湖南益阳食品产业园可行性分析报告

益阳项目可行性分析报告

武汉***投资集团-世纪置业

www.aobIg.Com

报告内容

第一部分：项目本体分析

第二部分：房地产市场分析

第三部分：项目必要性及可行性分析

第一部分：项目本体分析

城市背景

项目区位

规模指标

项目现状

利势条件

初步定位

益阳位于湖南省中北部，是中部地区重要的的物流集散地。全市总人口470万，中心城区人口53万.

全市辖桃江、安化、南县三个县和大通湖区，代管沅江市。市区设赫山、资阳、朝阳三个区。其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。

全市总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%。全市城镇人口195万，中心城区面积53平方公里，中心城区人口53万。（数据截止2009年底）

公路、铁路、高速公路、高等级公路、水路四通八达，两小时车程可以辐射湘、鄂、赣等省多个城市。

城市背景

项目地处益阳市南部，位于市政府2008年成立的高新区东部新区，目前地段认知相对较偏。

东部新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里。近期规划总面积10平方公里，其四至范围：北至长张高速公路，南抵319国道，西起高新大道，东止鱼形山大道。涉及泉交河、衡龙桥、沧水铺3镇12个村的62个小组，规划区内人口5980人.

东部新区紧邻省会长沙，地处长常高速公路出口处，距长沙40公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为20公里和60公里。

项目区位

本案

总占地4558.1亩。主要分三大版块：交易区、企业总部、仓储物流。

总占地4558.1亩，正批报面积200亩，生产企业近期用地面积940亩，预留用地面积34181.1亩。

其中交易区320亩，企业总部400亩，仓储物流及其它配套

规模指标

地块周边交通设施正在修建中，周边环境多为农田、山林。

地块四至：

东：至湾路

西：至城际干道

南：至宴家村路

北：至鱼形山路

地块现状：

地块周边道路部分主体完工，部分仍待修建，目前没有道路绿化、路灯等公共设施。

地块内部全为水稻农田，与周边道路有一定的海拔落差。

项目现状

项目紧邻新区主干道城际干道，与益阳、长沙城区交通便利。

本项目西侧是城际主干道，沿街面达2281M。

本项目东侧紧邻长常高速，沿街面达1851M。

地块距益阳城区15公里左右，距长沙市区40公里左右。

利势条件

1、总体定位

中国第一品牌食品产业园

通过现代食品的集中展示交易和国内、国际著名行业品牌汇聚，依托益阳资源与区位优势，

打造集品牌产品科技创新、生产加工、物流配送、质量认证、信息发布、展示交易、国际博览、

品牌推广、行业高端服务等功能为一体的中国第一品牌食品产业基地。

2、功能定位

该项目分为十个功能区——产品交易中心、全球食品电子交易采购中心、产业会展中心、生产加工园区、企业定制园区、研发科技中心、仓储物流中心、产业服务认证中心、企业总部基地、综合配套园区。

初步定位

城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目。

项目优势：

交通优势：与新区主干道2.3公里沿街面，与长常高速1.8公里沿街面。交通便利，地段优质。

规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发安排等方面有较大可为空间

地价优势：取地成本，初期投入少

区域认知：目前项目所在区域认知相对较偏

工业基础：益阳是农业大市，工业底子较薄。

项目劣势：

本体分析小结

第二部分：益阳房地产市场分析

宏观经济指标

宏观房地产市场指标

房地产市场需求展望

益阳市经济发展快速，2010年国民生产总值712亿，增长率达14.7%，高于全国平均水平。

益阳地处连接长沙麓谷——望城——宁乡西线工业走廊，是长株潭城市群的重要组成部分，同时也是国家中部地区加工贸易产业梯度转移重点承接地，近年经济发展快速。

近年益阳经济持续增长，年均增幅14%左右，高于全国11.4%的平均水平。工业增长率超过20%，正走向工业兴市道路。

但由于益阳是农业大市，人群与产业限制，经济总量不高，在湖南各市排名靠后。不到长沙的七分之一。

资料分析来源：益阳市年鉴、湖南统计局

GDP、人均GDP

住房消费支出水平

可支配收入与消费能力

2010年益阳市GDP

绝对额（万元、元）

增长速度（%）

GDP

7122748

14.7

第一产业

1623639

4.3

第二产业

2884061

21.1

第三产业

2615048

13.7

人均GDP

16839

13.7

人均可支配收入和人均消费支出双向增长，益阳农村居民消费能力逐步增强。

随着益阳市经济的迅猛发展，2007年至2010年益阳市城镇人均可支配收入大幅提升，由07年的10797元提升至10年的15398元。

益阳2009年城镇居民人均消费性支出突破万元大关，同比上年增长9.5%，农村居民消费支出由2009年的5.6%上升到2010年的11.4%，充分显示居民消费能力增强。

GDP、人均GDP

住房消费支出水平

可支配收入与消费能力

资料分析来源：益阳市年鉴

居民消费性支出占可支配收入的比例超过70％，消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大

人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。

当前国内多数城市的该指数在65%左右，益阳市超过70％，居民消费意愿较强。

2009年益阳市城镇人均住房支出占消费性支出的比重约7.5％，根据国际标准，基本属于温饱型社会水平。

GDP、人均GDP

住房消费支出水平

可支配收入与消费能力

消费类型

恩格尔系数（%）

住房支出比重（%）

温饱型

55—59

7.6

50—55

11.2

小康型

45—50

12.1

40—45

18.9

住房支出的国际标准

资料分析来源：益阳市年鉴

固定资产投资呈稳步增长，对城市经济发展形成强势推动，但房地产投资占比低

益阳市固定资产投资增长平稳，房地产及食品工业投资额相对较少，显示出市场仍有相当大的开发空间。

2010年房地产投资63亿元，占固定资产投资总额的14%，食品工业投资41.77亿元，占固定资产投资总额的9%；房地产市场处于基本正常阶段，但投资水平仍相对较低。

异常

基本正常

正常运行

基本正常

异常

2007年

房地产投资/GDP

<0.05

0.05-0.1

0.1-0.15

0.15-0.2

>0.2

0.088

反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15

房地产投资/固定资产投资

<0.15

0.15-0.22

0.22-0.3

0.3-0.37

>0.37

0.14

反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%

房地产市场指标体系

资料来源：益阳市年鉴

固定资产投资

460亿

房地产业投资

63亿

GDP

712亿

房地产投资占固定资产投资比

14%

房地产投资占GDP比重

8.8%

2010年益阳市固定资产投资完成情况

投资指标：房地产投资

价格指标：价格变化

供求指标：施工与销售

益阳市商品房近几年市场供需趋于平衡，市场开发与销售稳步增长

2007-2010年益阳市商品房竣工量、销售量

益阳市房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。

资料来源：土地局访谈整理、锡林浩特市年鉴

投资指标：房地产投资

价格指标：价格变化

供求指标：施工与销售

益阳市住宅价格上涨速度较慢，自2010年房交会后城市房价增速明显。

2010全市商品房均价为1933元/㎡，其中商品房住宅平均售价1423元/㎡，商品房非住宅均价3263元/㎡。

2010年全市商品房和商品房住宅最高成交均价都来自于城中区域，分别为2725元/㎡和2244元/㎡；

城东区成交价最低，商品房、商品住宅均价分别为1924元/㎡、1646元/㎡。

投资指标：房地产投资

价格指标：价格变化

供求指标：施工与销售

资料来源：房管局访谈资料整理、互联网统计资料

益阳市08-10商品房均价（元/平方米）

城市空间结构以“一点、一环加两轴”的空间布局为主

益阳城市空间布局基本格局是由两条功能主轴构造而成，一条东西向的、沿资江和S308省道的生活居住主轴，一条自西北向东南挺进、垂直于生活居住主轴的综合服务功能主轴。

远景考虑东西向生活居住功能主轴西部延伸到桃江县城，东部延伸到兰溪镇；南北向综合服务功能主轴北部延伸到迎风桥，南部延伸到衡龙桥。

城市形成一主城四副组团（益阳主城区、桃花江组团、迎风桥组团、沧水铺组团、衡龙桥组团）的城市空间格局，同时在城市的外围发展一条环形功能轴线把各卫星城镇串起来。

一个中心：以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心。

八大片区：根据功能分区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北片区、会龙片区、高新区南片区、龙岭北片区、龙岭南片区和东港片区等八个综合片区：

——摘自《益阳城市总体规划》

城市规划

需求展望

人口现状

益阳市中心城区总人口53万，城镇化率41.5%，低于湖南及全国平均水平

城市化主导对发展方式转型有决定性影响。

第一，决定服务业比例。没有城市化，大力发展服务业是不可能的;

第二，决定城乡一体化进程。快速的城市化必然建立在改变城乡二元结构、推进城乡一体化的基础上;

第三，对改善资源环境问题有决定性影响。城市化产生某些环境问题，但城市化又是解决环境问题的重大选择;

第四，决定劳动力的就业。如果没有城市化和由此带来的服务业的发展，扩大劳动力的就业范围和提高劳动力的就业水平就会受到严重制约。

2006年

2007年

2008年

2009年

益阳市总人口

（万人）

463

465.25

467.66

470.55

益阳中心城区人口

（万人）

45

48.8

51

53

益阳高新区人口

（万人）

7.01

8.07

7.85

8.16

全国城市化率

（%）

43.9

44.9

45.68

46.6

湖南城市化率

（%）

38.71

40.45

42.15

43.2

益阳城市化率

（%）

35

37.52

39.75

41.5

2006-2009年益阳市人口与城市化率

城市规划

需求展望

人口与城市化

2010年益阳市三次产业对GDP的贡献率分别为23%，40%，37%。第二产业所占比例渐多。

2006－2009年二产业年均增长19.3%，高于GDP增速6个百分点，比“十五”期间年均增速高7.3个百分点，二产业成为全市经济发展的主要动力。

益阳市正由传统农业城市向能源型城市转化，第二产业在三次产业构成中所占比例渐多

城市发展战略

坚持工业强市，大力推进新型工业化

突出城镇提质，加快推进新型城镇化

加快发展第三产业，努力扩大消费需求

——摘自《益阳市十二五规划》

2005-2009年益阳市三产构成

资料分析来源：锡林浩特市年鉴

城市规划

需求展望

人口现状

目前纺织、装备制造已形成较完整的产业链，是益阳支柱产业，未来将以食品产业等为核心发展产业

资料分析来源：锡林浩特市年鉴《2008跨越中发展的锡林浩特市》

2015年实现食品工业总产值700亿元，年均增长35%。实现工业增加值200亿元，年均增长30%以上。以提高食品工业技术水平和经济效益为目标，突出抓好绿色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程。

——摘自《益阳市十二五工业发展规划纲要》

粮、棉、油、蔬菜是益阳市四大农作物，年总产值过百亿，其中稻谷比重最大，占到种植业的四成。

2015年食品及农产品加工能力有较大提升，建成全省最大的挂面、水产品、茶叶、大米等四大加工基地。

城市规划

需求展望

人口现状

东部新区的建设推动益阳房地产市场的快速发展

东部新区的建设对于益阳房地产的发展起到促推作用。

首先，最为直观的是随着东部新区的开发建设，益阳城区区域和城市人口将大幅增大，这为房地产的开发提供了土地基础和刚性需求群体。另外，新区相对较低的土地价格，也肯定会吸引大量的外地开发商。

其次，益阳与长沙的距离变得更近，半小时生活圈真正得到实现，益阳房地产投资吸引力增大。东部新区位于益阳东南，距宁乡县城仅6公里、距长沙中心城区50公里，从东部新区出发，走双向八车道的城际干道去长沙，路程比走高速缩短了20来公里。

第三，东部新区是长株潭城市群“两型社会”建设示范先导区，是国家级加工贸易产业梯度转移重点承接地，也且嫜艟枚越邮』岢ど车那磐繁ぁ６啃虑慕ㄉ杞诤艽蟪潭壬咸嵘嫜艟梅⒄购统鞘薪ㄉ璧乃剑嫜舻某鞘形蠓嵘馕抟山嵘嫜舴康夭姆⒄够?第四，益阳较低的房价将吸引大批的长株潭特别是长沙客户到益阳投资置业，而东部新区将成为益阳吸纳这些客户的第一站。一些在长沙买不起房的普通购房者，以及在大城市购房的成本相对较高的投资性购房者，都肯定会将购房目光投向益阳，投向东部新区。

城市规划

需求展望

人口现状

益阳市目前在售项目较多，主要分布在老城区，但销售周期均比较长。

目前益阳在售及待售项目63个，其中高新区15个。

目前在售和待售项目中主要仍以住宅项目为主，商业项目相对较少。

益阳楼市分布

相关个案分析

在售楼盘简表

项目名称

产品类型

规模

销售情况

目前售价（元/平米）

东方维也纳

高层小高层

占地面积79560平米总建筑面积217637平米

2010年6月

均价2550

香港城·青年公寓

商铺、住宅

占地面积26423平米总建筑面积64088平米

2007.10.1开盘

目前均价2300

华联商业街

商铺、住宅

250000平米

2009.3开盘

目前均价1900

鸿福家园·财富广场

住宅

占地面积8993平米、总建筑面积13340平米

2007.5开盘

均价1700

滨江财富中心

商铺、住宅

建筑面积32292平方米

2009年

均价2000

高尔夫·紫龙郡

住宅

占地5000亩，总建筑面积153万

2008.3月开盘

均价2400

资江明珠

住宅

占地面积为8109.75㎡，建筑面积138406㎡

2009年10月

目前均价2480

佳宁娜·梓山湖新城

住宅

总户数：598套

占地面积：1368.45㎡

2007年8月

均价2800

资江新城建材市场

商铺、住宅

占地20亩

/

目前均价1480

资料分析来源：益阳楼盘网

益阳楼市分布

相关个案分析

在售楼盘简表

益阳市目前在售项目较多，主要分布在老城区，但销售周期均比较长。

益阳香港城：06年至今仍未建完，项目口碑不好，市民反响强烈。

项目总占地627亩，总建筑面积约80余万平方米，投资额高达30亿元！项目共分为三期开发，其中第一期工程占地近170亩，总建筑面积约15万平方，包括总建筑面积约7.2万平方米的“五角大楼”，总面积约1.3万平方米的空中花园和总建筑面积6.5万平方米的高档住宅项目“紫荆花苑”，与此同时，还将打造占地50余亩的益阳唯一一个商业广场：香港城??桃花仑商业广场。

项目二期及三期均为纯住宅项目，是益阳中心城区的“新造城运动”，将打造70余万平方米的高档住宅区。住宅均价：2500元/m2

占地面积：418000m2

总建筑面积：约80万平方米起价：3600元/m2均价：4888元/m2详细地址：益阳中南实业发展建筑密度：33％绿化率：37％容积率：1.87

停车泊位：??????????2510个物业公司：浙江绿城物业管理公司

益阳楼市分布

相关个案分析

在售楼盘简表

益阳香港城项目位于益阳市最繁华的商业中心区域，南面与桃花仑路联通，北为江滨路，西为大桃路，东为铁铺岭路??。是湖南省市重点工程，益阳市政府重点招商引资项目，也是益阳最大的旧城改造和企业转制项目。

益阳商业步行街：2004年5月开街。位于赫山区政府附近，市商业中心地段赫山庙，西起龙洲路，东至人民路，全长８４０米，占地１２０多亩，建筑面积约１０万平方米，共设７１８个商业铺面。规划以销售中、高档精品为主，是欧陆人文风情与益阳竹乡文化有机结合，融旅游、休闲、娱乐、购物为一体的完全步行商业街。

益阳有2个比较繁华的商业街区，一个在桥北资阳区，一个在桥南赫山区。桥北资阳区是比较老一点的商业街区，人气稍强，但消费能力和购买力不及桥南赫山区。赫山区的繁华商业区主要集中在桃花仑至赫山庙、七里桥沿线，特别是在赫山庙商业步行街，商铺较新。另外赫山区从康复路市一中算起，一直到康复南路的福中福商业广场，也算是新兴的商业街区。

益阳楼市分布

相关个案分析

在售楼盘简表

益阳商业步行街：周末如平时，人气不足。

拍摄时间：2011.3.25日晚7点左右

该项目由长沙宁乡县人民政府和香港豪德集团合作开发，将由豪德集团投资建设。该项目规划建筑面积约2000亩，总投资约20亿元，总建筑面积约120万平米。它是集休闲、娱乐、观光、购物、仓储、物流配送、电子商务为一体的大型商贸物流园区。贸易广场以大商贸、大物流、大交通、大市场为经营理念，以建设、经营、管理“三位一体”的经营模式，实行统一规划、统一管理、统一招商、统一形象、统一配送、统一服务。宁乡豪德光彩物流园区建成后，将成为宁乡的一个新的景点、亮点、经济增长点，可带动相关产业快速发展，将给宁乡人民带来创业致富的良机，可直接和间接带动数万人的创业和就业；有利于当地经济的繁荣和社会的安定。对创建和谐、平安宁乡将有积极的现实意义和深远的历史意义。

益阳楼市分布

相关个案分析

在售楼盘简表

??宁乡豪德光彩贸易广场：省招商引资重点项目。传统的一铺三层式销售形态，销售情况良好，以益阳、长沙市区人口居多。

宁乡豪德光彩贸易广场项目共由79栋独立商铺及会展中心、酒店式公寓、星级大酒店、货代市场、仓储组成.

总经济技术指标表

编号

项目

单位

数值

备注

1

总用地面积

㎡

391415

合587亩

2

总基地面积

㎡

334216

合453亩

3

总占地面积

㎡

136715

??

4

总建筑面积

㎡

411853

??

??

其

??

??

中

专业市场

㎡

230236

??

会展中心

㎡

32860

??

酒店式公寓

㎡

30937

其中地下室995㎡

客运站

㎡

12308

??

商务酒店

㎡

30600

含快捷酒店、商场、其中地下室4200㎡

美食街

㎡

7682

??

其

??

??

中

货代市场

㎡

17131

??

板材市场

㎡

25411

??

仓??库

㎡

24471

??

公共服务设施

㎡

217

??

5

建筑密度

％

34.93

??

6

净容积率

-

1.22

??

7

绿地率

％

9.5

??

8

停车位

个

1755

其中地下车库80个

9

商铺数

间

2162

益阳楼市分布

相关个案分析

在售楼盘简表

??宁乡豪德光彩贸易广场：省招商引资重点项目。传统的一铺三层式销售形态，销售情况良好，以益阳、长沙市区人口居多。

益阳楼市分布

相关个案分析

在售楼盘简表

高桥大市场：位于长沙，全国第四大市场，人车物流量大，产品齐全，食品占据整个市场相当大的份额。

湖南高桥大市场是是省市“九五”重点工程和国家重点扶持的市场建设项目，经过13年的发展，已成为中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第四大市场。

湖南高桥大市场占地1000亩，现累计投入20亿多元，完成60万平方米的营业、仓储和配套用房，共有铺位6000个，经营人员5万余人。

市场定位以糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，年成交总额约300亿元以上。

益阳房地产市场分析小结

一、益阳经济总体形势

2010年益阳市经济持续向好，经济企稳回升的良好势头进一步巩固。

2010年益阳市实现生产总值712.3亿元，比上年增长14.7%，增速不仅比上年快1.7个百分点，也超过全省平均水平0.2个百分点。其中，工业经济贡献加大，对GDP增长的贡献率达50.5%。787家规模以上企业实现增加值228亿元，同比增长24.1%，增幅居全省第4位，且高于全省平均增速0.7个百分点。产业集群贡献突出。全市装备制造、食品、电力等十大产业集群实现增加值198.5亿元，比上年增长23.2%，占规模工业增加值的87.1%。园区工业高速增长。省级六大园区实现工业增加值108.24亿元，比上年增长28.5%。服务业平稳发展。房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。交通运输业全面增长，全社会旅客周转量、货物周转量增幅均超过15%。

二、益阳房地产市场小结

房地产市场尚处于起步阶段，供需发展不平衡，住宅空置率较高。

商业、住宅仍自住需求为主，投资需求少；常住人口基数少，难以支撑大规模房地产开发。

依托经济发展，未来的房地产市场将存在较大空间。

开发及营销水平都处于较初级的阶段，同质化竞争严重，行业成熟度低。

市场机会吸引外地开发商陆续进入，竞争逐渐激烈。

近期东部新区发展力度大，随着新区公共配套的进一步完善，新区投资价值将逐渐增强。

益阳市房地产市场的后续供给量较大，旧城拆改项目和新区新出让土地形成的后续供应，将激发益阳市房地产市场的激烈竞争。

基于益阳市未来的产业发展，食品及相关产业发展将带来整体经济的发展及人口结构的变化。

益阳房地产市场分析小结

益阳房地产市场分析小结

二、益阳房地产市场展望

政府继续加大对房地产市场的重视，房地产行业在经济发展中占有重要地位。

益阳市政府持续加大城市基础建设，完善了房地产市场的配套工作。

开展东部新区的持续工作，加快链接长株潭。

城市加力发展工业，工业地产发展提速。

市场放量加大，容量有限。

受国家楼市政策的影响，使得购房者在未来一段时期内还将处于观望状态。

第三部分：工业地产及相关产业分析

工业地产行业解析

益阳工业园区分析

工业地产概述

工业地产起源

工业地产分类

工业地产特点

市场特征

开发风险

发展趋势

工业地产起源：

工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，从1945年开始很多国家将工业地产融入到国家策略当中，但是直到1970年以后，工业地产得以快速发展并在各个方面逐渐取得成熟。

工业地产往往是一个城市或一个国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上，美国工业地产占全世界的27%，对本国的GDP贡献也超过了30%。

工业地产起源

根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。

工业地产分类

标准厂房

定制厂房

工业厂房

工业园区

综合工业园

科技园区

物流园区

专业园区

企业总部基地

工业地产

标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。

定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。

主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。

物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。

物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。

对设备及厂址有特殊要求的园区。

总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。

工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。

工业地产特点

政策主导性强、专业性强

工业地产受地方政府、经济、

产业发展、政策等影响很大；

工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产

业发展需求及功能要求；

区域性强

由于工业发展具有

很强的聚集效应，

不同区域具有不同的

主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。

投资大、投资回收期长

工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；

项目增值性

发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；

加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升

特点一

特点二

特点三

特点四

特征一：

工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。

中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。

中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；

北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；

区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性

服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;

各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方

面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。

市场特征

特征二：

工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。

工业土地面积供应缩减原因：

国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；

保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。

经济快速发展，

市场需求量大

市场供应面积小

工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。

上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。

特征三：

工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。

2009年全国监测城市地价水平?2009年全国六分区不同用途地价增长率比较

特征四：

工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。

工业地产的概念不断延展，由厂房—科技园、物流园、总部基地等——文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。

简单的工厂用房

产业集群：

科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等

衍生产业集群：

文化产业园；新闻会展中心

卡通动漫产业基地

汽车后市场产业基地

长三角国际技术蓝领基地

工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。

经营风险：

区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。

政策风险：

土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。

市场风险：

产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；

产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。

开发风险分析

开发风险

工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。

政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。

趋势一

国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。

趋势二

由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。

趋势三

工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”。

趋势四

工业地产趋势分析

工业地产开发模式研究

工业园区模式

主计笠狄寄Ｊ?工业地产商模式

综合模式开发模式

工业地产开发通常包括的四种开发模式：

工业地产开发模式

工业地产商模式

房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。

主体企业引导模式

实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。

工业园区开发模式

通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。

综合运作模式

上述三种模式的混合运用。

工业地产开发模式

工业园区开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。

地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。

地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

开发主体

操作手段

区域经济发展迅速，产业潜力十足；

区域辐射地位明显，交通条件优越；

宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。

具备外部条件

工业园模式

不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

开发缺陷

总体规划

园区建设

园区管理

园区升级

区域经济研究

园区开发定位

行业发展规划

园区招商定位

园区开发策略

园区招商策略

开发财务规划

概念性规划

控制性规划

基础设施规划

详细规划

非盈利性基础设施建设

盈利性基础设施建设

共用设施建设

国内招商

国外招商

客户管理

物业管理

土地容积率

产业升级

工业园区开发模式流程

政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。

政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。

政府完全主导的开发模式

主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。

地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。

创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工

业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。

开发主体

操作手段

区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。

具备外部条件

主体企业引导模式

初步规划

主体企业规划建设

园区管理

园区升级

国内招商

国外招商

客户管理

物业管理

土地容积率

产业升级

政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。

基本配套建设

政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。

扩大招商

区域经济研究

行业发展规划

园区招商定位

园区开发策略

园区招商策略

道路、交通

公共设施配套

厂房

其它设施

主体企业开发模式流程

适当包装及推广

政府引导，企业带动的开发模式

工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。

房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。

根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。

开发主体

操作手段

区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。

具备外部条件

工业地产商模式

按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。

土地获取

收益获取

工业地产商开发模式流程

施工建设

工业园区获得工业土地

其它途径获得

道路、绿化建设

基础设施建设

厂房、仓库、研发

租赁、转让

合资经营

合作经营

类似于住宅开发模式

详细了解区域产业发展现状及趋势

适当包装及推广

前期工作

工业地产商主导开发模式

综合运作模式：工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。

开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。

由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。

因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

开发主体

操作手段

区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。

项目建设规模较大，涉及经营范围较广。

具备外部条件

综合开发模式

总体规划

园区建设

园区管理

园区升级

区域经济研究

园区开发定位

行业发展规划

园区招商定位

园区开发策略

园区招商策略

开发财务规划

概念性规划

控制性规划

基础设施规划

详细规划

综合开发模式的流程

由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。

主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻

工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业

国内招商

国外招商

客户管理

物业管理

土地容积率

产业升级

基础设施建设

工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。

工业地产

盈利模式

以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。

如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。

工业地产盈利模式

工业地产REITS

对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。

普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出租的大物流园开发模式。

普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。

案例

相关工业园区概况

龙岭工业园

长春工业园

高新技术产业开发区

循环经济工业园

沅江经济开发区

大通湖工业园

宁乡经济开发区

益阳高新区龙岭工业园地处益阳城市东南，距长沙66公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为3.5和88公里。

益阳高新区龙岭工业园地处益阳城市东南，东接319国道和长常高速公路出入口，西临火车客站，南靠火车货站，北倚汽车东站，距长沙66公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为3.5和88公里。

2000年成立，建成了以湖南汉森制药、协和——湘雅科技等科技含量高、高利润企业为主的“医药工业园”,以富晖制衣、莎丽袜业、湘芬纸业等为主的融制衣、制袜、包装为一体的“纺织创业园”,以益润电子、昌盛电子、艾华电子等高附加值企业为代表的“电子企业园”,以租赁为主、先租后买为特征的“机械工业园”；以三本啤酒、华港油脂为代表的“食品工业园”。此外，还规划了一个综合商务区、一个高标准商住区、一个鞋业新城，“五园二区一城”的发展格局初步形成。

龙岭工业园

长春工业园位于益阳市资江北岸，坐拥资江一、二、三桥北端的“金三角”地带。

益阳市长春工业园位于益阳市资江北岸，坐拥资江一、二、三桥北端的“金三角”地带，319国道、长常高速公路贯穿其间，水陆交通十分便利。2006年通过了国家发改委和国土资源部审批，被湖南省人民政府确定为省级开发园区。园区总面积1144公顷，。

园区已吸纳了湖南宇晶机器、中宇爱斯柯、富日化工、三木电器等十多家高科技企业以及宏大锑业、康利泰等几家大型工业企业，另外，家润多、爱丽丝等大型购物超市已落户园区现已建成龙建达电阻、朝阳电子、宇晶机器等，台资工业园

????????◆重点投资领域1、纺织品精、深加工产业项目2、光电子科技和光机电一体化技术项目3、新材料技术和新能源、高效节能技术项目4、生物医药技术、环保新技术项目5、农产品深加工项目6、应用新工艺、新技术改造传统产业项目7、矿冶化工项目

益阳电子元器件生产基地：该基地规划用地540亩，主要引进生产电容、电阻及相关电子产品的工业企业。电子工业基地土地征用成本价格为7.8万元每亩，优惠价格为4.8万元每亩，

华中纺织工业基地：华中纺织工业基地是由资阳区人民政府和投资者共同开发，共同受益的新型纺织工业基地，规划用地2000亩，主要进行毛纺、麻纺、棉花、毛衫等纺织品的加工生产。

农产品加工基地农产品加工基地拟建于长春工业园二期规划区内，共分为粮食及农副产品深加工、肉制品加工、果蔬深加工、乳品水产品加工、保健食品和现代生物工程食品生产五个功能小区，基地内现已有“九福同”食品饮料，“乡里香”土菜食品，华联冷食，湖南谊信等规模以上食品加工生产企业。

长春工业园

高新技术产业开发区位于益阳市中心城区东南部，规划总面积55.8平方公里，总人口近9万。

益阳高新技术产业开发区是经湖南省人民政府批准成立的省级重点高新技术产业开发区，位于益阳市中心城区东南部，规划总面积55.8平方公里，总人口近9万。益阳高新区分别被国家科技部和湖南省政府授予“国家火炬计划益阳先进制造技术产业基地”、“湖南省高等院校科研院所科技成果转发及产业开发基地”。

目前园区已形成了以太阳能多晶硅、炭炭先进复合材料、金属纤维电子屏蔽材料等为主的高科技新材料产业；以生物柴油、镍锌高能电池等为主体的高科技能源产业；以密炼机、硫化机等为龙头的装备制造产业；以雕牌洗涤用品为主体的精细化工产业；以电容器、家用电器、汽车用氧传器为主体的电子产品工业产业；以有色金属深加工为主体的有色金属材料产业；以汉森制药、中联广深医药、医疗器械企业为主体的生物医药产业；以黑茶加工、肉类加工、水产品加工、葛食品加工为主体的食品加工产业；以竹凉席、竹工艺品、建筑用竹材料为主体的竹产业。

高新技术产业开发区

沧水铺循环经济工业园位于益阳市区东南郊，紧邻长沙市，规划面积5.0平方公里.

简介：沧水铺循环经济工业园（龙泉加工区）是赫山区委、政府为拓展龙岭工业园，进一步打造新的工业发展平台。园区位于益阳市区东南郊，紧邻长沙市，依托长常高速与319国道互通出口向长沙方向发展。319国道、长常高速公路、石长铁路从园区边缘通过。益阳循环经济工业园规划面积5.0平方公里，园区内丘陵多耕地少，且山体平缓，开发成本较低，比较适宜兴建工业项目。

优势：益阳沧水铺循环经济工业园建设作为益阳市主动对接和融入长株潭，在湖南省“35”（长沙、株洲、湘潭和益阳、娄底、岳阳、衡阳、常德）城市群建设中抢占先机和制高点，积极承接长沙高新区麓谷-望城-宁乡“西线工业走廊”的战略举措，得到益阳市委、市政府的高度关注和全力支持。园区建设已成为益阳市目前及今后一段时期内发展工业产业的重点，具有可靠的政策支持

政策：园内入驻项目享受国家、省、市循环经济优惠政策和全区招商引资项目建设优惠政策；对入园项目建设用地按土地开发成本优惠出让；区财政积极支持园内项目的发展，根据项目可实现税收能力，一事一议商定入园战略投资者的财政税收奖励政策，以弥补在土地价格、规费征缴方面给投资商带来的压力。

循环经济工业园

沅江经济开发区位于风景秀丽的南洞庭国际湿地生态保护区内，接壤于湘、资、沅、澧四水交汇之处。

湖南沅江经济开发区创建于2002年，2006年5月经省人民政府批准为省级经济开发区，现规划面积5平方公里。开发区位于风景秀丽的南洞庭国际湿地生态保护区内，接壤于湘、资、沅、澧四水交汇之处，区内有千吨级沅江和白沙港口码头；紧邻长石铁路、长张高速公路；省道S204线、沅益一级公路纵贯全境，属于省会长沙一小时经济圈。

目前已形成了机械制造、农产品深加工、生物医药等为主的产业模式。以江钻湘中木业为龙头的板材加工、以湖南洞庭食品（辣妹子）和洞庭鱼米香食品公司为龙头的食品加工、以洞庭珍珠公司为龙头的淡水珍珠加工、以明星麻业为龙头的纺织加工等，初步形成了以农产品深加工为支柱的产业集群。太阳鸟游艇公司可年生产各类船艇1000艘，已成为国内最大的FRP新型船艇制造商。

沅江经济开发区

大通湖工业园位于素有“三湘第一湖”的大通湖西北侧，规划用地面积3.448平方公里（5172亩）。

大通湖工业园位于素有“三湘第一湖”的大通湖西北侧，北至大通湖大道，南至老三运河，西接省道S202，东临大通湖城区。依托“三线（长常高速、石常铁路、洛湛铁路）、二道（湘北干道、省道S202）、一闸（黄茅洲船闸）”。区内用地多为水田、菜地、池塘、杨树林。园区内以二类工业用地为主，适当布置一、三类工业用地。规划用地面积3.448平方公里（5172亩）。

优惠政策??????1、地价优惠：根据土地等级，实行国家公布的土地最低出让价。凡入园企业，用地规模须在30亩以上，每亩投资强度须在50万人民币以上，其中固定资产投资亩平在30万元以上。入园后两年内应建成投产，投产后每年亩平税收应在3万元以上。除享受国家规定的优惠政策外还享受一事一议优惠政策。??????2、税费优惠：入园企业享受国家和省级有关优惠政策，同时享受工业园区的优惠政策。

??????入园企业在建设期间免缴区级行政事业性收费；省、市应收规费按最低标准收取；区级服务性收费按最低标准收取。入园企业自投产之日起三年内，免缴区级行政事业性收费（工本费除外）。??????入园企业应缴所得税和增值税按实征收，区级地方留成部分从企业投产之日起两年内按100%的比例奖励给企业用于扶持企业扩大再生产；入园企业利用其企业利润再投资本企业或在工业园内再兴办其他企业，按再投资部分所实现的企业所得税区级地方留成部分的70%奖励给企业。

现入园企业包括湖南洞庭湖水产科技实业、湖南天恩棉业

大通湖工业园

宁乡经济开发区园区总规划面积60平方公里，距长沙市区25公里、黄花国际机场45公里。

湖南宁乡经济开发区创建于2002年，是经湖南省人民政府批准、国家发改委、国土资源部审核设立的省级开发区。园区总规划面积60平方公里，以打造西长沙工业新城为规划定位，以“一体、两翼（沩江东、西岸）、六园（中小企业发展园、食品工业园、服饰工业园、机械工业园、再生纸业园、制造园）”为基本布局，以长石铁路、长张高速公路、国道319线和长沙城市快速干线金洲大道为交通辐射源，距长沙市区25公里、黄花国际机场45公里，园区是宁乡县城“北拓东进，快速融城”的第一建设带、长沙大河西产业经济带的首发阵地，区位优越，交通便利，资源集中。

园区重点发展的机电、食品、新材料三大主导产业基础雄厚，竞争优势日益突出。园区目前已有中国免检产品5个，中国驰名商标3个、中国名牌产品1个以及16个省著名商标、7个省名牌产品。几年来园区主要经济指标连年保持64%以上增速。工业销售收入近六年增加近10倍；财政税收近六年增加5倍。

宁乡经济开发区

工业地产研究小结

益阳工业发展现状

益阳工业主要优势

益阳工业发展差距

益阳工业发展机遇

益阳工业面临挑战

泛地产概念

益阳工业发展小结

2010年，益阳市加速推进新型工业化成果丰硕，全市工业实力提升，增长加快，结构优化，后劲增强。

2010年，益阳市加速推进新型工业化成果丰硕，全市工业实力提升，增长加快，结构优化，后劲增强。主要表现为六个特点。

一是工业生产稳定快速增长，工业推动力持续提升。2010年，全市全部工业实现增加值259.56亿元，工业增加值占生产总值的比重为36.4%，比上年提高2.6个百分点，比2005年提高13.7个百分点。其中，规模工业增加值227.78亿元，增长24.1%，增幅居全省第3位。规模工业增加值占全省增加值的3.9%，比2005年提高了1.2个百分点。

二是企业经济效益明显提高，税收就业平稳增长。2010年，全市规模工业企业经济效益综合指数达到267.5%，同比提高45个百分点。全市规模工业企业累计实现主营业务收入751.85亿元，同比增长38.4%。

三是企业研发投入逐步加大，科技创新能力不断增强。2010年，全市研发经费支出达4.09亿元，占GDP的比重为0.57%；获得专利授权445项，同比增长52.4%；全市高新技术产业增加值占全市规模工业增加值的22.3%。全市规模工业企业专业技术人员1.13万人，占规模工业企业从业人员的9.4%。

四是集聚发展态势明显，资源利用效率提高。园区工业在加速推进新型化中的主平台作用日益明显。2010年，全市省级及以上园区规模企业224家，比上年增加81家，实现增加值108.25亿元，增长28.5%；园区规模工业增加值占全市规模工业的比重为47.5%，仅次于长沙、株洲排第3位。工业集聚发展程度不断提高，

五是环境保护有序推进，节能减排取得一定成效。2010年，全市规模工业电力、有色、化工、造纸、建材、纺织等六大高耗能行业实现增加值76.8亿元，增加值总量占全市规模工业的33.7%，比上年降低7个百分点。

六是投资引资力度加大，企业发展后劲增强。2010年，全市完成工业固定资产投资255.17亿元，增长56.1%；工业技术改造投资126.94亿元，增长60.1%。2010年，全市工业招商引资实际到位资金103.69亿元，增长34.4%；其中，工业实际利用外商直接投资0.85亿美元，增长58.8%；引进内资97.92亿元，增长33.3%。

益阳工业发展现状

益阳装备制造、食品加工两个产业年产值突破了100亿元，也是湖南省重要的能源基地。

1、产业优势。装备制造、食品加工、电子信息、能源等产业迅速成长壮大，装备制造、食品加工两个产业年产值突破了100亿元，基本形成了益阳特色的产业集群。市县两级工业园区和乡镇工业小区得到迅速发展，全市产销过5亿元的企业达12家，一大批中央企业、上市公司进驻益阳市，一大批重点产业项目建成或即将建成投产。

2、资源优势。益阳粮食、竹木等农产品资源极为丰富。锰、锑等10多种矿产资源储量丰富，极具开采价值。水力、火力、风力、太阳能和生物质能发电齐全，加上桃花江核电站落户益阳，益阳电力资源将处于全省首位，是湖南省重要的能源基地。

3、区位优势。益阳位于湖南中部偏北，紧靠长株潭城市群，其得天独厚的地理位置极利于经济发展。益阳铁路通达全国，继长益高速之后，又有18条贯穿益阳境内的高速公路在建，宁益城际干道拉近了与长沙的距离。

4、政策和环境优势。各级出台了支持新型工业化加速发展的《若干意见》和重点产业扶持政策，设立了新型工业化引导资金，建立了新型工业化考评体系，为加速推进新型工业化营造了良好的政策环境。加强了优化工业经济建设软环境的各项工作，全社会形成了关心工业、支持工业、服务工业的良好氛围。

益阳工业主要优势

益阳工业化的发展还存在着明显差距，还处于工业化初期向中期加速推进阶段。

1、工业化水平不高。衡量一个地区是否完成工业化，国际上有三个重要的结构性指标：农业产值占GDP的比重必须下降到15%以下；农业就业人数占全部就业人数的比重降到20%以下；城镇人口上升到60%以上。2009年，益阳的这三项指标分别为24%、50%、41.5%，相差甚远。与全省平均水平比，2009年益阳工业增加值占GDP的比重为33.8%，低于全省平均水平3.4个百分点；人均工业增加值4742元，比全省平均水平少212元。

2、新型水平差距大。益阳经济的快速增长在很大程度上是依靠资源的高消耗来实现的，粗放型增长方式还没有根本改变。从投入产出比看，2009年，全市单位规模工业增加值能耗为2.21吨标准煤/万元，远高于全省1.57吨标准煤/万元的平均水平。

3、工业结构不合理。重化工业比重仍然偏大，增速偏快，“两高一资”产品比重大。2009年，规模以上重工业实现增加值98.23亿元，占全部规模以上工业增加值的60%，增长28.1%，远高于轻工业增幅。同时传统产业比重过大，全市高新技术产业增加值占GDP比重仅为6.5%。从投资结构看，2009年，化工、建材、有色等行业投资分别增长49.3%、90.7%和22.5%，高耗能行业增幅较快，加大了后续经济结构调整难度。大企业少，优强企业少，2009年全市年产值过10亿的企业只有5家，中小企业占全市企业的99%，产业竞争力弱。

4、城镇化水平滞后。在现代化建设过程中，城市化率往往是超过工业化率的。与全国、全省比较，益阳市城市化率明显偏低。2009年全国城市化率为45.68%，全省为43.8%，益阳市分别低4.18、2.3个百分点。

5、经济外向度低。受自然地理、思想观念、体制机制的因素影响，益阳市经济的对外开放度尚处于较低水平，外商投资、外贸出口对经济发展的拉动作用十分有限。2009年，益阳市外贸进出口总额2.25亿美元，其中出口1.97亿美元，进口0.28亿美元，进出口总额在全省排第8位，外贸依存度（进出口总额占GDP的比重）为0.4%，比全省平均水平低0.4个百分点。

益阳工业发展差距

实施中部崛起，承接产业转移，建设“两型社会”是益阳工业发展的机遇。

1、经济形势逐步好转的机遇。从国际形势看，世界经济开始复苏，国际金融市场趋稳，全球贸易止跌回升，世界经济在恢复增长中进入“后国际金融危机时代”。从国内形势看，中央将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，一揽子计划还将进一步落实和完善。

2、实施中部崛起的机遇。2006年国家实施中部崛起的战略部署以来，促进中部崛起的政策效应逐步显现。益阳市一批工业建设项目得到国家核准，铁路、公路等项目建设加快，桃花江核电站前期准备工作基本完成，工业发展的基础设施得到完善和加强。

3、承接产业转移的机遇。2007年被国家批准为中部地区加工贸易梯度转移重点承接地以来，益阳市承接了一大批沿海产业转移项目。随着“两型”社会综合配套改革试验区建设和沿海产业梯度转移步伐的加快，必将促进更多的生产要素和创新资源向益阳聚集。

4、建设“两型社会”的机遇。国家设立长株潭“两型社会”综合配套改革试验区，对益阳市经济社会发展具有重大影响。益阳毗邻省会长沙，自然资源丰富，交通快捷，可与长株潭实现资源互补、产业配套、错位发展，把益阳打造成为中部地区乃至全国的综合能源基地、绿色农产品加工基地、长株潭先进制造业产业配套基地和加工贸易产业转移重点承接地。

5、加快发展方式转变的机遇。中央提出加快转变发展方式，由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，主要依靠第二产业带动向依靠一、二、三产业协同带动转变，主要由增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，对加速推进益阳新型工业化是难得的机遇。

益阳工业发展机遇

经济压力、竞争压力、资源压力及产业结构调整是如今益阳工业面临的主要压力。

1、宏观经济形势的压力加大。一是金融危机的影响短期内难以消除，全球经济复苏将是一个缓慢曲折的过程，不稳定不确定因素增多。二是美国、欧盟等世界主要经济体加快抢占未来科技和产业发展的制高点，客观上对发展中国家形成新的压力和制约。三是中央在继续保持宏观调控政策基本取向不变的同时，将增强调控的灵活性和针对性，可能偏紧的“银根”、“地根”，力度更大的结构调整政策，工业发展所依赖的人力资源、土地、资金、能源等要素市场将面临更大的压力。

2、区域竞争压力加大。从总量看，2009年益阳市GDP、财政总收入仍然处于全省第10位、第12位；从人均水平看，2009年益阳市人均GDP为14071元、人均财政总收入763元，仅相当于全国水平的55.9%、14.9%，全省水平的69.6%、35%；从增速看，2009年GDP增速超过13%的有10个市州，财政总收入增速超过13%的有12个市州，竞争十分激烈。

3、资源环境压力加大。益阳正处在工业化和城镇化加快发展的时期，资源承载力和环境容量压力加大，经济社会发展和资源环境的矛盾日益突出。工业经济发展还处于打基础阶段，工业经济发展方式粗放，产业结构不合理，自主创新能力不足，资源和环境瓶颈制约严重等问题仍然突出。

4、产业结构调整带来的压力加大。调结构、转方式将成为今后一段时期国家宏观政策的主基调。国家将制定的《新兴产业发展规划》将重点支持生物、节能环保、新能源、新材料、电子信息等产业的发展，一方面有利于益阳市推动产业升级，加快优势产业发展，同时将抑制钢铁、水泥、多晶硅、化肥等部分产能过剩和重复建设的行业，对工业化低的益阳市面临巨大的压力。

益阳工业面临的挑战

2011中国工业地产高层峰会提出“泛产业地产”，是工业地产中最高表现形态产业地产的必然趋势。

2011年3月26日，“中国工业地产高层峰会”提出了一个全新的理念：“泛产业地产”。是在工业地产的基础上，导入商业地产、住宅地产、旅游地产、会展经济、孵化经济等各相关要素后的集成体。

产业地产是工业地产的最高表现形态，是对工业地产的有效提升、完善与发展。产业地产既不同于工业地产，也不同于商业地产，更侧重于现代化的信息服务。工业地产创造税收和价值，商业地产促进城市繁荣与现代化，产业地产有利于形成产业集群，推动区域经济的发展。

“泛产业地产”由于集合了多种开发形态，很容易自成一体、自成城市。对城市、区域相关产业布局、基础配套以及政府行为的依赖性较弱，不像工业地产那么过度依赖产业布局、基础配套和政府行为。

如果产业地产不向这个方向发展，将出现以下现象：

一是无法做强做大，容易受到诸多条件的制约；

二是很容易沦落为工业地产，与工业地产容易混淆；

三是无法实现收获最大化。

泛产业地产概念

工业地产将逐渐走上正轨，面临较大的发展机会。

工业地产的开发与区域产业的发展及政策导向有直接的关系，受二者的影响巨大，因此工业地产开发必须理顺产业与区域发展的关系。

观点二：

观点一：

随着工业用地管理的深入、工业用地招、拍、挂的顺利推行、区域产业发展统一规划、协调发展机制的建立，工业地产将逐渐走上正轨，面临较大的发展机会。

观点三：

未来工业地产证券化（REITS）的运作及盈利模式将成为市场主流，但前提是国家必须理顺该种投资形式的法律关系，提供相应的法律依据与基础。

在宏观政策的持续调控下，商品房市场的开发商们将不得不转移视线，投向暂时能避开政策调控风雨的工业地产。与此同时，工业厂房和物流地产日益高涨的投资回报率，使工业地产继住宅、商业地产之后，进入国际投资者视线，工业地产领域将演绎一场新的投资风潮。

观点四：

工业地产发展小结

第三部分：项目必要性及可行性分析

食品产业背景

食品产业现状

食品产业规划

项目建设的必要性

项目SWOT分析

项目投资收益估算

项目可行性结论

食品工业是世界制造业中的第一大产业，为国民经济建设发挥支柱产业的重要作用。

食品工业是世界制造业中的第一大产业

食品工业是人类的生命产业，是一个最古老而又永恒不衰的常青产业。随着全球经济发展和科学技术的进步，世界食品工业取得长足发展。尽管新兴产业不断涌现，但食品工业仍然是世界制造业中的第一大产业。食品工业的现代化水平已成为反映人民生活质量高低及国家发展程度的重要标志。

中国食品行业发展迅猛，为国民经济建设发挥支柱产业的重要作用

改革开放30年来，我国农业、食品制造业、食品流通和餐饮业相互联结的食品产业链有了较大的变化和较快的发展。进入21世纪以来，农业连续多年丰收，食品制造业和餐饮业以及食品物流和零售业每年平均以两位数增长。食品工业总产值年均递增10%以上，产品销售收入快速增长，经济效益大幅度提高，继续保持位列国民经济各产业部门前列的地位，为国民经济建设发挥着支柱产业的重要作用。

中国食品行业发展形势良好，发展势头旺盛

社会安定，人民生活降牟欢咸岣撸踩⑽郎⒂称返男枨罅看蠓仍龀ぃ绦贫夜称沸幸档目焖俜⒄埂Ｊ称纷魑畋匦杵罚艿轿夜墓惴汗刈ⅲ晃舜俳称沸幸到】怠⑽郎⑽榷ǖ姆⒄梗艺攵圆煌称分圃煲抵贫┝瞬煌恼叽胧员Ｖば幸党て诮】捣⒄埂Ｒ虼耍蠢醇改晡夜称沸幸档姆⒄菇岣油ⅰ?

“数字湖南”加速湖南工业化发展，“十二五”确定益阳食品产业发展创新优势

推进信息化，建设“数字湖南”，湖南省委书记周强提出，打造“数字湖南”，这是推进湖南“两型社会”建设的战略亮点。不仅可以大大提高行政效率，在工业化发展中利用高效信息平台将加速产业链发展。十二五规划提出，益阳充分具备资源优势，突出发展食品加工产业，优化创新产业结构，着力打造品牌食品产业园。

食品产业背景

益阳市“十二五”提出突出发展食品加工优势产业，重点发展中国品牌食品产业园。

工业经济发展重点，突出发展食品加工优势产业

根据益阳十二五期间工业发展规划思想，突出发展食品加工等优势产业，通过扩大投入、技术改造、协作配套，迅速扩张规模、优化结构、增强实力，培育壮大成为支柱产业和财源产业。到2015年，食品加工、装备制造、电子信息，能源四大优势产业工业总产值分别实现200－500亿元以上。

食品产业目标700亿，建立现代化食品工业体系

2015年实现食品产业总产值700亿元，年均增长35%。实现工业增加值200亿元，年均增长30%以上。以提高食品工业技术水平和经济效益为目标，突出抓好绿色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程，加快食品工业发展由量的扩张向质的提升转变，初步建立现代食品工业生产体系。

发展绿色节能食品，将资源优势转移为产业优势

食品加工、装备制造两个产业年产值连年飙升，形成了益阳特色的产业集群。工业是益阳市能耗的重点领域，食品工业优势是益阳重要的资源优势，努力将食品资源优势转化为产业优势，实施品牌战略，提高附加值；鼓励产品精深加工与综合加工，将发展与节能有机的结合起来。

加快高新区东部新区建设，重点发展中国品牌食品产业园

加快新区建设，实现产业东接东进。重点打造汽车机械配套工业园和中国品牌食品产业园，把东部新区建设成益阳市工业经济的增长极。

食品产业背景

————以上内容（益阳市食品产业规划——十二五解读及益阳“十二五”规划分析表）

摘录自《益阳市“十二五”工业发展规划纲要》

模式。

食品产业背景

指标名称

单位

2005年实际

“十二五”规划

“十二五”期年递增(％)

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

一、全部工业产值

亿元

255.4

1050

1300

1600

2000

2600

25

其中：食品产业

亿元

33.7

185

250

330

420

700

35

装备制造

亿元

33.4

185

245

320

410

500

30

电子信息

亿元

14.6

100

135

190

250

320

40

能源产业

亿元

16.2

70

87

105

130

200

26

二、全部工业增加值

亿元

70.6

300

370

450

550

680

23

三、规模工业产值

亿元

152.9

870

1080

1350

1680

2100

25

四、规模工业增加值

亿元

45.4

250

310

380

460

580

24

五、工业技术改造投资

亿元

20.3

150

195

255

330

430

30

六、规模工业企业个数

户

408

860

950

1050

1160

1260

10

七、产值过亿元企业个数

户

37

130

145

160

175

200

11

益阳“十二五”规划指标

益阳市十大家产品产区中，有不少被定为国家级的商品粮基地、商品棉基地、商品鱼基地、瘦肉型获得基地及综合商品基地。

一、益阳市农副业发展条件

益阳土壤肥沃，是粮、棉、麻、油、糖的主要生产基地，素有“鱼米之乡”的美称。苎麻产量居全国首位，芦苇、黄（红）麻、糖料产量均居全省第一。中部丘陵岗地，是南竹、油茶、茶叶、果木等经济林生产区。益阳是全国有名的“竹子之乡”，南竹、茶叶产量居全省第一。西部中低山地，土质相对较差，但适宜多种林木生产，是主要林业生产基地。益阳水域广阔，全市总水面215万亩，可养面积80多万亩，已放养面积72万亩，其中精养面积33万多亩。大通湖面积达12.4万亩，是全省最大的内陆养殖湖泊。全市盛产乌鲤、鳜鱼、大口鲶、优质鲫鱼、优质鲤鱼等名贵鱼和甲鱼、乌龟、河蟹、青虾等特种水产品。

益阳农业发展得天独厚。全市十大家产品产区中，有不少被定为国家级的商品粮基地、商品棉基地、商品鱼基地、瘦肉型获得基地及综合商品基地。

益阳食品产业现状

益阳的食品行业是在原始的传统农副产品加工基础上积累起来的，同现代化的食品加工业相比，还有很大的距离。

二、益阳市食品产业现存问题

益阳的食品行业是在原始的传统农副产品加工基础上积累起来的，同现代化的食品加工业相比，还有很大的距离，主要表现在：

1、由于缺乏规划，企业分散，数量多，生产规划小，产品重复，且档次低，营销方式落后，资源利用率低，难以形成产业规模效应，效益低下，市场抗风险能力弱。

2、现有企业多为集生产、住宅、仓库于一体的形式，生产场所不规范，环境差，安全隐患大，食品卫生不易得到保证。

3、受家庭作坊生产的制约，总体工艺水平低，与国内先进水平差距较大，先进的食品加工设备少，手工作业量多，劳动强度大，生产效率低，产品质量难以进一步提高，影响了企业发展的后劲。

4、企业分散，生活配套困难，难以吸引优秀的专业人才，企业人才紧缺。

5、现有生产场地和设备的生产能力已饱和，无进一步的潜力可挖，无法满足更大批量生产的需要，成为企业发展道路的上一道瓶颈。

益阳食品产业现状

2015年实现食品产业总产值700亿元，年均增长35%。实现工业增加值200亿元，年均增长30%以上。

食品产业规划

根据益阳十二五期间工业发展规划思想，突出发展食品加工等优势产业，通过扩大投入、技术改造、协作配套，迅速扩张规模、优化结构、增强实力，培育壮大成为支柱产业和财源产业。到2015年，食品加工、装备制造、电子信息，能源四大优势产业工业总产值分别实现200－500亿元以上。

2015年实现食品产业总产值700亿元，年均增长35%。实现工业增加值200亿元，年均增长30%以上。以提高食品工业技术水平和经济效益为目标，突出抓好绿色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程，加快食品工业发展由量的扩张向质的提升转变，初步建立现代食品工业生产体系。重点发展面条、大米加工、植物油、水产品、畜禽加工、果品、蔬菜加工、酿酒、茶叶、饮料加工等十大子产业。2010年预计大米加工能力达到170万吨、油菜籽加工20万吨、水果（含果用瓜）33.7万吨、水产品加工27.9万吨，茶叶加工1.9万吨、蔬菜（含菜用瓜）160.7万吨，出栏及加工肉猪457.9万头、牛19.7万头、羊58.1万头、家禽2453.7万羽。2015年食品及农产品加工能力有较大提升，建成全省最大的挂面、水产品、茶叶、大米等四大加工基地。

益阳食品产业规划

项目的建设能降低食品生产成本，增强市场竞争力的。能促进产品结构调整产业技术升级换代。

建设集生产、开发、销售为一体的绿色食品特色工业园，是益阳食品行业发展的必然结果，是益阳食品行业上档次、上规模、抓质量、创名牌的以必由之路。

1、降低生产成本，增强市场竞争力的需要。

园区的建设必将促进企业上规模、上等级、促进企业间的分工协作，提高资源的利用效率，降低生产成本，增加产品的竞争力。

2、产品结构调整产业技术升级换代的需要。

益阳食品加工业依靠其自身优势现已有了一定的规