某市高层物业项目初步市场调查报告

xx市高层物业项目初步市场调查报告专业决定高度理性决定价值目录一、xx市房产宏观市场分析二、xx市区域市场调查分析三、xx市房产类型调查分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析五、项目概况六、项目分析七、项目认知一、xx市房地产宏观市场分析

2003年xx社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元

资料来源《统计年鉴》

2004年一季度xx房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）

供应总量约109.12万㎡

类型：小户型住宅商业物业

区域分布状况城西和郊区：（城西供应体量最大）城西房地产供给达34.16万平米城东和城南：（供给平淡）但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘将在年内引起城东楼市井喷城北：（主要是商业地产项目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下（筹备）等项目掀起了xx商业地产之革命。环域分布状况

一环内：20%一环到二环：17%二至三环：37%三环外及郊区楼盘：26%特征：楼市供应量较为均匀，二环到三环仍是商品房供给主力区域

03—04年度xx房地产小结

2004年1-2月：市区住宅供应面积：45.64万平方米，同比减少24.6%，销售面积：106.69万平方米，同比增长42.49%，供应缺口：

61万平方米+2003年的供应缺口=200万平方米（约2万户的需求缺口）2003年：xx的城市住宅地价为负增长，拍卖土地：60%为旧城改造置换出来的土地40%为新增土地市区内：住宅用地〈商业用地

大量的住宅开发转向郊外土地供应错位消费者研究降价敏感：40%的消费者认为未来两年内，xx的房价将平和下降60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为10%34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房44%的则处于观望状态8.4%的会延后购买13.4%的会提前购买二、xx房地产区域市场分析

理想的居住地选择比例

31.1％购房者选择城西27％购房者选择城南17.6％购房者选择城东购房区域敏感性图城西区区域域市场表现：xx的传统居居住区域城西西成为xx楼楼市的一大亮亮点巨大的投放量量在短时间内内就被市场消消化了近80％原因因：城西的生活配配套设施的日日益完善，并并且房价低于于城南房价结构：城西二环至三三环外住宅价价格在3000元/㎡左左右浮动代表楼盘：向左向右、博博瑞都市花园园、楠极地等等特别提示：3000元/㎡左右的价格格是目前市民民的心理价位位！城南区区域域市场表现：人南南延线楼楼市发展迅速速，但是由于于大量土地手手续办理还需需要较长的时时间，新城南南近年的开发发量不会很大大。所以城南南的可供选择择的楼盘不多多。城南的房房价平在xx一直保持领领先。但住房房却一直供不不应求。值得得思考！原因因：由于成熟的城城市配套和高高品质的楼盘盘建筑，形成成已久的居住住偏偏好，导致了了区域房价的的攀升和高价价位。房价结构：城南的房价基基本维持在3500元/㎡这个价格格线左右。代表楼盘：玉林都市金岸岸、sohu沸城、水漪漪袅铜、棕北北国际等城东区区域域市场表现：向东发展总体体格局采用带带状形式。2004年，，城东房价急急剧上涨。东东湖片区、建建设路、望江江路、蜀都大大道是城东高高价位楼盘的的主要集中区区，华润翡翠翠城和万科城城市花园的开开发，以及新新加坡吉宝集集团的进驻，，使得城东的的楼盘品质得得到大幅度提提升。原因因：稀缺的城市景景观使得目前前越来越重视视居住环境的的市民所追逐逐的。房价结构：二环路区域内内的楼盘价格格普遍超过了了3000元元/㎡代表楼盘：蜀都花园、万万科城市花园园、南府锦、、中海九眼桥桥项目、吉宝宝粼江江峰阁等城北区区域域市场表现：城北的房价已已有提升。城城北的城市配配套有待完善善，交通状况况也还不怎么么理想，但是是城北是目前前离城区最近近，房价最便便宜，住宅性性价比最高的的区域。下半半年万科金色色花园的推出出将会进一步步提高城北楼楼盘的品质及及房价。原因因：由于旧城改造造、沙河整治治，新的城市市规划，使得得该区域的居居住环境有很很大的改善和和提升，房价价的上涨也是是预期的事。房价结构：城北二环路区区域内的房价价在2500元/㎡———3200元元/㎡左右，，城北的房价价还有很大的的提升空间。代表楼盘：前锋项目、迪迪康银色诗典典、金荷花等等典型项目解读读玉林·都市金金岸锦都一期缤纷假日水木光华·向向左向右华润·翡翠城城蜀都花园典型项目解读读之一玉林·都市金金岸玉林都市金岸岸该项目是一栋栋位于xx市市玉林小区玉玉林南街1号号的小高层电电梯公寓，总总建面6.8万平方米，，户型面积38-180，价格3400-3500元/平平方米左右。。小区内有游游泳池、综合合功能篮球场场、大型中心心园林、大型型活动广场、、社区会所中中心。现代城市功能能

时尚人人文典范出入便利大型中心景观观园林典型项目解读读之二锦都一期少城新天地市市中心大型型风尚建筑集集群锦都近30万平方米市市中心大型风风尚建筑集群群。融合现代代与传统，时时尚与古典的的双重姿态。。建筑xx时时尚地标、魅魅力生活排场场。位于城市中心心，身处宽窄窄巷子历史文文化保护区坚坚持人文地产产理念，传统统文化与现代代城市的理解解。城市休闲地标标。汇聚一线线休闲娱乐时时尚。空中院院落式公寓、、新派写字楼楼、物色商业业广广场、咖啡馆馆、俱乐部、、会馆、新潮潮娱乐及时尚尚风情餐饮。。典型项目解读读之三缤纷假日中央商务区地地标建筑楼高60米，，建筑面积38000平平方米。售价价5000元元/平方米完善的功能布布局和设备配配套商务生活的第第三空间纯酒店式公寓寓典型项目解读读之四水木光华·向向左向右精致/实用：：31－55平方米个性性空间，真正正实现都市实实用主义生态/成熟：：水木光华13万平方米米大社区，共共享空中花园园、森林泳池池，色叶树林林、银杏林等等景观配套，，社区生活丰丰富多彩。休闲/舒畅：：超大面积阳阳光泛会所，，浪漫摘星台台、乒乓球打打拼场、完善善周全。舒适/人性：：锦绣物管提提供贴心服务务，令你感受受无比的优越越与舒适。时尚/艺术：：2万平方米米风情商业街街，休闲设施施、娱乐配套、餐餐饮茶楼一应应俱全，展现现时尚生活魅魅力。潜力/良机：：紧邻西南财财大，校园商商机无限典型项目解读读之五华润·翡翠城城典型项目解读读之六蜀都花园xx市二环路路内最大电梯梯公寓组团““蜀都花花园”，总占占地156亩亩，总建筑面面积38万平平方米。与澳澳大利亚的贝贝尔高林、英英国的威格斯斯及上海同策策等合作方的的强强连手使使得蜀都花园园这个房产更更具市场竞争争力。低价位掀起高高层电梯公寓寓的价格风暴暴配套设施完备备，以MALL的形式出出现三、xx房地地产分类调查查分析特征：百花齐放百百家争争鸣（xx的的房地产开开发在表现现出极大的的兼容性和和包容性。。各种类型型的房地产产项都受到到追捧。）））类型：商业VS住住宅投投资VS自自用（各种业态态的地产项项目，多种种方式的下下单模式，，共同构建建了xx地地产的繁荣荣！）目标：知己知彼百百战不殆（本节单独独对住宅地地产项目进进行专项分分析，以期期对“维多多利亚花园园”提提供市场考考证！）类型分分析析别墅墅——多数人拥有有的居住理理想，少数数人拥有的的诗意栖居居小户型型——“灵动空间间，自由世世界”，繁繁荣之下暗暗流涌动多层住宅——“很生活，，很xx””，当前xx市民的的住家首选选电梯公寓——“高层维新新”，代言言都市居住住的时代正正在来临（注：本报报告在解构构分析中对对高层、小小高层电梯梯公寓将作作重点解析析）类型解析之之别墅篇区域：城西、城南南、城北的的三环和外外环周边城市别墅区区域南延线、牧牧马山、温温江光华大大道、龙泉泉、大丰、、新津近郊别墅区区域崇州白塔湖湖、崇州街街子镇、青青城山远郊别墅区区域类型主力客户主题卖点价格情况典型项目城市别墅城市成功人士、商务用途者便利、高贵5000元/平方米左右河滨印象、草堂之春、金林半岛近郊别墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起价维也纳森林别墅、远郊别墅中老年退养人群养生、度假、休闲2000元/平方米左右天下青城类型解析之之小户型篇分布区域：一般都集集中在一环环路内及城城中有少量的小小户型分布布在城北和和城南的一一环和二环环之间城南又是小小户型的集集中区域代表项目：：SOHO沸城、花样样年华、单单人房·双双人床、新新城市广场场、西岸蒂蒂景、现现代城城、凯悦新新城等（目前前高校校小户户型开开发热热潮正正在兴兴起，，其销销售状状况都都比较较良好好）价格表表现：：小户型型的价价格一一般在在3000元/平方方米以以上破题题：：小户型型供求求关系系发生生巨大大变化化，小小户型型物业业正逐逐步走走向饱饱和。。值得开开发商商警惕惕！！！！2002年的小小户型型的销销售率率基本本在95%以上2003年上半半年的的销售售率只只达到到了85%左右类型解解析之之多层住住宅篇篇区域域分分析析城东：：集中在在建设设路——八里里小区区、成成龙路路—东东湖两两个片片区。。万科、、静居居嘉苑苑、翰翰林花花园、、香江江花园园等楼楼盘都都将陆陆续推推出。。城南：：集中到到人南南延线线三环环路以以外区区域心怡房房产、、深长长城、、远大大等大大盘将将是城城南多多层住住宅的的主要要供应应商。。城西：：集中于于二环环路至至三环环之间间，光光华片片区、、外双双楠、、金沙沙等区区域博瑞地地产、、置信信地产产、中中房地地产继继续领领衔区区域的的多层层之舞舞！城北：：驷马桥桥片区区和人人民北北路片片区有有望成成为市市场供供求最最旺盛盛的区区域。。多层住住宅市市场破破题xx市市民的的居住住习惯惯，决决定了了多层层是xx市市民的的良好好选择择。所所以xx的的开发发商多多以多多层住住宅为为产品品选择择。多层产产品的的海量量入市市，导导致竞竞争的的白热热化，，赋予予住宅宅概念念和含含义是是测试试开发发商对对市场场应变变能力力的有有效因因素。。川西名名居、、欧式式风格格、院院子、、阁楼楼无数的的居住住样式式成为为多层层住宅宅冠冕冕的外外衣！！引导导居住住风向向的同同时，，为xx住住宅的的发展展带来来革新新的气气息！！大型多多层住住宅社社区，，成为为居住住组团团的构构成因因子。。而居居住大大盘的的外移移开发发也正正成为为xx多层层住宅宅开发发的一一个趋趋势！！一切便便应起起了居居住住郊区区化！！！关键词词：大盘、、外移移开发发、居居住郊郊区化化类型解解析之之多层层电梯公公寓篇篇区域域分分析析城中：：享受受城市市，交交通便便捷！！（主要要集中中在府府南河河沿岸岸及城城区主主要街街道上上，，价格格在3500~4000元/平方方米）城南：：置置业首首选，，身身份的的名片片！（分布布区域域玉林林、新新棕树树片区区、桐桐梓林林以及及南延延线，，价格格在3400元/平方方米以以上））城西：：环境境制胜胜！（金沙沙片区区、光光华片片区，，外双双楠为为主主要区区域，，价格格在3000元元/平平方米米以上上）城东：：逐渐渐形成成气候候，充充分享享受河河景！！（玉双双路沿沿线、、蜀都都大道道沿线线及川川大九九眼桥桥，交交通便便捷，，沿线线新项项目不不少都都是电电梯公公寓。。价价格在在不断断上涨涨，目目前在在3200元/平方方米））城北：：价格格取悦悦居民民！（驷马马桥片片区、、人民民北路路片区区是电电梯公公寓出出现的的热点点区域域，，价格格在2900元元/平平方米米以上上）电梯公公寓破破题之之法xx正正渐渐渐形成成电梯梯公寓寓的居居住热热潮！！电梯梯公寓寓在xx已已经度度过其其“冰冰河季季”，，市民民的购购买热热情被被电梯梯公寓寓的““高瞻瞻远瞩瞩”所所调动动！因因此，，开发发商开开始对对电梯梯公寓寓的开开发情情有独独钟！！市中心心的高高层项项目开开发，，写字字楼、、住宅宅、商商务酒酒店、、商务务公寓寓等是是主要要的物物业类类型。。而xx的的高层层建筑筑主要要集中中与城城市中中心区区域！！城市中中心区区域的的高层层住宅宅开发发主要要是小小户型型项目目，其其中的的代表表作为为：长长富新新城、、时代代锦江江等项项目！！xx二二环路路以外外的高高层项项目主主要是是居住住性项项目，，但就就目前前的市市场状状况看看，xx在在二环环路以以外的的高层层住宅宅开发发项目目还不不多。。本项目目正可可以填填补市市场空空白，，是否否可以以旗开开得胜胜，还还有待待市场场检验验！！！！四、项项目周周边区区域的的竞争争楼盘盘分析析玉林··都市市金岸岸凯莱帝帝景国际花花园罗浮世世家二二期棕北国国际水漪袅袅铜玉林··都市市金岸岸玉林都都市金金岸该项目目是一一栋位位于xx市市玉林林小区区玉林林南街街1号号的小小高层层电梯梯公寓寓，总总建面面6.8万万平方方米，，户型型面积积38-180，价价格3400-3500元/平方方米左左右。。小区区内有有游泳泳池、、综合合功能能篮球球场、、大型型中心心园林林、大大型活活动广广场、、社区区会所所中心心。现代城城市功功能时时尚人人文典典范出入便便利拥有大大型中中心景景观园园林凯莱帝帝景建筑设设计既既具欧欧陆皇皇室建建筑之之典雅雅，兼兼得中中华宫宫廷建建筑之之雄伟伟，巍巍峨耸耸立，，豪气气凌云云。地址：xx市市人民民南路路四段段桐祥祥林北北路44号号规划占占地面面积：20001绿化率率：30总建筑筑面积积：108888平平方米米主力户户型面面积：138.61平平方米米--304平平方米米主力户户型价价格：3480元/平方米米--5800元/平方米米交通状况况：处处于城城市中中心轴轴线，，有多多路公公次车车途经经，三三条环环状交交通干干线和和多条条南北北干道道组成成便捷捷完善善的交交通网网络，，往返返市区区内极极为便便利。国际际花花园园先进进的的开开发发理理念念，，优优越越的的地地理理位位置置，，成成熟熟的的社社区区环环境境，，合合理理的的价价格格项目目地地址址：：武武侯侯武武候候永永丰丰路路24号号开发发商商：：林林凤凤集集团团占地地面面积积：：190000平平方方米米容积积率率：：3.06建筑筑面面积积：：60000平平方方米米绿化化率率：：41.90%价格格：：3100元/平方方米米--3900元/平方方米米配套套：：众众多多的的休休闲闲配配套套让让项项目目更更人人性性化化。。罗浮浮世世家家二二期期罗浮浮世世家家，，一一座座30万万平平方方米米的的大大型型景景观观社社区区,在在尊尊重重传传统统，，拥拥抱抱时时尚尚的的同同时时，，呈呈现现的的是是一一次次关关于于美美学学、、关关于于建建筑筑、、关关于于品品味味、、关关于于格格调调、、关关于于生生活活…………的的现现代代欧欧洲洲都都会会之之旅旅地址址：：武武侯侯高高升升桥桥路路9号号交通通状状况况：：紧紧临临一一环环，，交交通通便便利利，，四四通通八八达达开发发商商：：xx达达义义房房产产均价价：：3500元元/平平方方米米占地地面面积积：：53333平平方方米米建筑筑面面积积：：227000平平方方米米停车车位位：：913绿化化率率：：50%户数数：：1353户户棕北北国国际际CBD核核心心，，与与繁繁华华为为邻邻棕棕北北国国际际，，坐坐享享周周边边成成熟熟的的公公建建、、生生活活配配套套和和便便捷捷的的交交通通，，得得天天独独厚厚地地兼兼纳纳科科华华、、棕棕北北、、棕棕南南三三大大商商圈圈的的繁繁华华便便利利。。沿城城市市的的轨轨道道，，与与时时间间赛赛跑跑城市市交交通通枢枢纽纽，，一一环环、、二二环环、、人人南南路路、、科科华华北北路路气宇宇轩轩昂昂品品质质出出众众在xx，，领领事事馆馆路路是是著著名名的的涉涉外外街街区区；；在在棕棕北北我我们们是是最最高高的的建建筑筑。。洗洗练练的的线线条条，，冷冷峻峻而而又又细细腻腻的的色色彩彩在园园林林美美景景间间自自在在悠悠游游棕北北国国际际的的园园林林布布局局，，以以现现代代城城市市广广场场为为主主风风格格，，运运用用现现代代造造园园艺艺术术手手法法由五五岳岳房房产产开开发发，，位位于于锦锦绣绣路路33号号总总建建5万万余余平平方方米米，，共共300多多户户，，均均价价3800元元/平平方方米米，，主主力力户户型型由由90平平方方米米左左右右的的二二居居室室的的户户型型为为主主金茂茂礼礼都都王者者领领域域，，知知本本英英雄雄，，逐逐鹿鹿CBD金茂茂礼礼都都以以多多功功能能的的商商务务小小户户型型，，6星星级级酒酒店店工工服服务务品品质质、、CBD新新商商务务带带形形成成的的商商务务氛氛围围和和交交通通优优势势、、良良好好地地理理位位置置的的结结合合，，体体现现出出新新一一代代国国际际商商务务公公寓寓风风范范。。开发发商商：：xx市市开开元元房房地地产产开开发发有有限限责责任任公公司司xx市市投投资资公公司司房房地地产产开开发发公公司司地址址：：武武侯侯区区洗洗面面桥桥下下街街20号号目前前项项目目尚尚未未开开盘盘面面积积及及售售价价不不详详该项项目目周周边边配配套套齐齐全全，，交交通通便便利利，，价价格格应应该该在在4000元元/平平方方米米左左右右五、、项项目目概概况况本项项目目位位于于xx市市高高新新区区，，在在二二环环与与三三环环之之间间。。项项目目占占地地面面积积181.73亩亩，，净净用用地地面面积积116.8亩亩，，总总建建筑筑面面积积197250㎡㎡。。住宅宅183875㎡㎡，，会会所所2000㎡㎡，，综综合合商商业业9180㎡㎡，，农农贸贸市市场场2000㎡㎡，，其其他他195㎡㎡。。该项项目目容容积积率率2.53，，绿绿地地率率45%，，住住宅宅总总户户数数1733，，共共有有1155个个停停车车位位。。80--95㎡的两两房和110—130三房为为主要户型型，其建筑筑形态是欧欧式风格小小高层电梯梯公寓。六、项目SWOT分分析优势经济实力强强劲,开发经验充充足,企业信誉力力高.产品质量及及售后服务务的强力保保障.项目开发周周期短:从开工到呈呈现现房只只需半年.大体量,快消化:181.73亩总用地,197250平米总建面面,1733户总户数,10个月内清盘盘.入市时机良良好:使销售高峰峰期与市场场疲软期避避开.市场总体体销售均均价较年年初已逐逐渐开始始回升.引导了下下半年xx市房房地产市市场又一一高峰期期的出现现,再次掀起起购买及及投资风风暴.项目SWOT分分析劣势项目周边边环境较较差.规划布局局多为围围合式建建筑,异异型房较较多,采采光及通通风会有有一定影影响.销售价格格较高.销售计划划周期短短.景观及内内环境特特色不够够鲜明,特点不不够突出出.区域竞争争较为激激烈.项目SWOT分分析机会xx房地地产市场场的良性性发展xx房价价的不断断提升城南社区区电梯公公寓住宅宅的稀缺缺性政府对高高新区的的政策扶扶持项目SWOT分分析威胁胁1、国家对对房地产产政策的的调整2、银行金金融机构构对房地地产信贷贷的政策策调整3、项目地地的附加加指标使使得建筑筑成本较较高，得得地率较较少4、目前xx市的的电梯公公寓开发发项目较较多5、较多的的xx市市民喜欢欢多层住住宅七、项目目认知风险与机机遇并存存高品质的的国际精精英社区区大体量能能形成规规模效应应绿地品牌牌创造附附加值地处高新新区腹地地，得天天独厚建筑风格格的欧化化，提升升楼盘品品质9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:25:13PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。14十十二二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20222:25:13PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,