房地产评估概述

房地产评估2.房地产价格和价值§2.1房地产价格的概念和特征一、房地产价格的概念1.价格劳动价值论供求决定论效用决定论收益决定论§2.1房地产价格的概念和特征一、房地产价格的概念1.价格2.房地产价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示。现象是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。现象价格是商品价值的货币表现。§2.1房地产价格的概念和特征二、房地产价格的形成条件1.房地产本身具有效用性。2.房地产的相对稀缺性。3.房地产存在有效需求。需求需要例如：对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中：1.甲家庭需要，但是买不起；2.乙家庭买得起，但是不需要；3.丙家庭既不需要，也买不起；4.丁家庭既需要，也买得起。在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。有支付能力的需要才是需求。§2.1房地产价格的概念和特征三、房地产价格的特征（1）房地产价格具有区位性——即房地产价格受区位的影响很大（2）地产价格实体具有双重性——即房地产价格内涵上具有双重的实体性基础（3）房地产价格具有权益性——即房地产价格实质上是房地产权益的价格（4）房地产价格形式具有双重性——即房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金§2.1房地产价格的概念和特征四、房地产价格的特征（5）房地产价格形成具有长期性——即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的（6）房地产价格具有个别性——即房地产价格通常是一宗房地产一个价格（7）房地产价格具有敏感性——即房地产价格是关系到国计民生的敏感价格（8）房地产价格具有增值性——即房地产价格呈现较明显的增值趋势§2.1房地产价格的概念和特征四、房地产价格与一般物品价格的异同1.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大；2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格；3.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格；4.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右；5.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。§2.2房地产市场与供求一、房地产市场1.房地产市场的结构主体客体交易人政府主管部门等机构房地产市场买方卖方硬件——房、地软件——信息、技术、情报等§2.2房地产市场与与供求一、房地产市市场1.房地产市场的的结构主市场次市场土地投资市场房产开发市场建筑施工市场房产买卖市场咨询服务市场房地产市场§2.2房地产市场与与供求一、房地产市市场国家房地产公司房地产公司房地产消费者房地产消费者房地产消费者房地产消费者房地产一级市市场房地产二级市市场房地产三级市市场§2.2房地产市场与与供求一、房地产市市场2.房地产市场的的特点交易长期性和和不易性炒卖投机性“供需平衡””不完全适用用信息不充分质量不相同一定垄断性§2.2房地产市场与与供求二、房地产产供求与价价格1.房地产需求求生产性需求求、消费性性需求、投投资性需求求决定房地产产需求量的的因素有哪哪些？该种房地产产的价格水水平；消费者的收收入水平；；消费者的喜喜好；相关物品的的价格水平平；消费者对未未来的预期期。§2.2房地产市场场与供求二、房地产产供求与价价格2.房地产供给给潜在供给量量=存量-灭失量-转换为其他他种类的房房地产量+其他种类的的房地产转转换为该种种房地产量量+新竣工量决定房地产产供给量的的因素有哪哪些？该种房地产产的价格水水平；该种房地产产的开发成成本；该种房地产产的开发技技术水平；；房地产开发发企业和拥拥有者对未未来的预期期。三、房地产产供求状况况的分类全国房地产产总的供求求状况；本地区房地地产总的供供求状况；；全国同类房房地产的供供求状况；；本地区同类类房地产的的供求状况况。§2.3房地产价值值和价格的的种类一、价值的的种类1.使用价值：：是指房地地产能满足足人们生产产、生活需需要的效用用价值。2.交换价值：：是指该种种商品同其其他商品相相交换的量量的关系或或比例。§2.3房地产价值值和价格的的种类一、价值的的种类3.投资价值：：是该房地地产对于某某个具体的的投资者的的经济价值值，是投资资者基于个个人需要或或意愿，对对该房地产产所估计的的价值或做做出的评价价。4.市场价值：：是该房地地产对于一一个典型的的投资者（（他代表了了市场上大大多数人的的观点）的的经济价值值。§2.3房地产价值值和价格的的种类二、按房地产价价格形成基基础的不同同划分1.市场价格：：是指某种种房地产在在市场上的的一般、平平均水平价价格。2.理论价格：：是经济学学理论中认认为的房地地产“公开开市场价值值”，即如如果将该房房地产放到到合理的市市场上交易易，它应该该实现的价价格。3.评估价格：：是估价人人员对房地地产客观合合理价格作作出的估计计、判断的的结果。良好的评估估价格＝正正常成交价价格＝市场场价格§2.3房地产价值值和价格的的种类正常成交价价格形成的的条件（7点）：1.公开市市场2.交易对对象本身具具备市场性性3.众多的的买者和卖卖者4.买者和和卖者都不不受任何压压力，完全全出于自愿愿5.买者和和卖者都具具有完全信信息，了解解市场价值值6.理性的的经济行为为：力图以以最小的经经济代价去去追逐和获获得自身最最大的利益益7.适当的的期间、不不易急于出出售成购买买§2.3房地产价值值和价格的的种类三、按房地产实实体存在形形态划分1.土地价格：：单纯的土土地及附有有建筑物的的土地的价价格都是土土地价格。。2.建筑物价格格：是指纯纯建筑物部部分的价格格，不包含含其占用的的土地的价价格。3.房地价格：：是指建筑筑物连同其其占用的土土地的价格格，是一宗宗房地产的的总价格。。§2.3房地产价值值和价格的的种类四、按房地产权权属划分1.所有权价格格2.使用权价格格3.转让价格4.租赁价格5.抵押价格§2.3房地产价值值和价格的的种类五、按房地产公公共价格管管理划分1.基准地价：：是城镇土地地分区域、、分用途测测算出的平平均价格（（含土地出出让金），，是政府的的宏观调控控价格，也也是土地估估价及有关关部门制定定各种土地地费（税））的政策依依据，不是是具体收费费标准。商业用地公公告基准地地价图土地级别§2.3房地产价值值和价格的的种类五、按房地产公公共价格管管理划分2.标定地价：：是指一定定时期和一一定条件下下，能代表表不同区位位、不同用用途地价水水平的标志志性宗地的的价格。3.建筑物重置置价格：是是某一基准准日期，不不同建筑结结构、用途途或等级下下的特定状状况的房屋屋，建造它它所需的一一切合理、、必要的费费用、税金金加上应得得的利润。。§2.3房地产价值值和价格的的种类六、按房地地产价格表表示单位划划分1.总价格2.单位价格3.楼面地价=土地总价格格/建筑总面积积=土地单价/容积率【例】有甲、乙两两块土地，，甲土地的的单价为700元/m2，乙土地的的单价为510元/m2，如果甲、、乙两块土土地的其他他条件完全全相同，明明智的买者者会购买哪哪块土地？？但如果甲甲土地的容容积率为5，乙土地的的容积率为为3，其他条件件完全相同同，则明智智的买者会会购买哪块块土地？为为什么？§2.3房地产价值值和价格的的种类七、按政府行为为划分1.土地使用权权出让价格格：是指政政府将国有有土地使用用权在一定定年期内出出让给土地地使用者，，并由土地地使用者向向国家支付付土地使用用权出让金金的价款。。2.征用价格：：是为确定定政府强制制征用的房房地产的补补偿额而评评定的价格格。3.课税价格：：是指政府府为课征赋赋税而对房房地产评定定的价格，，是作为对对房地产计计税依据的的价格。§2.3房地产价值值和价格的的种类七、按政府行为为划分4.补地价：是是指更改政政府原出让让土地时规规定的用途途，或增加加容积率，，或转让、、出租、抵抵押划拨土土地使用权权，或出让让土地使用用权续期等等时需要补补交给政府府的一笔地地价。补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价补地价=［（增加后容积率-原容积率）/原容积率］×原容积率下的地价§2.3房地产价值值和价格的的种类八、按商品品房销售中中出现的价价格形式划划分1.起价2.标价3.成交价格4.均价§2.3房地产价值值和价格的的种类九、按不动动产交易付付款方式不不同划分1.实际价格：：是指在成成交日期时时一次付清清的价格或或者将不是是在成交日日期时一次次付清的价价格折现到到成交日期期时的价格格。2.名义价格：：是指在成成交日期时时讲明，但但不是在成成交日期时时一次付清清的价格。。§2.3房地产价值值和价格的的种类例如，一套套建筑面积积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房房，在实际际交易中的的付款方式式可能有下下列几种：：(1)要求在成交交日期时一一次付清。。(2)如果在成交交日期时一一次付清，，则给予折折扣，如优优惠5％。(3)从成交日期期时起分期期付清，如如首期支付付10万元，余款款在一年内内分两期支支付，如每每隔半年支支付10万元。(4)约定在未来来某个日期期一次付清清，如约定定一年后付付清。(5)以抵押贷款款方式支付付，如首期期支付5万元，余款款在未来1年内以抵押押贷款方式式按月等额额支付。(假定年折现现率为5％)（1）实际单价价为3000元/m2，实际总价价为30万元；不存存在名义价价格。（2）实际单价价为3000××(1-5％)＝2850(元/m2)，实际总价价为28.5万元；名义义单价为3000元／m2，名义总价价为30万元。（4）实际总价价为30÷(1+5%)＝28.57(万元)，实际单价价为2857元/m2；名义单价价为3000元/m2，名义总价价为30万元。（5）实际单价价为3000元／m2，实际总价价为30万元；不存存在名义价价格。（3）实际总价价为10+10/(1+5％)0.5+10/(1+5％)＝29.28(万元)，实际单价价为2928元/m2；名义单价价为3000元/m2，名名义义总总价价为为30万元元§2.4房地地产产价价格格影影响响因因素素分分析析一般因素区域因素个别因素§2.4房地地产产价价格格影影响响因因素素分分析析一、、一一般般因因素素§2.4房地地产产价价格格影影响响因因素素分分析析二、、区区域域因因素素§2.4房地地产产价价格格影影响响因因素素分分析析三、、个个别别因因素素四、、对对房房地地产产价价格格影影响响因因素素的的基基本本认认识识不同同的的影影响响因因素素或或者者其其变变化化，，导导致致房房地地产产价价格格变动动的的方方向向是不不尽尽相相同同的的