房地产开发可行性报告

房地产开发可行性研究房地产投资的含义

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的类型房地产投资可以分为直接投资和间接投资。房地产投资类型体系图

房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。第一节

房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述（一）房地产开发项目策划的主要作用项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的规格和档次。奠定项目决策基础理论目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上，其重要的决策依据是项目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。（二）项目策划的内容和依据项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。

局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。(资金进度质量）1、项目构思策划（1）项目的定义（2）项目的定位（3）项目的系统构成（4）其他

2、项目实施策划（1）项目组织策划。法人制（2）项目融资策划。（3）项目目标策划。项目目标策划包括项目总目标(总投资、建设质量、总进度)体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。（4）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划

……项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划（三）项项目策划划的层次次和程序序决策领导导层和项项目实施施基层中间管理层层和技术管管理层项目早期的策划划工作是在许许多经验性性阶段假设的基础上进进行的，所所做出的许许多分析也也是粗略的估计计，项目的发发展使原来来的假设被证实实或者被推推翻，粗略的估估计会逐渐渐趋于详细和精确确。早期项目目策划中的的一些偏差差得以修正正，内容的的精确性也也得以逐步步提高。项项目策划内内容的动态态性既是策策划工作的的一条基本本原则，也也是项目管管理工作人人员必须充充分理解的的一个特性性。二、房地产产开发项目目投资决策策概述（一）项目目投资决策策的含义1、决策与房房地产投资资决策有明确的决决策目标；；有两个以上上可供选择择和比较的的决策方案案；有评价方案案优劣的标标准；真实反映客客观实际的的数据资料料。2、房地产投投资策略房地产投资资策略是指指为房地产产投资决策策而事先安安排的计划划。3、房地产投投资决策的的基本要素素决策者；决策目标；；决策变量（决策者定定）；状态变量（不确定性性）。（二）房地地产投资决决策的程序序1、确定决策策目标房地产投资资决策的目目的就是要要达到投资资所预定的的目标。2、拟订决策策方案拟订多个可可行的备选选方案。3、优选决策策方案选择标准。。实际运用。。4、执行决决策方案第二节房地产投资资决策方法法定性分析方方法和定量分析方方法两大类。一、定性分分析方法因素难以定定量描述，，定性分析析的方法通通常有以下下两种类型型。（一）经验验判断法普遍应用于于一般决策策中，但缺缺乏严谨的的投资分析析。（二）创造造工程法是建立在人人的直观、、灵感和经经验以及形形象思维和和创新能力力基础上的的创造技术术的总称。。关键是运用用人们创造性的思思维能力和和创造性的的技术方法法，去认识、、分析和解解决问题。。二、定量分分析方法定量分析方方法是指采采用数量指指标和数学学模型进行行房地产投投资决策的的方法，主主要工作是是对决策问问题进行定定量分析、、计算，以以求得决策策问题的最最优解。从从而作出科科学的决策策。（一）确定定型决策确定型决策策是指影响响决策的因因素或自然然状态是明明确肯定的的，且一种方案只只有一种确确定可以预期达达到的结果果。1、单纯选优法法（1）绝对法效益或费用用的绝对值值大小①净收益法总收入扣除除总成本的的余额。由于净收益益未涉及到到资金的时时间价值，，故一般适适用于短期期的（即资资金价值可可以忽略的的）房地产产投资决策策。②净现值法③净年值法（2）相对法①内部收益率率法②效益费用比比法③净现值收益益率法净现值收益益率法是指指项目净现现值与全部部投资现值值之比。2、模型选优优法[例3-1]某房地产开开发公司现现有资金1500万元左右、、欲分别投投资于别墅墅、住宅、、饭店三类类房地产，，为谋求整整体效益最最大化，希希望确定哪哪类投资多多些，哪类类投资少些些。假设该该公司为实实现科学决决策，分别别邀请房地地产专家、、市场调研研员及有关关领导共9人组成决策策群体，对对三类房地地产投资方方案进行决决策，投资资700万元左右表表示“投资资多”，投投资500万元左右表表示“投资资中等”，，投资300万元左右表表示“投资资少”。[解]9位人士对这这三类投资资方向的决决策量化数数矩阵D为：（二）风险险型决策法法1、最大概率法法在风险决策策中将概率率最大的状状态作为决决策的根据据。所发生的的概率都很很小，或互互相接近，，就不宜采采用此方法法。1、期望值法最大的损益益期望值即即最优方案案；如果决决策目标极极小，则最最小的损益益期望值为为最优方案案。其一般结结构形式为为：设为为决定的行行动方案；；为相应自然然状态的概概率，且；；[例3-2]某房地产开开发公司提提出开发建建设住宅小小区的两个个方案，一一个方案为为大面积开开发建设住住宅，另一一个方案是是小面积开开发。两者者建设经营营期限为4年。大面面积开发需需要投资5000万万元，小面面积开发需需要投资3000万万元，根据据市场预测测，房屋需需要量的概概率及两个个方案损益益值如表3-1所示示。试问选选用何种方方案收益最最大？表不同房屋屋需求量概概率年损益益值

需求量

行动方案损益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面积开发（A1）

2000-400小面积开发（A2）

900600[解]在建设经营营期内的净净损益期望望值（未考考虑时间价价值）为：：因此，最优优方案则为为以上计算表表明应选择择小面积开开发建设方方案收益最最大。3、决策树法（1）决策点：用符号□□表示。（2）状态点：用符号○○表示。（3）结果点：用符号△△表示。（4）分枝：用符号——表示。[例]某房地产开开发经营公公司设想开开发建设一一住宅小区区，经初步步决定提出出两个拟建建方案。方方案1是进行大规规模开发；；方案2是先进行小小规模开发发。建设经经营期限均均为6年。大规模模开发需要要投资15000万元，小规规模开发需需要投资10000万元。根据据市场调研研和预测，，房屋需求求量的概率率及两个方方案的年损损益值见表表3-2。

需求量

行动方案

损益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大规模开发

5300-1000小规模开发

30001000题中建设经经营期分为为前2年和和后4年两两期考虑。。根据对该该地区房地地产市场调调查、预测测，前2年年房屋需求求量较高的的概率为0.7，如如果前2年年市场需求求量较高，，则后4年年房屋需求求量较高的的概率为0.9；如如果前2年年市场需求求量较低，，则后4年年需求量肯肯定低。试试问在此情情况下，哪哪种投资方方案为最优优方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特别需要注注意的是，，若按期望值值法进行计计算，大规规模开发的的净损益期期望值为5460，，算式为：[（5300×0.7+（-1000）×0.3）×6-15000]，，而小规模开开发的净损损益期望值值为4400，算式为：[（3000×0.7+1000×0.3））×6-10000]，似乎可判断断应采取大大规模开发发。所以，对期期限较长的的投资项目目，应充分分考虑市场场不同时期的的需求问题题，这是避免免风险时必必须考虑的的因素。（三）不确确定型决策策1、乐观法（（大中取大大法）[例3-4]某一房地产产开发企业业为了实现现某一决策策目标，提提出四种开开发方案，，并有四种种自然状态态，用甲、、乙、丙、、丁表示，，已知四种种自然状态态相应的损损益值如表表3-3所所列。表3-3乐观法/悲观法决策策表单位：万元元状态方案损益值自

然

状

态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值3002、悲观法（（小中取大大法）3、后悔值法法（大中取取小法）将每个自然然状态下的的最大损益益值定为该该状态的理理想目标，，并用其与与该状态中中的其他值值相减，所所剩差额即即叫做未达达到理想的的后悔值。。表3-4后悔值法决决策表单位：万元元状态方案

后悔值自

然

状

态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大后悔值中的最小值200第三节房地产投资资不确定性性分析一、盈亏平平衡分析找出盈亏平平衡点（一）线性性盈亏平衡衡分析1、线性盈亏亏平衡分析析的假设条件（1）房地产产产品的总销销售收入和和生产总成成本是房地地产开发面面积（产品品产量）的的线性函数数。（2）房地产产产品的生产产量和销售售量相等，，即开发的的房地产能能全部租售售出去；（3）房地产产产品的固定定成本和单单位租售价价格在产品品租售期间间保持不变变；（4）同时开发发几种不同同类型的房房地产产品品时，应将将其组合折折算成一种种产品；（5）计算所使使用的各种种数据是正正常生产年年度的数据据。2、固定成本和和可变成本本的划分固定成本可变成本3、线性盈亏平平衡分析的的计算分析析过程C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数量[例3-5]某房地产开开发公司拟拟建一房地地产开发项项目，该项项目的固定定成本为5000万万元，单位位可变成本本为1500元/㎡㎡，项目建建成后平均均售价为3000元元/㎡，销销售税金及及附加为500元/㎡，试求求项目盈亏亏平衡时的的开发数量量。（二）非线线性盈亏平平衡分析A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本0[补充例]：某房地产产公司生产产房地产建建筑配件产产品，年固固定成本位位28万元，单位位变动成本本为80万元/件，产品销销售价格为为260元/件，目前该该公司年产产量为3500件。根据市市场调查和和预测可知知，由于近近几年市场场需求量较较大，同时时市场竞争争又十分激激烈，故公公司董事会会决定拟采采取降价扩扩销措施，，按销售量量的1%递减售价，，并按销售售量的1%递增单位可可变成本，，试求：（1）该公公司生产规规模（产量量）在什么么范围内可可盈利？（2）最大大盈利时的的最佳产量量是多少？？解：（1）设最佳年年产量为Q，根据题意和和有关公式式建立方程程，得：销售收入：：S=（P-Q×1%）Q=260Q-0.01Q2生产总成本本：C=CF+（CV+Q×1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能达到盈盈亏平衡，，则有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之之间，可盈盈利。（2）项目盈利利函数为y（考虑了S和C两个变量）），则y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000一阶导数为为零：-0.04Q+180=0Q=4500y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000＝125000元（最大））二、敏感性性分析（一）敏感感性分析的的概念敏感性分析析，是分析析和预测反反映项目投投资效益的的经济评价价指标对主要变动动因素变化化的敏感程程度。敏感性分析析的目的，，就是要在在众多的不不确定性因因素中，找出对项目目经济评价价指标影响响较大的因因素，并判明明其对开开发项目目投资效效益影响响的程度度。（二）敏敏感性分分析的方方法和步步骤首先，找出那那些最能反映映项目投投资的经经济评价价指标；；其次，选取对对经济评评价指标标有重大大影响并并在开发发周期内内有可能能发生变变动的因因素作为为敏感分分析中的的不确定性性因素；第三，设定不确定性性因素的的变化范范围；最后，对项目经经济评价价指标进进行分析析计算，找找出敏感感性因素素。（三）单单变量敏敏感性分分析和多多变量敏敏感性分分析单变量、、相互独独立，一项可可变参数数的变化化而其它它参数保保持不变变。多变量、、两个或或两个以以上的变动因因素同时时发生变变化。变动幅度度一般取取±10%。表3-5开发商利润的变动（（敏感性性）分析析（%） 变动幅度变动因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地价（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面积（2000平方米）-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.27租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0.56-0.55土地购置附加费（3.5）%+0.90-0.90租金、建建造成本本共同变变化对开开发商利利润变动动的敏感感性分析析（%）租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、风险险分析（（概率分分析）（一）关关于风险险的定义义风险是一个事事件的不不确定性性和它可可能带来来的不确确定的结结果的综综合效应应。（二）风风险的度度量例如，一房地地产投资资者拟投投资高档档写字楼楼，由于于市场条条件的变变化，他他所能获获取的回回报率是是不确定定的。假假设这个个事件的的不确定定资料如如表3-9所示示、其风风险计算算过程如如表3-10所所示，计计算结果果表明，，这项投投资的风风险值为为0.3051。表3-9高档写字字楼的投投资回报报率预测测经济状况发生概率投资回报率萧条0.2-15%平稳0.520%繁荣0.370%表3-10高档写字字楼投资资的风险险度量值值测算状况10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292结果

风险度量值R=0.3051表3-11普通住宅宅的投资资回报率率预测经济状况发生概率投资回报率萧条0.26%平稳0.515%繁荣0.320%表3-12普通住宅宅投资的的风险度度量值测测算状况10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427结果

风险度量值R=0.049（三）房房地产投投资风险险的特点点和类型型房地产投投资风险险度量值值为0.0717左右右，比债券（（0.0175）、黄黄金（0.0194））、古董董（0.0437）、、外汇（（0.0708）大，，而比股股票（0.0736））、期货货（0.0750）要小。政治环境风险经济体制改革风险产业政策风险房地产制度变革风险金融政策变化风险环保政策变化风险法律风险城市规划风险容积率变化风险建筑覆盖率变化风险用途的相容性风险近邻地区发展风险类似地区发展风险购买力风险住户规模变化风险单元住宅面积变化风险建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障、损坏或施工事故风险建筑生产力因素短缺风险信息风险火灾风险风暴风险洪水风险地震风险气温风险国家风险国际政治风险国际投资环境风险货币汇率变化风险国际货币利率变化风险国际经营风险地价风险融资风险国民经济状况变动风险通货膨胀风险利率变化风险资金变现风险开发费用变化风险税率变动风险房地产投资风险国际风险自然风险技术风险经济风险社会风险政策风险区域发展风险公共干预风险住客干预风险治安风险市场供求风险财务风险图3-7房地地产投资资风险分分类图第四节房地产开开发项目目的可行行性研究究一、可行行性研究究概述（一）可可行性研研究的概概念房地产开开发项目目的可行行性研究究是对拟开开发的项项目进行行全面、、系统的的调查研研究和分分析，运运用科学学的技术术评价方方法，得得出一系系列评价价指标值值，以最最终确定定该项目目是否可可行的综综合研究究。技术；效益(主主要是经经济效益益)。。（二）可可行性研研究的作作用1、作为项项目投资资决策的的依据凡是没有有经过可可行性研研究的房房地产开开发项目目，不能能列入计计划，不不能批准准设计任任务书，，不能进进行设计计。2、作为筹筹集建设设资金的的依据3、作为开开发商与与有关部部门签定定协议、、合同的的依据4、作为为编制下下阶段规规划设计计的依据据三、住宅宅开发项项目可行行性研究究阶段（一）机机会研究究机会研究究是指在在一地区区或部门门内，以以市场调调查和市市场预测测为基础础，进行行粗略和和系统的的估算，，来选择择最佳投投资机会会，提出项目目。在我国项项目建议议一般采采用项目目建议书书的形式式。1、建设项项目提出出的必要要性的依依据。2、住宅类类型、拟拟建规模模和建设设地点的的初步设设想。3、建设条条件的初初步分析析。4、投资估估算和资资金筹措措设想。。5、项目的的进度安安排。6、经济效效益初步步估计。。估算精度度一般在在±30%以内内，研究究费用一一般占总总投资的的0.2～0.8%。。所需时时间约1-2个个月。（二）初初步可行行性研究究分析投资资机会研研究的结结论；对一些中中小型投投资项目目，或某某些投资资机会研研究已获获得足够够资料的的项目，，往往就就越过初初步可行行性研究究阶段，，直接进进入详细细可行性性研究阶阶段。初步可行行性研究究阶段投投资估算算的精度度稍高于于投资机机会研究究，可达达到±20%，，所需费费用约占占总投资资的0.25%～1.5%，，所需的的时间为为2个月月左右。。（三）详详细可行行性研究究阶段详细可行行性研究究即通常常所说的的可行性性研究，，是项目目投资可可行性研研究全过过程中最重要的的一个部部分。该阶段对对建设投投资估算算的精度度在±10%，，所需费费用小型型项目约约占总投投资的1%～3%，大大型项目目约占0.2%～1%。所需需时间为为2～3个月。。（四）项项目的评评价和决决策对于大中中型和限限额以上上的项目目及重要要的小型型项目，，必须就项目可可行性研研究报告告进行评评价论证证。四、可行行性研究究的基本本内容一是项目目的必要要性；二是开发发项目在在受各种种外部条条件所制制约时实实施的可可能性；；三是项目目的技术术、经济济分析。。五、可行行性研究究报告的的撰写（一）可可行性研研究报告告的基本本构成1、封面2、摘要字数以不不超过1500字为宜。。3、目录4、正文通常包括括的具体体内容有有：项目目总说明明、项目目概况、、投资环环境研究究、市场场研究、、项目地地理环境境和附近近地区竞竞争性发发展项目目、规划划方案及及建设条条件、建建设方式式与进度度安排、、投资估估算及资资金筹措措、项目目评价基基础数据据的预测测和选定定、项目目经济效效益评价价、风险险分析和和结论与与建议等等十二个个方面。。5、附表6、附图根据国家家发展计计划委员员会第9号令（2001年6月18日颁发）），在工程项项目可行行性研究究报告中中还须增增加有关关招标的的内容。（二）可可行性研研究报告告正文的的写作要要点1、项目总总说明2、项目概概况3、投资环环境研究究4、市场研研究5、项目地地理环境境和附近近地区竞竞争性发发展项目目6、规划方方案及建建设条件件7、建设方方式及进进度安排排8、投资估估算及资资金筹措措包括土地地费用、、前期工工程费用用（含专专业费用用）、房房屋开发发费用、、开发间间接费、、管理费费、销售售费用、、财务费费用和不不可预见见费。9、项目评评价基础础数据的的预测和和选定10、项目经经济效益益评价现金流量量分析，，要从全全投资和和自有资资金（股股本金））两个方方面对反反映项目目经济效效益的财财务内部部收益率率、财务务净现值值和投资资回收期期进行分分析测算算。11、不确定定性分析析一般包括括盈亏平平衡分析析、敏感感性分析析和风险险分析（（概率分分析）。。12、可行性性研究的的结论较强的抗抗风险能能力，项项目是否否可行。。根据项目目综合评评价，提提出项目目可行或或不可行行的理由由，对于于不可行行的项日日，要提提出不可可行的主主要问题题及处理理意见，，对于可可行的项项目，应应指出存存在的问问题及改改进建议议。以上12点是可行行性研究究报告正正文的内内容，其其中市场研究究、项目目经济效效益评价价和风险险分析是是可行性性研究报报告中的的重中之之重的部部分。（三）可可行性研研究报告告的校读读与编辑辑撰写者有有必要先先一字一一句地读读一下评评价报告告的草稿稿。第五节房地产市市场研究究二、房地地产市场场研究的的内容（一）宏宏观因素素研究要收集和和研究的的数据（二）市市场状况况研究是介于宏宏观和微微观之间间的研究究。（三）相相关因素素研究（微观））四、房地地产市场场研究的的基本方方法（一）市市场数据据的收集集（二）对对原始数数据的加加工1、列表分分析2、运用数数理统计计方法进进行分析析回归分析析法分为为一元线线性回归归法和多多元线性性回归法法两种。。（1）一元线线性回归归法比较平稳稳第六节房地产开开发项目目经济效效益评价价一、房地地产开发发项目财财务数据据估算总成本[（总投资资或开发发总成本本）+销售期成成本]、销售收入入、销售税金金及附加加、利润等估算。。总成本一一般由开开发总成成本和销销售期成成本所组组成。总成本可可分离出出固定成成本和变变动成本本。（一）住住宅开发发项目总总投资（（或开发发总成本本）估算算房地产开开发项目目总投资资是由固固定资产产投资（（即工程程造价））和流动动资金（（即流动动资产投投资，较较少，略略）二部部分构成成。2、固定资资产投资资估算（1）土地使使用费（2）前期开开发费（3）建筑安安装工程程费（4）工程程监理理费（5）配套套设施施费（6）建设设单位位管理理费（7）工程程保险险费（8）工程程承包包管理理费以上（l）~（8）项内容容构成成了住住宅开开发项项目工工程费费和工工程建建设其其他费费。（9）预备备费预备费费是指指投资资估算算时用用以处处理实际发发生的的费用用与估估算发发生的的费用用不相相符而而追加加的费费用，包括括基本本预备备费和和涨价价预备备费两两大部部分。。①基本预备备费又称称为不可可预见费费，是指指在初步步设计及及概算内内难以预预料的工工程费用用。用公式式表示为为：基本预备备费＝[(工程费+工程建设设其他费费)即（1）~（8）项]×基本预预备费率率②涨价预预备费又又称为价价差预备备费，是是指房地产产开发项项目在建建设期间间由于价价格等变变化引起起工程价价格变化化的预测测预留费费用。[例3-7]某住宅小小区固定定资产静静态投资资为10000万元，，按本项项目进度度计划，，项目建建设期为为3年，，3年的的投资计计划比例例分别为为40%、35%、25%，，预测建建设期内内年平均均价格变变动率为为3%，，请估算算该住宅宅小区建建设期的的涨价预预备费。。[解]第一年固固定资产产静态投投资额：：It＝10000×40%=4000（万元）第一年涨涨价预备备费PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（万元）第二年固固定资产产静态投投资额：：I2＝10000×35%＝3500（万元）第二年涨涨价预备备费PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15（万元）第三年固固定资产产静态投投资额：：I3＝10000×25%＝2500（万元）第三年涨涨价预备备费PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82（万元）该住宅小小区建设设期涨价价预备费费：PF=120+213.15+231.82=564.97（（万元）（10）固定资资产投资资方向调调节税估估算固定资产产投资方方向调节节税=（工程费费+工程建设设其他费费+预备费））×投资资方向调调节税税税率目前住宅宅开发项项目投资资方向调调节税税税率为0%。（11）建设期期贷款利利息估算算建设期每每年应计计利息=（年初初贷款本本息累计计+本年年贷款额额÷2））×年利利率[例3-8]某住宅小小区，建建设期为为3年，，在3年年建设期期中，第第一年贷贷款额为为300万元，，第二年年贷款额额为600万元元，第三三年贷款款额为400万万元，贷贷款年利利率为6%。计计算该住住宅小区区建设期期贷款利利息。解：第一一年建设设期贷款款利息=（年初贷贷款本息息累计+本年贷款款额÷2）×年利利率=（0+300÷2）×6%=9（万元））第二年建建设期贷贷款利息息=（年初贷贷款本息息累计+本年贷款款额÷2）×年利利率=（300+9+600÷2）×6%=36.54（万元））第三年建建设期贷贷款利息息=（年初贷贷款本息息累计+本年贷款款额÷2）×年利利率=（300+9+600+36.54+400÷2）×6%=68.73（万元））该住宅小小区建设设期贷款款利息=9+36.54+68.73=114.27（（万元））[例3-9]上海市某某高档住住宅小区区占地面面积12500平方米米，有5幢小高高层组成成，总建建筑面积积35000平平方米，，其中，，住宅建建筑面积积33500平平方米，，公建建建筑面积积1500平方方米，容容积率2.8，，绿化率率40%，居住住总户数数310户。该该住宅小小区基本本预备费费率为3%，开开发期3年，预预计年平平均价格格上涨为为2%，，固定资资产投资资方向调调节税率率0%。。该项目目的实施施计划进进行为：：第一年年完成项项目全部部投资的的40%，第二二年完成成项目全全部投资资的30%，第第三年完完成项目目全部投投资的30%。。该项目目原有自自有资金金4000万元元，实行行滚动开开发后，，预计第第一年末末预售额额为1000万万元，第第二年末末住宅销销售后预预计获得得2500万元元资金，，第二年年末预售售额估计计1500万元元，这些些预售额额和销售售后获得得的资金金都可用用于投资资，项目目资金不不足部分分可向银银行贷款款，贷款款年利率率为6%，工程程中标价价为4375万万元，对对工程总总投资额额估算前前的粗略略预估为为10000万万元。则则整个住住宅小区区的总投投资粗略略估算如如表3-23所所示：项目内容单方投资（元/㎡）投资额（万元）1.土地使用费用1600.005600.002.前期开发费99.34347.712.1.可行性研究费1.144.002.2.勘察设计费(3.×2.5%)31.25109.382.3.工程设计招标管理费0.572.002.4.工程施工招标管理费0.501.752.5.施工招投标代理费(3.×0.35%)4.3815.332.6.人防费60.00210.002.7.执照费(3.2+3.3)×0.1%1.003.502.8.审照费0.501.753.建筑安装工程费1250.004375.003.1.桩基础工程费120.00420.003.2.土建工程费890.003115.003.3.水电设备及安装费110.00385.003.4.电梯设备及安装费130.00455.004.工程监理费(3.×1.4%)17.5061.25(1.4%计)5.配套设施费706.002471.005.1.小区内配套设施费386.001351.005.1.1供电配套工程费145.00507.505.1.2供水管道工程费17.5061.255.1.3泵房建设费10.0035.005.1.4供水征询费及排管贴费10.0035.005.1.5燃气管道工程24.5085.755.1.6通讯工程费（含宽带网）15.5054.255.1.7环卫设施及补贴费15.0052.505.1.8排污处理费10.0035.005.1.9绿化建设费40.00140.005.1.10保安设施费4.0014.005.1.11有线电视费4.5015.755.1.12智能化设施费50.00175.005.1.13小区总体及道路设施费40.00140.005.2住宅建设配套费320.001120.006.建设单位管理费(1.+3.+5.)×2.5%88.90311.157.工程保险费(3.×0.3%)3.7513.138.工程承包管理费57.14200(1～8)工程费和工程建设其他费3822.6313379.219.预备费266.19931.689.1基本预备费(1~8)×3%114.68401.38（1～9.1）固定资产静态投资部分3937.3113780.599.2涨价预备费151.51530.30（1～9）除贷款利息外的固定投资4088.8214310.8910.固定资产投资方向调节税0011.开发期贷款利息175.48614.17（1~11）合计为总投资估算值4264.3014925.06表3-23涨价预备备费的计计算:第一年固固定资产产静态投投资额：：I1=13780.59×40%=5512.24（万元）第一年涨涨价预备备费：PFl=I1[(1+f)1-1]＝5512.24×[（1+2%）1-1]=110.24（万元）第二年固固定资产产静态投投资额：：I2=13780.59×30%=4134.18（万元）第二年涨涨价预备备费：PF2=I2[(1+f)2-1]=4134.18×[（1+2%）2-1]=167.02（万元）第三年固固定资产产静态投投资额：：I3=13780.59×30%=4134.18（万元）第三年涨涨价预备备费：PF3=I3[(1+f)3-1]=4134.18×[（1+2%）3-1]=253.04（万元）该住宅小小区建设设期涨价价预备费费：PF=110.24+167.02+253.04=530.30（（万元）表3-23开发期贷贷款利息息的计算算：第一年固固定资产产投资额额（除利利息外））=14310.89×40%=5724.36（万元））第一年贷贷款额=5724.36-4000=1724.36（万元））第一年开开发期贷贷款利息息=（年初贷贷款本息息累计+本年贷款款额÷2）×年利利率=（0+1724.36÷2）×6%=51.73（万元））第二年固固定资产产投资额额=14310.89×30%=4293.27（万元））第二年贷贷款额=4293.27-1000=3293.27（万元））第二年开开发期贷贷款利息息=（年初贷贷款本息息累计+本年贷款款额÷2）×年利利率=（1724.36+51.73+3293.27÷2）×6%=205.36（万元））第三年固固定资产产投资额额=14310.89×30%=4293.27（万元））第三年贷贷款额=4293.27-4000=293.27（万元））第三年开开发期贷贷款利息息=（年初贷贷款本息息累计+本年贷款款额÷2）×年利利率=（1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.27÷2）×6%=325.28（万元））开发期贷贷款利息息=51.73+205.36+325.28=582.37（万元元）（二）住住宅开发发项目销销售期成成本估算算住宅开发发项目销销售期成成本包括括销售成成本和财财务费用用。销售成本本又可称称为经营营成本，是指为为销售商商品住宅宅而发生生的各项项费用。。财务费用用是指企企业为筹筹集资金金而发生生的各项项费用，，包括利利息支出出（不能能与前面面开发期期利息支支出重复复计算））和其他他财务费费用。（三）住住宅开发发项目销销售收入入估算住宅开发发项目销销售收入入是指销销售商品品住宅所所获得的的收入。。（四）住住宅开发发项目销销售税金金及附加加估算在住宅开开发项目目财务数数据估算算时，主主要使用用土地增增值税和和销售税税金及附附加的估估算。2、销售税税金及附附加住宅开发发项目在在具体测测算销售售税金及及附加时时，一般般按住宅宅开发项项目销售售收入的的5.565%计算。（（现大多多取5.55%）（五）住住宅开发发项目利利润总额额估算利润总额额=销售收入入-总成本-土地增值值税-销售税金金及附加加税后利润润=利润总额额-所得税二、房地地产开发发项目财财务评价价（二）财财务评价价的主要要技术经经济指标标1、财务内内部收益益率财务内部部收益率率的经济济含义是是，项目目在在这这样样的的折折现现率率下下，，到到项项目目寿寿命命终终了了时时，，所所有有投投资资可可以以被被完完全全收收回回。内部部收收益益率率表表明明了了项项目目投投资资所所能能支支付付的的最最高高贷贷款款利利率率。。如如果果贷贷款款利利率率高高于于内内部部收收益益率率，，项项目目投投资资就就会会面面临临亏亏损损。i2i10NPV1FIRR折现现率率（（i））净现现值值（（NPV））NPV22、财财务务净净现现值值3、、动动态态投投资资回回收收期期4、开发发商商成成本本利利润润率率在计计算算项项目目总总开开发发价价值值时时，，如如果果项项目目全全部部销销售售，，则则等等于于扣扣除除销销售售税税金金后后的的净净销销售售收收入入；；当当项项目目用用于于出出租租时时，，为为项项目目在在整整个个持持有有期期内内所所有有净净经经营营营营收收入入的的现现值值累累计计之之和和。。项项目目的的总总开开发发成成本本，，一一般般包包括括土土地地费费用用、、前前期期开开发发费费、、房房屋屋开开发发费费、、管管理理费费、、财财务务费费用用、、销销售售费费用用和和其其他他费费用用。。5、成成本本收收益益率率开发发商商成成本本收收益益率率等等于于开开发发投投资资项项目目竣竣工工后后项项目目正正常常盈盈利利年年份份的的年年净净经经营营收收入入与与总总开开发发成成本本之之比比。。出租租时时，，计计算算成成本本收收益益率率显显得得非非常常必必要要。。6、、投投资资利利润润率率三、、房房地地产产开开发发投投资资项项目目财财务务评评价价指指标标计计算算示示例例[例例3-10]某房房产产开开发发商商以以5000万万元元的的价价格格获获得得了了一一宗宗占占地地面面积积为为4000平平方方米米的的土土地地50年年使使用用权权，，建建筑筑容容积积率率为为5.5，，建建筑筑覆覆盖盖率率为为60%，，楼楼高高14层层，，1至至4层层建建筑筑面面积积均均相相等等，，5至至14层层为为塔塔楼楼（（均均为为标标准准层层）），，建建造造成成本本为为3500元元/平平方方米米，，专专业业人人员员费费用用为为建建造造成成本本预预算算的的8%，，行行政政性性收收费费等等其其他他费费用用为为460万万元元，，管管理理费费为为土土地地成成本本、、建建造造成成本本、、专专业业人人员员费费用用和和其其他他费费用用之之和和的的3.5%，，市市场场推推广广费费、、销销售售代代理理费费和和销销售售税税费费分分别别为为销销售售收收入入的的0.5%、、3.0%和和6.5%，，预预计计建建成成后后售售价价12000元元/平平方方米米。。项项目目开开发发期期为为3年年，，建建造造期期为为2年年，，地地价价于于开开始始时时一一次次投投入入，，建建造造成成本本、、专专业业人人员员费费用用、、其其他他费费用用和和管管理理费费在在建建造造期期内内均均匀匀投投入入；；年年贷贷款款利利率率为为12%，，按按季季度度计计息息，，融融资资费费用用为为贷贷款款利利息息的的10%。。问问项项目目总总建建筑筑面面积积、、标标准准层层每每层层建建筑筑面面积积和和开开发发商商成成本本利利润润率率分分别别是是多多少少？？[解]1、项项目目总总开开发发价价值值（1））项项目目总总建建筑筑面面积积：：4000×5.5=22000（平平方方米米））（2））标标准准层层每每层层建建筑筑面面积积：：（（22000-4000×60%×4）/10=1240（平平方方米米））（3）项目总总销售收入：：22000×12000=26400（万元）（4）销售税税费：26400×6.5%=1716（万元）（5）项目总总开发价值：：26400-1716=24684（万元）2．项目总开发发成本（1）土地成本：：5000万元（2）建造成本：：22000×3500＝7700(万元)（3）专业人员费费用(建筑师，结构构、造价、机机电、监理工工程师等费用用)：7700×8%＝616(万元)（4）其他费用：：460万元（5）管理费费：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(万元)（6）财务费用①土地费用利息息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)②建造费用、专专业人员费用用、其他费用用、管理费用用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)④财务费用总计计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)（7）市场推广及及销售代理费费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)（8）项目开发成成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)3、开发商利润润：24684-18802.02＝5881.98(万元)4、开发商成成本利润率：：(5881.98/18802.02)×100%＝31.28%[例3-11]某开发商在一一个中等城市市以425万万元的价格购购买了一块写写字楼用地50年的使用用权。该地块块规划允许建建筑面积为4500平方方米。开发商商通过市场研研究了解到当当前该区中档档写字楼的年年净租金收人人为450元元／平方米。。银行同意提提供的贷款利利率为15%的基础利率率上浮2个百百分点，融资资费用为贷款款利息的10%。开发商商的造价工程程师估算的中中档写字楼的的建造成本为为1000元元/平方米，，专业人员费费用为建造成成本的12.5%，行政政性收费等其其他费用为60万元，管管理费为土地地成本、建造造成本、专业业人员费用和和其他费用之之和的3.0%，市场推推广及出租代代理费为年净净租金收入的的20%，当当前房地产投投资的收益率率为9.5%。项目开发发期为18个个月，建造期期为12个月月，可出租面面积系数为0.85。试试通过计算开开发商成本利利润率对该项项目进行初步步评价。[解]1、项目总开发发价值（1）项目可出租租建筑面积：：4500×0.85＝3825(平方米)（2）项目每年净净租金收入：：3825×450＝172.125(万元)（3）项目总总开发价值＝=1789.63(万元)2、项目总开发发成本（1）土地成本：：425万元（2）建造成本；；4500×1000＝450(万元)（3）专业人员费费用(建筑师，结构构、造价、机机电、监理工工程师等费用用)：450×12.5%＝56.25(万元)（4）其他费用：：60万元（5）管理费费：(425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(万万元)（6）财务费用①土地费用利息息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(万元)②建造费用、专专业人员费用用、其他费用用、管理费用用利息：(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%／4)0.5×4-1]＝51.74(万元)③融资费用：(120.56+51.74)×10%＝17.23(万元)④财务费用总计计：120.56+51.74+17.23＝189.53(万元)（7）市场推广及及出租代理费费：172.125×20%=34.43（万元）（8）项项目开发发成本总计：：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（万元元）3、开发商利润润：1789.63-1241.35=548.28（万元）4、开发商成成本利润率为为：548.28/1241.35×100%=44.17%[例3-13]某投资者以10000元／平方米的的价格购买了了一栋建筑面面积为27000平方米的写字字楼用于出租租经营，该投投资者在购买买该写字楼的的过程中，又又支付了相当当于购买价格格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和和0.3%的其他费用。。其中，相当当于楼价30%的购买投资和和各种税费均均由投资者的的自有资金(股本金)支付，相当于于楼价70%的购买投资来来自期限为15年、固定利率率为7.5%、按年等额还还款的商业抵抵押贷款。假假设在该写字字楼的出租经经营期内，其其月租金水平平始终保持160元／平方米，，前三年的出出租率分别为为65%、75%和85%，从第四年开开始出租率达达到95%且在此后的出出租经营期内内始终保持该该出租率。出出租经营期间间的运营成本本为毛租金收收入的28%。如果购买投投资发生在第第一年的年初初，每年的净净经营收入和和抵押贷款还还本付息支出出均发生在年年末，整个出出租经营期为为48年，投资者的的目标收益率率为14%。试从投资者者的角度，计计算该项投资资自有资金的的财务净现值值和财务内部部收益率，并并判断该项目目的可行性。。如果在48年经经营营期期内内年年平平均均通通货货膨膨胀胀率率为为1%，问问公公司司投投入入该该项项目目资资本本的的实实际际收收益益率率（（这这时时的的内内部部收收益益率率为为表表面面收收益益率率））是是多多少少?[解]1、写写字字楼楼购购买买总总价价：：27000×10000＝27000(万元元)2、写写字字楼楼购购买买过过程程中中的的税税费费：：27000×(4%+0.5%+0.5%+0.3%)＝1431(万元元)3、投投资资者者投投入入的的股股本本金金：：27000×30%+1431＝9531(万元元)4、抵抵押押贷贷款款金金额额：：27000×70%＝18900(万元元)5、抵抵押押贷贷款款年年还还本本付付息息额额：：A＝＝P××i/[1－－(1+i)-n]＝＝18900××7.5%/[1－－(1+7.5%)-15]＝＝2141.13(万元元)6、写写字字楼楼第第一一年年的的净净经经营营收收入入：：27000×160×12×65%×(1－28%)＝2426.11(万元元)7、写写字字楼楼第第二二年年的的净净经经营营收收入入：：27000×160×12×75%×(1－28%)＝2799.36(万元元