房地产投资环境报告3

房地产投资环境分析报告

第一部分提纲一、总论

（一）项目的基本情况（二）项目背景（三）万科房地产开发公司概况（四）投资分析报告编制依据及研究范围二、投资环境分析三、市场分析四、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总（四）资金筹措与投入计划及贷款利息五、项目销售收入及税金的估算（一）住宅销售单价的估算（二）销售总收入及税金的估算

五说教学过程六、基本财务报表及指标分析（一）现金流量表及分析（二）损益表及分析（三）资金负债表及分析（四）财务指标分析小结七、外在效应分析五说教学过程八、风险分析九、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析十、方案比较与选择十一、结论与建议五说教学过程第二部分投资分析报告一、总论（一）项目的基本情况水漫庭项目的主要技术经济指标见附表1。附表1项目的主要技术经济指标（二）项目背景万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。

水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。（三）万科房地产开发公司概况

万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。

而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。

2004年初初，万科总经经理郁亮在企企业发展的顺顺境中提出了了“3+1””的经营管理理目标——万万科的目标是是成为最受投投资者欢迎、、最受客户欢欢迎、最受员员工欢迎和最最受社会尊敬敬的企业，万万科的经营管管理会围绕这这个目标来运运作。郁亮认认为，这“三三个最受欢迎迎、一个最受受尊敬”是对对万科愿景““成为中国房房地产行业领领跑者”的具具体解释和最最新阐述。把把最受社会尊尊敬列为企业业经营管理的的目标之一，，这在国内企企业中是少见见的，也是领领先的.（四）投资分分析报告编制制依据及研究究范围根据万科水漫漫庭项目的基基本状况、项项目背景、项项目投资估算算与资金筹措措计划、项目目销售收入及及税金的估算算等内容编制制。主要研究究项目的住宅宅开发成本、、开发费用、、投资成本、、资金筹措与与投入计划及及贷款利息、、住宅销售单单价、销售总总收入及税金金、现金流量量表、损益表表、资产负债债表等二、投资环境境分析万科水漫庭位位置在老荔湾湾大坦沙岛南南端，与中山山八路仅一桥桥之隔。地铁铁五、六号线线交汇的坦尾尾地铁站离水水漫庭路程在在10分钟以以内，5号线线现已开通。。小区外还有有26条公交交线路，迅速速接驳荔湾、、越秀和天河河城市中心区区。作作为万科在广广州的又一力力作，水漫庭庭占地面积56000平平方米，建筑筑面积约13万平方米，，规划入住1625多户户。项目由11栋14-34层的的高层商商住楼组组成的成成熟大社社区。目目前项目目周边生生活配套套较为完完备，超超市、饮饮食场所所均齐全全。华润润万家已已打出马马上开业业水漫庭庭的竖幅幅；小区区内带泳泳池的园园林也已已成型，，即将开开放。海海角红楼楼休闲度度假区和和已开业业的广州州酒家也也就在水水漫庭项项目附近近，小区内多多数商铺铺也已销销售。另外，小小区内的的省一级级沙面小小学分校校已建成成开学，，配套的的幼儿园园在建。。项项目正正处于大大坦沙岛岛南端可可观“三三江交汇汇”，将将被打造造成岛上上的高尚尚人文社社区。水水漫庭庭一期共共4栋，，早已售售罄。水水漫庭二二期的T5和T6栋280余余套住宅宅预计将将于9月月面市，，两梯五五户28层高低低密度南南北对流流板房，，南望江江景、北北看泳池池园林；；主力户户型为70-100平平方米的的两三房房。产品最大大限度利利用了空空间，利利用率超超出想象象；户型型间隔方方正，超超大面宽宽，十分分实用。且客厅、、卧室直直出大阳阳台，窗窗外江景景园景一一览无余余。现在，地地铁5号号线开通通、名校校沙面小小学开学学，又有有一线江江景园景景，加上上广州酒酒家、华华润超市市等商业业配套的的开业，，项目的的品质和和性价比比得到了了客户的的一致认认同，是是下半年年老城区区中心值值得期待待的性价价比高的的成熟社社区。三、市场场分析据广州市市土地整整理储备备中心统统计数据据显示，，11年年1-10月，，广州共共成交102宗宗地块，，成交土土地面积积1027.8公顷，，规划建建筑面积积1196.7万平米米，成交交金额395.3亿元元。成交交地块的的平均容容积率为为1.76，楼楼面均价价2649元/平米，，土地平平均溢价价率为34%。。其中住住宅、商商服用地地共59宗，成成交土地地面积762.2公顷顷，规划划建筑面面积992.5万平米米，成交交金额376.7亿元元。成交地块块的平均均容积率率为2.20，，楼面均均价为3948元/平平米，土土地平均均溢价率率为53%。土地成交交量的增增加保障障了广州州房地产产市场在在2010-2011年的商商品房供供应量。。楼面均价价的增长长显示出出房地产产企业开开发成本本的大幅幅增长，，一方面面成为支支撑未来来商品房房价格增增长的基基础；另另一方面面，如果果市场持持续低迷迷，将会会严重影影响高价价拿地开开发企业业的现金金流和预预期利润润。。四、项目目投资估估算与资资金筹措措计划（一）开开发成本本1.土地地成本本项目用用地共计计84.0亩，，出让单单价300万元元/亩，，出让总总金额25200万元元，土地地出让金金分两次次偿还，，2011年先先付80%，即即20160万万元；剩剩余的土土地出让让金在2012年付清清，即5040万元。。。2.建安工程程费本项目建建安工程程费估算算见附表表2。附表2建安工程程费用估估算表单单位：万万元3.前期工程程费本项目前前期工程程费估算算见附表表3。附表3前前期工工程估算算费单单位：万万元4.基础础设施建建设费本项目基基础设施施建设费费估算见见附表4基基础设施施建设费费估算表表单位：万万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费*3%3262供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程

合计

3265.公共设施施配套费费本项目公公共设施施配套费费估算见见附表5。附表5公共设施施配套费费估算表表单单位位：万元元序号项目单价计价数量金额1居委会120元/平方米16400平方米1972托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计1976.开发发间接费费用本项目.开发间接接费用估估算见附附表6。附表6开开发发间接费费用估算算表单单位：：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费*5%5402建筑工程质量安全监督费建安工程费*4‰433供水管网补偿费住宅0.3T/人，600元/T0.1T/人，600元/T5915商业4供电用电负荷费住宅4KVA/户，480元/KVA8KVA/100平方米，480元/KVA18116商业5其他建安工程费*5‰54合计9087.其他他费用本项目其其他费用用估算见见附表7。附表7其其他他费用估估算表单单位位：万元元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费*5%542竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费5其他合计548.不可预见见费本项目的的不可预预见费按按项目1～7项和的2%估算。2011年不可预预见费用用：420万元；2012年不可预预见费用用：290万元；2013年不可预预见费用用：50万元；合计：760万元。（二）开开发费用用1.管理理费用本项目的的管理费费用按项项目1～～7项和和的3%估算。。2011年管理理费用：：600万元；；2012年管理理费用：：460万元；；2013年管理理费用：：80万万元；合计：1140万元2.销售费用用本项目的的销售费费用按销销售收入入的2.5%估算。其其中，销销售代理理费，占占销售收收入的1.5%，即341万元；广广告宣传传及市场场推广费费，占销销售收入入的1%，即227万元。销销售费用用合计568万元。3.财务费用用本项目的的财务费费用按现现行商业业银行房房地产开开发建设设贷款的的利率（（r=6.10%）估算。。2011年财务费费用650万元；2012年财务费费用760万元；2013年财务费费用450万元；合计：1227万元(三)投投资成成本费用用估算汇汇总附表8投资成本本费用估估算汇总总单位：万万元序号项目合计201120122013一开发建设投资42325232501603030001房地产开发成本38767217411464223741.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用25200201605040438438326326108748756211819799989083434571085454760420290502房地产开发费用3568150913886262.12.22.3销售费用管理费用财务费用568114018603046006501684607609680450二经营资金三项目总投资额4232523250160303000123开发产品投资固定资产投资经营投资4232523250160303000（四）资金筹措措与投入入计划及及贷款利利息项目总投投资41565万元，，其中项项目资本本金26000万元，第第一年（（2011年）全部部投入；；商业性性银行贷贷款10000万元，第第一年（（2011年）贷款款8000万元，第第二年（（2012年）贷款款2000万元；不不足的部部分拟由由预售房房款解决决。详见见附表9。附表9投资使用用计划与与资金筹筹措表单单位：：万元贷款条件件:年利率6.10%，按单利利计息每每年支付付，宽限限期1年，第三三年（2013年）等额额还本，，分3年还清。。计算详详见附表表10。附表10长期借款款偿还表表单单位：：万元附表10长期借款款偿还表表单位：万万元序号项目合计2011201220131长期借款偿还

1.1年初借款本息累计

本金

80002000

利息

1.2本年借款1000080002000

1.3本年应付利息1860650760

1.4本年还本付息1186086502760

还本1000080002000

付息1860650760

1.5年末借款本息累计

80002000

五、项目目销售收收入及税税金的估估算（一）住住宅销销售单价价的估算算根据项目目所处位位置、周周围环境境条件和和房地产产市场的的趋势预预测，考考虑房地地产销售售风险和和工程建建设成本本等因素素，多层层住宅每每平方米米6300元，高层层住宅每每平方米米8200元;商铺每平平方米10000元；地下下车位每每个15万元。（一）销售总收收入及税税金的估估算1.销售进度度及付款款回收计计划本项项目计划划在2年半（30个月）时时间内完完成销售售，各年年销售计计划见附附表11。由于银行行按揭的的时限，，所以2011年和2012年销售售的房款款收入按按90%回收，，其余的的房款在在下一年年度全部部收回，，2013年销销售收入入的房款款收入，，当年全全部回收收。车位销售售按分期期付款形形式实行行，即第第一年还还50%，第二二年还剩剩余的50%。。回款进度度详见附附表12。5.销售收入入与经营营税金（（见附表表16））附表16销销售售收入与与经营税税金估算算表单位：万万元六、基本本财务报报表及指指标分析析（一）现现金流量量表及分分析（见见附表17、附表18）附表17现金流量量表（全全部投资资）单单位：：万元（二）损益益表及分分析（见见附表19）附表19损益表单单位位：万元元附表20资产负债债表单单位位：万元元序号项目2011201220131资产187501699978041.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.3流动资产应收账款存货（含在建工程）货币资金累计盈余资金固定资产其它非流动资产17301331937012663399110345900214247622负债和所有者权益18750169997804负债500050002.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.2流动负值800040004000应付账款短期借款应交税费非流动负值经营资金借款开发产品投资借款所有者权益107501299978042.32.42.5实收资本（资本金）2000844255200084424152000660资本公积盈余公积2.6未分配利润25321425144比率指标参考指标资产负债率（%）≤70364324流动比率（%）≥120速动比率（%）≤65权益报酬率（%）54015总资产报酬率（%）31813权益乘数（%）182221115销售利润率（%）31218总资产（%）2914671（四）财财务指标标分析小小结1.盈利能力力项目在计计算期内内经营收收入为10493万元元，可获获利润3565万元，扣扣除所得得税、资资本公积积后还有有3035万元元可分配配利润。。项目缴缴纳的营营业税金金为1289万万元，所所得税为为1289万元元，土地地增值税税为234万元元，合计计缴纳税税金为13879万元元。与项项目业主主投入的的资本金金4567万元元相比，，在3年年内项目目盈利和和缴纳的的税金的的绝对值值是相当当高的，，表明项项目的盈盈利能力力是比较较强的。。项目全部部投资财财务内部部收益率率为13.34%，在在预期可可接纳的的财务内内部收益益率为15%，，项目净净现值为为1432万元元，项目目投资回回收期为为4年。。资本金金财务内内部收益益率为13.38%,项目净净现值为为2453万元元。投资利润润率=利利润总额额/总投投资×100%=4954/12391×100%=40%资本金净净利润率率=税后后利润/资本金金×100%=3319/3000×100%=110%2.偿债能力力分析按照项目目的借款款条件和和还款计计划，项项目建设设期不还还本金，，从2011年开始始分2年等额偿偿还本金金，每年年还5000万元；借借款利息息每年照照付，总总计付利利息1457万元3．资金平平衡分析析和资产产负债分分析在项目计计算期内内，各期期资金的的来源与与运用是是平衡有有余的。。资产负负债率是是比较低低的，资资产负债债率最高高（第3年）仅45%，低于行行业标准准。因此此，从总总体上看看，项目目的清偿偿能力是是比较强强的。七、外外在效应应分析小区位位于广广州市市区东东北部部，南南临东东风路路，西西面与与乡政政府和和乡医医院相相临，，北靠靠建设设路，，中部部偏东东有学学院路路自南南向北北纵向向穿越越，将将小区区分为为两部部分。。区内内临建建设路路处现现在建建设路路小学学、水水文队队、银银行等等单位位，其其余均均为菜菜田。。由于本本地块块的地地形现现状和和特点点，规规划设设计将将小区区中心心设置置在地地块的的几何何中心心部位位，以以中心心绿地地和居居委会会、文文化活活动站站等设设施组组成，，并采采用空空间划划分和和限定定的手手法，，组织织好由由公共共空间间、半半公共共空间间到私私密空空间的的相互互联系系和组组合。。其他他建筑筑布置置紧紧紧围绕绕小区区中心心，以以点式式和条条式住住宅相相互结结合、、协调调搭配配、错错落有有致的的方法法，丰丰富居居住小小区的的环境境和平平面布布局，，使小小区面面貌更更显得得新颖颖别致致、灵灵活多多样。。小区区公共共建筑筑设施施沿周周边布布置，，既丰丰富了了城市市道路路和沿沿街景景观，，又给给小区区的建建设开开发创创造了了有利利条件件。八、风风险险分析析储蓄投投资比比购房房投资资的投投资收收益率率低2.87%，但储储蓄投投资相相对稳稳定，，除通通货膨膨胀外外，基基本上上无风风险，，而购购房投投资的的结果果却有有较大大的变变数，，如3年内用用于出出租经经营，，则可可有租租金收收益，，仅租租金收收益一一项就就已经经相当当于银银行利利息收收益，，如果果税费费减免免或售售价增增加，，其收收益更更高，，但如如果售售价没没升幅幅，3年后仍仍无法法售出出，则则只好好转为为长线线投资资，靠靠收租租金逐逐步回回收投投资资资金，，等待待出售售时机机。投投资者者在进进行房房地产产买卖卖投资资回报报分析析时，，其收收益率率的底底线通通常是是与银银行利利息作作对比比。相相比之之下，，购房房投资资收益益大于于银行行储蓄蓄投资资，但但风险险同时时存在在。附表21盈亏平平衡分分析表表项目在在计算算期内内经营营收入入20671万元元，可可获利利润4954万元元，扣扣除所所得税税、公公益金金、公公积金金后还还有2821万元元可分分配利利润。。项目目缴纳纳的经经营税税金为为1137万万元，，所得得税为为1635万万元，，土地地增值值税为为2202万万元，，合计计缴纳纳税金金4973万万元。。和项项目业业主投投入的的资本本金3000万元元相比比，在在6年年内项项目盈盈利和和缴纳纳税金金的绝绝对额额是相相当高高的，，表明明项目目的盈盈利能能力是是比较较强的的。敏感性性分析析将开发发产品品投资资、售售房价价格和和预售售款回回笼进进度等等因素素作为为不确确定性性因素素进行行敏感感性分分析，，分析析结果果表明明开发发产品品投资资和售售房价价格两两个因因素对对项目目的效效益最最为敏敏感。。如果果开发发产品品投资资和售售房价价格分分别向向不利利方向向变动动10%，则全全部投投资内内部收收益率率将分分别下下降至至20.1%和17.7%，净现现值分分别下下降至至12万元和和-206万元，，投资资回收收期则则增加加到4.0和4.1年。预预售款款回笼笼进度度相对对较不不敏感感。附表22单一变变量静静态敏敏感性性分析析表金金额单单位:万元从此表表可以以看出出，销销售价价格和和销售售面积积的波波动很很直接接的影影响了了本项项目的的经济济利润润，而而可变变成本本的影影响相相对比比较弱弱。假设各各变量量的变变动幅幅度分分别为为+10%、-10%,则其对对财务务内部部收益益率、、净现现值和和投资资回收收期的的影响响见附附表23附表23单一变变量动动态敏敏感分分析表表从附表表23可以以看出出，销销售面面积的的变动动相对对来说说对个个项目目来说说没有有很大大的影影响，，而销销售价价格和和可变变成本本的变变动则则直接接影响响了各各项目目数值值，所所以在在后期期操作作过程程中财