武汉房地产市调报告2

市调报告

武汉南湖汤逊湖一带楼盘调研报告撰写及制作：陈瑶市调概述

本次市调从2011年07月19日至21日，历时三天，范围为武汉南湖板块、大桥板块以及白沙洲板块的相关楼盘，具体包括金地圣爱米伦、大华南湖公园世家、泰然南湖玫瑰湾、保利心语、联发投龙湾、万科金色城市以及福星惠誉东澜岸。市调目的是实地了解相关楼盘及其最新情况，并进行相应分析，以期为我司项目决策提供参考。相关楼盘分析要点●楼盘总体情况，如规划、配套、区域等●楼盘自身风格、特点、定位等●各项目优势及其不足之处●各楼盘与邻近楼盘关系，以及对我司项目之影响金地圣爱米伦圣爱米伦金地圣爱米伦位于南湖之西，毗邻二环线，占地22万方，建筑面积38万方，容积率为1.58，绿化率为30%。项目由高层住宅、花园洋房及墅院洋房组成，并辅以极具特色的园林逸景及高端商业配套。项目地理位置良好，距中南商圈、街道口商圈，均在20分钟车程左右，生活购物较为便捷。周边有数所高等院校，文人气息较为浓厚。规划概述金地圣爱米伦设计风格金地圣爱米伦设计理念来至法兰西，其住宅、装饰、景观、会所、空间组合以及物业形态均具有浓郁的法式风格，以凸显项目定位与特色，并试图以这种浓墨重彩之笔给予业主一种原滋原味的法式情调生活。金地圣爱米伦建筑体现着一个民族的性情，而法国是一个浪漫的国度。法式建筑正彰显出法国典雅、高贵与浪漫的独特格调，其风格在豪华、端庄的同时，更凸显出一种浪漫的诗意。法式风格具有一种古典美，其建筑多采用对称造型，外部多圆形廊柱，斜坡面运用广泛，尤其是屋顶。颜色稳重，给人一种舒适而尊贵的感觉。外墙多以石材和仿石材装饰，对一些特定部位常以精雕细琢。设计风格金地圣爱米伦设计风格石材饰面斜坡面法式廊柱对称造型颜色稳重舒适金地圣爱米伦“千万不要和法兰西谈洋房”“在此之前，武汉从未法兰西”两句广告，一语道破金地圣爱米伦的风格基调。而金地以其优异的品牌形象，不俗的实力与创新，确实将圣爱米伦打造得颇具法式风情。一方面，圣爱米伦在物理层面上具备了法式格局，无论建筑特点、园林绿化，空间组合，还是点缀各处的雕塑浮图，配套的红酒会馆，以及极具情调的风情街，处处可见法兰西精致与优雅的痕迹。另一方面，圣爱米伦在软性传播上一直坚持着法式口吻，从媒体传播，项目资料，到活动造势，具体营销，至始至终以法兰西自居，试图以此彰显自身的与众不同与独一无二，并拉开与其他项目的距离。得益于自身的品质与良好的策划，金地圣爱米伦的法兰西情调，已是深入人心，其高端的定位业已明显。而基于高收入群体对高品质与个性化生活的追求，势必会让金地圣爱米伦在该群体中颇具吸引力。风格定位金地圣爱米伦●金地品牌形象佳，项目自身品质好，策划与传播精准到位，拥有特殊的吸引力。●户型、绿化与物业均属上乘，在南湖一带同档次楼盘中，有不小的竞争力。●周边教育资源丰厚，区域相关配套较好，距武昌核心商圈在理想车程之内，购物较为方便。项目优势金地圣爱米伦○虽然金地圣爱米伦品质与定位皆不错，但以其目前10000/㎡至12000/㎡的最低单价，过于昂贵，可能会使一部分想追求高品质居家的中高收入者心生犹豫，望而却步。○圣爱米伦自身绿化与景观虽显不俗，但周围环境不佳，数片荒地以及受污染的巡司河皆会使其扣分。尽管周围可能随后便会开发，巡司河在政府着力治理之下亦可能日渐清澈，但绝不是朝夕之事，可预见未来数年圣爱米伦都会受周边扬尘与噪音的一些影响。不过只要周围成熟，圣爱米伦自身价值与居住品质，便会立即复苏并得到提升。○10分钟配套仍显不足。圣爱米伦虽然距中南、街道口较近，但一线配套仍显不济，居住生活的便利性不足。小区内的法式风情街招商后，会有一定缓解，但受格调的限制，难有明显好转。所以，只能等待圣爱米伦相关综合商业配套了，但那是两年左右之后的事了，因为综合商业体尚未开工。劣势与不足金地圣爱米伦伦项目对比金地圣爱米伦伦属高端楼盘盘，尽管价格格昂贵，有些些不足之处，，但在南湖板板块同档次楼楼盘中，还是是非常具有吸吸引力，尤其其是对于有异异国情调、浪浪漫情怀的高高收入者。不不过圣爱米伦伦的价格与周周围条件的滞滞后，仍可能能会将一部分分潜在客户推推向其他楼盘盘，譬如泰然然玫瑰湾的洋洋房别墅，以以及保利心语语的联排别墅墅。而基于定定位等不同，，金地圣爱米米伦并不会对对我司项目的的联排别墅造造成冲击，相相反我司可利利用自身特点点与优势，形形成差异化竞竞争。大华南湖公园园世家三期规划概述三期大华南湖公园园世家三期为为其二期向西西扩展，居南南湖板块核心心，文馨街与与文昌路交汇汇地段。项目目占地15.8万方，建建筑面积34万方，容积积率为1.73，绿化率率为35%。。项目由高层层住宅与联排排花园洋房组组成。项目距武珞路路中南、街道道口两大商圈圈均很近，区区域内亦非常常成熟，在本本次市调七大大楼盘中，成成熟度为最高高。大华南湖公园园世家三期设计风格大华南湖公园园世家三期建建筑风格为新新古典主义，，试图将古典典与现代有机机结合，将人人与自然与建建筑融为一体体，营造一种种自然、诗意意的居住情怀怀。大华南湖公园园世家三期新古典主义建建筑风格设计风格新古典主义建建筑风格整体体以现代风格格为主，与从从传统古典风风格中提炼出出来的一些经经典元素，自自然有机地结结合，从而达达到一种神似似的意蕴。主体均以现代代材料和工艺艺建造，而古古典元素多运运用在楼顶、、楼檐、线角角、外墙饰面面以及各种装装饰点缀的部部位。色调较少，主主要有白色、、黄色、灰色色、褐色以及及铁红色等，，色调在面搭搭配上常以大大面色配以细细长色，既相相互冲突，又又相互渲染统统一。古典元素在运运用上其实较较为抽象，只只追求一种意意境，但往往往在与现代元元素搭配时，，却会显得精精致，并透露露出典雅浪漫漫的气质。大华南湖公园园世家三期新古典主义风风格之体现设计风格大华南湖公园园世家三期大华南湖公园园世家一期二二期三期其实实都是新古典典主义风格，，在项目资料料和营销传媒媒上，大华其其实强调了这这一点，但并并未如金地圣圣爱米伦那般般，贯穿整个个项目，并不不予余力地强强调自己的风风格基调。原因在于新古古典主义风格格已经很普遍遍，其视觉感感受亦不如纯纯古典风格建建筑或者法兰兰西风格、西西班牙风格等等建筑那样更更具冲击力和和感染力，难难以在客户心心中留下与众众不同的印记记。但这并不会说说明新古典风风格建筑已没没有市场，也也不能说明这这种风格的项项目处于竞争争劣势。因为为置业者优先先考虑的是项项目的品质、、配套、区域域等，风格如如何大多处于于次要位置，，很难成为决决定性的因素素。尽管如此，建建筑风格仍不不能忽视。相相识性较强的的两个项目，，谁如果在风风格上更加注注意细节，更更能营造一种种符合项目定定位的氛围与与意境，谁便便能脱颖而出出成为胜者。。而大华在这方方面便做的很很好，其南湖湖公园世家项项目的成功，，不仅仅是因因为地域优势势，更是因为为对品质的重重视，对细节节的雕琢，对对意蕴的追求求。风格定位大华南湖公园园世家三期●地理位置佳，，项目历经数数年，已形成成规模优势，，品质形象深深入人心。●交通顺畅，购购物出行方便便。区域成熟熟，相关配套套充足，居住住生活便捷。。●户型、绿化、、管理以及配配套皆为优良良，投资与居居家两厢皆宜宜。项目优势优大华南湖公园园世家三期优劣矛盾本是是并存，但个个人认为，大大华南湖公园园世家本身并并无什么劣势势与不足之处处，无论是其其户型、绿化化，还是配套套与地理位置置，皆无明显显瑕疵，说它它是南湖板块块最佳楼盘也也不为过。如果硬要说它它有什么劣势势，可能就是是其“还算值值”的价格，，对一些经济济条件一般的的置业者有一一定压力，或或者不符合一一些有特定要要求的置业者者，譬如一定定要临湖之类类的。劣势势与与不不足足大华华南南湖湖公公园园世世家家三三期期大华华南南湖湖公公园园世世家家各各方方面面的的优优势势，，使使其其拥拥有有较较强强的的竞竞争争力力，，具具体体到到现现今今比比较较流流行行的的花花园园洋洋房房，，对对比比金金地地圣圣爱爱米米伦伦，，有有价价格格等等多多方方面面优优势势，，对对比比保保利利心心语语，，有有区区域域优优势势，，对对比比玫玫瑰瑰湾湾，，有有品品质质优优势势，，只只不不过过没没有有其其临临湖湖资资源源。。对对我我司司项项目目的的别别墅墅的的潜潜在在客客户户，，也也可可能能会会有有一一定定的的分分流流影影响响，，不不过过由由于于定定位位与与目目标标的的差差异异，，影影响响很很有有限限。。项目目对对比比泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾位位于于珞珞狮狮南南路路与与南南湖湖大大道道的的夹夹角角，，并并濒濒临临南南湖湖。。项项目目占占地地28万万方方，，建建筑筑面面积积64万万方方，，容容积积率率为为1.7，，绿绿化化率率为为35%。。项项目目由由高高层层、、小小高高层层、、花花园园洋洋房房以以及及一一线线湖湖景景别别墅墅组组成成，，其其中中三三期期主主推推一一楼楼一一户户的的小小高高层层与与电电梯梯花花园园洋洋房房，，均均为为北北欧欧风风格格。。项目目集集10分分钟钟商商圈圈、、千千米米一一线线湖湖景景以以及及华华农农狮狮子子山山之之人人文文气气息息，，非非凡凡由由此此而而生生。。规划划概概述述泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾设设计计时时采采用用的的是是北北欧欧风风格格。。这这种种风风格格的的主主体体基基调调表表现现出出现现代代主主义义风风格格的的特特点点，，与与现现代代主主义义的的区区别别亦亦不不明明显显，，所所以以虽虽然然格格调调简简单单，，但但有有时时候候却却容容易易混混淆淆。。设计计风风格格泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾北欧欧风风格格风格格设设计计线条条简简洁洁，，时时尚尚简简约约外形形明明快快，，亲亲切切天天然然自然然朴朴实实，，尊尊贵贵闲闲适适色泽泽简简单单，，黑黑白白搭搭配配浅色色为为主主，，木木石石质质感感泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾风格格设设计计立体体线线条条简简洁洁明明朗朗，，大大面面积积运运用用白白色色，，窗窗框框玻玻璃璃的的蓝蓝黑黑色色调调与与之之衬衬托托。。自然然朴朴实实，，外外墙墙提提取取北北欧欧传传统统的的木木石石材材质质质质感感作作为为外外墙墙色色调调。。一楼楼一一户户小小高高层层电梯梯花花园园洋洋房房，，5F/栋栋泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾楼盘盘住住宅宅项项目目的的质质量量与与功功能能正正日日渐渐趋趋向向同同一一，，品品质质亦亦日日益益接接近近，，再再加加上上人人的的个个性性化化需需求求与与审审美美观观，，建建筑筑的的外外在在形形式式与与风风格格的的重重要要性性将将愈愈见见提提高高，，对对房房产产项项目目的的促促进进与与影影响响亦亦会会愈愈见见明明显显。。建筑筑风风格格主主要要体体现现在在外外立立面面，，一一个个独独特特的的建建筑筑风风格格能能够够起起到到区区别别作作用用，，并并有有利利于于提提高高品品质质与与知知名名度度。。但但从从审审美美角角度度考考虑虑，，任任何何一一种种美美都都是是各各种种元元素素的的最最终终协协调调，，并并能能潜潜移移默默化化地地影影响响人人的的感感知知与与心心灵灵归归属属。。泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾前前两两期期整整体体风风格格为为““大大公公园园景景观观社社区区””，，建建筑筑立立面面上上片片段段地地运运用用了了北北欧欧元元素素。。而而位位于于项项目目中中心心的的三三期期则则采采用用大大面面积积整整体体色色带带，，强强化化了了这这种种格格调调，，更更加加突突出出了了自自身身的的风风格格定定位位。。值得得注注意意的的一一点点是是，，玫玫瑰瑰湾湾无无论论是是在在项项目目资资料料，，还还是是在在营营销销传传播播上上，，很很少少提提到到自自身身的的北北欧欧风风格格。。而而事事实实上上，，玫玫瑰瑰湾湾的的定定位位一一直直锁锁定定在在““滨滨湖湖””与与““大大公公园园景景观观社社区区””上上，，对对于于舶舶来来的的北北欧欧风风格格好好像像并并不不重重视视。。但其其实实相相比比建建筑筑风风格格，，““滨滨湖湖大大公公园园””更更能能体体玫玫瑰瑰湾湾的的独独特特与与优优势势，，所所以以玫玫瑰瑰湾湾有有此此一一举举理理所所当当然然。。而而玫玫瑰瑰湾湾以以项项目目定定位位获获得得客客户户后后候候，，客客户户也也会会渐渐渐渐发发觉觉在在““滨滨湖湖大大公公园园””之之外外的的另另一一种种美美，，从从而而获获得得惊惊喜喜，，并并增增进进心心灵灵依依附附。。风格格定定位位泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾风格格定定位位三期期与与一一期期、、二二期期的的立立面面色色调调对对比比一期期二期期三期期泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾●10分分钟钟直直达达街街道道口口，，购购物物出出行行便便捷捷，，坐坐拥拥千千米米湖湖岸岸线线，，自自然然资资源源得得天天独独厚厚，，毗毗邻邻华华农农狮狮子子山山，，兼兼具具人人文文氛氛围围。。项项目目品品质质优优异异，，景景观观绿绿化化可可圈圈可可点点，，在在高高端端楼楼盘盘上上有有一一定定竞竞争争力力。。○三期期项项目目均均是是100平平米米以以上上的的大大户户型型，，造造成成均均价价及及总总价价皆皆显显高高昂昂，，会会导导致致受受众众群群体体狭狭窄窄，，加加上上现现今今严严谨谨的的政政策策，，与与低低迷迷的的市市场场形形势势，，难难以以获获得得突突破破。。优势势与与劣劣势势泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾项目目对对比比泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰湾湾与与金金地地圣圣爱爱米米伦伦、、大大华华南南湖湖公公园园世世家家一一样样，，均均推推出出高高层层、、洋洋房房等等多多种种业业态态，，但但只只有有玫玫瑰瑰湾湾全全是是大大户户型型，，其其似似乎乎试试图图以以此此彰彰显显自自身身是是纯纯粹粹的的高高端端大大盘盘，，但但在在当当前前形形势势下下，，恐恐怕怕难难以以消消化化，，资资金金回回笼笼周周期期亦亦会会拉拉长长。。不过过其其独独一一无无二二的的自自然然资资源源却却是是其其他他两两个个项项目目所所不不具具备备的的，，这这将将会会形形成成一一种种差差异异化化的的竞竞争争优优势势。。而而基基于于与与我我司司项项目目在在自自然然、、人人文文两两大大招招牌牌上上的的趋趋同同，，必必会会对对我我项项目目产产生生一一定定的的冲冲击击，，要要加加以以注注意意。。保利利心心语语保利利心心语语东东临临野野芷芷湖湖，，西西靠靠野野芷芷湖湖西西路路，，北北接接南南湖湖大大道道，，占占地地130万万方方，，建建筑筑面面积积419万万方方，，为为武武昌昌第第一一大大盘盘。。项项目目容容积积率率2.97，，绿绿化化率率35%，，由由高高层层、、小小高高层层以以及及叠叠拼拼别别墅墅多多种种业业态态组组成成。。保利利心心语语自自开开发发至至今今，，已已经经形形成成相相当当规规模模，，人人气气亦亦一一直直居居高高不不下下，，成成为为武武汉汉楼楼盘盘一一代代表表。。规划划概概述述保利利心心语语保利利心心语语的的建建筑筑风风格格其其实实就就是是现现代代主主义义风风格格，，不不过过在在策策划划定定位位中中，，保保利利自自己己创创造造了了一一种种名名叫叫Art-deco的的风风格格，，表表示示建建筑筑不不仅仅具具有有现现代代主主义义的的特特色色，，而而且且还还有有典典雅雅尊尊贵贵的的气气质质。。但但项项目目中中除除了了叠叠拼拼别别墅墅上上的的一一些些略略有有古古典典味味道道的的石石材材饰饰面面，，再再找找不不到到多多少少能能明明显显代代表表这这种种格格调调的的元元素素。。这种种风风格格也也谈谈不不上上是是新新古古典典主主义义风风格格，，贴贴切切一一点点说说，，只只能能算算是是现现代代主主义义风风格格的的一一种种延延伸伸和和点点缀缀。。设计计风风格格保利利心心语语现代代主主义义风风格格设计计风风格格外立立面面简简洁洁流流畅畅，，多多几几何何线线条条修修饰饰，，立立体体层层次次感感强强。。外立立面面常常有有各各种种凹凹凸凸，，譬譬如如飘飘窗窗、、挑挑台台、、内内置置阳阳台台，，造造型型丰丰富富。灵活活利利用用色色块块色色带带搭搭配配组组合合，，彰彰显显建建筑筑特特色色与与美美感感。。建筑筑设设计计稳稳重重，，注注重重科科学学性性、、合合理理性性与与实实用用性性。。保利利心心语语设计计风风格格现代代主主义义风风格格之之体体现现保利利心心语语从图图中中可可以以看看出出，，保保利利心心语语的的建建筑筑是是典典型型的的现现代代主主义义风风格格，，而而保保利利冠冠名名以以Art-deco，，其其实实是是想想摆摆脱脱现现代代主主义义风风格格的的普普遍遍性性，，彰彰显显自自己己与与众众不不同同的的格格调调。。而而公公众众也也确确实实能能感感受受到到保保利利独独特特的的气气质质，，尽尽管管其其骨骨子子里里仍仍是是现现代代主主义义风风格格。。如果查查看保保利的的其它它项目目，比比如保保利花花园、、保利利拉菲菲等，，我们们会发发现，，保利利的许许多项项目的的建筑筑风格格其实实都差差不多多，有有很多多的相相似性性，就就像从从一个个模子子里出出来的的。可可为什什么保保利的的每一一个项项目都都会给给予我我们不不一样样的感感受呢呢？其实原原因还还是在在于保保利这这个品品牌。。保利利雄厚厚的实实力、、独特特的策策划以以及熟熟练的的运作作技巧巧，将将保利利的品品牌塑塑造得得深入入人心心。而而保利利的发发展，，其实实也是是其风风格与与气质质的不不断磨磨合，，最终终形成成一种种较为为稳定定的格格调。。于是，，保利利项目目的建建筑风风格渐渐渐开开始趋趋向相相似，