昆山市房地产市场简报

昆山市房地产市场简报

此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的判断提供一定的参考依据。前言

近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目前形势房地产应该在实现“软着陆”后继续稳步发展。

第一部分政策

——昆山宏观政策概述

一、2005年宏观政策

2005年3月放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；2005年4月15日

国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。2005年4月25日国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。2005年4月30日七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。2005年6月1日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。二、宏观政策的影响

从三次‘国八条’的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢？

（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内

就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。

（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场

据有关部门调查了解，在今年1-5月份昆山楼市的购房者中，上海人及“新昆山人”占购房比例高达70%。房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方市场。（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。

从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。

三、、政政策策分分析析“就市市论论市市”，我我们们认认为为：：“政策策”的目目的的主主要要在在于于健健全全市市场场，，挤挤压压房房地地产产泡泡沫沫，，因因此此，，对对于于本本身身价价格格适适中中、、结结构构合合理理、、供供需需两两旺旺的的昆昆山山市市场场反反有有促促进进作作用用，，主主要要表表现现在在以以下下三三个个方方面面：：由于于昆昆山山房房地地产产市市场场的的起起步步较较晚晚，，目目前前正正处处于于“成型型”阶段段，，在在一一系系列列政政策策、、措措施施的的控控制制和和监监督督下下，，将将会会使使得得市市场场的的各各个个环环节节都都能能健健康康有有序序的的发发展展；；“政策策”对上上海海、、杭杭州州等等周周边边城城市市所所产产生生的的影影响响，，能能够够在在一一定定适适度度上上增增加加昆昆山山市市场场的的客客源源，，增增大大买买方方市市场场，，有有利利于于促促进进市市场场的的进进一一步步发发展展；；“政策策”的影影响响，，加加强强了了城城市市之之间间的的交交流流，，包包括括从从业业人人员员、、客客户户之之间间的的交交流流，，能能够够为为昆昆山山房房地地产产市市场场带带来来相相对对先先进进的的理理念念。。四、、小小结结2005系列列政政策策接接连连出出台台，，促促使使市市场场观观望望气气氛氛较较为为浓浓厚厚未来来政政府府还还将将会会持持续续出出台台相相关关政政策策来来进进行行规规范范市市场场市场场各各种种物物业业涨涨跌跌互互现现。。供供应应量量较较大大的的中中档档住住宅宅有有降降价价的的可可能能性性；；经经济济适适用用房房及及市市中中心心房房源源，，可可能能在在新新政政后后出出现现一一定定的的涨涨幅幅第二二部部分分数数据据———昆山山房房产产市市场场宏宏观观数数据据分分析析本报报告告数数据据采采集集时时间间为为2001—2004年年年底底，，由由于于2001年以前昆山山房地产基基数较低，，增幅不大大，2005年的全年统统计数据尚尚未完全出出台，因此此，目前仅仅以2001—2004年作为样本本，进行采采样分析。。本报告的的宏观数据据来源均为为《2001—2004年昆山统计计年鉴》，部分深化化数据亦依依据以上权权威数据计计算得出。。一、房地产产同国民经经济的协调调关系（一）房地地产业GDP/GDP上述数据体体现了房地地产业同全全社会的国国民生产总总值的比例例关系，从从而反映房房地产业在在产业方面面对国民生生产总值的的贡献度。。从数据可可以看出，，2001-2004年间，房地地产业占国国民生产总总值稳步上上升。年份2001200220032004房地产业GDP（亿元）6.839.0913.232.7GDP（亿元）230.8306.85403.49570比率2.95%2.96%3.27%5.73%年份2001200220032004房地产投资额（亿元）7.2422.1928.0980.40GDP（亿元）230.8306.85403.49570比率3.13%7.23%6.96%14.1%年份2001200220032004房地产投资增长（亿元）0.5514.955.952.31GDP增加值307696.64167比率1.83%19.67%6.1%31%（二）房地地产投资额额/GDP上述数据从从总量及增增量两个方方面反映房房地产投资资在全社会会资源中占占的比例，，可以看到到总量方面面2004年异常升温温，增量方方面2002、2004年均有一次次高值，似似乎有隔年年爆发的迹迹象。（三）开发发商自有资资金/房地产投资资额年份200120022003开发商自有资金（亿元）2.26.0415.28房地产投资额（亿元）7.2422.1928.09比率30.3%27.2%54.3%下述数据试试图反映房房地产资金金结构中贷贷款占社会会资源的比比例，目前前房地产开开发投资资资金来源一一般为自有有资金、开开发贷款、、购房订金金及预付款款，故开发发商自有资资金与房地地产投资额额的比率也也可以显示示出其占用用社会资源源的状况。。从本组数据据显示，2003年开发商自自有资金比比率较高并并有较大上上升，与一一般认为开开发商主要要依靠贷款款的认识不不符，这是是由于昆山山近年来土土地价格上上升较大，，土地成本本占开发资资金比率上上升，同时时昆山开发发企业中外外地企业比比重逐渐增增大有关。。（四）开发发购置土地地面积/GDP年份200120022003GDP（亿元）230.8306.85403.49开发商购置土地面积（平方米）5103919859441537728比率22%32%38%以上四组数数据，我们们分别考察察了昆山近近年来房地地产业的产产业产出，，产业投入入，产业占占用社会资资源，产业业利用土地地资源五个个方面于国国民经济的的对比情况况，通过分分析和整理理后，基本本可以得到到以下判断断：房地产业的的产出方面面，连年增增长且增长长速度加大大，对国民民经济的贡贡献度稳步步提升。昆昆山整体经经济近五年年保持了30%以上的增速速，故两者者的关系处处于合理范范围之内，，呈健康发发展态势。。房地产业业对国民经经济的贡献献度应仍有有较大的提提升空间。。房地产业的的投入方面面，投资增增长不稳定定，特别是是2004年投资异常常升温，使使其与国民民经济的协协调性比较较差。实际际上这种不不稳定性是是直接由开开发企业投投入缺乏理理性而导致致的，这是是对房地产产业所不利利的。随着着开发企业业的不断成成熟，相信信亦会得到到改观。房地产业的的占用、利利用土地资资源方面，，虽然绝对对数据增加加较大，但但与国民经经的比例关关系表明，，两者协调调度较高，，证明其增增长是与整整体经济的的发展需要要相适应的的，亦表明明目前房地地产业的发发展比较健健康。二、房地产产同市场的的协调关系系（一）商品房房空置量/实际销售面面积本组数据根根据空置量量与实际的的销售面积积比较，反反映出其与与总体市场场的比例是是否协调。。根据本组组数据显示示，2001-2004年，销售面面积增长150%，而空置量量下降10%。完全在合合理的范围围。特别是是2003年达极低点点，从而致致使市场上上无房可买买，2004年随着销售售面积的下下降出现反反弹属于正正常的恢复复。年份2001200220032004商品房空置量（平方米）231617195612137012209135实际销售面积（平方米）64796788245217324141524118比率35.7%22.1%7.9%13.7%（二）销售售面积/竣工面积本组数据显显示商品房房现房供应应与需求的的关系,数据显示2001－2004年竣工面积积增300%,供需关系自自2001年后进入供供大于需的的格局，值值得注意的的是，2004年销售面积积出现4年来首次比比上年下降降，证明需需求在目前前的高基数数上继续保保持增长遇遇到了一定定的“瓶颈”。年份2001200220032004销售面积（平方米）64796788245217324141524118竣工面积（平方米）62607297316620462732445068比率103%90．6%84．6%62．3%（三）商品品房空置量量/2年商品房竣竣工量本组数据反反映了房地地产产市场场近期供应应与需求的的协调关系系，根据建建设部曾经经制定的衡衡量商品房房空置率的的标准，空空置率是当当年空置面面积和前3年竣工面积积之比，合合理标准在在5%—14%之间。考虑虑到昆山目目前一般没没有空置3年的商品房房，本组数数据采用两两年的商品品房竣工量量作为对比比，即使如如此空置率率仍然处于于极低，未未来空置率率有所提高高应属合理理。年份（年）2001200220032004商品房空置量（平方米）2316171956121370122091352年商品房竣工量（平方米）1242891159923830194394491341比率18．6%12.2%4.5%4．6%（四）住宅宅平均价格格增长速度度/城镇居民可可支配收入入增长速度度本组数据反反映了房地地产市场与与城镇居民民收入的协协调关系，，2001年——2004年，住宅平平均价格正正好翻一倍倍，绝对值值较大。年年增幅维持持在20%左右，与全全国平均增增幅相近，，相比较城城镇居民可可支配收入入增长速度度虽略高，，但从比值值显示反而而下降。考考虑到目前前购房者大大多为贷款款购房，对对其购房能能力有不同同程度的放放大作用，，目前两者者的关系比比较协调。。年份（年）200220032004住宅平均价格增长速度20．8%21．4%19．6%城镇居民可支配收入增长速度13．4%17．1%15．2%比值1．551．251．29以上四组数数据，我们们分别考察察了昆山2001年—2004年房地产业业与当年市市场、现房房市场、近近期市场、、城镇居民民收入的对对比情况，，通过分析析和整理后后，基本可可以得到以以下判断：：2001年—2004年市场供需需关系经历历了由明显显的需大于于供到供需需趋于平衡衡的历程，，其中2003年供需落差差最大，供供需关系与与价格走势势存在正相相关关系，，以此则不不难理解昆昆山近几年年的价格猛猛涨的根本本推动力是是供需关系系。由于房地产产开发周期期较长，导导致其供应应的增长一一般会滞后后需求一至至二年，2005年受需求增增长带动的的供应浪潮潮已完全释释放，如2005年的统计数数据，仍能能显现供需需平衡，那那将对后市市是个极大大的鼓舞。。目前城镇居居民收入与与房价协调调性较好，，这收益于于城市经济济发展带动动居民收入入增长，以以及购房贷贷款对居民民支付能力力的放大作作用，这两两项要素的的变动左右右了目前居居民的购房房能力。三、房地产产内部结构构的协调关关系（一）住宅宅竣工面积积/全部商品房房竣工面积积本组指标反反映房地产产中住宅与与非住宅的的比例是否否合理，数数据显示，，2001年—2004年，两组数数据基本保保持同步发发展，协调调性较高，，住宅比例例也较合理理。年份（年）2001200220032004住宅竣工面积（平方米）51313883103117434412099882全部商品房竣工面积（平方米）62607297316620462732445068比率81．9%85．4%85．2%85．9%（二）别墅墅、高档公公寓竣工面面积/全部住宅竣竣工面积本组数据试试图反映房房地产市场场中现存产产品档次的的分布及其其是否合理理，数据显显示，2001年-2003年两者同步发发展较为协调调，而2004年别墅、高档档公寓竣工面面积突然降低低，总占比例例偏低，其中中高档公寓的的竣工面积降降低可以说是是直接由于市市区开发地块块稀缺所造成成的。年份（年）2001200220032004别墅、高档公寓竣工面积（平方米）37174100751285357103862全部住宅竣工面积（平方米）51313883103117434412099882比率7.24%12.1%16.4%4.95%（三）别墅、、高档公寓新新开工面积/全部住宅新开开工面积本组数据试图图反映房地产产市场中近期期产品档次的的分布及其是是否合理，数数据显示，2001-2004年，虽然别墅墅、高档公寓寓新开工面积积新增19倍，但与全部部住宅新开工工面积仍保持持大致同步发发展，比例逐逐年提高但仍仍在合理区间间。年份（年）2001200220032004别墅、高档公寓新开工面积（平方米）38620156936379004635599全部住宅新开工面积（平方米）418843206314136791055587505比率9.22%7.6%10.3%11.3%通过对上述六六组数据的分分析整理，我我们基本可以以判断：住宅与非住宅宅的比例相当当协调，产业业内部结构保保持同步发展展。目前房地产市市场中别墅、、高档公寓所所占比例适当当，产业结构构比较合理。。四、总结结未来几年昆山山房地产市场场将会有所降降温，阶段性性波动在所难难免，稳定与与波动将会交交替出现；未来来两两年年内内昆昆山山房房价价总总体体走走势势将将呈呈现现平平稳稳、、缓缓慢慢、、震震荡荡上上扬扬的的基基本本趋趋势势；；昆山山楼楼市市逐逐渐渐从从期期房房向向现现房房转转型型；；新昆昆山山人人、、上上海海人人将将成成为为昆昆山山楼楼市市的的主主力力购购买买群群体体；；从销销售售角角度度来来看看，，高高总总价价大大面面积积的的项项目目的的销销售售量量有有所所缩缩水水，，说说明明昆昆山山消消费费者者的的思思想想已已经经达达到到理理性性消消费费的的程程度度，，并并不不是是一一味味的的追追捧捧高高价价楼楼盘盘，，所所以以预预计计以以后后的的昆昆山山市市场场，，将将对对中中高高档档、、功功能能性性强强的的房房型型吸吸纳纳能能力力会会比比较较强强。。第三三部部分分个个案案———昆山山房房产产市市场场在在售售楼楼盘盘分分析析由于于此此部部分分，，分分析析工工作作量量较较大大，，目目前前来来说说时时间间较较紧紧，，我我公公司司本本着着严严谨谨、、踏踏