房地产经济学

NO.11·房地产经济的根本特性：在于它的基础性和先导性、稀缺性和有限性、位置的不动性等。2·房地产经济学是研究的对象是：房地产生产与再生产过程，以及与其相适应的经济关系和产权关系的发展。3·房地产经济学与其他经济学科的关系：经济学、城市经济学、土地经济学、住宅经济学。NO.21·产权的概念简单的说，产权就是财产权或对财产的权利。财产权是一定社会的物质资料占有、支配、流通和分配关系的法律表现。主要的产权有所有权，抵押权，存在于物和契约及工业财产中的权利、版权、无形财产权等。产权的定义：第一，产权是人们在资源稀缺条件下，有法律确定的使用资源的规则；第二，产权具有强制性和排他性；第三，产权不是单向权利，产权是对某种经济物品多种用途选择的一组权利，包括财产的所有权和由所有权派生的占有权、使用权、支配权、受益权等权利；第四，产权反映的不是人与物的关系，而是人们之间的一组被相互认可的行为性关系，即行为权利。2·产权的基本特征：①产权是人与物的关系，是人对物的权力。②产权具有排他性，即产权的边界必须是清楚的或清晰的。③产权的客体必须是由价值的与可占用的。④产权要经过国家最高权力机构确认，要给与保护，所有者或占有者对产权客体才具有法律效力。⑤产权具有排他性，但不是绝对的的权力。3·土地所有权特征：第一，占有的排他性；第二，一种绝对权；第三，全能和充分的权利；第四，可分性和复归性。4·土地所有制与土地所有权的区分。关系—土地所有制是土地所有权的经济基础；土地所有权是土地所有制在法律上的实现。表现—经济社会制度不同的国家具有不同的土地所有制；经济社会制度相同的国家也存在不同的土地所有制；同一国家在不同的发展历史时期也具有不同的土地所有制。5·城市土地使用制度改革过程收取土地使用费第二，出让土地使用权第三，城市土地产权制度（规定使用权出让、转让、出租、抵押、终止和划拨）6·城市土地使用制度改革必要性集体或部门的土地所有制第二，土地资源得不到有效利用土地无偿、无期限、无流动使用第四，土地巨大浪费No.31·房屋产权：房屋所有权属性；房屋所有权和产权类型2·房屋产权定义：以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法律规定范围内，对房屋行使的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。3·房屋所有权属性：一种最充分的物权；一种绝对权（所有权主体是特定的）；排他性（仅有一个所有权）；建筑物所有权和土地产权的结合；4·房屋所有权的取得：原始取得和继受取得：5·房屋产权类型第一，标准价产权（住房造价、征地和拆迁补偿费用；拥有部分产权）第二，成本价产权（狭义的房屋完全产权）第三，微利房产权（经济适用房；拥有较完整的产权）第四，市场价房屋产权（完全产权房屋）6·我国城市的住宅问题住宅满足不了人口增长和生活水平提高的需要；现行住房制度弊端尚未克服；城市危房、棚户区改造步履艰难；推行住房制度改革不理想。7·我国新住房制度体系框架（了解下即可）(1)建立以私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度(2)改变传统住房制度下单位建房分房的供给方式，实行住房分配货币化住房货币分配：把传统体制下，国家扣除的职工住房消费基金，根据按劳分配原则，量化到职工工资中，通过工资，实现住房货币分配的目标住房货币分配的三种形式①增加工资，即把住房消费基金直接纳入职工的工资中②建立住房公积金③发放住房补贴(3)加快住房市场发育，促进住房产权交易市场的规范化。完善的住房交易市场：一级市场和二级市场；政府作为市场的宏观管理和调控者(4)针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系高收入家庭：供给档次较高的商品房，实行市场调节价中低收入家庭：供给经济适用住房，实行政府指导价格低收入家庭：由政府供给廉租住房，实行政府定价(5)明晰住房产权主体，实现住房管理的社会化产权形式：单一的公有制、多元化产权主体：国家、被不同的产权主体分割管理机构：房管、专业化的物业管理公司(6)完善相应的配套政策：建立健全政策调控体系；建立公积金保值增值体系；建立和完善住房融资体系；建立廉租住房保障体系；建立住房保险体系。NO.41·城市土地使用权市场（了解）（一）城市国有土地使用权一级市场属于国有土地使用权出让，从产权关系上说，是国家以土地所有权者或出让人的身份，将国有土地使用权，以一定的年期移给受让人，受让人为此支付土地使用权出让金（土地使用权价格）。城市国有土地使用权出让方式：协议出让、招标出让和拍卖出让土地使用权受让人的权利：占有权、使用权、收益权和部分处分权（二）城市国有土地使用权二级市场属于国有土地使用权转让、转租和抵押城市国有土地使用权转让产权关系：（1）城市国有土地使用权出让和转让的关（土地出让市场是土地转让市场的基础和前提、土地转让市场是土地出让市场的条件和动力。）（2）城市国有土地使用权转让市场特点。（3）城市国有土地使用权转让市场产权关系变化城市国有土地使用权三级市场：属于国有土地使用权之间交换2·城市土地来源：城市土地第一次开发非农业用地：国家基本建设用地、独立工矿企业用地和城市建设用地城市土地第一次开发来源：通过征用属于农民集体是所有制的农业土地进行征用农地的性质：土地所有权、土地使用性质和土地价值补偿及增值经济关系城市土地再开发城市土地第二次开发，要求彻底改变落后现代城市发展的基础设施和社会设施；合理调整城市经济结构、社会结构和环境结构，重新规划城市的空间布局；建立城市合理用地结构，使有限的城市土地资源得到最有效的利用，大大提高城市的整体功能。来源：通过对城市用地结构调整和房屋拆迁实现的旧城改造和房屋拆迁中经济关系和产权关系城市房屋拆迁补偿对象;城市房屋拆迁补偿方式;城市房屋拆迁补偿价格;城市房屋拆迁补偿价格评估;NO.51·房地产市场的分类根据房地产交易的内容或房地产交易中的产权关系，把房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场。房地产一级市场：土地所有权和土地使用权出让的市场，是以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场以及以土地所有权为内容的土地征用市场，作为房地产市场的源头房地产二级市场：主要是房地产增量市场，土地开发企业在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按土地批租合同规定的用途和其他使用要求在市场上进行有偿转让或转租给土地使用者，也可直接兴建商品房出售或出租，可称为土地或房地产开发市场。房地产三级市场：主要是房地产存量市场，一方面是土地使用者之间将自己的土地使用权在合同规定的批租期内，按合同要求或补办批租手续或补交地价在横向市场上再转让、转租或抵押；另一方面，原有房地产用户将自己拥有的房地产产权在市场上进行再转让。2·房地产市场运行的客体：土地或地产，以及建筑在土地上与土地结合在一起的房地产，房地产交易流通的主要是产权证书3·房地产投资（了解）房地产投资特点：①资金数额巨大性与自有资金有限性的矛盾；②使用资金集中性与资金来源分散性的矛盾；③资金占有期限长与资金来源期限短的矛盾；④资金回收期长与再生产连续性的矛盾；⑤资金占压期限长与资金流动性的矛盾；房地产投资对象①房地产的产品或实物投资（土地开发建设投资、房屋开发建设投资）②房地产服务商品投资③房地产资本性投资房地产资本构成：企业自有的资金；企业借来的资金（银行贷款、预售楼宇）4·房地产开发（了解）房地产综合开发的内容和任务：新区开发或城市土地的第一次开发；旧城区改造或旧城区的第二次开发，以及新建城区与老城区相结合的开发。根据房地产开发的对象可以划分土地开发、房屋开发和综合开发：（1）土地开发：土地开发企业获得土地使用权后，通过征地、拆迁、安置等把土地开发成具有“七通一平”条件的建房基地，然后通过招标、拍卖等出让方式，将其使用权转让给房地产开发企业进行房屋建设（2）房屋开发：房地产开发企业获得土地的使用权后，按照规划规定建房，并以出售或出租的方式将房地产商品推入市场（3）综合开发：土地开发和房屋与有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式NO.61·房地产金融：指与房地产投资开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融投资活动2·房地产金融特点：①作为不动产基础的地产具有保值和增值性是一个极好的金融资产投资场所。②作为不动产的房地产是最好的抵押担保品，债权可靠安全。③作为不动产的房地产贷款或债券偿还期长，可稳定地提供源源不断的现金流。3·房地产金融功能①筹资，金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业所需的资金支持。②融资，金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业和个人中去，支持房地产开发和消费。③运用货币政策调控房地产，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款，当房地产需求不足、市场疲软时，扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。4·房地产金融作用①为房地产业发展积极筹集资金。②合理有效地分配和引导资金，促进房地产发展。③实现对房地产经济的宏观调控。A、货币或货币资本利率，对房地产供给和需求两方面产生影响。B、货币和货币资本的数量与货币政策对房地产经济的影响。5·住房公积金（缴存对象、缴存基数、缴存比例）住房公积金：是一种强制性的专项储蓄存款，按照一定比例，每月从职工工资中作为专项资金加以扣除，职工所在单位也按相同比例拨出相应的资金，然后把两部分资金共同存入个人的住房公积金帐户，归职工个人所有。6·住房抵押贷款（1）住房抵押贷款种类（首付款、还款期、利息、抵押率）住房公积金贷款、商业银行信用贷款以及公积金和信用相结合的贷款。（2）调控房地产过热的货币政策：提高房贷利率和提高首付比例的替代性分析①对房地产价格抑制作用替代性强（提高利率直接提高购房成本，造成房地产需求下降，平抑房地产价格；提高首付比例降低或推迟消费者当前购买力，约束房地产需求，平抑房地产价格。②对银行风险影响比较替代性强（提高利率加重贷款购房者的利息负担，促使其更谨慎考虑自己还款能力；提高首付比例，若发生违约还款，其经济损失比低首付比例者高，银行驱逐还款概率低的客户，降低银行贷款的平均风险，替代性高）③对消费者公平性影响替代性差（提高利率就提高购房成本，给购房者增加负担；提高首付比例只是推迟了购房时间，不提高购房实际支出，替代性差）7·房地产抵押贷款证卷化狭义房地产证券化：房地产抵押贷款债权证券化和房地产资产证券化；需要资金的金融机构将其所持有的抵押债权，汇集成抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给社会公众，出售给社会投资者的过程。广义房地产证券化：房地产项目融资证券化、房地产投资权益证券化；不仅包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产资产证券化，还包括以房地产开发经营为担保发行的房地产企业债券、房地产企业股票等房地产项目融资证券化、房地产投资权益证券化。8·房地产抵押贷款债权证券化对房地产金融作用①拓宽房地产金融渠道②提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险③增加社会小额投资者的投资品种，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力9·房地产金融一、二级市场（1）一级房地产金融市场：与房地产开发经营相联系的首次货币资金融通的场所。（2）二级房地产金融市场：房地产抵押权上市转让场所。NO.71·房地产需求：房地产消费者在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产数量（有效需求）。2·房地产需求特点：①房地产需求的整体性②房地产需求的区域性③房地产需求的层次性3·影响房地产需求的主要因素①国民经济发展水平②居民收入水平和消费结构③城市化水平④国家有关经济政策（土地政策、财政政策、货币政策和住房政策）⑤消费者对未来的预期4·房地产供给：房地产生产者在特定时期内、一定价格水平上，愿意而且能够租售的房地产数量。5·房地产供给特点①城市土地供应刚性和一级市场的垄断性②房地产供给的层次性③房地产供给的滞后性④房地产供给的时期性6·影响房地产供给的主要因素：①房地产市场价格②土地价格和城市土地数量③资金供应量和利率④税收政策⑤建筑材料供应能力和建筑能力⑥地产开发商对未来的预期7·现房交易形式：传统体制下的私有房屋出售；商品房出售；公房出售；经济适用住房出售8·商品房预购预售9·房地产拍卖：①抵押房屋拍卖②罚没房地产③特殊目的拍卖房屋④特殊房屋拍卖10·房地产交易或转让其他形式①房地产互换②房地产继承③房地产赠与11·房地产营销策略（四P组合）①产品策略②销售渠道策略③价格策略④促销策略NO.81·房地产价格房地产价格由房产价格和地产价格构成，两者经济性质或本质是完全不同的。房屋价格是房屋价值的货币表现，是房屋价值的价格。土地价格是地租资本化的价格，由于城市土地投入人类劳动形成的价值，因此土地价格由土地地租（绝对地租、级差地租或垄断地租）和土地资本的价值构成，即土地价格由土地的资源价格（土地使用权价格）和土地的资本价格构成。2·房地产价格的特征①特殊的价格构成（土地资源价格是地租资本化价格）②特殊的价格决定机制（不完全由社会必要劳动时间决定的，由地租和收益共同决定）③特殊的市场供求关系（土地有限不可再生使得土地供给无弹性）④特殊的价格增值趋势3·城市土地价格体系4·房地产价格体系5·房地产价格升值房地产价格升值涵义和特点构成（呈现上升、下降、再上升的周期性循环，并在循环中不断上升的螺旋式上升，房地产升值实质是土地升值）房地产升值（土地升值）原因（A、需求拉动型土地B、土地效率提高型C、劳动积累型D、土地用途转换型）房地产升值作用（A、资产增值B、土地资源充分利用C、稳定经济局势）房地产升值调控（A、控制房地产升值速度，抑制非正常升值B、合理分配升值收益，抑制过度投机）NO.91·房地产收益与房地产收益分配原则2·土地价格：是土地地租的资本化，土地地租是由土地所有权垄断（绝对地租）和土地经营性垄断（级差地租）决定的、超过房地产平均利润的超额利润，垄断地租是由特殊地段具有特殊的使用价值决定。现有的土地不是单纯的自然物，经过人类长期加工，已附着了大量土地资本，如政府是土地所有者和投资者的同一主体，土地使用者交付的地租除真正地租外还包括土地资本的折旧和利息。3·房地产租税费体系土地地租是土地所有权在经济上的实现形式，在土地所有权和土地经营权分离的情况下，土地所有者和土地使用者以土地使用权这种特殊商品市场交易为内容的平等互利的契约或经济关系，主要来源于土地经营者或土地使用者超额利润或平均利润一部分，属于国民收入的一次分配。房地产税是国家参与房地产收益一形式，具有强制性、固定性和无偿性，主要来源于房地产所有者和使用者收益的再分配，属于国民收入的二次分配。房地产费是在房地产经济运行中，在房地产交易中的支出或其他部门为房地产经济和房地产市场运行服务的一种补偿，不属于国民收入分配范畴，是一种等价交换行为。4·土地增值税（与契税的区别）作用——最有利于抑制房地产市场投机行为1、土地增值税是对净所得征税，是在房地产转让环节对房地产增值额征税。2、土地增值税难以转嫁，是对净利润征税，税负全部由资产所有者承担，对价格形成没有影响，不会提高房地产价格。NO.101·房地产泡沫房地产泡沫指房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。产生的原因：（1）预期视角：①经济增长预期②城市化预期③政策预期（2）供求视角：①非理性需求②城市化经济发展需求③供给创造需求④供给结构不合理（3）投资替代品视角（4）房地产金融视角：信用扩张（金融支持）过度既是房地产泡沫的根源,低利率与信贷扩张的宽松货币政策,强化对资产价格更高和信用扩张更快的预期，对住宅贷款需求与供给两方面都产生了影响。（A）住房价格持续上升,形成了低收入家庭“晚买不如早买”预期,贷款需求增加进一步刺激了住房价格上升;（B）贷款机构在收取手续费后,又将大部分贷款合约迅速转售给大金融机构尤其是投资银行,再由后者进行证券化处理,从而将风险细分并转嫁出去,从因果关系上看,市场中存在大量资金推动了贷款者可以通过降低标准大量发放贷款。市场中存在大量充裕的资金,以及金融机构之间的激烈竞争,赋予了整个体系具有信用扩张的内在动力。在金融创新、市场乐观预期和监管出现真空等因素作用下,这一动力又转化成实际的信用扩张。房地产泡沫衡量指标：（前三个重要）（1）房价收入比：住房价格与城市居民家庭年收入之比,用于判断居民住房消费需求的可持续性。一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间。（2）租售比：指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房地产投资价值相对变小,房地产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房地产投资潜力相对较大,后市看好。用于观察房地产市场冷热发展趋势，销售价格和租赁价格严重偏离说明房地产市场过热，两者同步发展说明房地产市场健康发展。（3）空置率：指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,空置率在5%～10%为合理区,在10%～20%为空置危险区,在