我市商品房预售资金监管方式及业务流程介绍

我市商品房预售资金监管方式及业务流程介绍

武汉市房地产市场管理中心一、监管方式介绍二、业务流程介绍三、重点问题解答监管方式监管方式法律依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法2、城市商品房预售管理办法3、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号）4、关于进一步加快保障性住房建设加强房地产市场调控稳定住房价格的通知（武政规﹝2011﹞1号）5、市人民政府关于印发武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法的通知武政规﹝2012﹞15号6、市房管局、省银监会、人行营管部《关于明确新建商品房预售资金监管有关问题的通知》武房发﹝2012﹞164号7、市房管局关于印发武汉市新建商品房预售资金监管实施细则的通知武房规﹝2012﹞2号监管方式

监管部门及监管机构市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门（以下简称监管部门）,负责办法的组织实施;市房地产市场管理中心是本市商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），具体负责新建商品房预售资金的监管工作;资金监管一科(4018)负责监管账户开户、签订三方协议、现场查勘、撤销监管业务。资金监管二科（4029）负责资金拨付、冲正、银行对账业务。监管方式全程全额、重点监管

新建商品房预售资金实行全程监管。对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。全程：自核发商品房预售许可证开始，至办妥房屋所有权初始登记后止。全额：由购房人按合同约定支付的全部房价款全部交入监管账户。具体包括首付款（含定金、诚意金）、预售商品房按揭贷款、分期付款等各种售房收入。重点监管：按照预售款的一定比例进行重点监管，该部分资金只能用于工程建设。-非重点监管：预售款中重点监管资金之外的资金为非重点监管资金。监管方式

重点资金监管监管标准对房地产开发企业楼盘项目形象进度已经结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业，重点监管资金标准为项目总预售款的25%；对形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建设费用的，重点监管资金标准为项目总预售款的30%；未支付工程费用的，重点监管资金标准为项目总预售款的35%。总预算款=预售方案备案中批准的可售建筑面积*预售均价重点监管资金累计支付比例节点1节点2节点3节点435%65%95%100%监管方式-取得商品房预售许可证1个月后的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%；-结构封顶的，累计申请不得超过65%；-竣工验收的，累计申请不得超过95%；-完成初始登记的，累计申请完成100%。-完成房屋所有权初始登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。-一般情况下，重点资金蓄满后方可申请使用。重点资金监管拨付节点及比例5%监管方式结构封顶预售许可证后1个月竣工验收初始登记30%35%30%5%各节点可申请拨付重点资金的最高限额业务流程介绍业务流程介介绍房屋基础信息（测绘成果）管理商品房预售方案备案新建商品房预售资金监管（市场管理中心）三方《监管协议》《商品房预售方案备案证明》房屋基础信息（测验成果）采集单元商品房（经适房）预售许可竣工交付备案房屋所有权初始登记《武汉市商品房（经适房）预售许可证》《房地产开发项目竣工交付使用备案证》测绘成果备案（预测）建立楼盘表首次销售备案房屋买卖合同备案（各登记机构）测绘成果备案（实测）局产权处（市测管办）局开发市场处局行政审批处各登记机构销售价格调调整备案业务流程介介绍业务流程介介绍监管账户开开立-办理流程：：开发企业网网上申请--提交资料--受理审核--出具开户通通知书--开立监管账账户-提交资料：：1、《新建商品房房预售资金金监管账户户开立申请请表》2、《新建商品房房预售资金金监管单幢幢工程进度度计划表》3、营业执照照（核对原原件，留存存加盖企业业公章的复复印件）4、基本户开开户许可证证（核对原原件，留存存加盖企业业公章的复复印件）5、委托书6、经办人身身份证明（（核对原件件，留存加加盖企业公公章的复印印件）7、其他资料料（申请重重点资金监监管比例为为25%、30%的增收）提示：一个个预售方案案备案对应应一个监管管账户一个监管账账户对应一一张预售许许可证业务流程介介绍签订三方协协议-办理流程：：开发企业网网上申请打打印监管协协议---提交资料---受理审核---签订监管协协议-提交的资料料：1、《武汉市新建建商品房预预售资金监监管协议》2、施工合同同及建筑材材料、设备备购销合同同等（核对对原件，留留存加盖企企业公章的的复印件））3、工程进度度、工程款款支付情况况表和资金金使用计划划（原件，，应加盖企企业公章））4、项目成本本预算书（（核对原件件，留存加加盖企业公公章的复印印件）5、经办人委委托书6、经办人身身份证明（（核对原件件，留存加加盖企业公公章的复印印件）7、与资金监监管相关的的其他资料料业务流程介介绍监管账户变变更-办理流程：：开发企业网网上申请--提交资料--受理审核--出具账户变变更通知书书--办理变更-提交资料：：1、《新建商品房房预售资金金监管账户户变更申请请书》2、原《新建商品房房预售资金金监管账户户开户通知知书》3、原监管账账户的开户户证明4、原开户行行及其上级级分行出具具同意变更更监管账户户的证明文文件5、营业执照照、委托书书、经办人人身份证明明6、其他资料料以上资料审审核原件，，留存复印印件，复印印件须加盖盖企业公章章前提提条条件件：：1、未未销销售售；；2、银银行行拆拆立立、、合合并并业务务流流程程介介绍绍购房房款款交交存存和和监监管管资资金金入入账账-办理理流流程程：：网签签备备案案系系统统打印印缴缴款款通通知知书书—网签签、、打打印印合合同同—缴款款—缴款款凭凭证证换换取取票票据据-缴款款方方式式：：1、银银行行柜柜台台缴缴款款；；2、专专用用POS机缴缴款款；；提示示：：如如果果违违规规操操作作，，将将影影响响到到企企业业以以后后的的资资金金拨拨付付，，并并记记入入诚诚信信档档案案。。业务务流流程程介介绍绍施工工进进度度现现场场查查勘勘-业务务流流程程：：开发发企企业业网网上上申申请请—提交交资资料料--现场场查查勘勘--审核核--开发发企企业业网网上上申申请请重重点点资资金金拨拨付付-提交交资资料料：：1、《新建建商商品品房房预预售售资资金金监监管管现现场场查查勘勘申申请请表表》2、其其他他资资料料-准备备资资料料：：1、建建筑筑总总平平面面图图；；2、本次申办预预售项目立面面图；业务流程介绍绍重点监管资金金拨付-办理流程：开发企业网上上申请--提交资料--受理审核--出具拨付证明明--银行拨付-提交资料：（一）《新建商品房预预售重点监管管资金使用申申请表》（二）资金使使用节点证明明文件：1、取得预售许许可1个月后，提交交预售许可证证复印件；2、结构封顶，，提交监理公公司证明材料料；3、竣工验收，，提交武汉市市单体工程竣竣工验收备案案书。4、完成初始登登记，提交房房屋所有权初初始登记证明明。业务流程介绍绍（三）根据不不同申请款项项提交下列资资料：1、申请施工进进度款的，提提供项目监理理单位出具的的建设工程形形象部位及其其造价证明；；2、申请购买建建筑材料、设设备款的，提提供购销合同同；3、申请设计监监理等相关费费用的，提供供相关合同或或缴费证明；；4、申请缴纳房房屋维修资金金或其他相关关税费的，提提供缴费证明明；5、申请拨付不不可预见费用用的，应当提提供相关用途途证明。（四）经办人人委托书、身身份证明（五）开发企企业申请使用用下一笔重点点监管资金时时，应提交上上一次用款证证明（六）其他资资料以上资料审核核原件，留存存复印件，复复印件须加盖盖企业公章。。业务流程介绍绍非重点监管资资金拨付-办理流程：开发企业网上上申请--提交资料--受理审核—出具拨付证明明--银行拨付-提交资料：（一）《新建商品房预预售非重点监监管资金使用用申请表》（二）委托书书、经办人身身份证明（三）其他资资料以上资料审核核原件，留存存复印件，复复印件须加盖盖企业公章。。业务流程介绍绍不明入账-办理流程：当监管账户中中存在不明入入账时，开发发企业在监管管系统中提交交申请后即可可做划分入账账处理。业务流程介绍绍监管冲正-办理流程：开发企业网上上申请--提交资料--受理审核--出具冲正通知知书--银行冲正-提交资料：（一）《新建商品房预预售资金监管管账户冲正申申请表》（二）开户银银行出具的证证明文件（三）委托书书、经办人身身份证明（四）由于发发放购房贷款款或者银行汇汇款等原因造造成资金错误误划入监管账账户的，还应应当提供相关关发起银行出出具的证明文文件（五）其他资资料以上资料审核核原件，留存存复印件，复复印件须加盖盖企业公章。。业务流程介绍绍解除监管-办理流程：开发企业网上上申请--提交资料--受理审核--出具解除监管管证明--银行解除监管管-提交资料：1、《新建商品房预预售资金监管管账户解除监监管申请书》2、营业执照、、委托书及经经办人身份证证明3、监管项目的的房屋所有权权初始登记证证明（以上资资料审核原件件，留存复印印件复印件须须加盖企业公公章）重点问题解答答重点问题解答答开户环节问题1：开户银行是是否可以任意意选择？解答：企业自自主选择已经经具备合作条条件的银行开开户，选择哪哪家支行企业业财务部门应应与该行沟通通后确定。问题2：开户银行是是否需要与信信贷银行是同同一家？解答：：监管管机构构与监监管部部门对对此无无要求求，并并且监监管账账户开开立后后，各各商业业银行行不得得以发发放开开发贷贷款或或购房房贷款款等为为理由由要求求房地地产开开发企企业更更换开开户行行。问题3：监管管比重重如何何确定定？解答：：监管管比重重是指指重点点资金金监管管比例例，根根据企企业工工程进进度与与工程程款支支付情情况确确定，，申请请监管管比重重为25%、30%的企业业应先先与单单位财财务部部门联联系，，确认认工程程款的的支付付情况况，材材料完完整的的才可可申请请25%、30%的监管管比例例。问题4：账户户名如如何填填写？？解答：：账户名名由企企业名名称+项目名名称+预售楼楼栋号号（独立立法人人资格格）（最长长21个汉字字）问题5：原有有账户户能否否作为为监管管账户户使用用？解答：：不行行。监监管账账户账账户是是专用用账户户，专专用账账户的的性质质与其其他账账户不不同，，银管管部门门对其其管理理方式式是不不同的的。根根据联联合通通知要要求，，监管管账户户的账账户名名编写写方式式按照照企业业名称称+项目名名称+楼栋号号填写写的。。重点问问题解解答签约环环节问题1：施工工合同同、设设备购购销合合同等等如何何提交交？解答：：施工工合同同、设设备购购销合合同应应该提提交已已在建建委相相关部部门备备案的的合同同，合合同内内容应应包括括项目目承包包方式式、承承包金金额、、工程程内容容等约约定。。问题2：工程程进度度、工程款款支付付情况况和资资金使使用计计划表表有何要要求？？解答：：工程程进度度应包包括工工程各各节点点计划划完工工时间间。工工程款款支付付情况况表应应按工工程进进度提提交本本项目目（本本次申申办预预售的的楼栋栋）的的工程程费用用支付付明细细。资资金使使用计计划应应按工工程节节点分分项目目注明明计划划支付付的工工程款款情况况。问题3：项目目成本本预算算书应应如何何提交交？解答：：成本本预算算书应应重点点针对对本次申申办预预售的的楼栋栋（按按单栋栋）的建安成成本做预算算。问题4：本环环节提提交的的资料料有何何用途途？解答：：主要要用于于监管管比例例的确确定与与重点点资金金拨付付的参参考依依据。。重点问问题解解答购房款款交存存问题1：专用用POS机与普普通POS机有何何不同同？能能否使使用普普通POS机？解答：：专业业POS机对应应的账账户是是资金金监管管专用用账户户，可可输入入商品品房买买卖合合同号号，以以采集集相关关购房房信息息，因因此普普通POS机不不能能替替代代专专用用POS机。。问题题2：客客户户通通过过专专用用POS机交交首首付付时时能能否否使使用用多多张张卡卡？？解答答：：可可以以使使用用多多张张卡卡，，但但最最多多不不能能超超过过6张，，多多次次进进账账组组合合后后做做一一笔笔进进账账处处理理。。问题题3：客客户户在在签签订订合合同同前前缴缴纳纳的的诚诚意意金金、、定定金金是是否否要要存存入入监监管管账账户户？？解答答：：对对签签订订合合同同的的客客户户，，约约定定将将前前期期诚诚意意金金转转为为房房价价款款的的，，该该部部分分资资金金可可通通过过补补交交首首付付的的形形式式转转入入监监管管账账户户；；对对没没有有签签订订合合同同的的，，企企业业根根据据双双方方约约定定解解决决。。问题4：购房款款入账时时是否必必须输入入合同号号？解答：是是的。每每笔购房房款入账账都必须须对应到到每套房房。重点问题题解答资金拨付付环节问题1：重点监监管资金金拨付是是否必须须进行现现场查勘勘，是否否只能分分四次申申请？解答：申申请使用用重点监监管资金金前须现现在系统统中提交交现场查查勘的申申请，现现场查勘勘完成后后，才能能在系统统中申请请使用重重点监管管资金。。重点监监管资金金按照四四个节点点按比例例拨付。。问题2：非重点点监管资资金是否否不需要要监管？？解答：非非重点监监管资金金是相对对重点监监管资金金来说的的，重点点资金要要监管其其用途，，审批严严格，非非重点资资金企业业可根据据需要提提取，审审批流程程简便。。问题3：资金拨拨付时可可否使用用现金、、转账支支票等方方式？解答：不不可以使使用，只只能使用用我市专专用的预预售资金金监管账账户支付付凭证。。问题4：办理资资金拨付付时留盖盖的财务务章有什什么要求求？解答：留留存的印印章应与与监管账账户名称称一致。。重点问题题解答问题5：资金拨拨付时收收款单位位与收款款账户有有何要求求?解答：重重点资金金拨付给给开发企企业及相相关的工工程建设设单位；；非重点点监管资资金拨付付到开发发企业基基本账户户。重点问题题解答不明