房地产保险的品种与运作

第九章房地产保险第三节房地产保险的品种第四节房地产保险的运作第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（1）企业财产保险、（2）家庭财产保险、（3）城乡居民房屋保险、（4）建筑工程保险二、房地产业务中的责任保险（1）产品责任保险、（2）职业责任保险、（3）雇主责任保险三、房地产业务中的信用保证保险（1）卖方信用保险、（2）住宅抵押贷款保险四、房地产业务中的人身保险（1）建筑工程团体人身意外伤害保险、（2）安居定期保险、（3）公积金贷款者定期寿险第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险目前，我国保险公司并未针对房地产项目专门开发房地产保险，有关房地产方面的保险主要有：企业财产保险、家庭财产保险、城乡居民房屋保险、建筑工程保险等。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险企业财产保险是指以企业拥有的某一地点的一般固定资产或流动资产为保险标的，因遭受火灾和保单列明的各种自然灾害和意外事故引起标的的直接损失给予经济赔偿的保险。国外通常称“火灾保险”，我国通常称企业财产保险，包括财产保险基本险和财产保险综合险。企业财产保险相关内容包括：可保财产、不可保财产、企业财产保险的保险责任、附加险、保险期限、保险金额、保险价值。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险

1、投保人对保险标的拥有保险利益的法人单位主体，都可以成为企业财产保险的投保人，包括企业、事业单位、国家机关、团体等。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险

2、保险标的范围凡属于被保险人所有或与他人共有而被保险人负责的财产；由被保险人经营管理或替他人保管的财产；其他具有法律上承认的与被保险人有经济利害关系的财产都在保险标的的范围之内。而违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不属于保险标的的范围。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险

3、保险责任基本险的赔偿责任：火灾、雷击、爆炸、高空坠物、避险和救险产生的损失；基本险的免责范围：战争、动乱、“自然灾害”、错误行为所产生的损失。综合险的赔偿责任：不仅包括基本险的责任范围，还包括暴雨、泥石流等一系列“自然灾害”；综合险的免责范围：地震、战争、动乱、错误行为所产生的损失。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险

4、保险期限一般为一年，即投保日0时0分开始，到周年日前一天的24时60分。保险期满后，双方经协商可以续保。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险

5、保险金额及保险价值企业的房地产属于固定资产，其保险金额通常有4种方式确定：按账面原值确定、按账面原值加成数确定、按重置价值确定、按其他方式确定等。而保险价值是按照出险的房屋、建筑物的重置价值确定的。第三节房地产保险的品种一、房地产业务中的财产保险（一）企业财产保险

5、附加险投保人如果对保险人制定的基本险、综合险的保险内容不满意，经双方当事人协商可以设立附加险。通常基本险的附加险包括暴风、暴雨、洪水等“自然灾害”；综合险的附加险有破坏性地震、水管爆裂等。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（二）家庭财财产保险、城城乡居民房屋屋保险在未开发城乡乡居民房屋保保险的保险公公司经营中，，家庭房屋因因自然灾害或或意外事故所所致损失的风风险通常由家家庭财产保险险来分散。城乡居民房屋屋保险是以居居民的房屋为为保险标的的的保险，包括括房屋普通保保险和房屋两两全保险。房房屋普通保险险：以交纳保保险费的形式式投保，保险险期满后不退退还保险费，，续保需重新新办理保险手手续。房屋两两全保险：以以交纳保险储储金的形式投投保，保险期期满后，无论论是否发生赔赔付，保险人人都将投保人人所交的保险险储金退还给给投保人，因因此是具有保保险与储蓄双双重功能的品品种。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（二）家庭财财产保险、城城乡居民房屋屋保险1、保险范围围范围包括：被被保险人自有有房屋、与他他人共有房屋屋、代他人看看管的房屋、、租借他人的的房屋（后三三项需经保险险人同意，并并作出特别约约定）不保的房屋：：危房、征用用、拆迁和违违章建设的房房屋、无人居居住和看管的的房屋、在建建房屋、在分分洪区、泻洪洪区、洪水警警戒线以下的的房屋、低值值临时窝棚、、非正规住房房及其附属建建筑物。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（二）家庭财财产保险、城城乡居民房屋屋保险2、保险责任火灾、爆炸、、雷击、洪水水、冰雹、雪雪灾、崖崩、、冰凌、泥石石流、突发性性地陷；暴风风、暴雨造成成房屋主要结结构倒塌；空空中运行物体体坠落；外来来建筑物及其其他物体倒塌塌；其他约定定事项。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（二）家庭财财产保险、城城乡居民房屋屋保险3、责任免除战争、军事行行动或暴力行行为核辐射、核污污染地震投保人及其关关系人的故意意其他约定事项项第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（二）家庭财财产保险、城城乡居民房屋屋保险5、保险期限限、保险费率率、保险金额额保险期限：房房屋普通险的的期限为1年年，房屋两全全保险为1年年、3年、5年三种。保险费率：通通常以房屋的的结构来区别别。保险金额：由由投保人根据据房屋的实际际价值自己决决定，一般不不超过房屋价价值。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（三）建筑工程一切切险建筑工程一切切险简称建工工险，是专门门承保各种土土木工程及建建筑机械设备备、材料的意意外损毁或灭灭失，以及对对第三者伤害害、死亡或财财物损害所致致法定赔偿责责任的综合性性保险。以承承包商所承担担的风险为主主要标的。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（三）建筑工程一切切险1、保险标的的承保的标的是是房地产建筑筑工程，以合合同内容为依依据，主要包包括：建筑工工程（包括永永久工程和未未未完成工程程主体必须搭搭建的，在工工程主体完工工后拆除或废废弃不用的临临时工程及存存放在工地的的物料）；建建筑用机器、、工具、设备备和临时工房房及其屋内存存放的物件；；业主或承包包人在工地的的原有财产；；附带安装工工程项目；工工地内的现成成建筑物和业业主或承包人人在工地的其其他财产。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（三）建筑工程一切切险2、承保责任任范围保险责任：自自然灾害、盗盗窃、工人和和技术人员的的不当行为、、原材料或工工艺不善引起起的事故等。。除外责任：被被保险人故意意行为致损，，自然磨损、、停工、罢工工、战争等因因素造成的损损失，设计错错误引起的损损失和费用，，自然减值、、自然费用、、非保险财产产损失，不良良工艺引起的的保险财产本本身的损失及及其处置费用用，其他约定定事项。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（三）建筑工程一切切险3、保险金额额建筑工程的总总价值为险种种的保险金额额，包括设计计费、建筑所所需材料设备备费、施工费费、运杂费、、保险费和税税款以及其他他有关费用。。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（三）建筑工程一切切险4、保险期限限建筑工程保险险的保险期限限自投保工程程动工或用于于保险工程的的材料、设备备运抵建筑工工程时开始，，到工程所有有人对部分或或全部建筑工工程签发完工工验收证书或或验收合格，，或工程所有有人实际占有有或使用或接接受部分或全全部工程之时时终止，以先先发生者为准准。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（三）建筑工程一切切险5、保险项目目（包括物质质损失、第三三者责任、特特种风险赔偿偿）物质损失：一一切与工程及及施工有关的的物质损失，，保险金额通通常由保险人人与被保险人人协商决定。。第三者责任：：指保险期间间由于意外事事故造成工地地及工地附近近的第三者人人身伤亡或财财产损失依法法应由被保险险人进行赔偿偿的责任。通通常采取限额额赔偿。特种风险：指指保单上列明明的风险，通通常单列明赔赔偿限额。第三节房地地产保险的品品种一、房地产业业务中的财产产保险（三）建筑工程一切切险6、保险费率率和扩展条款款保险费率一般般按照工期费费率计收，即即由保险公司司对投保工程程进行风险评评估后，根据据工程的危险险程度确定。。建工险可以以根据投保人人的要求，提提供多种扩展展条款，如：：分期付费条条款、交叉责责任扩展条款款、有限责任任保证条款等等。第三节房地地产保险的品品种二、房地产业业务中的责任任保险主要涉及公众众责任保险、、产品责任保保险、职业责责任保险和雇雇主责任保险险。（一）产品责责任保险房屋作为特殊殊商品，在消消费使用过程程中也有可能能因产品缺陷陷而造成用户户或公众的人人身伤亡或财财产损失，依依法应由开发发商承担民事事损害赔偿责责任。，按照照消费者权益益保护的相关关法律规定，，开发商可能能因销售房地地产而承担产产品责任风险险。因此，开开发商就需要要将这些风险险分散或转移移出去，即相相应地由保险险人为其承担担这些赔偿责责任，而开发发商仅需要向向保险人购买买相应的保险险产品即可。。这种因产品品因素而创造造出来的保险险就称为产品品责任保险。。第三节房地地产保险的品品种二、房地产业业务中的责任任保险（一）产品责责任保险1、产品责任任保险的责任任范围承保责任：由由开发商销售售的供他人使使用的房屋，，由于房屋的的缺陷等原因因，在使用过过程中对各种种无过错者造造成的人身伤伤害或财产损损失，需要由由开发商承担担的赔偿责任任。除外责任：应应由被保险人人承担的其他他人的责任；；被保险人对对雇员等的责责任；被保险险人自己、照照管或控制的的房产的损失失；在建房屋屋，所有权尚尚未转移到购购房者时发生生的责任事故故；被保险人人故意的过错错行为；被保保险的房产本本身的损失；；非正常状态态下使用造成成的损害事故故。第三节房地地产保险的品品种二、房地产业业务中的责任任保险（一）产品责责任保险1、产品责任任保险的责任任范围承保责任：由由开发商销售售的供他人使使用的房屋，，由于房屋的的缺陷等原因因，在使用过过程中对各种种无过错者造造成的人身伤伤害或财产损损失，需要由由开发商承担担的赔偿责任任。除外责任：应应由被保险人人承担的其他他人的责任；；被保险人对对雇员等的责责任；被保险险人自己、照照管或控制的的房产的损失失；在建房屋屋，所有权尚尚未转移到购购房者时发生生的责任事故故；被保险人人故意的过错错行为；被保保险的房产本本身的损失；；非正常状态态下使用造成成的损害事故故。第三节房地地产保险的品品种二、房地产业业务中的责任任保险（一）产品责责任保险2、产品责任任保险的赔偿偿房地产产品责责任保险的赔赔偿是根据合合同约定对保保险事故进行行经济赔偿，，采用期内索索赔制，一般般的约定是：：保险人的责责任以产品在在保险期限内内发生事故为为基础，而不不论保险的房房产是否在保保险期限内建建造或销售。。第三节房地地产保险的品品种二、房地产业业务中的责任任保险（二）职业责责任保险职业责任保险险是承保各种种专业人员因因工作上的疏疏忽或过失造造成契约对方方或他人的人人身伤害和财财产损失的经经济赔偿责任任。如设计师师、工程师等等职业风险。。第三三节节房房地地产产保保险险的的品品种种二、、房房地地产产业业务务中中的的责责任任保保险险（二二））职职业业责责任任保保险险1、、承承保保方方式式主要要有有两两种种：：以以索索赔赔为为基基础础的的承承保保方方式式和和以以事事故故发发生生为为基基础础的的承承保保方方式式。。在房房地地产产业业务务中中，，职职业业责责任任保保险险通通常常采采用用以以索索赔赔为为基基础础的的承承保保方方式式，，并并规规定定前前置置期期限限为为3年年。。第三三节节房房地地产产保保险险的的品品种种二、、房房地地产产业业务务中中的的责责任任保保险险（二二））职职业业责责任任保保险险2、、职职业业责责任任保保险险的的承承保保与与理理赔赔承保保：：职职业业责责任任保保险险属属于于团团体体险险，，保保险险人人只只接接受受团团体体投投保保。。理赔：通常常规定一个个累计最高高赔偿限额额，诉讼费费则在赔偿偿限额之外外。第三节房房地产保险险的品种二、房地产产业务中的的责任保险险（三）雇主主责任保险险雇主责任保保险是以被被保险人即即雇主所雇雇佣的雇员员在保险有有效期内，，从事与其其职业有关关的工作时时，由于遭遭受意外或或患职业病病所致伤残残或死亡，，被保险人人（雇主））根据法律律或雇佣合合同应承担担的医药费费及经济赔赔偿责任为为承保风险险的一种责责任保险。。第三节房房地产保险险的品种二、房地产产业务中的的责任保险险（三）雇主主责任保险险1、雇主责责任保险的的责任范围围责任范围：：被保险人人的雇员在在从事职责责时发生意意外的经济济赔偿、医医药费以及及被保险人人与雇员之之间因本保保险责任范范围内的纠纠纷诉讼费费用。除外责任：：战争、暴暴动、罢工工、核辐射射；疾病以以及由此而而施行的内内外科手术术；被保险险人的重大大过失行为为；被保险险人对其承承包人的雇雇员的经济济赔偿责任任；被保险险人的雇员员的故意行行为。第三节房房地产保险险的品种二、房地产产业务中的的责任保险险（三）雇主主责任保险险2、雇主责责任保险的的保险费率率通常根据职职业和工种种的风险程程度来规定定费率标准准，并依据据赔偿限额额决定具体体收费水平平。第三节房房地产保险险的品种二、房地产产业务中的的责任保险险（三）雇主主责任保险险3、雇主责责任保险的的赔偿雇主责任险险的赔偿关关键因素是是受害人与与致害人之之间是否存存在雇佣关关系，通常常的判断标标准是：雇主具有选选择受雇人人的权利雇主支付工工资或其他他报酬雇主掌握工工作方法的的控制权雇主具有中中止或解雇雇受雇人的的权利第三节房房地产保险险的品种二、房地产产业务中的的责任保险险（三）雇主主责任保险险4、雇主责责任保险的的附加险雇主责任保保险可以增增加附加险险，包括：：第三者责任任保险雇员第三者者责任保险险附加医药费费保险第三节房房地产保险险的品种三、房地产产业务中的的信用保证证保险保险公司提提供的保证证业务是特特殊的保证证服务，它它是由保险险人以保证证人的身份份为被保证证人向权利利人提供的的信用担保保行为，因因此并不是是完全意义义上的保险险业务。而而且，保险险人履行担担保义务的的前提是被被保证人无无法补偿权权利人的经经济损失，，并非被保保证人的作作为或不作作为给权利利人造成的的经济损失失为前提。。信用保险是是根据权利利人的要求求，担保被被保证人信信用的行为为。当由于于被保证人人的作为或或不作为导导致权利人人遭受经济济损失时，，保险人必必须按照合合同的规定定赔偿权利利人的损失失。保证业务与与信用保险险实际上都都是以义务务人的信用用风险为保保险标的，，当权利人人投保时，，就是信用用保险；当当义务人““投保”时时，就是保保证业务。。第三节房房地产保险险的品种三、房地产产业务中的的信用保证证保险（一）房地地产业务中中的信用保保险房地产业务务中的信用用保险是权权利人以义义务人的信信用为标的的的保险，，包括卖方方信用保险险和住宅抵抵押贷款保保险。1、卖方信信用保险以保险人为为卖方进行行的各种形形式的延期期付款行为为所提供的的保险业务务——卖方方信用保险险，可以为为开发商分分散风险。。该类保险险通常实行行变额保险险的方式，，使保险金金额的递减减程度与延延期付款过过程中未付付款的款额额变化相同同，并采取取共同保险险的方式。。第三节房房地产保险险的品种三、房地产产业务中的的信用保证证保险（一）房地地产业务中中的信用保保险2、住宅抵抵押贷款保保险是保险人为为贷款方的的利益而设设计的商业业信用保险险。其保险险责任通常常为抵押房房产可能面面临的非人人为风险和和各种被保保证人的行行为。保险险金额应按按照抵押房房产的实际际价值的一一定比例确确定。第三节房房地产保险险的品种三、房地产产业务中的的信用保证证保险（二）房地地产业务中中的保证业业务房地产中的的保证业务务，是义务务人以自己己的信用风风险为保险险标的向保保险人投保保，风险较较高，保险险人必须严严格审查，，并采取必必要的保全全措施。房地产业务务中的保证证业务包括括合同保证证保险和贷贷款购房保保证保险。。第三节房房地产保险险的品种三、房地产产业务中的的信用保证证保险（二）房地地产业务中中的保证业业务1、合同保保证保险合同保证保保险也称履履约保证保保险，它承承保因被保保证人不履履行各种合合同义务而而造成权利利人经济损损失。其中中最常见的的就是建筑筑工程承包包合同保险险。具体保保险产品包包括：履行行合同保证证保险、投投标保证保保险、预付付款保证保保险、维修修保证保险险。第三节房房地产保险险的品种三、房地产产业务中的的信用保证证保险（二）房地地产业务中中的保证业业务2、贷款购购房保证保保险购房贷款保保证保险是是以购房者者的信用为为保险标的的的保险。。在我国始始于1998年华泰泰财险公司司和太平洋洋保险公司司的贷款购购房保证保保险。由于于条款保险险责任范围围过宽，保保险公司风风险过大，，后来停办办。经过修修改后，该该种保险产产品有严格格的规定，，而且对权权利人的权权益保障不不足，是有有缺陷的条条款，受到到市场的冷冷落自然在在情理之中中。第三节房房地产保险险的品种四、房地产产业务中的的人身保险险（一）建筑工程团团体人身意意外伤害保保险这是团体人人身意外保保险的新品品种，具有有保费低廉廉、保障性性强、期限限灵活、选选择性好等等特点，很很适应市场场需要。1、保险责责任：在工工作期间意意外致残、、意外身故故等。2、投保人人（施工企企业或对被被保险人具具有保险利利益的团体体）及被保保险人（现现场工作人人员）3、保险期期限：一般般为一年。。4、保险金金额及保险险费：金额额和保险费费都可由双双方约定。。第三节房房地产保险险的品种四、房地产产业务中的的人身保险险（二）安居居定期保险险是一种以贷贷款购房者者为被保险险人，以死死亡为给付付保险金为为条件的定定期寿险，，具有缴费费低廉、保保障高的特特点。1、被保险险人（符合合规定的个个人住房贷贷款条件的的个人）及及投保人（（被保险人人本人或对对其具有保保险利益的的人）2、保险责责任：在保保险合同期期内，被保保险人身故故。3、保险期期限：与被被保险人的的个人住房房贷款合同同期限相同同。4、保险金金额（始终终与未偿还还的贷款额额相等）及及保险费（（可选择年年均缴，缴缴费期限同同保险期限限）。第三节房房地产保险险的品种（三）公积积金贷款者者定期寿险险1、投保人人：借款人人或公积金金委托银行行2、被保险险人：符合合条件的借借款人3、保险责责任：因病病或意外致致被保险人人全残或死死亡4、除外责责任：被保保险人故意意的不当行行为5、保险期期限：与借借款期限相相同6、保险金金额：即时时保险金额额，即借款款余额7、保险费费及其缴交交：根据借借款期限与与借款余额额计算，一一次性趸交交。8、受益人人：提供贷贷款的金融融机构第三节房房地产保险险的品种（三）公积积金贷款者者定期寿险险失业特别附附约：保险责任：：借款人因因失业一年年以上而不不能履行还还贷义务；；除外责任：：被保险人人故意不履履行相关义义务；合同解除约约定：主合合同解除时时，本附加加约定得以以自动解除除。第四节房房地地产保险的的运作保险服务是是特殊商品品，其经营营的监管非非常正规、、严格，属属于“特许许经营”，，保险业业的发展当当然也受到到严格的规规管：从市市场准入、、产品开发发、经营者者的内部风风险管制、、制度建设设，到具体体的经营方方式、服务务标准等，，都受到当当局的适当当规管和制制约，受到到法律的严严格限制和和约束。因因此，保险险业的运作作是一种非非常制度化化和规范化化的行为，，各个参与与主体都应应当按照有有关标准和和规范来展展开自己的的行动，使使保险真正正成为社会会经济的稳稳定器。一、房地产产保险的投投保与承保保房地产保险险作为新兴兴的、发展展非常迅猛猛的保险产产品，因为为其在涉及及财产、责责任、信用用和人身等等不同领域域，投保人人、被保险险人、受益益人多种多多样而且关关系复杂，，保险标的的的价值经经常变化，，保险合同同经常需要要修正等等等方面表现现出来的特特殊性，房房地产的相相关保险的的投保就具具有与别的的一般保险险产品不太太相同的特特点，承保保过程也有有其突出的的规范和规规则。1.房地产产保险的投投保⑴概念投保本来是是投保人从从自己的需需要出发，，向保险人人发出购买买保险产品品要约的过过程，但在在房地产保保险中，投投保人的投投保行为往往往是在各各种非完全全自愿的情情况下进行行的，要受受到其他利利益主体的的制约。⑵决策投保者的投投保决策一一般有两方方面的因素素：投保人人根据自己己掌握的信信息和需要要，自主决决定、自觉觉选择；外外界对投保保人进行大大量的宣传传、引导和和一定的限限制。⑶程序市场调查（（掌握有关关保险产品品和保险人人的信息））、决定投投保产品和和选择保险险人、向保保险人发出出投保要约约2.房地产产保险的承承保⑴概念承保是保险险人与投保保人协商和和签订保险险合同的过过程，是保保险经营的的重要环节节，是保险险公司服务务管理水平平的充分体体现，对保保险公司的的经济效益益和发挥保保险的稳定定器作用最最为重要。。⑵程序：接接受投保单单→审核检检验→接受受业务→缮缮制单证⑶应注意的的重点核核保保是承保工工作应重点点注意的，，它是整个个保险业务务选择的关关键，通过过它可以将将不合格的的投保人拒拒之门外，，防止非可可保风险的的带入，去去除不合格格的保险标标的，准确确估计风险