合肥欢乐颂调研报告

合肥欢乐颂调研报告2013.4.11根目录1.华润欢乐颂简介及分析

1.1华润集团与华润欢乐颂··········································································1

1.2欢乐颂全国项目介绍分析······································································2-62.合肥欢乐颂调研内容及分析

2.1欢乐颂地理位置与交通··········································································72.2项目规模································································································82.3项目周边································································································9-102.4业态、品牌、租金················································································11-142.5平面布局·······························································································15-192.6建筑风格与立面规划·············································································202.7合肥欢乐颂项目分析·············································································21-233.结合欢乐颂对本项目的分析····················································24华润集团与华润欢乐颂1华润（集团）有限公司总部位于中国香港湾仔港湾道26号华润大厦49楼，是一家在香港注册和运营的多元化控股企业，从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地地产及相关行业、基础设施及公共事业三块领域，旗下共有20家一级利润中心，在香港拥有5家上市公司：华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597）和华润燃气（HK1193），是以实业化为核心的企业集团，为全球500强企业之一。华润集团华润旗下三大城市综合体万象城：万象城的服务对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户。市场定位确立为“中档偏高”，为客户提供完整及协同的的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐。五彩城：五彩城的目标客户是时尚情侣与时尚家庭，中高层年轻消费群体，部分商务群体。立足于满足年轻的家庭式消费，与万象城形成有效互补，为大型居住区提供日常购物休闲服务。欢乐颂：欢乐颂以所在区域中等家庭消费力为主要服务对象，兼顾商务及旅游顾客。具备满足基本购物、生活及商务服务、社交、文化及休闲娱乐需求的多项功能组合的购物中心，立足为消费者带来一站式消费和快乐消费的双重体验。全国欢乐颂项目介绍分析欢乐颂扩张速度：从2012年开始，每年开业4-5个，到2015年将有超过十五家开业。城市商业面积（万㎡）开工时间开业时间合作方式业态组成深圳3.520092010.10租赁物业超市、百货、餐饮、美容美发、珠宝广州占地2.7420102012收购开发超市、零售、餐饮珠海620102013租赁物业购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店无锡620102013买地自建超市、影院、零售等成都1020102013租赁物业娱乐、超市、休闲、餐饮等哈尔滨2020122013买地自建超市、百货、餐饮、影院、办公商务等海口1020112013合作开发超市、零售、餐饮合肥6.320112013买地自建超市、影院、餐饮、百货等南京总建面9520112013买地自建购物中心、酒店、办公楼杭州总建面1820122014买地自建购物、休闲、娱乐、商务办公、酒店郑州占地70亩2011待定合作开发超市、零售、餐饮苏州7.4待定待定买地自建购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓2欢乐颂部分项目简介深圳南山店，2010年10月1日开业，位于南山区南新路与南头街交汇处。商业面积35000㎡，为华润全国首家欢乐颂项目。其定位于所在区域家庭消费者为主要对象，兼顾商务及旅游顾客。主力店为华润万家超市、主题百货等。无锡欢乐颂，预计2013年5月份开业，项目位于无锡市崇安区广瑞路锡沪路口，总建筑面积60885平方米，3公里范围内均属于成熟商圈。其以中等收入家庭、年龄结构以18-55岁的中青为目标客户群体。目前主力店包含小马奔腾影院，华润万家超市。3欢乐颂部分项目简介2013年，珠海欢乐颂预计开业，项目位于香洲区南湾北路与珠海大道交汇处商业面积600000㎡，由6万平方米的大型购物中心、2.5万平方米的集中式商业以及1.5万平方米的商业街组成。以文化、休闲、娱乐、家居等业态为主。海口欢乐颂预计2013年开业，其位于龙华区海秀中路中段。商业面积100000㎡，项目所在的龙华区，地处海口市最繁华的中心地带，区域内居民普遍收入较高、消费力较强，该区现已逐渐发展成为海口市较为完备的商务区。该项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店于一体，融合了众多的国际国内知名品牌。4欢乐颂部分项目简介成都339欢乐颂预计2013年开业。该项目位于成都市中心双林路与猛追湾街的黄金交界处。商业建筑面积100000㎡，该项目集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游、星级酒店及商务办公于一体，囊括了顶级影院、大型演播厅、精品超市、潮流店铺、各国美食料理、音乐餐吧、娱乐会所、五星酒店、创意办公等丰富的物业形态，目前入驻品牌：BLT、太平洋咖啡、满记甜品、赛百味、vivo采活等。其定位为集文化、观光、休闲、购物、餐饮、娱乐、演艺与一体的商业综合体5欢乐颂项目分析欢乐颂全国项目的分析概况如下：*1.选址：通常位于城市新区或是市级商圈外拓发展环线边；3-18万平米建筑面积。*2.消费人群：目标消费群通常为家庭及中产阶级为主，提供以购物为主，含有餐饮、娱乐休闲等一站式的消费空间。*

3.建筑风格：以开放式的独立建筑体为主，有多个中庭以便于推广活动；楼层以五层以下为主，主要为四层；停车场停车位有优势。*4.华润万家欢乐颂60%的商家品牌将由自己旗下业态，以及紧密合作品牌实行一级控制，（旗下拥有华润万家、苏果、Ole’、VANGO、BLT、Voi_la!、中艺、华润堂、LEONARDO等多个著名商号）而其余40%才对那些松散合作的外部品牌进行招商，其招商面对的压力较小。*5.欢乐颂的定位十分贴近当地特色，与其所在区域市场消费水平相结合。如无锡欢乐颂其所在区域周边居民区较多，其更多的定位是在家庭消费方面；而成都本身作为旅游城市，成都339欢乐颂体现更多的是文化、休闲、娱乐、演艺等方面的特色。6北一环濉溪路长路丰亳路州大杨路北一环濉溪路路亳路州长丰超市出入口购物中心出入口购物中心出入口停车楼出口停车楼入口外部人流动线内部人流动线城市车流商场车流景观活动广场交通组织图：社区商业街庐阳区政府合肥欢乐颂概况地理位置：位于庐阳区北一环（濉溪路）与长丰路交汇处7地下一层地上四层停车位：837个项目定位区域型家庭购物中心建筑面积75000㎡商业面积63400㎡项目规模：发展商：华润零售集团运营及管理：华润万家有限公司8合肥欢乐颂周边小区一览表910项目周边：项目周边人口密集且质量较高，商圈众多居住区以商品房与单位小区为主周边配套：周边小区、住宅：学校政府机关医院、药房业态组合：大卖场、百货、影剧院、家居生活、电器数码、品牌专卖、运动、休闲主力品牌及楼层分布：开业时间：2013.4.6租金：一层10元/平米/天，四层4.5-5元/平米/天品牌分布：1.B1——生活配套、精品配饰、美食餐饮、时尚服饰、电子数码

品牌——华润苏果、宝岛眼镜、啄木鸟皮具、花花公子、零食工坊、特百惠、流行美、德盛昌茶叶、口渴了水吧、奥康、意尔康、卓诗尼、达芙妮、大娘水饺、中国黄金、中国移动、中国联通等

2.1F——时尚服饰、精品配饰、生活配套、美食餐饮、电子数码

品牌——万丽、VIVO、汉堡王、ONLY、鞋万库、必胜客、哈根达斯、优衣库、周生生、太平洋咖啡、大嘴猴、三星智能数码体验馆等

3.2F——时尚服饰、精品配饰、美食餐饮

品牌——万丽、外婆家、杰克琼斯、热风、圣迪奥、秋水伊人、满记甜品、优衣库、凡人、海贝、香芋仙等

4.3F——时尚服饰、休闲娱乐、童装玩具、生活配套

品牌——百老汇影院、光速动漫电玩、莫莉幻想儿童乐园、乖乖真棒儿童DIY、倍思家、本作、玩具反斗城、巴拉巴拉、森马、小猪班纳、诺奇、杉杉童装、卡丁童鞋、欣乐玩具总动员、大耳朵图图等

5.4F——美食餐饮、休闲娱乐

品牌——百老汇影院、德庄火锅、和福顺、韩风烧烤、一麻一辣、蓉陈坝、川人百味、下塘烧饼、怕怕爆奶杯、COCO奶茶11合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌1.玩具反斗城：玩具反斗城是全球最大的玩具及婴幼儿用品零售商，通过整合各类品牌，向消费者提供全方位及一站式的购物体验。此次入驻欢乐颂为玩具反斗城首次进入安徽市场。12合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌2.百老汇影院：百老汇院线是香港最大的院线，旗下经营管理百老汇、PALACE及美国AMC三大品牌，目前在香港有13家电影院，共63块屏幕，占香港电影市场的40%以上。院线在三十多年的经营过程中，通过不断的更新及优化，始终保持着极强的竞争力。此次入驻欢乐颂为百老汇院线首次入驻合肥市场。13合肥欢乐颂首次入驻合肥品牌3.万丽服饰：万丽服饰通过时尚男装、优雅女装、甜美少淑(女)装及丰富的配饰品为基本产品主线，满足各类需求的消费人群，以“一流的设计，二流的面料，三流的价格”为营运理念，每年推出几千个时尚款式。此次也是首次入驻合肥市场。14平面布局:B1/F超市15停车场1/F16停车场2/F17停车场3/F电影院18电影院停车场4/F电影院19建筑风格与立面规划：中庭规划：双中庭，一层近7米挑空空间

展示面：采用大面积玻璃组合式幕墙，造型简洁、豪华、现代感强，具有很好的装饰效果电梯：立体式一至四层直达观光电梯停车场：立体停车场，每层楼均设有通道和出口

洗手间：家庭式盥洗室，彰显时尚与质朴温暖并存的设计理念欢乐颂内饰图：20中心商圈步行街百盛银泰中心包河万达之心城天鹅湖万达五彩城万象城合肥市中心商圈示意图欢乐颂位于合肥市中心商圈西北方向，是庐阳区在一环内重点打造的亳州路商业副中心的核心商业，地理位置优越。项目分析(一)、地理位置：一、成功之处：21(二)、区位优势：

1、庐阳区以老城区为主体，是省会城市为中心区域，是全省政治、经济、文化、金融中心。

2、项目紧邻庐阳区政府，周边占据区域商业中心区有利位置，周边高档小区、甲级写字楼、高档酒店、政府机构与学校密集。(三)、商圈优势：

1、人口：商圈内人口密集，核心商圈覆盖约106个小区，为商品房与单位房，约7万户家庭，20万人口，一公里内250余家企事业单位。

2、消费力：2010年该区社会消费品零售总额213亿，同比增长22%，一直为各县区之首。(四)、设计方面：1、外立面：采用石材与玻璃幕墙相结合，且玻璃幕墙区域商户主要为餐饮类，形成了良好的消费环境。

2、内部动线：利用双中庭，主要形成了两个环形动线，中间有一部-1-4层的观光电梯，较好的引导了

人流。3、停车场：采用立体停车场，且每层均有通道和入口，方便消费者（但成本造价较高）。(五)、业态布局：通过多种业态规划，采用超市主力店、星级影院、精品零售、特色及主题餐饮、KTV、电玩娱乐、健身中心、品牌服饰等业态的组合和选择，合理搭配，形成多元化、差异化的业态空间布局，形成业态之间，客流之间的互动。(六)、品牌组合：自有品牌与外来品牌相互配套。既有华润集团自有品牌-华润苏果，又有外来品牌百老汇院线；知名品牌与大众品牌相互组合。既有知名品牌如必胜客、哈根达斯、优衣库、外婆