南通CR地块价值课件

南通CR0504地块

价值分析谨呈：中南控股集团有限公司12/28/2022本报告结构本地块在新中心区规划中的地位本地块规划的总体思路1、新中心区整体规划2、本地块在整体规划中的地位3、本地块概况1、规划的总体思路2、用地功能和物业比例调整1、地块价值分析本地块价值分析2、启动物业和开发次序的思考2本地块在新中心区规划中的地位3新中心区的

枢纽化、中心化、国际化新城区老城区南通经济开发区08年开通的苏通大桥崇川经济开发区南通大学新中心区4新中心区

在南通整体规划中的地位枢纽化新城区将成为大南通市的枢纽区位：左右：连接两大经济技术开发区和南通大学新校区

上下：连接老城区和规划中的苏通大桥5新中心区

在大南通整体规划中的地位中心化新中心区作为南通市的新规划区域的中心，将成为：

南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心；6新中心区

在南通整体规划中的地位国际化新中心区将成为：

南通市的城市名片，城市国际化的形象标杆7新中心区的规划

——4-3-2-1模式

用地规模：2.5平方公里4个区域：市政机构/文化艺术/商务居住/体育会展

3条大道：世纪大道/崇川路/桃园路2带水系：横贯东西的水系，连接高校与中心区1根主轴：南北向景观主轴市政机构文化艺术中央商务区体育会展4-3-2-1模式

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A/C地块概况CR0504-C地块——规划用地：5万平方米

总建筑面积：10万平方米功能规划：居住用地A地块CR0504-A地块——规划用地：61万平方米

总建筑面积：134万平方米功能规划：商务办公/酒店商业/居住用地C地块9

A/C地块定位四至：北侧：市政府机构及文化艺术区西侧：与主干道、25米宽的绿化带接壤南侧：建设中的体育会展中心东侧：南通大学新校区A地块C地块作为新中心区的核心，本项目将打造成为：

南通市的中央商务区和高尚住宅区。10规划划的的总总体体思思路路11总体体规规划划思思路路1————CBD+CLD功功能能块块CBD中央央商商务务区区CLD中央央生生活活区区兰色色水水系系次次轴轴以市市政政府府为为起起点点，，绿绿色色景景观观主主轴轴纵纵横横南南北北，，形形成成东东西西两两大大功能区区域：：CBD与与CLD文化艺艺术区区文化艺艺术区区兰色水水系次次轴绿色景观主轴CBD与CLD两大大定位位：东侧为为CBD，，紧邻邻开发发区西侧为为CLD，，紧邻邻大学学校区区。12城市客客厅———纵纵横南南北的的城市市景观观主轴轴线开阔、、规则则的市市政绿绿地成成为城市客客厅，为区区域提提升品品牌，增增加价价值。。13总体规规划思思路2———双龙龙起舞舞CBD中央商商务区区CLD中央生生活区区兰色水水系次次轴沿绿色色景观观主轴轴两侧侧分布布商务务辅助助建筑筑（酒酒店式式公寓寓/公公寓式式办公公），，形象象和体体量沿沿轴对对称，，形成成双龙龙起舞舞。文化艺艺术区区文化艺艺术区区兰色水水系次次轴绿色景观主轴沿轴对对称分分布的的商务务辅助助建筑筑，形形成办办公与与居住住的有有机过过渡。。14城市天天际线线———双龙龙起舞舞沿中心心主轴线线对称称分布布的类公公建或或公建建，构构筑城市天天际线线的同同时，，也成成为商商务与与住宅宅的有有机过过渡。。15总体规规划思思路3———城市市建筑筑群CBD中央商商务区区兰色水水系次次轴写字楼楼聚集集。靠靠近连连接新新旧城城区的的主干干道、、经济济开发发区和和市政政机构构。昭示性性和通通达性性是商商务的的必需需。宏宏伟的的建筑筑群成成为城城市的的名片片。文化艺艺术区区文化艺艺术区区兰色水水系次次轴绿色景观主轴酒店布布置，，沿体体育中中心，，成为为景观观主轴轴的另另一个个门户户。集中办办公区区，沿沿西北北分布布。16城市名名片———代代表城城市经经济的的最前前沿可在聚聚集的的高层层建筑筑群中中选择择建造造城市的的标志志性建建筑。17总体规规划思思路4———休闲闲商业业带兰色水水系次次轴沿水系系分布布的休休闲商商业带带东西西贯通通，穿穿越居居住区区、商商务区区和景景观轴轴，连通现现代MALL，，引入入学校校人流流。文化艺艺术区区文化艺艺术区区兰色水水系次次轴绿色景观主轴沿水系系分布布的休休闲商商业带带东西西贯通通，连连接高校入口18总体规规划思思路5———现代代MallCBD中央商商务区区CLD中央生生活区区兰色水水系次次轴国际大大师的的现代代设计计为CBD增加加城市市风景景，作作为全全市级级别的的主题题Mall，，购物物和休休闲成成为一一种新新生活活水准准的体体验。。文化艺艺术区区文化艺艺术区区兰色水水系次次轴绿色景观主轴现代Mall，，位于于水轴轴线与与景观观广场场的交交汇处处，成成为CBD的重重要商商业组组成部部分。。19总体规规划思思路6———商业业分布布兰色水水系次次轴整体商商业分分布以以现代代MALL为中中心，，沿景观观主轴轴和水水系两两岸布布置。。绿色景观主轴高校入口居住区区采用用底层层沿街街商铺铺的形形式主轴两两侧为为裙楼楼内的的零散散休闲闲商业业。MALL水岸休休闲商业与会展展中心心商业业的呼呼应20城市购购物广广场———打打造全全市级级的主主题Mall以适当的的体量与与周边的的水广场场、绿地地形成和和谐的关关系，共同同形成城市风景景和购物物休闲体体验的主主题MALL。21水边的休休闲情调调街———营造高雅雅、情调调、品位位的休闲闲商业街街，作为为城市商商业的必要形形态补充充。22居住用地12.78公顷商办用地22.75公顷商贸用地5.41公顷绿化用地17.19公顷现规划问问题1：：商务与与住宅的的过渡商务用地地与住宅宅用地混混杂，界界限不清清晰；23建议规划划调整：：调整物业业边界，，使纯住住宅区与与商务公公寓区分分界清晰晰；居住用地地12.78公顷商办用地地22.75公顷商贸用地地5.41公公顷绿化用地地17.19公顷244.6100米3.8130米居住用地12.78公顷商办用地22.75公顷商贸用地5.41公顷绿化用地17.19公顷现规划问问题2：：地标建建筑的选选址规划中最最大高度度商务建建筑位置置不理想想，缺乏乏昭示性性和进入入性，不不适合成成为标志志性形象象建筑；；25建议规划划调整2：地标性建建筑建议议是酒店店、写字字楼各一一座。居住用地12.78公顷商办用地22.75公顷商贸用地5.41公顷绿化用地17.19公顷地标性建建筑2：：酒店，位位于南侧侧会展中中心处。。地标性建建筑1：：写字楼，，位于北北侧昭示示性最好好处。26经验证，，调整后后本地块块的功能能分布符符合成熟CBD的功功能结构构（详见世世联提交交的《关关于CBD研研究成果果及借鉴鉴》）E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区27物业功能能配比的的调整28A地块：：用地构构成的调调整用地性质用地面积（公顷）用地百分比建议调整用地百分比居住用地12.7821.12%38%增加商办用地22.7537.60%30%减少商贸用地5.418.94%绿化用地10.4017.15%17%道路广场用地9.1715.15%15%合计60.51100%100%检验依据据：1、国际最新新研究成成果，中中心区域域须保持持40%左右的的居住用用地，新新区才具具备足够够的人气气和活力力，支撑撑新区商商业的启启动。2、道路路广场用用地、绿绿化用地地依据国家总体体规划用用地指标标进行检检验。29A/C地地块：物业比例例A地块物业类型用地面积（公顷）建筑面积（平方米）平均容积率比例居住12.783736002.9228.0%商办22.757119003.1353.3%其中办公564242公寓式办公92000酒店式公寓55660商贸5.412510004.6418.8%合计60.5113365002.21100%原有配比比：住宅：办办公：商商业=4：：5.7：：2C地块物业类型用地面积（公顷）建筑面积（平方米）容积率比例居住5.11020002.0100%30A地块：：物业比比例的调调整调整后的的各物业业分别为为：住宅：62万平平方米（（不含C地块））商务：54万平平方米商业：18万平平方米根据世联联提交的的《关于于CBD研究成成果及借借鉴》A地块的的功能比比例：住宅：办办公：商商业=7：6：：231启动物业业和开发发次序的的思考32物业启动动策略建议本地地块选择择：“行政机机构+住宅宅”的模模式进行行启动论据：1、政府府行政机机构已先先行启动动，有公公信力；；2、居住住带来的的消费人人群形成成商务配配套的市市场需求求；3、新中中心区商商务氛围围、商务务容量尚尚待培养养；33启动区的的选择体育会展展中心启动区———从东南部部开始启启动原因：1、C地地块临近近已建成成区；2、体育育中心启启先行动动；3、近高高校入口口，生活活氛围浓浓；为