包干制与酬金制课件

2022/12/201业主们资产、环境管理

（物业管理）的

“包干制”与“酬金制”2022/12/131业主们资产、环境管理

（物业管理）的

怎么办？怎么办？2022/12/203管理服务花费管理、服务活动？？企业账户传统的物业管理模式（包干制）利润自由的市场企业账户企业企业企业2022/12/133管理服务花费管理、服务活动？？企业账户“包干制”的问题市场缺乏的历史成因企业获得短期利益，业主长期（几十年）利益无法保护利润逐步降低至亏损欠费和市场成本增加3-5年无法提高收费标准，而只能“再次找企业承包”，进入循环指望政府调价越来越困难指望诉讼会得罪越来越多的业主失去生存的基础——物业管理项目一切“盈利机制的创新”、“纵向延伸和横向涵盖”、“创新商业模式”……都将是“皮之不存，毛将焉附”靠“提高物业服务水平”并不必然换来收费增加“业主大会”是调价的必由之路“包干制”的问题市场缺乏的历史成因自由的市场2022/12/205聘用/酬金管理花费经理签发支票管理、服务活动归集银行信托账户管理人：职业经理（法）人理想的物业管理模式（酬金制）年度计划、标准、预算企业（经理人）企业（经理人）企业（经理人）自由的市场2022/12/135聘用/酬金管理花费管理、服务一种机制，两个视角，两个名字酬金制物业服务企业从自己收入的理由、来源来命名包干制的收入的理由是在价格不变条件下降低服务成本所带来的“利润”。包干制，是利润制筹集资金的“筹金制”从业主们共同利益的视角出发，大家共同集资的一种行为。业主发明的这个名称，体现了这种机制（制度）的本质2022/12/206一种机制，两个视角，两个名字酬金制2022/12/136“包干制”与“酬金制”的本质区别物业费性质【酬】为全体业主筹集，属于全体业主共有，按计划和预算使用【包】每个业主购买所谓“物业服务（份额）”的资金物业管理的性质【酬】业主共同筹集资金委托他人（机构）管理【包】业主们向他人（机构）购买服务每个业主的权利【酬】每个业主都有权了解每一分钱的去向和物业管理全过程的每一个环节【包】物业公司了解或业委会了解，或“公示”（但不是公开）管理服务效果的评估【酬】公开过程，监督过程，调整过程，完成过程，达到结果【包】掩盖过程，不让监督过程，检查时提前准备（大扫除），请客送礼，行贿检查者2022/12/207“包干制”与“酬金制”的本质区别物业费性质2022/12/1特别：北京，酬金制免税！特别：北京，酬金制免税！国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

发改价格[2003]1864号第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。2022/12/209国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通2022/12/2010全部账目和物业管理活动公开透明建立基本信任企业容易监管项目经理的偷工减料行为防止企业信誉受个人素质影响欠费直接影响物业管理活动，结果直观、明显逐步教育广大业主不再能用欠费相要挟管理人理性对待“物业服务质量”问题不能“目标”管理而一定是“过程”管理再多投入也不可能不出事，钱只用于维修、养护的工作过程可以通过购买商业保险的办法来解决酬金制的特点2022/12/1310全部账目和物业管理活动公开透明酬金制美国物业管理经理人的职业道德标准

我们的哪个职员，哪个企业能做到呢？全美物业小区业主协会联合会制定的《物业管理执业人员职业道德标准》：1.

提供勤勉和忠实的服务；2.

对于任何潜在的利益冲突必须予以充分的披露；3.

应有合理的审慎、勤勉和技能；4.

不得从事任何与所服务的业主组织或小区竞争的行为；5.

不得从事任何与所服务的业主组织或小区利益相冲突的行为；6.

不得有任何为自己谋取秘密利益的行为；7.

公开由于其管理物业小区而得到的任何利益；8.

一切行为不得超越业主组织的授权；9.

在合同终止后，不得继续以业主组织的代理人或物业小区管理人名义从事任何活动。——摘自《美国物业产权制度与物业管理》，周树基著，北京大学出版社

美国物业管理经理人的职业道德标准

我们的哪个职员，哪个企业能酬金制是如何解决“众人”满意的公开物业费总额对应的年度工作计划每年工作计划所需资金以预计收费率及公共收益为基础每年工作计划均随CPI调整，公开透明任何“不满意”均导致工作计划的调整或资金总额的调整可公开宣称“无法满足个性化”需要年度计划及资金使用必须全部有记录一切“不满意”自然导致计划的调整，经理水平提高资金的调整或追加，业主们认可2022/12/2012酬金制是如何解决“众人”满意的公开物业费总额对应的年度工作计思考:“包干制”与“酬金制”

好比民主不一定带来经济繁荣而独裁往往能使得经济发展产生“奇迹”一样，“酬金制”并不必然导致物业管理服务水平提高，但和民主制度一样，它一定带来业主与管理人双方的信任和社区的稳定！2022/12/2013思考:“包干制”与“酬金制” 好比民主不一定带来经济繁“包干制”以结果为目标服务结果24小时保安治安事故率不高于1%完好率98%绿化率90%……业主方无权监督发现违约也无法获得赔偿最终导致用欠费“解决”个体怨气“包干制”以结果为目标服务结果“酬金制”以过程描述为目标服务结果承诺24小时保安治安事故率不高于1%完好率98%绿化率90%……剩余（利润）服务过程承诺N个岗位*4.2人*人工成本购买商业保险设备维护周期*每次维护费用绿化工作人工成本+物料成本……酬金服务结果承诺转为过程承诺市场公开采购人力资源、专项服务根据收费总额、区分轻重缓急安排过程“酬金制”以过程描述为目标服务结果承诺服务过程承诺服务结果承对管理过程承诺的优点过程是否完成极其容易核查过程完成即费用支出，并不对结果承担责任结果的风险通过商业保险解决市场采购双方透明，建立互信换供应商，但不换物业服务企业（经理人）对管理过程承诺的优点过程是否完成极其容易核查北京朗琴园（2007-2015.6）2022/12/2017鸣谢：本图的制作得到了陈凤山先生的协助，特此感谢北京朗琴园（2007-2015.6）2022/12/131河南濮阳白云花园2022/12/2018河南濮阳白云花园2022/12/1318美丽经典园2013年2022/12/2019美丽经典园2013年2022/12/13192022/12/20202022/12/1320轰轰烈烈的“自管”和伪“酬金制”轰轰烈烈的“自管”和伪“酬金制”2022/12/2022管理服务花费管理、服务活动？？企业账户“自管”-伪酬金制利润自由的市场企业账户2022/12/1322管理服务花费管理、服务活动？？企业账2022/12/2023感谢

2022/12/1323感谢

2022/12/2024业主们资产、环境管理

（物业管理）的

“包干制”与“酬金制”2022/12/131业主们资产、环境管理

（物业管理）的

怎么办？怎么办？2022/12/2026管理服务花费管理、服务活动？？企业账户传统的物业管理模式（包干制）利润自由的市场企业账户企业企业企业2022/12/133管理服务花费管理、服务活动？？企业账户“包干制”的问题市场缺乏的历史成因企业获得短期利益，业主长期（几十年）利益无法保护利润逐步降低至亏损欠费和市场成本增加3-5年无法提高收费标准，而只能“再次找企业承包”，进入循环指望政府调价越来越困难指望诉讼会得罪越来越多的业主失去生存的基础——物业管理项目一切“盈利机制的创新”、“纵向延伸和横向涵盖”、“创新商业模式”……都将是“皮之不存，毛将焉附”靠“提高物业服务水平”并不必然换来收费增加“业主大会”是调价的必由之路“包干制”的问题市场缺乏的历史成因自由的市场2022/12/2028聘用/酬金管理花费经理签发支票管理、服务活动归集银行信托账户管理人：职业经理（法）人理想的物业管理模式（酬金制）年度计划、标准、预算企业（经理人）企业（经理人）企业（经理人）自由的市场2022/12/135聘用/酬金管理花费管理、服务一种机制，两个视角，两个名字酬金制物业服务企业从自己收入的理由、来源来命名包干制的收入的理由是在价格不变条件下降低服务成本所带来的“利润”。包干制，是利润制筹集资金的“筹金制”从业主们共同利益的视角出发，大家共同集资的一种行为。业主发明的这个名称，体现了这种机制（制度）的本质2022/12/2029一种机制，两个视角，两个名字酬金制2022/12/136“包干制”与“酬金制”的本质区别物业费性质【酬】为全体业主筹集，属于全体业主共有，按计划和预算使用【包】每个业主购买所谓“物业服务（份额）”的资金物业管理的性质【酬】业主共同筹集资金委托他人（机构）管理【包】业主们向他人（机构）购买服务每个业主的权利【酬】每个业主都有权了解每一分钱的去向和物业管理全过程的每一个环节【包】物业公司了解或业委会了解，或“公示”（但不是公开）管理服务效果的评估【酬】公开过程，监督过程，调整过程，完成过程，达到结果【包】掩盖过程，不让监督过程，检查时提前准备（大扫除），请客送礼，行贿检查者2022/12/2030“包干制”与“酬金制”的本质区别物业费性质2022/12/1特别：北京，酬金制免税！特别：北京，酬金制免税！国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

发改价格[2003]1864号第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。2022/12/2032国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通2022/12/2033全部账目和物业管理活动公开透明建立基本信任企业容易监管项目经理的偷工减料行为防止企业信誉受个人素质影响欠费直接影响物业管理活动，结果直观、明显逐步教育广大业主不再能用欠费相要挟管理人理性对待“物业服务质量”问题不能“目标”管理而一定是“过程”管理再多投入也不可能不出事，钱只用于维修、养护的工作过程可以通过购买商业保险的办法来解决酬金制的特点2022/12/1310全部账目和物业管理活动公开透明酬金制美国物业管理经理人的职业道德标准

我们的哪个职员，哪个企业能做到呢？全美物业小区业主协会联合会制定的《物业管理执业人员职业道德标准》：1.

提供勤勉和忠实的服务；2.

对于任何潜在的利益冲突必须予以充分的披露；3.

应有合理的审慎、勤勉和技能；4.

不得从事任何与所服务的业主组织或小区竞争的行为；5.

不得从事任何与所服务的业主组织或小区利益相冲突的行为；6.

不得有任何为自己谋取秘密利益的行为；7.

公开由于其管理物业小区而得到的任何利益；8.

一切行为不得超越业主组织的授权；9.

在合同终止后，不得继续以业主组织的代理人或物业小区管理人名义从事任何活动。——摘自《美国物业产权制度与物业管理》，周树基著，北京大学出版社

美国物业管理经理人的职业道德标准

我们的哪个职员，哪个企业能酬金制是如何解决“众人”满意的公开物业费总额对应的年度工作计划每年工作计划所需资金以预计收费率及公共收益为基础每年工作计划均随CPI调整，公开透明任何“不满意”均导致工作计划的调整或资金总额的调整可公开宣称“无法满足个性化”需要年度计划及资金使用必须全部有记录一切“不满意”自然导致计划的调整，经理水平提高资金的调整或追加，业主们认可2022/12/2035酬金制是如何解决“众人”满意的公开物业费总额对应的年度工作计思考:“包干制”与“酬金制”

好比民主不一定带来经济繁荣而独裁往往能使得经济发展产生“奇迹”一样，“酬金制”并不必然导致物业管理服务水平提高，但和民主制度一样，它一定带来业主与管理人双方的信任和社区的稳定！2022/12/2036思考:“包干制”与“酬金制” 好比民主不一定带来经济繁“包干制”以结果为目标服务结果24小时保安治安事故率不高于1%完好率98%绿化率90%……业主方无权监督发现违约也无法获得赔偿最终导致用欠费“解决”个体怨气“包干制”以结果为目标服务结果“酬金制”以过程描述为目标服务结果承诺24小时保安治安事故率不高于