清远时代地产佛冈项目发展战略与整体定位课件

时代地产佛冈项目

发展战略与整体定位谨呈：佛冈时代地产开发有限公司：[2006]GW-SZ-65

时代地产佛冈项目

发展战略与整体定位谨呈：佛冈时代地产开发有佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市位置：佛冈县属清远市所辖的八县之一，县城面积约9.7平方公里，人口约10.4万人佛冈县比邻从化市京珠高速贯穿全境，在佛冈县有三个出入口距离佛冈县距离广州76公里，距离花都国际机场45公里属于珠三角1小时都市圈范围内项目概况12佛冈县位于珠三角边缘，广州1小时都市圈范围内，行政隶属清远市经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移：2005年全县GDP约30亿元本地基本无产业支撑，农业在佛冈县占据着十分重要的地位，工业以金属加工和机械制造为主。目前投资项目多在启动阶段，比如澳门羊角山旅游度假区，恒大项目等旅游资源比较丰富：温泉比较丰富，但宣传力度不大，名气不大。其他旅游项目有羊角山漂流等黄花属于佛冈县比较有名的树种，一年四季，花开十月房地产市场处于较低水平：佛冈县城内较大开发商开发项目不多。佛冈县基本无产业支撑，经济实力较弱，旅游资源比较丰富，无污染佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成县政府位于石角镇项目概况23经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移：佛冈县基本无产业支撑，项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用地地块位置位于京珠高速佛冈入口处，京珠高速南侧。位于县城老城区南侧从广州出发，不经过任何县城和村镇，直接达到本地块地块现状：目前地块内有少量村庄以及森林用地地块周边存在两个规模比较小的村庄地块规划：目前地块规划为城市建设用地和森林公园京珠高速佛冈县总体规划项目概况34项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范围已经纳入佛冈县总体规但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地佛冈总体规划情况：佛冈总体规划目前正在调整整个县城规划面积扩大现106国道调整为城市市政道路，原106国道分为环绕县城的两个方向与县政府签订的建设框架协议，规定文明路口2008年上半年修通等本项目研究的规划基础：本项目的研究基础为现状规划，但地块内全部按照建设用地考虑京珠高速文明路口县城现状县城规划106国道规划106国道106国道项目概况45但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未完全纳入土地项目周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多地块资源说明：资源比较丰富，环境优美地块内含有多个面积不等的小水库，面积最大的约100亩地块被小路环绕地块内有大片的果园，种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园羊角山果园环绕地块的道路山间小水库山间小平原田地项目概况56项目周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多项目目前正处于取地阶段，在征土地约3000亩，但尚未取得土地使用权征地协议与石角镇签订征地协议，与佛冈县政府签订建设框架协议，协议规定土地增值收益分成为时代：佛冈=9：1出让指标佛冈县每年出让指标为800亩/年，协议保证本项目每年600亩的额度征地成本取地费用总约6万元/亩，征地补偿每亩4万元总体规划佛冈县总体规划正在修编，本项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划土地性质项目用地需要转性，转变为国有土地项目概况67项目目前正处于取地阶段，在征土地约3000亩，但尚未取得土地佛冈时代对项目研究的需求和要求1、实现公司的战略布局2、区别于郊区别墅盘，实现较高强度的开发3、项目开发周期在10~15年4、项目首期启动资金基本无限制项目开发方面1、在经营性土地指标被严格控制的情况下，顺利完成明年征得6000亩土地的计划2、如何控制土地的问题取地和控地方面1、说服合作伙伴、股东和海外基金2、如何规避和降低政策对项目的影响其他方面8佛冈时代对项目研究的需求和要求1、实现公司的战略布局项目开发根据项目的难点和需求，将本报告分为两部分我们要解决的问题城市大盘发展研究“新城”模式研究发展战略与整体定位发展战略与整体定位我们要解决的问题风险分析案例借鉴策略建议取地风险分析与策略建议说明：本项目的研究，是以符合当前国家政策的前提下进行的9根据项目的难点和需求，将本报告分为两部分我们要解决的问题发展2006.10.182006.11.30佛冈项目启动区物业发展建议本项目顾问工作分三阶段完成，本报告是第一阶段：项目发展战略与整体定位的研究工作内容佛冈项目发展战略与整体定位模块1发展战略与整体定位研究模块2启动模式研究第一阶段工作项目属性界定类似国内外案例研究发展模式研究城市发展研究项目优劣势分析和竞争分析项目发展模式选择项目发展战略与整体定位项目规划建议类似案例启动模式研究分析项目启动区选择项目启动产品和配套建议主要工作最终成果项目发展战略与整体定位项目规划建议项目启动模式研究佛冈项目营销102006.10.182006.11.30佛冈项目本项目顾问工在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目，对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究实地调研与踏勘深度访谈国内外案例分析专题研究调研内容：城市发展现状城市总体规划广州房地产市场状况自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：佛冈石角镇佛冈汤塘镇广州花都区广州从化广州广园东板块华南板块南沙板块……政府官员：佛冈县规划局吴主任佛冈县国土局宋局长佛冈县旅游局杨局长……专业人士与消费者：南航碧花园李经理雅宝新城旷经理东方夏湾拿陈总世联广州公司陈总世联广州公司陶经理……参考性案例：天津京津新城北京万年花城上海绿地21城北京孔雀城碧桂园假日半岛祈福新村雅居乐凤凰城金碧御水山庄东方夏湾拿万科东丽湖斯蒂文乃奇（英国）密尔顿凯恩斯（英国）尔湾（美国）筑波科学城（日本）里斯顿新城（美国）哥伦比亚新城（美国）……现状研究：佛冈房地产市场项目本体条件分析广州房地产市场广州客户市场城市规划研究……针对性问题研究：拿地、控地方面的研究郊区大盘启动模式的研究城市发展研究类似项目开发模式研究新城发展模式的研究TOD专项研究……11在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈第一部分取地风险分析与策略建议12第一部分取地风险分析与策略建议12在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序项目可行性研究报告立项、规划、环保许可手续项目用地正式申请农用地转用补充耕地征地/供地方案补偿安置协议，办理征地手续建设用地批准书签订国有土地有偿使用合同取得土地使用权开发建设转让选定用地范围土地利用总体规划编制审批规定编制建设项目可行性论证提交用地申请选址意见书国土局建设项目用地预审报告书建设规划环保规划局建设局国土局《限制供地项目目录》eg.高尔夫球场项目国土资源部许可建设局补偿完成国土局国土局规划用地单位执行政府部门执行农用地转为建设用地程序：土地利用总体规划城市建设总体规划土地利用年度计划国务院批准基本农田耕地>35公顷其他>70公顷前提条件13在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序时代目前辅助政府征收本项目用地，前期投入用于冲抵地价拟定土地征收方案审查报批和公告制定补偿和安置方案支付征地补偿费土地储备中心政府征地时代支付征地资金政府出让招标、拍卖和挂牌14时代目前辅助政府征收本项目用地，前期投入用于冲抵地价拟定土地我们认为本项目在取地过程中，风险也是项目的难点主要集中在以下三个环节规划与土地控制用地指标土地增值收益流转15我们认为本项目在取地过程中，风险也是项目的难点主要集中在以下项目规划目前未完全纳入到土地利用总体规划城市总体规划基本确定，但因为本项目需要对城市总规进行修编项目规划尚未纳入到土地总体规划范围内土地性质为集体土地征地刚刚开始规划与土地控制16项目规划目前未完全纳入到土地利用总体规划城市总体规划基本确定……项目用地不能纳入到城市建设用地供应体系内，时代无法取得用地指标保质足额补充所占耕地符合国家土地供应政策城市建设总体规划土地利用年度计划农用地转用必须符合以下条件纳入总体规划是农用地转用和项目立项的首要条件土地出让指标必须纳入土地年度出让计划17……项目用地不能纳入到城市建设用地供应体系内，时代无法取得用纳入总体规划之后，经营性用地必须招拍挂，后期土地控制存在风险地价评估集体会审拟定土地供应方案报批和公告接受咨询和报名招标拍卖挂牌同一平台竞争，存在后期土地控制的风险经营性国有土地出让程序《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。18纳入总体规划之后，经营性用地必须招拍挂，后期土地控制存在风险世联关于后期土地成功控制的案例案例一：组织保证项目位置：河北省╳╳县规模：３０平方公里概况：发展商参与土地的一级开发，赚取土地增值利润，控制部分土地用于二级开发操作手法：与县政府成立管理委员会，县长为主任，发展商一管理层为副主任，主要管理实权比如：资金、审批和招商等归副主任所有案例二：公建换土地项目位置：江西省南昌市规模：１平方公里概况：发展商进行本区域的市政建设操作手法：公建成本冲抵地价或控制后期土地案例三：设置障碍项目位置：江苏省╳╳市规模：１平方公里概况：发展商代政府建设体育馆操作手法：将土地和体育馆打包出让，设置出让障碍19世联关于后期土地成功控制的案例案例一：组织保证项目位置：河北建议1：参照以往成功的模式，以建设“佛冈新城”的名义，成立建设管理委员会主任副主任委员佛冈县县长时代佛冈县国土局规划局建设局土地储备中心佛冈新城建设管理委员会审批招商资金出让管理本项目用地的一切事宜政府与时代捆绑，对本项目进行管理和开发屏蔽20建议1：参照以往成功的模式，以建设“佛冈新城”的名义，成立建建议2：在本项目用地范围内建设符合本项目的部分公建，促进当地的经济发展

政府开发商地区经济发展财政收益社会效益政治成就经济回报品牌增值区域开发土地增值土地控制建设区域配套成本，冲抵后期土地地价成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如污水处理厂、学校、图书馆等，可以承担部分城市功能并获得政府信任，并换取后期土地的优先使用权。区域配套建设成本≤土地优惠的价格21建议2：在本项目用地范围内建设符合本项目的部分公建，促进当地建议３：在项目用地范围内建设公建，与后期土地捆绑出让，设置障碍图书馆污水处理厂公建捆绑后期土地22建议３：在项目用地范围内建设公建，与后期土地捆绑出让，设置障与县政签订建设框架协议，保证项目每年600亩的土地出让指标，不能满足项目要求土地出让指标年份(年)200720082009201020112012201320142015合计征地规模(亩)6006006006006006006006006005400征用土地获取指标转为国有取得土地开发建设物业销售政策规定，2007年征地指标不能超过上年指标，按今年指标800亩作为2007年能获得的征地指标；以后按能获得广东省审批上限800亩的征地权限严格按照协议和国家政策取地，每年600亩，至2015年才取地5400亩，与项目开发计划不符，取地周期长，项目存在较大的风险23与县政签订建设框架协议，保证项目每年600亩的土地出让指标，从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的源头，大大增加土地征用的不确定性2005年“新八条”和七部委关于做好稳定住房价格工作的意见2006年3月关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知2006年5月30日关于当前进一步从严土地管理的紧急通知2006年8月31日国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006年9月18日关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知2006年11月20日《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》加大土地供应调控力度，严格土地管理。严格控制高档住房用地供应，加大对闲置土地的清理力度。严格征地管理，维护被征地农民的合法权益。不得违反土地利用总体规划和年度计划用地，从严审批各类非农建设用地规范土地出让收支管理；禁止擅自将农用地转为建设用地；强化对土地管理行为的监督检查；严肃惩处土地违法违规行为。提高建设用地审批门槛，新增建设用地必须遵循“占多少，垦多少”的耕地占补原则。严格控制申请占用基本农田项目范围，控制占用基本农田数量和比例，并要求补划基本农田的措施到位。从二00七年一月一日起，一新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库结构性控制加大对征地（土地利用源头）的控制24从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的源头，大大增加土地征用随着征地政策限制和要求越来越严，征地成本越来越高，按照指标取地项目成本与风险增加位于╳╳市豫龙镇、总投资40亿元计划占地5000亩的中原国际小商品城一期工程，曾被业界誉为中国最大的小商品城的项目，由浙商投资和经营。但是，据消息人士透露，目前，就连其开工建设奠基仪式占用的120余亩土地，也尚未获得相关政府部门的批准（网上消息）。“中原小商品城涉及到基本农田的土地一点都没有征”——╳╳市市国土局╳╳市中原小商品城的用地困境《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍2006年11月20日《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》25随着征地政策限制和要求越来越严，征地成本越来越高，按照指标取在未取得足够的土地使用权之前，加快征地进度，则前期投入资金多，风险大征地获得指标

获得土地由于将集体土地征为国有土地，其土地价值会发生提升，根据所获得的征地指标，或根据预期所能获得的土地指标，判断其市值，然后投入不大于该值的资金，进行征地，这样将能保障投入资金的安全性。征地成本为5万元/亩，由获得的征地指标和土地市值可推算出来，能够保证投资安全的征地规模为4000亩。预期能够获得1000亩征地指标，估计其市值为20万╳1000亩=2亿元。严格按指标取得1000亩土地。征地资金投入≤取得土地的市场价值举例26在未取得足够的土地使用权之前，加快征地进度，则前期投入资金多建议：尽早寻求省里指标调配或与能取得土地指标的公司联合取地与开发可能取得的途径规模大小获得方式年度土地出让指标清远市一般不会太大。清远市2000亩直接与清远市市政府进行协商确定广东省可能会比较大。省级政府会保有一定的征地指标在全省范围内进行调配需要在广东省相关部门寻求突破时代╳╳公司27建议：尽早寻求省里指标调配或与能取得土地指标的公司联合取地与与县政府签订协议，规定土地增值收益比为时代：佛冈县政府=9：1土地增值收益流转协议对土地出让金分成不合法，不受法律保护以世联经验，到目前为止，还没有一个与政府土地增值收益分成的成功案例农用地生地熟地征地、拆迁基础设施出让一级开发费用合法主体：政府授权一级开发公司或土地储备中心所有费用全部采取财政拨款土地出让金土地市场国家垄断，土地出让金纳入国库，收支两条线直接分成渠道不畅28与县政府签订协议，规定土地增值收益比为时代：佛冈县政府=9：世联关于发展商与政府签订协议，保障失败的案例案例一：签订补充协议，补交地价５９００万元项目位置：江西省南昌市规模：１平方公里概况：与政府签订建设框架协议，低价取地结果：待土地开发时，区域升值，政府强硬签订补充协议，补交地价５９００万元案例二：政府协议取地１万亩，后仅取得３０００亩项目位置：山东省青岛市规模：１万亩概况：发展商与政府签订建设框架协议，保证１万亩用地结果：发展商前期投入巨资进行区域运营，待区域成熟，政府以防止国有资产流失为由，拍卖后期土地，该发展商仅取得３０００亩的土地使用权29世联关于发展商与政府签订协议，保障失败的案例案例一：签订补充在与政府分成土地收益之前，首先明确国家关于土地出让金的政策《土地出让金收支管理办法》收支两条线：资金收缴与支出使用分渠道运作，其收支活动处于财政部门直接，全面的监督之下土地出让金全额上交国库费用按预算核拨国库或财政专户土地出让金相关费用征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂费用、贷款利息等《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》：从二00七年一月一日起，地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库《通知》对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。

30在与政府分成土地收益之前，首先明确国家关于土地出让金的政策《建议1：在“收”线，设置公司保证９０％的土地增值收益佛冈新城开发有限公司股东A股东B股东C大股东时代控股90%股东D股东…A、B、C、D等时代背景的股东所占的股份都不超过政府所占的股份，保证公司的国有控股性质，但他们的股份之和超过政府股份。关于股份公司中政府股份来源的设想政府可能没有资金入股，可以考虑让政府通过土地入股。如，政府可以以旧城改造项目、新区开发项目土地入股。董事长董事A董事B董事C董事D董事会总经理时代地产担任90%流转到时代10%流转到政府政府控股10%保证时代对佛冈新城开发股份公司的控制权保证该公司的政府背景和进行一级开发的权利31建议1：在“收”线，设置公司保证９０％的土地增值收益佛冈新城建议2：在“支”线，签订配套协议保证90％的土地增值收益与政府签订一系列的配套协议，比如协议规定公建或基础设施配套建设利润等国库或财政专户土地出让金相关费用征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂费用、贷款利息等32建议2：在“支”线，签订配套协议保证90％的土地增值收益与政第二部分发展战略与整体定位33第二部分发展战略与整体定位33研究思路定位之前的思考1.1项目属性界定1.2核心问题聚焦1、定位之前的思考2、发展方向研判4、发展战略与整体定位3、发展模式研究5、分区与启动发展战略与整体定位4.1发展战略4.2整体定位4.3形象定位分区与启动5.1项目规划设计原则5.2资源利用与再造5.3项目分区5.4项目开发模式5.5启动策略发展方向研判2.1区域价值研究2.2发展模式反思发展模式研究3.1国外城市发展规律研究3.2案例分析与研究3.3成功关键因素3.4发展模式分析34研究思路定位之前的思考1、定位之前的思考2、发展方向研判4定位之前的思考1.1项目属性界定1.2核心问题聚焦第一部分35定位之前的思考1.1项目属性界定第一部分35广州为珠三角城市群中心城市，城市经济实力强，辐射范围广广州城市地位珠三角为中国三大都市群之一，广州为珠三角区域中心广州辐射力珠三角的辐射中心，连接珠三角腹地广州经济发展广州城市发展迅猛，经济发展极具潜力2005年城市GDP5000多亿大事件亚运会，广州在2010年亚运会之前，城市基础设施投入2000亿一年两届的广交会，中国第一展第一部分：定位之前的思考项目属性界定核心问题聚焦36广州为珠三角城市群中心城市，城市经济实力强，辐射范围广广州城广州目前处于从单中心到多中心过渡的发展阶段中心城单中心大都市区多中心大都市圈大都市连绵带城市化发展过程广州所处阶段城市病开始出现，城市存在郊区化趋势37广州目前处于从单中心到多中心过渡的发展阶段中心城单中心大都市项目所在地佛冈位于广州1小时辐射圈范围内，与广州通过京珠高速相连，环境优美，旅游资源丰富从化市广州半小时半径1小时半径北部现状珠三角的边缘地区，经济比较落后具有旅游资源特色优势目前，温泉已经形成板块较多香港和广州消费者到汤塘温泉度假区休闲度假北部发展趋势广州总体规划，北部发展采取“北优”发展战略北部为珠三角的森林水源涵养地，环境重点保护区域，限制污染型企业的发展，优先发展旅游业与房地产业38项目所在地佛冈位于广州1小时辐射圈范围内，与广州通过京珠高速初步考虑案例万科城香港愉景湾凤凰城孔雀城佛罗里达州滨海镇加州西拉古纳市万科东丽湖京津新城21新城斯蒂文乃奇（英国，伦敦）密尔顿凯恩斯（英国，伦敦）尔湾（美国，加州）筑波科学城（日本，筑波）里斯顿新城（美国，华盛顿）哥伦比亚新城（美国，马里兰州）

……项目依托大城市辐射的项目所在区域类似的项目规模有借鉴意义的发展模式可参考的重点参考案例：斯蒂文乃奇（英国，伦敦）密尔顿凯恩斯（英国，伦敦）尔湾（美国，加州）筑波科学城（日本，筑波）里斯顿新城（美国，华盛顿）哥伦比亚新城（美国，马里兰州）

我们研究了与本项目具有类似特征的多个案例……39初步考虑案例项目依托大城市辐射的重点参考案例：我们研究了与本根据国内外成功的案例，对项目进行属性界定，确定项目的研究重心和研究范围项目属性界定依附城市处于向郊区化过渡的发展阶段通过快捷交通与城市相联系大规模区域运营项目48KM24KM高速公路网哥伦比亚新城密尔顿•凯恩斯参考案例斯蒂文乃奇（英国，伦敦）密尔顿凯恩斯（英国，伦敦）尔湾（美国，加州）筑波科学城（日本，筑波）里斯顿新城（美国，华盛顿）哥伦比亚新城（美国，马里兰州）奥润柯（美国，波特兰）多摩新镇（日本，东京都）东京临海副中心新城（日本，东京）堪培拉（澳大利亚）佛罗里达州滨海镇加州西拉古纳市…….项目位于大都市边缘40根据国内外成功的案例，对项目进行属性界定，确定项目的研究重心定位之前的思考1.1项目属性界定1.2核心问题聚焦第一部分41定位之前的思考1.1项目属性界定第一部分41广州大盘最早发展于华南板块，华南板块的开发创造了广州大盘开发热潮项目名称开发时间规模祈福新村19927500亩广地花园19981200亩华南碧桂园20002000亩星河湾20011200亩南国奥林匹克花园20013000亩锦绣香江20014000亩华南新城20013000亩雅居乐20024500亩第一部分：定位之前的思考项目属性界定核心问题聚焦42广州大盘最早发展于华南板块，华南板块的开发创造了广州大盘开发广州大盘目前已经形成了番禺、花都和广园东三大板块的布局，项目处于三大板块之外华南板块：广州雅居乐广地花园星河湾锦绣香江华南碧桂园南国奥园华南新城南沙滨海祈福新村广园东：凤凰城翡翠绿洲山前大道：假日半岛南航碧花园金碧御水山庄雅宝新城从化：夏湾拿逸泉山庄Q1：如何确保本项目10～15年开发周期的顺利运作的同时，实现企业的成功战略布局？43广州大盘目前已经形成了番禺、花都和广园东三大板块的布局，项目广州正在形成“一主三副两片”的多中心格局，三大板块位于城市发展方向汽车城：累计落户汽车城的企业共１１９家，投资额为１４７．４１亿元人民币，预计到２０１０年将形成８０万辆的汽车产能南沙：广州港南沙港区一期工程4个5万吨级多功能泊位建成投产，南沙港区投产一年就实现集装箱吞吐量突破100万标箱，地铁：地铁二、三号线首通段和大学城专线试验段开通运营，四号线、五号线建设稳步推进基础设施：南沙港快速路、新机场高速三元里至新市段、广佛放射线等一大批高（快）速路先后建成居住板块：形成了华南、广园东、琶洲、黄埔、花都、科学城、南沙、大学城等居住板块44广州正在形成“一主三副两片”的多中心格局，三大板块位于城市发广州购房置业郊区化趋势明显，2006上半年郊区消化量约占38%广州房地产市场状况广州年消化量平均在1000万平方米2006年上半年消化506.16万平方米城市住房价格呈上涨趋势，2006年十区均价为6067元/平方米房地产总的局面为“价量齐升”2006年上半年各区消化量和均价郊区占广州市消化量的38%年消化量约1000万平方米价量齐升资料来源：广州市国土房管局45广州购房置业郊区化趋势明显，2006上半年郊区消化量约占382006年土地计划出让850万平方米，远郊土地约占79%，达558万平方米，郊区用地增多南沙增城从化萝岗郊区住宅用地比重79%21%79%萝岗南沙增城从化2006年土地出让计划850万平方米其中住宅用地面积为707.6万平方米，占总出让面积的83.2%

远郊地区住宅用地面积为558万平方米，占总住宅用地的79%2006年土地出让计划462006年土地计划出让850万平方米，远郊土地约占79%，达花都、从化正在开发的项目存量土地约2万亩，正在立项或计划建设的项目用地近2万亩正在建设项目用地正在立项或计划建设项目南航碧花园1000亩恒大10000亩假日半岛7000亩侨鑫规划29平方公里夏湾拿10000亩温泉镇卫东村地块2074亩逸泉山庄2000亩太平镇莲塘村地块878亩合计约2万亩约2万亩47花都、从化正在开发的项目存量土地约2万亩，正在立项或计划建设本项目相对于广州目前正在开发的大盘，特别是三大板块实际距离和心理距离较远从化市广州半小时半径1小时半径广园东——广州番禺—广州花都—广州夏湾拿—广州本项目——广州30分钟30分钟40分钟40分钟心理距离和实际距离比较远行政上不属于广州范围佛冈位于珠三角边缘，经济薄弱，区域比较陌生Q2：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的项目市场地位该如何定义？50分钟48本项目相对于广州目前正在开发的大盘，特别是三大板块实际距离和大盘多强调住宅而非社区，缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城卧城154321：缺乏多元化的交通服务体系2：缺乏多元化的配套3：缺乏多元化的社区文化4：缺乏多样性的功能5：缺乏多样性的公共空间49大盘多强调住宅而非社区，缺乏多样性的公共空间和多元化的社多倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力道路功能：私人汽车交通通道街区功能：社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃街区vs道路网络状道路结构线性或曲线不规则结构线性或曲线不规则结构：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往网络道路结构：更符合多功能社区要求，给居住人出行多样性的选择，方便步行和交往VS50多倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺配套较封闭集中，居住人生活不便利将大盘的配套全部集中在一起社区规模太大，配套集中造成居民生活极大的不便利配套集中造成社区内部缺乏活力易造成交通堵塞集中配套未形成系统封闭不与外部形成良好的衔接新陈代谢能力不强发展商过多的承担政府的角色，压力和风险较大不能有效利用城市配套点式配套，未形成系统功能单一，即使能“安居”也不能“乐业”51配套较封闭集中，居住人生活不便利将大盘的配套全部集中在一起广州大盘发展至今，形成标准化、一致化的开发模式，缺乏特色假日半岛凤凰城雅宝新城逸泉山庄夏湾拿祈福酒店假日半岛金碧御水山庄南航碧花园配套建筑与园林欧美建筑的“翻版”，缺乏特色52广州大盘发展至今，形成标准化、一致化的开发模式，缺乏特色别墅价格低过豪华洋房，市场日趋平民化消费18000-20000﹤18000城区别墅与豪华洋房价格对比金海湾、凯旋会洋房珠江新城别墅8000-10000﹤8000郊区别墅与豪华洋房价格对比雅居乐天域（22层）星河湾星座绿茵岛别墅南沙滨海花园等广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖——碧桂园研发中心陶先生目前广州郊区多数别墅置业者基本上看重的是低价格，很多都是小老板与城市白领，对别墅的认知度和理解不深……——珠江地产陈副总经理“白领也可住别墅”“你的一生因70万而改变”“平过自己起屋”53别墅价格低过豪华洋房，市场日趋平民化消费18000-2000广州不缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文化与品味广州人省外海外人士70%17%上海人省外海外人士港澳台港澳台11%2%38%27%26%9%广州别墅消费者构成上海别墅消费者构成经过访谈与市调，港澳台与外籍人士对广州别墅明显的表现出“不屑”，别墅平民化导致徒有外形的“表”，少了内在的“魂”港澳人士“舍近取远”，北上上海、北京置业54广州不缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文化与品味广州人省外海外人士难道广州人能够体验的生活仅限于此吗？真正的郊区休闲度假和居住的人应该是……受西方商业文明和民主思想熏陶有国外留学和学习考察背景自由经常穿梭于世界各地创业成功人士38-56岁之间大公司主要负责人娱乐界知名人士他们已脱离“5＋2”模式的束缚，郊区大盘置业追求日常生活远离都市喧嚣的休闲，又要求市区生活的便利Q3：未来的广州人向往的新生活——如何通过项目的运作树立“新广州人生活观”？90%10%广州别墅约90%的消费者为中产阶级，真正富人购买的不到10%55难道广州人能够体验的生活仅限于此吗？真正的郊区休闲度假和居住佛冈处于韶关、清远、从化黄金旅游三角的中心，区位优势明显，理想的居住地旅游价值：广州北部旅游资源丰富，其中较为成熟的有清远、从化和韶关。佛冈处于三大旅游区域的中心近年来旅游开发日渐成熟，已经形成多个旅游度假项目56佛冈处于韶关、清远、从化黄金旅游三角的中心，区位优势明显，理项目周边旅游资源丰富，无工业污染，空气清新观音山汤塘温泉镇从化温泉镇项目资源背靠羊角山，生态环境比较好水面比较小旅游资源：从化温泉观音山旅游区汤塘温泉度假区……聚龙湾温泉度假村观音山澳门羊角山度假区羊角山57项目周边旅游资源丰富，无工业污染，空气清新观音山汤塘温泉镇从环境优美，但区域陌生，区域形象市场尚未认知京珠高速Q4：如何发挥项目规模，区位利好，将资源系统整合，在区域增值的条件下实现价值最大化？58环境优美，但区域陌生，区域形象市场尚未认知京珠高速Q4：如何Q1：如何确保10～15年开发周期的本项目顺利运作的同时，实现企业的成功战略布局？Q2：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的项目市场地位该如何定义？Q3：未来的广州人向往的新生活——如何通过项目的运作树立的“新广州生活观”？Q4：如何发挥项目规模，区位利好，将资源系统整合，在区域增值的条件下实现价值最大化？一、通过确定项目的定位建立区域形象，树立全新的生活空间和生活方式，突破三大板块的竞争二、确定合理的发展模式和开发次序，使得区域土地价值增长，从而实现项目的高强度开发项目的愿景盈利模式59Q1：如何确保10～15年开发周期的本项目顺利运作的同时，实发展方向研判2.1区域价值研究2.2发展模式反思第二部分60发展方向研判2.1区域价值研究第二部分60首先，我们需要清醒认识区域的价值12/18/202261首先，我们需要清醒认识区域的价值12/16/202261广州经济极具增长后劲，基本建设投资2005年近800亿，正在形成华南的区域中心经济GDP2005年,广州市实现地区生产总值5115.75亿元，比上年增长13%，全国排名第三人均2005年，广州市职工平均工资为33839元，比上年增长9.1%；城市居民人均可支配收入为18287元，增长8.3%；人均消费性支出14468元，增长10.3%。

基础设施

基本建设投资7８１.23亿元，增长16.8%外资全年实际利用外资金额28.41亿美元，增长14.7%

消费额全年城市居民家庭人均消费性支出14468元，增长10.3%第二部分：发展方向研判发展模式反思区域价殖研究62广州经济极具增长后劲，基本建设投资2005年近800亿，正在广州市的发展规划为“北优、西联、东进、南拓”，项目所在区域发展战略为“北优”北部地区是广州主要的水源涵养地，是在严格控制的前提下，适度开发的区域。广州市重点区域建设、重点基础设施、重点产业布局均未布置在北部。从化被认为具有良好的农业生产条件和优秀的旅游资源，可利用其独特的环境和旅游资源优势，发展三高农业和旅游产业。广州市总规63广州市的发展规划为“北优、西联、东进、南拓”，项目所在区域发目前花都、萝岗-新塘、南沙正在形成广州的副中心，产业布局已经完成主城副城副城副城副城广州确定“一主三副”的未来城市空间结构：将以中心主城区为“一主”，在中心主城区南、东、北各发展一个副城区，即南沙、萝岗－新塘、花都副城区。花都5年内，汽车生产占广州总产量的一半花都已初步形成了汽车、空港物流、皮革皮具等支柱和重要产业，三年来经济年均增长速度为13.8％依托广州开发区和科学城新塘逐步承接广州旧城区的传统产业转移，形成较为密集的产业经济发展带南沙提出再建一个广州的口号南沙已集中钢铁、造船、汽车、石油化工四大基地64目前花都、萝岗-新塘、南沙正在形成广州的副中心，产业布局已经广州北部地区早已确立了“北优”的发展模式，要求在保护环境的前提下开发建设12.5%2005年从化GDP增长12.5%，固定资产投资基本增长18.4%，其中房地产投资增长了94.9%65广州北部地区早已确立了“北优”的发展模式，要求在保护环境的前相对于花都、南沙、增城等地雄厚的产业基础，北部薄弱的工业却使当地保持了良好的生态环境花都、南沙、增城是广州未来主要的城市发展方向，也是主要的产业基地。大规模的基础建设和工业开发不仅带来了城市的发展，同时也对环境造成了难以挽回的破坏。而佛冈仍属于典型的山区县，农业在国民经济中仍占有较大比重，工业基础薄弱，城市化水平低。较低的工业化和城市化程度使佛冈保留了难得一见的良好生态环境。66相对于花都、南沙、增城等地雄厚的产业基础，北部薄弱的工业却使目前三大板块大盘失去低价取地的优势和机会，北部房地产开发起步较晚，发展空间较大广州大盘随着城市化的进程、产业的本地化，已逐渐向第一居所转变。现在所谓的度假楼盘已随着周边的开发建设渐渐失去的度假的氛围。在佛冈，已经有广州恒大、澳门公司和深圳地产商进入，看中的正是这里便利的交通、适度的距离、周边优秀的旅游度假资源以及不可复制的原生态环境这些度假产品必不可少的元素。继2005年，番禺和花都两区纳入广州市管理后，南沙、萝岗、从化和增城相继纳入全市规划广州市住宅用地实行“招拍挂”制度，“价高者得”的出让方式，令土地价格继续攀升2006年上半年出让的14块用地中，6块超出拍卖底价的80%33%67目前三大板块大盘失去低价取地的优势和机会，北部房地产开发起步在国内外，城市发展均最终出现截然不同的两极：山水生活与新城市主义(Newbanism)香蜜湖东海岸深圳三大板块北部片区广州“山水生活”——生活方式的转变“他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的……”——王受之“新城市主义”——就业与居住质量的提升核心“三大思想”：（1）重视区域规划，强调城市从区域整体的高度看待和解决问题；（2）以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；（3）尊重历史和自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。——王慧《新城市主义的理念与实践、理想与现实》，载《国外城市规划》68在国内外，城市发展均最终出现截然不同的两极：山水生活与新城市距离北京1-2小时车程的山水自然环境良好的怀柔、门头沟和房山等远郊区县已经形成了山水居住板块资源型别墅集中区域有三个重要特征（1）所在区域具有较高的认知价值；（2）与度假生活相匹配的生活配套；（3）良好甚至稀缺的自然资源。资源型别墅通常分布在城市的远郊区，距离城市中心的时间距离在2个小时左右。以北京市别墅分布为例，资源型别墅都分布在远郊区，如延庆、怀柔、密云。市场案例R=56km房山门头沟昌平怀柔顺义燕郊香河廊坊69距离北京1-2小时车程的山水自然环境良好的怀柔、门头沟和房山广州三大板块鼎立的格局在数年平衡之后，必将寻求突破，寻找新的发展空间边际利润界限广州郊区大盘大盘边际利润降到极限，土地市场收紧，价格趋高，到北部或内地取地扩张成为趋势长沙碧桂园京津新城江门碧桂园鹤山碧桂园山前大道广州从化广州番禺、南沙广州广园东广州广清高速广从高速华南快速广园快速？广州京珠高速70广州三大板块鼎立的格局在数年平衡之后，必将寻求突破，寻找新的地块周边目前多个项目处于启动阶段，较大的项目有羊角山旅游度假区，区域价值日益显现羊角山旅游度假区：紧邻本项目，目前已经动工澳门一赌城公司投资的具有旅游、度假和休闲娱乐等多功能的旅游度度假区深圳美景花城本地块对面，目前已经动工别墅项目聚龙湾温泉度假村距离本项目10分钟的高速路程，位于佛冈汤塘镇聚龙湾周边已经形成温泉度假板块从化板块从化紧邻佛冈，但佛冈到从化交通不方便从化目前正在开发的较大的项目为东方夏湾拿和逸泉山庄从化已经形成温泉度假板块恒大聚龙湾温泉度假村观音山深圳美景花城澳门羊角山度假区恒大地块夏湾拿羊角山旅游区美景花城观音山温泉度假村逸泉山庄夏湾拿71地块周边目前多个项目处于启动阶段，较大的项目有羊角山旅游度假北部独特的区位和资源，随着城市的发展，必将形成广州大盘板块的第四极花都板块华南板块本项目广园东板块山水温泉新鲜空气静谧远离都市无产业山水产业海山水产业产业山水资源板块72北部独特的区位和资源，随着城市的发展，必将形成广州大盘板块的发展方向研判2.1区域价值研究2.2发展模式反思第二部分73发展方向研判2.1区域价值研究第二部分73反思项目能不能按照广州大盘的模式开发？123？按照此种模式能不能建立广州大盘板块“第四极”核心？实现企业的战略布局？74反思项目能不能按照广州大盘的模式开发？123？按照此种模式能配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星级酒店、国际学校、商业中心以及交通中心等集中设置社区配套，形成社区中心，是广州大盘普遍的做法。广州大盘普遍存在公共交通设施不足的问题，对于大部分没有私家车的业主来说，楼巴是必不可少的。所有组团无生活配套第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征175配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星级酒店、国际学校、工业化规模开发，标准化快速复制，积累了丰富的大盘开发经验1992年1998年2000年2004年2006年顺德碧桂园3000亩广州碧桂园800亩华南碧桂园2000亩凤凰城10000亩假日半岛13000亩2002年长沙威尼斯城2500亩凤凰城广州雅居乐假日半岛6000亩4800亩6000亩2002-20062002-20062002-20064年第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征276工业化规模开发，标准化快速复制，积累了丰富的大盘开发经验19拥有完整的房地产链条，将成本控制做到极致市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资碧桂园雅居乐城建合生珠江建筑材料、施工队、策划、销售、酒店管理、超市、物业管理第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征377拥有完整的房地产链条，将成本控制做到极致市政基础设施建设七通低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利润做到极限，后期赚取土地增值利润配套中心周边预留发展用地*包括建筑主体、绿地、停车场、装修等**包括前期预备成本、配套设施等***以现时市场状况估算总建筑成本卖价***17%其他成本**销售成本及税务土地成本建筑成本*净营业额算例前期利润策略低价取地成本控制低利润在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，预留用地会有较大幅度的增值，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取利润低价格第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征478低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利润做到极限，后期赚取土一般在资源相对较好的区域启动，规模至少为1000亩，资源较差的区域土地增值后开发项目启动规模雅居乐1000假日半岛2000凤凰城3000逸泉山庄1000夏湾拿1100高尔夫练习场2万平方米会所02-3-102-1203-3-103-10-104-3-1304-11-2005-1-2305-3-2605-5-105-4-1606-5-1启动模式至少1000亩资源利用次序：较好→最优→较差第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征579一般在资源相对较好的区域启动，规模至少为1000亩，资源较差广州已经形成具有相当影响力和品牌号召力的大盘开发商，在陌生区域进行区域运营风险较低品牌发展商产品特色社区文化代表楼盘碧桂园大众豪宅满足大众心态的豪宅社区凤凰城假日半岛侨鑫集团尊贵、内敛、讲求艺术品味的豪宅看不见的名流生活汇景新城合生（珠江）集团凸显拉丁风格的建筑风情温馨的家庭、和谐的社区夏湾拿富力集团以中低档高层产品为主营造一种小康人家的社区碧涛湾、富力半岛花园雅居乐雍容、华贵的洋房和别墅为主平民化豪宅广州雅居乐奥园集团现代、简洁的多层和小高层为主营造健康、教育文化社区南国奥林匹克花园保利集团以精致园林、精致产品为卖点文化韵味浓及较为柔和的人文气氛保利·百合花园保利·林语山庄雅居乐、碧桂园在大众已经形成很强的品牌号召力，特别是在顺德南海，假日半岛客户多是以前的老客户。

——碧桂园研发中心陶先生第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征680广州已经形成具有相当影响力和品牌号召力的大盘开发商，在陌生区广州大盘成功的关键因素KPI体系工业化、规模化生产，标准化复制启动规模至少为1000亩打通产业链，控制成本低价取地、低价倾销，赚取后期增值利润广州大盘均推广成熟体系、克隆经典户型，达到规模化生产的目的广州大盘启动规模均在千亩以上，前期造势形成了原材料、设计、施工、销售等一条龙产业链，将控制成本做到极限在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取后期土地增值利润强大的市场号召力，形成品牌溢价雅居乐、碧桂园等均培养了一批忠实客户，为他们在陌生区域开发提供了信心配套集中配置、先行展示五星级酒店、交通中心、商业中心先行展示第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘成功因素总结81广州大盘成功的关键因素KPI体系工业化、规模化生产，标准化复我们按照已有大盘成功模式开发，能否成为未来广州第四极的核心，完成企业的战略布局？82我们按照已有大盘成功模式开发，能否成为未来广州第四极的核心，按照广州目前的大盘开发模式，我们应该采取的战略与策略战略体系走低价路线，价格竞争强大的品牌号召力大规模起势与广州其他大盘进行低价竞争利用品牌号召力和影响力，吸引客户挖掘城市规划前景充分挖掘城市规划的前景、利好平民化别墅定位客户定位城市中产阶级，走平民化路线1000亩以上规模起势低成本运作控制成本第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思83按照广州目前的大盘开发模式，我们应该采取的战略与策略战略体系走平民化路线，客户定位于城市中产阶级，客户置业价格因素排在第一位置业因素排序平民化别墅定位置业因素排序：价格、区位、品牌、配套、区域资源环境、舒适相比高端客户，中产阶级注重的是居住条件的改善，有了自己的独立空间，但对价格的承受能力仍然有限配套品牌区位价格84走平民化路线，客户定位于城市中产阶级，客户置业价格因素排在第根据以往案例以及客户访谈，本项目至少形成1000~1500元的价格势能差才能吸引客户置业一个小时车程是可以接受的，但只能打价格、拼环境了

———珠江地产陈总时间：1小时从广州中信广场出发，需要时间约为1小时费用：60元从天河区中信广场到本项目整个高速路收费为40元，通勤成本较高范围：已出广州市范围走低价路线，价格竞争85根据以往案例以及客户访谈，本项目至少形成1000~1500元我们认为时代地产相对于其他大盘开发商在大盘开发方面以及成本控制方面不具有优势2002翠依家园占地1.4万2003时代玫瑰园占地1.4万时代花园占地4万时代豪园占地24万2004时代廊桥占地2.3万时代新都会2006依云小镇占地4.6万时代集团时代投资时代名苑时代中通时代佛冈旅游诚信物业管理派软科技翠逸投资新都汇商业管理胜誉投资低成本运作86我们认为时代地产相对于其他大盘开发商在大盘开发方面以及成本控广州目前已经形成多家具有品牌号召力的开发商，而且限于别墅市场容量，靠规模启动风险较大广州市1-10份别墅价格走势广州市1-10份别墅消化量全年40万平方米大盘价格受品牌影响大大规模起势品牌号召力87广州目前已经形成多家具有品牌号召力的开发商，而且限于别墅市场广州郊区重点发展区位为花都、番禺南沙、萝岗-增城等区域，而本区域规划前景相对较差城市规划前景与利好广州萝岗番禺花都南沙88广州郊区重点发展区位为花都、番禺南沙、萝岗-增城等区域，而本目前大盘开发模式使项目处于边际利润界限外，风险较大，与时代对项目的期望不符项目高投入配套建设和更低的价格，且项目处于边际利润界限之外，实现不了项目的愿景边际利润界限本项目竞争力模型高低本项目低雅居乐等大盘89目前大盘开发模式使项目处于边际利润界限外，风险较大，与时代对项目采用广州大盘的发展模式，将与恒大产生激烈的竞争汤塘恒大从化本项目恒大本项目恒大≤≤≤≤≤≈区位品牌资金价格成本资源恒大恒大恒大恒大本项目本项目本项目本项目恒大已经形成金碧系列，且项目多定位中低档次竞争分析与恒大在相同的平台和相同的客户层面竞争，项目综合条件处于劣势，客户存在被截流的风险，首期风险大广州90项目采用广州大盘的发展模式，将与恒大产生激烈的竞争汤塘恒大从首期等于整体，项目启动的成功与否，对后续开发能否成功起决定性作用首期=整体有利于建立形象‘尽可能实现土地增值尽可能缩短开发周期有利于市场培育有利于后期土地控制完成企业战略布局91首期等于整体，项目启动的成功与否，对后续开发能否成功起决定性时代地产多注重精细化的产品打造，产品在珠三角地区口碑极好，有自己的独特的品牌影响有自己特色的品牌发展道路时代花园在2002年独获广州市十佳精品社区的四项金奖；

中通时代豪园（山东）成为山东省最具有示范性的楼盘；时代玫瑰园在2004年被国家建设部评为“国家科技示范工程”暨全国唯一的“人文社区”；2005年荣获广州市民十大最喜爱楼盘；在居住社区引入国家级美术馆得到广泛认可；依云小镇2005年被评为中国别墅100强；。。。92时代地产多注重精细化的产品打造，产品在珠三角地区口碑极好，有本项目不适合采用广州大盘的开发模式以及成功经验战略体系走低价路线，价格竞争强大的品牌号召力大规模起势与广州其他大盘进行低价竞争利用品牌号召力和影响力，吸引客户挖掘城市规划前景充分挖掘城市规划的前景、利好平民化别墅定位客户定位城市中产阶级，走平民化路线1000亩以上规模起势低成本运作控制成本没有最大化的发挥时代优势93本项目不适合采用广州大盘的开发模式以及成功经验战略体系走低价按照这种模式必然高投入建设配套，采取更低的价格，使项目陷入激烈的低水平竞争低高竞争模型低差异化、有特色的项目广州大盘规模相对较小或开发档次相对较低的楼盘缺乏本项目广地花园标准化一致化严重无差异化，无多样性不能突破竞争不树立新的生活方式，没有文化和品味不能形成核心94按照这种模式必然高投入建设配套，采取更低的价格，使项目陷入激真正的度假客户享受不到度假的乐趣，居家的体验不到生活的便利，没特色，无差异化难道在广州，大盘开发仅此一种模式？住郊区大盘能够体验的生活仅限与此？我们能否在这块土地上讲述新广州人的故事？95真正的度假客户享受不到度假的乐趣，居家的体验不到生活的便利，发展模式研究3.1国内外城市发展规律研究3.2案例分析与研究3.3成功关键因素3.4发展模式分析第三部分96发展模式研究3.1国内外城市发展规律研究第三部分96城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化—郊区化—逆城市化，广州也正在遵循这样的规律在发展……城市化城市发展规律郊区化逆城市化纽约、伦敦、东京、德国鲁尔……二战开始、20世纪60年代时间城市特征20世纪70年代20世纪80年代二战开始、20世纪60年代交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势人口迁移城市经济高度集中，二次产业比重大，各阶层都趋向城市集中高收入阶层趋向郊区中低收入者趋向城市二次产业外迁高收入阶层部分产生回流，占据城市核心资源中低收入者趋向城市边缘或郊区GDP3000-5000美元GDP:5000-10000美元GDP:10000美元都市人口59%40%郊区人口41%60%广州所处阶段第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析97城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化—郊区化—逆城市化，大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征城市化→郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城、港口、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品——信息二次产业转向郊区零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择98大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征城市化→郊区化在城市郊区化过程中，大都市边缘出现了多个不同发展模式的新城……筑波科学城东京临海副中心多摩新镇CanberraMiltonKeynesStevenageColombiaRestonSeasideWaltoncountymoistKeGulfLagunaWest,SacramentoCountry

99在城市郊区化过程中，大都市边缘出现了多个不同发展模式的新城…不同的发展模式具有不同的驱动因素，根据新城发展条件拟合，本项目适合生活新城的发展模式新城案例驱动因素拟合产业新城尔湾（美国，加州）筑波科学城（日本，筑波）产业聚集广州产业布局已经形成花都、增城与南沙副中心副中心新城东京临海（日本，东京）城市副中心大广州战略“一主三副两片”行政中心新城堪培拉（澳大利亚）省级以上政府迁移不可能TOD新城奥润柯（美国，波特兰）多摩新镇（日本，东京都）捷运系统发达广州市规划本区域无轻轨等快捷交通机场新城北京顺义希思罗机场紧邻机场距离机场较远港口新城上海临港新城靠近港口无港口生活新城里斯顿新城（美国，华盛顿）哥伦比亚新城（美国，马里兰州）位于郊区资源资源良好内部极具城市化100不同的发展模式具有不同的驱动因素，根据新城发展条件拟合，本项生活新城依靠当地良好的自然资源成为大都市中高收入阶层理想的休闲度假与居住之地生活新城演绎什么样的生活方式？特色和多样性体现在哪些方面？101生活新城依靠当地良好的自然资源成为大都市中高收入阶层理想的休各年龄层次和生活方式的居民们对郊区的家情有独钟每天下班，经由5号或405号高速公路驱车一小时回到郊区的家中，与妻儿共进晚餐。周末，与朋友一起回到郊区的家，驾驶悍马在山地中过把瘾，晚上在公园举行小型酒会。情人节，携女友一起漫步林野，互述衷肠，夜晚家中共享烛光晚餐。圣帕特里克节与邻居们共同到教堂礼拜。感恩节，儿女们从各地来到郊区的家与父母团圆，合家品尝美味的火鸡。102各年龄层次和生活方式的居民们对郊区的家情有独钟每天下班，经由配套齐全、尽享生活便利零售店、教堂、幼儿园、学校等一应俱全，步行尺度到达。103配套齐全、尽享生活便利零售店、教堂、幼儿园、学校等一应俱全，绝对休闲生活的完美体验原生的环境，融入自然的居住、休闲氛围极好地契合了客户需求104绝对休闲生活的完美体验原生的环境，融入自然的居住、休闲氛围极内部城市化，提供便利的休闲生活配套，与外部乡村良好的生态环境，形成强烈的对比都市社区与生态环境碰撞融合秩序和自然碰撞融合他们追求的是日常生活远离都市的休闲，又要求市区生活的便利105内部城市化，提供便利的休闲生活配套，与外部乡村良好的生态环境发展模式研究3.1国内外城市发展规律研究3.2案例分析与研究3.3成功关键因素3.4发展模式分析第三部分106发展模式研究3.1国内外城市发展规律研究第三部分106里斯顿新城在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位……里斯顿新城在美国各项评比中，连续二十年位列前两名美国每年会根据居民受教育程度在本科以上的比例、人均经济收入达到一定程度的比例、创新企业所占的比例、文化配套的数量、绿地覆盖率等综合指标对全国的社区进行排名，里斯顿新城连续二十年位列前两名区位：位于大都市边缘Reston距华盛顿35公里，兴建于1962年，是美国最早的现代城市。主要特点：提供适合各年龄和收入阶层的各种类型的住宅丰富的文化娱乐设施和完善的基础设施公共配套设施完善第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析107里斯顿新城在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位……里斯开发目标：为居民建设一个终身的居所，创造一个与众不同的高品质新城虽然与大都市近在咫尺，里斯顿却保持着恬淡与平静其设计者罗伯特E西蒙先生是该城的第一批居民，直到86岁时仍然住在这里，长达50多年中从未离开108开发目标：为居民建设一个终身的居所，创造一个与众不同的高品质休闲度假区与居住生活区适当区隔，休闲配套和居住配套相互补充度假，可以享受到标准高尔夫球场、五星级酒店以及商务会议的尊贵服务居家，可以体验到城市生活的便利生活方式109休闲度假区与居住生活区适当区隔，休闲配套和居住配套相互补充度社区功能多样，休闲、度假、商务、居住甚至就业在里斯顿新城和谐的发展内部城市化与外部乡村生态环境强烈对比城市元素：艺术中心，电影城，体育中心，步行商业街区郊区的自然、闲适、宽松：生态公园、社区广场、大面积绿地、湖泊社区功能多样110社区功能多样，休闲、度假、商务、居住甚至就业在里斯顿新城和谐里斯顿建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定基础新城中心邻里中心社区中心123三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间公共空间多样111里斯顿建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的公交车站距离在0.8～1.6KM之间，车程不超过10分钟；区内汽车时速不能超过25KM；以公交站点为中心、以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心其特点在于对开发地区内土地的“混合使用”，将就业、居住、商业、娱乐、休憩等功能复合化。公交站点公交线路理想步行距离400~800米0.8～1.6KMTOD住宅区商业区开放空间公共设施公交公交里斯顿新城内部采用TOD模式，完全体验里斯顿生活的便利内部交通多样112公交车站距离在0.8～1.6KM之间，车程不超过10分钟；区配套齐全，步行尺度即可到达，尽享生活便利步行半径超市便利店餐馆书店药店教堂生活配套多样113配套齐全，步行尺度即可到达，尽享生活便利超市便利店餐馆产品设计和资源利用：混合式的房屋建筑型式是这里的主要特点例如：位于安娜湖畔的第一村，混合式的房屋建筑型式创造出都市中田园生活的意境。水景的利用是这里的环境的特色所有的房屋设计和连接5个邻区步行小径都面对水的设计。这也就是“有品质的生活”的动机在早期社区建设中的体现。产品形式与风格多样化，满足多样化需求，充分利用水景资源是项目“高品质生活”体现产品设计与资源利用多样生活度假114产品设计和资源利用：混合式的房屋建筑型式是这里的主要特点产品特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感尺度适中的街道,小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题.有特色才有吸引力街区特色115特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强不同年龄和文化背景的人和谐相处，社区文化多元，营造社区归属感社区归属感居住人群同质化，邻里文化，配套为自己服务社区参与，安全社区文化多元116不同年龄和文化背景的人和谐相处，社区文化多元，营造社区归属感豪斯登堡仿效荷兰城市与建筑形式的，集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性海滨度假城市区外交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟。“豪斯登堡”——第二个荷兰村的造城计划（第一个荷兰村就是原来极小規模的荷蘭村，于1983年建成在大村灣對面的西南岸）于1988年启动，1992年营业。占地152万平米，首期开发118万平米，年接待游客400多万；区位：九州长崎县佐世保市大村湾北部；荷兰村豪斯登堡第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析117豪斯登堡仿效荷兰城市与建筑形式的，集休闲娱乐、旅游观光、饮食从“立异”起步，突出文化与艺术品位，将“特色”发挥到极致，并将环保理念贯彻于项目开发始终6公里长的运河环绕并流贯全城，为游客增添水域风光，是豪斯登堡的核心旅游景区；建造荷兰式风车群；共有四家古典雅致、情调各异的饭店可供选择；重要建筑准确模仿荷兰现存历史性古建筑；建筑、街道、广场充分体现人本主义思想中心与边沿、高潮与序曲既对比又协调。环境保护与经济发展双赢的可持续发展战略，在宣传策略上高举环保大旗，并成为其主要卖点。城市构思特色118从“立异”起步，突出文化与艺术品位，将“特色”发挥到极致，并功能丰富，建筑形式多样，城市具有艺术和文化色彩城市功能多样一应俱全的旅游设施：11座博物馆与13处游乐设施、餐饮、购物、旅馆、乘坐运河游艇与海上帆船，体验人与海的交流等；富有艺术和文化色彩的园内表演活动。游乐公寓别墅博物馆酒店运河119功能丰富，建筑形式多样，城市具有艺术和文化色彩城市功能多样一发展模式研究3.1国内外城市发展规律研究3.2案例分析与研究3.3成功关键因素3.4发展模式分析第三部分120发展模式研究3.1国内外城市发展规律研究第三部分120生活新城保持特色和多样性，成为理想的休闲度假和居住之地，须在硬件和软件上具备以下因素KPI体系良好的自然资源公共空间的打造1.0左右适中的开发强度与大都市保持适当的距离多元社区文化强烈的体验感、突出特色社区度假气氛浓厚多样性社区功能硬件因素软件因素山水海阳光沙滩清新的空气无工业污染三级中心增加社区向心力和社区归属感公共空间重要于私人利益能保持休闲度假和居住的协调距离能保持新城的恬淡与安静多元化的人群年龄和文化背景