房地产投资决策理论

房地产投资分析目录

第一章房地产投资分析概论

第二章资金的时间价值

第三章房地产项目的环境与市场分析

第四章房地产项目投资估算及资金筹措

第五章房地产项目的财务评价

第六章房地产投资项目的国民经济评价与社会评价

第七章房地产项目投资风险分析

第八章房地产项目投资决策分析

第九章房地产投资项目的可行性研究

情景一：房地产投资分析基本原理

学习任务1：房地产投资分析概论学习任务2：现金流量与资金时间价值学习任务3：资金时间价值的计算学习任务4：名义利率与实际利率小测试学习任务1：房地产投资分析概论学生讨论：1、什么是房地产？2、你眼中的投资？3、为什么要进行投资分析？《房地产管理法》对房地产的解释

房地产是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。

房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并而称。行业标准对房地产的定义《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地产（realestate，realroperty）定义为：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

房地产估价中对房地产的定义国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对房地产的定义：房地产（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

本课程房地产的定义：依法可以上市交易的可开发土地及其地上房屋建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

投资的概念1．投资主体2．投资目的3．投资方式4．投资分类房地产投资概述第一章概论什么房地产投资？

1．房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。在房地产投投资分析中中，我们使使用的投资资概念是狭狭义的。房地产投资资是指人们们为实现某某种预定的的目标，直直接或间接接地对房地地产的开发发、经营、、管理、服服务和消费费所进行的的投资活动动。时机地段时机2、房地产产投资的的类型1．从房地地产投资资形式来来说，房房地产投投资分为为直接投投资和间间接投资资两类。。1）直接投投资房地产直直接投资资是指投投资者直直接参与与房地产产开发或或购买房房地产的的过程并并参与有有关的管管理工作作，包括括从购地地开始的的开发投投资和物物业建成成后的置置业投资资两种形形式。（1）房地产产开发投投资房地产开开发投资资是指投投资者从从购买土土地使用用权开始始，经过过项目策策划、规规划设计计和施工工建设等等过程获获得房地地产商品品，然后后将其推推向市场场，转让让给新的的投资者者或使用用者，并并通过转转让过程程收回投投资、实实现开发发商收益益目标的的投资活活动。（2）房地产产置业投投资房地产置置业投资资是购置置物业以以满足自自身生活活居住或或出租经经营需要要，并在在不愿意意持有该该物业时时可以获获取转售售收益的的一种投投资活动动。2）间接投投资房地产间间接投资资主要是是指将资资金投入入与房地地产相关关的证券券市场的的行为。房地产的的间接投投资者不不需直接接参与有有关投资资管理工工作。具具体投资资形式包包括：购购买房地地产开发发投资企企业的债债券、股股票；购购买房地地产投资资信托基基金和房房地产抵抵押贷款款证券等等。2．从房地地产投资资的用途途来说，，房地产产投资可可分为地地产投资资、住宅宅房地产产投资、、商业房房地产投投资、工工业房地地产投资资等。1）地产投投资即单纯地地投资于于土地，，利用土土地的买买卖差价价和进行行土地开开发后出出售或出出租经营营来获取取投资收收益。2）住宅房房地产投投资住宅房地地产分为为普通商商品住宅宅、高档档公寓和和别墅等等多种类类型。投投资于住住宅房地地产，既既可直接接出售，，也可进进行租赁赁经营。。3）商业房房地产投投资这种投资资的对象象包括写写字楼、、商场、、旅馆、、酒店和和各种娱娱乐设施施等，这这类房地地产主要要以出租租经营为为主，收收益较高高，但同同时承担担的风险险也较大大。物业业管理对对于这类类投资显显得尤其其重要，，它是防防范投资资风险的的主要手手段。4）工业房房地产投投资我国目前前工业房房地产投投资主要要集中于于开发区区建设中中，其他他都是随随一般工工业投资资进行的的。3．从房地地产投资资经营方方式来说说，房地地产投资资分为出出售型房房地产项项目投资资、出租租型房地地产项目目投资和和混合型型房地产产项目投投资。1）出售型型房地产产项目投投资这类房地地产项目目以预售售或开发发完成后后出售的的方式得得到收入入、回收收开发资资金、获获取开发发收益，，以达到到盈利的的目的。。2）出租型型房地产产项目这类房地地产项目目以预租租或开发发完成后后出租的的方式得得到收入入、回收收开发资资金、获获取开发发收益，，以达到到盈利的的目的。。3）混合型型房地产产项目这类房地地产项目目以预售售、预租租或开发发完成后后出售、、出租、、自营的的各种组组合方式式得到收收入，回回收开发发资金、、获取开开发收益益，以达达到盈利利的目的的。本书在讲讲述房地地产投资资分析时时，经常常会使用用到上述述各类划划分。具具体使用用哪一种种划分方方法，要要看研究究内容的的需要。。3、房地产产投资的的目的？？就是为了了通过开开发和经经营等过过程获取取未来收收益。即：现金流量量收益、、避税收收入、销销售收益益（1）．现金金流量收收益现金流量量收益一一般是拥拥有房地地产的投投资者因因为经营营房地产产而获取取的经营营、租金金收入中中扣除各各种支出出后的余余额。房地产投投资现金金流量的的大小主主要取决决于以下下的三个个因素。。其一，房房地产租租金总额额。其二，房房地产的的总营运运费用。。其三，投投资借款款的偿还还方式和和数额。。（2）．避税税收入拥有房地地产时的的避税收收入，是是指因提提取房地地产折旧旧而降低低纳税基基数，给给投资者者带来的的收益。。它是房房地产投投资者因因拥有房房地产而而间接获获得的收收益。假设某物物业，其其重置价价格为1000万元，，年经营营收入300万万元，经经营成本本100万元，，营业税税、城市市建设维维护税、、教育费费附加为为经营收收入的5%；税税法规定定的折旧旧年限25年，，物业的的经济寿寿命为50年；所所得税率率33%；不计计残值。。（3）．销售售收益在所有房房地产投投资收益益中，销销售收益益是最大大的。销销售收益益既可以以来自于于房地产产开发投投资，也也可以来来自房地地产置业业投资。。对于房地地产开发发投资者者来说，，其投资资的主要要目的是是获取销销售开发发利润，，此时，，销售收收益就变变成了销销售利润润。4、房地产产投资的的特点房地产投投资，由由于其商商品的特特殊性，，存在着着不同于于其它投投资类型型的特点点。认识识和掌握握这些特特点，对对我们进进行房地地产投资资决策分分析是十十分重要要的。1．位置的的固定性性房地产的的位置固固定性也也叫不可可移动性性。这一一点决定定了房地地产不能能脱离周周围的环环境而单单独存在在。这使使得房地地产投资资者在选选择房地地产项目目的区位位时，应应注意以以下几点点：4、房地产产投资的的特点之之一1）选择的的房地产产区位，，在当前前必须对对开发投投资者、、置业投投资者以以及未来来的租客客都具有有吸引力力。2）选择的的房地产产区位，，在未来来必须具具有增值值潜力。。房地产产投资价价值的高高低，在在很大程程度上取取决于其其所处地地区物业业的整体体升值潜潜力，而而不仅仅仅是看当当前净租租金水平平的高低低。3）投资者者还必须须重视房房地产项项目所处处区位的的变化情情况。2．寿命周周期长房地产商商品跟其其他商品品相比，，其生产产周期和和使用周周期都很很长。如果房地地产的维维护状况况较好，，其较长长的自然然寿命可可以使投投资者从从一项置置业投资资中获取取几个经济寿命命。4、房地产产投资的的特点之之二3．适应性性所谓适应应性，是是指房地地产投资资者能够够根据市市场的变变化和需需要，及及时地调调整房地地产的使使用功能能，使之之既适合合房地产产市场的的需求，，又能增增加置业业投资的的收益。。4、房地产产投资的的特点之之三4．个别性性房地产的的位置固固定性，，决定了了此地与与彼地的的房地产产不可能能完全相相同。即即使是紧紧邻的两两宗房地地产，也也由于此此时投资资与彼时时投资而而不一样样。房地产市市场上的的产品不不可能做做到标准准化。这这种差异异往往最最终反映映在两宗宗物业的的租金水水平和出出租率等等方面。。从这种种意义上上讲，每每一宗物物业在房房地产市市场中的的地位和和价值都都是不一一样的。。4、房地产产投资的的特点之之四5．政策影影响性政策影响响性是指指房地产产投资容容易受到到政府政政策的影影响。由于房地地产在社社会经济济活动中中的重要要性，政政府对房房地产市市场十分分关注，，经常会会有新的的政策措措施出台台，以调调整房地地产商品品在生产产、交易易、使用用过程中中的法律律关系和和经济利利益关系系。4、房地产产投资的的特点之之五1998年7月3日发布《国务院关关于进一一步深化化城镇住房制度度改革加加快住房房建设的的通知》即23号文件，，宣布全国城城镇停止止住房实实物分配配，实行行住房分分配货币币化。”2010年4月18日史上最最严厉的的房地产产调控措措施出台,国务院办办公厅发发出“关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨的的通知””,（新国十十条）。。2011年，限购，加大保保障性住住房建设设。未来五年年，我国国计划新新建保障障性住房房3600万套。到到“十二五五”末，，全国城城镇保障障性住房房覆盖率率将从目目前的7%到8%提高到20%以上。6．对专业业管理的的依赖性性对房地产产直接投投资而言言，房地地产投资资对专业业管理的的依赖性性较强。。房地产产开发投投资需要要投资者者在获取取土地使使用权、、规划设设计、融融资贷款款、施工工管理、、市场营营销等方方面具有有管理经经验和能能力；即即使是置置业投资资也需要要投资者者考虑租租客、租租约、维维修、保保安等问问题。4、房地产产投资的的特点之之六7．相互影影响性房地产投投资的相相互影响响性是指指在一个个区域范范围内，，房地产产的投资资价值往往往与周周边情况况的好坏坏有关。如果果政政府府在在道道路路、、公公园园、、学学校校等等公公共共设设施施方方面面加加大大投投资资，，往往往往能能显显著著提提高高附附近近房房地地产产的的价价值值。。反反之之，，一一个个地地区区的的衰衰落落和和冷冷清清，，也也会会导导致致附附近近房房地地产产价价值值的的降降低低。。4、房房地地产产投投资资的的特特点点之之七七8．房房地地产产投投资资的的巨巨额额性性房地地产产投投资资需需要要大大量量资资金金垫垫付付，，没没有有雄雄厚厚的的资资金金实实力力或或一一定定的的筹筹资资能能力力，，就就不不能能投投资资于于房房地地产产。。4、房房地地产产投投资资的的特特点点之之八八“给给我我一一个个支支点点，，我我便便可可以以撬撬起起地地球球””用自自己己最最少少的的钱钱，，进进行行最最大大的的投投资资。。杠杆杆原原理理就就是是即即使使你你仅仅有有只只够够买买一一辆辆自自行行车车的的钱钱，，但但你你仍仍然然可可以以买买的的起起汽汽车车。。从大大量量房房地地产产投投资资实实例例来来看看，，以以下下投投资资结结果果非非奢奢望望：：运用用80%的杠杠杆杆作作用用，，从从事事土土地地投投资资，，3年内内把把你你的的钱钱增增加加2倍。。运用用75%-80%的杠杠杆杆作作用用，，投投资资花花园园公公寓寓，，8-12年把把你你的的钱钱增增加加2倍。。运用用75%-80%的杠杠杆杆作作用用，，投投资资高高层层公公寓寓，，8-12年在在把把你你的的钱钱增增加加3倍。。运用用80%-90%的杠杠杆杆作作用用，，投投资资写写字字楼楼，，8-12年在在把把你你的的钱钱增增加加4倍。。运用用80%-90%的杠杠杆杆作作用用，，投投资资购购物物中中心心，，5-7年在在把把你你的的钱钱增增加加3倍。。9．房房地地产产投投资资的的风风险险性性房地地产产投投资资开开发发的的每每一一个个过过程程均均存存在在着着不不确确定定性性因因素素，，因因而而也也存存在在着着风风险险。。由于于市市场场上上各各种种不不确确定定因因素素的的作作用用，，使使投投资资可可能能会会朝朝着着与与投投资资者者愿愿望望相相反反的的方方向向发发展展。。4、房房地地产产投投资资的的特特点点之之九九10．房房地地产产投投资资的的保保值值与与增增值值性性随着着社社会会的的发发展展、、人人口口的的增增多多、、经经济济的的繁繁荣荣、、人人们们对对土土地地的的需需求求日日益益增增长长，，房房地地产产的的价价格格总总体体呈呈不不断断上上升升趋趋势势。。所所以以从从长长远远来来看看，，最最能能保保值值而而又又最最重重要要的的实实物物就就是是房房地地产产。。另一一方方面面，，由由于于土土地地资资源源的的不不可可再再生生性性和和稀稀缺缺性性及及房房地地产产的的耐耐用用性性和和使使用用价价值值上上的的广广泛泛性性，，并并且且，，随随着着经经济济的的发发展展和和人人民民生生活活水水平平的的提提高高，，人人们们对对房房地地产产需需求求的的迫迫切切性性也也日日益益增增长长，，使使房房地地产产在在相相当当时时期期内内成成为为供供不不应应求求的的商商品品，，房房地地产产价价格格根根据据市市场场经经济济规规律律不不断断上上升升。。4、房房