某房地产项目策划提案

2007年9月金泓●大亚湾项目策划提案谨呈：深圳市金泓投资发展有限公司中原项目操作观点：通过本项目的开发，金泓投资将正式踏入继深圳、东莞之后第三个珠三角城市—惠州，在惠阳大亚湾蓬勃发展的地产热潮中站得一席之地，并推进金泓在珠三角持续扩张的声势！本项目的运作将引领大亚湾的人居新理念，在大亚湾地产开发热朝中树立起一面鲜明的旗织……版图扩张成就品牌&大亚湾中心区畅想大亚湾—继美国休斯顿石化城、新加坡石化城与荷兰鹿特丹石化城之后世界第四大石化城，在未来的３至５年将涌进数十万的人口，城市将呈进一步跨跃式发展。大亚湾作为南中国的新兴经济增长极，如何打造成一个全球化的经济开发区，真正成为一个国际工业产业门户？努力构建中心城区势在必行！大亚湾中心区现有地块大多较为分散，作为中心区为数不多的集中地块，本项目有责任也有使命打造成为世界级石化城ＣＢＤ的一个标杆、一面旗织!报告研究的思路与框架解构卫星城ＣＢＤ成长模式大亚湾造城运动深圳后城市时代PART1市场分析PART２价值发现PART３态势解构PART４项目定基PART５物业规划PART６营销制胜物业开发及发展建议价值挖掘项目分析地块分析市场研判客户分析需求分析区域竞争总体营销思路六大营销策略项目定位项目市场定位项目总体定位项目形象项目产品PART1市场分析篇导路地产轨迹市场趋势经济走势片区市场市场研判价格总结供需客户分析区域供应分析区域竞争分析区域供应预测07年？08年？房地产价格大幅上涨，关外成为置业热土公元2003年中海壳牌签约大亚湾，片区地产出现复苏.深圳购房客户渐成占主流——熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居振业、珠江投资、星河、东部纷至踏来，市场全面复苏，深圳成为区域置业主流地产市场本地消化平缓，熊猫国际、锦江国际，深圳客户纷纷进入深圳客户开始涉足，熊猫国际入市，半岛1号、东方新城蕴酿公元2004年区域地产盘整公元2005年稳步发展公元2006年片区市场激发惠阳、大亚湾深圳深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发。寻找大势关内价格过万，深圳人纷纷出关价格飞涨，关外中心区域过万，深圳人在寻找新的家园。市场/地产发展轨迹06年惠州GDP增长率已超过深圳、东莞等城市，未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞，成为珠三角第二梯队的重要经济城市。《数据来源:中原地产》惠州在06年以来，经济增长态势良好，中海壳牌项目投产效应显现，石化产业迅速崛起，商贸物流业保持快速增长，城市基础设施建设稳步推进，旅游项目开发取得新突破，经济运行的支持条件明显改善，财政收入高位增长。市场/惠州经济90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段.惠阳生产总值90.39亿元，经济增长率16.2％，人均GDP2957美元；2006年大亚湾生产总值，100.2亿元，增长90.3%;发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型经济增长房地产业状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展市场/惠阳大亚湾经济深圳市由于用地规模的限制以及城市产业发展规划的要求，深圳部分工业产业有向外转移的趋势，惠阳——大亚湾区域具备较好的地理交通条件和用地供应条件，未来将成为承接深圳产业转移的核心区域。承接产业转移将极大地提升大亚湾区域经济产业规模，带来大规模的产业人口,推动区域城市化发展水平。市场/惠阳大亚湾经济随着后续石化配套项目、下游产业项目的进入，惠州港的动工扩建，产业区经济规模的扩大以及产业人口的增加，大亚湾经济开发区将迎来第二、三产业快速发展的高潮。2006年,惠州全市市商品房销售售均价为2942元/平平方米，增长长15.7%1月份的的2811元元/平方米到到12月份的的3365元元/平方米,上升空间为为554元/平方米。价价格的提升拉拉动房地产的的良好发展，，投资空间较较广。2006年惠惠州房地产价价格走势历年惠州房价价情况市场/惠州价格分析析历年施工面积积均呈增长态态势，其中，，06年施工面面积较05年年猛增161%。历年竣工面积积均呈增长态态势，其中，06年较05年猛增139%。市场/惠阳大亚湾供供应分析时间每套面积小于90平方米住房的建筑面积/套数每套面积在90-144平方米住房的建筑面积/套数每套面积大于144平方米住房的建筑面积/套数合

计200311681M2（11%）/146套52424M2（49.5%）/468套41808M2（39.5%）/268套105913M2/882套20048023M2（7.4%）/95套57018M2（52.9%）/529套42744M2（39.7%）/274套107785M2/898套200557563M2（13.8%）/677套268525M2（64.4%）/2328套91055M2（21.8%）/585套417143M2/3540套20068768M2（5%）/105套102756M2（58.6%）/780套63843M2（36.4%）/392套175367M2/1287套供应结构以中中大户型为主主，小户型相相对供应不足足。市场/惠阳大亚湾供供应分析历年惠阳－大大亚湾销售面面积均保持平平稳增长态势势市场/惠阳大亚湾需需求分析无往不利：深深、惠实力发发展商力发惠惠阳－大亚湾湾，众星捧月月；区域受利利好带动，前前景斐然。惠阳大亚湾地地产轨迹：一一年一大步销售约30万万平米销售约46.7万平米2005年的的惠阳－大亚亚湾2006年的的惠阳－大亚亚湾年末3500元/平米2007年无往不利年末2600元/平米销售约54.7万平米年末4300元/平米趋势总结本地主要楼盘盘客户来源半岛1号深圳客70%，本地客25%，其他5%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70％，其余为惠阳本地客户中铭豪园95%是本地客户；5%是在本地办厂的外商锦江国际深圳客户占60％，本地客户占35%，其他5%中区华府深圳客户占50％，本地客户占35%，其他15%尚城世家深圳客户占60%,本地客户占25%，其他15%都市广场深圳客户80%，本地客户15%，其他5%丽江花园本地客户45%，深圳客户30%，其他25%深圳客户已经经占据客户主主流市场/客户分析另据中原数据据中心统计，，惠阳大亚湾湾购房客户中中，客户特征分析析置业目的置业次数市场/客户分析通过中原地产产代理的惠阳阳－大亚湾区区在售楼盘，，对来访客户户进行分析，，也佐证了市市场客户区域域来源。2007年上上半年，中原原代理楼盘认认筹客户中惠阳大亚湾的的深圳购房客客户已占6成成以上，深圳圳人已成为区区域房地产市场场的客户主体体，要判断区区域未来需求求动向，就必必须要审视深惠两两城的城市发发展态势。松山湖不得不提的地地产东风———深圳向东，大大势所趋近年来，位于于第三圈层的的龙岗中心城城地产发展迅迅猛大亚湾同最临临于第三圈层层地带有理由由巧借东风大亚湾消失的城界市场/客户分析深圳\大亚湾经济正在相互融合与渗透!06年88.3%的经济济增长率，三三年内1000亿GDP跨越，世界级产业支支撑力，优美美的自然海岸岸风光。大亚湾，潜力力无限，魅力力无限！23.6平方方公里国家级级开发区，““五区一岸线线”高起点规规划全球第四大石石化基地，7家世界500强企业，，数百亿投资资，世界级产产业拉动8平方公里惠惠州港，和记记黄埔全力打打造，华南大大型物流配送送中心，粤东东重要油气化化集散地，国国际物流企业业逾10家30平方公里里西部综合产产业园，比亚亚迪、富士康康和东风汽车车城等近40个项目7.7平方公公里惠深合作作开发区，其其中工业用地地3.4平方方公里，生活活配套用地4.3平方公公里14.11平平方公里深圳圳精细化化工工城，紧密相相接两地产业业链消失的城界惠阳-大亚湾湾在政治上，是是惠州的!在经济上，却却属于深圳的的!深圳客户将是是未来几年内内的区域客户户的主流群体体，随着惠阳阳大亚湾城市市发展，产业业客户亦将是是主要组成部部分。随着惠阳－大大亚湾区域内内的房地产的的不断发展，，越来越多的的人开始认同同区域市场。。深圳客户在很很长的一段时时间内将占据据客户主流位位置，但随着着惠阳及大亚亚湾产业经济济的快速发展展，城市容量量迅速增加，，区域常住人人口置业比重重将会逐步增增加。随着沿海高速速及未来地铁铁三号延长线线的开通，深深人置业数量量大幅增长，，而作为扼守守惠阳大亚湾湾区域咽喉的的本项目，以以其便捷的交交通，也将纳纳入到大深圳圳经济生活圈圈，预计本项项目客户构成成与现在的惠惠阳区域大致致相近。本项目做为通通往大亚湾西西区的入口,随着西区产产业人口的进进驻，区内产产业客户将拉拉动内需市场场。市场/客户分析但另一个迹象象也表明，随随着大亚湾西西区产业招商商加速、投产产的大力推进进，来区域置置业的新生客客户呈现快速速增长的势头头，如晌水名名苑，基本以以西区客户为为主，福德居居一期三鑫玻玻班厂团购400套，熊熊猫近期开盘盘的韩风组团团中，大亚湾湾产业客户占占据近一大部部分…因此,我们有有必要看看周周边的产业………产业客户市场/客户分析——西区产产业园介绍宝兴钢铁厂由由港商独资兴兴建的大型钢钢铁企业，于于2000年年7月份顺利利通过了ISO9002国际质量体体系认证和中中国方圆标志志认证委员会会的方圆标志志产品证。员员工1000多人。三洋光部品（（惠州）有限限公司是三洋洋集团中首次次进行光学部部品和光学应应用商品的设设计、制造、、销售业务的的公司，主要要从事超精密密注塑光学镜镜片、光学多多层膜玻璃制制品、相机用用光学模块等等的生产及其其相关业务。。员工约1000多人。。整个西区信息息产业目前已已顺利开发约约3平方公里里。产业片区区以电子信息息产业为主。。目前西区产业业园有员工约约2万多人，，在未来西区区产业成熟之之时，预计将将带来上百万万的产业员工工。预计约09年年后片区产业业的真实消费费需求将初步步形成。大亚湾西区产产业概况大亚湾西区产产业概况根据大亚湾区区“五区一岸岸线”的规划划,西部综合合产业区根据据区位及产业业特点可分为为西三大道电子子信息产业带带、西北部东风汽汽车城、西南南部惠深合作作综合开发区区、南部富士康精精密电子制造造基地和东南部汽车零零部件生产基基地5大片区(带带)。西北部东风汽汽车城：东风车城工工业园位于大大亚湾开发区区西区，总占占地面积201.5万㎡㎡，其中工业业用地131.1万㎡，，商住用地面面积70.4万㎡，已开开发用地50.2万㎡。。西南部惠深合合作综合开发发区：惠深合作开发发区占地规模模为7.7平平方公里。其其中工业用地地3.4平方方公里,生活活配套用地4.3平方公公里。南部富士康精精密电子制造造基地：位于综合产业业区南部的富富士康精密电电子制造基地地占地3.75平方公里里。其中生产产区用地2.75平方公公里,生活区区用地1平方方公里,预计计完全建成后后,员工总数可可达20万人人。东南部汽车零零部件生产基基地：2002年1月23日，，惠州东风易易进工业股份份有限公司在在中海酒店举举行汽车零部部件项目合资资合同签字仪仪式，这标志志着大亚湾区区汽车零部件件生产的“联联合舰队”已已组建。西三大道电子子信息产业带带：信息产业带总总用地面积约约9.5平方方公里,目前前已顺利开发发约3平方公公里。产业片片区以电子信信息产业为主主,仅响水河河工业园区就就有企业21家,其中电电子产业工业业年总产值达达到近40亿亿元。市场/客户分析迅速发展的大大亚湾西区产产业群，将为为区域带来大大量中高端置置业者，他们们也将成为区区域内置业者者的重要组成成部分。市场/客户分析区域供应分析析……东部项目占地:62万平米未启动振业项目半岛1号南捷项目碧桂园项目东方新城棕榈岛西飞项目熊猫项目东部项目珠江项目

金海岸项目棕榈岛占地:140万平米容积率:一期0.83,二期0.71产品:公寓叠加别墅独立别墅价格:公寓18000元/平米别墅25000元/平米东方新城占地:34万平米容积率:0.71产品:洋房双拼独栋别墅价格:一期洋房3800元/平米一期别墅9000元/平米二期13000元/平米半岛1号占地:191万平米容积率:0.53产品:洋房别墅双拼价格:洋房4700元/平米别墅7000元/平米占地:173万平米一期占地：61万方在三和，未启动振业项目占地:200万平米容积率:1.5未启动碧桂园项目占地:162万平米容积率:1.0未启动金海岸项目占地:61万平米容积率:1.0产品:双拼联排价格:预计双拼7500元/平米联排7000元/平米珠江项目占地:61万平米容积率:1.5未启动南捷项目熊猫项目占地:83万平米容积率:1.036产品:双拼别墅联排别墅价格:双拼16000元/平米联排7000-9000元/平米西飞项目占地:72万平米容积率:1.528未启动彩虹城彩虹城占地:8.9万平米容积率:4.06建筑面积：46万平米已启动大盘林立龙光项目龙光项目占地:80万平米容积率:-建筑面积：-未启动珠江项目

光耀项目占地:70万平米容积率1.2建筑面积：90已启动光耀项目楼盘概况物业类型资源凤田水库南面地块占地约77万㎡低密度水库、山景翡翠山城总建117万㎡酒店/别墅/公寓水景、山景资源熊猫国际总建面约107万多层/别墅/小高层/高层湖景珠江东岸总建约106万别墅／公寓河景东部集团项目总建93万㎡中低密度山景、湖富可达国际新城占地63万㎡中低密度湖景资源半岛一号总建100万㎡中地密度100万平米公园景观东方新城总建36万㎡中低密度高尔夫景观碧桂园占地200万㎡五星级宾馆/中低密度山景、度假村振业城占地171万㎡超低密度别墅水景、山景星河地产占地103万㎡独立别墅、联排别墅、小高层湖景、山景熊猫金海岸占地165万㎡独立别墅、联排别墅、小高层海景、山景高端物业集中中85%左右07.7330035222000中豪国际未销售07.9约5200(带800元元装修)74871048东方天地广场去年推出07.5.907.807.5开盘日期二期10月推推出3300（含含装修400元/平米））23618（（一期）君豪公寓销售约80%预计10月份份推出4800(均均价)14845000富康国际预计年底销售售--48548中恒SOHO售完360051354000倾城名钻80%左右4200288城市丽景售完34001609150开城公寓销售率销售均价套数建筑面积楼盘名

100%

3500

880

80000都市广场

100%

3000

342

47785广场明珠片区小户型销销售开始走俏俏！小户物业走俏俏占地面积建筑面积容积率推出时间主力户型金汇园约5万方约16万方2.508年4月左右三房/四房建艺项目约16万方约36万方2.2预计08年8月份三房/四房/别墅菩提园10.2万方约21.4万方1.806年8月三房/四房/复式西飞项目约72万方110万1.508年6月左右未启动熊猫国际83万方107万方1.504年5月将要推出二期东部项目61万方约71万方1.36预计下半年启动三房/四房/别墅珠江东岸61万方约60万方约1.0预计十月份别墅/洋房金汇尚城约5万约16万约3.2目前二期接受咨询三房星河项目103万方约120万方-未启动别墅/洋房普利斯通项目约50万－-未启动-西湖项目约20万50左右约1.5未启动-东港中豪项目约5.6万约20万3.2规划设计阶段-临近的西区楼楼盘多集中在在西二路两侧侧，未来总的的推出量将超超过500万万平米，其中中大多为景观观资源型低密密度高端大盘盘，产品线以以高端的大户户、别墅为主主；西区将成热点点多组团开发的的格局中心区版块：城市化成熟片区城市化步伐加快，配套日臻完善，随着几个品牌大盘的连续开发，片区口碑更劲，片区居住与投资吸引力更有吸引力。连续开发，持续销售。惠阳中心区三和版块：自然景观资源优势08年初，借助惠南大道通车，片区迎来发展机遇，预计随着三个项目的同时开发，有望成为豪宅中的后花园。08年下半年后进入销售。大亚湾西区版块：投资空间最广阔片区楼市价格偏低，未来随着产业经济聚集效应的产生，投资空间广阔。08年随着惠深盐海高速、西区与坑梓大工业区高速的通车，片区楼市迎来快速增长期。07年少量楼盘推出别墅物业。

西区白云坑白云坑板块：依托深圳优势，逐步涌现几个大盘，市场将逐步成熟，能吸引大量深圳客户。大亚湾中心区大亚湾中心区板块::片区依托中心、近海优势,出现众多中小户型楼盘，如听涛雅苑、新天名城等。区内竞争分析析……新天名城与本本项目相临，，目前正地下下工程，临近近澳霞大道．已大大势做户外广广告，澳霞大大道与２４号号路等几条主干道道路旗都已全全被新天拿下下．新天名城项目概况：项目占地42500平米米，总建面16万平米，，由11栋高高尚建筑围合合而成，包括括9栋高尚住住宅楼、1栋栋星级酒店、、1栋高档写写字楼及1万万余平方米商商业。建筑面面积逾16万万平方米，由由11栋高尚尚建筑围合而而成。该项目以“大大亚湾CBD、国际领地地”为核心定定位，引领大大亚湾全新的的“集约式商商务与居住模模式”，打造造一个具有国国际化形象的的复合空间和和新区地标，，是大亚湾CBD的启航航项目。新际.首座/首府新际.首府（南海新城））两项目均为惠惠州大亚湾新新际房地产开开发有限公司司项目，新际际首座项目紧紧临新天名城城，目前工地地围墙广告已已经出街；新新天首府项目目在本项目西西侧，紧临检检验检疫局，，有较好的景景观资源，面面积约90000多平米米。预计先开开发新际.首首座项目，占占面约为5000方左右右，以中小户户型为主，后后开发新际.首府项目,估计以中大大户型为主，，并有少量别别墅物业，预预计新际首府府项目将于明明年10月份份左右动工；；新际.首座听涛雅苑惠州昌浩房地地产开发有限限公司开发，，总建面约13万平米米，主力户型型集中在30-60平米米之间，二期期、三期有LOFT小公公寓,独栋别别墅,叠拼别别墅；目前该楼盘盘已经在深圳圳罗湖、龙岗岗、南山均设设咨询处，目目前还是一块块地，但样板板房已做好，，可以向公众众展示；设有有深圳看房直直通车，开始始办金银卡。。１、新天名城城做为大亚湾湾中心北区的的第一个动工工楼盘，并且且由于其大势势的广告炒作作,其市场影影响力初步显显现，成为片片区开发的排排头兵，本项项目用地规模模与其类似，，可以借势造造势，共同炒炒热市场；２、随着新天天名城项目开开工运作，片片区市场渐入入开发热潮，，对本项目而而言，即是利利好，也是挑挑战；３、为在在竞竞争中体现优优势，本项目目应充分挖掘掘竞争潜力,在产品、营营销上下功夫夫，增强市场场竞争力；区域竞争综合合分析1、核心地理理位置，不可可复制；2、地块规模模较大，大亚亚湾中心区的大社区区形象更易树树立；3、一线临澳澳霞大道，市市政广场、体育公园、红红树林公园、、虎山公园；市政配配套、景观资资源的一级享受。本项目克敌优优势：潜在供应量预预测……惠阳大亚湾地地产在各种利利好因素的影影响下，目前前正迎来它发发展的井喷时时期；大量品牌开发发商的进入，，新产品、新新理念的冲击击，无疑，未未来的市场将将进一步向高高品质化方向向发展；惠阳区域在经经历了过去几几年的楼盘开开发热潮后，，目前待开发发的楼盘数量量不多，与此此同时，大亚亚湾区域在石石化工业产业业的带动下，，地产行业也也迎来了它的的发展高峰，，品牌开发商商纷纷进入这这块黄金宝地地，其中不乏乏景观资源型型大盘；深惠之间地铁铁延长线及高高速线的通车车，使城际交交通趋向便捷捷，大量的深深圳客户涌入入惠阳大亚湾湾区域购房置置业，其中不不乏投资者；；另外，石化化产业及西部部综合产业园园区也逐渐带带来大量的产产业人口，促促大亚湾地产产业大势将持持续看好；本项目临近惠惠阳大亚湾区区域的交通要要道，处于大大亚湾CBD的核心位置置，种种迹象象表明，未来来，本项目将将不可避免地地加入到片区区开发的红海战役………预计惠阳片区07年-08年推盘量2007年下下半年至2008年底，，惠阳市场中中、大型楼盘盘主体供应量量约为135万㎡左右。。主要是淡水水和三和两地地市场,预计计2009年年,区域供应应量将达160万平米左左右.区域项目名称位置占地（万㎡）建筑面积（万㎡）07-08年推盘量（万㎡）产品类型（万㎡）备注独栋双拼联排叠加小/高层多层惠阳振业项目三和6190166.3

2.23.36.2

碧桂园三和20030025

6

119

南杰项目三和6190——

半岛1号淡水20010028

0.557.53.5124.5

东方新城淡水3424831

4

棕榈岛淡水140655

2.52.5

尚城世家淡水144812

12

万城国际淡水247218

20

中天彩虹城淡水8.94614

14

天安新阳城淡水43——10

10

国际新城淡水6282——

暂无小计10219301359.31.5518.29.389.213.5

预计大亚湾片区07年-08年推盘量预计大亚湾2007年下下半年至2008年底市市场推盘量也也将在116万平米左右右，2009年将在150万平米左左右.惠阳-大亚湾湾至2008年底市场楼楼盘主体供应应量约为250万㎡。2009年将将在300万万平米左右,市场放量急急剧加大。区域项目名称位置占地（万㎡）建筑面积（万㎡）07-08年推盘量（万㎡）产品类型（万㎡）备注独栋双拼联排叠加小/高层多层大亚湾熊猫国际西区8310720.40.80.61

108

东部项目西区61718.31.50.821

3

西飞项目西区7211015

3264

建艺项目西区153612

2253

中联置业中心区267010

64

中联别墅中心区7550.812

1.2

新际首府中心区9228

8

中联大亚湾西区174210

10

珠江东岸西区61609.7

2.77

金海岸霞涌1631608

23

3

溪山秀西区820

00

0

小计

522703106.43.15.11984526.2

总计15432563约25012.46.65379.217.3132.243.65

预计未来推盘盘量（大亚湾片区区）据中原地产市市场数据统计计，未来6-8年内，目目前已知的惠惠阳-大亚湾湾潜在大盘供供应量达到1653万平平米,预计,整体供应量量达3000万平米以上上。区域项目名称位置占地（万㎡）建筑面积（万㎡）未来推出量（万㎡）产品类型（万㎡）备注独栋双拼联排叠加小/高层多层大亚湾熊猫国际西区8310793211134828

东部项目西区6171802

745017

西飞项目西区721101054

1246520

建艺项目西区153636

2331

中联置业中心区267070

70

中联别墅中心区7550.8

22.2

新际首府中心区92222

22

中联大亚湾西区174242

42

珠江东岸西区616060

922

29

金海岸霞冲16316016016

30355920

溪山秀西区72020

小计

52168369324.8108651.2374121

总计15432543165397.84618125.2975204

市场总会由“蓝海”渐变成“红海”；开发时机，2008年？07年08年09年11年10年开发热点渐成规模成熟深圳客户涌入惠阳置业。深圳高端物业稀缺，市场需求旺盛2010年，预计深圳地铁三号线轻轨连接，各快速规划快，速干线相继开通，深圳东无缝对接，对普通居住需求大量增加片区市政配套显成熟，产业尽显规模，消费需求提升；区域楼市供应步入高峰片区成熟，进入城市化规模消费阶段。06年93万㎡至2015年,总体供应约1600多万平米09年>300万㎡从今年下半年年至明年，是是一个开发高高峰期，整个个惠阳大亚湾湾呈现遍地开开花、多组团团并举的开发发态势；大亚湾区域包包括中心区将将形成开发热热点；市场上大盘林林立，其中不不乏景观资源源型大盘，高端物业集中中将进一步提提升区域物业业的档次；深惠融合进一一步加剧，产产品品质将进进一提升，价格仍将有较较为持续的上上升空间，未来产品竞竞争激烈；未来相当长一一段时间内，，深圳投资客仍仍将是惠阳大大亚湾购房客客户的主办军军，惠阳本地客客为次的局面面仍将维续；；小户型物业渐渐入佳境，市场上小户户型放量将在在近两年内急急剧放量，形形成相当的规规模；整体市场认知知对市场我们应应明确的几点点问题大亚湾中心区区承担城市功功能，是整个个工业区的配配套依托，是是将来办公、、商务、居住住、商业发展展的领先领域域；大亚湾大量的的外资、石化化产业带动的的下游企业、、承建商等将将带动办公、、居住的租赁赁及居住、商商务和商业需需求；大亚湾已经进进入产业迅速速发展阶段，，将吸引大量量投资者进入入，对未来的的房地产产业业的发展将有有直接的推动动作用；大亚湾中心北北区，政府近近期已出台规规划在一年内内，将投资6个多亿进行行市政配套建建设，完善中中心北区作为为大亚湾商业业商业中心的的功能；但政政府执行力度度不容太过乐乐观；大亚湾中心区区市场认知PART２价值发现篇经济指标项目四至区域分析外部交通SWOT分析析项目开发价值值评价导路位置：大亚湾湾中心区澳霞霞大道北侧占地面积：59671㎡㎡建筑面积：约约208848㎡容积率：≤3.5建筑密度：≤≤25%建筑退红线：：东6米，西西50米，南南30米，北北25米；地块：大亚湾湾澳霞大道以以北价值发现/经济指标价值发现/项目四至霞涌旅游休闲闲度假区惠阳海岸国际公寓寓君豪公寓熊猫国际菩提园东方广场南山国际康汇花园丰华商务大厦厦小城故事凯旋居响水明苑区域楼盘分布布新天名城国香项目新际.首座大亚湾大盘多多集中在西区区，而中心区区楼盘较少，，普遍面积较较小；价值发现/区域分析西部综合产业业园区行政金融商务务区旅游休闲度假假区石油化学产业业园区本项目项目区位：地地处卫星城际中央CBD领地区位距离分析距离车程大亚湾－惠城市中心４０公里４０分钟大亚湾－广州白云机场１３０公里２小时大亚湾－深圳宝安机场７０公里１小时大亚湾－香港新机场１２０公里２小时内大亚湾－香港４７海里１小时（船）价值发现/区域分析坑梓惠阳盐田深惠沿海高速速淡澳大道坑梓——惠阳阳惠澳大道深汕高速龙岗至龙岗中心城城40分钟至罗湖40分分钟项目据于惠阳阳、大亚湾交交界处，外部部交通十分方方便，承接未来城市发展展新契机，引引动项目更大大发展空间。。连接大亚湾开开发区东西区区的主要交通通干线，是往往石化区的必必经之路。车车行5分钟到到达石化区，，15分钟到到达中海壳牌牌联合化工厂厂；车行10分钟到达西西部结实合产产业园区价值发现/外部交通CBDCLD中心区板块将将以行政、金金融、商务、、居住为发展展方向，将中中心区建成““总部后台经经济服务中心心”和生活配配套区域，突突出滨海特色色，完善城市市功能，重点点发展房地产产和其他服务务业。中心区区按照区位可可分为北区、、中区、南区区三个片区。。北区近期建设设重点围绕行行政中心、虎虎头山公园、、市民广场、、红树林公园园展开布局，，努力用一年年左右时间在在中心北区形形成“一纵一一横”约1平平方公里的建建成区。价值发现/区域近期规划划本项目正好处处于中心北区区内,为政府府近期将着手手建设的1平平方公里的范范围内,一旦旦明年建成,区域价值将将得到极大提提升!优势(Strengths)位于大亚湾中中心区，深、、惠交通便利利，区域产业经济发展迅迅猛;CBD核心位位置，未来大大亚湾商业、、金融聚集区区;中心区绝版CBD地段;市政配套齐全全，体育馆、、市政广场、、红树林公园等近在咫尺尺；紧临澳霞大道道，未来内外外交通便捷；；政策宽松，同同城生活已深深入人心；威胁(Threats)惠阳市场、区区域大盘分流流开发周期深受受市政建设影影响，市政建建设滞后。来自周边项目目的竞争；未来政策因素素；政府规划执行行力度；劣势(Weaks)生活配套不足足，人气较差差；大亚湾整体经经济结构较为为单一；片区住宅规模模发展成熟尚尚需时日；相对大亚湾西西区、惠阳三三和等片区楼楼盘，规模较小小；机会(Opportunities)投资前景，区区域经济飞速速发展区域经济融合合，市场版图图升级深圳市场外购购力强劲，高高端产品稀缺缺。区域大盘林立立，吸引丰富富客源周边项目启动动，共同预热热市场；大亚湾产业化化加速，带动动大量的中下下游产业链，拉动地产产内需；价值发现/SWOT分析析SWOT目标客户市场（深圳）研判共性（可利用策略）竞争市场（惠阳、大亚湾）研判S稀缺的自然资源相对较低的价格不断追寻更优产品、更高回报。高端产品乘目标市场外购急剧扩张之势抢夺目标客户资源，细分截留客户珠江东岸，熊猫国际已树立本区高尚片区属性，承托市场。三城中心，城际交通优先W交通不便利，片区认知度不高配套缺乏，质素不高打通交通动脉，利用三大契机；克服劣势，提升优势。利用自身丰富自然条件克服不足；配套缺乏，周边环境干扰，后有工业区，交通不便，导致中轴心区不中心。O需求旺盛，供应不足，高端产品稀缺刚性需求外流区域经济融合，东扩深圳东、大亚湾版块融合片区远景、片区属性强调东部通道，高端产品满足龙大工业区、大亚湾产业人群不断升级的规划配套大盘时代，大盘带来丰富的更高端的客户流。T高端稀缺产品不断捅破天花板，透支更远期回报周边区域高端产品蜂涌而来区位优势，地块自然资源吸引客户差异化突显。政策的不确定性明星大盘的威胁高端产品供应日趋丰富STWOSOST价值发现/SWOT分析析优势：地处大亚湾未未来中心区位位、城际交通通优先，具有有很高的区位位价值。地块规模较大大，自然地貌貌丰富，受污污染少，自然然环境幽静，，易于规划高高端产品，具具有很高的居居住物业开发发价值。劣势：项目所在大亚亚湾中心区目目前人气不足足,尚未形成成居住气氛,未来还需要要引导和培育育；区域内配套不不足，地块目目前商业价值值不大；目前新天名城城已占据大部部分较好的公公共推广资源源,对本项目目开发形成较较大威胁;价值发现/项目开发价值值评价深圳的后城市市时代PART3态势解构篇现状解构现状解构CBD发展模模式大亚湾需要有有大亚湾需要协协调均衡发展大亚湾需要有有自己的生活领地城市快速发展展竞争力增强打开新的发展展之路世界级\国际际化之门配套服务\居居住\商务价值提升,是是一个城市逐步发展的关关键大亚湾一个没没有大亚湾,一座座世界级工业发展之城城!大亚湾,一座座缺乏人气的空城!大亚湾在造一一座城现状解构CBD,一个个城市梦想的的升华!大亚湾,急需需造就一座中中心城!大亚湾当前还还处于初步开开发阶段,本本项目处于CBD领地,和南面的南南山国际”康康汇国际公寓寓，结合现有有行政单位，，一个正在发发展的大亚湾湾CBD在逐逐渐掘起；大亚湾CBD周边产业已已经陆续上马马，对中心区区的商务需求求和配套需求求将在未来几几年凸现出来来；未来的几年，，本项目片区区将有大量的的房地产项目目开发并入市市，形成中心心区开发的高高潮，一个未未来的CBD正在形成；；2007年,本项目将加加入大亚湾中中心区轰轰烈烈烈的造城运运动,引领片片区地产开发发的新动向!本项目俱备抢抢占2007大亚湾中心心区CBD开开发的巅峰机机遇!!卫星城所俱备备的价值平台台卫星城：区域域定位功能价价值价值一价值三价值二城市发展延伸伸的城际中心心一个城市GDP新的贡献献之源倡导一个核心心自我增值区区CBD卫星城CBD的成长模式式国外卫星城CBD发展轨轨迹借鉴背景一背景二世界CBD最最早产生于20世纪20年代美国，，它是应经济济的发展而产产生的、对城城市经济起着着重要调节作作用的核心区区域。CBD的发展经历历了很多的阶阶段，从最初初的商业聚集集地，到后来来多核心城市市，再到现在在的中央商务务区。20世纪五六六十年代，在在发达国家，，城市中心区区制造业开始始外迁，而同同时商务办公公活动却不断断向城市中心心区聚集，要要求一些大城城市在旧有的的商业中心的的基础上重新新规划和建设设具有一定规规模的现代商商务中心区。。CBD发展轨轨迹商业中心多核心城市独立于传统商商业CBD共性特特征：地价高高、租金高、、交通高度发发达、城市功功能聚集、城城市名片标志志。特征1地价与租金峰值在城市地价的分布规律中，有一个最高的地价点。峰值地价点周围地带往往成为的CBD核心，而这里同样也是城市最高租金汇聚地。特征2最高的交通可达性处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。特征3城市功能聚集中心处于城市干道系统的核心。地铁成为现代城市的一个非常重要的交通手段。其次是机场、火车站、高速公路等。路网密度也是一个重要的指标。管理和控制职能集聚、金融市场运作功能集聚、专业化生产职能集聚，而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施为配套性服务设施。特征4城市标志性建筑一个好的CBD规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是CBD区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且也是中心城市的标志，也是最值得关注的焦点。大亚湾，世界界第四大石化化城的地位的的确立大亚湾中心区区，未来的城城区CBD，，呼之欲出也将必然催生生更多的商业业、居住、商商务需求这是城区发展展的必然！2.郊区化发发展速度规律律：结论：深圳市市目前处于城城市化向郊区区化的快速发发展期深圳2006年人均GDP超过8000美元，，城市化率为为100％当一个城市的的城市化水平平达到70%及人均GDP超过3000美元时时，郊区发展展迅速。3.郊区化住住区发展内、、外部驱动因因素城市化郊区发展大都市城市群1.城市发展展进程规律：：美国深圳内因消费水平提高；生活方式的改变；郊区地价低廉；中心城市环境变化郊区地价低廉外因高速公路、快速路网络，私人小汽车的发展都具备大亚湾中心区区历史机遇深圳后城市时时代根据伯吉斯同心圆圆地域假设，城城市分为由内内而外的5个个同心圆区域域。项目处于于中心区CBD领地，属属于复合空间间地带，由此此产品塑造空空间较大。作作为新开发的的中心城区，，本项目具备备其它项目不不可复制的高高度，对本项项目的形象拔拔高有较大的的推动作用。。伯吉斯同心圆圆大亚湾中心区区历史机遇大亚湾相当于于深圳大都市市的一个城区区；地铁三号线及及沿海高速开开通后，从深深圳罗湖到大大亚湾中心区区仅相当于到到南山的距离离从横向比较来来看，南山是是深圳特区的的经济增长极极，环境优美美；大亚湾是未来来世界级的石石化工业城；；因此，在自身身的定位上，，大亚湾不是是惠州的，不不是广东的，，它是属于世世界的；一座世界级的的石化工业城城，更需要一一个世界级的的中心城区与与之相匹配；；大亚湾中心区区历史机遇PART4项目定基篇导路PART1PART2PART3项目品类定位位地产因子分析析市场定位总体定位物业定位客户定位形象定位案名建议气质演绎户型定位价格定位关于本项目的的定位，中原原尝试从另外外一个全新的的角度来分析析、定位项目…我们把客户认认为是相关连连的或可以相相互代替的一一类项目归为为一个品类；；将房地产项目目划分为若干干个品类进行行细分，通过对地块属属性和价值的的判断，及可类比项目目的分析，为为项目定位，，即——品类定位定位方法选择择定位研判/品类定位定位模型不同属性的土地打造出不同的产品催生不同属性的住宅吸引着不同类型的客户品类定位定位研判/品类定位我们将一块土土地的属性分分为三类：城市完善区城市发展区城乡结合区不同属性的土土地催生不同同属性的住宅宅，打造出不同的的产品吸引着不同类类型的客户定位研判/品类定位依托品类定位位的法则，研判本项目……地块印象关键词：便捷的交通未来核心的地地段区域较成熟的的环境规划中完善的的配套……本项目的土地地属性为：城市完善区定位导过程定位研判/品类定位地产因子商务公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加值说明本项目符合情况对交通的依赖性很强强一般弱符合抗噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临主干道、高压线、工厂等可做处理对周边市政配套要求高很高高高尚可小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑质量、装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到休闲空间及绿化要求无一般高很高有品味的康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺性景观资源需营造人文历史环境低一般高高社区建设及宣传具备本项目适合中中高端的市场场占位定位研判/地产因子分析析城市完善区的的中高端物业业！！定位研判/项目市场定位位定位考虑从城区开发的的角度来看，，项目具有以以下几点优势势：规模优势：近近60000平米的可开开发用地规模模,为中心区区较集中地块块;区位优势：大亚湾将规划划为集石化产产业、电子、、旅游、休闲闲、度假等为为一体的现代化滨海城区区；城市规划中的的大亚湾的中中心北区，核核心区域CBD，近期建建设的重点之一。至明年初，沿沿海高速开通通，至深圳距距离仅约半个个小时；周边已有若干干大型项目在在规划及建设设中，为区域域凝聚人气、、财气起了烘云托月月的作用。资源优势：项项目所在中心心北区将先期期启动,届时时,虎头山公公园、红树林林公园、体育育公园、市政政广场将先期期启动。企业优势：深深圳名盘开发发商，资金、、实力有保障障，开发目标标清晰。深圳东——精英领地,国国际领秀生活活大亚湾CBD湾区绝版尊尊藏定位研判/项目总体定位位诠释：定位明确指向向深惠两地市市场，项目以以世界级的石石化城大亚湾湾未来ＣＢＤＤ核心占据大大亚湾当前市市场的最高端端物业地位；；打造成为深深惠泛市场ＣＣＢＤ核心人人居大盘，项项目专门面向向中高端客户户，释放深惠惠两地市场需需求的饥渴；；强调ＣＢＤ化化解大亚湾产产业背景，升升华目标客户户居住体验需需求；利用自然的优优势条件，让让居住与自然然的和谐融汇汇是每一个购购房客户追求求的最高目标标，适合客户户在不同购房房阶段的需求求；绝版珍藏是一一个具有宽广广内涵的概念念，恰如其分分地体现项目目的珍贵与稀缺不可复制制性。定位研判/项目总体定位位对于本项目的的物业形态，，中原认为，，在当前大亚亚湾的发展背背景下，存在在相当的商务务酒店方面的的需求，而目目前，据市场场调查所知，，相关项目设设置酒店配置置的很少，远远远不能满足足将来大量的的商务需求；；住宅终端使用用客户：石化区员工；；港务、产业园园、行政办公公等从业人员员；酒店公寓终端端使用客户：：项目承建商及及设备供应商商技术人员；；中海壳牌等先先期投产项目目产销经济活活动带来的商商务的客源；；商务参观交流流人员；往来于深圳、、惠州、香港港等地的长期期包房居住；；私人度假类客客房；商务公寓终端端使用客户：：已建成投产的的上游产业项项目企业；建成中的项目目承建产；下游产业企业业和配套服务务企业，如物物流、贸易等等；与石化区有相相关业务往来来的外地企业业办事处；定位研判/物业定位大亚湾酒店普普遍经营状况况良好，主要要需求来源为为企业的商务务接待、建设设项目的技术术人员、前来来考察人士；；目前大亚湾酒酒店数量较少少，缺少上档档次和规模的的酒店，不能能满足区域内内不断增长的的商务接待需需求；随着大亚湾石石化区的不断断成熟和旅游游资源的开发发，将带来更更大的商务和和度假需求，，未来酒店市市场前景看好好；本项目位于中中心区，是未未来大亚湾行行政金融商务务区，是酒店店式服务公寓寓选址的最佳佳位置之一，，同时大亚湾湾市场空缺量量较大；酒店式服务公公寓的广泛市市场需求酒店式会馆（（办公／居住住）的广泛市市场需求大亚湾目前多多数企事业单单位、中海石石化区项目承承建商及相关关建设单位均均有自己的写写字楼办公，，部分投资、、贸易、物流流、货运、事事务所等中小小型公司以及及石化下游产产业的企业有有小开间写字字楼需求；本项目的开发发可以考虑部部分写字楼产产品，但体量量不宜太大，，建议开发宜宜商宜居类型型的酒店公寓寓会馆。项目经济指标标①项目占地：：5427.34M②总建筑面积积：43687.6M其中商业面积积：5680M写字楼面积：：26749.6M公寓面积：7560M③容积率：约约为7.37④建筑高度：：50.15米⑤层数：14层⑥停车位：60个中心区的个案案研判南山国际①地理位置：：大亚湾中心心区体育场以以东，国税局局以北53号号地块内②占地面积：：19211平方米③拟建筑面积积：45000平方米米④住宅类型：：多层与小高高层⑤主力户型：：三房、四房房⑥主力面积：：100-120平方方米超市等⑧周边景观：：西面：体育育场、市府大大楼、地税局⑨东面：国税税局、巍巍青青山⑩北面：淡澳澳大道⑩品质定位：：中、高档住住宅中心区的个案案研判康汇国际公寓寓两者均以国际际的概念推向向市场，迎合合了大亚湾国国际湾区的概概念诉求，是是中心区先期期运作的项目目。南山国际主写写字楼物业，，目前入租率率较低，租金金价格很低；；而康汇国际际公寓作为住住宅推向市场场，目前，已已以较多的公公司选择在其其办公，并辅辅作居住使用用。从另一个侧面面也可以看出出，纯商务写写字楼在目前前商务气氛尚尚未形成的情情况下，开发发宜商宜居的的多功能物业业是符合市场场需求的。周边项目分析析分析因素本项目条件衍生联想涵义项目所在区位大亚湾开发区中心区未来ＣＢＤ世界级、国际化卫星城项目发展背景发展中区域，石化产业带动工业城、中心城项目开发目标区域绝版尊崇物业项目档次促价值提升客户关注因素项目形象高档、价低配套齐全有冲击力的市场形象、比较低的投资门槛定位研判/分析定位融高端住宅、、酒店式公寓寓酒店会馆、商商业于一体的的城市高端复合合体因此，中原建建议，将本项项目打造成大大亚湾ＣＢＤＤ核心区域的的定位研判/项目物业定位位项目功能结构构框架项目的功能住宅（居住）商务办公商业休闲娱乐文化体育高档住宅酒店公寓/会会馆沿街底商酒店公寓/会会所铂金酒店式公寓概念进行纯粹的酒酒店式服务既享受酒店式生活服服务、尊贵、、惬意又具备商务功能的便便捷，身份保保障低级的投资门门槛，超级的的租金收入创新概念铂金酒店式公馆概念同样进行纯粹粹的酒店式服服务既享受酒店式生活服服务、尊贵、、惬意又具备家居生活的随随意、自然自己铂金公馆馆、拥有绝对对的自住权创新概念早安,CBD!早安：较为亲亲切的用语，，暗合项目ＣＣＢＤ目前尚尚未成熟，处处在早期的发发展阶段，明明确未来升值值潜力及投资资价值；ＣＢＤ：项目目形象的核心心，也是本项项目的优势；；定位研判/项目形象定位位主推案名－金泓·铂宫御御座定位研判/项目案名建议议“铂宫”的核心内涵：：铂宫－铂金宫宫殿，贵气，，象征财富白宫－居住生生活办公，象象征权势、地地位金泓的王朝，，金泓的宫殿殿对客户而言，，具有居住/办公地的兴兴盛前景内涵阐释其他诉求方案案：世纪王府天骄华庭铂金生活高尚人居名名流生活定位研判/项目气质演绎绎铂金文化项目意蕴—学学识才华气气质定位研判/项目气质演绎绎铂金财富个人标签—厚厚度、财富、、经历定位研判/项目气质演绎绎铂金地位独拥天地。权权利——左右右人生定位研判/项目气质演绎绎商务－铂金的的职场、前程程生活－铂金的的尊贵、人生生·金泓铂宫御座商业－铂金的的商业前景定位研判/项目气质演绎绎项目辐射区域域及潜在客户户分布深圳与惠阳大大亚湾区域为为一级辐射区区，惠州及周边地地区为二级辐辐射区。惠阳-大亚湾市场辐射图深圳一级辐射区二级辐射区定位研判/项目客户定位位两个明显趋势势：关外置业业热深圳周边缘城城市置业热利好引导价格驱赶自然资源驱赶赶深圳人为何走走出深圳置业业？在理想与现实实中寻找新的的平衡…潜在客户分析析深圳白领，你你被谁抛弃？？“台北不是我我的家，我的的家乡没有霓霓虹灯。鹿鹿港的的街道，鹿港港的渔村，妈妈祖庙里烧香香的人们。…………台台北不是我想想象的黄金天天堂，都市里里没有当初我我的梦想。在在梦里里我再度回到到鹿港小镇，，庙里膜拜的的人们依然虔虔诚。岁岁月掩不不住爹娘淳朴朴的笑容，梦梦中的姑娘依依然长发盈空空。……”20多年前，，一首《鹿港港小镇》，唱唱出了乡村青青年闯荡大都都市的那分失失落、彷徨、、寂寞。如今今，深圳又有有多少曾经的的热血青年，，在经过几年年的打拼之后后，却依然面面对着深圳高高不可攀的房房价，在自己己的出租房里里，面对窗外外闪烁的霓虹虹灯，会在心心底唱着这忧忧伤的曲调？？“5+2”居居家新理念，，让白领生活活更精彩！沿海高速开通通后，从大亚亚湾中心区到到深圳只需半半个小时的车车程，交通的的便利和私家家车的普及，，再加上大亚亚湾有很好的的旅游休闲资资源，大亚湾湾已成为深圳圳的“后花园园”，大亚湾湾成为“半小小时生活圈””的首选之地地。“5+2”生生活原来是深深圳人关内、、关外生活，，半小时生活活圈形成后，，“5+2””模式形成了了深惠两城间间的生活模式式，越来越多多的人选择5天在深圳工工作和生活，，2天在惠州州休闲度假新新的5+2生生活方式。潜在客户分析析深圳与惠阳、、大亚湾现在在的交通尚不不足以支撑深深圳人在大亚亚湾居住，在在深圳上班，，更多的是，，5＋2的生生活模式，将将5+2的生生活模式深入入人心，使得得我们成为新新生活主张的的倡导者。越来越多受高高房价挤压的的公务员和白白领阶层将会会选择“逃离离”深圳。““5+2(深圳5天，，惠州2天)将成为深圳圳人未来的新新休闲度假生生活方式”，，在深圳开办电电脑公司的刘刘先生在大亚亚湾某楼盘一一次性购置了了三套房。他他说，除了看看中大亚湾的的未来发展前前景外，这里里美丽滨海风风光和良好的的人居环境也也是一个重要要的因素。刘刘先生前几几年开始就经经常跟朋友一一起开车到大大亚湾吃登山山、吃海鲜，，随着来大亚亚湾次数的增增多，他越来来越喜欢这里里，甚至打算算长期定居在在这里。他这这次之所以一一次性买三套套房，就是想想着二套用来来投资，一套套自己住。潜在客户分析析就职于深圳市市政府某局的的公务员汤先先生告诉记者者，他家住在在深圳关内，，有时候开车车去关外的某某个饭店吃饭饭都要一个小小时，而从他他家开车到大大亚湾也不过过一小时左右右，要是沿海海高速修通后后，就更快了了，可是现在在去深圳任何何一个地方买买房都比大亚亚湾要贵得多多，同样多的的钱在深圳只只能买一套房房，而在大亚亚湾可以买到到两套甚至三三套。他的朋朋友、同事中中已有七八个个人来大亚湾湾置业买房了了。陈先生说说，同样面积积的房子在大大亚湾三四十十万元可以买买到，在深圳圳则要上百万万元，因此他他觉得在大亚亚湾买房非常常划算。买了了房之后，周周末就带家人人过来住，在在大亚湾度假假。潜在客户分析析深圳客户、大亚湾产业客户本地居民、公务员、公司管理人员惠州以外地方、惠东等其他区域客户核心客户60%次核心客户30%边缘客户5%次边缘客户5%中原根据所操操楼盘的认筹筹情况以及其其它楼盘的客客户情况，预预计本项目的的客户购成比比例如下图所所示：定位研判/项目客户定位位目标客户区域08年09年中期后Ａ.核心消费群深圳客户深圳客户（盐田、龙岗、福田、南山、罗湖为主）大亚湾石化区、响水河工业区、汽车产业、电子信息、港务区、澳头区产业高级管理者、高级白领Ｂ.次级消费群大亚湾本地公务员企事业单位人员；惠城、惠阳、大亚湾中高级管理人员、公务员、公司职员、自由职业者，以投资目的为主；大亚湾相关产业客户本地客户、香港客户Ｃ.边缘客户群与本地有源缘的香港客户惠阳、惠州、惠东客户惠州以外地方、惠东客户大企业团购客户（龙岗、盐田）D．潜在客户群深圳大企业团购客户（龙岗区）客户构成预计计定位研判/项目客户定位位酒店公寓/会会馆：租客分析1.项目承建建商及设备供供应商技术人人员；2.中海壳牌牌等先期投产产项目产销经经济活动带来来的商务客源源；3.商务参观观交流人员；；4.往来于深深圳、惠州、、香港等地的的长期包房居居住；5.私人度假假类客户；购买分析6、已建成投投产的上游产产业项目企业业；7、建设中项项目的承建商商；8、下游产业业企业和配套套服务企业，，如物流、贸贸易等；9、与石化区区有相关业务务往来的外地地企业办事处处；定位研判/项目客户定位位本项目客户构构成预计低产中产上层富人阶层中产高层住宅：淡水20%大亚湾15%其他10%本地区域高层住宅：福田25%南山龙岗20%其他10%深圳区域本地区域精品公寓会馆馆：淡水25%大亚湾15%其他5%深圳区域精品公寓会馆馆：福田35%南山龙岗20%定位研判/项目客户定位位目标客户群客户特征分析惠阳、大亚湾本地客户绝大部分为本地的政府官员、企业高层、个体私营老板。大亚湾产业客户①石化产业客户石化产业客户包括石化产业链上的从业人员；包括石化产业的中高层管理人员、技术专家；高层管理人员、技术专家（含外籍人士）可以看作常驻的商务人士，他们不会成为大亚湾的永久居民；内部购买力以及需求意向存在较大的差别；目前对物业的需求主要体现为租赁需求。客户居住型购买不会选择本项目，但投资行为有一定市场。②港口产业客户目前港口还处于快速发展的前期，房地产市场需求能力的形成还有待于惠州港口建设的发展以及生产规模的形成；港口产业客户包括港口中高层管理人员、技术人员以及蓝领操作人员；内部购买力以及需求意向存在较大的差别；③服务产业客户服务产业客户主要是金融、物流、贸易、商业休闲等行业的从业人员；购买能力的形成依赖于城市服务产业的发展，购房能力的形成需要3-5年的时间培育；内部购买力以及需求意向存在较大的差别；前期房地产市场需求表现为对租赁物业的需求。④其他工业产业客户其他工业产业客户的有效房地产市场需求消费者主要指企业中高层管理人员、工程技术人员等；这部分客户未来将主要位于西区，但西区产业园正在建设初期，需要3-5年的时间培育。前期他们对房地产市场的需求涵盖购房需求以及物业租赁需求。深圳客户区域经济发展前景以及房地产市场的发展前景、低总价，良好的居住环境是吸引投资客户涌入的关键原因；投资客户所带来的购房需求目前是大亚湾房地产市场购房需求的主力；投资客户来源广泛，主要集中在深圳区域，未来随着大亚湾城市的发展，投资客户涌入的将会扩大；中高产客户是其主要人群。潜在团购客户这部分企业员工居住与工作地点相距较远，可能与距离惠阳、大亚湾相当，但居住的成本更高。或是临近西区的企业有提供大量员工居住的需求。定位研判/项目客户定位位规模、配套产品价格外部交通投资价值深圳客户购房的价值排序投资价值，物业的增值能力。成为深圳人置业的首要考虑因素。价格地段社区环境物业管理规模、配套本地客户购房的价值排序本地客户对价格较最为敏感，除了少量高端客户的购买力强之外，大多数客户对价格的承受能力还是非常有限的。定位研判/项目客户定位位客户偏好分析析深圳中高产客客户消费特点点：客户的消费习惯身份感归属感注重财富积累和资产增值投资和消费上的精细和理性对新事物和新生活方式的接受和期待在置业中的核心需求元素对稀缺资源的占有物业所体现的身份感和归属感较好的物业配套安静、整洁的小区环境增值潜力卓越的物业品质和持有价值优美的自然环境和景观精神的愉悦、闲适和放松创新性的产品类型和所彰显的生活方式安全、健康、环境舒适、高层次生活居所物超所值的投资产品全新的休闲空间和生活理念核心客户的置业特征高品质感，追追求一种高尚尚的、非凡的的生活境界定位研判/