北京万隆天地商城招商及运营方案

2010.9前言作为商城，是长期承载商家从事商品交易的平台，不同于普通商业。招商不是一时的突击任务，更不是权宜之计，而招商和后续运营管理贯穿整个商城的续存中。任何一个商业的经营离不开对商业项目的调研、定位、策划、规划、招商及运营这五个步骤。其每一步都对项目的后续经营起到至关重要的地步，调研的深度和数据真实性以及对商圈的把控性分析都决定了项目定位是否严谨，其产生的是环环相扣的链式反应。商业的经营首先要明确做什么样的商业，什么样的经营模式，招什么样的商家，经营什么样的商品，服务什么样的对象。如果一个商业没有明确的经营定位而盲从的开展工作，对于商家来说期后果无法预知。所以经营一个商业或服务一个商户必须持有严谨的思想和专业的运作经验，不可草率行事。目录项目运营管理建议4招商及运营管理服务内容1商城招商推进及优化建议2管理模式及营销推广建议3项目方支持与配合5招商及运营管理服务内容服务项目服务内容项目策划1、项目市场调研及定位优化建议2、项目商铺分割及平面规划优化建议3、项目品类布局的确定及商品分析4、招商模式及招商计划5、项目租金定价依据、租金分摊标准及租赁策略6、内部设计及装修建议7、投资收益分析招商及运营管理服务内容服务项目服务内容项目招商1、项目招商进度及回款目标设计2、招商组织架构及流程、管理制度3、招商成本分析4、招商手册暨宣传资料设计5、对招商、管理人员的培训6、依据招商进度和达标率进行招商策略调整7、招商中心的现场管理服务项目服务内容开业筹备1、项目开业营销推广方案2、开业前商户装修及备货的专项辅导3、开业前突发事件的应急预案（备选商户、管理措施）4、开业前商城氛围的营造建议5、开业庆典的实施监督6、开业促销合同的组织与按捺招商及运营管理服务内容招商及运营管理服务内容服务项目服务内容运营管理1、组织管理架构的设计2、制度、规范、流程的建设3、物业现场的监督协调4、卖场的日常事务管理5、营销宣传及商场促销的组织6、商户的关系维护及档案管理7、客户服务及投诉接待8、危机管理9、后续招商调整及招商管理商城招商推进及优化建议

1、重新对商场半径一公里半径范围内的核心圈进行人口、商业、商户、消费群体、竞争等方面的重新分析，重而强化商场招商品类结构，锁定目标招商群体。2、对项目原调研的信息进行整理分析，为商城的业态比例优化和目标消费群体定位及招商引进，得出科学合理的依据。3、结合商城调研分析重新优化定位，明确定位核心，对商城进行布局规划、业态、业种、品类的配比优化和补充。商城招商推进及优化建议4、引进一部分有超强聚客能力的业种提升商场人气，有利于商场品牌形象推广，对商场销售有拉动性的品牌实行政策性引进，加强商场商品丰富度，提升商场卖点。5、解决高低楼层的招商是解决商场稳定和持续经营的前提，在适当的情况下可考虑放宽政策，刺激商家炒铺。6、调整前期招商策略及招商政策，适当放宽条件。7、优化商城经营合同，及经营管理公约，规避后期经营风险。利益管理业务管理情感管理商城管理现场管理支援管理营销管理管理模式及营销推广建议强化服务流程，建立商户信心

商城服务与管理销售现场的管理商城绿化养护、卖场秩序的管理商场安全保卫管理（消防管理、公共安全管理、突发事件的应急处理）商场卫生清洁的管理（卖场的公共空间、餐厅、办公区、卫生间、橱窗、店招、灯箱、广告牌、广场）商城经营户的日常维护管理、设备设施检修保养管理管理模式及营销推广建议商场业务的管理1.广告的管理（广告位置、广告内容、发布方式、广告的设计2.租赁的管理（商户的调整、商户的引进、条件政策的制定、租金的收取）3.费用的控制管理（商城运行成本的预算，及把控管理）强化服务流程，建立商户信心

商城服务与管理管理模式及营销推广建议

客户的管理利益的管理

利益是商场和商户之间的纽带，如果商户没赚到钱或者赚的少就会走，商场精心构造的运营体系就会瓦解，所以商场要管理好商户，首先要让商户赚到钱（优惠政策、激励机制的出台）支援和辅导商户

商场不仅要给商户以鱼，还要让商户掌握钓鱼的方法；不仅要商户赚到钱，还要教会商户赚钱方法（通过各种方式、各种渠道对商户进行业务辅导和经营培训）提高商户的经营管理水平

商户的经营管理水平的提高，商场销售的感召力就会随之上升（商场品牌的推广、促销、宣传）强化服务流程，建立商户信心管理模式及营销推广建议

客户的管理----支援商户强化服务流程，建立商户信心1.提供同业动向、动态信息、对市场的调查分析给予指导和协助2.以商场的名义发布各种促销信息和举措，制作宣传单及DM，支援商户举办的活动，并在媒体广告上提及商户3.与广告公关有关指导及支援（如：支援商户充许使用商场的广告位、招商消费者座谈会，分担商户的广告费等）4.指导商铺装修，商品陈列等5.拟定并推动与促销活动有关的活动、节目（如广场露演）6.指导通过各种刊物或大众传媒获取信息的做法管理模式及营销推广建议

客户的管理--感情管理强化服务流程，建立商户信心感情关系是对商户管理的重要手段，可以弥补利益的不足之处，通过与商户的密切沟通，了解商户的动向及市场存在的不足组织商户集体聚会（如：座谈会、商场酒会等）组织商户集体活动（如：娱乐、运动、健身、旅游等）组织参入公益活动（如：义工、志愿者等）管理模式及营销推广建议1）、对商场原有VI、CI系统的进行规范，把商场的形象进行重新包装推广；2）、对商场空间环境、导示、美陈、办公室、外广场、墙面进行合理利用，重新进行布置；3）、对商场企业理念、宗旨、方针、政策、原则等企业文化的提练和建立。

企业文化建设建设企业文化树立社会形象管理模式及营销推广建议

商城营销推广企业形象建立和推广方式及推广方案商城开业氛围布置及商城开业庆典方案的策划商城店招方案的设计、规划及布局商城营销方式建立、组织和实施商城促销活动策划、组织、场地规划、氛围营造及信息渠道的建立商城广告、灯箱、招牌、橱窗的设计管理及区域规划和规范性建立营销体系，树立商场形象管理模式及营销推广建议强化服务流程，建立商户信心

商城服务与管理扩大商城服务范围、提升服务水平

提升服务意识，树立服务形象，只有做好服务，商户才能安心在商场稳定经营，并很好配合商场的管理工作转变传统管理模式，把消费者、商户、企业员工当成自己的亲人，朋友真心真诚对待、忠诚为他们服务，切实解决他们在购物、经营、工作、生活中的所需和服务要求建立服务体系、增加服务项目、扩大服务范围，使我们的消费者、商户、员工能够在我们的商场为享受到无处不在的便利、便捷服务（如：便民服务、办公服务、专案咨询服务、办证缴费服务、金融服务、人事服务、智能服务）管理模式及营销推广建议市场化经营商场化管理管家式服务规范制度建设强化内部管理强化服务流程，建立商户信心建设企业文化树立社会形象M1M2M4M3扁平架构设置简化管理流程项目运营管理建议项目运营管理建议扁平架构简化管理扁平架构的设计简化管理的服务体系根据项目的特点和商城的经营模式及服务对象，结合项目的实际情况，设计一套符合商场切实可行的，既经济又直接的组织管理架构方案。商城管理一套班子，两大体系，分为后勤和前勤两系腿，分为（行政、人事、账务）保障部，（物业、运营、营销）服务部后勤服务前勤，前勤服务商户及顾客项目运营管理建议

规范制度流程强化内部管理制度、规范、流程

结合项目架构的设计，制定一套行之有效的管理制度、岗职职责、服务规范、工作流程体系。制度职责流程规范明确管理职责规范工作流程建立规章制度各项制度建设各项管理职责各项服务规范各项工作流程制度化管理、规范化服务、流程化作业项目运营管理建议规范商场管理制度、简化管理流程规范制度简化流程

针对项目制定一套符合项目特色的运营管理体系，确保在运营管理过程中，处处有人负责、时时有人监督、事事有人管理、方方面面有章可循，有据可依，不至于出现管理真空和管理漏洞。运营管理体系的制定项目方支持与配合商城应设置专职物业部门负责人，涉及到商城运营管理方面，需要物业部门负责协调处理的事项，直接与物业部门负责人沟通，物业部门不得以任何借口和理由推委，如因拖延、推委而造成物业管理问题影响到整体运营的，运营方有权撤换责任人。甲方需为乙方提供办公场地、办公设备、办公经费、营销推广费用及业务开办费用（桌椅、用品、电话、电脑、网络、耗材、办公设备、营销费用、差旅及业务招待等费用）甲方需指派一名项目负责人，全权负责与乙方的工作沟通并配合乙方工作，协调政府等相关事业、机关、社会关系。乙方视甲方指派负责人为项目负责人，不受任何甲方其他人员指挥，乙方向甲方提交的所有经营方案呈报甲方负责人，甲方负责人签字认可即为通过。物业管理保障办公场地、办公设备及经费沟通保障项目方支持与配合商城在经过重新优化经营定位后在运营和招商调整过程中，乙方提交甲方招商招商政策及优惠办法方案在不违背甲方利益的基础上，