福建福宁湾项目总体策划报告课件

福建福宁湾项目总体策划报告

王志纲工作室广东投资顾问中心2008年5月福建福宁湾王志纲工作室广东投资顾问中心2008年5月前言当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模所感染。当我们调查项目时，我们为项目的复杂性而鼓舞。单就福宁湾围垦ＢＯＴ建设项目而言仅仅只是一种做法，但如果我们志存高远，在海西乃至东南沿海的高度审视时，项目蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们发现和意识到，这个２０余平方公里几乎如澳门一样大的项目，具有更大的价值。各个方向的调查与研究汇聚一处，表明这可以是一个新城市建设项目，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目。这个项目一经建成，对海西区和海峡两岸会产生深远影响。因此，当我们审视项目时，我们不断告诉自己，小心而慎重地处理项目相关的各种因素，理性地调查市场，整合各种因素间的联系，以感性需求定位项目，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。前言当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情势大变，经济发展将成为两岸主旋律，是天时；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项目有条件成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情目录第一章霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标项目概况福宁湾BOT围垦项目基本情况霞浦房地产市场项目SWOT分析项目目标第二章外部环境提升项目价值跳出项目看项目看海西发展战略看三都澳定位看霞浦看社会发展——休闲时代看霞浦城市发展——蝶变演绎“双城记”目录第一章霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标目录第三章内部环境提升项目价值福宁湾围垦项目地理环境评价项目定位第四章区域功能构建海峡合作论坛永久会址36洞世界岛高尔夫球场超五星级海岛式主题度假酒店松山巨型妈祖坐像石窟现代观光休闲农场生态滩涂水产养殖及加工区滨海湿地公园闽东宜居滨海新城。目录第三章内部环境提升项目价值第四章区域功能第一章霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标第一章霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标霞浦福宁湾围垦项目位于霞浦县城东南侧福宁湾,围垦总面积34100亩，东面向大海。其中：农业区16400亩，水产养殖区7460亩，滞洪区7640亩，新城区建设用地2600亩。海堤全长5434m。堤线朝向开敞式海域。

项目概况霞浦福宁湾围垦项目位于霞浦县城东南侧福宁湾,围垦总面积341

地块现状：海堤内主要为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩、砾石滩、湾的中部过度为淤泥滩。地块四至：北至塔下山、松山，并与中心城连接；南靠南歧山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾。地块属性：属于滨海型滩涂用地。地块现状：海堤内主要为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩福宁湾围垦项目地块区位：位于霞浦新城东南部。面向东海。福宁湾围垦项目实际造地26460亩福宁湾围垦项目地块区位：位于霞浦新城东南部。面向东海。福宁湾项目现状图片项目现状图片项目概况福宁湾BOT围垦项目基本情况霞浦房地产市场项目SWOT分析企业目标及项目开发思路项目概况

资料一：2005-2007年霞浦县土地拍卖情况（霞浦县国土资源局提供）年份面积（亩）成交价（万元）宗数均价(万元/亩）每宗平均成交亩数2005年90.6147391.923481.57622.62006年57.5729978.6122173.32428.82007年104.30231285.8383299.95434.76说明：从2005年至2007年三年间，霞浦县拍卖土地共计9宗，拍卖土地面积合计255.488亩。其中每宗总平均用地28亩。都是很小的地块，加上时间因素，单价较高。资料一：2005-2007年霞浦县土地拍卖情况年份面积成交

资料二：霞浦县2006年-2007年各类房地产供应及销售情况

物业类型批准预售面积（万m²)销售面积（万m²)销售率（﹪）销售金额（万元）住宅28.8619.6968.2255963.22商业用房4.251.842.359666.01办公楼0.130.13100486.92其他0.040.54736.47合计33.2822.1666.5966852.62（霞浦县房管所提供）说明：销售比约66.59%，当前房地产市场状态良好；住宅和办公楼销售尤为突出，商业用房销售情况不太理想。资料二：霞浦县2006年-2007年各类房地产供应及销售2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项目13个，其中已开工项目9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%，与2005年同比投资上升3.3%，其中住宅投资13105万元，同比增长27.25%.2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总面积6.6万平方米，销售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面积16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置面积比上年同期下降75%。2006年，非住宅商品房平均价格为4522元/平方米，商品房住宅均价2261元/平方米，据调查，2007年商品房住宅均价约至3400元/平方米，最高上摸至3840元/平方米，别墅3610元/平方米；2006年1-12月，全县共办理房地产抵押权登记1860宗，面积36.84万平方米，信贷金额为43202万元。其中商品房按揭抵押638宗，面积6.52万平方米，金额10924.1万元，占业务量的34.3%，预售商品房抵押转现房抵押284家，面积2.96万平方米，金额3758.2万元。（资料由霞浦县房管所提供）2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项目13个，资料三：霞浦县人口情况年份总人口（人）总户数（户）非农业（人）非农业人口户数（户）户均（人）2003514828142246149500471613.622004517646144721154355432373.572005517336145939156115441003.542006518243148275158475453513.49资料来源：宁德统计局说明：1、霞浦非农业人口，即城镇人口约15万，户数约4万5户。2、近几年霞浦城镇人口每年增长几千人，约1千户。增长率约6-7%。3、如果将霞浦其他乡镇人口排除，县城约10万人口，户数3万余。按增长率每年约2000套新房。而且几乎无外来人口。资料三：霞浦县人口情况年份总人口（人）总户数（户）非农业（人说明：1、霞浦城市容纳力有限，基础弱，外来人口少，城市增容速度虽快总量少。2、2600亩按中等开发强度计算将容纳约8万人口。2600亩土地供应短期内显然远远超出霞浦城市的容纳力。这里还没有计算城市其它推向市场的建设用地（目前平均每年推出１００亩）。3、如果2600亩的建设用量在霞浦消化(按平均城市容积率计算)，需要将城市现有人口全部迁移至此，缺乏现实性，同时要求项目必须具备超强吸引力的产品。4、目前看，项目区位偏离城市中心，如果缺少超常规手段拉动，靠城市现有成长速度，市场对本项目认知度不会太高，二级市场的土地价格有天花板。5、开发2600亩土地，目标市场不能只集中在霞浦，需要利用福宁湾围垦项目潜力资源，在更广阔的市场上竞争。6、基于此，福宁湾围垦项目核心是提升项目价值（从城市经营角度亦如此）。说明：（S）优势海峡环境：马英九当选台湾地区领导人，使海峡两岸局势一定有相当改变，一个中国之下，“两岸共同市场”成为可能，霞浦台缘关系深厚，为项目打造提供了良好的政治环境。规模优势：围垦项目总面积34100亩，实际造地26460亩，其中：建设用地2600亩、滞洪区7640亩，农业、养殖用地23860亩，规模效应的优势非常明显，有机会打造出各类特色产品。新城市优势：项目处于霞浦城市滨海新城区域内，容易提升产品价值。政府资源优势：福宁湾围垦项目是省重点工程，受到省、市、县三级政府的高度关注，与当地政府关系良好，得到霞浦县政府的大力支持。环境资源：项目北临塔下山、松山，东南面海，景观资源绝佳。项目拥有海洋、湖面、山体、河流、湿地、岸滩、海堤、林木等多种资源，拥有宗教文化资源，养殖、种植等生产活动，可充分利用这些资源增加项目的看点，同时提升项目的附加值。企业优势：多年成功ＢＯＴ经验，资源丰富，优秀团队。

（S）优势海峡环境：马英九当选台湾地区领导人，使海峡两岸局势所在城市小、规模小，基础弱、经济总量小；在小市场进行大规模开发困难；城市增长慢：项目虽然规划是滨海新城一部分，但按现有速度”正常“城市增长，需要相当长的时间才能发展到项目地块；

（W）劣势所在城市小、规模小，基础弱、经济总量小；在小市场进行大规模开海峡两岸共同市场为项目带来机会，福建省“先行先试”的对台政策为项目的产业发展提供了机会；环三都澳经济区域的建设，已成为福建省尤其是宁德市重中之重的工作任务。环三都澳区域发展，对项目产生正面影响（工作室在说服宁德政府在台湾做广告），给项目带来发展机会；随着经济的发展，越来越多城市的人均GDP超过3000美元，生活水平的不断提高，休闲时间的不断增加，将促进休闲度假产业的发展。霞浦旅游资源丰富，有可能成为旅游目的地。闽东地区旅游原本落后，给项目发展带来机会。（0）机会（0）机会（0）机会博鳌亚洲论坛福建地区首家会员单位，与福建省政府相关部门一起首倡举办“海峡西岸经济区论坛”，并于2006年、2007年连续两年成功举办了第一、二届海峡西岸经济区论坛。温福铁路的开通和高速公路的便捷，拉近霞浦与长江三角洲的距离。（0）机会博鳌亚洲论坛福建地区首家会员单位，与福建省政府相关当地市场对项目支撑不足，是项目面临的较大考验；项目时间跨度长，政府支持力度的变化可能给项目造成风险；项目时间跨度长，市场变化给项目带来风险；不可抗拒的自然风险如地震、台风、海啸、及意外事故等引起的风险。（T）风险当地市场对项目支撑不足，是项目面临的较大考验；（T）风险综述三年完成海堤工程，第三年至第五年完成垦区建设及配套工程，工程时间跨度较大。由于项目所在当地经济总量小，故项目定位应该从更高更远的角度谋划。着眼于海峡西岸，跳出本地市场，去规划设计项目。因此我们需要的是用超前的眼光来定位项目，并与其他项目形成协同互补关系，共同做大市场；充分与政府合作，配合政府加快滨海新城城市建设。积极与国内外资本市场对接，缓解资金压力；加强团队建设，借鉴其他成功项目，弥补开发经验的不足，做好打大仗的企业准备。综述三年完成海堤工程，第三年至第五年完成垦区建设及配套工程，

不谋全局者，不足谋一域。不谋万世者，不足谋一时。福宁湾项目主要面临城市容纳力不足问题。在小市场做大生意。既然要做大生意，就需具备大生意的眼光，必须跳出项目看项目，才可能争取更大的市场。不谋全局者，不足谋一域。福宁湾项目主要面临城市容纳力不关键点：利用外部环境因素创造价值国际环境，台海环境，宁德环境，三都澳环境，霞浦环境，福宁湾环境

2.利用内部环境因素创造价值霞浦福宁湾围垦项目工程规划，围垦项目市场定位，围垦项目规划，围垦项目设计，围垦项目的经营等3.正确处理与政府关系，在保证综合效益的基础上，才能保证项目的成功。要点是在更高的视角上审视项目，从海西战略的眼光看霞浦的未来，从三都澳宁德的发展看未来，从霞浦自身的城市发展看未来，与当地政府合作，共同打造新霞浦。

目标：提升建设用地价值目标：提升建设用地价值第二章外部环境提升项目价值第二章外部环境提升项目价值

看项目的角度不同，选择也不同1、从松城（霞浦）看项目——滨海新城区2、从宁德看项目——县城的宏伟蓝图3、从三都澳看项目——未来三都澳休闲中心区4、从闽东看项目——新城市，增长极5、从福建看项目——三都澳的卫星城镇，度假中心6、从浙江东南看项目——未来产业之所7、从江西看项目——离大码头很近的地方8、从海西发展看项目——中国对接台湾渔业的主要交易中心9、从华东看项目——休闲胜地，东南沿海最美的沙滩10、从中国看项目——有文化的诗歌之城11、从世界看…………有特点之所

比较而言，其中重要者有:1、海西发展战略对项目的关系，以福州为中心，2小时经济圈。2、三都澳（宁德）发展对项目的关系，最好的休闲资源，捆绑营销。3、霞浦新城市发展与项目的关系。4、迎接休闲时代的到来。（与华东区关系）工作室观点比较而言，其中重要者有:工作室观点跳出项目看项目看海西发展战略看三都澳定位看霞浦看社会发展——休闲时代看霞浦城市发展——蝶变演绎“双城记”跳出项目看项目海西经济区的内涵关键词：海峡经济区、纳入国家经济版图、国家战略、发展模式与众不同、政策眷顾须强调“大海峡经济区”是在“一国两制”框架下的中国区域经济发展战略的一种新思路。其本质意义在于以经济为纽带，在大陆和台湾地区之间建立一种互利双赢的经济合作关系，以实现台海两岸的和平、合作、共同发展。同时，可以在“一国两制”的框架下把中国台湾及台湾海峡整体纳入整个国家发展规划，和经济版图。因此“海西经济”发展是构筑“大海峡经济区”的必要准备和物质基础。据国家“十一五规划纲要”精神――充分把握国际、国内政治经济环境变化的大趋势，从更广泛的空间和时间的发展进程来重新审视海峡西岸经济区的定位，以空间拓展实现时间的跨越，以时间的积累达到空间的融合。因此可以看出海西经济区的国家战略意义，大于海西区域利益本身。这给我们一个提示：海西的发展模式和成长路径将与众不同。除了由“内生资源”引发的市场推动力外，最重要的是它将享受到国家政策指引和惠顾。海西经济区的内涵关键词：海峡经济区、纳入国家经济版图、5小时争夺带海西情势地图海峡经济区

5小时争夺带海西情势地图海峡经济区提升提升提升提升关键词：两翼、双极、提升带、辐射带、发展带延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局。总体城市群结构特征：以厦漳泉都市圈，福宁莆都市圈的双极结构下，形成覆盖全福建的城镇网络体系。以沿海高速东西轴向形成区域产业战略提升带，向西北部腹地以龙岩、三明、平南连线形成辐射带；都市核心圈临海港口区域形成预留战略发展带，突出临港产业发展。产业发展特征：闽南都市圈以化工、电子、机械装备，休闲服务业为主；闽东水产渔业、农业、机电、造船、冶炼、化工等。未来将发展成集临港重化、港口贸易、现代服务及高新产业为核心的产业集群结构和城市群落体系。开放度和参与国际竞争力度不断提升。海西经济区总体战略框架关键词：两翼、双极、提升带、辐射带、发展带海西经济区总体战略

海西战略总体上是一省经济区，对台战略是国家层面的事，政经大事都在国家。省里只好“卡拉ＯＫ”，自娱自乐。海西经济总量小、底子薄，缺少“领头羊”；面对全国区域经济转型的大势，海西高不成底不就，处境比较尴尬。近年来尽管有了长足的发展，但与周边经济区相比差距不断加大。区域内发展不平衡，区域内部城市群落构建及城镇体系建设有待进一步改善，结构性矛盾依然存在。尽管临海资源优越，但内部一体化程度底，缺少统筹协调。各自为战，资源配置和利用效率低。海西经济内部发展不平衡，区内竞争十分激烈；现代服务水平低，拖累发展；面临自然资源供给与生态环境保护面临压力；军事备战因素的影响；工作室观点：挑战海西战略总体上是一省经济区，对台战略是国家层面的事，政经国家海域发展战略意图深远，政治导向意图清晰，对海西来说既是责任，又是重要机遇；海西纳入国家主体功能规划重点项目，表明海西已正式进入国家生产力总体布局的战略层面；台海局势伴随马英久上台，两岸经贸往来明显加快，改善经济作为第一要务，双边开放度会加大；由于海西区域与外部联系的交通环境得到大大改善，区域内城市群落结构逐渐清晰，发展的基本框架业已全面铺开；伴随国际经济一体化加深，临港重工业化趋势越将显著。国际和国内垄断资本正纷纷争滩布局具有战略区位的港口城市。海西经济区临海区位的资源优势及投资洼地效应十分明显，对国际资本和国内垄断企业具有较大的吸引力；WTO不断加深，加快和拓展临海自由贸易区、现代服务业建设也将是临海地区重要的产业发展趋势，海西区域是大陆与台湾经贸的前沿，承接台湾港口与货物入内将可能是今后的大势所趋；未来几年内海峡关系趋于缓和，三通和直航后有利于西岸经济快速、平稳发展。以“高科技光电、现代服务”业为主的第四次台产转移浪潮正在酝酿形成。工作室观点：机遇

国家海域发展战略意图深远，政治导向意图清晰，对海西来说既是责工作室观点一：机会永远给有准备的人的。海峡经济区、海西经济区、两岸三地，国家政策，“先试先行”等等，平心而论，不是给某个政府的，不是给某个企业或某个人的，是公平的对所有机构的。谁能在新环境之下，争取机会，要看谁的准备更充分，更关键的是比速度，看谁速度快。从目前经济总量看，广东省已经超出台湾，但与广东临近省份承接广东方面的投资并不大。从此角度说，欲分台湾蛋糕，速度应该更快，而且，承接的内容应该更多。

工作室观点一：机会永远给有准备的人的。工作室观点二：台资转移变道的启示①台湾珠三角长三角福建沿海产业高端？工作室观点二：台资转移变道的启示①台湾珠三角长三角福建沿海产工作室观点二：软实力大于硬指标②在以电子信息产业为主导的第二次产业转移过程中，台资进入区域由珠三角地区的东莞转向以昆山、苏州为代表的长三角地区，构成了台资的第一次转移变道。其实在相对高端产业环节的第二次转移浪潮中，以IT电子产业为主的台资，除看重交通条件、土地成本以及劳动力成本等硬指标外，更加看重商务环境、人才可得性以及环境资源等软指标，更加强调宜创业、宜居住、宜休闲的城市环境。昆山更多得益于背靠大上海，昆山台湾产业形成的同时，上海的古北已经形成了近30万台湾人聚集的国际生活区。为什么台湾进入中国，产业转移一次次地变道？工作室观点二：软实力大于硬指标②在以电子信息产业为主导的第二工作室观点：台湾产业向大陆转移的四个阶段第一次浪潮第二次浪潮第三次浪潮第四次浪潮特征：“三来一补”劳动密集型轻工产业，集中在珠三角特征：以IT为主的技术密集型产业，集中在长三角轻工电子重化工现代农业高新技术产业现代服务业特征：以重化工、现代农业为主的资金与技术密集型产业特征：以光电高新技术、现代服务业为主，刚刚开始产业时间工作室观点：台湾产业向大陆转移的四个阶段第一次浪潮第二次浪潮

１、第一阶段：轻工产业转移时间：上世纪80-90年代。产业特征：“三来一补”、启动门槛低；地区以港台为主。集中区域：珠三角、闽三角2、第二阶段：ＩＴ产业转移时间：2000年左右；产业特征：产业附加值高，转运速度快，人员素质要求高；以台湾产业为主。集中区域：依托香港机场的东莞地区；依托上海虹桥机场的昆山。3、第三阶段：重工业及农业，进军大陆腹地。4、第四阶段：以光电等代表的高新技术产业，开始全面对接。

注：第一阶段福建闽南地区凭借“五缘”优势，积极接受轻工产业转移，成就了今日的产业基础。但到第二阶段时，缺少国际化转运平台，比不过昆山了。但到第四阶段时，以厦门为代表，在城市发展水平到了一定阶段，配套、居住环境及现代服务提高后，成为首选。１、第一阶段：轻工产业北接温州、直上长江三角洲，成为海峡西岸经济区连接长江三角洲经济区的重要桥梁和联接两岸、内陆与海外的前沿区域。肩负支撑海西的区域使命。海西东北翼发展迫切需要形成一个次级中心城市，与福州共同发挥核心带动作用。环三都澳区域在海西东北翼区域内具有突出的比较优势：门户区位与港口优势、发展临港重化产业的巨大潜力以及相对占优的城镇基础，为其成为辐射海西东北部区域的新增长极提供了有力支撑。三都澳（宁德）——优势区域北接温州、直上长江三角洲，成为海峡西岸经济区连接长江三角洲经

三都澳东南沿海黄金海岸的断裂点后发优势的处女地

环三都澳区域是中国东南沿海唯一尚未大规模开发的天然深水良港，其港口条件世界罕见，具有极高的战略开发价值。三都澳东南沿海黄金海岸的断裂点环三都澳区域是中福建“十一五”规划中的三都澳——产业升级的重要战略空间环三都澳区域的深水港口条件在福建六大深水港湾中首屈一指，拥有相对充足的后备土地资源、水资源以及能源供给，而且靠近长三角，综合竞争优势条件十分突出，有条件成为福建省产业重化升级的重要战略空间。福建“十一五”规划中的三都澳——产业升级的重要战略空间环三都大型临港产业在经济全球化的推动下，中国已经进入了改革开放以来的第二波沿海化浪潮。这一历史时期，我国面临着国际重化产业的大规模转移，同时在基础资源高度依赖国际供给的趋势下，国内基础重化产业对深水港的物流支撑也产生了巨大需求，引发了国内外大型重化产业向深水港区的转移和集聚。在以港口为核心资源的临港产业集群崛起的趋势下，港口、港区发展可以不再依赖于城市或是后方腹地支撑，因此包括环三都澳区域在内的沿海后发地区，获得了追赶先发地区的发展机遇。环三都澳区域处于全国南北海岸线的中心点，处于长江三角洲、海峡西岸和台湾三大经济区之间的核心位置，是海西经济区对接长三角的直接门户，对台交通便利，也是距离江西、浙江和福建部分内陆地区直线距离最短的出海口。由于极具价值的港口资源优势，在中国第二波沿海化浪潮中，环三都澳区域的港口价值空前凸显，有望吸引大型临港产业集聚。中国第二波沿海化浪潮中的三都澳①大型临港产业中国第二波沿海化浪潮中的三都澳①稀缺的蓝色生态海湾中国正逐步踏入休闲经济“井喷期”，尤其是长三角等较发达地区的消费需求规模巨大、增长迅猛。而在中国消费快速升级趋势下，区域生态海湾资源却日益稀缺。周边区域休闲消费的增长对环三都澳区域的生态环境和度假资源具有巨大需求。环三都澳区域是我国沿海距离长三角、台湾等消费市场最近，生态环境质量最高，滨海度假资源最丰富的少数地区之一。随着交通体系的改善，环三都澳区域与长三角的时空距离大大缩短，海滨度假、游艇及旅游服务业、海景地产等产业，将成为其占领长三角市场的优势产业。中国第二波沿海化浪潮中的三都澳②稀缺的蓝色生态海湾中国第二波沿海化浪潮中的三都澳②宁德市及环三都澳区城市空间结构示意图根据宁德城市总体规划[2004-2020]之远景构想：未来宁德的中心城市空间结构为：“一心一带双核三湾六区”。主要有城市湾、产业湾、度假湾三大湾区，度假湾区就是霞浦的东吾洋、官井洋、东冲半岛，东冲半岛拥有的旅游资源极为丰富，既有外海又有内海，景观丰富而充满变化大，是未来霞浦发展休闲产业的核心资源之一。项目宁德市及环三都澳区城市空间结构示意图根据宁德城市总体规划[2环三都澳区城市功能及交通组织结构项目环三都澳区城市功能及交通组织结构项环三都澳城市圈是闽东北经济最活跃的地区；世界级天然良港，中国东南沿海专业国际门户；海西战略前沿

中国重要临港重化工基地；环三都澳区域是我国沿海生态环境状况最佳的地区之一。是距离长三角地区最近同时生态环境质量最高、滨海度假资源最丰富的少数几个地区之一。中国东南滨海之都。中国游艇之都。海峡两岸渔业之都。闽东亲水游集散地。倚山观海绿色宜居之地。工作室观点不是今天，而是明天的定位环三都澳城市圈是闽东北经济最活跃的地区；工作室观点不是今天，工作室观点：从目前态势看，环三都澳经济区域的建设，已成为福建省尤其是宁德市重中之重的工作任务。而霞浦县可以利用作为环三都澳经济区东北向门户的区域优势，打造成环三都澳经济区最佳的生活配套基地，从而利用后发优势中的先发优势抢占先机，促进县域经济快速发展。而本项目正是连接霞浦县城与环三都澳经济区的最佳区域，关注本项目就是关注霞浦的未来。霞浦县应该积极参与三都澳的开发建设。

工作室观点：从目前态势看，环三都澳经济区域的建设，已成为福建霞浦县位于福建省东北沿海。地理坐标为北纬26°25′-27°07′,东经119°46′-120°26′。总面积1716平方公里。户籍人口52万人，其中非农业人口14.95万人。通行闽东方言霞浦话。三沙镇当地居民方言大部分以闽南话方言为主，是福建闽南地区的移民后裔。县人民政府驻松城街道。全县辖2个街道、6个镇、6个乡（其中3个民族乡）：松城街道、松港街道、长春镇、牙城镇、西南镇、沙江镇、下浒镇、三沙镇、盐田畲族乡、水门畲族乡、崇儒畲族乡、柏洋乡、北壁乡、海岛乡。

霞浦县基本情况霞浦县位于福建省东北沿海。地理坐标为北纬26°25′-27°总体发展态势2007年全县生产总值51.12亿元，农林牧渔业总产值28.67亿元、工业总产值25.61亿元，分别比上年增长4.3%和25.5%；财政一般预算收入1.75亿元，增长16.9%，其中地方级财政收入1.24亿元，增长19.0%；全社会固定资产投资11.67亿元，增长38.3%；社会消费品零售总额18.54亿元，增长11%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达8994元和4078元，分别增长10.5%和10.4%。2006年末户籍人口52万人。(以上数据由霞浦统计局提供)总体发展态势2007年全县生产总值51.12亿元，农林牧渔业霞浦有良好的生态环境霞浦山海相宜、港岛湾滩组织、自然与人文匹配的独特的旅游资源和优良的生态环境，成为典型、优良的滨海城市，具有建成生态环境优良，山、水环绕，现代化和可持续发展的新型城市区域的极为有利的条件和特质，将迎来不可多得的发展良机。长三角500公里范围内的清洁海水几乎污染殆尽，江浙海岸以泥质和岩质为主，缺乏沙滩。相比之下霞浦的优势非常突出，县域自然旅游资源和人文旅游资源有机融合，山川海岛、宗教文化、畲族风情交相辉映。拥有杨家溪等一批著名的风景名胜，更有东吾洋“天然内海”、东冲半岛“百里沙滩”等大量尚未开发的海洋旅游资源。在环三都澳区域中霞浦占有近二分之一的海岸线，尤其以东冲半岛为主的海滩为主的优质的休闲旅游度假资源是休闲时代的战略性稀缺资源。

面对城市休闲消费的升级趋势，霞浦具有海滨度假、游艇休闲、海景地产等市场供给条件。福宁湾项目，正处在东冲半岛的门户位置。霞浦有良好的生态环境霞浦山海相宜、港岛湾滩组织、自然与人文匹已经通车的同三高速和即将通车的温福铁路，使得霞浦由过去的交通末梢一跃福建连同浙江的重要通道。温福铁路的通车将后，大上海将进入4小时生活圈，以温州为主的浙南地区更是2小时内可以便捷到达。交通环境发展带来机遇

已经通车的同三高速和即将通车的温福铁路，使得霞浦由过去的交通

闽东区沿海经济重镇海西重要的新型绿色工业产业基地东南沿海的重要海洋休闲旅游目的地国内一流的水产品精深加工基地海西先行的对台合作试验区“环三都澳区域”东部门户，重要的卫星城市绿色宜居城市……霞浦战略定位闽东区沿海经济重镇霞浦战略定位产业规划银色产业带：沿高速路产业城镇密集带：外引内调，提升发展“银色产业带”金色港湾：溪南临港产业带：以港兴工，重拳打造“金色港湾”蓝色半岛：东冲半岛滨海旅游区：高端定位，整体开发“蓝色半岛”绿色产业区：山区生态产业区，生态优先，保护开发“绿色产业区”发展规划产业规划银色产业带：沿高速路产业城镇密集带：外引内调，提升发新时代的到来：休闲时代休闲的定义

休闲（Leisure）是指人从一切工作（职业工作、家务劳作等）紧张状态中超脱出来，以自己喜欢的、感到有价值的方式，去休息、放松和消遣，包括积极地、自发地参加社会活动和自由地安排个人生活的状态。本质就是从事一切工作以外的恢复身心、发展自我、充实精神的生活体验。消费方式的革命式转移消费的目标由生存消费转移为休闲消费休闲是哲学和科学诞生的基本条件之一。休闲才是一切事物环绕的中心。

—亚里士多德.《政治学》新时代的到来：休闲时代休闲的定义休闲是哲学休闲与生产力的发展人们的时间可以分为三大类:一类是劳动时间，换取生活必要的劳动时间;第二类是必要的休息吃饭这类时间；第三类时间就是闲暇时间。生产力越不发达，人们为了生存劳动时间就越长，休闲时间越短。根据美国时代杂志99年的一篇文章谈到，在原始社会时人们的闲暇时间只有10%。进入农业社会，手工业这些时候大概人们的闲暇时间是17%。工业化时期的闲暇时间是23%，那么进入工业化社会以后，二十世纪中期，闲暇时间大概是39%。二十世纪八十年代以后进入后工业化社会，现在在一些发达国家闲暇时间占到了将近50%。

衡量人类进步的根本标准，是通过生产力水平的提高将社会必要劳动降低到最低限度，从而获得更多的自由时间和充分的物质保障。休闲时代的出现是人类文明发展的必然阶段。休闲与生产力的发展衡量人类进步的根本标准，是通过生产力水平的休闲产业的产生经济社会发展/人们生活水平不断提高/闲暇时间的增多休闲逐渐成为现代生活的一个组成部分休闲理念的确立（人类社会走向现代文明的重要标志）全新的休闲产业概念应运而生休闲产业的产生经济社会发展/人们生活水平休闲逐渐成为休闲理中国公民现有115天是法定休息日，1/3的时间都在休假；目前我国职工全年月平均工作天数为20.92天，全年月平均工作时间为167.4小时，全年工作总时数为2008.8小时，拥有的闲暇时间与美国、英国、日本等发达国家职工差不多。2007年全国合计出游人数16.1亿人次，出游率122.5%,旅游消费7770.62亿元，人均消费482.6元(城镇居民人均消费906.9元，农村居民人均消费222.5元)，入境旅游接待总人数超过1.2亿人次，旅游创汇超过300亿美元；出境旅游总量超过3400万人次。(数据来源：国家旅游局)我国人均GDP到2020年将比2000年翻两番。按照这个测算，到2015年，我国人均GDP将超过3000美元。根据世界旅游发展的经验，到人均GDP3000美元的时候，旅游业将出现高峰期。据美国有关部门的统计显示：美国人有1/3的休闲时间,有2/3的收入用于休闲,有1/3的土地面积用于休闲。专家预测在美国今后几年里经济结构中休闲产业的从业人员将占整个社会劳动力的80%一85%。数据：数据：旅游休闲产业发展史简表：

年代

社会发展状况产品发展特点旅游市场发展特点70年代末至80年代末改革开放初期，国内经济刚刚起飞；人们的眼界放开，生活水平开始提高以初级的观光旅游为主，景点大规模的开发，但是产品结构单一，开发层次低、辅助设施落后。l

各地纷纷开发观光旅游区；l

星级酒店出现；

旅游业成为人们生活中的一个新名词，也是奢侈品。90年代

全国GDP迅猛增长，人民的生活、观念发生了日新月异的改变.

产品依旧以观光型旅游为主，服务设施上有了很大的改观，逐步与国际惯例接轨。旅游+地产的代表作是深圳华侨城和杭州宋城。

旅游业水准不一，90年代初期，各种旅行社纷纷成立，消费者的选择增加；主题公园在全国全面兴起，同时出现不少旅游休闲房产。90年代末开始至今l

中产阶级大量涌现，社会阶层发生变化；l不少家庭步入小康；l

咨讯发达，生活方式改变，人们休闲方式产生革命式转变。l

旅游产品中多了让游客参与、留恋往返的内容，经营方式也有许多新尝试；l

度假休闲的第二居所在发达城市涌现l

旅游产业已开始全面由观光型向休闲型转变，休闲业竞争加剧；多种旅游方式：自助游、高品质主题游、出国游等；旅游、休闲、房产等第三产业结盟，争夺双休日和节日市场的大饼。旅游休闲产业发展史简表：年代社会发展状况产品发展特点旅霞浦休闲资源霞浦县文化钩沉深厚、自然风光优美、人文名胜荟萃、旅游资源丰富，旅游发展优势明显，是闽东旅游中心之一；随着福宁高速公路全线通车，温福铁路、霞浦机场、三沙、溪南深水港码头等重大交通基础设施项目相继建成投入使用，霞浦将拥有陆、海、空俱全的交通网络，并可望将成为闽东、浙南地区的交通枢纽。旅游景点和接待服务设施建设投资日增，2005年全县旅游景点共接待境内外游客48.3万人次，旅游总收入2.79亿元，占全县GDP的5.46%，分别增长20.4%和37.7%。“霞浦，我心中的那片海”

霞浦的性情：在对霞浦的市场调研中霞浦的山、海、川、岛、林、田、宗、畲给我们留下了深刻的印象，这是一个民丰物阜、资源丰富的地方，大海和山形成这个城市豪爽与休闲的双重性情。这里有非常独特的文化，摄影、盆景、诗群是这个城市的三大文化现象。存在的问题：开发水平低，投入不足基础设施不配套，专业人才严重缺乏。霞浦休闲资源霞浦县文化钩沉深厚、自然风光优美、人文名胜荟萃、霞浦县旅游资源基本类型与数量（资料由霞浦县旅游局提供）主类地文景观水域风光生物景观自然资源小计遗址遗迹建筑与设施旅游商品人文活动人文资源小计共计亚类数3431027141424基本类型数目54615416452944占总数%11.369.0913.6434.099.0936.379.0911.3665.91100资源单体数目29101150125841286136占总数%21.327.368.0936.768.8242.652.948.8263.24100霞浦县自然旅游资源三个主类，即地文景观、水域风光、生物景观；共有个10亚类，占全部自然旅游资源17个亚类的58.82%。人文旅游资源四大类：遗址遗迹、建筑与设施、旅游商品、人文活动中，霞浦共有13个亚类，占全部人文旅游资源17个亚类的17.65%。全县有人文旅游资源基本类型29种，占全部人文旅游资源基本类型（84种）的34.52%，占全县旅游资源基本类型（44个）的65.91%。从上表可以看出，霞浦县人文旅游资源单体比自然旅游资源单体多，人文旅游资源基本类型也比自然旅游资源多，说明整个霞浦县的人文底蕴比较深厚。霞浦县旅游资源基本类型与数量（资料由霞浦县旅游局提供）主类地与“先发”地区相比，霞浦的工业基础有些薄弱，但留下了景色优美的山、海、川、岛，在休闲时代已经到来的今天，这些是稀缺的战略性资源。生态环境不可复制，工业发展必须以环境保护为前提，如果工业发展以牺牲环境为代价，其结果可能会令人扼腕叹息。资源就是生产力，霞浦启动休闲产业的时机到来了。霞浦在前进，但前进的速度不快；霞浦在发展，但发展的质量不高，经济能量太小；霞浦在扩张，但城市基础设施严重缺乏；霞浦要迈向海洋时代，什么是关键性引擎项目？海西经济圈区域发展战略，环三都澳区域战略随着海峡形势的明朗而也将成为国家战略，山雨欲来，潮汐磅礴将至，霞浦准备好了吗？与“先发”地区相比，霞浦的工业基础有些薄弱，但留下霞浦城市蝶变——演绎“双城记”霞浦城市蝶变——旧城的所有功能在原有的空间范围扩张，当现有的空间被填满后,每一个功能将其新长出来的部分“外溢”到城市周围。由于“外溢”部分的功能与老城依然保持着非常密切的依赖关系,使得中心区职能非但没有减弱,反而得到进一步强化，产生中心区土地供给不足，地价上升的回波效应。于是中心区不得不拆除原有建筑，提高土地利用强度，开始新一轮的基础设施更新。“外溢—回波”式成长，对每一个单独的“城市细胞”而言，可能是最经济的，如：可以最大限度的利用城市基础设施；但对城市整体发展而言，可能是最浪费的，如：拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；城市财富积累的大量破坏和浪费；高企的地价使中心区各种产业的经营成本增加，可能导致城市的竞争力下降，潜在的城市发展机会大量流失等等。老城发展之惑—“外溢”与“回波”旧城的所有功能在原有的空间范围扩张，当现有的空间被填满后,每“外溢—回波”模式下成长的城市，新老功能混合发展，不仅传统功能趋于萎缩，新功能发育也会受到严重抑制。而这些新的功能恰恰是城市参与区域竞争，保持城市区域地位的关键领域。这些领域包括：教育、研发、高科技产业、娱乐、远程贸易、高档居住和区域交通等等。其结果必然导致城市中心功能的高度集中。“外溢—回波”式发展，除非遇到天然的障碍，可能会本能的向所有方向发展（即所谓“摊大饼”）。老城发展之惑—“外溢”与“回波”:“外溢—回波”模式下成长的城市，新老功能混合发展，不仅传统功霞浦现有的老城区街道拥挤嘈杂，公建设施配套落后，早已不堪重负。从霞浦现有的霞浦新城控制性规划来看新城一期就是老城区的外溢，并且新城一期与工业园区相互干扰，难以集中发展。“外溢”部分的功能与老城依然保持着非常密切的依赖关系,这种发展模式必将导致老城区功能进一步强化,而新城则可能极度发育不良。老城更累了！霞浦新城控制性规划图同三高速温福铁路老城区新城一期城市以外溢的形式在延展霞浦现有的老城区街道拥挤嘈杂，公建设施配套落后，早已不堪重负霞浦新城一期正以“摊大饼”的方式在发展。虽然城市空间在逐渐地向东延伸，但这种新城区发展主要还是依附在老城区的基础上，没有体现公共设施导向。这种城市发展方式由于拆迁成本高，加上城市财政投入不足，使得建成的空间依然非常局促，并难以摆脱老城区的磁力。这种发展方式在较长的时间内将难以充分体现霞浦的海洋资源优势，并且加大了城市的总体建设成本。霞浦新城一期正以“摊大饼”的方式在发展。虽然城市空间在逐渐地抓住跨越式发展的大好时机“跨越”式城市发展模式的核心概念：在城市高速成长初期，将城市内部部分传统职能整体迁移到现有城市建成区以外的发展模式。其最大的特点是：①不仅是局部职能（如居住或工业）的迁移，而且要建立一个完整稳定的社会服务体系；②转移后新区的主导职能不再仅仅是老城相应功能的延伸，而是彻底压倒和取代老城该项城市职能；③最终在规模和质量上要全面超过老城。“跨越”式成长不是指建设一些新的开发区或新区，而是在现有体制之外建设一座全新的城市。跨越发展需要“外源”力量，隆德集团建设的福宁湾项目对霞浦城市发展来说，是城市发展的超级引擎。是城市名片。在海西经济圈建设和环三都澳区域建设等宏观背景下，霞浦不应该选择“外溢—回波”式的常规发展模式来应对将可能出现的超常规发展的现实，要抓住跨越式发展的大好时机。抓住跨越式发展的大好时机“跨越”式城市发展模式的核心概念：在霞浦要成为闽东北县域经济的领跑者，就必须比其同处于发展中邻居跑得更快，这就决定霞浦未来的发展是“跨越式”的。将老城不堪重负的职能精简出去；为旺盛分蘖的新功能寻找足够的成长空间；将老城背负的沉重压力变成新城发展的巨大机会。霞浦八山一水一分田，城市发展受到沿海丘陵地形的严重制约,城市由此向东发展。沧海桑田，原先的沿海滩涂逐渐成为城市的一部分。如赤岸。优化方案是选择建一座新城，一个足以同古老的松城相辉映的美丽新城，她是霞浦迈向海洋时代的标志。霞浦优美而绵长的海岸线、丰富而优越的海洋资源决定霞浦迈进海洋时代，这是霞浦的历史使命。霞浦要成为闽东北县域经济的领跑者，就必须比其同处于发展中邻居小结：福宁湾项目建设滨海新城的现实意义在新的海西经济环境下，城市化水平高低是决定竞争成败的关键因素；三都澳经济圈势对霞浦产生重大影响，作为三都澳经济圈的东部门户，整合各种资源，建设三都澳的配套基地是霞浦未来的重要选择；霞浦要成为闽东北县域经济的领跑者，须比其同处于发展中邻居跑得更快，这就决定霞浦未来的发展是“跨越式”的，福宁湾项目是跨越式发展的源动力；霞浦下一步城市发展的方向必然是东扩、南移、面海，打造美丽的滨海城市。福宁湾项目是城市超级外源式动力引擎，马力强大，对霞浦的城市建设，加强城市配套功能，改变城市形象上作用突出，对滨海新城的建设关系重大。小结：福宁湾项目建设滨海新城的现实意义在新的海西经济环境下，滨海新城有大面积连片的土地，基本没有拆迁，建设新城市成本低。有条件将霞浦的山海川岛的自然特色充分展现，充分体现霞浦魅力，提升土地价值其中重要区域就是福宁湾建设项目。霞浦新城控制性规划图同三高速温福铁路同三高速、温福铁路打通了这个城市的经脉，“松城”即将成为变成了一只翩跹起舞的蝴蝶。“双城记”是霞浦城市快速发展的最佳通道滨海新城有大面积连片的土地，基本没有拆迁，建设新城市成本低。霞浦城市发展三大引擎滨海新城加快滨海新城规划，按照“跨越式”发展模式对新城进行规划：①不仅是局部职能迁移，而且要建立一个完整稳定的社会服务体系；②新区的主导职能彻底压倒和取代老城该项城市职能；③最终在规模和质量上要全面超过老城。参照其他地区经验，新城区建设由政府领头带动，将下政务中心，文化体育中心迁至新城区，迅速拉动新城市土地价值，为城市发展打下基础。工业园区控制规模，建成以环保绿色工业产业园区。东冲半岛旅游区做旅游专题规划，利用东冲半岛极丰富的海洋资源，结合福宁湾项目，打造一个以海洋为主题打造成东南沿海旅游胜地。霞浦城市发展三大引擎滨海新城

霞浦新城控制性规划图同三高速温福铁路高速公路口:松城公园(城市绿心）城市客厅:山河风光带山兜山--塔下山欢乐四季公园诗歌广场工业园区围垦项目以南通过海堤连接东冲半岛旅游区松山妈祖文化旅游公园滨海新城霞浦新城控制性规划图同三高速温福铁路高速公路口:松城公园未来霞浦新城市象蝴蝶状。以同三高速与高铁为城市中轴，演绎双城记。新城市须有新定位，要有新形象支撑。以高速互通为霞浦门户，建议广种松树，成为松城公园。让进入霞浦者有很好的观感。以山河为城市景观主轴。以山兜、塔下山、松山区域作为城市景观中心点，通过山河城市两岸景观设计营造形成城市中心走廊与以诗歌为主题的城市客厅。城市中心走廊两岸局部地段可设计看台，每年端午节划龙舟供城市居民观赏。山河中心走廊区作为新的政治、经济、文化中心区，布置在山河一河两岸，强调并保证中心走廊的规划实施。未来霞浦新城市象蝴蝶状。山兜山、塔下山景观中心点处建诗歌广场，以中国诗词文化作为广场的设计主题。同时也作为以霞浦为代表闽东诗群的文化载体。诗歌广场山兜山、塔下山景观中心点处建诗歌广场，以中国诗词文化作为广场他山之石——杰尼亚绿洲介绍地点：意大利比埃拉奇弗洛(Trivero,Biella,Italy)面积：100平方公里杰尼亚全景道路全长：26公里创建人：ErmenegildoZegna

他山之石——杰尼亚绿洲介绍地点：意大利比埃拉奇弗洛(Tr杰尼亚绿洲——杰尼亚集团介绍杰尼亚由Ermenegildo

Zegna于1910年在意大利小镇Trivero创立，他立志要生产最高品质的男装面料，并从市场上收集最好的原材料。1960年，杰尼亚的两个儿子继承其父业，他们领导公司定位在世界顶级男装市场。杰尼亚集团是世界男装潮流的领导者，2005年的收入达到7.13亿欧元，在世界各地拥有460个各式的销售点。杰尼亚认为只有在“美好的文化”中才能蓬勃发展，这种文化要求人们尊重环境和当地社区，为了发扬这个观念，于2000年成立杰尼亚基金会对环境、社会、文化和健康等领域研究活动提供资助。在全球范围内倡导可持续发展、提升个人与社区生活质量、保护环境和当地文化、推动人类发展和资助研究等。杰尼亚绿洲——杰尼亚集团介绍杰尼亚由Ermenegildo杰尼亚绿洲ZegnaOasis

杰尼亚梦想给予他的毛纺厂所在的山谷一个崭新的面貌。在1930年，年轻的杰尼亚在这儿重新造林，他在这座荒凉的山谷上栽种了五十多万棵针叶树及杜鹃花，与此同时他也开始建造一条以其名字命名的26公里长的全景公路。继承祖先遗留下的事业，杰尼亚家族的年轻一代于1993年建立了OasiZegna（杰尼亚绿洲）。总面积约为100平方公里，绿洲里有27条十字形的小路和两条背包线路，这里对于热爱运动和自然的人来说是一个进行户外运动，与大自然拥抱的理想场所。持续几天的短途旅行，有漫步绿洲小径，参加激活生命课程，由小路骑山地自行车或骑马观光，从简单好走的杜鹃花小径，在花朵盛开时期欣赏壮观的景色，到FRADOLCINO小径结束，杰尼亚绿洲旨在保护这片土地，通过一个可视的字母顺序描述这个地区生长的动物、植物和矿产的标志系统，为游客提供一个体验大自然的真实机会。杰尼亚绿洲ZegnaOasis杰尼亚梦想给予他杰尼亚绿洲ZegnaOasis一种非常稀有、呈现彩虹色光芒Carabo(Carabusolympiae)独角甲虫是杰尼亚绿洲的标志昆虫。1854年夏天，OlimpiaSella小姐偶然发现了一只从未见过的彩虹色的独角甲虫。专家确认是一个未知的甲虫种类，命名为Carabusolympiae。在那之后,成群结队的研究人员和昆虫商集聚于此,经过多年的滥捕,Carabusolympiae已经变得非常罕见。在上世纪40年代早期经过欧洲昆虫学者的努力,该甲虫在皮德蒙特山麓高原区域受到法律的保护。1930年，年轻的杰尼亚就开始在这座荒凉的山谷上栽种了五十多万棵针叶类枞树及漫山遍野的杜鹃花和绣球花，后人在此基础上继续经营，至今形成了一个巨大的花园。丰富的植被使得一年四季的杰尼亚绿洲均有绿色，而在春天花开的时候，可以欣赏到非常壮观的花团簇簇、蝶舞翩翩的景色；在夏天的时候，则是山风习习满眼碧绿的丰富植被，鸟鸣声和流水声在山谷中回响；还有万山红尽层林尽染的秋色和银装素裹的冬天。四时景致皆美不胜收。甲虫植物杰尼亚绿洲ZegnaOasis一种非常稀有、呈现彩虹色光杰尼亚绿洲ZegnaOasis绿洲里有27条十字形的小径和两条背包线路，这里对于热爱运动和自然的人来说是一个进行户外运动，与大自然拥抱的理想场所。从简单好走的杜鹃花小径，到跨过山脊的全景观小道，杰尼亚绿洲旨在保护这片土地，并通过一个可视的字母顺序描述这个地区生长的动物、植物和矿产的标志系统，为游客提供一个体验大自然的真实机会。径道及标识沿途风光杰尼亚绿洲ZegnaOasis绿洲里有27条十字形的小径杰尼亚绿洲ZegnaOasis

生态运动休闲

特别归功于在开始设计和建造杰尼亚绿洲全景道路的各项设施时就和自然保持一致，杰尼亚绿洲对自然的保护和一致性给予特别的要求。在杰尼亚绿洲，游客可以选择多样的生态运动，包括徒步、山地自行车、滑翔和跳伞、骑马、攀岩、夏天的滑草和冬天的滑雪、以及赏花和观鸟等。杰尼亚绿洲ZegnaOasis生态运动休闲第三章内部环境提升项目价值第三章内部环境提升项目价值霞浦目前自然资源尚未得到最好的开发和利用！建设霞浦必须现实主义与烂漫主义相结合，既要发展工业，同时也要保留优良的自然资源。福宁湾围垦项目规模巨大，并拥有霞浦新城最重要的海岸线，是改变霞浦城市未来的超大型关键性引擎项目。福宁湾项目要在蓬勃发展的国际休闲产业占有一席之地须心存高远，立身三都澳，放眼国际；福宁湾5434米的海堤连接松山与高罗湾，沿海堤南北延伸将可能将霞浦如明珠散落的旅游资源串成一条美丽的珠链，使霞浦真正成为滨海休闲天堂。霞浦目前自然资源尚未得到最好的开发和利用！建设霞浦

岩滩、砾石滩

淤泥滩

项目区周边陆地地貌地块依山傍水，山清水秀，由河流、山丘、海洋、内湖、堤岸、礁岩、湿地、等自然资源构成巨大自然景观体系，成为地块价值和旅游景区的的强大保证；天后宫宗教人文景观、海上养殖等人文活动景观也是旅游项目的基础。岩滩、砾石滩淤泥滩项目区周边陆地地貌地块依山傍水，山清环境研究①1、沙滩——东南沿海公认最美丽的沙滩，而且不是一个，是沙滩链。2、海岸线——中国沿海最丰富的岸线，山与海动心之吻。3、海岛——近岸岛屿从多……4、海潮差——南海潮差小于2米，渤海潮差3米，东海潮差5米。这里7.8，中国第二。5、沧海桑田——可以亲历6、滩涂——赶海7、海的颜色——光怪陆离8、海之湖——东吾洋，三都澳犹湖9、海之歌——中国诗歌城10、海之子——剑蛏环境研究①1、沙滩——东南沿海公认最美丽的沙滩，而且不是一个环境研究②12、霞浦美女——无霞不成团13、国家级唯一对台开放渔港……14、植物王国——亚热带和温带植物共生之处15、海的女儿——妈祖诞生之地16、茶叶…………

研究表明，福宁湾及周边地区资源非常丰富，且差异性强，通过整合开发，较容易形成鲜明主题与风格。环境研究②12、霞浦美女——无霞不成团研究表成为海西经济区休闲产业明珠；环三都澳经济区域的东北门户，休闲旅游居住等配套基地；东南沿海以海湾休闲为主题现代湾区；宜居中心；霞浦城市新都心。福宁湾项目定位思考成为海西经济区休闲产业明珠；福宁湾项目定位思考中国·福宁湾

中国东南滨海休闲新湾城

项目定位

中国·福宁湾

中国东南滨海休闲新湾城总体功能构想闽东宜居滨海新城滨海湿地公园生态滩涂养殖及加工区现代观光休闲农场松山巨型妈祖坐像石窟超五星级海岛式主题度假酒店36洞世界岛高尔夫球场海峡合作论坛永久会址中国东南滨海休闲新湾城中国东南滨海休闲新湾城总体功能构想闽东宜居滨海新城滨海湿地公新湾城总体功能构想说明核心引擎：海峡合作论坛永久会址，五星级主题酒店和高尔夫球。主要引擎：妈祖石窟，中国东南沿海最美的徒步野径。次要引擎：湿地公园与房地产配套项目：十里长廊，渔人码头，海岛，农业观光园，生态养植区等新湾城总体功能构想说明核心引擎：海峡合作论坛永久会址，五星级多功能复合的百宝箱效应

1＋1＋1＋1＋1＋1＋1＋1＞8福宁湾项目由滨海居住、成长教育、养老服务、商业娱乐、文化旅游、休闲体育、生态观光、海上体验、示范产业、酒店会议等功能组成，十大功能所复合带来的1+1+1+1+1+1+1+1>8；福宁湾围垦项目独特的多功能复合开发模式，其效果是八剑“合璧”，叠加形成的是“核聚变效应”；福宁湾项目的自身条件决定项目其可以采用多功能复合运做模式，采用这种模式开发，就是打开了东海龙王的百宝箱。要通过多功能复合运做来确立项目的唯一性、权威性、排他性。多功能复合的百宝箱效应

1＋1＋1＋1＋1＋1＋第一步：三年成事（埋头做实事，完成围垦造地工程）第二步：五年成势（成效定局势，首期开发成功完成并取得良好社会效益与经济效益）第三步：八年小成（新城雏形已成）第四步：十年城市（新城已经逐渐成熟）开发步骤开发建设周期：2008年——2021年，预计约需13年时间第一步：三年成事（埋头做实事，完成围垦造地工程）开发步骤开发建设成熟度土地经营及地产开发阶段围垦造地阶段2008年2010年2012年2015年战略完善阶段成长周期2011年2013年三年成事五年成势八年小成十年成市发展成熟阶段建设成熟度土地经营围垦造地阶段2008年2010年2012年中国东南沿海最旖旎的海岸线

聆听沧海桑田的华彩乐章，感受滩涂海岸的动人韵律

七彩滩涂，妩媚海岸感受史诗式围海造田的气魄海西海岛假期

中国东南沿海最旖旎的海岸线聆听沧海桑田的华彩乐章，感受滩涂第四章区域功能构建第四章区域功能构建会议酒店功能

会议酒店功能海西论坛博鳌博鳌位于中国海南岛的海西岸，隶属海南省琼海市，2001年前，海南博鳌只是一个名不见经传的南部小城，自然人口只有2.7万左右，不到海南总人口的4％。陆地面积仅86平方公里，不到海南陆地总面积的3％。但就是这样一座平凡得几乎毫无特色的南海小城，却在2001年后从一大批同类城市中脱颖而出，成为海南省乃至中国的一张名片，一个国际化的世界闻名之地。1999年，菲律宾前总统拉莫斯等倡仪成立的“亚洲论坛”建议把论坛永久会址设在博鳌，并命名为“博鳌亚洲论坛”，。2001年2月，博鳌亚洲论坛正式宣告成立。博鳌亚洲论坛目前已成为亚洲以及其他大洲有关国家政府、工商界和学术界领袖就亚洲以及全球重要事务进行对话的高层次平台。博鳌的发展战略是紧紧围绕“亚洲论坛”进行的，各级政府部门积极合作，实施推动一系列的配套设施建设。融传统会展业、房地产业、旅游业于一炉，在创意新型会展的同时，实施会展经济带动旅游经济的模式，进一步提升博鳌经济实力和世界知名度。海西论坛博鳌博鳌亚洲论坛博鳌亚洲论坛海西论坛福建开展闽台产业交流与合作具有得天独厚的地理人文条件，福建省充分利用“五缘”优势，坚持“优势互补、共同发展”的原则，使海峡两岸经贸合作交流多年来一直走在全国前列。随着海峡政治形势的好转，福建省政府提出要成为“海峡两岸合作的先行区”，今后一段时间内海峡两岸的交流与合作必将不断深化和扩展，迫切需要一个高层次的论坛平台商讨两岸合作问题。作为博鳌亚洲论坛福建首家会员单位的福建隆德集团有限公司，拟联合博鳌亚洲论坛、福建省政府在福宁湾设立海峡合作论坛永久会址，并建立论坛合作产业试验区。海峡合作论坛拟通过每年定期峰会和不定期的其他会展活动，将打造成为海峡两岸最具影响力的经贸论坛。将“海峡西岸经济论坛”的会址选在霞浦福宁湾，将拉动霞浦经济的发展，为福宁湾成为“海西明珠”提供有力支持。海西论坛福建开展闽台产业交流与合作具有得天独厚的地理人文条件36洞世界岛高尔夫

36洞世界岛高尔夫高尔夫球高尔夫这项古老的贵族运动，经过近六个世纪的发展，早已由当时牧羊人消磨时光的游戏发展成为当今世界上最为风行的体育运动项目之一。如今高尔夫运动在整个中国蓬勃发展，每年均有不少球会相继开业，市场前景广阔。与其他高尔夫球场相比，拟在福宁湾建成的“36洞世界岛高尔夫球场”将以其独特的湿地、填岛为主景观和主要特色，每个洞都是一个岛或半岛，独具一格地以电动船代替电瓶车穿行于岛屿之间。“山水之间，有大美”，让球员在潇洒挥杆的同时感受滨海山水之间的迷人景色。高尔夫球高尔夫这项古老的贵族运动，经过近六个世纪的发展，早已度假带给人的印象就是海、山、湖、高尔夫，享受最美的自然。休闲体育是项目的重要功能组成，高尔夫是最好的商务交际平台，同时也是主流的休闲体育运动之一，因此高尔夫是福宁湾围垦项目重要的休闲体育设施。评籍球会优美的自然环境发展高尔夫度假村。度假带给人的印象就是海、山、湖、高尔夫，享受最美的自然。休闲湿地、岛屿是世界岛高尔夫俱乐部的主景观和主要特色。每个洞都是一个岛或半岛，独具一格的以电动船代替电瓶车穿行于岛屿之间。占地2800亩，规划为36洞，命名为海西世界岛高尔夫俱乐部。湿地、岛屿是世界岛高尔夫俱乐部的主景观和主要特色。每个洞都是超五星级海岛式主题度假酒店超五星级海岛式主题度假酒店超五星级海岛式主题度假酒店福宁湾拦海大堤内拥有7640亩（约5.1平方公里）的滞洪人工湖，其面积大小与中国著名的杭州西湖相当。在此辽阔浩淼的湖面中心将填筑出超过500亩（约33公顷）的人工岛，规划建造中国东南第一座海岛式超五星级主题度假酒店和会议中心。超五星级海岛式主题度假酒店福宁湾拦海大堤内拥有7640亩（约海洋主题酒店主题酒店也称“特色酒店”，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为主题酒店题材。“山水之间，有大美”。沿海地区有独特的海洋地理风景资源，借助靓丽的海滨风景，海洋主题酒店应运而生。海洋主题酒店建设和管理均赋予酒店海洋的文化内涵。主题酒店并非简单的文化加酒店，它是以某一文化内容为主打、具有自己独特运营体系的酒店，主要强调的是氛围。霞浦海洋资源的丰富性和多样性，海洋主题酒店的产品也可以丰富多彩，以特色取胜。除了高质量的休闲度假设施外，还应该提供商务会议、海滨乐园、海洋SPA等服务产品。作为消费者来说，既然入住海洋主题酒店，他们应该是对海洋文化有所认同，对海洋文化具有独特追求、希望享受海洋气息氛围的，因此，满足客人个性化的需求的服务也成为酒店的法宝。海洋主题酒店主题酒店也称“特色酒店”，是以某一特定的主题，

海洋餐厅海洋SPA酒店主体可以建在水中。海景客房海洋客栈以小船作为客房单元，体验海上人家生活。海洋餐厅海洋SPA酒店主体可以建在水中。新湾城旅游配套休闲旅游商业形态

以海鲜美食汇和超市型海鲜集市为龙头，通过一定时期的科学经营管理，打造一个以海洋为主题的，集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的商业娱乐区。主要项目：海洋露天剧场、音乐广场、酒吧、咖啡室、渔人码头美食长廊、茶艺室、划船码头、购物中心等。。

新湾城旅游配套休闲旅游商业形态新湾城渔人码头——吃海鲜，观海景……项目景观中心点：观海景、拂海风，听海音，吃海鲜；情人漫步之所项目挖潜：增加经营面积之所。新湾城渔人码头——吃海鲜，观海景……项目景观中心点：观海景、十里长堤海钓十里长堤海钓新湾城水上运动中心新湾城水上运动中心松山巨型妈祖坐像石窟松山巨型妈祖坐像石窟

松山妈祖文化旅游景区妈祖是受到中国渔民崇拜的海神，是民间传说中的“海上和平女神。妈祖信仰的规模非常庞大，目前全世界的妈祖宫达五千多家，妈祖信徒达2.5亿人之多，几乎凡是有华人的地方都有妈祖宫，妈祖成了90%海外华人的共同信仰，是华人世界的主流族群。所有侨居海外的华人社区都有一个共同点，就是他们都以妈祖宫作为同乡会馆或商会，是各国华人的政治文化及社区中心，也是各国华人的精神支柱。妈祖信仰因此成了全球华人的全球性共同信仰，妈祖信徒因此遍布全球，可以说，海外华人的信仰就是妈祖信仰，妈祖信仰是属于华人的信仰。

在台湾2,300万人口中有1,700万妈祖信徒，占台湾人口的70%以上；新加坡的妈祖信徒占总人口数的70%；香港和澳门的妈祖信徒达居民人口的50%以上；马来西亚的华人人口占该国人口的重要比例而妈祖的信徒则占了华侨人口的80%以上；此外，泰国、印度尼西亚、菲律宾也有很大数量的华人，也都是以妈祖信仰为主要信仰。而在日本的华侨也是以妈祖信仰为主。到目前为止，妈祖信仰成了一个能横跨世界大多数国度又同时都作为华侨社区中心的网络体系，也是中国人在海外最庞大的精神体系。松山妈祖文化旅游景区妈祖是受到中国渔民崇拜的海神，是民间传妈祖――传说中的“海上保护女神”，一直受到众多海内外信众的拥戴，妈祖信仰在海峡两岸乃至海外华人中有着广泛而深远的影响。霞浦松山，这个妈祖母系亲族的生活地早在北宋天圣年间，就建立了天后圣母行宫，史称“妈祖宫”“阿婆宫”。一千多年来，松山地区关于妈祖的神话和传说广为流传，不断衍化，蕴育了丰富的妈祖文化。松山位于福宁湾拦海大坝北侧，坐北朝南，正对大坝。隆德集团计划将在松山南侧的一面完整的山体内开凿一座世界上最大的妈祖坐像石窟，像高近80米，将严格按照中国传统的石窟造像艺术建造。建成后的松山妈祖石窟将与原有的松山妈祖天后宫连为一体形成松山妈祖宗教旅游文化区，将成为除湄洲岛妈祖庙之外的又一妈祖圣地。妈祖――传说中的“海上保护女神”，一直受到众多海内外信众的拥现代观光休闲农场现代观光休闲农场福宁湾新湾城农业——现代高科技农业示范园区福宁湾项目规划有耕地13600亩（906公顷），且地势平坦、气候温和、雨量充沛、土地肥沃，发展种植业自然优势明显。规划中的福宁湾现代观光休闲农场。将立足高起点、高科技、高效益，坚持以科技力量为先导，以国内外市场为目标，以加快农业科技成果转化为己任，以建立灵活高效的经营管理机制为手段，广泛吸收国内外特别是台湾地区的资金、技术和人才，采取广泛灵活的合作方式努力走出一条现代新农村建设的新路径。福宁湾新湾城农业——现代高科技农业示范园区福宁湾项目新湾城现代休闲农场休闲农业是现代农业与旅游业相结合的新型产业。早在19世纪30年代，欧洲就开始了农业旅游。20世纪中期以后，日本、韩国、新加坡，以及中国的台湾也开始发展休闲农业。新的世纪以来，农业除承担传统的生产功能外，其生态教育功能、社会功能正日益突现。目前，我国农业正由传统农业向现代农业迈进，休闲农业已由单一的旅游向休闲体验发展，同时，通过发展休闲农业，开展农业旅游，提高了农业效益，扩大了农业就业，增加了农民收入，改善了农村环境，有力地促进了农村社会经济的发展和社会主义新农村建设。新湾城现代休闲农场休闲农业是现代农业与旅游业相结合的新型产业

台湾地区在亚热带农业及现代观光农业方面居亚洲领先地位，福宁湾现代观光休闲农场将采取国内外最先进的规划理念积极对接台湾农业产业转移和拓展，创建台湾农民创业基地（闽台生态农业合作示范园区），努力培育中国东南农产品交易中心，为福宁新湾城创造现代田园风光，实现城乡和谐发展，为中国滨海新农村建设树立榜样。台湾地区在亚热带农业及现代观光农业方面居亚洲领先地更重要的是，若能建成两岸农业、养殖业的合作示范区，能使霞浦县在促进两岸和平的政治地位凸显，能获得国家更多的政策扶持，对霞浦县的发展无疑是有相当大的促进作用。更重要的是，若能建成两岸农业、养殖业的合作示范区，生态滩涂养殖及加工区

生态滩涂养殖及加工区福宁湾新湾城生态养植加工区福宁湾项目建成后，所形成7640亩（509公顷）的人工滞洪湖和7460亩（491公顷）滩涂养殖用地，是发展生态滩涂养殖及加工的黄金宝地。新湾城希望通过与台湾地区的大型养殖加工企业合作，积极引进生态养殖方法，以滩涂循环经济的方式建成现代化的滩涂养殖和加工基地。建成后的水产养殖加工区，由水产品养殖区、水产品冷藏交易区、水产品精深加工区、渔需补给区以及海洋生物高科园区组成。同时，在农林水产品的种植、养殖基础上发展以食品加工业、生态制药、化妆品生产为主的高科技生态工业园。福宁湾新湾城生态养植加工区福宁湾项目建成后，所形成7640亩福宁湾新湾城生态养植加工区保存了完美的湿地原生态环境，和优美的自然风光，融汇海、湖、山、水于一身，形成了难得的一块黄金宝地。休闲景区。发挥霞浦传统的养植优势，结合先进的科学生态养植技