端商务人群

◎政务交往人士◎开发区外资企业的高级主管、经理◎炫耀、奢侈消费人群据专家分析，经过近30年的改革开放，经济的迅猛发展，中国的炫耀、奢侈消费人群已经产生。例如珠宝消费正以每年10%的速度增长，2005年，中国的珠宝消费达到200亿美元。珠宝消费早已不再是过去简单的装饰作用，而是进入了炫耀性消费时代。所谓炫耀性消费，是指消费者看中的不是产品的物质性功能，而关键是能不能带来一种“炫耀性的享受”。据了解，在欧洲，任何消费形式几乎都附着某种炫耀成份。国内珠宝消费的悄然转型也说明，消费者买珠宝首饰不再简单地以装饰为目的，消费者不是买珠宝本身，更多是买一份体验、一个心愿，买一种独特的精神享受，以此让自己的人生更加精彩，并界定自己在社会中的高端地位。经济越发达，这种消费趋势就越明显。173业态布局说明根据整个商业部分的建筑情况，将商业划分为四个部分：1#~2#之间的一层商业1#~2#之间的二层商业

3#楼底一~二层商业3#楼底三~四层商业174大型餐饮精品店个性餐饮品牌旗舰店7/业态分布____壹层

注：应该在可见性好的区域引入提款机。

175I.T

采蝶轩，小南国席家花园

一茶一坐MOSCOT

NAUTICASPORT

哈根达斯，IZZUE

星巴克，巴黎贝甜ParisBaguetteSISLEY

JOY&PEACE

棒。约翰琉璃工房Swarovski

MOISELLE

勃肯，葡京茶餐厅

mitu

，KEEN

现代观点

，周生生大家乐，真锅

176小南国

锦庐

葡京茶餐厅

177SISLEY

MOSCOT1781#~2#楼之间的一层商业[外侧]一层为黄金铺位，是吸引人流的最重要位置。临海虞北路主要由餐饮、软餐饮、烘培房、眼镜店、品牌服装旗舰店及I.T组成，关注品牌组合的差异性和合力效应。餐饮是最能吸引人流并使人流停留下来的业态，沿街拟引入餐饮将使得整个项目在开业之初就显得人气很旺。期间穿插品牌服装旗舰店、眼镜店，有利于丰富商业外观，向客户展示项目商业形态的丰富性，同时也显示了本项目的高档身份。这些店家都是知名品牌商户，装饰专业而高档靓丽。东南角一、二层整体引入I.T，并开设内部步行楼梯。I.T店面设计高档时尚，将有效的吸引客源。1791#~2#楼之间的一层商业[里侧]里侧拟引入珠宝、水晶制品、COFFEE、餐饮、鞋类等商户，贯彻业态丰富的思路；COFFEE、餐饮分布于不同位置，有效集客。1807/业态分布____贰层

个性餐饮大型餐饮，娱乐精品店私人服务，精品店精品、餐饮181采蝶轩，小南国席家花园

I.T

俏江南

初穗日式烧肉海老寿司

意大利SEGAFREDO王磊形象公社

美丽田园澳西奴IMD亚正齿科NOVO182海老寿司1831#~2#楼之间的二层商业沿海虞北路一侧因景观良好，主要引入高档餐饮，餐饮的集客停留功能透过玻璃大窗将对交通干道海虞路起到良好的广告和吸引作用。内部主要引入美容、美法、家居、特色COFFEE等商家。建议在二楼中部整体引入NOVO，作为店中店。NOVO起源于拉丁语，在英文里面对应的单词为“new”,“NOVOConcept”意为“新概念”。NOVO是一种全新概念的生活空间，迎合高档、时尚和独立的新一代的时尚品位．自NOVO上海来福士店和深圳万象城店开幕以来，新概念的店堂形象和零售概念已在当地享有极高的知名度，成为时尚潮流汇聚地。这些店家都是知名品牌商户，装饰专业而高档靓丽，夺人眼球。东南角依然是I.T。当顾客从I.T内部楼梯上来再进入二层，必然有一种别样的感受，这种店中店内部楼梯并可以与主商场保持连通的模式在常熟尚未出现，届时将非常新颖、独特。184灵活布局，保持游购新鲜感图示上的区域相互穿插乃示意性，代表现代高档商业设施商户布局的趋势：突破严格分区的传统理念，不同业态商户之间相互穿插，灵活布局，令顾客在游购过程中始终保持新鲜感和趣味性。具体面积需要与商家接触，通过深入沟通，之后才能确定。185

3#楼一~二层商业根据位置和整体面积较大又没有内部挑空的实际情况，适合做整体大型餐饮，而且有单独的观光电梯，更显高级特色。拟引入采蝶轩、小南国、席家花园之类大型餐饮商户。

186拟引入高档健身俱乐部——亚历山大或一兆伟德处于高区，同时四楼又只有观光电梯可以到达，位置偏高，整体面积较大，又没有内部挑空，适合整体做高档健身俱乐部。

3#楼三~四层商业特别建议：商业部分的煤气接口要留足，这样在业态、商户调整时的灵活度和选择度都会增大，有利于商业的长期可持续经营。这部分投入可能不大，但为未来商业根据市场情况做调整预留了宝贵的接口。1878/商户品牌初拟□

大型餐饮：采蝶轩、小南国、席家花园□高端餐饮：锦庐“锦庐”是锦江国际集团有限公司和新加坡同乐集团合资开办的首家餐厅，是锦江集团进军高端餐饮业的扩张之举，人均消费400元以上。□个性餐饮：俏江南、葡京茶餐厅、海老寿司、大家乐、初穗日式烧肉、棒约翰、一茶一坐□

COFFEE：哈根达斯、星巴克、真锅、意大利SEGAFREDOSegafredo

ZanettiEspresso是意大利著名全球咖啡连锁品牌，作为传统意式浓缩咖啡文化的创始者、捍卫者和传播者，Segafredo在过去二十年中从德国到日本，从智利到马来西亚将纯正的意大利咖啡带给了全世界。现已成为意大利第一咖啡连锁品牌，并在全球40多个国家设有500多家咖啡店。188□

眼镜店现代观点、MOSCOT（玛士高）□

时装品牌零售店NOVOI.TI.T集团最早由一间销售外国流行品牌的小店GreenPeace发展而来，成立于1988年。经过十几年的发展，受到了众多时装爱好者的支持和拥护，与1997年正式更名为现在的名字，并逐步发展为香港规模最大的时装集团之一

I.T集团旗下拥有众多的时装品牌，素以款式前卫、多元化和引导潮流而著称，适合不同年龄和风格人士的需要，服装品类从国际高级时装到席卷亚洲的日本年轻潮流品牌一应俱全。I.T集团旗下店铺主要分为英文大写I.T和小写i.t两大类别。

I.T在上海新天地首开旗舰店，经营时尚圈中顶尖声名的大师品牌，D&G、MiuMiu、AnnaSui、Chloe、A.P.C、DiorHomme、HelmutLang等等。189□服饰、鞋类品牌CalvinKlein

mitu

JOY&PEACE真美诗SISLEY

MOISELLE

KEEN

勃肯

MOISELLE慕诗国际集团将设计、生产、采购、批发及零售业务集中一身，配以完整的销售网络，务求能迅速地响应变化万千的市场需要。而集团深信品牌形象的重要性，因此MOISELLE时装多年来仍然是坚持设计新颖、选料上乘、优质剪裁，再加上周详的市场推广计划及殷勤的销售服务等原则，于每季均为顾客们提供物超所值的时尚服饰。凭着优质的产品及服务态度，MOISELLE荣获[者香港超级品牌]（Superbrands)的殊荣。由全球认可的权威组织—国际超级品牌与DiscoveryNetworksAsia，根据MOISELLE的市场占有率、品牌历史及信誉、顾客忠诚度及整体市场的接受程度，而鉴定出MOISELLE是消费者心目中实至名归的超级品牌。190□健身俱乐部亚历山大、一兆伟德□酒行温迪诗（专营德国葡萄酒）□美容美丽田园美丽田园源自德国DEYNIQUE。欧洲最大的护肤系统之一，支持指导着上千家高档护肤中心和女子俱乐部的经营服务。美丽田园沿袭欧洲风行的会员制，会员卡可以在全国各地的连锁店通用。191□家居床品澳西奴□护齿IMD、亚正齿科□珠宝周生生□美发王磊形象公社1929/经营管理公司的引入

商业项目的招商、经营、管理的专业技术含量很高，是一种不断持续的循环过程，某种意义上讲，甚至比地产开发还要复杂。目前国内商业地产操作的发展趋势是开发商专心于项目的开发，招商、经营管理交由专业的商业经营管理公司来打理，这符合社会大分工的基本规律，同时，从政策面讲这也几乎是唯一可行的操作模式。本项目要想取得销售上的成功，商业经营上的成功是必然前提，所以，本项目必须引入专业的商业经营管理公司。193第叁部分销售模式194销售基本策略：先招商后销售在投资者极为理性的今天，无论何钟销售方式，均强烈建议采用先招商后销售的基本策略。具体原因如下：先招商，引进商户进驻，后进行销售，得到商户认可，就得到市场的认可，让投资者看到了实实在在的收益，解除了投资者自行寻找租户的后顾之忧，能够加快销售的进程。从商家的角度看，在商铺的经营以及人气的聚集上讲究“同行成势”，必须依靠严格的承租户筛选、商品科学的分类分区、严格的物业管理制度的建立与执行。才能使一个新商场渡过开业后前三年艰难的“守业期”，但这些措施都要建立在一个有产权主导人的前提下才能进行，而产权一旦分散，会导致发展商自己对商铺主动权的丧失。195减少销售难度，加快销售进程；尽可能地保证商场经营管理权的统一；在保证商场统一经营管理的前提之下，发展商对业主的后期责任最小化；在保证回笼开发资金，维持公司合理现金流的前提下，将商场产权的分散程度控制在最低程度。销售建议方案：返租销售思路：回报率8.13%196逻辑：从国内众多商场的实践证明，分零销售风险很大，统一规划、定位与经营是大势所趋，尤其是体量庞大的MALL，统一规划与营销简直就是唯一的出路。其次，一个商业项目的收益不在于短期，而是未来的长期收益，为公司带来长期的现金流，成为公司的优质资产。再次，商业项目的经营管理是一项非常专业的、高难度的综合性工作，不可能由小业主来承担此项职能，所以必须成立一支专业队伍来操作，即发展商并不是简单的一卖了之，不可能规避后期的经营责任。综合以上而言，本项目只有采取返租销售，才能保证整个商场的统一经营管理。1971、目前国内市场返租回报率普遍在8%左右，几乎成为市场标准2、低于8%的回报率市场很难接受，销售速度将变得非常缓慢3、目前恒隆中心的回报率即为8.13%，比它低则会对当地市场失去吸引力4、若回报率高于8~8.13%，则发展商回贴压力会增大很多5、若回报率高于8~8.13%，会给后期的招商、经营管理带来非常大的压力6、本项目在开业初期的相当长一段时间内将处于养铺期，过高的回报率将给租户带来非常大的经营压力，严重打击他们的信心和经营持久性。7、过高的回报率将置整个项目于风险之中，一旦开业初期经营失败，再次启动将非常困难。返租回报8.13%的定位理由198方式一：固定年限返租销售发展商销售铺位时给投资者若干年（三年、五年、八年、十年）的固定返租回报，返租年限期满后再将铺位交还给投资者。方式二：固定年限返租、到期回收产权这是最彻底的商业经营思路，利用投资客资金运做项目，待项目经营成熟、物业大浮升值后（通常十年）以原价左右的水平回购，获取长期最大化利润。销售模式壹1991F十年返租、到期回收产权一楼的销售价格高，可以最小的面积换取最大的收益，而且一楼对投资者的诱惑较大，销售难度相对较小。可相对快速回笼部分开发资金。一楼商业价值最大，日后必然升值，从商业长期经营的角度讲应该回收，做为公司的长期优质资产。2F十年返租销售二楼价值比较一楼明显降低，长期持有意义不大。同时目前完全为生铺，销售速度相对较慢。用来销售可以回笼资金，十年返租统一经营，