房地产策划师必备技能学习

房地产营销策划房地产营销&策划1、什么是地产营销？2、什么是地产策划？3、两者是什么关系？机密：陕西前线房地产顾问有限公司内部学习资料房地产是商品吗？是。地产营销就是把房子这个商品推荐给需要它的人。地产策划就是把推荐的方法推荐给卖房子的人。地产策划的宗旨：一切都是为了营销！地产策划地产营销代表人物：诸葛亮……代表人物：吕布陆战最厉害。周瑜水战最厉害。关羽名气最大（武圣）。黄忠箭法最高。赵云有勇有谋。马超的骑兵最厉害。……房地产营销策划流程图项目整盘运营（产品研发阶段；营销战略阶段；推广执行阶段）1、产品研发阶段（①前期市场调研板块；②产品建议板块；③产品建议完成板块）：①前期市场调研：诊断新项目所在区域进行宏观经济和区域市场扫描，为产品建议做好铺垫工作。②产品建议板块：立足项目自身地块特征结合市场调研最终为项目量身打造出独特的产品建议。③产品建议完成板块：在已有产品建议方案基础上协调开发商、配合建筑、景观设计院最终完成产品建议的成型工作。

2、营销战略阶段：（④项目开发战略板块；⑤项目营销战略板块）④项目开发战略板块：制定项目整盘开发战略，指导项目有序有节奏开发，符合开发商既定的开发周期要求。⑤项目营销战略板块：制定项目整盘营销战略，指导项目有节奏、顺利的推进营销，满足开发商不同阶段的资金回笼问题。3、推广执行阶段：（⑥形象导入期板块；⑦项目蓄客期板块；⑧开盘销售期板块；⑨项目强销期板块；⑩尾盘销售期板块。）⑥形象导入期板块：为项目销售做市场铺垫，建立形象力，在项目入市前抢占市场先机，锁定笼络目标客群。⑦项目蓄客期板块：在形象导入期的基础上进一步扩大锁定目标客群范围，并进行目标客户群诚意度筛选，最终服务于项目集中开盘营销。⑧开盘销售期板块：在项目成功蓄客的基础上，采用最优效的开盘方式，达到成功解筹。⑨项目强销期板块：借助项目成功开盘之势，加强推进项目营销走向营销高点，快速实现项目顺势强销目的。⑩尾盘销售期板块：处理项目尾房销售疑难问题，最终实现整盘销尽目标。一个好的策划人员应具备什么样的素质?1、思维慎密，具有绝对的逻辑思维能力。

2、对行业有相当的认识，具备独立的判断与分析能力。

3、具有良好洞察能力，对市场，新产品有很好的嗅觉,擅长挖掘潜在的东西。

4、不仅能看到眼前，更能看得长远，看好两步棋想好第三步如何走是最低要求，运筹帷幄之中，决胜于激烈的产品市场。

5、语言文字组织能力。6、善于被激发，善于捕捉，其实灵感这东西来源往往也都是这样，具备了前5点你就能很容易的把你某一个灵感系统化，只有将灵感形成可行性方案这才算是前期的成功。真正检验你的劳动成果最直接的就是市场效应与经济效应，当然因其它原因造成那就另当别论。7、接受新事物，不断学习新知识的能力。……营销精英要具有高度的自信心要有必胜的信念要善于学学习追追求进步步要热爱社社会劳动动要具备超超强的技技能要具有高高度的胆胆识和智智慧要时刻保保持旺盛盛的斗志志面对任务务无所畏畏惧要处变不不惊，遇遇事从容容要勤于思思考和总总结敢于挑战战更高的的目标要注重提提高工作作效率要时刻向向高手学学习要学会分分享一切切快乐要保持乐乐观的心心态要稳重，，遇事不不能急躁躁要学会避避让，具具备谦和和态度要遵守游游戏规则则，不要要轻易出出轨坚决不允允许洗黑黑钱要注意保保护自己己要注意自自身形象象偶尔放纵纵一下自自我要注意锻锻炼身体体在房地产产市场越越来越成成熟的今今天，人人们对居居住的要要求再也也不是单单纯的条条件改善善，而是是着重于于住宅的的使用功功能及价价值功能能和其它它综合功功能，使使楼盘的的品位大大大提高高。本文文试图从从学术和和市场两两个角度度出发，，阐述策策划定位位与建筑筑风格的的关系，，探讨中中国住宅宅楼盘中中主流风风格的运运用及其其操作要要点，住住宅建筑筑风格未未来的发发展趋势势。关键词：：建筑风风格项项目价价值中中式风风格异异域风情情现代风格格未未来趋势势摘要研究重点点：建筑筑风格对对房地产产住宅开开发的意意义；建筑风格格在住宅宅开发中中起到的的作用；；建筑风格格在住宅宅开发中中运用的的方式；；建筑风格格在住宅宅开发中中运用的的基本规规则和方方法。研究思路路：学术术+市场研究重点点和思路路学术方面面：建筑筑风格特特征、精精神特质质等；市场方面面：市场场案例、、运用方方式、市市场接受受度等等等。提纲纲建筑风格格定位与与项目价价值关系系12中国房地地产市场场上主流流建筑风风格剖析析3现状总结结与发展展趋势Part1建筑风格格释义建筑风格格对项目目的意义义和影响响建筑风格格与开发发价值的的关系建筑风格格释义与与体现建筑风格格分类简简述整个城市市而言，，是可以以渲染整整个城市市风格的的风景元元素。人人们对居居所的基基本要求求满足以以后，对对于产品品品质有有了更深深层次的的要求。。在客户户采访中中，绝大大多数客客户表示示建筑风风格是他他们购房房时重要要的考虑虑因素之之一。从建筑本本身来说说，是通通过建筑筑风格来来取得两两种效果果：一是是美观，，二是识识别；从市场角角度来讲讲，良好好的建筑筑风格对对楼盘促促销是有有积极意意义的，，也是楼楼盘推广广的卖点点之一；；对消费者者来说，，有风格格的建筑筑能获得得他们的的认同。。不同建建筑风格格影响消消费者的的选择，，深圳市市场上的的典型案案例如阳阳光棕榈榈园和鼎鼎泰丰华华了。意义在于于——一、建筑筑风格对对项目价价值的意意义和影影响影响在于于——建筑外立立面效果果视觉的的美观性性可以提提升项目目的档次次和知名名度；外立面的的建筑材材料的选选择，包包括材料料的耐损损能力、、光洁度度、坚实实度、保保温隔热热性能等等等，对对项目的的保值有有很大的的帮助，，客户得得到了实实惠，楼楼盘价值值也得到到了提升升。相同质量量下的价价格竞争争和相同同价格下下的质量量竞争，，都已经经证明难难以激发发新的市市场需求求。所以以必须通通过产品品来引导导消费，，通过新新的产品品来激发发新的消消费需求求。未来来的住宅宅小区建建筑必定定是功能能与形式式并重，，形式的的地位逐逐步提高高。人们居住住需求的的不断提提高，房房地产市市场的激激烈竞争争都使得得开发商商在建筑筑立面、、色彩和和建筑装装饰上下下功夫。。不同客户户（如：：生活经经历、受受教育水水平、职职业等））对建筑筑风格的的喜好不不同，也也决定了了开发商商给市场场推出什什么样的的产品。。关系在于于——二、建筑筑风格与与开发价价值的关关系三、建筑筑风格释释义与体体现是一个建建筑物的的个性或或独特表表征；是建筑的的一种方方式、类类型或方方法；是一代人人文思想想的重要要组成部部分，深深刻地体体现出人人类的价价值观和和美学观观；是一种个个性和建建筑特征征；是建筑艺艺术和审审美价值值的直接接体现形形式。建筑风格格是——体现在——立面、景景观和细细部处理理、材质质、色彩彩、空间间组合、、外部环环境。而建筑的的外立面面又是建建筑风格格的最直直接的体体现和表表现形式式，目前前多数项项目在宣宣传时提提出各种种建筑风风格，例例如北欧欧风格、、西班牙牙风格等等，主要要反映在在建筑的的立面上上。按照历史发展流派分按建筑方方式分按地区分四、建筑筑风格分分类简述述中国风格格日本风格格新加坡风风格英国风格格法国风格格美国风格格……欧洲风格格北美风格格地中海式式风格澳洲风格格非洲风格格拉丁美洲洲风格……古希腊建建筑风格格古罗马建建筑风格格欧洲中世世纪建筑筑风格文艺复兴兴建筑风风格新古典主主义建筑筑风格现代评论论风格后现代主主义风格格……哥特式建建筑风格格巴洛克建建筑风格格洛可可建建筑风格格木条式建建筑风格格园林风格格概念式风风格……古典主义按国家民族分可见，不不同时期期、不同同地区、、不同地地理环境境下都曾曾产生过过不同的的建筑文文化。那那么如何何运用他他们提升升楼盘品品质，打打造特色色楼盘呢呢？我们们来看看看市场上上的运用用情况。。从我国国房地产产市场的的表现来来看，建建筑风格格从大的的方面讲讲，可以以分为三三类：中式风格格、异域域风情和和现代风风格。Part2中国房地地产市场场上主流流建筑风风格剖析析中式风格格住宅的的新演绎绎异域风情情的中国国化移植植现代风格格的广泛泛运用和和发展中式风格格住宅的的新演绎绎机密：陕陕西前线线房地产产顾问有有限公司司内部学学习资料料传统中式式风格建建筑特征征江南民居居中式住宅宅的建筑筑风格很很难一概概而论，，中国幅幅员辽阔阔，地域域、气候候差异很很大，因因此住宅宅的制式式、风格格也是千千差万别别。中国国传统住住宅建筑筑大部分分都是内内院式住住宅，但但各地区区均有不不同。。以四合合院为例例，南北北方有十十分明显显的差异异：院子：南方四合合院由房房屋围合合成院，，院子较较小，称称为天井井；北方方四合院院院落宽宽绰舒朗朗，四面面房屋各各自独立立。色彩：南方民居居雕刻装装饰繁多多却极少少彩绘，，墙用白白瓦青灰灰，木料料则为棕棕黑色，，或棕红红色等与与北方的的绚丽色色彩相比比十分淡淡雅。性格特征征：总的来说说北方建建筑大气气浑厚，，南方建建筑雅致致精巧。。北方四合合院福建土楼楼窑洞岭南民居居现代中式式风格项项目的操操作要点点首先，从从空间角角度来看看，借鉴鉴中国古古典园林林是经常常使用的的手法。。其次，在在结构元元素上，，飞檐、、黛瓦、、漏窗、、门洞乃乃至梁柱柱体系等等代表传传统中式式风格的的元素改改头换面面后重被被运用到到现代中中式建筑筑设计中中。另外，随随着新材材料、新新技术的的发明和和发展，，很多材材料被拿拿来替代代传统的的竹木、、砖石，，可以说说这又是是现代中中式的又又一种表表现特征征。比比如玻璃璃、混凝凝土、钢钢材等。。中式建筑筑倡导传传统文化化在现代代社会的的和谐回回归。这这些建筑筑以低密密度、高高舒适度度为特点点，以围围合式、、前庭后后院、高高阔大门门为基本本特征，，以传统统的中式式建筑元元素为装装饰和点点缀，传传承着““天地人人合一””的中国国传统人人居文化化精髓。。操作要点点——中式风格格项目的的表达方方式与制制约因素素一种是折折衷式的的，保留留了古典典式的建建筑构件件作为装装饰物来来体现中中式风格格，结合合现代人人居心理理和生活活习惯加加以创造造和发展展。还有一种种可以称称为“新新中式主主义”。。新中式式风格主主要包括括两方面面的基本本内容，，一是中中国传统统风格文文化意义义在当前前时代背背景下的的演绎；；一是对对中国当当代文化化充分理理解基础础上的当当代设计计。表达方式式——制约因素素——传统的中中国居住住建筑，，无论是是南方的的，还是是北方的的，与现现代住宅宅的功能能要求和和现代人人的生活活方式有有比较大大的矛盾盾。传统中式式住宅结结构形式式是以木木结构为为主，在在建筑材材料和施施工工艺艺上都有有先天不不足。另另外，北北方的四四合院需需要相当当的占地地面积，，南方的的天井围围合院落落在采光光、通风风等方面面也无法法满足现现代生活活要求。。因此，，对中式式传统居居住建筑筑，既不不能照搬搬，也不不容易借借鉴。回到政策和和规划管理理上，现在在的土地政政策日渐从从紧，地价价与日俱增增，低容积积率很难保保证经济效效益；而另另一方面，，国家从严严控制别墅墅和联排住住宅的开发发，而小体体量、低密密度项目最最适合中式式住宅的开开发。中式风格项项目实例解解析中式风格项项目实例解解析古典式——成都芙蓉古古镇项目位置：位于成都都西郊青羊羊界；项目规模：占地810亩，建筑面面积20.43万平方米；；产品类型：联排别墅，，类别墅产产品，公寓寓；项目定位：是集居住住、度假、、休闲、投投资于一体体、融合各各种中国民民居建筑风风格、以成成都地域文文化为项目目内涵的老老成都缩影影式的极富富传统色彩彩的小区；；客户定位：以对老成成都有怀旧旧情节，对对安静自然然的田园生生活向往，，收入较高高的中老年年人或其子子女。为将将来养老、、追求5+2度假生活模模式的年青青的投资客客户；形象定位：：很成都，很很中国。中式古典式式住宅主要要是以白墙墙、灰瓦、、木结构为为典型特征征，屋顶形形式多样，，特征明显显；服从古古典构图比比例；重视视空间规划划和人与自自然的交流流。古典式——成都芙蓉古古镇芙蓉古城以以川西民居居为主，同同时融入江江苏民居、、云南民居居、唐风建建筑等中国国传统建筑筑精髓而成成，由四合合院型的建建筑群组成成。不论是是建筑外观观还是规划划设计上，，芙蓉古城城都体现了了中式风格格。中式风格项项目实例解解析折衷式——武汉宝安·江南村项目位置：武昌南湖湖花园城南南端，周边拥有武武汉理工大大学等多所所高等学府府；建筑规模：总占地面面积189亩，总建筑筑面积11万平方米；；产品类型：联排别墅墅、空中美美墅（叠拼拼）和多层层阳光美宅宅三种物业业形态；目标客户：以周边高高校教师为为主力客户户。中式折衷主主义住宅保保留了古典典式的建筑筑构件作为为装饰物来来体现中式式风格，结结合现代人人居心理和和生活习惯惯加以创造造和发展。。中式风格项项目实例解解析该项目在户户型设计、、建筑和园园林细节上上参照了江江南传统民民居的特点点。比如““前庭后院院”、天井井、园林中中的圆型门门洞、有拉拉环的双开开木门等。。同时加以以创造和发发展，采用用现代智能能配套等设设施，力求求合乎现代代人的生活活习惯，使使中国的建建筑古文化化在现代的的建筑语言言上得以实实现。浓郁的江南南风情打动动不少高知知阶层，同同时作为国国六条下该该区域内最最后的别墅墅用地，升升值潜力较较高，吸引引了一些投投资客，销销售率良好好。中式风格项项目实例解解析折衷式——武汉宝安·江南村项目位置：深圳北部部坂雪岗片片区的南部部片区；项目规模：目前总占占地面积25万平方米，，总建筑面面积25万平方米；；产品类型：包括庭院院别墅、叠叠院HOUSE和景观高层层单位；；目标客户：有着很深深的中国情情结，对西西式建筑已已经产生““审美疲劳劳”；期待待第五园的的升值的高高收入者。。新中式风格格——深圳万科第第五园新中式风格格整体上更更倾向于现现代风格，，撇弃了符符号化的装装饰，讲求求中式古典典建筑的意意境。园林林也运用现现代手法设设计，追求求中式园林林的意境。。中式风格项项目实例解解析新中式风格格——深圳万科第第五园第五园实际际上是现代代风格，体体现新中式式风格的地地方是建筑筑色彩——白墙、灰瓦瓦，和中式式意境的现现代园林。。中式园林林讲求通而而不透，透透而不穿，，第五园一一期没有小小区级的的的园林空间间，公共活活动空间较较少，这点点上反应不不太好，二二、三期实实行人车分分流，增加加了人活动动的流动空空间。中式风格项项目实例解解析中式风格项项目实例解解析云山诗意·人家处于白白云新城心心脏地带，，项目总占占地面积为为13万平方米，，全部是小小高层住宅宅，建筑密密度为21%，云山诗意意·人家最大的的特色是具具有浓厚的的“东方神神韵”。在在户型上，，云山诗意意·人家每户单位位都带有中国国传统家庭所所喜好的入户户花园，增加加私密性；在在外立面上，，整个小区的的建筑将延续续传统的岭南南风格；在房房子装修方面面，将融合中中国琴棋书画画的淡雅和古古典美；而小小区的园林更更是以东方的的审美观为标标准，并带有有浓厚的禅意意和佛性。中式高层项目目——广州云山诗意意人家中式风格项目目实例解析社区总体布局局以南北向的的中心组团为为主，点式与与板式住宅恰恰当搭配布置置，围合了一一个良好的居居住向心构架架。在建筑风风格上，以中中国传统民居居建筑的白色色与灰色为主主色，并借鉴鉴了中国传统统的“门钉””，形成四户户为一个单位位的门形，并并设置内置光光源。在建筑筑顶部采用中中国传统的窗窗棂结构进行行装饰，通过过不对称的处处理将建筑外外形进行了软软化，体现了了中式、现代代的高层建筑筑风情。北京CBD里的中式居住住社区——禧福汇其他中式风格格的楼盘还有有：北京观唐别墅墅、苏州“寒寒舍”、广州州“清华坊””、北京无无双别墅、北北京西山庭院院……中式风格小结结通常，中式风风格比较能打打动有一定文文化水平，性性格沉稳，喜喜欢中国传统统文化的客户户，包括外籍籍人士。已有的成功楼楼盘大多是中中高档项目，，建筑形态以以别墅、联排排别墅等2-4层住宅为主，，小高层和高高层比较少见见。中式风格建筑筑必须作出相相应的符合当当地人居习惯惯和气候的改改良，因地制制宜，只有能能满足客户需需要，且提升升生活品质的的项目才能获获得市场青睐睐。异域风情的中中国化移植萌芽期：异域风情产产品在当代中中国房地产业业中运用得最最早的是“欧欧陆风情”。当时所所谓的“欧陆陆风情”主要要体现在建筑筑外观上。探索期：欧陆风情仍仍然是市场主主流的异域风风情。简化了了繁多的古罗罗马古希腊建建筑符号，典典型表现为——“粉红色外墙，，白色线条，，通花栏杆，，外飘窗台，，绿色玻璃窗窗”。这个阶阶段的楼盘园园林等各种配配套设施也开开始配合建设设发展起来，，以更为完整整的形象面世世。发展期：1990年代末到本世世纪初的几年年时间里，古古典的欧陆风风情渐渐被““新古典主义义”取代。在在保留欧式风风情的基础上上，简化古典典建筑元素，，创造出更加加舒适实用，，外观更为简简洁的产品。。各种异域风风情产品概念念被提出来。。成熟期：在市场的激激烈竞争中，，异域风情产产品日益成熟熟，其成熟的的标准不再是是以建筑本身身的异域化为为标志，而是是发展商在移移植异域风情情产品的同时时，相应的结结合中国传统统人居文化形形态，成功地地塑造了以异异域风情生活活文化为理念念，本土化运运作的居住文文化形态。异域风情建筑筑在中国当今今房地产市场场的发展历程程萌芽期探索期发展期成熟期1990年1994年1998年2002年现在主流异域风情情释义——欧洲风情中国房地产市市场上欧洲风风情的发展如如前所述从““古典主义””、“新古典典主义”到““简欧风情””。从发展趋趋势来看，建建筑形态由繁繁到简，楼盘盘打造从外观观模仿到异域域文化生活理理念的引入。。市场上的“古典主义””风格主要是以以粘贴古罗马马艺术符号为为特征，反映映在建筑外形形上，较多地地出现山花尖尖顶、饰花柱柱式、宝瓶或或通花栏杆、、石膏线脚饰饰窗等到处理理，具有强烈烈的装饰效果果，在色彩上上多以沉闷的的暗粉红色及及浅色线脚相相结合。另外外，继承了古古典三段式的的一些表象特特征，结合裙裙楼，标准层层及顶层，女女儿墙加以不不同的装饰处处理。中国房地产市市场上的“新古典主义义”在造型方面的的主要特点是是曲线趣味、、非对称法则则。建筑外观观则吸取了欧欧洲古典主义义的一些元素素和处理手法法，但加以简简化或局部应应用。色彩柔柔和艳丽、崇崇尚自然，并并且简洁大气气、浪漫典雅雅。欧式简约风格格比新古典主义义的建筑细节节更少。基本本上只保留了了古典的三段段式、坡屋顶顶和色彩淡雅雅的外墙。用用阳台的铸铁铁栏杆、屋顶顶上的老虎窗窗、或法式阳阳台、屋顶的的欧式装饰等等立面元素，，体现欧式的的简约风格。。主流异域风情情释义——欧洲风情风格类别形态构成比较地中海风情

浑然天成、丰厚简单的色彩；不拘一格、不对称设计，拱门与半拱门、马蹄状的门窗、动感的建筑外形；融合室内外的户外空间。北欧风情

时尚简约的代名词。外型简洁、明快；亲切、自然，质朴中透着尊贵和闲适的气质；立面设计，有简单明快的立体线条和简洁自然的色彩。西班牙风情

一般有宽阔的阳台。色彩鲜亮，拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，建筑圆角，屋面多为红色的筒状陶瓦。英式风情

屋顶坡度较陡，有双坡及老虎窗，窗户的尺寸一般都比较小,局部屋顶及墙面有砖工精美的或真或假的红砖砌的烟囱。体型简洁，空间灵活适用，外立面以灰、米、棕色调为主。整座建筑朴素清新中透出雍容闲雅。德式风情

社区与城市互动；追求细致的人性化空间；不追求纯粹的容积率；工业化设计，细节之处精益求精；外形简洁，整体敦实；注重节能、环保。法式风情

线条鲜明，凹凸有致，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，风格偏于庄重大方，屋顶坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。意大利风情

一般为方形或近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深，檐下有很大的托架。檐口处精雕细凿。普通的意大利风格的建筑，朝向花园的一面有半圆形封闭式门廊，落地长窗将室内与室外花园连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。铁艺是意大利建筑的一个亮点。主流异域风情情释义——北美风情北美风情可细细分为美国风风情和加拿大大风情，两者者均给人以中中产阶级、富富豪阶层生活活的遐想。其其中美国风情情里自由、活活泼的生活意意味浓厚，加加拿大风情则则是体现了““家居——甜美家居（HomeSweethome）”和“东方方和西方，家家居是最好的的地方（East，West，homeisbest）”的理念，，追求随和自自然。两者均均重视个人空空间的营造，，一般都有面面积较大的主主卧。对于别别墅类产品而而言，加拿大大风情有个区区别于欧美风风情的重点——它有专门为地地下一层而设设置的下沉式式庭院，使得得原先欧美风风格别墅中漆漆黑一片的地地下室有了生生机，提高了了舒适感与透透气感。北美风情实际际上是一种混混合风格,它在同一时期期接受了许多多种成熟的建建筑风格，可可以说是欧式式建筑风格的的融合，注重重建筑的居住住功能，轻风风格特征。到到了近代，北北美别墅发展展成为既简约约大气，又集集各种建筑精精华于一身的的独特风格，，空间灵活、、流动自然。。都铎风格乔乔治亚亚风格草草原风格工工匠风格格主要北美传统统建筑风格：：其他主流异域域风情释义澳洲建筑风格格是原始土著著风情与现代代激情的完美美结合。澳情情建筑风格代代表现代、时时尚、健康、、休闲的生活活观，海水，，帆影、花草草、清风是必必不可少的元元素。这对于于没有位临海海洋的城市来来说，打造澳澳洲风情的项项目有一定难难度。纯净自自然色彩；通通透开放；首首层架空及飘飘逸外阳台；；海浪般流线线型设计；独独特的动感楼楼梯编排。在在建筑外立面面和园林景观观设计上充分分体现清新明明快、时尚休休闲的建筑表表现形式。澳洲风情——东南亚风情——东南亚风情的的东南亚风格格的建筑继承承了自然、健健康和休闲的的特质，大到到空间打造，，小到细节装装饰，都体现现了对自然的的尊重，对人人文的追求，，对手工艺制制作的崇尚。。建筑最大的的特色是对遮遮阳、通风、、采光等条件件的关注。建筑的外观一一般比较通透透和清爽，例例如百叶式的的白色外墙，，绿色的墙面面。此外，遮遮阳的处理也也是东南亚建建筑的特色。。市场上的东东南亚风情楼楼盘，包括巴巴厘岛风情楼楼盘通常打造造的重点是在在园林上，建建筑风格表现现不甚明晰。。异域风情项目目的在中国四四大城市的市市场表现城市文化考验验异域风情的的市场接受度度——城市文化决定定着城市的人人居形态及城城市人口素质质。异域风情情建筑作为舶舶来品，其表表现出的居住住文化和生活活理念，需要要一个开放、、自由的社会会环境。建筑筑是文化的载载体，城市文文化决定着建建筑文化的深深度，城市文文化程度越高高，包容性越越强，对于具具有深刻文化化内涵的建筑筑的竞争优势势越是明显。。城市名称具体的市场表现典型楼盘北京北京作为中国文化中心，对外来文化兼收并蓄，异域风情建筑很受市场欢迎；纳帕溪谷（北美风情）、金地格林小镇（北欧风情）……上海上海市国际化大都市，汇聚着最前沿的时尚人士，异域风情建筑受到热捧；LACALA阳光海岸（西班牙风情）、西郊湖岸美墅（美式风情）、凯迪•澳澜湾（澳洲风情）……深圳深圳作为一个白领汇聚的年轻城市，异域风情建筑很受青睐。波托菲诺（意式风情）、万科城（西班牙风情）、熙园（南法国风情）……成都成都号称中国最悠闲、最适宜人居住的城市之一，对外来文化的包容性很好，异域风情建筑多数都能被市场接受。齐力花园（英式风情）、中海名城（现代法式风情）、中华园（美式风情）……异域风情项目目的表达方式式回顾异域风情情建筑中国化化移植的历经经阶段和市场场表现，可以以归纳出以下下几种表达方方式：形式主义——在建筑立面上上运用某种建建筑风格的特特征元素，而而在建筑风格格的精神和气气质方面比较较缺失。这种种方式在房地地产开发早期期运用得比较较多。随着人人们文化素质质和生活品位位的提高，这这种方式已经经在大多数城城市失去了竞竞争力。拿来主义——完全copy国外某个小镇镇的风貌，或或由外国设计计师设计，基基本能保持原原汁原味，但但易脱离本地地自然文化和和生活习惯。。通常在高档档楼盘中运用用较多。折衷主义——尊重中国传统统人居习惯，，运用某种建建筑风格的特特征元素作为为装饰来体现现风格，另从从规划、园林林、小品，包包括生活文化化理念的引入入等方面来体体现风情。营销概念——建筑形态或是是现代风格，，或是多种风风格的揉杂，，没有明显的的风格特征，，针对目标客客户给项目策策划定位，引引入异域生活活文化理念，，打文化牌。。异域风情项目目定位要点根据据目目标标客客户户的的职职业业、、年年龄龄、、文文化化层层次次、、社社会会地地位位、、收收入入等等等等来来考考虑虑，，结结合合各各种种异异域域风风情情代代表表的的文文化化精精神神内内涵涵来来确确定定。。在在文文化化包包容容性性和和接接受受度度较较大大的的城城市市，，可可以以根根据据市市场场上上已已有有的的风风情情项项目目和和目目标标客客户户定定位位，，走走差差异异化化路路线线。。而而对对于于比比较较重重视视传传统统文文化化，，对对外外来来文文化化接接受受度度不不那那么么好好的的地地方方，，则则建建议议选选择择当当地地市市场场上上已已有有的的接接受受度度较较好好的的风风情情，，从从规规划划、、园园林林、、建建筑筑产产品品和和文文化化理理念念等等方方面面在在原原有有水水平平上上作作提提升升。。风情情打打造造还还必必须须结结合合项项目目本本身身的的资资源源条条件件。。例例如如地地中中海海风风情情、、澳澳洲洲风风情情项项目目打打造造水水面面是是必必不不可可少少的的因因素素。。具体体到到一一个个项项目目的的风风格格定定位位上上，，必必须须以以人人为为本本，，从从目目标标客客户户出出发发，，依依据据当当地地市市场场情情况况，，和和项项目目本本身身资资源源条条件件来来选选择择。。大盘盘的的建建筑筑风风情情定定位位第一一种种从从第第一一期期到到第第N期，，建建筑筑风风格格各各不不相相同同，，每每期期各各有有特特色色。。根根据据每每期期开开发发的的目目标标客客户户、、产产品品定定位位和和当当时时市市场场流流行行的的风风情情而而定定。。第二二种种整整体体风风格格一一致致，，色色调调基基本本统统一一，，项项目目倡倡导导的的文文化化理理念念贯贯穿穿始始终终，，在在建建筑筑细细节节和和园园林林上上演演绎绎变变化化。。大量量案案例例经经验验证证明明，，在在较较偏偏远远的的房房地地产产市市场场不不太太成成熟熟的的地地区区，，利利用用异异域域特特色色建建筑筑风风格格，，加加上上风风格格化化园园林林的的营营造造打打造造产产品品的的优优异异品品质质，，是是比比较较好好的的选选择择。。比比如如万万科科四四季季花花城城系系列列、、深深圳圳中中航航格格澜澜郡郡等等。。异域域风风情情实实例例解解析析欧洲洲风风情情欧陆陆风风格格———深圳圳东东海海花花园园项目目位位置置：深深圳圳市市福田田深深南南大大道道农农科科中中心心内内；；项目目定定位位：豪豪宅宅；；产品品类类型型：小小高高层层、、高高层层住住宅宅。。主要要是是以以粘粘贴贴古古罗罗马马艺艺术术符符号号为为特特征征，，反反映映在在建建筑筑外外形形上上，，较较多多地地出出现现山山花花尖尖顶顶、、饰饰花花柱柱式式、、宝宝瓶瓶或或通通花花栏栏杆杆、、石石膏膏线线脚脚饰饰窗窗等等到到处处理理，，具具有有强强烈烈的的装装饰饰效效果果，，在在色色彩彩上上多多以以沉沉闷闷的的暗暗粉粉红红色色及及浅浅色色线线脚脚相相结结合合。。另另外外，，继继承承了了古古典典三三段段式式的的一一些些表表象象特特征征，，结结合合裙裙楼楼，，标标准准层层及及顶顶层层，，女女儿儿墙墙加加以以不不同同的的装装饰饰处处理理。。深圳圳东东海海花花园园是是当当年年名名噪噪一一时时的的豪豪宅宅，，典典型型““欧欧陆陆风风””。。““粉粉红红色色外外墙墙，，白白色色线线条条，，通通花花栏栏杆杆，，外外飘飘窗窗台台””。。当当时时市市场场接接受受度度很很高高，，销销售售率率良良好好。。欧陆陆风风格格从从2000年流流行行至至今今，，在在一一线线城城市市已已经经渐渐渐渐淡淡出出，，但但在在二二线线城城市市依依然然是是市市场场上上流流行行的的风风格格之之一一。。欧洲洲风风情情欧陆陆风风格格———深圳圳东东海海花花园园新古古典典主主义义———北京京珠珠江江帝帝景景项目目位位置置：北北京京市市西西大大望望路路以以及及有有第第二二长长安安街街之之称称的的两两广广路路交交界界处处的的东东南南角角；；项目目规规模模：占占地地30万平平米米，，建建筑筑面面积积120万平平米米，，是是CBD东南南部部首首屈屈一一指指的的建建筑筑综综合合体体项项目目；；项目目定定位位：““CBD90万平平米米的的欧欧洲洲城城””，，它它将将成成为为北北京京最最大大的的一一组组西西洋洋古古典典建建筑筑；；产品品类类型型：小小高高层层、、高高层层住住宅宅。。新古古典典主主义义建建筑筑外外观观吸吸取取了了欧欧洲洲古古典典主主义义的的一一些些元元素素和和处处理理手手法法，，但但加加以以简简化化或或局局部部适适用用，，例例如如简简约约的的柱柱式式、、建建筑筑正正立立面面入入口口处处装装饰饰简简约约的的山山花花等等。。配配以以大大面面积积墙墙及及玻玻璃璃或或简简单单线线脚脚构构架架，，在在色色彩彩上上以以大大面面积积浅浅色色为为主主，，装装饰饰味味相相对对简简化化，，追追求求一一种种轻轻松松、、清清新新、、典典雅雅的的气气氛氛。。欧洲风情新古典主义义——北京珠江帝帝景欧洲风情该楼盘是比比较典型的的新古典主主义风格，，对古典风风格建筑元元素和细节节保留得较较多，三段段式的构图图、檐口、、柱子、退退台四坡顶顶、细节处处的装饰等等，欧洲精精致园林更更是大大增增加了其尊尊贵、典雅雅的气质。。市场接受受度较高，，销售良好好。北欧风情——北京金地·格林小镇项目位置:位于北京经经济技术开开发区（BDA）内，离国国贸中心16公里；项目规模:占地面积24.56公顷，总建建筑面积约约30万平方米；；产品类型:以多层和电电梯小高层层花园洋房房、Townhouse为主；客户定位：年轻、成成功、对于于前途充满满信心的白白领阶层。。该楼盘的建建筑外观比比较有视觉觉上的冲击击力，但是是很难看出出“北欧风风情”。根根据项目的的客户定位位，我们能能抓到几个个关键词：：年轻、开开放、沟通通、邻里关关系、交友友、交流、、与自然的的关系、小小资等等。。北欧精神神恰好涵盖盖了这些特特质。于是是就有了““北欧小镇镇·四季翠园””的项目定定位。在推推广中强调调北欧建筑筑的核心思思想——“人和阳光””，即人人和环境的的互动关系系，更重要要的强调““居住的气气质”，打打造社区文文化，吸引引年轻白领领客户。市场认可度度较高，销销售良好。。地中海风情情——天津玛歌庄庄园1848项目位置：位于沈阳阳友谊南路路延长线，，距离市中中心15分钟车程；；项目规模：占地面积积330000平方米，总总建筑面积积120000平方米；项目定位：纯粹的地中中海南法风风格的庄园园别墅区；；产品类型：独栋别墅墅；停车位：1：2.5；目标客户：塔尖阶层层。地中海建筑筑风格原特特指地中海海北岸一线线，特别是是西班牙、、葡萄牙、、法国、意意大利、希希腊这些国国家南部沿沿海地区住住宅。地中中海风格的的灵魂，目目前比较一一致的看法法就是“蔚蔚蓝色的浪浪漫情怀，，海天一色色、艳阳高高照的纯美美自然”。。其建筑特特色是拱门门与半拱门门、马蹄状状的门窗。。建筑中的的圆形拱门门及回廊通通常采用数数个连接或或以垂直交交接的方式式，在走动动观赏中，，出现延伸伸般的透视视感。地中中海风格颜颜色明亮、、大胆、丰丰厚却又简简单。后来来流传到美美国加州，，增加豪华华感和南欧欧其他地区区的一些特特点，形成成“加州风风格”或称称“美国加加州地中海海风格”，，成为了代代表世界豪豪宅的商标标。欧洲风情地中海风情情——天津玛歌庄庄园1848玛歌庄园·1848采用地中海海的传统工工艺进行建建造，使项项目纯粹、、原汁原味味，外檐采采用石材外外加手抹墙墙，顶棚为为彩色的筒筒瓦设计。。同时引入入多重组院院式别墅设设计理念，，最大限度度地丰富室室内与室外外的关系以以及邻里之之间的相互互交流。由于项目位位于北方，，冬季来临临，水面结结冰，“地地中海风情情”恐怕会会因此大打打折扣。项目本身的的资源优势势如环绕庄庄园的河、、独栋别墅墅、产品的的创新、和和建筑形象象的品质感感使它获得得了较高的的市场关注注度，销售售率良好。。西班牙风情情——上海LACALA阳光海岸项目位置：位于上海海奉贤海湾湾度假区；；项目规模：占地面积积21万平方米；；产品类型：独栋、双双拼别墅与与多层小户户型组成，，是沪上独独特的隐居居空间别墅墅。总的来说西西班牙式则则色彩亮丽丽，造型活活泼，一般般有宽阔的的阳台。外外墙多为鲜鲜亮的黄色色或白色，，有拱形的的窗户，屋屋顶的坡度度较缓，屋屋面多为红红色的筒状状陶瓦，就就是我们俗俗称的西班班牙瓦。门门或窗间螺螺旋状的柱柱子装饰也也是它的一一大特色。。该楼盘建筑筑设计使用用了典型的的西班牙式式建筑符号号、建筑圆圆角，使建建筑外立面面更富动感感，并配以以西班牙式式的落地大大窗和防锈锈锻铁为装装饰的小窗窗；外墙局局部使用文文化石和涂涂料；露台台上采用木木质花架、、弧形栏杆杆等。市场场接受度高高，销售良良好。后发发现建筑施施工质量差差。南加州西班班牙风情——天津卡梅尔尔项目位置：位于天津津南部城区区，梅江南南生态居住住区南部；；项目规模：整体占地地11.82公顷，建筑筑面积约15万平方米；；项目定位：是天津市市首个纯正正南加州风风格的高品品质生态居居住社区；；产品类型：框架高层层,独栋别墅,双拼别墅,联排别墅；；客户定位：中小户型型针对二次次置业者，，自主或为为子女置房房。别墅针针对富裕阶阶层。南加州西班班牙风情——天津卡梅尔尔卡梅尔创新新性提出港港湾式规划划理念，层层级分明的的规划设计计理念，由由社区空间间到生活空空间步步深深入的剖析析与结合，，成就纯粹粹的南加州州生活方式式。和谐共共生的建筑筑风格与景景观规划，，让社区水水与树的原原生元素得得到有效结结合。卡梅尔的文文化气质和和产品的优优势打动了了客户，市市场反应良良好，销售售速度良好好。项目位置：位于深圳圳华侨城区区腹地；项目规模：占地80万平方米，，总建筑面面积达108万平方米；；建筑类型：高层、小高高层和多层层；产品类型：TOWNHOUSE、空中别墅墅、高层大大户型等；；目标客户：塔尖阶层层。意大利风情情——深圳波托菲菲诺意大利式的的住宅风格格，一般为为方形或近近似方形的的平面，红红瓦缓坡顶顶，出檐较较深，檐下下有很大的的托架（Bracket,也称牛腿））。檐口处处精雕细凿凿，气势宏宏大，既美美观又避免免雨水淋湿湿檐口及外外墙导致变变色，使外外观看上去去始终保持持鲜艳亮丽丽没有污浊浊。普通的意大大利风格的的建筑，朝朝向花园的的一面有半半圆形封闭闭式门廊，，落地长窗窗将室内与与室外花园园连成一体体，门廊上上面是二楼楼的半圆形形露台。铁艺是意大大利建筑的的一个亮点点，阳台、、窗间都有有铸铁花饰饰，既保持持了罗马建建筑特色，，又升华了了建筑作为为住宅的韵韵味感。意大利风情情——深圳波托菲菲诺波托菲诺是是著名的豪豪宅楼盘，，区域规划划以意大利利PORTOFINO为蓝本，将将其千年文文化与华侨侨城旅游文文化有机融融合，结合合华侨城的的旅游文化化、自然山山水资源精精心构筑，，原汁原味味的展现了了意大利风风情。市场认可度度高，销售售好。法式风情——广州翡翠绿绿州森林半半岛项目位置：位于广州州帽峰山陈陈家林自然然风景保护护区内；项目规模：总规划占地地4000亩，首期1700亩；产品类型：独立别墅墅、TOWNHOUSE；法式建筑十十分推崇优优雅、高贵贵和浪漫，，它是一种种基于对理理想情景的的考虑，追追求建筑的的诗意、诗诗境，力求求在气质上上给人深度度的感染。。风格则偏偏于庄重大大方，整个个建筑多采采用对称造造型，恢宏宏的气势，，豪华舒适适的居住空空间，屋顶顶多采用孟孟莎式，坡坡度有转折折，上部平平缓，下部部陡直。屋屋顶上多有有精致的老老虎窗，且且或圆或尖尖，造型各各异。外墙墙多用石材材或仿石材材装饰，细细节处理上上运用了法法式廊柱、、雕花、线线条，制作作工艺精细细考究。法式风情——广州翡翠绿绿州森林半半岛该楼盘建筑筑形体厚重重，典雅大大方，园林林为法国古古典园林风风格。有着着法式庄园园的沉稳气气息和浪漫漫情怀。各各类别墅呈呈现岛屿式式布局，因因山就势，，错落有致致，打破平平原式建筑筑形式，追追求半山和和坡地别墅墅的高低起起伏和地势势感；每户户都拥有私私家湖岸线线、码头或或台阶式空空中花园。。楼盘的气气质和产品品打动客户户，市场接接受度高，，销售良好好。项目位置：位于北京京市著名的的温泉休闲闲度假区温温榆河上游游；产品类型：美式花园园别墅为主主，独栋别别墅，是纯纯正北美风风格别墅社社区。项目规模：总占地面面积1200亩，包括600多独栋别墅墅，容积率率0.3。目标客户：塔尖阶层层、外籍人人士。北美风格实实际上是一一种混合风风格,不象欧洲的的建筑风格格是一步步步逐渐发展展演变而来来的，它在在同一时期期接受了许许多种成熟熟的建筑风风格，相互互之间又有有融合和影影响。具有有注重建筑筑细节、有有古典情怀怀、外观简简洁大方，，融合多种种风情于一一体的特点点。北美风情北京纳帕溪溪谷北京纳帕溪溪谷“纳帕溪谷””是受美国国葡萄酒产产区中最富富盛名的小小镇--纳帕谷地（（NapaValley）的启发，，将北美成成熟的别墅墅业态引入入北京，是是“拿来主主义”的典典型。建筑筑、园林均均由北美成成熟的设计计团队打造造。原汁原原味的北美美风格，吸吸引不少知知富阶层，，销售很好好。北京温哥华华森林项目位置：位于昌平平区北七家家镇东沙各各庄，紧临临立汤路主主干道，是是北京传统统的三大别别墅板块温温榆河、亚亚北、小汤汤山的交汇汇处。项目规模：占地达71公顷，共共700席独栋别墅墅。客户定位：塔尖阶层层、外籍人人士温哥华森林林以加拿大大近百年历历史的温馨馨小区作为为蓝本，宣宣传了工匠匠、都铎、、乔治亚和和草原四种种风格，风风格明晰而而不失和谐谐之美，将将原味自然然地融入每每一个街区区。拥有上万棵棵原生高大大树木，是是名副其实实的“森林林别墅”。。市场接受受度高，前前三期推出出334套，仅剩10套左右。学院派追求求细节上的的精雕细琢琢和形式上上的工整严严谨，但同同时又不循循规守旧，，它是在尊尊重人性的的前提下，，不断追求求理论和实实践上的创创新。都铎铎式式府府邸邸建建筑筑体体形形复复杂杂起起状状，，尚尚存存有有雉雉堞堞、、塔塔楼楼，，这这些些属属于于哥哥特特风风格格；；但但其其构构图图中中间间突突出出，，两两旁旁对对称称，，已已是是文文艺艺复复兴兴风风格格。。这这一一时时期期，，还还出出现现许许多多半半木木结结构构（（halftimber或叫叫露露木木结结构构））的的房房屋屋，，供供小小康康人人家家居居住住。。这这种种房房屋屋内内外外墙墙均均用用木木构构架架，，而而在在构构架架之之间间填填以以砖砖或或灰灰泥泥。。漆漆成成深深色色的的木木材材和和淡淡色色墙墙面面形形成成强强烈烈对对比比，，屋屋顶顶为为陡陡峭峭的的双双面面坡坡顶顶。。北京京温温哥哥华华森森林林草原原风风格格的的房房屋屋主主要要由由砖砖、、木木头头和和灰灰泥泥建建成成，，有有灰灰泥泥的的墙墙以以及及带带窗窗榧榧的的窗窗户户。。草草原原建建筑筑师师强强调调水水平平的的线线条条，，修修建建起起低低矮矮的的屋屋顶顶和和宽宽阔阔、、突突出出的的屋屋檐檐。。工匠匠风风格格以以深深色色屋屋顶顶板板覆覆盖盖，，手手工工精精雕雕的的木木制制材材料料，，如如橡橡木木、、柚柚木木和和桃桃木木用用于于每每一一个个建建筑筑。。上上好好材材料料的的嵌嵌入入式式工工艺艺特特性性，，贯贯穿穿每每一一个个建建筑筑的的具具体体部部分分，，使使每每间间房房屋屋都都象象一一个个巨巨大大的的雕雕塑塑品品。。北京京温温哥哥华华森森林林乔治治亚亚风风格格古古典典主主义义对对称称与与和和谐谐的的原原则则。。强强调调门门廊廊的的装装饰饰性性，，具具有有严严格格的的对对称称、、均均衡衡的的比比例例以以及及古古典典的的特特征征，，匀匀称称而而庄庄严严。。讲讲究究私私密密性性和和休休闲闲观观念念。。雕雕塑塑般般的的内内部部装装饰饰，，通通常常创创造造了了精精致致的的预预制制飞飞檐檐和和屋屋顶顶的的花花边边雕雕饰饰。。成都都中中航航云云岭岭高高尔尔夫夫别别墅墅项目目位位置置：位位于于成成都都双双流流牧牧马马山山之之巅巅；；项目目规规模模：占占地地300亩；；客户户定定位位：知知富富阶阶层层、、塔塔尖尖阶阶层层。。北美美风风格格本本身身具具有有混混合合的的特特点点，，所所以以众众多多建建筑筑风风格格不不甚甚明明晰晰的的楼楼盘盘冠冠以以北北美美风风格格的的头头衔衔，，借借的的是是它它给给人人的的中中产产阶阶级级或或富富豪豪阶阶层层生生活活的的想想象象。。这个个项项目目就就是是这这种种情情况况，，北北美美风风格格的的提提出出不不仅仅是是反反映映建建筑筑风风貌貌，，更更重重要要的的是是体体现现一一种种生生活活水水准准和和生生活活方方式式，，绝绝佳佳的的不不可可复复制制的的景景观观资资源源加加上上优优秀秀的的建建筑筑品品质质和和““北北美美风风格格””的的定定位位，，使使该该项项目目成成为为了了顶顶级级派派的的代代表表之之一一。。一一期期推推出出45栋，，基基本本售售罄罄。。成都都中中航航云云岭岭高高尔尔夫夫别别墅墅高尔尔夫夫是是富富且且贵贵的的象象征征之之一一。。这这类类别别墅墅将将号号称称贵贵族族运运动动的的高高尔尔夫夫作作为为““顶顶级级””的的重重要要砝砝码码，，以以欧欧美美高高尔尔夫夫文文化化的的享享乐乐、、社社交交为为主主题题，，展展现现豪豪贵贵们们梦梦想想居居住住中中最最耀耀眼眼的的一一道道风风景景。。另另外外私私家家码码头头、、直直升升机机停停机机坪坪、、私私人人海海滩滩等等等等也也成成为为了了顶顶级级的的另另一一种种象象征征。。重庆庆中中安安·翡翠翠湖湖项目目位位置置：位位于于重重庆庆市市北北部部新新区区、、沙沙坪坪坝坝区区、、北北碚碚三三区区交交汇汇处处的的童童家家溪溪翡翡翠翠湖湖畔畔；；项目目规规模模：占占地地1500余亩亩，，共共163户；；产品品类类型型：均均为为独独立立别别墅墅和和联联排排别别墅墅，，建筑筑形形体体充充满满了了强强烈烈的的艺艺术术色色彩彩和和极极简简的的几几何何形形体体，，充充满满现现代代意意味味。。在在环环境境设设计计和和生生活活氛氛围围营营造造上上依依然然保保持持了了北北美美自自由由、、活活泼泼注注重重人人文文交交流流的的传传统统。。因其其所所处处优优越越的的自自然然环环境境，，使使得得产产品品具具有有生生态态、、湖湖景景、、江江景景、、温温泉泉四四大大优优势势。。中中安安翡翡翠翠湖湖入入选选过过《福布布斯斯》中国国十十大大豪豪宅宅