集体土地价格评估若干问题概述课件

集体土地价格评估若干问题马仁会河北省土地估价师协会河北师范大学资源环境学院2009年7月28日集体土地价格评估若干问题马仁会1目录一、我国土地价格形式与内涵二、我国土地价格发生体系三、集体土地权利分析四、集体土地价格理论成本构成五、集体土地价格评估方法要点六、集体土地评估应用方向七、典型问题讨论目录一、我国土地价格形式与内涵2一、我国土地价格形式与内涵用地类型集体土地价格征地价格国有土地价格内部价格有限年使用权外部价格无限年所有权征用价格有限年使用补偿征收价格无限年所有权出租短期使用权出让长期使用权农用地承包、租赁、转包集体之间农用地流转征用农用地作为国家农用或建设，用完还给集体，给与一定补偿征收农用地作为国有农场或建设，给与补偿承包国有农场、草场国有农场让给集体或个人使用，收取出让金未利用地内部承包集体之间所有权交易国家开发为农用或建设使用国有开发为农用或建设国有荒山、草地、水面出租国有荒山、草地、水面使用权出让建设用地使用出租出让？建设用地征用价格建设用地征收价格国有建设用地出租国有建设用地出让、划拨与授权经营一、我国土地价格形式与内涵用地类型集体土地价格征地价格国有土3二、我国土地价格发生体系建设用地集体土地农用地未利用地国有地农用地建设地未用地集体土地农用地未利用地建设用地征收征用流转租用用地单位农用地建设用地出租出让土地价格发生图转让承包划拨二、我国土地价格发生体系建设用地集体土地农用地未利用地国有地4集体土地价格类型集体土地评估分类使用承包出租出售定损抵押未利用地适宜类型√√√√农地耕地√√√√林地√√√√园地√√√√草地√√√√建设用地商业√√√住宅√工业√√√√综合√√其他土地旅游开发区√√√休闲度假区√√√观光农业区√√√集体土地价格类型集体土地评估分类使用承包出租出售定损抵押未利5三、集体土地权利分析中共中央国务院2009年1号文件要点1、现有土地承包关系保持稳定并长久不变。2、建立健全土地承包经营权流转市场。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。3、用５年左右时间基本完成明晰产权、承包到户的集体林权制度改革任务。集体林地经营权和林木所有权已经落实到户的地方，要尽快建立健全产权交易平台，加快林地、林木流转制度建设，完善林木采伐管理制度。开展政策性森林保险试点。引导森林资源资产评估、森林经营方案编制等中介服务健康发展。三、集体土地权利分析中共中央国务院2009年1号文件要点6三、集体土地权利分析农村集体土地使用权抵押登记的若干规定(1995年9月11日国家土地管理局发布)

经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。三、集体土地权利分析农村集体土地使用权抵押登记的若干规定(7三、集体土地权利分析抵押权《中华人民共和国担保法》，下列集体土地可以抵押：（一）经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（二）以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。下列财产不得抵押：（一）集体土地所有权；（二）乡镇企业的土地使用权不得单独抵押；（三）耕地、宅基地、自留地、自留山；（四）所有权、使用权不明或者有争议的集体土地；（五）依法被查封的集体土地。

三、集体土地权利分析抵押权8《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月11日国家土地管理局发布)经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。

《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月19《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年）乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年）10《中华人民共和国物权法》:下列财产可以抵押:以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；《中华人民共和国物权法》:11三、集体土地权利分析租赁权《中华人民共和国土地管理法》农民集体所有的土地，可以由本村集体经济组织的成员或本村集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

三、集体土地权利分析租赁权12四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注未利用地价格P0开发为农用地的成本价格P1P1=（P0+C1）（1+r1+r2）C1为农地开发费r1、r2分别为利息率和利润率农用地所有权流转价格P2P2=P1（1+R1）R1为所有者权益率，即增值率农用地转包价格集中承包P3P3=P2KK为年期修正，目前农民自用地没有承包费，只有转包时或集中承包才发生（一）农用地四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注未利用地价13四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注农用地价格p1建设用地生地价格p2P2=P1（1+R2）R2为转用增值率建设用地熟地价格P3P3=（P2+C2）（1+r1+r2）C2为建设用地开发费建设用地所有权流转价格P4P4=P3（1+R3）R3为所有者权益率，即增值率（二）建设用地四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注农用地价格14集体土地的价格可以分解为两大部分：一是由城市边缘农地地价决定的价格；二是由土地所在区位决定的区位地价。

地价区位地价农业地价市中心O距离边缘

集体土地的价格可以分解为两大部分：

地价区位地价农业地价市中15集体土地与国有土地价格差异因素1、权利差异影响量市场购买只能是集体，非竞争市场导致价值损失（即使对于所有权损失相同也不同于被征用）2、成本差异影响量征地成本构成国有土地价格成分提高3、基础条件差异影响量集体土地基础设施不全导致利用价值降低集体土地与国有土地价格差异因素1、权利差异影响量16集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现收益还原法集体土地收益一般较低集体土地风险一般较大集体土地还原率取值较高，风险调整值高成本法集体自用土地取得成本较低集体不存在征地问题集体土地开发程度一般不高比较法市场尚未建立，“同地不同权、同地不同价”

集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现收益还原法17（一）建设用地评估理论上来看，适合农村集体建设用地流转价格评估的有市场比较法、收益还原法、成本逼近法鉴于各评估方法各有自己的限制条件和适用范围，所以在评估集体建设用地流转价格时，应该考虑不同的流转方式对价格的影响。名称市场比较法收益还原法成本逼近法原理依实例价格，比较求评估地价格将未来土地纯收益还原即为土地价格以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格适用范围适宜交易实例丰富地区的土地估价适宜有收益的土地新开发土地限制条件1.缺乏市场交易资料时难以评估。2.必须保证资料的准确性，以及对差异资料作出合理修正1.无收益土地评估困难。2.收益数据必须准确，还原利率必须适当1.不适宜已开发或建成地。2.成本不等于价格现实性评估结果与市价接近与市价稍有偏差与市价常有偏差五、集体土地评估方法（一）建设用地评估名称市场比较法收益还原法成本逼近法原理依实181、宅基地使用权价格评估

(1)成本逼近法村集体内部农用地取得费＋相关手续费：取得费的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失量。相关手续指办理宅基地审批的有关费用。村集体之外农用地取得费＋所有权收益＋相关手续费：

1、宅基地使用权价格评估19(2)基准地价系数修正法在制定了城镇基准地价的城区周边，采用基准地价系数修正法进行评估，再根据国有地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出作为集体建设用地的宗地价值。即国有转集有折扣法在制定了集体建设用地基准地价的区域，直接进行系数修正可得。

(2)基准地价系数修正法20(3)剩余法根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。

(3)剩余法212、企业用集体土地价格评估

（1）成本法同国有地评价方法成本构成与国有地有区别取得费不同所有者权益不同（2）收益法一般不用收益法，除非出租经营收益还原率较高。因为租价比高于国有土地。租金一般与国有地相近，价格比国有地低。

2、企业用集体土地价格评估223、留地安置商用地价格评估指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，具体如商业(农贸市场)、办公楼、公寓等。无期限但不可转让的集体建设用地，只能用于开发建设后出租等。可采用收益还原法进行评估。

由于市场竟价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率相对较高。

3、留地安置商用地价格评估23法规政策的滞后很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范。变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；2、交易范围小造成市场窄小没有可参照的依据。

4、集体建设用地价格评估问题法规政策的滞后4、集体建设用地价格评估问题24使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地利用规划和城市建设规划。与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在差别。1、所有权的差别和使用权的差别。2、土地使用权价格上具有不确定性。使用风险较大25（二）农用地评估基准地价修正法直接评估法（二）农用地评估基准地价修正法26农用地宗地地价修正系数及说明表（样例）因素指标总权重优（+%）较优（+%）一般较差（-%）差（-%）指标修正幅度指标修正幅度指标修正幅度指标修正幅度指标修正幅度自然因素土层厚度（cm）0.065≥1500.82100-1500.4160-100030-600.365＜300.729表土质地0.091轻壤1.147中壤0.573粘壤0砂壤0.51砂质1.019剖面构型0.065通体壤0.82

0.41壤/粘/壤0壤/砾/砾0.365通体砾0.729有机质含量（%）0.039≥30.4922-30.2461-200.6-10.219＜0.60.438经济因素耕作距离（m）0.059＜2000.737200-4000.369400-7000700-11000.328≥11000.655经营效益（元/亩）0.072≥5500.902450-5500.451350-4500250-3500.401＜2500.802区域因素距一级城镇距离（m）0.098≤20001.2352000-30000.6173000-400004000-50000.549＞50001.098距二级城镇距离（m）0.066≤15000.8331500-25000.4172500-350003500-45000.37＞45000.739距一级市场距离（m）0.092≤20001.1652000-30000.5833000-400004000-50000.518＞50001.036距二级市场距离（m）0.062≤15000.7771500-25000.3892500-350003500-45000.346＞45000.691距主干道距离（m）0.066≤4000.833400-8000.417800-120001200-16000.37＞16000.74距次干道距离（m）0.044≤3500.555350-7000.278700-100001000-14000.247＞14000.494距火车站距离（m）0.048≤30000.6113000-50000.3065000-800008000-120000.272＞120000.543距汽车站距离（m）0.073≤30000.9163000-50000.4585000-800008000-120000.407＞120000.814自身条件田块平整度0.036平整0.455

较平整，不影响耕作0

不平整，影响耕作0.404田块形状0.024≥0.90.3020.8-0.90.1510.7-0.800.6-0.70.134＜0.60.269农用地宗地地价修正系数及说明表（样例）因素指标总权重优（+%27（二）直接评估方法要点类别影响因素评估方法评估技术要点耕地水田：保水能力、水源条件、灾害性气候等旱地：地块形状、地形坡度、灾害性气候等收益还原法市场比较法评分估价法基准地价修正法新开发整理:成本逼近法；待开发:剩余法a）首先确定耕作制度、复种指数等，并分析其利用状况及收益能力；b）充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响c）用收益还原法评估耕地地价时，收益及费用数据应采用近三年的客观平均值；d）采用市场比较法时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。（二）直接评估方法要点类别影响因素评估方法评估技术要点耕地水28类别影响因素评估方法评估技术要点园地有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候以及特殊土壤收益还原法市场比较法新开发整理:成本逼近法；待开发:剩余法a）界定估价对象是否包括果树及有关设施等；b）考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格；c）对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响；d）用收益还原法评估果园用地地价时，其收益及费用数据应采用最近连续3—5年的客观平均值；e）采用市场比较法评估园地地价时，也应注意比较案例交易对象及利用方式与评估对象的构成是否一致。类别影响因素评估评估技术要点园地有机质含量、地下水埋深、园29类别影响因素评估方法评估技术要点林地立地条件、砾石含量、地形坡度、林业设施状况、林木经营结构、交通运输条件收益还原法市场比较法成本逼近法；a）首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括后对林地价格的影响；b）采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营方式应与评估对象的一致；c）用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用；d）对具有生态及旅游价值的林地，应考虑生态及旅游价值对土地价格的影响。类别影响因素评估方法评估技术要点林地立地条件、砾石含量、30类别影响因素评估方法评估技术要点牧草地土壤沙化程度、草场经营方式、草场设施状况评分估价法收益还原法市场比较法a）应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区分圈养和单独经营草场等不同方式；b）采用收益还原法进行评估时，对于用于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期，收益和费用数据一般宜采用连续3—5年的客观平均值；对于只进行草场经营的牧草地，其经营收益主要是草场经营使用费及大草的出售收益，计算纯收益时可采用近3年的收益和费用数据客观平均值；c）采用市场比较法评估时，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象的一致。类别影响因素评估方法评估技术要点牧草地土壤沙化程度、草31类别影响因素评估方法评估技术要点养殖水面保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法a）首先确定估价对象类型及构成，是否包括养殖池及其有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对土地或评估对象价格的影响；b）应适当考虑特殊的水质、气候条件对养殖水面产生的垄断收益及垄断价格；c）适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；d）采用收益还原法进行评估时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等，收益和费用数据一般应采用连续3—5年的客观平均值；e）采用市场比较法评估养殖水面地价时，比较案例的构成与评估对象的应一致，如是否包括养殖池设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营方式也应与评估对象的一致。类别影响因素评估方法评估技术要点养殖保水能力、水质条件、养殖32（三）未利用地评估方法要点类别影响因素评估方法评估技术要点未利用地价格

据适宜用途而定采用剩余法市场比较法

a）先确定未利用地的开发利用方式，确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开发计划等；b）适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度；c）采用剩余法评估时，按照所确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求有可比较的市场交易案例；d）采用市场比较法评估时，应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格

（三）未利用地评估方法要点类别影响因素评估方法评估技术要点未33六、集体土地评估应用方向1、城乡挂钩市场与潜力、政策2、城中村庄拆迁改造3、集体土地流转4、符合规定的融资活动六、集体土地评估应用方向1、城乡挂钩市场与潜力、政策34七、典型问题讨论关于农用地损毁补偿价格评估问题农用地全价格评估农用地残余价格评估或预期增值价格评估农用地所有权益确定-征地补偿作参考农用地损失价值确定七、典型问题讨论关于农用地损毁补偿价格评估问题35关于自主开发旅游观光用地评估可用总纯收益值计算可加景观价值加区位调整关于自主开发旅游观光用地评估36绿化农业设施用地抵押设施作为地上物考虑地按农用地考虑绿化农业设施用地抵押37集体企业与工业用地最低价关系国有地有最低价标准集体地无低价限制集体土地不能办出让手续集体企业与工业用地最低价关系38关于同地同价问题对地不对人对人不对地人地两顾关于同地同价问题39集体土地价格评估若干问题马仁会河北省土地估价师协会河北师范大学资源环境学院2009年7月28日集体土地价格评估若干问题马仁会40目录一、我国土地价格形式与内涵二、我国土地价格发生体系三、集体土地权利分析四、集体土地价格理论成本构成五、集体土地价格评估方法要点六、集体土地评估应用方向七、典型问题讨论目录一、我国土地价格形式与内涵41一、我国土地价格形式与内涵用地类型集体土地价格征地价格国有土地价格内部价格有限年使用权外部价格无限年所有权征用价格有限年使用补偿征收价格无限年所有权出租短期使用权出让长期使用权农用地承包、租赁、转包集体之间农用地流转征用农用地作为国家农用或建设，用完还给集体，给与一定补偿征收农用地作为国有农场或建设，给与补偿承包国有农场、草场国有农场让给集体或个人使用，收取出让金未利用地内部承包集体之间所有权交易国家开发为农用或建设使用国有开发为农用或建设国有荒山、草地、水面出租国有荒山、草地、水面使用权出让建设用地使用出租出让？建设用地征用价格建设用地征收价格国有建设用地出租国有建设用地出让、划拨与授权经营一、我国土地价格形式与内涵用地类型集体土地价格征地价格国有土42二、我国土地价格发生体系建设用地集体土地农用地未利用地国有地农用地建设地未用地集体土地农用地未利用地建设用地征收征用流转租用用地单位农用地建设用地出租出让土地价格发生图转让承包划拨二、我国土地价格发生体系建设用地集体土地农用地未利用地国有地43集体土地价格类型集体土地评估分类使用承包出租出售定损抵押未利用地适宜类型√√√√农地耕地√√√√林地√√√√园地√√√√草地√√√√建设用地商业√√√住宅√工业√√√√综合√√其他土地旅游开发区√√√休闲度假区√√√观光农业区√√√集体土地价格类型集体土地评估分类使用承包出租出售定损抵押未利44三、集体土地权利分析中共中央国务院2009年1号文件要点1、现有土地承包关系保持稳定并长久不变。2、建立健全土地承包经营权流转市场。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。3、用５年左右时间基本完成明晰产权、承包到户的集体林权制度改革任务。集体林地经营权和林木所有权已经落实到户的地方，要尽快建立健全产权交易平台，加快林地、林木流转制度建设，完善林木采伐管理制度。开展政策性森林保险试点。引导森林资源资产评估、森林经营方案编制等中介服务健康发展。三、集体土地权利分析中共中央国务院2009年1号文件要点45三、集体土地权利分析农村集体土地使用权抵押登记的若干规定(1995年9月11日国家土地管理局发布)

经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。三、集体土地权利分析农村集体土地使用权抵押登记的若干规定(46三、集体土地权利分析抵押权《中华人民共和国担保法》，下列集体土地可以抵押：（一）经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（二）以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。下列财产不得抵押：（一）集体土地所有权；（二）乡镇企业的土地使用权不得单独抵押；（三）耕地、宅基地、自留地、自留山；（四）所有权、使用权不明或者有争议的集体土地；（五）依法被查封的集体土地。

三、集体土地权利分析抵押权47《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月11日国家土地管理局发布)经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。

《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》(1995年9月148《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年）乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年）49《中华人民共和国物权法》:下列财产可以抵押:以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；《中华人民共和国物权法》:50三、集体土地权利分析租赁权《中华人民共和国土地管理法》农民集体所有的土地，可以由本村集体经济组织的成员或本村集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

三、集体土地权利分析租赁权51四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注未利用地价格P0开发为农用地的成本价格P1P1=（P0+C1）（1+r1+r2）C1为农地开发费r1、r2分别为利息率和利润率农用地所有权流转价格P2P2=P1（1+R1）R1为所有者权益率，即增值率农用地转包价格集中承包P3P3=P2KK为年期修正，目前农民自用地没有承包费，只有转包时或集中承包才发生（一）农用地四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注未利用地价52四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注农用地价格p1建设用地生地价格p2P2=P1（1+R2）R2为转用增值率建设用地熟地价格P3P3=（P2+C2）（1+r1+r2）C2为建设用地开发费建设用地所有权流转价格P4P4=P3（1+R3）R3为所有者权益率，即增值率（二）建设用地四、土地价格的理论成本构成价格类型代号构成分析备注农用地价格53集体土地的价格可以分解为两大部分：一是由城市边缘农地地价决定的价格；二是由土地所在区位决定的区位地价。

地价区位地价农业地价市中心O距离边缘

集体土地的价格可以分解为两大部分：

地价区位地价农业地价市中54集体土地与国有土地价格差异因素1、权利差异影响量市场购买只能是集体，非竞争市场导致价值损失（即使对于所有权损失相同也不同于被征用）2、成本差异影响量征地成本构成国有土地价格成分提高3、基础条件差异影响量集体土地基础设施不全导致利用价值降低集体土地与国有土地价格差异因素1、权利差异影响量55集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现收益还原法集体土地收益一般较低集体土地风险一般较大集体土地还原率取值较高，风险调整值高成本法集体自用土地取得成本较低集体不存在征地问题集体土地开发程度一般不高比较法市场尚未建立，“同地不同权、同地不同价”

集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现收益还原法56（一）建设用地评估理论上来看，适合农村集体建设用地流转价格评估的有市场比较法、收益还原法、成本逼近法鉴于各评估方法各有自己的限制条件和适用范围，所以在评估集体建设用地流转价格时，应该考虑不同的流转方式对价格的影响。名称市场比较法收益还原法成本逼近法原理依实例价格，比较求评估地价格将未来土地纯收益还原即为土地价格以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格适用范围适宜交易实例丰富地区的土地估价适宜有收益的土地新开发土地限制条件1.缺乏市场交易资料时难以评估。2.必须保证资料的准确性，以及对差异资料作出合理修正1.无收益土地评估困难。2.收益数据必须准确，还原利率必须适当1.不适宜已开发或建成地。2.成本不等于价格现实性评估结果与市价接近与市价稍有偏差与市价常有偏差五、集体土地评估方法（一）建设用地评估名称市场比较法收益还原法成本逼近法原理依实571、宅基地使用权价格评估

(1)成本逼近法村集体内部农用地取得费＋相关手续费：取得费的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失量。相关手续指办理宅基地审批的有关费用。村集体之外农用地取得费＋所有权收益＋相关手续费：

1、宅基地使用权价格评估58(2)基准地价系数修正法在制定了城镇基准地价的城区周边，采用基准地价系数修正法进行评估，再根据国有地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出作为集体建设用地的宗地价值。即国有转集有折扣法在制定了集体建设用地基准地价的区域，直接进行系数修正可得。

(2)基准地价系数修正法59(3)剩余法根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。

(3)剩余法602、企业用集体土地价格评估

（1）成本法同国有地评价方法成本构成与国有地有区别取得费不同所有者权益不同（2）收益法一般不用收益法，除非出租经营收益还原率较高。因为租价比高于国有土地。租金一般与国有地相近，价格比国有地低。

2、企业用集体土地价格评估613、留地安置商用地价格评估指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，具体如商业(农贸市场)、办公楼、公寓等。无期限但不可转让的集体建设用地，只能用于开发建设后出租等。可采用收益还原法进行评估。

由于市场竟价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率相对较高。

3、留地安置商用地价格评估62法规政策的滞后很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范。变现能力差集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：1、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；2、交易范围小造成市场窄小没有可参照的依据。

4、集体建设用地价格评估问题法规政策的滞后4、集体建设用地价格评估问题63使用风险较大集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护；2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在；3、有些集体土地上的建设不符合土地利用规划和城市建设规划。与国有土地在权利上的差别就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在差别。1、所有权的差别和使用权的差别。2、土地使用权价格上具有不确定性。使用风险较大64（二）农用地评估基准地价修正法直接评估法（二）农用地评估基准地价修正法65农用地宗地地价修正系数及说明表（样例）因素指标总权重优（+%）较优（+%）一般较差（-%）差（-%）指标修正幅度指标修正幅度指标修正幅度指标修正幅度指标修正幅度自然因素土层厚度（cm）0.065≥1500.82100-1500.4160-100030-600.365＜300.729表土质地0.091轻壤1.147中壤0.573粘壤0砂壤0.51砂质1.019剖面构型0.065通体壤0.82

0.41壤/粘/壤0壤/砾/砾0.365通体砾0.729有机质含量（%）0.039≥30.4922-30.2461-200.6-10.219＜0.60.438经济因素耕作距离（m）0.059＜2000.737200-4000.369400-7000700-11000.328≥11000.655经营效益（元/亩）0.072≥5500.902450-5500.451350-4500250-3500.401＜2500.802区域因素距一级城镇距离（m）0.098≤20001.2352000-30000.6173000-400004000-50000.549＞50001.098距二级城镇距离（m）0.066≤15000.8331500-25000.4172500-350003500-45000.37＞45000.739距一级市场距离（m）0.092≤20001.1652000-30000.5833000-400004000-50000.518＞50001.036距二级市场距离（m）0.062≤15000.7771500-25000.3892500-350003500-45000.346＞45000.691距主干道距离（m）0.066≤4000.833400-8000.417800-120001200-16000.37＞16000.74距次干道距离（m）0.044≤3500.555350-7000.278700-100001000-14000.247＞14000.494距火车站距离（m）0.048≤30000.6113000-50000.3065000-800008000-120000.272＞120000.543距汽车站距离（m）0.073≤30000.9163000-50000.4585000-800008000-120000.407＞120000.814自身条件田块平整度0.036平整0.455

较平整，不影响耕作0

不平整，影响耕作0.404田块形状0.024≥0.90.3020.8-0.90.1510.7-0.800.6-0.70.134＜0.60.269农用地宗地地价修正系数及说明表（样例）因素指标总权重优（+%66（二）直接评估方法要点类别影响因素评估方法评估技术要点耕地水田：保水能力、水源条件、灾害性气候等旱地：地块形状、地形坡度、灾害性气候等收益还原法市场比较法评分估价法基准地价修正法新开发整理:成本逼近法；待开发:剩余法a）首先确定耕作制度、复种指数等，并分析其利用状况及收益能力；b）充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响c）用收益还原法评估耕地地价时，收益及费用数据应采用近三年的客观平均值；d）采用市场比较法时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。（二）直接评估方法要点类别影响因素评估方法评估技术要点耕地水67类别影响因素评估方法评估技术要点园地有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候以及特殊土壤收益还原法市场比较法新开发整理:成本逼近法；待开发:剩余法a）界定估价对象是否包括果树及有关设施等；b）考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格；c）对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响；d）用收益还原法评估果园用地地价时，其收益及费用数据应采用最近连续3—5年的客观平均值；e）采用市场比较法评估园地地价时，也应注意比较案例交易对象