房地产投资决策的含义

房地产发展投资决策

与机会选择

南京大学商学院葛扬一、房地产投资决策的意义

房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。

1、是房地产开发公司能否生存的关键房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投资效益。房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资决策。房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损，重则造成公司破产。2、是房地产开发公司不断发展的关键房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立于不败之地。3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键总的来说，房地产开发公司的经营目的是社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。

二、房地产发展投资决策的影响因素

1、国民经济发展2、宏观经济政策（短期、长期）3、地方相关政策法规4、城市收入水平和增长速度5、住宅的自然需求6、城市化发展状况

三、房地产投资决策的内容

1、确定房地产投资的目标房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。2、拟订房地产投资方案在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利。3、测量风险由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。4、制定房地产投资的可行方案决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。5、分析与评价方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作作可行行性分分析，，并与与预先先确定定的目目标进进行比比较做做出评评价。。对决策策和行行动方方案有有一定定约束束条件件的限限制因因素进进行分分析，，以在在现有有条件件下求求优；；对每每一个个备选选方案案可能能发生生的潜潜在问问题做做科学学的预预测，，以便便事先先防范范，减减少潜潜在问问题发发生的的可能能性。。6、选择择方案案选择方方案不不仅是是整个个决策策过程程的中中心环环节，，也是是房地地产决决策者者的重重要职职责，，同时时，也也是科科学性性和技技巧性性的综综合体体现。。四、房房地产产投资资决策策的原原则1、经济济效益益原则则获得利利润、、不断断发展展，是是每个个企业业必须须面对对的市市场经经济要要求，，房地地产开开发企企业也也是如如此。。开发商商在对对具体体房地地产开开发项项目进进行决决策时时，必必须将将房地地产项项目的的盈利利目的的放在在首要要位置置，只只有盈盈利的的项目目才能能确定定为开开发项项目。。这就就是房房地产产投资资决策策的经经济效效益原原则。。2、科学学化、、民主主化原原则房地产产投资资项目目涉及及面广广，牵牵涉因因素多多、整整个建建设过过程十十分复复杂，，因此此，要要求房房地产产投资资决策策必须须遵循循科学学化、、民主主化原原则。。所谓科科学决决策程程序，，就是是坚持持“先先论证证，后后决策策”的的原则则，必必须做做到先先对房房地产产项目目进行行调查查研究究和论论证，，然后后再进进行投投资决决策，，杜绝绝“边边投资资，边边论证证”，，更不不应该该采取取“先先决策策，后后论证证”这这种违违反客客观规规律的的做法法。3、系统统性原原则影响房房地产产投资资项目目建设设的因因素很很多，，而且且这些些因素素又是是相互互联系系、彼彼此制制约的的，因因此，，在进进行房房地产产投资资决策策时，，首先先要深深入调调查和和搜集集各方方面的的投资资信息息，并并对其其进行行科学学的分分析和和研究究。4、时间间性原原则投资的的时间间观念念即资资金的的时间间价值值，事事实上上也是是开发发成本本。房地产产项目目投资资先于于房地地产项项目收收益而而发生生，因因此，，房地地产开开发商商必须须考虑虑到不不同时时间的的资金金其价价值是是大不不相同同的，，先期期投入入的资资金和和后期期产生生的收收益金金，虽虽然在在价格格上一一致，，但它它们在在价值值上却却是十十分不不同的的，这这其中中最直直接的的就是是利息息问题题。5、风险险控制制的原原则房地产产开发发企业业对房房地产产项目目进行行决策策时，，要比比其它它产业业的企企业更更加注注重对对可能能产生生的风风险进进行必必要的的预测测，并并努力力地将将其控控制在在一定定的范范围之之内。。这既既要要求求房房地地产产开开发发商商在在确确定定自自己己的的目目标标时时留留有有一一定定的的合合理理余余地地，，同同时时更更主主要要是是要要求求房房地地产产开开发发商商在在实实施施房房地地产产投投资资方方案案的的过过程程中中采采取取一一切切尽尽可可能能采采取取的的方方法法和和措措施施，，尽尽量量把把风风险险降降到到最最小小程程度度。。6、责责任任制制原原则则所谓谓责责任任制制就就是是要要求求决决策策者者对对其其决决策策行行为为所所带带来来的的投投资资风风险险负负有有不不可可推推倭倭的的责责任任。。必须须建建立立责责、、权权、、利利相相结结合合的的房房地地产产投投资资决决策策责责任任制制，，是是确确保保房房地地产产项项目目投投资资决决策策的的科科学性性，，避避免免和和减减少少投投资资决决策策失失误误的的重重大大措措施施。。7、选选择择性性原原则则房地地产产开开发发企企业业对对房房地地产产项项目目进进行行决决策策时时必必须须有有两两个个以以上上的的房房地地产产项项目目可可供供选选择择，，而而且且每每个个项项目目也也应应考考虑虑多多种种开开发发方方案案，，这这样样才才能能保保证证房房地地产产开开发发企企业业决决策策时时能能有有一一个个优优化化选选择择的的可可能能，，即即最最佳佳项项目目和和最最佳佳项项目目中中的的最最佳佳方方案案的的选选择择。。五、、房房地地产产投投资资决决策策方方法法1、确确定定型型决决策策方方法法确定定型型决决策策方方法法（（DecisionUnderCertainty）是是指指房房地地产产决决策策方方案案中中有有待待实实现现的的条条件件是是确确定定的的，，其其结结果果也也是是明明确确的的，，这这类类决决策策问问题题为为确确定定型型决决策策问问题题。。确定定型型决决策策是是指指一一个个方方案案只只有有一一种种确确定定的的结结果果，，只只要要比比较较各各个个方方案案，，就就可可以以作作出出决决策策。。一般般地地说说，，涉涉及及到到房房地地产产投投资资的的土土地地费费、、建建筑筑面面积积、、建建筑筑类类型型、、专专业业人人士士费费、、利利率率、、广广告告费费等等问问题题的的决决策策都都属属于于确确定定型型决决策策的的范范围围。。应用确确定型型决策策需具具备的的条件件：第一，，可供供决策策的可可行方方案有有若干干个；；第二，，未来来的经经济事事件的的自然然状态态是完完全确确定的的；第三，，每个个方案案的结结果是是唯一一的，，并可可计量量。2、风险险型决决策风险型型决策策方法法（DecisionUnderRisk）是指指在房房地产产企业业的开开发经经营活活动中中，存存在着着某种种不可可控制制的风风险因因素，，一个个方案案又可可能出出现几几种不不同的的结果果进行风风险型型决策策应具具备以以下几几个条条件：：第一，，要确确定决决策者者希望望达到到的明明确目目标（（获利利大或或亏损损小））；第二，，要有有两个个或两两个以以上可可供选选择的的方案案；第三，，每个个方案案要存存在两两种或或两种种以上上，不不以决决策者者主观观意志志为转转移的的自然然状态态；第四，，不同同方案案在不不同自自然状状态下下相应应的损损益值值可以以计算算；第五，，决策策者根根据科科学的的理论论和经经验，，可预预先估估计或或计算算出自自然状状态出出现的的概率率。这种房房地产产投资资决策策由于于无法法控制制，其其影响响决策策结果果的某某种自自然状状态，，要在在一定定的概概率条条件下下作出出，需需要冒冒一定定的风风险，，故称称之为为风险险型决决策。。3、不确确定型型决策策方法法一个风风险事事件在在某一一系统统中发发生的的概率率，就就理论论而言言是可可以人人为地地、主主观地地估计计出的的。但但在实实际中中，有有时很很难估估计出出事件件发生生的概概率，，即对对事件件在系系统中中所发发生的的概率率，不不能作作出主主观可可能性性的估估计，，而只只能对对风险险后果果有所所估计计，这这种决决策称称之为为不确确定型型决策策（DecisionMakingUnderUncertainty）。它它的准准确程程度完完全取取决于于决策策者的的经验验与判判断能能力。。不确定定型决决策的的特点点是，，不仅仅不知知道所所处理理的未未来事事件在在各种种特定定条件件下的的明确确结果果（自自然状状态）），甚甚至连连可能能的结结果及及各种种结果果发生生的概概率都都不知知道。。在这这种情情况下下的决决策，，由于信信息不不完全全，带带有很很大的的主观观随意意性，，所以以人们们只得得提出出若干干不同同的决决策准准则作作为不不确定定型决决策的的依据据。这这些准准则包包括：：乐观观准则则、悲悲观准准则、、最大大最小小后悔悔值准准则、、机会会均等等准则则。六、房房地产产投资资决策策的程程序房地产产投资资项目目的决决策程程序，，是指指房地地产投投资项项目在在决策策过程程中各各工作作环节节应遵遵循的的符合合其自自身运运动规规律的的先后后顺序序。按照科科学的的投资资决策策理论论，房房地产产经营营决策策可分分为如如下六六个基基本步步骤：：1、发现现问题题决策是是针对对所需需要解解决的的问题题而进进行的的，所所以发发现问问题并并分析析其产产生的的原因因、进进而找找出解解决问问题的的症结结是房房地产产投资资决策策的起起点。。所谓问问题是是指房房地产产开发发公司司实际际经营营状况况与应应达到到或希希望达达到的的经营营状况况之间间出现现的差差距。。2、确定定目标标目标是是经营营决策策的依依据，，目标标选择择错了了，就就会一一错再再错，，造成成整个个经营营决策策的失失误。。在发发现了了经营营问题题之后后，就就要进进行调调查研研究，，具体体分析析，一一一弄弄清问问题的的性质质、特特点和和范围围，尽尽量以以差距距的形形式把把问题题的症症结所所在表表达出出来，，找到到产生生差距距的真真正原原因，，从而而确定定问题题所期期望达达到的的结果果，即即决策策目标标。一个好好的房房地产产投资资决策策目标标应满满足以以下要要求：：（1）针对对性（（Pertinency）房地产产经营营决策策目标标的提提出应应当有有的放放矢，，针对对所存存在的的问题题，切切中要要害，，选中中解决决问题题的突突破口口，或或是把把握住住开拓拓发展展的最最好机机会。。没有有针对对性的的目标标就是是空洞洞目标标，针针对性性错了了则是是错误误目标标。目目标的的综合合性来来源于于对问问题的的综合合分析析和判判断。。（2）明确确性（（Definitude）确定房房地产产投资资决策策目标标的目目的是是为了了实现现它，，因此此投资资决策策的目目标必必须明明确、、具体体，使使人能能够领领会执执行。。经营营决策策目标标的含含义要要准确确，不不能模模棱两两可、、含糊糊其词词，也也不能能空洞洞无物物，必必须有有定性性与定定量的的表述述。同同时，，必须须严格格规定定目标标的约约束条条件。。所谓约约束条条件（（ConstraintCondition）就是是一些些限制制因素素。如如经营营决策策时涉涉及的的资源源、人人力、、财力力、物物力、、国家家法令令、制制度等等方面面的限限制性性规定定以及及必须须达到到的起起码界界限。。（3）层次次性（（Hierarchy）当同一一经营营决策策系统统中同同时存存在着着多个个目标标时，，必须须分清清主次次，应应从其其可靠靠性、、可能能性、、重要要性等等方面面出发发，按按照主主次顺顺序进进行排排队，，有取取有舍舍，形形成一一个有有机整整体。。3、拟制制方案案拟制供供决策策者选选用的的各种种可能能行动动方案案是房房地产产投资资决策策的重重要环环节。。在确确定房房地产产投资资决策策目标标之后后，就就应充充分发发动公公司有有关人人员收收集、、掌握握丰富富的信信息，，集思思广益益，科科学论论证，，精心心设计计，拟拟制各各种备备选方方案，，供进进一步步选择择。拟制方案时，，需注意以下下两点：（1）整体的详尽尽性拟制的备选方方案应把通向向目标所有的的方案包括无无遗，以供下下一步评价选选优。如果有有遗漏，那么么最后选定的的方案就有可可能不是最好好的方案。但但在实际中要要做到这一点点是很困难的的，这是由于于经营的外部部环境是多变变的、复杂的的，而拟制可可能的备选方方案也是个逐逐步认识的过过程。（2）相互排斥性性各种备选方案案之间应是相相互排斥的，，执行方案一一，就不可能能执行方案二二。只有这样样，才可能进进行方案的比比较选择。4、分析评价方案的分析评评价（AndysisWeighting）就是对每一一个备选方案案，在进行选选择之前对其其有关的技术术、经济、社社会环境等各各方面的条件件、因素、潜潜在问题进行行可行性分析析，并与预先先确定的房地地产投资目标标进行比较，，做出评价。。（1）限制因素分分析任何一个经营营决策和行动动方案都有一一定的约束条条件，因此，，必须研究论论证方案所有有限制的资源源、人力、物物力、时间、、技术以及其其它有关条件件，从而判定定房地产投资资方案是否可可行，是否能能达到预期的的目标。（2）潜在问题分分析是指预测每一一个备选方案案可能发生的的潜在问题是是什么?问题发生的原原因是什么?研究防止和补补救的可能性性，准备防范范措施和应急急措施，以减减少潜在问题题的可能性和和危害性。（3）综合评价根据经营决策策目标全面分分析方案的经经济效益、环环境效益和社社会效益。房房地产开发项项目的经济评评价主要采用用投资收益率率、投资回收收期、内部收收益率等方法法。分析评价一般般是由各方面面的专家、学学者组成的评评审团，或召召开专家论证证会进行。方方案评价过程程也是进一步步完善方案的的过程。5、选择方案选择方案（SelectionScheme）是整个经营营决策的中心心环节，也是是经营决策者者的重要职责责。它集中体体现了房地产产经营决策者者的经营艺术术和素质。选择方案就是是选择最优方方案。需要指指出的是，所谓最优优方案（OptimalDecision）是相对的，，受到许多不不确定因素的的限制，因此此在多个方案案存在时，要要想得到一个个各方面均最最优的“最佳佳方案”往往往很困难。在在实际投资决决策中，通常常是在全盘考考虑的情况下下选择一个令令投资决策者者满意的方案案，而不是理理想中的各方方面均全优的的方案。