宁波如意金水湾商铺项目定位策划报告-

如意金水湾商铺项目

定位策划报告第一部分宁波商业研究第一章宁波城市研究第二章宁波商业市场概述第三章区域商业市场概述历史角色——通商口岸浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一当代角色——长三角南翼重要城市第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口城市区位宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三角洲南翼的经济中心。第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮发展契机第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口临港大工业与民营小企业的有机结合传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势工业：

纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）

日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）

输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）

机械工业（模具业和塑料机械业）临港型大工业：

石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）

钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）

电力工业（电力装机容量515万千瓦）

造纸工业（造纸和纸制品业）产业优势第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。其中：企业管理竞争力排名第一制度竞争力排名第二结构竞争力综合排名第四政府管理竞争力排名第七经济地位第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口现状城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展城市整体规划格局目前相对不清晰；城市形成跳跃式发展；城市界面不断向外顺延发展；多中心的打造，将形成城市新节点。第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。城市定位及总体规划第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口国际航运中心宁波经济基础开发区人口规模：40万石化工业及加工区人口规模：20万三江片老城区人口规模：160万奉化旅游服装产业基地人口规模：30万鄞州中心区人口规模：25万东部新城新行政、商贸中心人口规模：15万北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：50万东钱湖片区旅游、高尚居住宁波科技园区城市总体规划第一章宁波城市研究1、城市概况2、城市规划3、一般经济环境4、城市人口城市发展方向向鄞州新城东部新城新三江口城市规模扩张张仍然是宁波波未来10年年发展的主要要方向；扩张将采用的的主要形式是是新城建设及及产业整合、、升级；城市人口结构构将随着跨海海大桥建设及及产业整合、、升级发生重重大变化，““梭型”结构构逐步显现，，城市白领阶阶层大量涌现现。第一章宁宁波城市研研究1、城市概况况2、城市规划划3、一般经济济环境4、城市人口口宁波是一个成成长型的区域域性辐射城市市，人口相对对稳定，经济济实力深厚且且对外依存度度较大，以技技术含量低、、劳动密集型型的加工业为为主，产业提提升空间较大大；民营经济济发达，但小小而散是现阶阶段的主要特特点；城市建建设框架正逐逐步拉开，并并呈现跳跃性性发展。宁波是是一个个开放放且封封闭的的城市市，既既坚持持已有有的观观念又又容易易接受受新事事物；；人民民生活活富裕裕，需需求旺旺盛，，支撑撑着整整个城城市的的消费费产业业；外外资企企业与与民营营经济济发达达，具具备大大量的的高端端消费费品购购买人人群；；城市市规模模不断断扩张张，产产业整整合、、升级级，促促使城城市多多中心心的迅迅速出出现，，在未未来一一定时时期内内，将将形成成新的的商业业中心心。小结第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口持续走走强的的经济济让宁宁波成成为长长三角角一个个耀眼眼的明明星宁波GDP稳定定、健健康发发展，，平均均增长长幅度度保持持在10%-13%之间间，经经济增增长的的自主主性和和抗波波动性性强；；2005年年，宁宁波生生产总总值达达到2446.4亿亿元，，仅次次于上上海、、苏州州、杭杭州、、无锡锡，居居长三三角城城市群群的第第五位位；2005年年GDP增增长放放缓，，主要要原因因：宁宁波是是以外外贸产产业为为支撑撑，受受到国国际外外贸行行业宏宏观大大背景景的影影响；；国内内宏观观调控控；现现有产产业发发展到到达瓶瓶颈阶阶段，，面临临新的的整合合升级级；强劲、、稳定定、持持续发发展的的经济济增长长为商商业市市场的的进一一步发发展提提供了了有利利的经经济支支撑。。第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口形成第第二产产业尤尤以出出口加加工为为主的的经济济发展展格局局，而而产业业结构构升级级促使使二、、三产产业进进入了了稳步步发展展期。。第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口从2003年起起，宁宁波市市社会会消费费品零零售总总额一一直处处于高高速增增长的的状态态，主主要年年份的的增长长速度度均大大于15％％；估估计2006年年社会会消费费品零零售总总额达达到近近900亿亿元，，达到到2002年的的两倍倍左右右。内需持持续保保持旺旺盛态态势商业市市场容容量第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口人均可可支配配收入入稳步步增长长，每每年保保持在在10%的的增长长速度度，宁宁波整整体经经济的的良好好发展展态势势必将将促进进宁波波市民民可支支配收收入的的进一一步增增加，，有利利于居居民消消费力力的持持续提提升。。第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口2005年年，宁宁波人人均消消费支支出在在全国国大中中城市市中位位列第第七，，总的的趋势势是不不断上上升。。第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口居民边边际消消费倾倾向下下降。。由于于我国国社会会保障障机制制仍处处于改改革完完善的的初期期，住住房、、医疗疗、教教育、、就业业、养养老等等一系系列改改革的的推出出，使使得居居民的的风险险预期期和消消费预预期明明显上上升，，在较较大程程度上上抑制制了人人们的的即期期消费费愿望望。第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口消费结结构：：恩格尔尔系数数持续续降低低，消消费结结构趋趋向多多元化化，餐餐饮、、通信信、教教育等等支出出成为为消费费的主主要组组成部部分。。2005年年市区区居民民消费费支出出结构构第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口整体城城市人人口每每年保保持着着比较较均匀匀的增增长速速度，，每年年新增增人口口在3万左左右，，到2005年年底，，人口口总数数达到到了556.7万人人；市区人人口的的增长长速度度明显显快于于城市市人口口的增增长，，2005年，，鄞州州正式式划入入宁波波市区区，从从而使使市区区人口口达到到213.4万万人。。第一章章宁宁波城城市研研究1、城城市概概况2、城城市规规划3、一一般经经济环环境4、城城市人人口劳动力力资源源丰富富状态态“十五五”期期间，，宁波波保持持稳定定的低低生育育水平平，户户籍人人口总总量平平稳增增长。。2005年末末，全全市户户籍人人口556.7万，，较五五年前前增加加了15.76%。。全市市户籍籍人口口总量量增长长近八八成来来源于于净迁迁入户户籍人人口。。据据统计计，全全市16岁岁—59岁岁与16岁岁—55岁岁的男男女两两性户户籍劳劳动适适龄人人口比比重达达68.43%，全全市劳劳动力力数量量继续续处于于丰富富状态态。随随着大大量外外来劳劳动力力的迅迅速流流入，，全市市常住住人口口中适适龄劳劳动力力激增增，全全市处处在了了极好好的““人口口红利利期””。户户籍劳劳动年年龄人人口到到2007年达达到峰峰值，，以后后呈逐逐年下下降态态势。。人口素素质不不断提提高，，但整整体还还较弱弱人口素素质分分为出出生人人口素素质和和人口口文化化素质质两种种。有有资料料显示示，目目前宁宁波市市每年年约有有150名名聋儿儿降生生，全全市现现有0—7周岁岁聋儿儿4000多名名。而而我国国每年年新出出生人人口缺缺陷发发生率率高达达13.07‰‰，如如果以以这一一水平平计算算，则则宁波波每年年新增增出生生缺陷陷人口口将达达653人人。““五五普””资料料显示示，在在宁波波接受受大学学教育育的占占全市市总人人口的的3.44%，，接受受高中中教育育的占占总人人口的的11.79%，接接受初初中教教育的的占34.46%，，接受受小学学教育育的占占36.73%，文文盲人人口占占5.85%。。城市市人口口平均均受教教育年年限为为7.67年，，比全全国平平均水水平的的8年年还少少0.33年。。第一一章章宁宁波波城城市市研研究究1、、城城市市概概况况2、、城城市市规规划划3、、一一般般经经济济环环境境4、、城城市市人人口口人口口老老龄龄化化进进程程加加速速2001年年，，我我国国进进入入老老龄龄化化社社会会。。当当年年宁宁波波市市65岁岁以以上上人人口口占占总总人人口口的的8.93%，，高高于于全全国国平平均均水水平平。。一一般般而而言言，，国国际际上上将将65岁岁以以上上人人口口超超过过总总人人口口7%以以上上的的社社会会称称为为老老龄龄化化社社会会。。从从宁宁波波城城市市人人口口发发展展趋趋势势来来看看，，老老龄龄化化大大致致可可分分为为4个个阶阶段段：：2000——2007年年为为缓缓慢慢增增长长期期，，2006——2021年年为为快快速速增增长长期期，，2022——2025年年又又形形成成一一个个低低谷谷（（因因三三年年自自然然灾灾害害人人口口出出生生急急剧剧减减少少导导致致）），，2026——2030年年达达到到顶顶峰峰。。截至至2005年年底底，，宁宁波波户户籍籍人人口口中中60岁岁以以上上及及65岁岁以以上上户户籍籍人人口口分分别别达达到到81.67万万人人和和59.88万万人人，，其其比比重重分分别别为为14.77%和和10.83%，，人人口口老老龄龄化化特特征征明明显显。。外来来人人口口增增幅幅居居““长长三三角角””之之最最“十十五五””期期间间，，宁宁波波外外来来流流动动人人口口年年平平均均增增长长36.41万万人人，，跃跃居居全全国国前前列列，，超超过过我我国国外外来来流流动动人人口口最最多多城城市市上上海海。。上上海海的的外外来来流流动动人人口口年年平平均均增增量量为为30万万人人左左右右。。宁宁波波外外来来流流动动人人口口的的增增幅幅远远超超过过““长长三三角角””的的大大中中城城市市。。以以2000——2005年年间间为为例例，，宁宁波波、、上上海海、、无无锡锡的的外外来来流流动动人人口口增增长长分分别别为为3.26倍倍、、1.31倍倍和和2.88倍倍，，宁宁波波的的外外来来流流动动人人口口增增长长最最快快。。值值得得注注意意的的是是：：在在甬甬外外来来流流动动人人口口中中，，居居住住或或滞滞留留1年年以以上上的的人人数数与与比比重重双双增增长长，，其其数数量量从从2000年年的的18.04万万人人增增加加到到2005年年的的117.29万万人人，，比比重重分分别别为为23.98%和和47.86%。。第一章宁宁波城市市研究1、城市市概况2、城市市规划3、一般般经济环环境4、城市市人口2005年全市市区海曙江东江北鄞州总人口55268892104598297789244822230143767762城市人口17619021162713286042244820141968213993本年度增加人数126344766122711733751479迁入人口1045395648294467088811219201迁出人口74107228644712299247237453截止2005年年底，宁宁波市区区人口为为210.46万人，，其中城城市人口口为116.27万人人，江东东区在年年末城市市人口达达到24.48万人；；城市人人口规模模进一步步扩大，，人口净净流入也也在不断断增加。。第一章宁宁波城市市研究1、城市市概况2、城市市规划3、一般般经济环环境4、城市市人口现阶段，，宁波城城市人口口状况呈呈现以下下特征：：人口自然然增长率率减缓；；城市总人人口增长长速度基基本保持持均匀，，其中市市区人口口增长进进程明显显加快；；人口年龄龄结构开开始呈现现较为明明显的老老龄化特特征，户户籍老年年人口数数量进一一步增加加；常住人口口男性比比例上升升，主要要是大量量流入的的外来流流动人口口中男性性比重高高所致；；人口素质质不断提提高，大大中专教教育人群群绝对数数与相对对数都在在快速增增长；人口导入入进程不不断加快快；第一章宁宁波城市市研究1、城市市概况2、城市市规划3、一般般经济环环境4、城市市人口按照1995-2005年的的人口增增长轨迹迹，“十十一五””期间宁宁波人口口情况最最典型的的特征是是增长模模式逐步步稳定，，人口增增长速度度，尤其其是自然然人口增增长进一一部放缓缓，未来来出生人人口数呈呈波浪式式下降态态势，户户籍劳动动年龄人人口在2007年达到到峰值，，以后呈呈逐年下下降态势势，但在在“十一一五”时时期变化化不大，，到2010年，中中心城区区常住人人口将达达220万。第一章宁宁波城市市研究1、城市市概况2、城市市规划3、一般般经济环环境4、城市市人口发展趋势势“十一五五”期间间，宁波波城市人人口发展展将面临临三大问问题：常住人口口总量的的迅猛增增长、人口老龄龄化和劳动力素素质问题题。人口迅猛猛增长对对城市资资源的压压力将迅迅速上升升。老老龄化化的加剧剧对社会会事业发发展产生生新的冲冲击。据据预测，，2010年，，全市65岁以以上户籍籍老年人人口64.1万万人，80岁以以上的高高龄户籍籍老年人人口亦达达到12.9万万人。社社会养老老设施的的需求将将迅速上上升。提提高高城市综综合竞争争力的一一个重要要方面是是提高人人口的综综合素质质。然而而，大量量外来流流动人口口的涌入入，将使使之接受受考验。。有关城城市近年年来对外外来流动动人口抽抽样调查查的结果果表明，，15岁岁以上外外来就业业人口中中，只接接受过小小学以下下教育的的占了近近20%，受过过高中以以上教育育的仅16%。。我市外外来就业业人口也也同样存存在受教教育程度度低、专专业劳动动技能差差的问题题。很多多人只能能从事非非熟练工工工作。。而去年年，我市市户籍人人口中新新增劳动动力受教教育年限限已上升升到12.94年。短短期里快快速集聚聚的大量量外来人人口严重重影响着着城市常常住人口口整体综综合素质质的提高高，也不不利于将将来产业业能级提提升。第一章宁宁波城市市研究1、城市市概况2、城市市规划3、一般般经济环环境4、城市市人口第一阶段段传传统商业业时代20世纪纪80-90年年代，宁宁波商业业整体上上较为落落后，发发展相对对缓慢；；中心区区商业基基本以传传统百货货类为主主，社区区商业也也不发达达。第二阶段段中中心商业业时代20世纪纪90年年代中后后期，宁宁波商业业开始启启动，此此时的商商业主要要以兴建建宁波三三江口区区块商业业为主要要目标，，代表作作是2002年年营业的的天一广广场，此此时宁波波的商业业的中心心极化效效应很强强。同时时宁波商商业发展展的另一一趋势是是在各个个居住区区兴建以以大型超超市为代代表的区区域商业业节点。。目前宁宁波的商商业网点点布局基基本是在在该时间间段形成成。第三阶段段多多元商业业体系2005年以后后进入2005年年之后，，宁波市市通过了了宁波市市中心区区商业网网点规划划纲要，，计划将将宁波建建成长三三角南翼翼中心城城市，在在宁波形形成一主主八辅的的商业格格局，城城市的商商业体系系开始多多元化，，并且随随着人口口的导出出方向由由中心区区向外扩扩张。宁波城市市商业发发展阶段段第二章宁宁波商业业市场概概述1、城市市商业发发展阶段段2、城市市商业发发展过程程3、商业业格局宁波城市市商业发发展过程程不发达的的社区商商业及传传统百货货→城市商商业中心心极化，，向外辐辐射→区区域商业业节点跳跳跃发展展、辐射射→城市市主要商商业带第二章宁宁波商业业市场概概述1、城市市商业发发展阶段段2、城市市商业发发展过程程3、商业业格局宁波市商商业格局局呈现““两头发发展，中中间不足足”的特特征：中中心区核核心商圈圈和社区区商铺发发展较为为完善；；区域商商业节点点和特色色商业街街发展相相对不足足。宁波市中中高档商商业的中中心效应应很强，，天一广广场基本本吸引了了主城区区的主流流客源。。天一广广场的极极化效应应，在一一定程度度上限制制了居住住区商业业中心的的发展区域商业业节点发发展相对对不足，，除了翠翠柏路欧欧尚超市市，其余余大卖场场与周边边商业的的互动普普遍不足足。商业街打打造专业业化、主主题化、、特色化化不足，，表现在在有特色色的商业业街过少少，且经经营品质质普遍存存在较大大缺陷社区商铺铺分布广广，发展展成熟，，但是缺缺乏有效效规划、、总体层层次较为为落后。。第二章宁宁波商业业市场概概述1、城市市商业发发展阶段段2、城市市商业发发展过程程3、商业业格局第三章区区域商业业市场概概述1、江东东区商业业物业分分布2、江东东区商业业发展3、江东东区商业业物业构构成4、长丰丰片区商商业状况况江东区商商业节点点分布图图区域主要带商业街道区域商业节点以家乐福福、天伦伦广场等等为主形形成的商商业节点点以欧尚等等为主形形成的商商业节点点围绕波特特曼酒店店而形成成的商业业节点东部新城城内的城城市商业业中心以新世界百货货等商场为主主形成的商业业节点江东区商业发发展轴线天一广场东部新城家乐福中信泰富广场欧尚城市中心中山山东东路路城市及区域商商业发展轴第三章区区域商业市市场概述1、江东区商商业物业分布布2、江东区商商业发展3、江东区商商业物业构成成4、长丰片区区商业状况江东商业物业业业态构成江东商业业态态构成社区沿街商铺铺大型零售业态态办公楼综合体体购物广场：百货大卖场：：专业市场：主题式酒店即为位于中兴兴路的家乐福福超市与天伦伦广场，位于于百丈东路的的欧尚超市，，都具有较强强的辐射能力力。江厦桥东的几几个大型百货货商场(新世世界百货等)承接了天一一广场商业辐辐射，也具有有较强影响力力。位于中兴路上上的现代装饰饰材料市场具具有很强的辐辐射力。主要是沿城市市道路展开的的社区沿街底底铺，主要满满足社区居民民的日常消费费。位于百丈东路路这样的集中中办公区，以以前是为了满满足商业办公公人群的消费费，现已经形形成主要的商商业带，具有有较强的影响响力。主要指波特曼曼，具有极强强的商业聚集集力，形成了了比较特色的的商业带———彩虹南路。。第三章区区域商业市市场概述1、江东区商商业物业分布布2、江东区商商业发展3、江东区商商业物业构成成4、长丰片区区商业状况第三章区区域商业市市场概述1、江东区商商业物业分布布2、江东区商商业发展3、江东区商商业物业构成成4、长丰片区区商业状况长丰地区目前前厂房、仓库库与民居混杂杂，土地利用用方式与城市市的社会经济济发展极不协协调。急需将将长丰原有的的生产功能向向生活居住、、滨江休闲功功能转换，重重塑滨水空间间特色。居住转变商务旅游休闲生产区域功能构成成第三章区区域商业市市场概述1、江东区商商业物业分布布2、江东区商商业发展3、江东区商商业物业构成成4、长丰片区区商业状况以社区配套型型商业为主，，沿街商业是是主要商业业业态组成方式式。长丰片区商业业形态第三章区区域商业市市场概述1、江东区商商业物业分布布2、江东区商商业发展3、江东区商商业物业构成成4、长丰片区区商业状况社区生活配套套十分成熟，，但受片区整整体发展的限限制，外来人人口导入以中中低素质人口口为主，使得得片区商业档档次较低，对对商业业态发发展的局限性性较强。区域经济结构构人口结构决定商业构成决定反作用第二部分项项目研究第四章项目概况第五章项目swot分析第六章项项目定位位第七章营营销推广广策略如意金水湾位位于江东南路路南端，南临临规划环城南南路，离在江江口市中心约约1.5公里里，距万达广广场亦不足1公里，距兴兴宁桥仅1500米，离离天一广场15分钟的公公交车程。如如意金水湾占占地约8.6万平方米，，总建筑面积积达到近13万平方米，，包括排屋、、小高层和多多层住宅28幢，另设高高级私家会所所1幢。目前前如意金水湾湾住宅已经全全部售完，入入住率在50％左右第四章项项目概述1、如意金水水湾概况2、十里红铺概况况十里红铺是如如意金水湾底底层群房商铺铺，总面积达达1万多多平方米，分分为南、西、、北三块共180多间间。所有商铺铺挑高5.6米，，单间面积在在50——70㎡㎡，可自由组组合、自由分分割，并配配有独立的卫卫生间。目前前销售率不到到30％1、如意金水水湾概况2、十里红铺概况况第四章项项目概述项目主要靠南南北两侧道路路与外部连通通。南部次入入口与环城南南路有道路连连接，但车辆辆无法从环城城西路行驶入入该道路。北北侧与其它社社区直接连通通，交通局限限性较强。南侧道路北侧道路环城南路北部社区第四章项项目概述1、如意金水水湾概况2、十里红铺概况况项目北侧正门门有一小学，，但限于学校校规模和档次次，对人流的的带动较为有有限。第四章项项目概述1、如意金水水湾概况2、十里红铺概况况南铺外规划有有大面积的公公共空间，加加之环城南路路属于宁波市市主干道路，，商业的昭示示性较强，整整体有利于综综合利用和宣宣传推广。第四章项项目概述1、如意金水水湾概况2、十里红铺概况况目前项目销售售已经停滞，，之前南铺招招商的经营户户绝大部分已已经撤场，现现场一片萧条条。北侧商铺铺更是大面积积空置。南铺北铺第四章项项目概述1、如意金水水湾概况2、十里红铺概况况第五章项项目SWOT分析1、SWOT分析2、思考点优势点：周边有发展成成熟的社区，，有利于项目目商业发展。。商铺层高5.6米，设有有夹层，可融融合商铺、仓仓储、家居为为一体。从区域的发展展潜力来看，，商铺具有一一定的升值潜潜力。劣势点：整体交通相对对不便利。从小区外道路路系统来看不不利于形成商商业人流。从项目小区的的规模和入住住情况来看，，无法对项目目形成有利的的支持。从片区人口构构成来看，对对商铺不具备备较强的消化化能力。机会点：区域规划已出出台，路网完完善，环境整整治都有利于于商业发展和和商铺需求。。项目西侧居住住地块的启动动将有效带动动项目西侧商商铺的去化。。威胁点：长期滞销导导致项目目目前没有人人气，对招招商十分不不利。万达广场周周边沿街商商业的崛起起对项目构构成了一定定的威胁。。第五章项项目SWOT分分析1、SWOT分析2、思考点点如何应对？？区域商业结结构简单，，商业经营营缺乏特色色，这种状状况对我项项目来说是是否存在机机会？怎样利用项项目周边社社区成熟的的商业氛围围？什么样业态态组合以及及怎样的经经营方式能能够有效支支撑项目1万方的商商业体量？？外部道路系系统对项目目的限制十十分明显，，在道路状状况难以改改变的条件件下如何有有效规避该该缺陷？第六章项项目定定位1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议产品规划特特点：商铺层高5.6米，，设有夹层层，可融合合商铺、仓仓储、家居居为一体。。适合有一一定办公需需求的商业业入住，也也可以满足足有居住需需求的经营营户。南铺有大面面积的公共共空间，可可以满足如如专业市场场，主题型型商业等对对停车有较较高要求的的商业形态态。大面积的商商业体量要要求产品不不能将去化化范围圈定定在局部区区域，同时时要求商业业业态有一一定的辐射射范围。第六章项项目定定位交通特点：：北铺被周边边社区包围围，与城市市主要道路路之间依靠靠社区级道道路联系，，交通局限限性较强。。无法自然然导入人流流，限制了了项目的经经营范围。。车流无法由由环城南路路进入项目目，对南铺铺商业发展展产品影响响。1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议第六章项项目定定位市场竞争比比较：周边社区商商业对项目目北铺的经经营有十分分直接的参参考意义，，周边商业业的发展状状况决定了了项目商业业发展的格格调和档次次。从区域域商业来看看，我项目目很难突破破商业档次次的限制，，只能从中中低档次商商业来考虑虑。从全市商业业发展来看看，有一定定规模的商商业街以及及商业市场场对我项目目的定位有有很高的参参考价值，，市场竞争争状况从一一个角度决决定了项目目的经营范范围。1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议第六章项项目定定位主题的确定定范围很广广，无论是是从文化层层次还是人人群分类亦亦或商品档档次等任何何一个角度度去发挥，，都能找到到相应主题题。然后以以该主题为为核心以及及规则，展展开经营。。比如女人人世界、男男人世界、、儿童世界界，就是以以人群分类类为主题，，围绕某一一类人群的的用品，这这一特定范范围对品种种、品牌进进行筛选、、过滤，进进行有针对对性的经营营。这类模模式与其它它商业模式式相比，主主要在于目目标客户群群以及满足足需求上的的区别。它它不局限于于某以个行行业，在商商品种类上上不具备占占绝对优势势的市场平平台，但它它的目标客客户群却是是一定的，，或是某一一文化层次次、或是某某一性别、、或是某一一经济群体体，等等。。对于这些些群体来说说，主题商商场能够尽尽可能的满满足他们的的异质化需需求和个性性化心理诉诉求，针对对性强。商业模式主题性商业业：1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议第六章项项目定定位小结这种商业模模式针对性性强的负面面影响，客客户范围窄窄，未来发发展前景难难以预料，，市场风险险相对较高高。并且这这种商业模模式要求：：⑴规模化化，主题经经营独占面面积庞大，，而且经营营场所专项项规划。本本项目规化化不匹配。。⑵规范化化，主题经经营从管理理到经营行行为都比较较规范，甚甚至进行网网络运作，，所涉及成成本高昂、、费用巨大大。⑶租金低低廉，主题题商场通常常以较低租租金吸纳商商家聚集入入场的经营营，这对投投资者说是是最不愿意意看到的情情况，于本本项目销售售也不利。。所以，这种种商业模式式也不适合合本项目的的群楼商铺铺。主题性商业业：1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议第六章项项目定定位这一模式奉奉行的是购购物、休闲闲通吃，衣衣、食、住住行一条龙龙服务。商商场内行业业种类众多多、品牌芜芜杂、档次次齐备，可可以满足任任一层次消消费者的任任一生活需需求，并且且在购物的的同时能够够进行饮食食、品茗等等休闲活动动，拉动场场内群体消消费。从这这一个角度度去分析，，此种模式式似乎能够够以全面网网络住所有有的消费者者，而且聚聚人气、提提消费，应应该是理想想的商场模模式。但面面对品牌市市场的进一一步细分，，消费者的的需求不断断的向个性性化发展，，任何全面面式的经营营都失去了了销售点的的深化机会会。不仅仅仅是因为不不愿意，而而是因为以以目前的商商业品种、、品牌发展展速度，没没有任何一一个商场的的规模能够够全部承载载得下。商业模式小结从本项目来来看，体量量难以承载载这一商业业形式，况况且项目距距离万达广广场较近，，从商业竞竞争来看也也不适合。。综合性商业业：1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议第六章项项目定定位这一类型商商业以某一一行业为主主要依托，，加深品牌牌与档次的的细分，集集中力量满满足全体消消费者的某某一种特定定需求，尤尤其是个性性化、异质质化的心理理诉求。这类商业模模式的优势势就在于针针对性强，，专业化程程度高。某某一行业的的发展将直直接影响到到该行业专专业市场的的经营能力力与盈利空空间。针对本项目目的规划，，以及目前前的销售状状况，只有有专业化市市场才能提提升项目的的整体商业业价值，并并有效规避避产品规划划和周边环环境等的制制约因素。。专业性商业业：商业模式小结1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议第六章项项目定定位从项目前次次招商失败败的经验来来看，南铺铺定为于建建材，机电电等行业使使得项目经经营范围太太广，以项项目南铺和和西铺相加加不到1万万方的体量量要打造运运营如此多多的经营品品种的大型型专业市场场很不现实实，在竞争争当中市场场很难存活活。要将项项目做活就就必须作统统一招商，，并做细致致的市场调调研，找出出适合项目目经营的产产品，打造造出真正的的专业市场场。北铺靠近社社区，可以以考虑社区区服务性商商业，但针针对性必须须强。结论1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、专专业性商业业分析2.4、结结论3、宁波专专业性商业业分析3.1、专专业商业的的构成3.2、宁宁波市专业业商业分布布3.3、宁宁波市专业业商业模式式3.4、本本案发展模模式分析3.5、典典型个案分分析3.6、定定位建议第六章项项目定定位专业商业的的构成专业商业专业市场专业商业街街1、定位依依据2、经营模模式定位2.1、主主题性商业业分析2.2、综综合性商业业分析2.3、、专专业业性性商商业业分分析析2.4、、结结论论3、、宁宁波波专专业业性性商商业业分分析析3.1、、专专业业商商业业的的构构成成3.2、、宁宁波波市市专专业业商商业业分分布布3.3、、宁宁波波市市专专业业商商业业模模式式3.4、、本本案案发发展展模模式式分分析析3.5、、典典型型个个案案分分析析3.6、、定定位位建建议议第六六章章项项目目定定位位通过过对对宁宁波波专专业业市市场场和和专专业业商商业业街街的的走走访访考考察察，，认认识识宁宁波波专专业业商商业业业业态态及及发发展展，，初初步步拟拟定定项项目目的的经经营营发发展展方方向向。。目的的1、、定定位位依依据据2、、经经营营模模式式定定位位2.1、、主主题题性性商商业业分分析析2.2、、综综合合性性商商业业分分析析2.3、、专专业业性性商商业业分分析析2.4、、结结论论3、、宁宁波波专专业业性性商商业业分分析析3.1、、专专业业商商业业的的构构成成3.2、、宁宁波波市市专专业业商商业业分分布布3.3、、宁宁波波市市专专业业商商业业模模式式3.4、、本本案案发发展展模模式式分分析析3.5、、典典型型个个案案分分析析3.6、、定定位位建建议议第六六章章项项目目定定位位宁波波市市区区专专业业市市场场分分布布现代代建建材材装装璜璜市市场场东胜胜花花鸟鸟市市场场东苑苑花花鸟鸟市市场场望湖湖市市场场三市市花花鸟鸟市市场场二号号桥桥市市场场三号号桥桥市市场场江东东水水产产市市场场水产产干干货货市市场场轻纺纺城城华东东物物资资城城1、、定定位位依依据据2、、经经营营模模式式定定位位2.1、、主主题题性性商商业业分分析析2.2、、综综合合性性商商业业分分析析2.3、、专专业业性性商商业业分分析析2.4、、结结论论3、、宁宁波波专专业业性性商商业业分分析析3.1、、专专业业商商业业的的构构成成3.2、、宁宁波波市市专专业业商商业业分分布布3.3、、宁宁波波市市专专业业商商业业模模式式3.4、、本本案案发发展展模模式式分分析析3.5、、典典型型个个案案分分析析3.6、、定定位位建建议议东方方板板材材城城第六六章章项项目目定定位位机械械，，五五金金汽车车，，汽汽配配，，机机械械机电电，，小小五五金金电动动车车宁波波市市区区专专业业商商业业街街分分布布农副副食食产产品品五交交化化，，傢傢俬俬塑料料1、、定定位位依依据据2、、经经营营模模式式定定位位2.1、、主主题题性性商商业业分分析析2.2、、综综合合性性商商业业分分析析2.3、、专专业业性性商商业业分分析析2.4、、结结论论3、、宁宁波波专专业业性性商商业业分分析析3.1、、专专业业商商业业的的构构成成3.2、、宁宁波波市市专专业业商商业业分分布布3.3、、宁宁波波市市专专业业商商业业模模式式3.4、、本本案案发发展展模模式式分分析析3.5、、典典型型个个案案分分析析3.6、、定定位位建建议议第六六章章项项目目定定位位百丈东路商务群汽车东站大规模居住区二号桥市场华东物资城三号桥市场宁波波专专业业商商业业发发展展模模式式个个案案解解析析汽车车东东站站和和百百丈丈东东路路商商务务群群，，以以及及江江东东居居住住区区共共同同构构成成了了专专业业商商业业的的发发展展引引擎擎，，引引发发宁宁穿穿路路的的机机电电五五金金傢傢俬俬大大规规模模专专业业市市场场的的形形成成。。最最终终构构成成了了三三大大专专业业商商业业节节点点，，同同时时在在三三个个节节点点周周边边逐逐渐渐形形成成了了专专业业商商业业街街。。1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议第六章章项项目定定位宁波专专业商商业发发展模模式探探究商业引引擎引引发商商业节节点的的产生生，在在商业业节点点充分分发育育，向向外扩扩张同同时带带动周周边关关联商商业的的发展展。从从这层层关系系来看看，虽然专专业商商业街街和商商业节节点共共同构构成了了专业业商业业群，，但商商业街街作为为商业业节点点的依依附，，其业业态必必然受受到节节点的的限制制。商业引擎商业节点专业商业街专业商业群1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议第六章章项项目定定位本项目目要想想发展展成为为专业业商业业街，，其商商业引引擎是是什么么？商业节节点是是否已已经形形成？？如果果已经经形成成，那那我们们可供供参考考的经经营业业态又又是什什么？？设问1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议第六章章项项目定定位本项目目的地地缘关关系在行政政手段段干预预下，，大规规模造造城运运动造造就了了以万万达商商业广广场为为核心心的鄞鄞州中中心区区，形形成了了万达达商业业广场场这一一商业业节点点。政府政政策对城市市发展展方向向的规规划无无疑是是极具具动力力的城城市发发展引引擎。。商业引引擎本案长丰社社区万达商商业广广场政府导导向商业节节点1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议发展专专业市市场，，依靠靠该市市场聚聚集人人气，，盘活活其它它位置置较差差的商商铺。。依靠南南铺，，同时时借西西侧居居住地地块的的启动动，逐逐渐消消化。。打造专专业市市场第六章章项项目定定位西铺及及南铺铺定位位建议议1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议通过对对周边边社区区环境境及商商业的的走访访，该该区域域商业业档次次较低低，区区域内内有相相当多多的外外来人人口，，而且且人口口素质质相对对不高高，这这类人人群对对网吧吧，游游戏厅厅等娱娱乐需需求较较大，，可以以考虑虑从这这方面面入手手。第六章章项项目定定位1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议社区服服务性性商业业。招招商要要有目目的性性，可可以考考虑打打造娱娱乐小小吃一一条街街。带带动人人气是是关键键点，，先将将附近近较大大型经经营规规模网网吧免免租金金引入入，并并做充充足的的老客客户引引导宣宣传工工作，，同时时针对对性引引入面面食等等餐饮饮店，，以此此为中中心将将人气气聚集集起来来。之之后针针对性性将有有一定定规模模的游游戏厅厅，桌桌球厅厅引入入，迅迅速聚聚集人人气。。以娱乐乐为突突破口口，引引入人人流考考虑让让有规规模游游戏厅厅，网网吧免免租进进入。。第六章章项项目定定位1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议市场概概况：：天胜花花鸟市市场位位于环环城西西路北北段，，5路路车终终点站站。市市场经经营以以花木木为主主，少少量经经营宠宠物和和渔具具，目目前经经营户户200家家左右右，主主要经经营批批发业业务。。第六章章项项目定定位天胜花花鸟市市场1、定定位依依据2、经经营模模式定定位2.1、主主题性性商业业分析析2.2、综综合性性商业业分析析2.3、专专业性性商业业分析析2.4、结结论3、宁宁波专专业性性商业业分析析3.1、专专业商商业的的构成成3.2、宁宁波市市专业业商业业分布布3.3、宁宁波市市专业业商业业模式式3.4、本本案发发展模模式分分析3.5、典典型个个案分分析3.6、定定位建建议项目所所在区区域没没有花花鸟市市场存存在，，市场场有空空白点点。该种业业态要要求经经营场场所步步行道道路畅畅通，，格局局紧凑凑，便便于消消费者者对多多家商商品比比较选选择。。该种业业态没没有办办公需需要，，同时时要求求展示示性强强，故故挑高高商铺铺不适适合经经营该该种业业态。。该种业业态承承租能能力有有限，，对经经营场场所的的租金金水平平较为为敏感感。综合来来看，，本项项目虽虽然所所处的的地段段有利利于经经营该该种业业态，，但产产品规规划不不适合合经营营花木木，但但作为为细分分类别别的渔渔具市市场可可以考考虑，，目前前宁波波还没没有专专门的的渔具具市场场，该该种产产品在在花鸟鸟市场场经营营，而而且普普遍规规模较较小，，同时时该种种产品品的经经营具具有一一定专专业性性，可可以吸吸引钓钓鱼