2020年工程交付评估管理办法

工程交付评估管理办法编制人员工程管理部审核人批准人TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章总则 3第二章交付评估 3第一节评估流程 3第二节内部评估体系 4\o"CurrentDocument"第三节第三方评估体系 6\o"CurrentDocument"第三章附则 11第一章总则第一条目的1、 为了督促项目部加强施工过程中的质量管理，同时加强交付前质量管控，对预评估及物业移交的质量整改效果进行检查，在建项目交付前由集团组织进行交付前质量风险评估，对可能存在的交付质量风险进行评估和预警，以最终实现降低户均问题数和提升客户质量满意度的管理目标。2、 让项目管理人员熟悉交付标准，了解业主关注点，前期施工时进行预控。第二条适用范围1、 集团所有毛坯交付住宅项目，不包含学校、集中商业及产业类的非住宅用房。2、 若同一个交房批次中既包含毛坯交付又包含精装修交付，则毛坯交付和精装修交付必须单独组织交房评估，其中，毛坯交房评估依据本办法执行，精装修交房评估则需参照集团发布的批量精装修相关制度及细则。3、 若主楼为精装修交付，则其裙楼不在本办法应用范围之内，裙楼纳入精装交房评估。第三条编制依据和思路1、 结合近5年大型房地产企业评估体系、标准、评估经验。2、 结合集团原有交付评估体系和评估经验。3、 根据区域不同特点和相关要求，结合一线公司相关建议和项目实际情况。第四条术语定义评估：从事物的各个维度对其进行综合的评价。预评估：在正式评估之前从事物的各个维度对其进行综合的评价。交房评估：房地产行业中，住宅在达到交付条件时，由专业的评估人员从房屋的各个维度对其打分，对房屋整体质量的综合评价。交房复验：首次交房点评不通过，整改合格后对其进行的检查验收。第二章交付评估第一节评估流程第五条交房评估准备1、 取得交房手续：交房评估前，需取得竣工验收备案证等合法交房手续。2、 预评估：交房评估前，区域公司工程管理职能部门必须针对项目工程实体进度、质量、效果、功能等如实进行交房预评估，并组织项目工程职能部门对预评估中发现的问题进行整改，同时对整改情况进行跟踪和复核。地产项目部组织生活服务集团前介服务中心召开承接查验启动会，对排水管网、电梯等与物业运营强相关项目进行查验，相关制度详见生活服务集团《物业前介服务管理制度》，相关结论作为交付评估物业执行交付评估一票否决权。若预评估得分小于80分，考核办法参照各区域交房预评估制度。3、现场准备:（1） 资料：项目部应准备交付区域总平面图，各楼栋户型编号等相关资料；（2） 人员：交付评估需检测项目，项目部应提前安排相关施工单位或物业到场配合（包括总包、机电、消防、智能化等单位）；（3） 对于入户门、管井门、电梯机房门、信报箱等，应提前准备好钥匙；具体准备要求详《交付评估准备操作指引》（附件2）。第六条首次交房评估1、 区域公司工程管理职能部门必须在最迟不少于向业主交房前45天向集团工程管理职能部门提请交房评估，评估申请须包含预评估结果及各项验收进度。2、 集团工程管理部门确定评估时间后通知第三方对交房区进行评估（评估时间原则不低于交房前7天）。3、 因集团运营要求须暂缓取得交房合法手续的，须报集团运营、财务、工程等部门联合审批，审批通过（规则）可予以评估打分，但得分须等交房合法手续取得后公布。4、 集团工程管理职能部门将组织第三方交房评估，评估通过后发布交房评估报告，首次评估未通过的，集团将组织复验。第七条交房评估结果通报交房评估结束后，第三方评估单位组织召开交房评估总结会，通报评估结果、现场问题总结、整改意见及优秀法分享，其中物管应对项目分户验收、功能性试验情况进行汇报说明；评估结束后5日内完成交房评估报告，督促项目工程部根据交房评估报告内容整改回复，由区域公司工程管理职能部门及物业分公司工程管理部门、物管处跟踪和复查。第八条交房评估复验复验情况交房评估不通过，地产公司需申请复验。复验申请交房评估不通过，地产公司应组织整改，自评合格后，由区域公司工程管理职能部门在最迟不少于向业主交房前3天向集团工程管理职能部门提请复验。2、 复验组织集团工程管理职能部门在接到复验申请后及时组织交房复验，复验小组成员应包括集团工程管理部门负责人、城市公司总经理或地区公司工程分管领导。3、 复验结果复验结果评定为合格的，交房项目具备向业主交房的条件；若评定为不合格，集团工程管理部门提出延期交房动议，由集团管理委员会做出裁决，地产公司按集团管委会批复意见执行。第二节内部评估体系第九条综合得分及评级综合得分是第三方评估得分（包含毛坯工程观感、园林景观、实测实量以及机电、防渗漏、水专项的评分）及特别加减分的综合考量。1、 综合分=第三方评估得分+特别加减分。其中，第三方评估得分=毛坯工程观感（户内观感X55%+公共部位观感X20%+屋面/外立面观感X25%）x50%+园林景观工程乂20%+实测实量X10%+机电、防渗漏、水专项X20%。具体标准详《交房评估总表》（附件1）。2、 评分结果N80分为合格，N87分为优良，N90分为优秀。评分结果小于80分的，地产公司需组织整改，自检合格后申请复验，复验评定为合格的，方具备向业主交房条件。第十条预评估及评估90分以上参评条件1、每交房批次交房评估体量需达到以下标准：物业类型交房楼栋数别墅/洋房5栋高层2栋高层+别墅/洋房4栋2、出现下列情形之一的取消90分评估资格发现一个漏水点位；存在一处违反强规；实测合格率低于95%；园林种植土超设计标高（通过专项方案审查并严格按照方案实施除外）；交房前未组织业主开放日。楼内观感、外立面及屋面观感、机电观感、园林景观观感、公共部位装饰所采用《股份交房观感质量标准化手册》（附件2-4）中推荐做法均低于二项。第十一条交房评估综合得分特别加减分标准：1、 车库配置：楼栋出入口需有装饰门套、墙裙、楼栋标示灯箱、LED常明灯、门禁系统，车位及车道照明为LED感应灯具，不符合扣0.5分/项。2、 物业分户验收：提供分户验收资料，随机抽查，与现场实体不一致，发现一处扣1分；签字不完善的扣5分。3、 功能性试验资料：未提供验收资料，随机抽查，与现场实体不一致，发现一处扣1分；未做功能性试验扣5分，签字不完善的视为未做功能性试验。4、 业主开放日：评估前未组织业主开发日，且未按要求走备案流程的，在评估总分中扣10分。（因集团发文要求提速的交房批次，不在本条考核范围内）。5、 验收申请：地产公司在最迟不少于向业主交房前45天向集团工程管理职能部门提请交房评估，延迟上报或未上报的扣2分。6、 值得推广做法：在标准化手册基础上若有更优秀做法，经区域自评上报并经集团工程管理部评定有推广价值的加0.5〜1分；交房批次得90分项目必须满足楼内观感、外立面及屋面观感、机电观感、园林景观观感、公共部位装饰观感中推荐做法各不低于二项。具体推荐做法详《股份交房观感质量标准化手册》（附件3）。7、 第三方分户验收主控项销项率满足100%，不扣分；＜100%，N90%扣0.5分；＜90%,N80%,扣1分；＜80%,N60%,扣2分。（以交房前7天分户验收组确认的销项表为准）。8、 亮点、创优加分：基础评估分未达到85分，不做亮点、创优加分；未按《全生命周期管理办法》要求编制及上报交房点评亮点台账或未按台账完成亮点施工，总分扣减1分。按交房点评亮点台账完成所有亮点施工且亮点数量不低于10项，评估总分加1分。9、 若所有检测房间室内可视对讲及报警系统抽查功能均不正常，则总分扣减1分。10、 屋面、厨卫蓄水试验及外窗淋水试验中两项及以上出现渗漏，则对总分直接扣减0.5分。11、 若地下室顶板、地板、外墙与后浇带、伸缩缝及室内地下室（具有使用功能的空间）累计发现5处以上渗漏，则总分直接扣减1分。12、 交付批次范围内车库同一防火分区检查发现10处以上长度大于2米的裂缝，对总分扣减1分。第十二条评估一票否决标准检查情况如有下列情形之一者，由评估小组评定为不合格：1、 随机抽查设计有防水要求的厨卫，未关水（或关水不达标）的数量达10处（含）以上；关水后大面积渗漏，漏点达5处（及）以上；2、 所需的园林、装饰、安装、土建相关工程进度未达到交房条件；3、 安装工程有三项及以上不满足以下功能：电梯无滑梯，电梯正常迫降，电源正常切换，水系统保压，送（排）风正常工作；室内可视对讲、单元门禁、小区出入口门禁使用功能普遍不正常；4、 实测合格率低于90%（按国家规范标准统计合格率）的；5、 建筑、园林、装饰、安装各专业分别普遍违反配置标准，降低品质，有业主群体投诉风险的（评估时，需出示配置标准）；6、 普遍违反强规要求5处及以上；7、 物业不同意交房；8、 第三方分户验收主控项销项率低于60%；9、 交付区域车库及室内地下室（具有使用功能的空间）出现10处以上渗漏，判定为不合格。第三节第三方评估体系第十三条第三评估体系的作用第三方评估单位按照评估体系对准备交付项目户内、公共部位、外立面/屋面、园林景观观感及机电、防渗漏、水专项的施工质量、使用功能进行检查评分，对室内及园林实测指

标进行实测实量，并根据检查情况评出分数，用于判定项目是否具备交付条件。第十四条评估体系架构交付评估毛坯工程观感机电、防渗漏.水

专项综合得分(50%)(20%)(10%)专项评分毛坯户内观

感（55%）毛坯工程观感机电、防渗漏.水

专项综合得分(50%)(20%)(10%)专项评分毛坯户内观

感（55%）公共部位观外立面/,面感（20%）(25%)入户空间（15%）水电设备（15%）入户空间（15%）水电设备（15%）入户门户内配电80% 箱20%散热器/地

暖管道设备50%关/插座/照明30%墙面/顶棚.地面60% . 40%备注：主控项销项率若未能达到100%，则交付评估得分不能高于86.99分，且不能进行亮点、创优做法加分”（结转要求提速项目不作此要求，报交付评估申请时上报）。第十五条毛坯工程观感及评估办法1、毛坯工程观感体系框架：毛坯工程观感毛坯户内公共部位■外立面/屋

感（55%）（20%）■面（25%）2、毛坯户内观感:2.1体系框架：毛坯户

内观感抹灰/腻子面 门窗阳台户内清洁卫生间防水（30%） |（15%）.（10%）| （5%） （10%）2.2毛坯户内观感测区抽选原则：（1） 户内观感测区抽选：高层、小高层、洋房按交付户数5%随机抽取，不少于10套，不超过15套；别墅按6套抽取。户内观感测区划分以所抽查单套房为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，每个分项得分为该套内所有功能房间综合得分，户内观感得分为各户观感得分的算数平均值。（2） 对于户内观感的抽检套数，同一标段应按别墅及高层、不同总包单位户数比例进行分配。对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。2.3检查内容及标准：详见《毛坯项目交房评估评估表》（附件2-5）。3、公共部位：3.1框架体系：3.2公共部位测区抽选原则：（1） 公共部位及电梯厅选取每栋楼（所检户内对应的栋楼）的任意4个楼层（其中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内观感的两层）；地下室车库（不包括机房）为所选地下室电梯厅延伸至地库左右各两跨柱距的区域（约250皿,地下室外墙必选，毗邻车行道入口必选）。公共部位观感测区划分以每个楼栋对应公共部位为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为公共部位观感成绩。（2） 交付区范围内地下室公区部分全数检查，室内地下室（别墅、洋房）检查比例不得少于带地下室户数的30%且不小于10户（取大值），如交付批次数量无法满足上述要求，则全检。（3） 交付评估范围内楼栋所对应防火分区内的车库各项功能及观感效果必须达到交付使用条件，才能参与交付评估。3.4装饰得分包含功能及配置、涂料、瓷砖/石材、设施设备观感质量、界面及清洁。3.5检查内容及标准：详见《毛坯项目交房评估评估表》（附件4）。4、外立面/屋面：4.1框架体系：外立面/屋面外墙涂料/外墙砖/干挂石材 屋面（80%） （20%）4.2外立面/屋面测区抽选原则：外立面/屋面测区为随机选取3楼栋，一栋楼为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为外立面观感成绩。4.3检查内容及标准：详见《毛坯项目交房评估评估表》（附件2-5）。第十六条园林景观及评估办法1、框架体系

软景40%灌木 乔木 草皮30% 20% 50%园林工程设计

还原S30%车型路面30%50% 20%硬景 使用和安全功能50% 10%软景40%灌木 乔木 草皮30% 20% 50%园林工程设计

还原S30%车型路面30%50% 20%硬景 使用和安全功能50% 10%硬质铺装40%灯具10%2、评估说明：（1） 观感、实测、设计还原度的权重占比分别为5:2:3；交付批次的最终分数为各测区综合分的算数平均值；（2） 评估组根据现场平面图划分5种检测区域，分别为主入口、主景观/轴/带、主道路、组团/楼间/活动场地、单元入口/庭院；若所评估标段没有某种类型的测区则做甩项处理；最终成绩为各项指标的成绩的加权计算值；（3） 硬景实测指标应覆盖测区内所有的硬景种类，现场具备实测的指标均需100%采集；如现场未涉及评估标准中指标单项，将做甩项处理；（4） 观感评估：各分项指标满分设置100分，采用扣分制，扣完即止，不倒扣分；某个分项指标同时存在不同性质的质量问题可以同时扣分；（5） 检查人员：观感、实测、园林工程设计还原度均由第三方评估人员负责；（6） 园林工程设计还原度分：软景70%+硬景30%；主要考虑乔木、灌木及铺装的种类、规格、位置、数量是否与图纸或设计要求相符。3、测区范围界定部位划分测区范围界定备注主入口、大门社区主入口至市政干道连接处，大门内包含硬景、铺装至对景绿地；大门两侧左右各2个围墙标准段内所有的景观项目凡日常开启使用的入口大门全部检测主景观带/轴选取主景观带、景观轴主要景观节点周围景观不小于1000平米（不足1000的全测），所有项目检测；主道路小区内通行主干道及其两侧绿地小品设备设施等所有景观内容，随机截选50米路段进行检测主道路旁边有围墙的也一并纳入检测范围；两侧绿

地限定为路边10米之内或至建筑物楼边；入户平台/庭院含人行路及人行路到入户门之间的所有景观施工范围，两侧至相邻入户门中分；别墅项目还应测评庭院内所有景观项目。组团、楼间景观/活动场地1、 任意楼间景观节点周围不小于1000平米，少于1000平方米按1个测区检测；2、 活动场地为必查部位；4、 观感检查内容及标准：详见《毛坯项目交房评估评估表》（附件2-5）。5、 园林实测检查内容及标准：详见《毛坯项目交房评估实测实量记录表》（附件2-6）。第十七条实测实量及评估办法1、框架体系：实测实量（342）尺差控制篇（187尺差控制篇（187）定尺加工篇（80）垂直度平整度等7

项户内门洞尺■门窗垂直度寸偏差 等5项阴阳角方正垂直度平整度等7

项户内门洞尺■门窗垂直度寸偏差 等5项阴阳角方正地面水平度

极差空鼓2、 实测实量测区抽选原则：实测测区按标段随机抽取，且在户内观感测区范围内，每个标段取两套房（抽样点数不足增加毗邻房间），所抽每个标段两套房为一个计算测区（超过两个标段只取两个测区），各标段测区算术平均