房地产讲座演示稿

房地产法律问题主讲人：郭晓桦律师guoxiaohua_lawyer@163.co京市炜衡律师事务所1房地产基本法律问题房地产的定义房地产行业的现状土地管理中的法律问题房屋建设中的法律问题房地产交易中的法律问题2一、房地产的定义地产：土地以及上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房产：建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。安得广厦千万间3二、房地产行业现状土地产权制度存在缺陷，使用费年流失量大非法转包和违法分包问题频出建筑工程纠纷，烂尾工程问题突出房价居高不下，房奴问题严重物业纠纷增多资料来源：北青网4三、土地管理中的法律问题中央与地方政府之间土地产权界线不清《土地管理法》第二条规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，但事实上，地方政府却享有和承担着地方城市建设和土地开发的大量实权。5土地产权制度存在缺陷两者产权界定上的模糊，使得地方政府从实现自身利益最大化出发，在土地收益分配中与中央政府展开了长期的博弈。即通常讲的“上有政策，下有对策”。上下政策博弈的存在，造成地方土地资源配置难以优化，同时也为土地寻租提供了外部条件，导致土地收益大量逆向流失，土地收益分配主体形成严重错位。

图片来源：新华网6土地管理中的法律问题案例：江西省丰城市建新城区非法征地，损毁国家级商品粮基地良田近万亩。作为一个县级市，丰城新区的建设可谓“大手笔”

：规划总用地3.3万亩，目前已征用1.1万亩，“

预征”

7000亩。市委、市政府所在地占地近百亩，楼内自动化设施一应俱全，每天养护费就超过1万元。新区的新城大道宽100米，紫云大道宽80米，人民广场面积达176亩，当地群众形容丰城新区是道路超过北京三环，广场超过天安门广场。用市委书记的话说，丰城新区就是要20年站前列，50年不落后，100年不遗憾。市委书记、市长公开在大会上庆幸“

抢在国家土地政策调整之前批了地”

。资料来源：国土资源部网站7土地管理中的法律问题丰城早在上世纪80年代末就被列为全国十个商品粮基地县之一，而丰城新区规划用地处于商品粮基地的腹心地带，所占耕地绝大部分是旱涝保收的良田。土地法明确规定，征用基本农田、征用基本农田以外的耕地超过35公顷的、征用其他土地超过70公顷的，必须报经国务院批准。丰城新区使用的上万亩土地绝大多数没有经过国务院审批，他们蚂蚁搬家搞审批，将新区用地化整为零，分批次报批，每次上报的土地控制在土地法要求的70公顷以下，耕地控制在35公顷以下。这样就规避了国务院审批。从2001年至2003年7月，他们用这样的手段报批了约7000亩地。他们与国家政策赛跑的行为，令人震惊。资料来源：国土资源部网站8土地使用费年流失大土地出让价格过低“从2005年的情况看，全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，其中中央部分约为70亿元。”资料来源：新华网9土地使用费年流失大为了防止低价出让土地，国家出台了多部法律法规，包括1995年《城市房地产管理法》、原国家土地管理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法、2001年国发15号文件、2003年部发21号令和2004年国发28号文件。上述法律法规都对制定和公布工业用地协议最低价标准有严格规定。此外，《刑法》410条规定，非法低价出让土地情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。10四、房屋屋建设中中的法律律问题房屋建设设作为房房地产的的核心环环节，也也是关系系买受人人安全的的关键环环节，在在这一环环节中，，从工程程承包到到交付使使用过程程中会产产生很多多法律问问题。11非法转包包和违法法分包问问题突出出非法转包包：《建建设工程程质量管管理条例例》第78条规规定：““本条例例所称转转包，是是指承包包单位承承包建设设工程后后，不履履行合同同约定的的责任和和义务，，将其承承包的全全部建设设工程转转给他人人或者将将其承包包的全部部建设工工程肢解解以后以以分包的的名义分分别转给给其他单单位承包包的行为为。”12非法转包包和违法法分包问问题突出出违法分包包：《建建设工程程质量管管理条例例》第78条规规定：本本条例所所称违法法分包，，是指下下列行为为：“（（一）总总承包单单位将建建设工程程分包给给不具备备相应资资质条件件的单位位的；（（二）建建设工程程总承包包合同中中未有约约定，又又未经建建设单位位认可，，承包单单位将其其承包的的部分建建设工程程交由其其他单位位完成的的；（三三）施工工总承包包单位将将建设工工程主体体结构的的施工分分包给其其他单位位的；（（四）分分包单位位将其承承包的建建设工程程再分包包的。””13非法转转包和和违法法分包包问题题突出出案例：：山东省省某市市装饰饰设计计工程程有限限公司司非法法转包包工程程１９９９５年年４月月２６６日，，山东东省某某市装装饰设设计工工程有有限公公司（（下称称工程程公司司）与与河北北省某某市商商贸大大厦（（下称称商贸贸大厦厦）同同时签签订了了大厦厦的装装饰设设计、、装饰饰安装装工程程和５５０００万元元有息息借款款等三三份合合同。。其中中装饰饰安装装工程程合同同所承承包的的项目目包括括中央央空调调安装装、大大厦内内装修修、铝铝合金金工程程、不不锈钢钢工程程和其其它安安装工工程的的一部部分。。合同同未约约定具具体承承包金金额。。国家家有关关部门门批准准的大大厦立立项的的项目目总造造价为为４０００００万元元，其其中大大厦主主体工工程２２００００万万元。。１９９９５５年５５月８８日，，工程程公司司在未未经商商贸大大厦同同意的的情况况下，，与某某省东东岳总总公司司某分分公司司（下下称东东岳公公司））签订订了一一份空空调及及装饰饰工程程承包包合同同。合合同规规定东东岳公公司负负责商商贸大大厦的的中央央空调调和部部分装装饰工工程建建设，，总造造价为为１５５０００万元元。工工程公公司按按中央央空调调总造造价的的３％％，装装饰工工程总总造价价的８８％收收取管管理费费。合合同签签订后后，东东岳公公司向向工程程公司司交付付了合合同保保证金金１０００万万元，，并按按工程程公司司的要要求将将另５５０万万元直直接汇汇入了了商贸贸大厦厦的银银行帐帐户。。商贸贸大厦厦发现现工程程公司司将承承包的的工程程项目目又承承包给给东岳岳公司司后，，遂向向当地地工商商行政政管理理局投投诉。。工商商局根根据该该省的的《建建筑市市场管管理条条例》》，以以工程程公司司转包包建设设工程程为由由，责责令其其停止止违法法转包包行为为，并并处２２０万万元的的罚款款。工工程公公司不不服，，于１１９９９５年年９月月２９９日向向处罚罚机关关的上上级机机关提提出行行政复复议。。资料来源：人人民法院网14规制非法转包包、违法分包包的法律规定定由于房屋建筑筑质量关系到到居住使用人人的安全，因因此，法律规规定建设工程程不能够非法法转包、违法法分包。但现现实中由于建建筑商资质不不够等问题，，非法转包、、违法分包的的情况经常发发生。以下是是规制非法转转包、分包的的有关法律规规定：《最高人民法法院关于审理理建设工程施施工合同纠纷纷案件适用法法律问题的解解释》第四条条规定：“承承包人非法转转包、违法分分包建设工程程或者没有资资质的实际施施工人借用有有资质的建筑筑施工企业名名义与他人签签订建设工程程施工合同的的行为无效。。人民法院可可以根据《民民法通则》第第一百三十四四条的规定，，收缴当事人人已经取得的的非法所得。。”《建筑法》第第28条：““禁止承包单单位将其承包包的全部建筑筑工程转包给给他人，禁止止承包单位将将其承包的全全部建筑工程程肢解以后以以分包的名义义分别转包给给他人。”第第29条：““……总承包包单位和分包包单位就分包包工程对建设设单位承担连连带责任。禁禁止总承包单单位将工程分分包给不具备备相应资质条条件的单位。。禁止分包单单位将其承包包的工程再分分包。”15拖欠施工单位位工程款和烂烂尾工程施工企业被拖拖欠工程款的的问题由来已已久，且有增增无减。究其其根本原因，，是房地产开开发活动中管管理体制不健健全，使得很很多房地产开开发商在不具具备开发房地地产的条件和和能力的情况况下，都获得得了开发房地地产的权利，，而且总能办办妥手续得以以开工，而最最后的结局就就是拖欠工程程款，直至造造成烂尾工程程，影响了正正常的市政和和经济建设，，造成了社会会的不安定因因素。16拖欠施工单位位工程款和烂烂尾工程玫瑰园：最有有传奇色彩的的烂尾楼北京玫瑰园原原由刘常明的的香港飞达公公司跟昌平县县房地产开发发总公司合资资开发，是北北京市政府1992年赴赴港招商项目目之一。1992年前后后，邓智仁从从香港到北京京，和刘常明明合作，以投投资的形式购购买了北京玫玫瑰园2万多多平方米的别别墅，并借此此成为该项目目的销售总代代理。邓智仁仁用1000万港元在香香港做策划推推广，使玫瑰瑰园一度卖得得很火，刚开开盘即销售80套。但由由于刘常明将将开发资金挪挪作他用，且且恰好碰上国国家实行宏观观调控，导致致项目进展缓缓慢。同时，，有关部门发发现玫瑰园别别墅手续不全全，是不合法法的项目。为为了救活玫瑰瑰园，邓智仁仁从代理的身身份走向开发发的前台，耗耗尽资金无力力回天。玫瑰瑰园也被香港港人陆苍以象象征性的价格格收购，但也也没能让玫瑰瑰园起死回生生，最终破产产清算。经法法院认定，玫玫瑰园的债主主共105个个，债务总额额达10亿元元之巨，而其其评估价仅为为5.99亿亿元，严重资资不抵债。1999年7月16日，，玫瑰园别墅墅在京公开拍拍卖。17拖欠施工单位位工程款和烂烂尾工程在1999年年7月的拍卖卖中，玫瑰园园的大债主之之一、山东包包工头梁希森森以3.98亿元的价格格成为玫瑰园园新主人。在在1990年年代中期，梁梁希森就曾经经垫资为玫瑰瑰园装修了186套别墅墅，但工程款款一直被拖欠欠着。2000年6月10日玫瑰园园以崭新面貌貌重新开园。。此前，梁希希森接手后第第一件事是办办好产权手续续，第二件事事是一口气拆拆了一百多栋栋已建成的别别墅，腾出空空地建花园，，降低别墅密密度，同时做做好业主的安安抚工作。所所以，玫瑰园园其后迅速升升值，得到了了买家的热烈烈追捧，也成成为了北京高高档别墅的代代表。其中玫玫瑰园三期258号别墅墅成交价达3750万元元人民币，在在当时北京别别墅市场上创创下一个纪录录，引起极大大轰动。据说说，玫瑰园还还打算在项目目四期全力打打造出一个价价格为1.6亿元的超级级楼王，并让让其成为北京京顶级别墅的的标杆。18对拖欠工程款款和烂尾工程程的处理方式式协商解决：（（1）建设方方及时支付应应付的工程款款，施工方不不追究建设方方的违约责任任，双方继续续友好合作；；（2）建设设方对应付款款列出付款计计划并支付一一定的违约金金，双方继续续履行合同；；（3）双方方签订补充协协议，对一系系列纠纷所涉涉问题予以重重新确认，合合同继续履行行；（4）双双方同意提前前解除合同，，并就解除合合同所涉及的的全部问题协协商一致后签签订解除合同同的协议。施工企业还可可以单方面采采取以下两种种办法来解决决收回被拖欠欠工程款问题题：（1）施施工企业可以以根据《合同同法》第67条规定行使使同时履行抗抗辩权，拒绝绝履行施工义义务，促使建建设方支付应应付的工程款款；（2）施施工企业可以以按照《合同同法》第94条和第96条的规定，，书面通知建建设单位解除除建筑工程承承包合同，之之后再要求建建设单位赔偿偿由此而产生生的全部经济济损失。19规制拖欠工程程款的相关法法律法规《合同法》第第286条规规定：发包人人未按照约定定支付价款的的，承包人可可以催告发包包人在合理期期限内支付价价款。发包人人逾期不支付付的，除按照照建设工程的的性质不宜折折价、拍卖的的以外，承包包人可以与发发包人协议将将该工程折价价，也可以申申请人民法院院将该工程依依法拍卖。建建设工程的价价款就该工程程折价或拍卖卖的价款优先先受偿。《最高人民法法院关于建设设工程价款优优先受偿权问问题的批复》》规定：一、、人民法院在在审理房地产产纠纷案件和和办理执行案案件中，应当当依照《中华华人民共和国国合同法》第第二百八十六六条的规定，，认定建筑工工程的承包人人的优先受偿偿权优于抵押押权和其他债债权。二、消费者交交付购买商品品房的全部或或者大部分款款项后，承包包人就该商品品房享有的工工程价款优先先受偿权不得得对抗买受人人。三、建筑工程程价款包括承承包人为建设设工程应当支支付的工作人人员报酬、材材料款等实际际支出的费用用，不包括承承包人因发包包人违约所造造成的损失。。20五、房地产交交易中的法律律问题房地产交易是是买受人直接接参与的过程程，在这个过过程中，由于于房屋作为不不动产的特殊殊性和房屋买买卖合同格式式条款的特殊殊性，房屋买买卖中的出现现了诸多对买买受人不利的的法律问题。。21房地产业现存存问题房价居高不下下：06年1到到9月，北京京居民人均购购房支出同比比增加39.6％，而9月普通住宅宅价格同比上上涨11.8%。06年年三季度，北北京商品房批批准预售面积积比二季度下下降22.8%，商品房房价格因此继继续保持快速速上涨态势。。三季度整体体均价已接近近万元，达到到9397元元/平方米，，与第二季度度7861元元/平方米相相比，上涨了了19.5%。资料来源：中中国新闻网22房价居高不下下一项来自北京京市统计局的的数据显示，，2005年年当地商品住住宅期房均价价每平方米6725元，，居全国之冠冠。如果以以月收入5000元计算算，一个买房房者要不吃不不喝7年，才才能买到一处处60平方米米的小房子。。23切实整顿房价价的措施———国六条2006年5月17日，，国务院总理理温家宝主持持召开国务院院常务会议，，研究促进房房地产业健康康发展措施。。会议认为，，中央去年实实施加强房地地产市场调控控的决策和部部署以来，各各地区、各部部门做了大量量工作，房地地产投资增长长和房价上涨涨过快的势头头初步得到抑抑制。但房地地产领域的一一些问题尚未未根本解决，，主要是少数数大城市房价价上涨过快，，住房供应结结构不合理矛矛盾突出，房房地产市场秩秩序比较混乱乱。针对上述述问题，会议议中出台“国国六条”。24国六条基本内内容（一）切实调调整住房供应应结构。重点点发展中低价价位、中小套套型普通商品品住房、经济济适用住房和和廉租住房。。各地都要制制定和实施住住房建设规划划，对新建住住房结构提出出具体比例要要求。（二）进一步步发挥税收、、信贷、土地地政策的调节节作用。严格格执行住房开开发、销售有有关政策，完完善住房转让让环节税收政政策，有区别别地适度调整整信贷政策，，引导和调节节住房需求。。科学确定房房地产开发土土地供应规模模，加强土地地使用监管，，制止囤积土土地行为。（三）合理控控制城市房屋屋拆迁规模和和进度，减缓缓被动性住房房需求过快增增长。（四）进一步步整顿和规范范房地产市场场秩序。加强强房地产开发发建设全过程程监管，制止止擅自变更项项目、违规交交易、囤积房房源和哄抬房房价行为。（五）加快城城镇廉租住房房制度建设，，规范发展经经济适用住房房，积极发展展住房二级市市场和租赁市市场，有步骤骤地解决低收收入家庭的住住房困难。（六）完善房房地产统计和和信息披露制制度，增强房房地产市场信信息透明度，，全面、及时时、准确地发发布市场供求求信息，坚持持正确的舆论论导向。25预售房按揭和和房奴现象预售房按揭：：按揭是英文文“mortgage””（抵押）的的音译，具体体地说，按揭揭贷款是指购购房者以所预预购的楼宇作作为抵押品而而从银行获得得贷款，购房房者按照按揭揭契约中规定定的归还方式式和期限分期期付款给银行行；银行按一一定的利率收收取利息。如如果贷款人违违约，银行有有权收走房屋屋。房奴现象：由由于买房人在在按揭过程中中要分期还款款，因