房地产开发与经营房地产交易课件

房地产开发与经营

（第二版）

吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第11章房地产交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要

房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。重点问题房地产交易的过程土地出让价格及其评估房地产交易价格的形成房地产抵押登记房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.1房地产交易的概念及形式房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。房产交易地产交易房地产交易房地产交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的特性标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大、专业性强房地产交易标的供给的稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的原则及时登记原则房地连动原则交易价格遵循国家政策的原则交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.3房地产市场广义：是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称狭义：固定的房地产交易所分为3级11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.4房地产交易机构建设行政主管部门土地管理部门房地产管理部门交易管理机构房地产咨询、房地产价格评估房地产登记房地产经纪中介机构11.1房地产交易概述11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1国有土地使用权出让国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为协议拍卖招标挂牌

出让方式11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1国有土地使用权出让前期准备拟定方案正式报批组织实施登记发证备案建档11.2国有有土土地地使使用用权权交交易易房地地产产开开发发与与经经营营（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育“十一一五五”国家家级级规规划划教教材材11.2.1国有有土土地地使使用用权权出出让让国有有土土地地使使用用权权出出让让价价格格以基基准准地地价价为为基基础础确确定定土土地地出出让让价价格格。。以市场资料为为基础确定土土地出让价格格市场比较法收益还原法成本法剩余法11.2国有土地使用用权交易房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.2.1国有土地使用用权出让国有土地使用用权出让合同同主要项目合同双方当事事人订立合同的宗宗旨地块的范围和和面积合同的期限出让土地的交交付与出让金金的缴纳土地开发建设设与利用规则则土地使用权转转让、出租和和抵押权利的的确定合同终止的条条件11.2国有土地使用用权交易房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.2.2国有土地使用用权转让是指国有土地地使用权人按按照法定程序序将其所拥有有的土地使用用权转移给他他人的行为。。国有土地使用用权转让以出让方式取取得的土地使使用权转让以划拨方式取取得的土地使使用权转让11.2国有土地使用用权交易房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.2.3国有土地使用用权出租是指国家以土土地所有者的的身份，将一一定年限的土土地使用权出出租给土地使使用者，并由由土地使用者者按期向国家家缴纳租金的的国有土地配配置方式，是是土地有偿使使用的方式之之一。在法律上应满满足以下条件件：土地使用权出出租时，出租租人与承租人人应当签订租租赁合同，租租赁合同的内内容不得违反反国家法律、、法规和土地地使用权出让让合同的规定定。土地使用者如如果未按土地地使用权出让让合同规定的的期限和条条件投资、开开发土地的，，不得出租土土地使用权。。土地使用权和和地上建筑物物、其他附着着物出租时，，出租人必须须依法办理登登记手续。11.3房地产买卖房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.3.1房地产买卖市市场细分房地产买卖市市场的特征细细分按营业区域细细分按客户类型细细分按开发经营的的商品种类细细分按购房原因细细分按经营方法细细分11.3房地产买卖房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.3.1房地产买卖市市场细分房地产买卖市市场的级别细细分一级市场———商品房销售市市场二级市场———房地产转让市市场11.3房地产买卖房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.3.2房地产买卖程程序及操作技技巧买卖程序订立买卖合同接受审查签订合同缴纳税费办理产权转移过户手续11.3房地产买卖房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.3.2房地产买卖程程序及操作技技巧操作技巧房地产广告技技巧确定最佳售楼楼时机突出项目的差差别优势买卖中的调价价技巧选择适合的付付款方式11.3房地产买卖房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.3.3房地产买卖价价格房地产买卖价价格的特殊性性位置对价格起起着决定作用用能完全依成本本定价房地产价格的的趋升性房地产价格的的垄断性11.3房地产买卖房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.3.3房地产买卖价价格房地产买卖价价格评估新建房地产成成本法公式：：旧有房地产成成本法公式11.3房地产买卖房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.3.4房地产买卖合合同主要内容当事人双方商品房基本情情况房价款的确定定方式及总价价款、付款方方式、付款时时间交付使用期限限及保固期限限双方责任与义义务违约处罚11.4房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.4.1房地产租赁市市场分类和细细分按客户类型细细分按租赁原因细细分按租赁用途细细分按房地产产权权性质细分11.4房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.4.2房地产租赁的的一般程序和和方法调查房屋所有有权证和出租租人、房屋现现状签订合同租赁登记合同执行租赁合同的终终止11.4房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.4.3房地产租赁价价格房地产收益水水平或效用决决定租赁价格格水平租赁合同条件件影响租赁价价格水平房地产租赁价价格特点房地产租金评评估积算法租赁实例比较较法收益分析法11.4房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.4.4房地产租赁合合同符合国家法律律和政策的原原则符合等价有偿偿的原则符合平等互利利、协商一致致的原则制定租赁合同同的原则11.4房地产租赁房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.4.4房地产租赁合合同租赁房地产的的基本情况租金及租期承租方的权利利承租方的义务务出租方的权利利出租方的义务务违约规定租赁合同的内内容11.5房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.5.1房地产抵押的的概念房地产抵押，，是指抵押人人以其合法的的房地产以不不转移占有的的方式向抵押押权人提供债债务履行担保保的行为。债债务人不履行行债务时，抵抵押权人有权权依法以抵押押的房地产拍拍卖所得的价价款优先受偿偿。11.5房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.5.2设定抵押权的的原则与范围围房地合一原则则法登记原则设定抵押权的的原则设定抵押权的的范围11.5房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.5.3房地产抵押合合同抵押人、抵押押权人的名称称或者个人姓姓名、住所主债权的种类类、数额抵押房地产的的处所、名称称、状况、建建筑面积、用用地面积以及及四至等抵押房地产的的价值抵押房地产的的占用管理人人、占用管理理方式、占用用管理责任以以及意外损毁毁、灭失的责责任抵押期限抵押权灭失的的条件违约责任争议解决方式式抵押合同订立立的时间与地地点双方约定的其其他事项主要内容11.5房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.5.4房地产抵押登登记抵押登记的程程序申请受理验证审批收费登记发证11.5房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.5.5房地产抵押受受偿同一财产向两两个以上债权权人抵押的，，拍卖、变卖卖抵押物所得得的价款按照照抵押物登记记的先后顺序序清偿。抵押物折价或或者拍卖、变变卖后，其价价款超过债权权数额的部分分归抵押人所所有，不足部部分由债务人人清偿。抵押人未按合合同规定履行行偿还债务义义务的，依照照法律规定，，房地产抵押押权人有权解解除抵押合同同，拍卖抵押押物，并用拍拍卖所得价款款，优先得到到补偿，而使使自己的权利利不受到侵害害。11.5房地产抵押房地产开发与与经营（第二二版）普普通高高等教育“十一五”国家级规划教教材11.