宣城国购广场清盘营销执行案XXXX

宣城国购广场清盘营销执行案合肥丰汇置业咨询宣城项目组2013-3-4写在前面

鉴于此前的会议决议的大前提，本次方案着重在对本案剩余房源情况进行分析，采取针对性的营销措施，促进项目销售去化，同时从成交客户分析中获知有效媒体途径，辅助有效媒体推广，从拓客和销售两个方面的执行，从而完成10月份全面清盘的目标。总体原则上，建议3-6月份正常进行销售，加强案场销售和执行，在6月份以后，对于剩余房源进行一口价5500元/㎡清盘。

剩余房源分析针对性营销措施清盘目标有效媒体推广清盘营销思路销售执行力拓展客户源清盘目标工程配合媒体选择拓展客源执行分阶段推广老带新销售人员调任针对性说辞培训与其他部门及时沟通销售现金激励剩余房源分析及针对营销写字楼样板间写字楼公共区域写字楼入户大堂写字楼门口广场住宅公共区域装饰其他工程按时完成营销阶段及节点工程及项目节点：销售目标：3月4月6月5月7月8月9月10月11月12月工程配合：阶段及主题：3月底写字楼玻璃幕墙呈现5月底国资委、国元证券进驻办公6号楼别墅5月份开始销售8月份自持商业盛大开业12月31日全部单体竣工6月底完成1、3号楼清盘销售，2号楼销售25套，4号楼销售20套的目标；写字楼完成20套销售目标；10月底完成剩余房源的全面清盘目标，写字楼10月底全面清盘5月初完成写字楼样板间及整层公共区域装饰、入户大堂及广场落成、住宅公共区域装饰3-10月份其他工程工作按时完成并随时告知销售部，销售部联合工程部及其他部门做好客户解释工作；3-6月底，正常销售阶段7月初-10月底，全面清盘阶段此阶段以加强案场销售力为主，辅助利用有效媒体及拓展客源促进销售；主题：城中心、准现房、5588起、写字楼稀缺性；此阶段为全面清盘阶段，以一口价形式对住宅剩余房源清盘，写字楼以“交5万抵15万”形式清盘；主题以上述促销为主题；销售执行力背景分析1号楼剩余房源主要集中在高、低楼层，即顶层及7层，待售剩余房源总计17套，剩余房源不多；701-707一套未售，从现场及销售人员带客户看房的情况来看，主要因为八佰伴的中央空调出风口与之正对，客户担心噪音及居住舒适度；顶层房源向来是销售的难点所在，客户考虑居住舒适度及防水、隔热等效果；1号楼剩余房源分析针对性营销鉴于前面对1号楼剩余房源的分析，剩余房源不多，建议对出现的主要问题进行针对性的营销手段，从而在6月份完成清盘：维持现有的老带新优惠政策、及案场销售优惠正常进行销售，对于部分难以搞定的客户可以在确定客户购买意向及心理价位后适当放优惠，原则上不突破底价；对于销售进行现金激励制度和相应奖惩措施；加强案场培训，对于客户较为关心的噪音问题进行针对性销售说辞培训，销售人员统一对外口径：项目隔音效果严格执行国家标准，噪音控制良好，完全达标，对居住舒适度不产生影响；防水、隔热材料等的使用告诉客户，打消疑虑；工程上应在3月底完成保温和绿化，使客户放心；对于部分销售人员难以逼定的客户，由经理出面协调谈判，抓住现场的每一组到访客户；丰汇置业本周调两名销售骨干至宣城，加强案场销售能力；针对来客问题，将在分阶段媒体推广中具体安排，在此不作赘述；背景分析2号楼剩余房源主要集中在07号房源、顶层及低楼层，待售剩余房源总计56套，剩余房源较多；07号房源一套未售，从现场及销售人员带客户看房的情况来看，主要是带客户去现场看房房源采光问题严重；而其余房源主要集中在低楼层，高层住宅的低楼层采光效果往往让客户担忧，这是主要原因；顶层房源向来是销售的难点所在，客户考虑居住舒适度及防水、隔热等效果；2号楼剩余房源分析针对性营销鉴于前面对2号楼剩余房源的分析，剩余房源不多，建议对出现的主要问题进行针对性的营销手段，力争6月份完成除07号房源外的25套房源的销售：维持现有的老带新优惠政策、及案场销售优惠正常进行销售，对于部分难以搞定的客户可以在确定客户购买意向及心理价位后适当放优惠，原则上不突破底价；07号房源21套建议保持现状；加强案场培训，对于客户较为关心的采光问题进行针对性销售说辞培训，销售人员统一对外口径：弱化采光劣势，引导客户对景观等方面的认知；防水、隔热材料等的使用告诉客户，打消疑虑；工程上应以最快速度完成项目隔音工程，使客户放心；对于部分销售人员难以逼定的客户，由经理出面协调谈判，抓住现场的每一组到访客户；丰汇置业本周调两名销售骨干至宣城，加强案场销售能力；针对来客问题，将在分阶段媒体推广中具体安排，在此不作赘述；背景分析3号楼剩余房源主要集中低楼层，待售剩余房源总计8套，剩余房源最少；低楼层房源销售的问题主要为面积117㎡，总价相对较高，而面积较小，总价相对较低的房源销售情况较好；顶层房源销售完毕主要为高楼层采光、通风效果较好，居住舒适度较高；由于剩余房源较少，仅8套，建议采取策略与1号楼相同；3号楼剩余房源分析针对性营营销鉴于前面面对3号号楼剩余余房源的的分析，，剩余房房源较少少，建议议对出现现的主要要问题进进行针对对性的营营销手段段，从而而在6月月份完成成清盘：：维持现有有的老带带新优惠惠政策、、及案场场销售优优惠正常常进行销销售，对对于部分分难以搞搞定的客客户可以以在确定定客户购购买意向向及心理理价位后后适当放放优惠，，原则上上不突破破底价；；对于销销售进行行现金激激励制度度和相应应奖惩措措施；加强案场场培训，，对于客客户较为为关心的的噪音问问题进行行针对性性销售说说辞培训训，销售售人员统统一对外外口径；；对于部分分销售人人员难以以逼定的的客户，，由经理理出面协协调谈判判，抓住住现场的的每一组组到访客客户；丰丰汇置业业本周调调两名销销售骨干干至宣城城，加强强案场销销售能力力；针对来客客问题，，将在分分阶段媒媒体推广广中具体体安排，，在此不不作赘述述；背景分析析4号楼剩剩余房源源主要集集中低楼楼层，待待售剩余余房源总总计38套，剩剩余房源源较多；；未售房源源主要面面积区间间为115-121㎡，总价价相对较较高，而面积积较小的的88㎡，总价相相对较低低，,房房源已销销售完毕毕；未售房源源主要集集中在低低楼层和和顶层房房源，主主要原因因还是采采光、防防水、隔隔热等原原因，另另外总价价相对较较高；须须加强销销售终端端的销售售能力；；4号楼剩剩余房源源分析针对性营营销鉴于前面面对4号号楼剩余余房源的的分析，，剩余房房源不多多，建议议对出现现的主要要问题进进行针对对性的营营销手段段，在6月份完完成20套的销销售目标标：维持现有有的老带带新优惠惠政策、、及案场场销售优优惠正常常进行销销售，对对于01、04号房源源总价较较高，难难以搞定定的客户户可以在在确定客客户购买买意向及及心理价价位后适适当放优优惠，原原则上不不突破底底价；对对于销售售进行现现金激励励制度和和相应奖奖惩措施施；加强案场场培训，，对于客客户较为为关心的的噪音问问题进行行针对性性销售说说辞培训训，销售售人员统统一对外外口径：：对剩余余房源的的优缺点点进行统统一培训训，3月月15日日前完成成培训，，销售上上弱化劣劣势，加加强引导导。02、05、08房源源由于总总价较低低，维持持正常销销售即可可；对于部分分销售人人员难以以逼定的的客户，，由经理理出面协协调谈判判，抓住住现场的的每一组组到访客客户；丰丰汇置业业本周调调两名销销售骨干干至宣城城，加强强案场销销售能力力；针对来客客问题，，将在分分阶段媒媒体推广广中具体体安排，，在此不不作赘述述；背景分析析写字楼剩剩余房源源主要集集中边户户及正对对卫生间间，待售售剩余房房源总计计51套套，剩余余房源较较多；未售房源源主要面面积区间间为100㎡以上房房源，总总价相对对较高；未售房源源主要为为不规则则状态，，利用率率不高，，这是客客户反映映的另一一问题；；东西两端端正好突突出与卫卫生间正正对，部部分客户户抗性较较大；写字楼剩剩余房源源分析针对性营营销鉴于前面面对写字字楼剩余余房源的的分析，，剩余房房源不多多，建议议对出现现的主要要问题进进行针对对性的营营销手段段，在6月份完完成20套的销销售目标标：对于客户户反映的的这些问问题，建建议在4月底完完成写字字楼样板板间、整整层公共共区域的的装修装装饰，打打消客户户疑虑；；对外广广场及入入户大堂堂进行装装修装饰饰，将产产品实在在放到客客户面前前，刺激激销售；；对于销销售进行行现金激激励制度度和相应应奖惩措措施；加强案场场培训，，对于客客户较为为关心的的问题进进行针对对性销售售说辞培培训，销销售人员员统一对对外口径径：对于于利用率率不高的的问题可可由销售售部与工工程部协协商制定定说辞，，3月15日前前完成培培训，销销售上弱弱化劣势势，加强强引导。。对于剩余余房源总总价较高高的问题题，建议议放大优优惠清盘盘，对外外只宣传传“宣城城国购3周年，，交5万万抵15万，回回馈社会会”活动动进行时时；对于部分分销售人人员难以以逼定的的客户，，由经理理出面协协调谈判判，抓住住现场的的每一组组到访客客户；丰丰汇置业业本周调调两名销销售骨干干至宣城城，加强强案场销销售能力力；针对来客客问题，，将在分分阶段媒媒体推广广中具体体安排，，在此不不作赘述述；成交客户户分析项目自2012年12月1日日至2013年年2月28日共共成交住住宅80套，写写字楼3套。针针对已已成交客客户信息息，营销销部进行行如下详详细分析析。望能能通过此此次分析析，对以以后的营营销推广广工作有有实质性性指导意意义，并并能集中中推广费费用最大大限度吸吸引有效效客户前前来购房房。私营业主主所占比比例最大大，占52%；；私营业业主自己己做生意意，收入入相对于于一般农农民工和和公司职职员来说说要大得得多,总总价承受受力较强强；政府、企企事业单单位高素素质员工工共占19%；；项目高高档次、、高品位位的建筑筑风格较较符合客客户虚荣荣心理，，又是其其身份和和地位的的象征；；公司职员员占23%。对对于现在在的市场场而言，，公司职职员都基基本为刚刚性需求求客户群群，他们们需要购购置房屋屋以满足足基本的的居住条条件，因因此这部部分人群群在市场场的占有有比例还还是较大大的。成交客户户分析市区内成成交客户户共34组，占占29%，其中中宣城市市里面客客户成交交客户最最多，这这个跟我我们项目目的定位位、项目目所处的的地理位位置和项项目前期期推广有有直接关关系的，，前期项项目宣传传的重点点就是放放在宣城城市区。。因此下下一步项项目推广广针对前前期的老老客户也也要重点点维护，，争取更更深层次次的挖掘掘有效客客户；周边乡镇镇共有38组客客户购买买，占45.7%比例例明显提提高。原原因为一一方面近近三月通通过下乡乡派单挖挖掘下面面乡镇客客户，起起到了较较好的效效果；另另一方面面春节前前后，外外出打工工者回乡乡置业加加大了下下面乡镇镇客户的的来访量量。外省的客客户有5组，占占6%。。虽然比比例很小小，但也也能引起起部分城城市居民民的青睐睐。成交客户户分析“老带新新”介绍绍有21组，占占25%。充分分说明口口碑效应应的重要要性；同同时还应应与老客客户建立立良好的的关系。。做到这这两点，，老客户户才会愿愿意带自自己的亲亲戚、朋朋友来项项目购房房，这种种效果是是其它推推广方式式所不能能比拟的的。通过短信信来项目目购房的的客户占占32%。因此此，在现现阶段的的推广工工作中要要把短信信推广放放在第一一位，同同时，营营销部应应多与广广告公司司沟通，，适时更更新户外外及其它它广告，，吸引客客户到现现场；由于近3个月安安排了下下乡派发发单页，，因此近近3个月月成交客客户中通通过单页页来访的的明显怎怎多，成成交客户户中占到到了28%；这这种宣传传方式简简单，直直接，见见效快，，希望公公司能继继续执行行。未成交客客户分析析由图表数数据可以以看出在在总来访访客户中中，A类类客户只只有11组，占占到总来来访的4%；B类客户户37组组，占到到总来访访的13%。这这两类客客户基本本都以购购买。在总来访访客户中中C类占占到了54%，，这部分分客户意意向度偏偏低，只只有少部部分客户户属于初初次来访访为表现现出购买买欲望，，后期回回访逐步步转为B或者A类客户户。光观观客占到到29%，这部部分客户户成交概概率最低低。未成交客客户分析析由图表能能明显看看出，在在为成交交客户中中由于采采光、楼楼层、价价格占到到绝大多多数比例例。采光：由由于推出出3#，，4#特特价房，，售楼部部吸引了了不少买买房者前前来看房房，而这这部分客客户在看看到特价价房短信信后购买买目的比比较明确确，看价价格便宜宜的房子子，但由由于3#，4#特价房房源在采采光上相相对其余余房源要要差，因因此大部部分客户户在考虑虑采光问问题后最最终还是是放弃购购买。楼层：随随着销售售的不断断去化，，剩余房房源越来来越少，，好点的的楼层都都被客户户逐渐选选完，剩剩余房源源多集中中在低楼楼层或者者顶楼，，因此很很多客户户在购买买时没有有选到自自己喜欢欢的楼层层，最终终放弃。。价格：从从上面图图表可以以看出，，来访客客户多本本项目的的地段是是完全认认可的，，但在来来访客户户中不乏乏有想要要物美价价廉的客客户，因因此价格格成为了了他们考考量的首首要因素素。另外外由于经经济能力力一般，，无力购购买的客客户也占占到很大大比例。。客户分析析启示经过过去去一年的的营销推推广和销销售，项项目在市市区的覆覆盖面已已经达到到，住宅宅方面需需对乡镇镇进行深深入的布布点拓展展客户资资源；客户主要要的认知知途径为为短信、、路过、、老带新新以及派派单，因因此建议议加大这这几点的的宣传力力度，增增加短信信投放强强度和频频率，写写字楼广广告位（（已设计计，3月月15日日前安装装到位））、发光光字引导导“国购购汇金大大厦2622222””以及楼楼梯巨幅幅，维持持老带新新优惠政政策进行行，下乡乡镇进行行派单（（派单见见具体派派单计划划）；丰汇公司司调2名名业务熟熟练置业业顾问至至案场，，加强案案场销售售能力，，同时在在3月15日前前完成对对现场置置业顾问问的再培培训，培培训内容容主要为为剩余房房源的优优缺点以以及如何何对客户户进行谈谈判引导导；对于销售售人员难难以逼定定的客户户，由经经理出面面谈判逼逼定，对对案场销销售实行行现金激激励制度度和奖惩惩措施，，加强案案场的销销售力和和执行力力；及时与工工程部、、商业公公司以及及其他部部门沟通通，对于于客户所所关心的的要集中中全力关关心，加加强案场场执行力力；工程程部必须须按照时时间约定定在规定定时间内内完成相相关的工工作，尤尤其与剩剩余房源源相关的的工作；；对于写字字楼房源源则要走走出去，，进行大大客户行行销的模模式，对对市直企企业、招招商局企企业资源源、商业业公司客客户资源源进行梳梳理跟踪踪拜访，，拓展客客户源；；同时将将优惠信信息宣传传，促进进购买；；销售说辞辞引导您好！欢欢迎光临临，请问问您是第第一次过过来吗？？我叫某某某某，，是这里里面的置置业顾问问，请问问先生/小姐怎怎么称呼呼？***先先生/小小姐您好好，您这这边请，，这是我我们项目目的沙盘盘模型，，从模型型上您可可以看出出我们项项目的整整体规划划，我给给您做个个详细的的介绍吧吧！我们国购购广场项项目是由由安徽国国购投资资集团投投资20多个亿亿打造的的一个城城市综合合体，总总占地87亩，，总建筑筑26万万平方，，我们项项目地处处宣城的的核心地地位，位位于宣城城主干道道叠嶂路路与状元元路交汇汇处。周周边配套套设施完完善，交交通便利利。沿叠叠嶂路向向东约5分钟车车程便达达火车站站，状元元路向南南即至长长途汽车车站，宣宣城目前前有10条公交交线路，，其中有有6条经经过我们们项目，，满足您您出行的的便捷和和实效性性。建成后的的宣城国国购广场场是一个个集购物物、商务务、休闲闲、娱乐乐、居住住于一体体的一站站式中央央生活区区，包含含高层住住宅、综综合市场场、大型型餐饮店店、写字字楼、商商业步行行街等各各业态。。中央公馆馆位于项项目西北北面的位位置，分分别设有有2个出出入口，，主出入入口：小小区南侧侧叠嶂路路；次出出入口：：小区北北面春归归路。在在整体规规划设计计中充分分考虑景景观价值值、居住住价值对对项目的的影响。。我们项目目目前在在售的有有4栋楼楼，十几几种户型型，面积积在80-125平方方，所有有均为全全明设计计，大开开间，短短进深，，户型方方正。而而且我们们今年12月31日全全部单体体竣工。。整体介绍绍销售说辞辞引导分户引导导您好！我我们现在在推出的的特价房房位于中中央公馆馆中心位位置，总总层数是是10层层，一梯梯三户，，公摊只只有14%还不不到，高高得房率率。一共共40套套，两种种户型，，88.2.平平米的两两房和120平平米的三三房（88.2两房已已经售罄罄，如果果客户看看2房的的引导到到2#07户））。4#楼属属于小高高层，现现在在市市中心位位置能买买到小高高层是非非常难得得的。4#最东东边的是是前面2#楼，，2#楼楼虽然25层，，但4#楼与2#楼B座的楼楼间距宽宽达40米，因因此虽然然4号楼楼光线在在冬天会会有部分分影响，，但影响响并不大大，而且且他东西西边阳光光照射是是没有问问题的，，日照时时间在冬冬至日也也可以达达到3小小时，满满足国家家规定在在冬至日日阳光照照射达到到2小时时的要求求。虽然然本栋楼楼从阳光光照射的的角度来来看，他他的确存存在日照照时间不不长的问问题，但但是现在在我们基基本白天天都在外外面上班班，在家家的时间间也就是是早晚两两个时间间点，所所以这样样的阳光光照射对对于我们们来说是是足够了了。还有就是是4#楼楼位于小小区中心心离我们们商业金金街距离离也是非非常的远远，相对对于其它它楼来说说不会有有噪音污污染，并并且小区区的景观观都是集集中在4#的南南边，从从观景角角度来说说4#位位置在整整个小区区几栋楼楼中是最最好的，，而且我我们的绿绿化费用用每平方方也是高高达600元，，可以说说是宣城城目前最最好的。。销售说辞辞引导分户引导导2#07户型引引导说辞辞：您现现在看到到的户型型就是我我们的2#楼90平方方米的2房，大大开间，，短进深深，户型型方正，，全明设设计，这这部分房房源还是是前期单单位团购购房保留留下来的的，因为为价格没没有谈妥妥，现在在公司最最后拿出出来做活活动销售售。我们们的2房房以前1#、3#、4#以前前也有的的，现在在基本全全部售罄罄了，而而且当时时销售价价格比现现在的还还贵600元/平方，，您现在在买是非非常划算算的。您在沙盘盘上可以以清楚的的看出2#的位位置是非非常不错错的，虽虽然位于于商业上上面，但但是下面面商业是是小门面面，而且且对小区区里面不不开门的的，您可可以不用用担心会会有噪音音污染的的。还有有2#前前面跟我我们的1#前面面一样，，没有任任何高层层建筑物物，采光光是不会会有任何何影响的的，唯一一的缺点点就是住住在2号号楼视野野可能会会受到1#楼东东边影响响看不到到叠嶂路路与陵西西路交口口那边。。现在我们们为了回回馈广大大客户和和配合8月1日日国购广广场商业业金街全全面店开开业，公公司决定定推出4号楼和和2#07户型型一口价价5588元/平米起起，这样样的价位位能购买买市中心心位置的的房子是是非常难难得的，，周边完完善的生生活配套套，成熟熟的商圈圈，四通通八达的的交通，，优质的的学区等等都为您您所拥有有。我们的特价房房活动名额有有限，仅剩20套，现在在来咨询的，，有意向的已已经有不少客客户了。活动动也是有时间间期限的，希希望您尽早做做决定，不要要错过这么好好的一次机会会！销售说辞引导导避免争议有鉴于3号楼楼特价方案的的成功执行，，为了避免可可能存在的老老客户情绪问问题，建议：：销售说辞上进进行统一说辞辞，避免老客客户吵闹，统统一说辞内容容主要为庆贺贺国购广场八八佰伴、大统统华店开业火火爆回馈客户户，进行了优优惠活动，对对老客户来访访则对老客户户说这批房源源在位置、采采光上都不如如您的房源，，因此价格上上有差异；不适宜进行大大规模推广，，仅能依靠原原有3号楼的的推广延续进进行，再重新新大规模推广广成本增加且且容易让老客客户产生对项项目的怀疑；；通过前述的案案场销售能力力的加强和执执行措施，可可以充分把握握到场的客户户，促进项目目剩余房源的的销售去化，，接下来就是是将上述工作作内容安排落落实的同时在在，如何提高高项目来访、、增加客户量量的问题，下下面将具体阐阐述。销售执行计划划3月4月6月5月7月8月9月10月11月12月按照6月底部部分清盘，10月份全面面清盘的销售售目标安排案案场执行计划划：老带新政策贯贯穿正常销售售及全面清盘盘阶段3月8日，置置业顾问调任任到场，3月月15日前完完成对剩余房房源优缺点、、引导、说辞辞的针对性培培训；3月-10月月，安排销售售人员对乡镇镇进行派单，，坚持执行3月底，对商商业公司客户户资源进行回回访、由销售售部负责4月20日前前，完成对市市直企业的拜拜访、回访及及跟踪，由徐徐亮协调是否否要领导参与与5月15日前前，完成对照照上局企业的的拜访、回访访及跟踪，由由徐亮协调是是否领导参与与对跟踪回访意意向进行评估估及时反馈，，评估反馈由由钟、汪负责责，成交方面面及时与领导导联系，促成成成交3-6月底为为正常销售阶阶段，也是冲冲刺阶段，建建议执行销售售现金激励制制度（已具）全程及时与工工程部、财务务部等其他部部门沟通，解解决客户关心心的问题，让让客户口碑传传播即日起，可在在案场执行，，媒体推广以以月度推广方方案和推广计计划为准，安安排具体执行行文案，3月月份推广方案案和推广计划划已提交；拓展客户源拓展客源有效媒介推广广：根据成交客户户分析，我们们可知，项目目客户主要的的获知途径为为路过、老带带新、短信、、派单四大方方面，因此建建议：项目自身媒体体宣传：现场场及八佰伴桁桁架，建议现现场桁架放在在人流经过的的地方，现在在的摆放位置置很难有效宣宣传；写字楼楼发光字展示示（国购·汇汇金大厦2622222，3月底底前完成）；；写字楼三个个广告位（3月15日前前安装到位，，画面已设计计）；写字楼楼楼体巨幅（（交5万抵15万或最高高优惠10万万的宣传）老带新政策：：贯彻执行，，销售人员加加强对老客户户的回访力度度，回访时及及时告知项目目销售动态、、信息、老带带新政策，现现有礼品可进进行发放；短信：建议加加强短信宣传传的力度，每每周2次，每每次20万条条，原则上建建议每月不低低于120万万条；派单：每周2天，每月8天，严格执执行派单，对对项目成交较较多的水阳、、狸桥、水东东、孙埠、养养贤、溪口、、古泉、周王王等8个乡镇镇进行重点拉拉网，详细执执行见派单计计划；同时结结合乡镇布点点进行；现有部分媒体体：写字楼样板间间、写字楼幕幕墙呈现等重重大节点安排排信息发布（（免费）网站：在宣城城房地产交易易网投放写字字楼玻璃幕墙墙呈现、别墅墅上市、车位位发售等节点点信息为主的的通栏以及软软性报道，以以及适时投放放住宅、写字字楼的策略信信息；户外：现有户户外资源———养贤/向阳阳/三里桥/高速路口西西，总计4块块，在电视、、报纸弱势的的情况下，户户外作为大众众媒介传播效效果最好的载载体，可作为为本案的主要要推广媒介，，在关键性节节点更换画面面。在羽毛球馆的的LED也可可充分利用，，作为宣传住住宅、写字楼楼的手段之一一（免费）；；建议对主要乡乡镇使用广告告宣传车，通通过语音、画画面的持续性性宣传，为项项目带来更多多的客户资源源；拓展客源针对住宅进行行乡镇布点时间：2013年3月1日-2013年3月31日，，3月底前完完成布点工作作，布点执行行工作由钟经经理、徐亮负负责主抓；客户乡镇选取取：从成交客户中中选取客户，，该客户在所所在乡镇具有有一定的影响响力，且在镇镇上做生意有有铺面经营为为佳；此举为线下活活动形式，对对每个所布的的乡镇点，每每周定期巡查查，对其效果果进行跟踪评评估。3月10日完完成对乡镇布布点的乡镇选选取和洽谈工工作，工作主主要由营销部部、销售部负负责，乡镇主主要选取为：：水阳、狸桥桥、水东、孙孙埠、养贤、、溪口、古泉泉、周王等8个乡镇布点点；3月20日完完成对乡镇的的具体布点实实施，主要由由营销部、销销售部负责工工作，在选取取的8个乡镇镇选取客户或或者较好的铺铺面位置、车车站等摆放展展架、户型单单页、单页等等宣传物料，，在点面悬挂挂条幅、辅助助派单以及奖奖励机制等；；在布点工作的的同时，与宣宣房网合作，，进行“金三银四””宣房网携手手宣城房企下下乡镇活动：：进行活动时可可进行获得网网站的一个月主推（（首页软文飘飘红报道8天天，专门对活活动的宣传，，论坛主题帖帖，意向登记记客户的针对对性短信5万万条以及宣房房网现场X展展架宣传），一天乡镇实实地宣传，扫扫街派发资料料，登记客户户资源；活动动费用成本约约3000元元/家，不含含宣传及物料料成本；选定的客户若若介绍客户至至宣城国购广广场成功购买买住宅物业的的，则予以选选定客户2000元现金金奖励；奖励可根据介介绍的套数累累加，与老带带新政策相似似；被介绍客户须须成功签约并并付清首付、、办理完按揭揭手续后，选选定客户可获获取现金奖励励；奖励由置业顾顾问通知至现现场销售中心心财务部领取取；选定客户领取取奖励时，须须核对老客户户身份，领取取奖励须宣城城国购营销部部、财务部、、销售部三方方确认；奖励必须被选选定的已成交交客户本人领领取；最终解释权归归开发商所有有；拓展客源针对写字楼的的客户行销制定统一的说说辞（写字楼楼的投资价值值、写字楼目目前的建设动动态、主要大大客户进驻装装修等），制制定完成拜访访计划表，派派专人进行跟跟踪及拜访，，对所得信息息进行汇总，，追踪执行，，将这部分客客户资源充分分利用；3月底，对商商业公司客户户资源进行回回访、由销售售部负责，对梳理出的客客户进行电话话邀约洽谈或或者短信邀约约洽谈，确定定意向，通过过对意向梳理理，确定是否否采取针对性性的优惠措施施或者促销手手段；4月20日前前，完成对市市直企业的拜拜访、回访及及跟踪，由徐徐亮协调是否否要领导参与与；5月15日前前，完成对照照上局企业的的拜访、回访访及跟踪，由由徐亮协调是是否领导参与与；对跟踪回访意意向进行评估估及时反馈，，评估反馈由由钟、汪负责责，成交方面面及时与领导导联系，促成成成交；对于后两者牵牵涉政府资源源的，建议进进行上门拜访访的形式，对对于客户进行行逐个洽谈，，建议是营销销部经理及以以上职位的领领导出面洽谈谈；给予相应应的购买优惠惠，以促成销销售；具体优优惠额度和形形式可根据洽洽谈整理后确确定；拓展客源分阶段推广》3-6月底底：写字楼玻玻璃幕墙呈现现、国资委国国元证券进驻驻办公、6号号楼别墅上市市（住宅+写写字楼）（2012年3月—6月底底）目标：金三银四是传传统的市场旺旺季，随着中中央换届及调调控声音始终终保持的前提提下，金三银银四成色难以以保证，因此此，项目虽然然住宅销售进进入中后期，，但仍然不可可松懈，利用用写字楼立面面呈现等工程程、项目装修修节点，利用用前阶段证明明的有效媒体体，主打项目目即时动态信信息，引起市市场持续关注注，促进项目目剩余房源的的去化；推广思路：：利用写字楼楼立面呈现现的节点信信息，国元元证券、国国资委的强强势进驻办办公，热炒炒项目的核核心价值、、商业价值值、投资价价值及稀缺缺价值，带带动住宅及及写字楼的的销售；阶段方向主主题：国购·汇金金大完美立立面呈现，，展宣城时时代锋芒！！国元证券、、国资委进进驻办公，，投资价值值毋庸置疑疑！城中心唯一一国家级办办公基地，，投资价值值领袖全城城！国家级金融融基地，殿殿堂级总部部办公，仅仅50席！！拓展客源分阶段推广广之媒体排排布计划媒体名称推广主题投放频率投放时间费用备注项目自身媒体写字楼信息（画面已设计，待发布）、楼梯巨幅：写字楼即时促销信息3-6月底持续3月底完成投放需确定费用短信国元证券、国资委进驻办公，投资价值毋庸置疑！立面呈现、住宅准现房；每周2次，每次20万条，每月建议不低于120万条；3-6月底持续投放100000元含数据库使用费派单现有单页每周2天，每月8天；3-6月底持续进行12000元户外高速站西、三里桥：写字楼信息；养贤、向阳：城中心准现房，80-120㎡热销持续投放4月初更换画面画面更新4000元宣房网写字楼、住宅及时动态包括工程动态即时更新3-6月底即时更新/广告宣传车城中心准现房，80-120㎡热销全月宣传3-6月底，持续进行需确定费用电信推送桌面国元证券、国资委进驻办公，投资价值毋庸置疑！国家级金融基地，殿堂级总部办公，仅50席！持续投放3-6月底持续进行投放每条IP地址0.25元，10万个电脑用户，合计25000元备注：效果果不佳媒体体未在表中中列出，费费用合计141000元，不不含营销活活动及媒体体年费；营销活动（活动执行行案由活动动执行前出出具）写字楼的节节点活动：：此时间段的的主要节点点为两个：：写字楼立立面呈现、、国资委及及国元证券券进驻办公公；针对写字楼楼立面呈现现、国元证证券、国资资委进驻办办公等节点点，凡是来来访即有礼礼活动，结结合1、3号楼特价价清盘及写写字楼立面面呈现、国国资委及国国元证券进进驻装修进进行宣传推推广；礼品主要为为现场既有有的礼品，，此时间段段以消化住住宅房源为为主，写字字楼的商业业公司客户户资源、政政府及招商商局的客户户资源拜访访实施的初初步阶段，，尽可能挖挖掘客户促促进写字楼楼剩余房源源的消化；；不建议举举行大型活活动，以暖暖场为主；；车位宣传推推广于5月月份进行，，首先先针针对手头的的老客户资资源及已成成交客户资资源进行宣宣传，主要要宣传方式式为现场的的X展架及及短信、电电话邀约等等形式；可可在网络上上进行宣传传，不建议议使用其他他媒体宣传传；端午盛惠(6月24日)端午佳节感感恩回馈活活动，以赠赠送礼品为为主要形式式，不建议议举行大型型活动，主主要着眼点点还是在维维系老客户户情感上，，促进项目目销售；费用主要为为活动赠送送礼品费用用，礼品以以既有礼品品为主，若若现有礼品品不够可重重新采购，，礼品费用用预估70000元元；拓展客源分阶段推广广之营销活活动拓展客源分阶段推广广》全面清盘盘期：剩余余房源的清清盘（住宅宅+写字楼楼+车位））（2012年7月月—10月月底）目标：通过上半年年的爆发，，7-8月月份为传统统夏季，炎炎热的气候候和半年的的热销后，，客户回归归理性，导导致客户消消费热情较较低，此阶阶段的目标标主要还是是利用节日日等制造话话题，采取取针对性营营销，促进进项目平稳稳销售；9-10月份是新新一轮消费费热潮，将将清盘进行行彻底，为为9-10月份的最最后抢购做做好铺垫工工作，从而而完成全面面清盘；推广思路：：由在节假日日上做文章章，利用节节假日来做做推广；同同时利用8月份盛大大开业的契契机，举行行营销活动动，强迫市市场关注，，为项目制制造话题，，赢得来访访，做最后后的销售攻攻坚；阶段方向主主题：国购·金街街8月1日日盛大开业业，价值飙飙升，舍我我其谁！城中心准现现房清盘一一口价，5500元元/㎡；宣城国购3周年，交交5万抵15万（最最高优惠10万元）），抢宣城城最具投资资价值办公公总部；城中心稀缺缺中央公馆馆，珍藏写写字楼，争争藏发售！！核心商业，，总部办公公，顶级公公馆，城熟熟已献！拓展客源分阶段推广广之媒体排排布计划媒体名称推广主题投放频率投放时间费用备注项目自身媒体国购·金街8月1日盛大开业，价值飙升，舍我其谁！城中心准现房清盘一口价，5500元/㎡；7-10月底持续7月底完成投放需确定费用短信国购·金街8月1日盛大开业，价值飙升，舍我其谁！城中心准现房清盘一口价，5500元/㎡；每周2次，每次20万条，每月建议不低于120万条；7-10月底持续投放192000元含数据库使用费派单现有单页每周2天，每月8天；7-10月底持续进行16000元户外高速站西、三里桥：国购·金街8月1日盛大开业，价值飙升，舍我其谁！养贤、向阳：城中心准现房清盘一口价，5500元/㎡；持续投放8月初更换画面画面更新4000元宣房网写字楼、住宅及时动态包括工程动态即时更新7-10月底即时更新/广告宣传车城中心准现房清盘一口价，5500元/㎡；全月宣传7-9月持续进行需确定费用电信推送桌面国购·金街8月1日盛大开业，价值飙升，舍我其谁！城中心准现房清盘一口价，5500元/㎡；持续投放7-10月底持续进行投放/备注：效果果不佳媒体体未在表中中列出，费费用合计212000元，不不含营销活活动及媒体体年费；拓展客源分阶段推广广之营销活活动营销活动（活动执行行案由具体体执行前出出具）自持商业开开业活动：：（8月1日）自持商业开开业是本项项目的重头头戏，但由由于项目所所剩房源不不多，不建建议做大型型活动，可可将活动费费用拿出来来做优惠进进行，支持持一口价5500元元/㎡、写字楼楼交5万抵抵15万活活动；媒体全面更更换对商业业开业进行行报道，利利用政府资资源及公众众媒体到场场的形式，，为项目赢赢得良好的的市场口碑碑宣传，形形成市场的的强烈关注注；若要举行大大型活动，，建议要做做就做大型型活动，成成为宣城所所有人的话话题，建议议明星开街街活动；通过这个活活动辅以特特价促销、、开业盛惠惠的活动，，有力促进进项目的销销售费用主要为为活动赠送送礼品费用用、演出费费用、舞台台及明星邀邀请费用，，约200000元元；欢度国庆，，国购购房房节让您乐乐翻天（9月—10月）享受一口价价优惠、写写字楼享受受最高10万元优惠惠外，还可可获精美礼礼品，为最最后剩余的的房源清货货做铺垫；；主要为现场场展示的制制作费用，，X展架、、画架，礼礼品以销售售现场礼品品为主，若若礼品无可可重新采购购，费用约约70000元；3-10月月份的营销销推广费用用合计：693000元，费费用不含广广告宣传车车、自身媒媒体制作费费用；媒体使用的的年费未计计算在内，，本费用仅仅含媒体使使用费、制制作更换费费用以及营营销活动费费用；写字楼样板板间及部分分增加标识识部分费用用为计入内内；销售中心重重新包装、、门头包装装费用未计计入内，具具体费用见见门头包装装方案费用用预算；最终费用以以执行费用用为准；费用说明THANKS汇报结束，，欢迎指导导合肥丰汇置置业宣城国国购项目组组2013年年3月5日日9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。06:49:4206:49:4206:4912/31/20226:49:42AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2206:49:4206:49Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。06:49:4206:49:4206:49Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2206:49:4206:49:42December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20226:49:42上午06:49:4212月-22