杭州豪宅市场研究及观邸国际项目定位课件

杭州公寓豪宅市场研究2009-11-29杭州公寓豪宅市场研究2009-11-291【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅产品研究】【报告研究模块】本报告的豪宅泛指杭州的大户型公寓，不包括别墅项目【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅产品研究】2【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅市场研究】3公寓豪宅市场研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅市场概况公寓豪宅市场供应公寓豪宅市场需求公寓豪宅市场研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅市场概况4公寓豪宅市场概况发展概况、总体成交、区域分布公寓豪宅市场概况发展概况、总体成交、区域分布5【发展概况】成长萌芽超越金色海岸世贸丽晶城东方润园优势：江景、全西门子精装修败笔：品牌堆砌优势：地段、精装修、综合体败笔：酒店式公寓、商业、写字楼营销互相脱节优势：地段、精装修、江景、顶级会所、英式管家服务败笔：营销主题模糊立足点：江景精装修概念立足点：市中心综合体复合项目立足点：顶级会所管家服务【发展概况】成长萌芽超越金色海岸世贸丽晶城东方润园优势：江景6【区域分布】西溪板块市中心板块钱江新城板块滨江一线板块在区域分布上，目前杭州的大户型公寓因依附于或地段或景观主要分布在以上四个板块。【区域分布】西溪板块市中心板块钱江新城板块滨江一线板块在区域7【项目扫描】市中心：城市芯宇、云龙十一景、中山御庭、昆仑公馆、凯德视界二期、绿城西子锦兰公寓、大家中山花园二期、绿城滨江杭汽发、远洋杭一棉、广宇面粉厂、新湖杭汽轮、万钧化工厂、杭钢华家池、西子娑婆桥、新华造纸厂、喜得宝大酒店钱塘江沿线：东方润园、蓝色钱江、水岸枫庭、城市之星、康都紫轩、彩虹豪庭、绿城丽江公寓（沿江）、贺田尚城（沿江）、宋都阳光国际（沿江）、中海世茂75/76地块、西子南星桥地块、小商品18#地块西溪板块：西溪诚园、西溪蝶园、和家园、西园、望庄、西溪风情【项目扫描】市中心：城市芯宇、云龙十一景、中山御庭、昆仑公馆8【总体供需】板块项目名称供应套数去化套数去化率西溪板块绿城留庄12011899%和家园63054987%西溪天堂162未售未售西溪诚园500未售未售西溪望庄726692%市中心板块昆仑公馆500未售未售城市芯宇34634098%杭汽发地块1500未售未售东南面粉厂地块400未售未售中山御庭60未售未售世贸丽晶城13012697%雅戈尔隐寓450未售未售钱江新城东方润园68766597%阳光海岸19919799%蓝色钱江28127999%金色海岸432432100%水岸枫庭978082%万象城悦府32131799%滨江板块彩虹豪庭24018678%银泰.海威国际28727797%合计

74143587大户型豪宅总体情况向好，所有的大户型公寓项目去化均达到了95%以上。【总体供需】板块项目名称供应套数去化套数去化率西溪板块绿城留9【历年成交-年度】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展的趋势，即使是2008年楼市低迷时，高端住宅的成交量不减反增。【历年成交-年度】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展10【历年成交-季度】选取案例：市中心：EAC（大户型部分）、城市芯宇、云龙十一景（大户型公寓）、西湖8号公馆钱江新城：东方润园、金色海岸、阳光海岸、新绿园、水岸枫庭、万象城悦府、蓝色钱江、西溪留下板块：留庄、和家园、百家乐西园、西溪望庄（大户型）、西溪山庄（大户型）、西溪蝶园滨江板块：彩虹豪庭、银泰海威国际；下沙板块：金隅观澜时代；【历年成交-季度】选取案例：11【市场热度】在目前杭州整体楼市向好的情况下，豪宅的市场热度更加明显。【市场热度】在目前杭州整体楼市向好的情况下，豪宅的市场热度更12【市场概况总结】特点一：区域分布范围广

随着杭州城区的逐步扩展，更多稀缺地段及优越景观区域成为了豪宅开发板块。

特点二：豪宅的开发趋于合理

豪宅开始更多的倾向于功能空间的合理，而非大而无度，如140平方米的户型也可以设计为一室一厅的豪宅。

特点三：建筑材料越来越高端

豪宅的建筑材料不仅表现在外立面的干挂石材、铝板等，还表现在精装修大堂、楼梯间，甚至是精装修的材料都是顶端品牌。

特点四：配套更加齐备

豪宅的营销已经开始发展到圈层营销，因此其配套更多的会以软服务作为亮点。

特点五：开发公司资金实力雄厚

豪宅项目基本都是近几年通过公开招拍挂出让的地王土地，地价款非常高，都是资金实力非常雄厚的公司获取。

特点六：豪宅市场的消费相对稳定

虽然在2008年出现了房地产的低谷，但是豪宅的销售依然抢眼，价格坚挺。【市场概况总结】特点一：区域分布范围广

随着杭州城区的逐步扩13公寓豪宅市场供应现有供应、潜在供应、区域供应、供应结构公寓豪宅市场供应现有供应、潜在供应、区域供应、供应结构14【板块供应】数据截止11月10日单位：套各个板块目前的市场存量都较小，从潜在供应量上来看，市中心（主要为杭汽发地块，东南面粉厂地块，新华造纸厂地块，喜得宝大酒店地块都尚未入市）以及钱江新城板块市场潜在供应较大，未来竞争较为激烈，若仅从供应量上分析，本案所处的滨江一线江景板块内部的竞争压力相对比较小。【板块供应】数据截止11月10日单位：套各个板块目前的市场存15【市场潜在供应】经翰博机构市场研究部统计，2006-2008年杭州城区拍出的“天价地块”中，至少有70%将于明后年集中上市，预计供应量将达到50万方；【市场潜在供应】经翰博机构市场研究部统计，2006-200816【市场潜在供应】板块预计开盘时间备注昆仑公馆市中心板块近期开盘预计均价在35000-40000元/平米杭汽发地块市中心板块2010年下半年住宅（34）+商业写字楼（11）东南面粉厂地块市中心板块2010年入市广宇、西房五高档公寓项目经验中北花园二期市中心板块2010年下半年大户型总共173户雅戈尔隐寓市中心板块2010年入市楼面价15712元/平米新华造纸厂地块市中心板块喜得宝地块市中心板块中山御庭市中心板块8月29日开盘均价26000元/平米，推出46套房源现已售完远洋运河商务区城北板块12月先期开发商业商贸+文化会展+创意产业园+住宅+酒店南星桥地块钱江新城板块未知绿城+西子，楼面价24295元/平米蓝色钱江钱江新城板块二期明年4、5月份开盘一期已全部售完，均价30000元/平米城市之星钱江新城板块11月190-250平米，总价600-750万，推出160套水岸枫庭钱江新城板块2008年12月已销售291套，均价26000元/平米西溪天堂西溪板块11月份开盘酒店+博物馆+商业+服务式公寓西溪诚园城西板块11月份楼面价7750-11142元/平米银泰海威国际滨江板块已销售277套均价25000-26000元/平米彩虹豪庭滨江版块6月份均价25000元/平方，截止10月11日已售187套未来的市场供应主要以市中心、钱江新城板块为主，未来潜在供应量总在170万方左右。【市场潜在供应】板块预计开盘时间备注昆仑公馆市中心板块近期开17

物业类别总建筑面积西溪诚园住宅57万方银泰海威国际住宅30万方城市之星住宅22万方昆仑公馆住宅19万方彩虹豪庭住宅10万方雅戈尔隐寓住宅9.3万方水岸枫庭住宅6.3万方中山御庭住宅1.5万方中北花园二期住宅+商务楼10万方东南面粉厂地块住宅+少量商业8万方南星桥地块住宅+商业3万方远洋运河商务区大型城市综合体72万方杭汽发地块大型城市综合体45万方蓝色钱江大型城市综合体30万方西溪天堂旅游综合体项目15万方【产品供应特征】物业类别为住宅的项目占大多数，面积在155万方主要物业形态在项目数量上以纯住宅居多，占总项目数的53%；在体量上以综合体类居多，合计162万方；物业类别总建筑面积西溪诚园住宅57万方银泰海威国际住宅3018公寓豪宅市场需求区域需求、需求结构、供需特征公寓豪宅市场需求区域需求、需求结构、供需特征19【板块需求结构】进入2009年4月份，市场大面积回暖，钱江新城等其他板块也趁机放量，市场成交量大增，目前以钱江新城的成交量最大。【板块需求结构】进入2009年4月份，市场大面积回暖，钱江新20【板块价格分析】通过对各板块价格走势分析，我们发现，钱江新城和市中心价格存在着价格上的此消彼长态势（市中心价格波峰时，钱江新城价格低谷，反之亦然），根据板块竞争、板块客源相异性原则，因此，这也说明了市中心与钱江新城存在较大的竞争关系，而相对来说滨江板块价格一直相对平稳向上的趋势，与其他板块竞争相对较小；【板块价格分析】通过对各板块价格走势分析，我们发现，钱江新城21【户型面积去化研究】大平层豪宅的总体去化率较高，各个面积区间的去化率基本在80%以上，从面积区间细分，150-170、170-200平米之间的户型去化率是最好的，而目前市场上大平层豪宅主要供应也集中在170-300之间。可知：150-200左右的大平层，以及350-450平米的跃层市场前景较为乐观；【户型面积去化研究】大平层豪宅的总体去化率较高，各个面积区间22【不同主诉求点项目去化研究】由于杭州大平层豪宅市场的整体向好，因此各个不同诉求点的项目并没有明显去化率差异，但是对比一些地段、配套取胜的项目，一些强调智能化、高科技的项目相对去化还是较差，因为地段、景观（尤其江景）是难以复制的资源，这也就不难理解为何市中心、钱江新城一线江景房的价格高些，仍旧得以快速的去化。【不同主诉求点项目去化研究】由于杭州大平层豪宅市场的整体向好23【公寓豪宅市场研究总结】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展的趋势本项目所处板块竞争压力相对较小，板块之间竞争比较激烈未来杭州大户型住宅供应主要集中在市中心板块、钱江新城板块杭州豪宅产品更丰富，更趋向人性化【公寓豪宅市场研究总结】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加24【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅客户研究】25公寓豪宅客户研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅问卷需求研究公寓豪宅成交客户研究公寓豪宅客户访谈研究公寓豪宅客户研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅问卷需求研究26公寓豪宅问卷需求研究购买目的、区域选择、承受总价等等公寓豪宅问卷需求研究购买目的、区域选择、承受总价等等27【购买目的】高端客户置业动机居前四位是:1、“想有好的小区环境和周边环境“（43%)；2、“投资价值”占（20%）；3、“考虑下一代,为儿女购房“（占13%）；4、“养老需求”占（10%）可见区域价值、以及升值空间、为子女购房等因素是刺激高端客户产生置业行为的关键驱动因素。客户语录“目前在九月森林，郊区住下来还是住城区比较方便”“儿子在这边读大学，看到合适的就买一套，不管是孩子以后居住还是投资都无所谓”“朋友都在这边买房了，我也来这一套，以后朋友有个照应”客户需求：改善现有生活环境、投资及考虑下一代【购买目的】高端客户置业动机居前四位是:客户语录客户需求：改28【区域选择】客户语录：该类客户意向购买区域，大多集中于西湖板块、其次是钱塘江板块、城中板块“最理想的居住片区当然是西湖旁边了，晚上一家人出门到西湖逛逛太安逸了！”（义乌王先生）“钱江那边夜景真漂亮，视线宽阔，那里的房子一定不错”（上海李女士）“现在楼市看不准，要买房还是买市中心，保值，生活也方便，现在买房就该买市区的。”（桂花城叶先生）当前一线豪宅置业客户居住地点调查区域典型楼盘城西白荡海、山水人家、翠苑、桂花城、亲亲家园城中华海园、紫桂、武林广场、青春坊、都市枫林、解放路城北湖畔花园、嘉绿苑、新华路区外温州、台州、义乌、绍兴、台州、上海居住状态：现置业区域大多在城西、城中，意向区域以西湖板块与钱塘江板块，城中区域为主。【区域选择】客户语录：该类客户意向购买区域，大多集中于西湖29【居住现状】当前一线豪宅置业客户原居住状态调查居住面积：33%居住面积约90-140平米，50%居住面积140-170平米。居住户型：3房约占33%，4房约占37%。居住现状：舒适型三、四（户型面积140-170平米）房已不能满足其对品质生活的追求。【居住现状】当前一线豪宅置业客户原居住状态调查居住面积：3330【总价承受】城市芯宇云龙十一景东方润园关键词：地段、科技、奢华精装客户语录：地段还不错，四房那个户型也不错，但带上6000多的装修总价贵了点，在城西差不多可以买别墅排屋了。关键词：地段、商圈客户语录：前几天开盘刚去看了，位置价格都还可以，户型做的不够大气，只有两栋楼没有社区的感觉，现场服务不太好。关键词：一线江景、社区规划客户语录：几个朋友都住了金色海岸，我看东方润园也不错，千把来万不贵，住的舒服就好。置业观点：对城区高总价产品觉得要“值”就好！当前一线豪宅置业客户总价承受力【总价承受】城市芯宇云龙十一景东方润园关键词：地段、科技、奢31公寓豪宅成交客户研究金色海岸、东方润园、阳光海岸、蓝色钱江公寓豪宅成交客户研究金色海岸、东方润园、阳光海岸、蓝色钱江32【金色海岸已成交客户】客户来源60%为杭州户口，其余以省内为主行业特征实业为主，各行业私企业主均有年龄特征60年代为主，以40岁上下比例最高购买动机自住为主家庭结构一家三口/四口，部分三代同堂下单最看重因素江景、精装修、户型大户型、跃层去化高于平均水平一线江景一流设计团队【金色海岸已成交客户】客户来源60%为杭州户口，其余以省内为33【东方润园已成交客户】客户来源杭州25%，温州30%，省内其它地区40%左右，华侨及外籍人士5%。行业特征贸易、制造、金融、房产、服装、纺织印染年龄特征30-50随为主，其中40-50岁比例43%购买动机自住为主，投资及作为第二居所亦有一定比例，看好地段、发展前景家庭结构一家三口/四口下单最看重因素未来市中心地段、江景、会所、管家服务【东方润园已成交客户】客户来源杭州25%，温州30%，省内其34【阳光海岸已成交客户】客户来源杭州本地、甬台温为主，绍兴地区较少行业特征制造业，贸易，房地产业年龄特征40岁以上购买动机自住为主，投资占到一定比列家庭结构一家三口/四口，部分三代同堂下单最看重因素江景、户型资产区间1亿以上【阳光海岸已成交客户】客户来源杭州本地、甬台温为主，绍兴地区35【蓝色钱江已成交客户】客户来源56%杭州户口，温州19%省内其他20%外省5%左右行业特征贸易、制造、金融、房产行业年龄特征30岁以下占13%，30-40岁占50%，40-50岁占30%，50岁以上7%购买动机自住为主，投资及作为第二居所亦有一定比例，看好地段、发展前景家庭结构一家三口/四口下单最看重因素未来市中心地段、江景、户型、会所、管家服务大户型去化速度快【蓝色钱江已成交客户】客户来源56%杭州户口，温州19%省内36公寓豪宅客户访谈研究温州客户、义乌客户、杭州客户公寓豪宅客户访谈研究温州客户、义乌客户、杭州客户37【温州客户】客户基础信息：姜先生，45岁，温州私营老板三口之家儿子读高中购买驱动因素：自主兼投资购房心理：价格不是问题、品质一定要好、档次要高客户置业特征：

觉得杭州400万的房子也很正常，拿来做投资，比较关注楼盘本身的品质，采光，园林，物管等方面。物管方面物管费一定要高，举例说500万总价的房子，物管必须超过3元以上；外立面材料肯定不能用涂料，绿化，水景要好。房子里面卧室一定得大，客厅可以不必过于太大。精装修的会更受欢迎点（各装修材料全部用名牌）。对于公司的实力，看下公司以往开发过的项目以及在原先项目中开发商的表现。客户语录“杭州400万的房子也很正常了，不算贵”“物管一定要好，最好是有名的品牌公司，管理费高没关系”【温州客户】客户基础信息：客户置业特征：客户语录38【义乌客户】客户基础信息：龚先生，45岁左右，义乌私企业主。四口之家，儿子管理家族企业，女儿读小学。购买驱动因素：度假、养老购房心理：现在投资市场不好，买高档物业可保值增值客户置业特征：

该客户具有多次置业经历，在义乌有多处物业（包括别墅），在上海，珠三角等地购有高档物业。经济实力十分雄厚，来杭州置业目的主要为了来杭度假和以后退下来养老，对居住环境要求比较高。以独栋别墅及排屋为考虑对象，现已购买城西1000多万某高端物业，同时为该项目多次带来朋友购买该价位同类物业。客户语录“杭州豪宅项目肯定保值，我们义乌老板都喜欢这边”“乌市场很大，有好房子要到义乌去宣传”【义乌客户】客户基础信息：客户置业特征：客户语录39【杭州客户】客户基础信息：张先生，50岁，现住富春山居四口之家两儿子都已成家，平时老两口在家购买驱动因素：自住购房心理：居住品质要求高、生活便利不可少客户置业特征：

客户具有多次置业经历，之前在一直在城中心居住，孩子长大后想找个环境好的地方养老，就买了富春山居的别墅，自然环境较以前是改善了很多，但居住久了发现生活很不便利，亲戚朋友也不在身边。现考虑搬回市中心住，房子最好3房以上，两儿子经常可以回来住住，周边生活配套一定要完善，社区配套要好，最好有老年健身场所。客户语录“原来想住别墅，住久了其实发现挺不习惯的”“市区适合我们老年人生活的好社区不多，绿化不好，连散步的地方都没有。”【杭州客户】客户基础信息：客户置业特征：客户语录40【客户研究总结】高端客户具有较大总价承受力，但需要产品价值与之相应自住兼投资，为下一代买房是高端客户主要置业目的；改善环境的换房需求需要更大面积的产品；可以接受400万以上的总价，但要物有所值。【客户研究总结】高端客户具有较大总价承受力，但需要产品价值与41【公寓豪宅产品研究】【公寓豪宅产品研究】42公寓豪宅产品研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅模型规划研究公寓豪宅园林景观研究公寓豪宅配套硬件研究公寓豪宅基建参数研究公寓豪宅产品户型研究公寓豪宅产品研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅模型规划研究43公寓豪宅规划模型研究建筑规划研究、模型选择研究、合作团队公寓豪宅规划模型研究建筑规划研究、模型选择研究、合作团队44【建筑规划研究】双S形合围式排布；流线型外立面设计；金色海岸视野最大化景观最大化阳光海岸蓝色钱江金色海岸S形排布，景观资源最大化合围排布，把两块地分为成两个中心花园，与绿城在绍兴的玉兰花园项目类似由里到外，户型尺度逐渐变大沿钱塘江的项目地块都非常注重对江景的利用，对江景的追逐强于朝向！【建筑规划研究】双S形合围式排布；金色海岸视野最大化阳光海岸45【模型选择研究-金色海岸】交通核交通核交通核一栋两个单元一栋一个单元在模型上选择板式、点式相结合，每个单元两梯两户。入户门电梯厅【模型选择研究-金色海岸】交通核交通核交通核一栋两个单元一栋46【模型选择研究-阳光海岸】交通核交通核交通核交通核跃层电梯厅入户门平层平层平层平层跃层跃层跃层1#、2#楼，都为每栋四个单元，每个单元两梯两户纯板式结构，S形排布，江景最大化，每个单元两梯两户。【模型选择研究-阳光海岸】交通核交通核交通核交通核跃层电梯厅47【模型选择研究-东方润园】交通核交通核每个单元三梯两户，单独的服务电梯，尊贵独享。【模型选择研究-东方润园】交通核交通核每个单元三梯两户，单独48【模型选择研究-城市之星】交通核每个单元三梯两户，在杭州的豪宅市场较为少见。【模型选择研究-城市之星】交通核每个单元三梯两户，在杭州的豪49【模型选择研究-蓝色钱江】交通核交通核交通核交通核交通核交通核交通核每个单元两梯两户，纯板式薄楼。【模型选择研究-蓝色钱江】交通核交通核交通核交通核交通核交通50【合作团队-建筑规划、园林景观】代表项目建筑设计景观设计金色海岸澳大利亚柏涛贝尔高林（香港）阳光海岸香港刘荣广伍振民贝尔高林（香港）东方润园香港刘荣广伍振民泛亚环境国际新绿园浙江绿城东方建筑设计有限公司澳大利亚LIACE城市芯宇杭州中联程泰宁北京易兰昆仑公馆澳大利亚BAU原田廉蓝色钱江浙江绿城东方建筑设计有限公司美国Lifescapes景观设计万象城悦府浙江城建设计集团贝尔高林（香港）城市之星香港刘荣广伍振民建筑师事务所贝尔高林（香港）绿城留庄浙江绿城东方建筑设计有限公司香港雅博奥顿国际设计有限公司彩虹豪庭香港何显毅／浙江城建设计集团易道（上海）在建筑规划和园林景观绿化上，都聘请一流的设计团队，以香港实力设计团队为主，建筑设计如香港刘荣广伍振民，景观设计如香港贝尔高林！【合作团队-建筑规划、园林景观】代表项目建筑设计景观设计金色51【合作团队-室内设计、物业管理】代表项目室内设计物业管理金色海岸香港G.I.L戴德梁行阳光海岸香港IVANCHENG滨江物管东方润园HBA、梁景华、梁志天南都物业新绿园梁志天、陈文栋、上海雅狮建筑设计咨询有限公司

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彩虹物业在室内设计团队上，以港资企业为主，融贯中西的室内精装修！在物业管理上，大多采用国际五大行为顾问+开发商自己的物业公司服务模式。【合作团队-室内设计、物业管理】代表项目室内设计物业管理金色52公寓豪宅园林景观研究园林风格、景观小品公寓豪宅园林景观研究园林风格、景观小品53【园林景观风格】阳光海岸代表项目园林风格金色海岸亚热带（巴厘岛）风格阳光海岸英式皇家园林东方润园现代江南园林风格新绿园欧式古典园林简约风格昆仑公馆新亚洲宅院蓝色钱江欧式经典风格城市之星西班牙园林风格绿城留庄帕拉迪奥式新古典风格(欧洲皇家)彩虹豪庭欧洲皇家台地园林城市之星金色海岸彩虹豪庭东方润园绿城留庄新绿园蓝色钱江在园林景观风格上，大多以欧式（地中海风格）皇家园林为主，以在景观绿化上营造规整、大气的环境气息。【园林景观风格】阳光海岸代表项目园林风格金色海岸亚热带（巴厘54【景观小品】阳光海岸雕塑小品东方润园小型喷水池金色海岸大面积水景东方润园的亭台小品留庄的喷水泳池蓝色钱江大面积水景新绿园的喷水池及花圃昆仑公馆的石灯在景观小品上，我们总结得出大面积的水景是每个豪宅项目必备的景观亮点，虽然这会增加交房后不少的物业费及维护费用；都非常注重对细节的雕琢，如东方润园的喷水池、阳光海岸白金汉宫风格的雕塑小品和铸铁门墙、昆仑公馆的石质灯饰等。【景观小品】阳光海岸雕塑小品东方润园小型喷水池金色海岸大面积55公寓豪宅配套硬件研究外立面建材、精装修标准、精装修品牌、会所公寓豪宅配套硬件研究外立面建材、精装修标准、精装修品牌、会所56【建筑立面】代表项目外立面备注金色海岸干挂铝合金板杭州首家阳光海岸干挂花岗岩首座纯石材一线江景豪宅东方润园干挂铝合金板+玻璃幕墙春江花月瓷砖立面新绿园干挂花岗岩石材天然石材，玄关地面采用玛雅米黄、黄晶石等5种石材无缝拼接而成万象城悦府幕墙+铝板+花岗岩(外墙一至六层以石材幕墙为主、七层及以上以铝板幕墙为主）蓝色钱江钢化LOW-E玻璃幕墙+石材外墙：玻璃幕墙结合石材、铝板、及铝合金百叶城市之星外墙面砖绿城留庄浅米色石材外墙会所全石材官邸立面彩虹豪庭干挂天然石材金色海岸外立面阳光海岸外立面城市芯宇外立面城市之星外立面东方润园外立面蓝色钱江外立面留庄外立面新绿园外立面万象城悦府外立面【建筑立面】代表项目外立面备注金色海岸干挂铝合金板杭州首家阳57【产品精装修分析】装修标准售价装修/售价昆仑公馆6000元/平米预计35000-40000元/平米16%中山御庭一期毛胚远洋运河商务区毛胚城市芯宇5500元/平米36000-42000元/平米14.1%蓝色钱江4000元/平米26000-32000元/平米13.8%城市之星5000元/平米预计28000-34000元/平米16.1%西溪诚园5000元/平米预计28000-30000元/平米17.2%万象城悦府6000元/平米30000元/平米20.0%彩虹豪庭4500元/平米23000-28000元/平米17.6%大平层豪宅整体市场都做了精装修，且装修标准都在4500-6000元/平米之间，装修/售价比为13.8-20.0%，均值在16.5%左右。【产品精装修分析】装修标准售价装修/售价昆仑公馆6000元/58【装修用材及品牌——厨房电器品牌】代表项目厨房电器品牌橱柜灶台冰箱洗碗机油烟机龙头金色海岸原装进口德国SIEMENS原装进口德国西门子嵌入式厨房电器，阳光海岸德国西曼蒂克SieMatic德国嘉格纳Gaggenau厨房家电；东方润园德国博德宝Poggenpohl

新绿园/SIEMENS/

/城市芯宇德国柏丽NOBLESSAGAGGENAUSIEMENSSIEMENSSIEMENS

万象城悦府博世-西门子系列BLANCO蓝色钱江德国SieMatic或诺尔特知名品牌厨房电器

绿城留庄Gaggenau

SIEMENSSIEMENSSIEMENS

彩虹豪庭美国爱适易

SIEMENSSIEMENSSIEMENS

厨房电器品牌基本（95%以上）选用德系品牌，如SIEMENS（西门子）、Gaggenau（嘉格纳）、SieMatic（西曼蒂克）、NOBLESSA（柏丽）、Poggenpohl（博德宝）、BLANCO（铂浪高）等。【装修用材及品牌——厨房电器品牌】代表项目厨房电器品牌橱柜灶59【装修用材及品牌——卫生间装修品牌】在卫生间的装修品牌上，花洒、水龙头品牌上基本用德国汉斯维特，而在洁具上都选用德国唯宝。代表项目卫生间装修品牌浴缸花洒、水龙头洁具金色海岸德国汉斯格雅德国汉斯格雅德国唯宝阳光海岸

德国汉斯格雅德国唯宝、TOTO智能东方润园德国卡德维德国当代

新绿园

德国唯宝万象城悦府德国卡德维德国汉斯格雅德国唯宝蓝色钱江

德国汉斯格雅德国唯宝或瑞士劳芬绿城留庄

德国汉斯格雅德国唯宝彩虹豪庭

德国杜拉维特德国汉斯格雅【装修用材及品牌——卫生间装修品牌】在卫生间的装修品牌上，花60【装修用材及品牌——空调、电梯、热水系统品牌】在空调选型上，一般都采用日本大金品牌空调，在电梯上一般都选择日本三菱或日立电梯，速度都在3米/秒以上。代表项目空调、电梯、热水系统等空调电梯热水系统金色海岸日本大金VRVⅡ户式带新风法国OTIS美国A.O.史密斯中央燃气阳光海岸大金VRVⅢ户式配新风中央空调三菱电梯

东方润园大金户式中央空调（进口）进口OTISA.O.Smith（合资）新绿园

日本QS循环棒的热水系统万象城悦府大金空调进口日立HGH恒热品牌蓝色钱江大金或东芝品牌日本三菱电梯或日立电梯

绿城留庄美国霍尼韦尔日立电梯

彩虹豪庭韩国三星（7寸彩屏）空调日本三菱电梯

【装修用材及品牌——空调、电梯、热水系统品牌】在空调选型上，61【附：阳光海岸的精装修品牌】【附：阳光海岸的精装修品牌】62【附：上海汤臣一品的精装修品牌】配备当今世界最顶级的建材设施【附：上海汤臣一品的精装修品牌】配备当今世界最顶级的建材设施63【豪宅会所设置】代表项目会所面积会所管理公司（或物管）功能设置金色海岸5000平米戴德梁行雪茄红酒房、健身房、儿童游乐室、斯诺克室、商务中心、中西餐厅、室内豪华恒温游泳池、阅览室阳光海岸3000平米地下会所滨江物业聚合挑高达12米的恒温泳池，中西高档餐厅、高级健身会所等东方润园5000平米浙江欣盛酒店管理公司、上海鸿艺会（管理顾问）室内恒温泳池，健身中心，宴会厅，董事会议室，中餐厅，咖啡厅，会员吧，儿童俱乐部等，壁球馆;网球场;棋牌室;阅览室;餐厅新绿园绿城物业棋牌室;阅览室;健身房;美容中心;餐厅万象城悦府近3000平米多功能球场、游泳池昆仑公馆5000平米恒温泳池、高级健身会所、高级国际餐厅等蓝色钱江以多个室外泳池为核心的南北区双会所，设计了游泳、健身、乒乓球、棋牌、茶吧等配套功能绿城留庄近4000平米绿城物业（专业礼宾人员提供酒店式服务）地下半层室内恒温游泳池、健身房和跳操室；一层大堂接待区、餐厅、桌球室、咖啡吧等；二层棋牌室、乒乓球室、阅览室等彩虹豪庭3000平米国大雷迪森酒店管理有限公司独创VIP财经人文俱乐部，专设室内恒温游泳池在豪宅会所面积都在3000-5000平米之间，在功能设置上，即使恒温泳池是会所设施中建造及维护成本最高，但仍然是每个豪宅会所的必备设置，这也是豪宅与其他住宅小区会所设置的最大区别。【豪宅会所设置】代表项目会所面积会所管理公司（或物管）功能设64【附：部分豪宅会所图示】阳光海岸会所大堂东方润园会所大堂东方润园恒温泳池绿城留庄会所外观豪宅会所大堂都极尽尊贵而奢华。【附：部分豪宅会所图示】阳光海岸会所大堂东方润园会所大堂东方65【底层大堂研究】代表项目大堂高度备注金色海岸5.4米另有地下大堂豪华装修阳光海岸双单元合璧式入户大堂；双开门入户东方润园酒店式奢华双大堂，特别聘请美国HBA以五星酒店标准打造大堂内部空间；专设大堂副理以来自荷兰国际管家学院的服务理念为业主提供各项咨询及服务城市芯宇大堂内设立24小时物业管家，一个大堂配一个管家和一个保安，并保证24小时服务昆仑公馆7.1首创杭城三大堂（地下一、二层礼仪大堂；地上一层服务大堂）城市之星/地下两层的入户大堂在装修标准上将媲美地上大堂（杭州首创地下两层采光井）彩虹豪庭7.5米主入口大堂，住宅建筑入户大堂，各单元楼层电梯厅全面精装【底层大堂研究】代表项目大堂高度备注金色海岸5.4米另有地下66【附：杭州豪宅底层大堂】彩虹豪庭主入口大堂城市芯宇地下大堂万象城悦府入口大堂阳光海岸入户大堂【附：杭州豪宅底层大堂】彩虹豪庭主入口大堂城市芯宇地下大堂万67公寓豪宅基建参数研究标准层、架空层、客厅挑高、得房率、车位配比公寓豪宅基建参数研究标准层、架空层、客厅挑高、得房率、车位配68【豪宅标准层高】代表项目室内层高金色海岸3米阳光海岸3米东方润园3.15米城市芯宇3米万象城悦府3.1米昆仑公馆3.1蓝色钱江3.15-3.5米城市之星3.15-3.3米绿城留庄3米一般性住宅标准层高都在2.8米左右，而豪宅的层高都在3米以上，那么减去12cm的现浇层，再减去3cm的找平层，实际净高还有285cm，那就非常舒适了。滨江集团早期豪宅项目：金色海岸（2006年）、阳光海岸（2008年）标准层高：3米标准层高：3.15-3.3米滨江集团目前豪宅项目：城市之星（2009年）标准层高：3米绿城集团早前公寓豪宅项目：绿城留庄（2007年）标准层高：3.15-3.5米绿城集团目前公寓豪宅项目：蓝色钱江（2009年）由于豪宅户型平面尺度更大，因此若在层高上不做放大的话，会引致视觉上的压抑感，因此目前豪宅的层高都超过3米，且一般都超过3.15米。【豪宅标准层高】代表项目室内层高金色海岸3米阳光海岸3米东方69【架空层研究】代表项目底层架空高度金色海岸5.4米阳光海岸7.4米东方润园5.4米新绿园城市芯宇5.6米万象城悦府无昆仑公馆下沉庭院挑高超10米蓝色钱江4-8.7米城市之星8.4米绿城留庄无彩虹豪庭5.1米目前杭州豪宅大多有5米以上的架空空间，将外部景观园林引入架空层；与地下车库形成吹拔空间，上下贯通。【架空层研究】代表项目底层架空高度金色海岸5.4米阳光海岸770【得房率与楼宇层数研究】

得房率楼宇层数金色海岸78-85%19-29层阳光海岸86%18层东方润园79-85%31-41层新绿园73-84%12-26层城市芯宇73-79%25-30层万象城悦府71-78%44层蓝色钱江76-81%30层城市之星75%44层绿城留庄87-90%3-4层彩虹豪庭78-85%31-32层电梯密度一般，但户均面积都较大，因此豪宅的得房率在整体高层住宅市场中的得房率还是相对较高的，大多维持在75-85%之间。【得房率与楼宇层数研究】得房率楼宇层数金色海岸78-85%71【停车位配比】代表项目车位数总户数车位配比金色海岸640+1004251.75：1阳光海岸4001982：1东方润园1200+2607302：1昆仑公馆//2：1蓝色钱江17998462：1绿城留庄6003002：1在停车位的配比上，豪宅项目都追求一个家庭两台汽车的配比来设置。【停车位配比】代表项目车位数总户数车位配比金色海岸640+172公寓豪宅产品户型研究面宽控制、功能分区、主卧、客厅、厨房公寓豪宅产品户型研究面宽控制、功能分区、主卧、客厅、厨房73【面宽控制研究：150-200平米】城市芯宇-175㎡10.4M10.3M新绿园-180㎡14.7M万象城悦府-195㎡蓝色钱江-165㎡11.7M11.1M城市之星-190㎡12.1M彩虹豪庭-178㎡在150-200平米的豪宅户型中，面宽都基本控制在10-12米之间，除万象城悦府有少量15米左右的大面宽户型。面宽控制都较为合理！【面宽控制研究：150-200平米】城市芯宇-175㎡10.74【面宽控制研究：200-250平米之间】15.5M东方润园-240㎡14.4M金色海岸-205㎡17.4M城市芯宇-240㎡15.66M万象城悦府-234㎡16.6M蓝色钱江-227㎡城市之星-249㎡15.0M在200-250平米的豪宅户型中，面宽控制在14-17米之间，舒适度较150-200平米户型有较大提升，主要表现在主卧及客厅面宽更大且全！【面宽控制研究：200-250平米之间】15.5M东方润园-75【面宽控制研究：250-300平米】17.45M东方润园-270㎡16.2M金色海岸-272㎡城市芯宇-308㎡19.5M14.2M彩虹豪庭-263㎡西溪诚园-256㎡15.3M在250-300平米的豪宅户型中，面宽控制在14-20米之间（边套面宽小），主卧及客厅的尺度都非常大，不仅在套房的设置上即追求全、大，而且数量也一般有两个以上！【面宽控制研究：250-300平米】17.45M东方润园-276【套间设计：150-200平米】主卧套次卧套在150-200平米面积区间，都设置一个“卧室+衣帽间+卫生间”的主卧套，而且还会有一个“卧室+卫生间”的次卧套！彩虹豪庭-178㎡城市之星-190㎡【套间设计：150-200平米】主卧套次卧套在150-20077【套间设计：150-200平米】功能分区衣帽间卫生间卧室主卧套套内面积合计户型套内面积比重彩虹豪庭56233414223.9%城市之星37.520.53114321.7%彩虹豪庭-178㎡城市之星-190㎡主卧套主卧套【套间设计：150-200平米】功能分区衣帽间卫生间卧室主卧78【次卧套及客厅：150-200平米】彩虹豪庭-178㎡城市之星-190㎡客厅客厅次卧次卧面积彩虹豪庭城市之星客厅套内2023户型套内142143比重14.1%16.1%面积彩虹豪庭城市之星次卧套套内2025户型套内142143比重14.1%17.5%【次卧套及客厅：150-200平米】彩虹豪庭-178㎡城市之79【户型总结：150-200平米】彩虹豪庭城市之星城市芯宇新绿园万象城悦府蓝色钱江总结单元模型两梯两户三梯两户两梯两户两梯两户两梯两户两梯两户基本2梯2户套房数量2211111-2左右主卧套面积3431322935.43329-33次主卧套面积2025无无无无20-25睡房合计3323333间为主有无书房有无有有无有大多有有无佣人房无无无无有无基本无书房面积120131101010-13客厅面积20232126262320-26厨房面积1181191388-12卫生间数量332222一个公共套内面积142143137140145142137-145建筑面积178190175180195180得房率80%75%78%78%74.5%79%75-80%间【户型总结：150-200平米】彩虹豪庭城市之星城市芯宇新绿80【套间设计：200-250平米】次卧套主卧套蓝色钱江-227㎡城市之星-249㎡【套间设计：200-250平米】次卧套主卧套蓝色钱江-22781【套间设计：200-250平米】主卧套主卧套功能分区衣帽间卫生间卧室主卧套套内面积合计户型套内面积比重蓝色钱江010364618125.4%城市之星512365318628.5%蓝色钱江-227㎡城市之星-249㎡【套间设计：200-250平米】主卧套主卧套功能分区衣帽间卫82【次卧套及客厅：200-250平米】蓝色钱江-227㎡城市之星-249㎡客厅客厅次卧次卧面积蓝色钱江城市之星客厅套内2538户型套内181186比重13.8%20.4%面积蓝色钱江城市之星次卧套套内2424户型套内181186比重13.3%12.9%【次卧套及客厅：200-250平米】蓝色钱江-227㎡城市之83【户型总结：200-250平米】东方润园金色海岸城市芯宇万象城悦府蓝色钱江城市之星总结单元模型三梯两户两梯两户两梯两户两梯两户两梯两户三梯两户基本2梯2户套房数量212222基本2套房主卧套面积42443638455336-53次主卧套面积2402023282420-28睡房合计3343333个为主有无书房无有无有有有大多有有无佣人房有有无有无无书房面积011012111311-13客厅面积28242628253224-32厨房面积91291411119-14卫生间数量4333333个为主套内面积190164187176181188165-190建筑面积240210240235227249得房率79.2%78.1%77.9%74.9%79.7%75.3%75-80%间【户型总结：200-250平米】东方润园金色海岸城市芯宇万象84【套间设计：250-300平米】西溪诚园-256㎡次卧套次卧套金色海岸-272㎡主卧套主卧套【套间设计：250-300平米】西溪诚园-256㎡次卧套次卧85西溪诚园-256㎡金色海岸-272㎡【套间设计：250-300平米】功能分区衣帽间卫生间卧室主卧套套内面积合计户型套内面积比重西溪诚园612375521925.1%金色海岸611436022926.2%主卧套主卧套西溪诚园-256㎡金色海岸-272㎡【套间设计：250-3086次卧套次卧套【次卧套及客厅：250-300平米】客厅客厅西溪诚园-256㎡金色海岸-272㎡面积西溪诚园金色海岸客厅套内4236户型套内219229比重19.2%15.7%面积西溪诚园金色海岸次卧套套内3024户型套内219229比重13.7%10.5%次卧套次卧套【次卧套及客厅：250-300平米】客厅客厅西溪87【户型总结：250-300平米】彩虹豪庭城市芯宇西溪诚园东方润园金色海岸总结套房数量22222都为2个主卧套面积625255656050-65之间次主卧套面积262330272423-30之间睡房合计333333个有无书房卧套内有有有卧套内有有有有无佣人房无有无有有大多有有书房面积131414121312-14客厅面积393442353634-42厨房面积151811151311-18卫生间数量343443或4个套内面积216200219221229200-230建筑面积263256256269272得房率82.5%78.4%85.5%82.2%84.2%78-85%【户型总结：250-300平米】彩虹豪庭城市芯宇西溪诚园东方88【户型对比研究】户型建筑面积150-200平米200-250平米250-300平米300平米以上总结套房数量1-2个基本2套全部2个3-6主卧套面积29-3336-5350-6555-70套房面积递增明显主卧套1112300以上出现双主卧套次主卧套面积20-2520-2823-3026-30总体变化不大，数量增加睡房合计基本3间基本3间全部3个4-6间300为一个明显界限有无书房大多有大多有全部有有基本都有有无佣人房基本无有、无对半大多有全部有与户型面积关系较大书房面积10-1311-1312-1414-18与户型面积关系较大客厅面积20-2624-3234-4236-44与户型面积关系较大厨房面积8-129-1411-1814-20满足双厨，面积渐大卫生间数量2或3间3个为主大多4个4-8数量上以满足套房套内面积137-145165-190200-230250-418得房率75-80%75-80%78-85%79-86%户型越大得房率越高【户型对比研究】户型建筑面积150-200平米200-25089【户型总结：主卧套】主卧数量：300平米以下都为1个主卧套房，300平米以上大多有2个套房；两套主卧比例：300平米以下2个主卧套比例300平米以上2个主卧套比例面积设置：随着户型面积的渐次增大而递增，且较为明显。功能设置：基本配置：衣帽间、卫生间；附加配置：书房300平米以下主卧有书房比例300平米以上主卧有书房比例0%73%8%82%【户型总结：主卧套】主卧数量：300平米以下都为1个主卧套房90【户型总结：次卧套】次卧套数量：300平米以下都为1个次卧套房，300平米以上大多有2个以上次卧套次卧套面积：与户型总面积关联不大功能设置：带独立卫生间，无书房、衣帽间如左图所示，次主卧套房一般只设置一个“卫生间+卧室”，基本无独立的“卫生间”和“书房”。【户型总结：次卧套】次卧套数量：300平米以下都为1个次卧套91【户型总结：客厅】客厅面积：与户型总面积正相关度较大，主要表现为随着户型的增大，面宽随之拓宽在客厅的面积控制上，250平米是一个较为明显的分界线，若户型面积小于250，则客厅面积一般都在30平米以下，而当户型面积大于250时。客厅面积都在40平米左右。家庭厅设置：通过研究我们发现，大部分的公寓类豪宅项目都不设置家庭厅，仅有东方润园、阳光海岸设置了家庭厅，这类功能区间要么设置在跃层上层部分难以利用的部分，要么面积较为局促！【户型总结：客厅】客厅面积：与户型总面积正相关度较大，主要表92【户型总结：灰空间处理】入户花园：阳台、露台：入户花园杭州规划局：2007年11月对阳台等的规范的政策，致使目前杭州开发商在入户花园的偷面积变得不可行，因此，目前已极少有入户花园户型（大户型豪宅仅金色海岸）。金色海岸-210㎡露台露台奇偶层露台设置，受政策限制，通过对比研究发现，仅有万象城悦府有露台设置。【户型总结：灰空间处理】入户花园：阳台、露台：入户花园杭州规93【附：对阳台、入户花园等规定】1、凹阳台：阳台(围护结构外围)水平投影面积不大于8.0平方米且其进深(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)不大于2.4米。2、凸阳台和复合型阳台：阳台(围护结构外围)水平投影面积不大于10.0平方米且其进深(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)不大于2.4米。3、房屋结构范围内标注阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间，无论其名称如何，符合以上1、2款形式的，按阳台计算建筑面积；不属于以上1、2款形式的，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。——杭州规划局：2007年11月8日，《关于阳台建筑面积测算的规定》影响入户花园、挑空阳台因不计入建筑面积而风行于楼盘的设计当中，而该政策的实施将促使产品设计在另外层面做一定的突破以吸引消费者。【附：对阳台、入户花园等规定】1、凹阳台：阳台(围护结构外围94【户型总结：厨房】厨房面积：与户型总面积正相关度较大，且在面积250平米是一个较为明显的转折点。中厨、西厨设置：目前杭州公寓豪宅基本不设置双厨，仅在东方润园、城市芯宇（300以上大户型）两个项目中有中西双厨设置。且对面积的要求较大。【户型总结：厨房】厨房面积：与户型总面积正相关度较大，且在面95【户型总结：佣人房】佣人房位置设置：一般都设置在连接厨房，远离主人生活区域的户型边角部位。且都会带一个独立的佣人卫生间。佣人房，带独立卫生间佣人房设置与否与户型的面积关系较大，当面积在200以下时，基本不会设置佣人房。随着户型面积变大，设置佣人房的比例越高，到300平米以上都会设置。东方润园户型【户型总结：佣人房】佣人房位置设置：一般都设置在连接厨房，远96【户型总结：玄关处理】通过对杭州目前豪宅户型的扫描分析，我们发现绿城公寓豪宅系列在玄关的处理上都较为出色，如都能有较强的视觉屏障作用、较强的使用功能。蓝色钱江-230玄关玄关西溪诚园-256新绿园-180玄关【户型总结：玄关处理】通过对杭州目前豪宅户型的扫描分析，我们97杭州公寓豪宅市场研究2009-11-29杭州公寓豪宅市场研究2009-11-2998【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅产品研究】【报告研究模块】本报告的豪宅泛指杭州的大户型公寓，不包括别墅项目【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅产品研究】99【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅市场研究】100公寓豪宅市场研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅市场概况公寓豪宅市场供应公寓豪宅市场需求公寓豪宅市场研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅市场概况101公寓豪宅市场概况发展概况、总体成交、区域分布公寓豪宅市场概况发展概况、总体成交、区域分布102【发展概况】成长萌芽超越金色海岸世贸丽晶城东方润园优势：江景、全西门子精装修败笔：品牌堆砌优势：地段、精装修、综合体败笔：酒店式公寓、商业、写字楼营销互相脱节优势：地段、精装修、江景、顶级会所、英式管家服务败笔：营销主题模糊立足点：江景精装修概念立足点：市中心综合体复合项目立足点：顶级会所管家服务【发展概况】成长萌芽超越金色海岸世贸丽晶城东方润园优势：江景103【区域分布】西溪板块市中心板块钱江新城板块滨江一线板块在区域分布上，目前杭州的大户型公寓因依附于或地段或景观主要分布在以上四个板块。【区域分布】西溪板块市中心板块钱江新城板块滨江一线板块在区域104【项目扫描】市中心：城市芯宇、云龙十一景、中山御庭、昆仑公馆、凯德视界二期、绿城西子锦兰公寓、大家中山花园二期、绿城滨江杭汽发、远洋杭一棉、广宇面粉厂、新湖杭汽轮、万钧化工厂、杭钢华家池、西子娑婆桥、新华造纸厂、喜得宝大酒店钱塘江沿线：东方润园、蓝色钱江、水岸枫庭、城市之星、康都紫轩、彩虹豪庭、绿城丽江公寓（沿江）、贺田尚城（沿江）、宋都阳光国际（沿江）、中海世茂75/76地块、西子南星桥地块、小商品18#地块西溪板块：西溪诚园、西溪蝶园、和家园、西园、望庄、西溪风情【项目扫描】市中心：城市芯宇、云龙十一景、中山御庭、昆仑公馆105【总体供需】板块项目名称供应套数去化套数去化率西溪板块绿城留庄12011899%和家园63054987%西溪天堂162未售未售西溪诚园500未售未售西溪望庄726692%市中心板块昆仑公馆500未售未售城市芯宇34634098%杭汽发地块1500未售未售东南面粉厂地块400未售未售中山御庭60未售未售世贸丽晶城13012697%雅戈尔隐寓450未售未售钱江新城东方润园68766597%阳光海岸19919799%蓝色钱江28127999%金色海岸432432100%水岸枫庭978082%万象城悦府32131799%滨江板块彩虹豪庭24018678%银泰.海威国际28727797%合计

74143587大户型豪宅总体情况向好，所有的大户型公寓项目去化均达到了95%以上。【总体供需】板块项目名称供应套数去化套数去化率西溪板块绿城留106【历年成交-年度】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展的趋势，即使是2008年楼市低迷时，高端住宅的成交量不减反增。【历年成交-年度】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展107【历年成交-季度】选取案例：市中心：EAC（大户型部分）、城市芯宇、云龙十一景（大户型公寓）、西湖8号公馆钱江新城：东方润园、金色海岸、阳光海岸、新绿园、水岸枫庭、万象城悦府、蓝色钱江、西溪留下板块：留庄、和家园、百家乐西园、西溪望庄（大户型）、西溪山庄（大户型）、西溪蝶园滨江板块：彩虹豪庭、银泰海威国际；下沙板块：金隅观澜时代；【历年成交-季度】选取案例：108【市场热度】在目前杭州整体楼市向好的情况下，豪宅的市场热度更加明显。【市场热度】在目前杭州整体楼市向好的情况下，豪宅的市场热度更109【市场概况总结】特点一：区域分布范围广

随着杭州城区的逐步扩展，更多稀缺地段及优越景观区域成为了豪宅开发板块。

特点二：豪宅的开发趋于合理

豪宅开始更多的倾向于功能空间的合理，而非大而无度，如140平方米的户型也可以设计为一室一厅的豪宅。

特点三：建筑材料越来越高端

豪宅的建筑材料不仅表现在外立面的干挂石材、铝板等，还表现在精装修大堂、楼梯间，甚至是精装修的材料都是顶端品牌。

特点四：配套更加齐备

豪宅的营销已经开始发展到圈层营销，因此其配套更多的会以软服务作为亮点。

特点五：开发公司资金实力雄厚

豪宅项目基本都是近几年通过公开招拍挂出让的地王土地，地价款非常高，都是资金实力非常雄厚的公司获取。

特点六：豪宅市场的消费相对稳定

虽然在2008年出现了房地产的低谷，但是豪宅的销售依然抢眼，价格坚挺。【市场概况总结】特点一：区域分布范围广

随着杭州城区的逐步扩110公寓豪宅市场供应现有供应、潜在供应、区域供应、供应结构公寓豪宅市场供应现有供应、潜在供应、区域供应、供应结构111【板块供应】数据截止11月10日单位：套各个板块目前的市场存量都较小，从潜在供应量上来看，市中心（主要为杭汽发地块，东南面粉厂地块，新华造纸厂地块，喜得宝大酒店地块都尚未入市）以及钱江新城板块市场潜在供应较大，未来竞争较为激烈，若仅从供应量上分析，本案所处的滨江一线江景板块内部的竞争压力相对比较小。【板块供应】数据截止11月10日单位：套各个板块目前的市场存112【市场潜在供应】经翰博机构市场研究部统计，2006-2008年杭州城区拍出的“天价地块”中，至少有70%将于明后年集中上市，预计供应量将达到50万方；【市场潜在供应】经翰博机构市场研究部统计，2006-2008113【市场潜在供应】板块预计开盘时间备注昆仑公馆市中心板块近期开盘预计均价在35000-40000元/平米杭汽发地块市中心板块2010年下半年住宅（34）+商业写字楼（11）东南面粉厂地块市中心板块2010年入市广宇、西房五高档公寓项目经验中北花园二期市中心板块2010年下半年大户型总共173户雅戈尔隐寓市中心板块2010年入市楼面价15712元/平米新华造纸厂地块市中心板块喜得宝地块市中心板块中山御庭市中心板块8月29日开盘均价26000元/平米，推出46套房源现已售完远洋运河商务区城北板块12月先期开发商业商贸+文化会展+创意产业园+住宅+酒店南星桥地块钱江新城板块未知绿城+西子，楼面价24295元/平米蓝色钱江钱江新城板块二期明年4、5月份开盘一期已全部售完，均价30000元/平米城市之星钱江新城板块11月190-250平米，总价600-750万，推出160套水岸枫庭钱江新城板块2008年12月已销售291套，均价26000元/平米西溪天堂西溪板块11月份开盘酒店+博物馆+商业+服务式公寓西溪诚园城西板块11月份楼面价7750-11142元/平米银泰海威国际滨江板块已销售277套均价25000-26000元/平米彩虹豪庭滨江版块6月份均价25000元/平方，截止10月11日已售187套未来的市场供应主要以市中心、钱江新城板块为主，未来潜在供应量总在170万方左右。【市场潜在供应】板块预计开盘时间备注昆仑公馆市中心板块近期开114

物业类别总建筑面积西溪诚园住宅57万方银泰海威国际住宅30万方城市之星住宅22万方昆仑公馆住宅19万方彩虹豪庭住宅10万方雅戈尔隐寓住宅9.3万方水岸枫庭住宅6.3万方中山御庭住宅1.5万方中北花园二期住宅+商务楼10万方东南面粉厂地块住宅+少量商业8万方南星桥地块住宅+商业3万方远洋运河商务区大型城市综合体72万方杭汽发地块大型城市综合体45万方蓝色钱江大型城市综合体30万方西溪天堂旅游综合体项目15万方【产品供应特征】物业类别为住宅的项目占大多数，面积在155万方主要物业形态在项目数量上以纯住宅居多，占总项目数的53%；在体量上以综合体类居多，合计162万方；物业类别总建筑面积西溪诚园住宅57万方银泰海威国际住宅30115公寓豪宅市场需求区域需求、需求结构、供需特征公寓豪宅市场需求区域需求、需求结构、供需特征116【板块需求结构】进入2009年4月份，市场大面积回暖，钱江新城等其他板块也趁机放量，市场成交量大增，目前以钱江新城的成交量最大。【板块需求结构】进入2009年4月份，市场大面积回暖，钱江新117【板块价格分析】通过对各板块价格走势分析，我们发现，钱江新城和市中心价格存在着价格上的此消彼长态势（市中心价格波峰时，钱江新城价格低谷，反之亦然），根据板块竞争、板块客源相异性原则，因此，这也说明了市中心与钱江新城存在较大的竞争关系，而相对来说滨江板块价格一直相对平稳向上的趋势，与其他板块竞争相对较小；【板块价格分析】通过对各板块价格走势分析，我们发现，钱江新城118【户型面积去化研究】大平层豪宅的总体去化率较高，各个面积区间的去化率基本在80%以上，从面积区间细分，150-170、170-200平米之间的户型去化率是最好的，而目前市场上大平层豪宅主要供应也集中在170-300之间。可知：150-200左右的大平层，以及350-450平米的跃层市场前景较为乐观；【户型面积去化研究】大平层豪宅的总体去化率较高，各个面积区间119【不同主诉求点项目去化研究】由于杭州大平层豪宅市场的整体向好，因此各个不同诉求点的项目并没有明显去化率差异，但是对比一些地段、配套取胜的项目，一些强调智能化、高科技的项目相对去化还是较差，因为地段、景观（尤其江景）是难以复制的资源，这也就不难理解为何市中心、钱江新城一线江景房的价格高些，仍旧得以快速的去化。【不同主诉求点项目去化研究】由于杭州大平层豪宅市场的整体向好120【公寓豪宅市场研究总结】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展的趋势本项目所处板块竞争压力相对较小，板块之间竞争比较激烈未来杭州大户型住宅供应主要集中在市中心板块、钱江新城板块杭州豪宅产品更丰富，更趋向人性化【公寓豪宅市场研究总结】杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加121【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅客户研究】122公寓豪宅客户研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅问卷需求研究公寓豪宅成交客户研究公寓豪宅客户访谈研究公寓豪宅客户研究中探讨以下几方面内容：公寓豪宅问卷需求研究123公寓豪宅问卷需求研究购买目的、区域选择、承受总价等等公寓豪宅问卷需求研究购买目的、区域选择、承受总价等等124【购买目的】高端客户置业动机居前四位是:1、“想有好的小区环境和周边环境“（43%)；2、“投资价值”占（20%）；3、“考虑下一代,为儿女购房“（占13%）；4、“养老需求”占（10%）可见区域价值、以及升值空间、为子女购房等因素是刺激高端客户产生置业行为的关键驱动因素。客户语录“目前在九月森林，郊区住下来还是住城区比较方便”“儿子在这边读大学，看到合适的就买一套，不管是孩子以后居住还是投资都无所谓”“朋友都在这边买房了，我也来这一套，以后朋友有个照应”客户需求：改善现有生活环境、投资及考虑下一代【购买目的】高端客户置业动机居前四位是:客户语录客户需求：改125【区域选择】客户语录：该类客户意向购买区域，大多集中于西湖板块、其次是钱塘江板块、城中板块“最理想的居住片区当然是西湖旁边了，晚上一家人出门到西湖逛逛太安逸了！”（义乌王先生）“钱江那边夜景真漂亮，视线宽阔，那里的房子一定不错”（上海李女士）“现在楼市看不准，要买房还是买市中心，保值，生活也方便，现在买房就该买市区的。”（桂花城叶先生）当前一线豪宅置业客户居住地点调查区域典型楼盘城西白荡海、山水人家、翠苑、桂花城、亲亲家园城中华海园、紫桂、武林广场、青春坊、都市枫林、解放路城北湖畔花园、嘉绿苑、新华路区外温州、台州、义乌、绍兴、台州、上海居住状态：现置业区域大多在城西、城中，意向区域以西湖板块与钱塘江板块，城中区域为主。【区域选择】客户语录：该类客户意向购买区域，大多集中于西湖126【居住现状】当前一线豪宅置业客户原居住状态调查居住面积：33%居住面积约90-140平米，50%居住面积140-170平米。居住户型：3房约占33%，4房约占37%。居住现状：舒适型三、四（户型面积140-170平米）房已不能满足其对品质生活的追求。【居住现状】当前一线豪宅置业客户原居住状态调查居住面积：33127【总价承受】城市芯宇云龙十一景东方润园关键词：地段、科技、奢华精装客户语录：地段还不错，四房那个户型也不错，但带上6000多的装修总价贵了点，在城西差不多可以买别墅排屋了。关键词：地段、商圈客户语录：前几天开盘刚去看了，位置价格都还可以，户型做的不够大气，只有两栋楼没有社区的感觉，现场服务不太好。关键词：一线江景、社区规划客户语录：几个朋友都住了金色海岸，我看东方润园也不错，千把来万不贵，住的舒服就好。置业观点：对城区高总价产品觉得要“值”就好！当前一线豪宅置业客户总价承受力【总价承受】城市芯宇云龙十一景东方润园关键词：地段、科技、奢128公寓豪宅成交客户研究金色海岸、东方润园、阳光海岸、蓝色钱江公寓豪宅成交客户研究金色海岸、东方润园、阳光海岸、蓝色钱江129【金色海岸已成交客户】客户来源60%为杭州户口，其余以省内为主行业特征实业为主，各行业私企业主均有年龄特征60年代为主，以40岁上下比例最高购买动机自住为主家庭结构一家三口/四口，部分三代同堂下单最看重因素江景、精装修、户型大户型、跃层去化高于平均水平一线江景一流设计团队【金色海岸已成交客户】客户来源60%为杭州户口，其余以省内为130【东方润园已成交客户】客户来源杭州25%，温州30%，省内其它地区40%左右，华侨及外籍人士5%。行业特征贸易、制造、金融、房产、服装、纺织印染年龄特征30-50随为主，其中40-50岁比例43%购买动机自住为主，投资及作为第二居所亦有一定比例，看好地段、发展前景家庭结构一家三口/四口下单最看重因素未来市中心地段、江景、会所、管家服务【东方润园已成交客户】客户来源杭州25%，温州30%，省内其131【阳光海岸已成交客户】客户来源杭州本地、甬台温为主，绍兴地区较少行业特征制造业，贸易，房地产业年龄特征40岁以上购买动机自住为主，投资占到一定比列家庭结构一家三口/四口，部分三代同堂下单最看重因素江景、户型资产区间1亿以上【阳光海岸已成交客户】客户来源杭州本地、甬台温为主，绍兴地区132【蓝色钱江已成交客户】客户来源56%杭州户口，温州19%省内其他20%外省5%左右行业特征贸易、制造、金融、房产行业年龄特征30岁以下占13%，30-40岁占50%，40-50岁占30%，50岁以上7%购买动机自住为主，投资及作为第二居所亦有一定比例，看好地段、发展前景家庭结构一家三口/四口下单最看重因素未来市中心地段、江景、户型、会所、管家服务