房地产项目定位报告3

“多伦多华城”项目定位分析报告（初稿）目录一、南昌房地产市场概括

二、项目区域市场分析 1、新建县市场情况 2、湾里楼市情况 三、可类比项目分析1、周边项目可类比项目 2、其他城市可类比项目 四、多伦多华城项目整体分析 1、项目SWOT分析 2、项目客户群定位分析 3、项目产品定位分析 4、项目名建议分析 5、项目主题打造 6、项目价格定位分析 五、项目风险分析 一、南昌房地产市场概括：

在近年来南昌经济持续迅猛发展的前提下，居心消费指数大副上扬，对于房产的需求很是旺盛。去年南昌楼市火暴，该市商品房销售面积478万余平方米，销售额170亿元，比上年增长超过42%。但进入08年，在国家对于房地产整体加大调控力度的背景下，南昌楼市近期走向低迷，08年四月商品住宅成交9.4万平方米，环比小幅下降0.63%，传统春节淡季后有所回升，但同比下降61.85%，2005年以来的月度最低同比成交量仍在继续，市场持续低迷。二、项目区域市场分析：1、新建县市场情况：新建县区域面积2337.84平方公里，辖乡镇19个，309个行政村，2002年底总人口为661316人。07年上半年，全县完成地区生产总值50.94亿元，同比增长16.2%，全社会固定资产投资总额20.4亿元，同比增长58.8%；社会消费品零售总额10.93亿元，同比增长16%；农民人均现金收入2727元，同比增长18.4%；城乡居民储蓄存款60.93亿元，同比增长15.5%。在经济持续走热的带动下，新建县楼市也非常火暴，房价一路上涨到三千多元一平米。因为离南昌教短的交通时间，相对低廉的价格，吸引不少南昌中低收入人群到新建县购房置业，这有力的推动了新建县楼市发展

2、湾里楼市情况：湾里房地产市场蕴含的强大潜力吸引了很多房地产开发商投资湾里楼市，除了优厚的自然条件外，其背后的原因还有：房地产已越来越走向大盘时代。第一，通过对大宗土地并进行整体开发，可以降低生产成本，使企业拥有更强的盈利能力而市区很难找大大宗土地。第二，大规模开发楼盘，，有利于提高公司营业收入，迅速把公司做大做强，也可以提升公司开发能力，对于公司做大做强很有裨益。第三，湾里的土地单价远低于市区，开发风险更小，而且旧城改造的风险和成本都很低。区域楼市表格一

区域楼市表格二三、可类比项目分析：1、周边可类比项目：可类比项目一：恒茂森林海（基本数据）：一期占地面积：846亩起价：5500元/平方米（住宅）10000元/平方米（别墅）建筑面积：247000㎡均价：4300元/平方米（左右）容积率0.5；绿化率70%；规划形态3栋5-6层多层;独栋套数532可类比比项目目二：：朗贤龙龙湾湾(1)、该该项目目属于于待开开工项项目，，位于于湾里里区红红湾公公路北北侧。。占地面面积161亩，，其中中酒店店等配配套设设施占占地面面积45亩亩；建筑面面积约约1369620平平米；；容积率率约1.3绿化化率大大于等等于40%。(2)、该该项目目定位位高端端，目目的是是依托托有利利的自自然资资源，，把项项目打打造成成一个个湾里里高端端休闲闲居所所，尽尽量把把环境境因素素利用用到最最大化化。目目标客客户群群定为为南昌昌的企企事业业高级级管理理人员员，以以及有有一定定经济济收入入的中中产阶阶级2、其其他城城市可可类比比项目目：可类比比项目目一：：熙园园位置：：深圳圳福田田区香香蜜湖湖路与与莲花花西路路交汇汇处基本数数据：：占地地面积积170亩起价8000元元/平平方米米（住住宅））15000元元/平平方米米（别别墅））建筑面面积139465㎡㎡均价10000元/平方方米（（左右右）容积率率1.23；；绿化率率70%规划形形态别墅;住住宅;可类比比项目目二：：城市山山谷花花园位置：：南山山区高高新科科技园园区，，沙河河西路路2029号基本数数据：：占地地面积积122亩起价7000元元/平平方米米（住住宅））20000元元/平平方米米（别别墅））建筑面面积106395㎡均价：：—容积率率1.31；绿绿化率率70%规划形形态：：7栋栋1层层的低低层;2栋栋15层的的高层层可类比比项目目三：：香碧碧歌庄庄园位置：：成都都温江江区光光华大大道江江安河河畔基本数数据：：占地地面积积183亩起价—建筑面面积220000㎡㎡容积积率率1.80开盘盘时时间间2008-5-26绿化化率率60%规划划形形态态联体体:8栋栋;（（法法式式））四、、多多伦伦多多华华城城项项目目整整体体分分析析：：根据据项项目目地地块块的的具具体体情情况况，，我我们们把把地地块块分分为为地地块块一一（（D1））和和地地块块二二（（D2）），，地地块块一一（（D1））即即是是建建筑筑面面积积为为11.18万万平平方方米米，，有有着着天天然然水水域域，，存存在在较较好好的的水水域域资资源源地地块块；；地地块块二二（（D2））即即是是建建筑筑面面积积为为11.48万万平平方方米米，，地地块块形形状状相相对对有有行行。。项目目SWOT分分析析：：S（优势）W（劣势）1、目前湾里片区经济水平发展较快，房地产业发展也相应地到达了一定的程度，即周边已基本进入成熟期。2、红湾公路的建通对项目提升了较大的价值，公路经过项目的中腰，直通南昌的行政区域和CBD区域中心——红谷滩新区。1、项目周边配套市场发展还不完善，医院、菜市场、超市等资源较少。2、目前该片区房地产供应量相对还是较大，准客户群体量较少，对后期销售压力加大。O（机会）T（威胁）1、湾里将打造南昌的后花园，在一定的程度上将对我们项目创造机会。2、项目周边的环境资源以及未来的发展趋势将对项目产生较大的升值潜力。1、资金的影响，特别是银行资金对房地产市场的影响，将对未来流动资金带来一定的制约。2、国家政策的影响，2008年是个民生年，和谐民生是发展的主题，房价的涨幅将受到国家因素的影响，特别是“第二套房政策”的影响，将在一定的时间段内影响购房者，进而影响需求市场。项目目客客户户群群定定位位分分析析客户群基本情况分析南昌市内购买群体在该片区购买住房者，主要是以南昌市民购买为主。其中又分成两种情况，一是以自住为主，购买人群处于中年或以上，购买情况为别墅或多层住宅为主；二是以投资为主，购买人群多数为青年或中年，购买情况为多层和公寓等。（自住：投资=1：1）新建县内购买群体新建县离本项目不远，可挖掘该片区的购买力，经分析：该片区仍然存在着比较大的购买力水平。项目周边购买群体项目周边的人群密度较小，但也能为项目消化掉一部分的商品房，形成一定的影响力。综合合分分析析以以上上客客户户群群体体情情况况，，根根据据实实际际情情况况为为项项目目客客户户定定位位为为以以下下几几种种情情况况：：一类类：：南南昌昌市市客客户户群群，，特特别别在在红红谷谷滩滩中中心心区区工工作作的的公公务务员员、、职职工工、、老老师师等等群群体体。。二类类：：新新建建县县内内客客户户群群，，新新建建县县市市内内潜潜在在的的客客户户。。三类类：：周周边边有有购购房房意意愿愿的的客客户户群群，，以以及及扩扩展展到到周周边边城城市市。项目目产产品品定定位位分分析析根据据周周边边竞竞争争项项目目的的市市场场产产品品供供求求状状况况可可以以了了解解到到：：该该区区域域主主要要的的产产品品供供应应以以公寓寓、、别别墅墅、、多多层层住住宅宅为主主。。同同时时以以小小户户型型、、房房款款总总价价较较低低的的房房源源受受客客户户的的看看好好。。可可以以分分两两块块进进行行相相对对的的产产品品设设计计：：地块类别产品类型户型配比面积m2备注D1别墅+公寓围合式别墅+单身公寓230+56欧式D2多层两房+小三房85-117现代式补充充：：在在D1中中，，可可以以根根据据项项目目现现场场资资源源来来进进行行配配制制，，融融入入一一些些商商业业元元素素，，如如建建立立商商业业会会所所、、餐餐饮饮式式酒酒店店、、休休闲闲式式中中心心等等进进行行综综合合布布局局。。项目目名名建建议议分分析析：：项目目名名建建议议为为：““多多伦伦多多··豪豪庄庄””分析析因因素素：：第第一一、、突突出出项项目目品品牌牌和和品品质质，，有有利利于于项项目目的的整整体体开开发发；；第第二二、、““豪豪庄庄””系系列列更更有有霸霸气气和和复复古古韵韵味味，，适适合合未未来来房房地地产产业业的的发发展展；；第第三三、、更更加加显显示示出出本本项项目目的的对对品品质质的的高高档档追追求求。。项目目主主题题打打造造（（即即形形象象定定位位））：：（1）），，““城市市山山居居生生活活””（意意义义诠诠释释：：湾湾里里片片区区作作为为南南昌昌的的后花花园园越来来越越受受南南昌昌市市民民的的关关注注和和亲亲昧昧，，同同时时结结合合正正流流行行的的欧式式（（法法式式或或西西班班牙牙等等））建建筑筑风风格格来打打造造，，更更适适合合现现代代人人的的追追求求和和文文化化底底蕴蕴（2）），，地地块块一一里里面面有有天天然然水水域域，，这这也也是是相相对对于于其其他他项项目目的的一一个个有有利利因因素素，，楼楼盘盘应应该该尽尽力力挖挖掘掘这这一一优优势势，，围围绕绕这这一一水水域域进进行行布布局局。。古古人人云云：：仁仁者者乐乐山山,智智者者乐乐水水。。国国人人大大部部分分有有依依山山恋恋水水的的情情节节，，楼楼盘盘围围绕绕水水系系布布景景与与其其风风格格吻吻合合。。项目目价价格格定定位位分分析析：：价格格受受市市场场的的影影响响较较大大，，可可以以根根据据项项目目的的成成本本和和房房价价市市场场发发展展趋趋势势进进行行有有步步骤骤的的定定价价，，根根据据现现行行市市场场初初步步定定价价以以下下：：多层层：：均均价价3000元元/平平方方米米（（毛毛坯坯））公寓寓：：均均价价5500元元/平平方方米米（（精精装装））别墅墅：：均均价价8000元元/平平方方米米其他他附附加加产产品品（（如如设设其其他他配配套套等等））进进行行一一定定的的招招商商销销售售！！以上上价价格格可可以以根根据据自自身身及及市市场场价价格格进进行行调调整整！！五、、项项目目风风险险分分析析：：目前前房房地地产产市市场场是是一一个个理理性性的的市市场场，，也也是是个个敏敏感感性性的的市市场场，，任任何何的的投投资资和和开开发发都都是是机机会会和和风风险险共共存存，，该该项项目目的的投投资资也也不不例例外外。。第一一：：小小区区主主要要的的建建筑筑形形态态是是多多层层+公公寓寓+别别墅墅，，这这种种建建筑筑模模式式不不仅仅迎迎合合了了当当前前的的市市场场需需求求，，而而且且为为后后期期的的市市场场销销售售作作好好一一定定的的铺铺垫垫。。太太高高档档开开发发，，对对开开发发商商的的资资金金回回收收将将带带来来压压力力和和滞滞后后性性；；档档次次太太低低，，对对小小区区的的品品质质以以及及影影响响将将存存在在一一定定的的影影响响。。第