房地产经济测算

房地产策划报告中的经济测算定价与不确定性分析的基本方法++地产二00六年六月二十四日一、项目定价的方法

1.1成本导向定价

1.1.1成本加成定价

1.1.2目标收益定价

1.1.3售价加成定价

1.1.4总结

1.2需求导向定价

1.2.1理解值定价

1.2.2区分需求定价

1.3竞争导向定价

1.3.1随行就市定价

1.3.2追随领导者企业定价

1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析

2.1盈亏平衡分析

2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算目录房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法

1.1成本导向定价

1.1.1成本加成定价

1.1.2目标收益定价

1.1.3售价加成定价

1.1.4总结

1.2需求导向定价

1.2.1理解值定价

1.2.2区分需求定价

1.3竞争导向定价

1.3.1随行就市定价

1.3.2追随领导者企业定价

1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析

2.1盈亏平衡分析

2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算

成本导向定价

基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润

1.1.1成本加成定价

即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。

单位产品价格=单位产品成本﹡（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（注：这里的成本要包含了税金）

例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：

2000﹡（1+15%）=2300（元）房地产策划报告中的经济测算方法特点：计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而确定成本要比确定需求容易得多）适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的利润。一、项目定价的方法

1.1成本导向定价

1.1.1成本加成定价

1.1.2目标收益定价

1.1.3售价加成定价

1.1.4总结

1.2需求导向定价

1.2.1理解值定价

1.2.2区分需求定价

1.3竞争导向定价

1.3.1随行就市定价

1.3.2追随领导者企业定价

1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析

2.1盈亏平衡分析

2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）

即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下：

1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等）

2.确定目标利润。对应多种形式

目标利润=总投资额﹡目标投资利润率目标利润=总成本﹡目标成本利润率目标利润=销售收入﹡目标销售利润率

3.计算售价

售价=（总成本+目标利润）/预计销售量房地产策划报告中的经济测算

例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本﹡成本利润率

=4﹡15%=0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量

=（4+0.6）/160000=2875（元）房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算方法特点：优点是保证企业既定目标利润的实现适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。一、项目定价的方法

1.1成本导向定价

1.1.1成本加成定价

1.1.2目标收益定价

1.1.3售价加成定价

1.1.4总结

1.2需求导向定价

1.2.1理解值定价

1.2.2区分需求定价

1.3竞争导向定价

1.3.1随行就市定价

1.3.2追随领导者企业定价

1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析

2.1盈亏平衡分析

2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算1.1.3售价加成成定价即以产品品的最后后销售价价格为基基数，按按销售价价的一定定百分率率计算加加率，最最后得出出产品的的售价。。单位产品品售价=单位产品品总成本本/（1-加成率））例3.某楼盘的的开发成成本为每每平方米米2500元，加成成率为20%，则该楼楼盘的售售价为：：售价=2500/（1-20%）=3125（元）房地产策策划报告告中的经经济测算算方法特点点：消费者易易接受（（在售价价相同的的情况下下，用这这种方法法计算出出来的加加成率更更直观，，且较低低）房地产策策划报告告中的经经济测算算房地产策策划报告告中的经经济测算算一、项目目定价的的方法1.1成本导向向定价1.1.1成本加成成定价1.1.2目标收益益定价1.1.3售价加成成定价1.1.4总结1.2需求导向向定价1.2.1理解值定定价1.2.2区分需求求定价1.3竞争导向向定价1.3.1随行就市市定价1.3.2追随领导导者企业业定价1.4可比楼盘盘量化定定价二、项目目不确定定性分析析2.1盈亏平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地产资金金等效值值简单计计算房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算1.1.4总结结三种种方方法法共同同点点：以以产产品品成成本本为为制制定定价价格格的的基基础础，，在在成本本基基础础上上加加一一定定的的利利润润来来定定价价。。差异异：对对利利润润的的确确定定方方法法优点点：：容易易计计算算缺陷陷：：没有有考考虑虑市市场场需需求求和和市市场场竞竞争争情情况况房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算一、、项项目目定定价价的的方方法法1.1成本本导导向向定定价价1.1.1成本本加加成成定定价价1.1.2目标标收收益益定定价价1.1.3售价价加加成成定定价价1.1.4总结结1.2需求求导导向向定定价价1.2.1理解解值值定定价价1.2.2区分分需需求求定定价价1.3竞争争导导向向定定价价1.3.1随行行就就市市定定价价1.3.2追随随领领导导者者企企业业定定价价1.4可比比楼楼盘盘量量化化定定价价二、、项项目目不不确确定定性性分分析析2.1盈亏亏平平衡衡分分析析2.2敏感感性性分分析析附：：房房地地产产资资金金等等效效值值简简单单计计算算房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算需求求导导向向定定价价基本本思思路路：：以以需需求求为为中中心心，，依依据据买买方方对对产产品品价价值值的的理理解解和和需需求求强强度度来来定定价价，，而而非非依依据据卖卖方方的的成成本本定定价价。。1.2.1理解解值值定定价价理解解值值：：感感受受/认知知价价值值，，是是消消费费者者对对商商品品的的质质量量、、用用途途、、款款式式以以及及服服务务质质量量的的评评估估。。（（非非价价格格因因素素变变量量））关键键：：准准确确掌掌握握消消费费者者对对商商品品价价值值的的认认知知程程度度市市场场调调查查主要要步步骤骤：1.确定定顾顾客客的的认认知知价价值值2.根据据确确定定的的认认知知价价值值，，决决定定商商品品的的初初始始价价格格3.预测测商商品品的的销销售售量量4.预测测目目标标成成本本5.决策策房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算方法法特特点点：：理解解值值定定价价法法可可以以与与现现代代产产品品定定位位思思路路很很好好的的结结合合起起来来，，成成为为市市场场经经济济条条件件下下的的一一种种全全新新的的定定价价方方法法，，为为越越来来越越多多的的企企业业所所接接受受。。房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算例4.由某某实实业业集集团团公公司司与与某某区区建建设设发发展展总总公公司司开开发发的的某某花花苑苑，，坐坐落落于于上上海海市市某某区区，，占占地地面面积积13265平方方米米，，由由一一幢幢30层商商住住楼楼和和三三幢幢30层住住宅宅楼楼组组成成。。该该楼楼盘盘于于1994年12月底底开开工工，，1995年4月开开始始精精心心策策划划，，推推出出了了““客客户户开开价价””销销售售活活动动。。该活活动动具具体体操操作作方方式式如如下下：：开开发发商商拿拿出出3至7层共共30套房房源源，，在在确确定定其其底底价价为为每每平平方方米米5900元后后，，顾顾客客可可以以以以高高于于此此的的任任何何价价格格报报价价。。如如果果客客户户在在最最高高的的前前12名以以内内，，即即以以此此价价作作为为该该客客户户的的成成交交价价，，不不另另加加层层次次和和朝朝向向费费用用。。该该活活动动推推出出后后，，立立即即在在社社会会上上引引起起了了一一个个““客客户户开开价价””热热潮潮，，仅仅仅仅半半个个多多月月时时间间，，参参与与报报价价的的客客户户就就达达63名。。报报价价高高的的前前12名客客户户按按报报价价购购买买了了该该花花苑苑的的商商品品房房，，而而其其余余客客户户在在认认识识到到该该花花苑苑的的优优良良品品质质后后，，愿愿意意出出比比““客客户户开开价价””更更高高的的价价格格购购买买更更好好的的楼楼层层。。从从1995年8月31日至至1995年底底，，该该花花苑苑共共售售出出102套，，占占第第一一期期推推出出楼楼盘盘的的70%，取取得得了了巨巨大大的的经经济济效效益益和和社社会会效效益益。。该活活动动使使购购房房者者感感受受到到了了买买房房由由自自己己定定价价的的全全新新体体验验，，是是房房地地产产定定价价提提供供了了一一条条新新思思路路。。房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算例5.设同同类类房房地地产产的的市市场场平平均均价价为为2600元/平方方米米，，专专家家们们对对项项目目的的3栋商商品品住住宅宅楼楼的的有有关关因因素素、、权权重重系系数数及及评评分分结结果果见见表表1.1。表1.1某项项目目住住宅宅楼楼认认知知价价值值系系数数表表项目权重分值分配甲栋乙栋丙栋质量0.30403525装修0.15304030环境0.30353530物业管理0.15403030开发商信誉0.10503020认知价值系数1.001.141.040.83可得得：：甲甲栋栋住住宅宅楼楼的的认认知知价价值值=2600*1.14=2964（元元/平方方米米））乙栋栋住住宅宅楼楼的的认认知知价价值值=2600*1.04=2704（元元/平方方米米））丙栋栋住住宅宅楼楼的的认认知知价价值值=2600*1.14=2158（元元/平方方米米））房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算一、、项项目目定定价价的的方方法法1.1成本本导导向向定定价价1.1.1成本本加加成成定定价价1.1.2目标标收收益益定定价价1.1.3售价价加加成成定定价价1.1.4总结结1.2需求求导导向向定定价价1.2.1理解解值值定定价价1.2.2区分分需需求求定定价价1.3竞争争导导向向定定价价1.3.1随行行就就市市定定价价1.3.2追随随领领导导者者企企业业定定价价1.4可比比楼楼盘盘量量化化定定价价二、、项项目目不不确确定定性性分分析析2.1盈亏亏平平衡衡分分析析2.2敏感感性性分分析析附：：房房地地产产资资金金等等效效值值简简单单计计算算房地地产产策策划划报报告告中中的的经经济济测测算算1.2.2区分分需需求求定定价价（（差差别别定定价价法法））即某一一产品品可根根据不不同需需求强强度、、不同同购买买力、、不同同购买买地点点和不不同购购买时时间等等因素素，采采取不不同售售价。。房地产产区分分需求求定价价的主主要形形式：：以消费费群体体差异异为基基础以数量量差异异为基基础以产品品外观观、式式样、、花色色差异异为基基础以地域域差异异以时间间差异异房地产产策划划报告告中的的经济济测算算一、项项目定定价的的方法法1.1成本导导向定定价1.1.1成本加加成定定价1.1.2目标收收益定定价1.1.3售价加加成定定价1.1.4总结1.2需求导向向定价1.2.1理解值定定价1.2.2区分需求求定价1.3竞争导向向定价1.3.1随行就市市定价1.3.2追随领导导者企业业定价1.4可比楼盘盘量化定定价二、项目目不确定定性分析析2.1盈亏平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地产资金金等效值值简单计计算房地产策策划报告告中的经经济测算算竞争导向向定价基本思路路：企业业为了应应付市场场竞争的的需要而而采取的的特殊定定价方法法，以竞竞争者的的价格为为基础，，根据竞竞争双方方力量等等情况，，制定价价格，达达到增加加利润、、扩大销销售量或或提高市市场占有有率等目目标。特点：当本企业业所开发发的项目目在市场场上有较较多的竞竞争者时时，适宜宜采用竞竞争导向向定价确确定楼盘盘售价，，以促进进销售，，尽快收收回投资资，减少少风险。。1.3.1随行就市市定价即使自己己的商品品价格跟跟上同行行业的平平均水平平。适用：在在基于产产品成本本预测比比较困难难，竞争争对手不不确定，，以及企企业希望望得到一一种公平平的报酬酬和不愿愿打乱市市场现有有的正常常秩序的的情况下下。比较受一一些中、、小房地地产企业业的欢迎迎。加权平均均售价公公式：Pi’=PiII(100/Wij)(j=1,2,…,m)其中，II(100/Wij)为m项因素权权重比的的连乘积积；Wij为被调查查房地产产（i）第j项因素之之权重系系数m为事先确确定的权权重因素素的个数数Pi被调查房房地产单单价Pi’被调查房房地产加加权平均均价房地产策策划报告告中的经经济测算算房地产策策划报告告中的经经济测算算由上面的的加权平平均价，，再视各各被调查查房地产产的营销销状况进进行营销销权重系系数修正正，确定定最后的的市场通通行价，，其公式式如下：：P=Gi*Pi’/Gi(i=1,2,…n)其中，Gi*Pi’为被调查查房地产产加权平平均单价价期望值值之和Gi为被调查查房地产产营销权权重系数数之和n为被调查查房地产产数P为市场通通行价房地产策策划报告告中的经经济测算算例6.设某住宅宅周边的的同类房房地产的的有关调调研结果果如表1.2。表1.2各房地产产价格及及营销相相关问题题调研表表物业名称平均价格（元/平方米）权重系数(Wij)营销状况权重系数（Gi）繁华程度装修档次生活设施交通条件开发商信誉A765098105105971000.93B720098100105971031C710097100105951000.91D674010798105981080.87E664010798105981080.89F66309897105971000.92房地产策策划报告告中的经经济测算算由表1.2的数据和和公式Pi’=PiII(100/Wij)，可得各房房地产的的加权平平均价格格如下：：Pa’=7650*100/98*100/105*100/105*100/97*100/100=7299(元/平方米)Pb’=7003(元/平方米)Pc’=7338(元/平方米)Pd’=5784(元/平方米)Pe’=5698(元/平方米)Pf’=6848(元/平方米)则，P=Gi*Pi’/Gi=6680（元/平方米））房地产策策划报告告中的经经济测算算一、项目目定价的的方法1.1成本导向向定价1.1.1成本加成成定价1.1.2目标收益益定价1.1.3售价加成成定价1.1.4总结1.2需求导向向定价1.2.1理解值定定价1.2.2区分需求求定价1.3竞争导向向定价1.3.1随行就市市定价1.3.2追随领导导者企业业定价1.4可比楼盘盘量化定定价二、项目目不确定定性分析析2.1盈亏平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地产资金金等效值值简单计计算房地产策策划报告告中的经经济测算算1.3.2追随领导导者定价价即以同行行中对市市场影响响最大的的房地产产企业的的价格为为标准来来制定商商品房价价格。适用：拥拥有较为为丰富的的后备资资源，为为了应付付竞争，，或稳定定市场以以利于长长期经营营。房地产策策划报告告中的经经济测算算一、项目目定价的的方法1.1成本导向向定价1.1.1成本加成成定价1.1.2目标收益益定价1.1.3售价加成成定价1.1.4总结1.2需求导向向定价1.2.1理解值定定价1.2.2区分需求求定价1.3竞争导向向定价1.3.1随行就市市定价1.3.2追随领导导者企业业定价1.4可比楼盘盘量化定定价二、项目目不确定定性分析析2.1盈亏平衡衡分析2.2敏感性分分析附：房地地产资金金等效值值简单计计算房地产策策划报告告中的经经济测算算可比楼盘盘量化定定价针对许多多楼盘倾倾向于定定性描述述而产生生的经验验误差，，应该对对楼盘进进行定量量描述。。建议在在策划报报告中的的定价方方法多采采用此定定量方法法，增强强说服力力。进行量化化统计的的楼盘应应为可比比性较强强的，地地段、价价格、功功能、用用途、档档次应相相近。选取影响响楼盘定定价的18个定级因因素，分分别为位位置、价价格、配配套、物物业管理理、建筑筑质量、、交通、、城市规规划、楼楼盘规模模、朝向向、外观观、室内内装饰、、环保、、发展商商信誉、、付款方方式、户户型设计计、销售售情况、、广告、、停车位位数量。。此18个因素，共共分为五个个等级，分分值为1、2、3、4、5分。分值越越大，表示示等次越高高。（1）18个定级因素素表1.3定级因素、、指标与分分值房地产策划划报告中的的经济测算算定级因素指标分值位置A距离中心区远近；B商业/写字楼为临街或背街1最差（远）….类推价格A百元以上为等级划分标准；B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅依次减少1最高，2很高，3一般，4很低，5最低配套A城镇基础设施：水电气；B社会服务设施：教育、医疗、文娱、公园由最差/少到最好/多对应的分值为1—5物业管理A保安；B清洁；C绿化率及养护状况；D物管费；E人车分流；F物管资质建筑质量A是否漏雨/水；B门窗封闭情况；C内墙；D地板；E排水质量交通A大中小巴士路线数量；B距公交站远近；C站点数量；D大中小巴舒适程度城市规划A规划期限；B规划完善程度；C规划所在区域重要性程度；D规划现状楼盘规模A总建筑面积（在建及未建）；B总占地面积；C户数朝向A方向；B山景；C水景；D视野1西；2东；3北；5南外观A是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度由最差/少到最好/多对应的分值为1—5室内装修A高档；B实用；C功能是否完善；D质量是否可靠环保A空气；B噪音；C废物；D废水

发展商A资产及资质；B开发楼盘多少；C楼盘质量；D品牌付款方式A一次性付款；B分期付款；C按揭付款；D其他

户型设计A客厅和卧室的结构关系；B厨房和厕所；C是否有暗房；D实用率大小销售情况A销售进度；B销售率；C尾盘现状

广告A版面大小；B广告频率；C广告创意停车位数量A停车位数量；B住户方便程度房地产策划划报告中的的经济测算算（2）定级因素素权重确定定权重是一个个因素对楼楼盘等级高高低影响程程度的体现现。按重要要性及影响响力的高低低，确定每每一因素的的权重分别别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理理0.3、建筑质量量0.3、交通0.3、城市规划划0.3、楼盘规模模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰饰0.2、环保0.2、发展商信信誉0.1、付款方式式0.2、户型设计计0.1、销售情况况0.1、广告0.1。权重越大，，重要性及及影响力就就越高，反反之亦然。。（3）楼盘因素素定级公式式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+····+Wn*Fn式中，P,总分（诸因因素在片区区内楼盘优优劣的综合合反映）n,楼盘定级因因素的总数数W，权重（某某定级因素素对楼盘优优劣的影响响度）F，分值（某某定级因素素对片区内内所表现的的优劣度））房地产策划划报告中的的经济测算算表1.4可比楼盘量量化定价法法计算表（（注：表中楼楼价为均价价（元/平方米）））原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YXY12345678合计房地产策划划报告中的的经济测算算据表1.3中给出的原原始数据，，大致可判判断楼价与与楼盘得分分之间近似似呈现直线线相关，则则建立回归归方程为：：Y=a+bX其中，Y为楼盘均价价，X为楼盘得分分。求解出参数数a与b，该回归方方程即可惟惟一确定。。房地产策划划报告中的的经济测算算项目名称/因素及权数序号伴山名都山水绿城银海峰景金香林青麓雅园水木青华位置0.51343443价格0.52424443配套0.43343233物管0.34333333建筑质量0.35344335交通0.36342343城市规划0.37252354楼盘规模0.38433444朝向0.39333333外观0.110333433室内装饰0.211323333环保0.212344435发展商信誉0.113333333付款方式0.214333333户型设计0.115333434销售情况0.116544355广告0.117334533停车位数量0.118433422合计1414.914.514.815.515.8例7表1.5东和地产两两路项目可可比楼盘综综合因素量量化统计房地产策划划报告中的的经济测算算表1.6计算表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1伴山名都1421001964410000294002山水绿城14.92800222.017840000417203银海峰景14.52100210.254410000304504金香林14.82100219.044410000310805青麓雅园15.52200240.254840000341006水木青华15.82400249.64576000037920合计89.5137001277.9931670000204670房地产策划划报告中的的经济测算算据表1.6中给出的原原始数据，，大致可判判断楼价与与楼盘得分分之间近似似呈现直线线相关，则则建立回归归方程为：：Y=a+bX。其中，Y为楼盘均价价，X为楼盘得分分。求解式中的的a与b，可得：Y=1266+66.7X本项目的楼楼盘得分为为15.6，套入上式式，得出本本项目的均均价约为：：2300元/平方米。房地产策划划报告中的的经济测算算一、项目定定价的方法法1.1成本导向定定价1.1.1成本加成定定价1.1.2目标收益定定价1.1.3售价加成定定价1.1.4总结1.2需求导向定定价1.2.1理解值定价价1.2.2区分需求定定价1.3竞争导向定定价1.3.1随行就市定定价1.3.2追随领导者者企业定价价1.4可比楼盘量量化定价二、项目不不确定性分分析2.1盈亏平衡分分析2.2敏感性分析析附：房地产产资金等效效值简单计计算房地产策划划报告中的的经济测算算盈亏平衡分分析2.1.1概念与目的的盈亏平衡分分析是考察察项目的建建筑面积发发生变化或或者考察市市场（以建建筑面积多多少反映））发生变动动时企业经经济效益变变化情况。。分析目的：：寻求一个个合理的开开发规模，，降低开发发风险。2.1.2公式与应用用盈亏平衡分分析基本公公式：E(x)=F(x)-C(x)其中，E(x)为销售利润润；F(x)为销售收入入；C(x)成本又：F(x)=PxC(x)=B+Dx其中，P为开发项目目平均单价价；x为拟开发项项目的建筑筑面积；B固定费用；；D单位可变费费用所以，E(x)以x为变量的计计算公式为为：E(x)=Px-(B+Dx)房地产策划划报告中的的经济测算算C(x)F(x)(C(x))XrXF(x)RAB图2.1盈亏平衡图图房地产策划划报告中的的经济测算算两直线的交交点R处：F(x)=C(x)，即PXr=B+DXr所以：Xr=B/(P-D)当X<Xr时，C(x)>F(x)，成本大于于收入，利利润E(x)小于零，故故亏损。当X>Xr时，C(x)<F(x)，收入大于于成本，利利润E(x)大于零，故故盈利。当X=Xr时，C(x)<F(x)，成本等于于收入，利利润E(x)等于零，故故不盈不亏亏。R点称为盈亏亏平衡点，，A区为亏损区区，B区为盈利区区R点所对应的的Xr为项目所必必须开发的的最小面积积。R点越低，开开发项目盈盈利的机会会越大，亏亏损风险越越小。房地产策划划报告中的的经济测算算例8.某房地产公公司打算开开发一幢公公寓楼，预预计该楼平平均单价为为2000元/平方米，置置地、勘察察设计费等等固定费用用为100万元，每平平方米建筑筑面积的可可变费用（（造价、管管理费、销销售费用等等）为800元/平方米，销销售税率为为5%。试计算该该项目的最最小开发量量。显然：收入入函数F(x)=2000x成本函数C(x)=1000000+800x+5%*2000x令F(x)=C(x)得：2000x=1000000+800x+100x则x=910.1(平方米)所以，该公公寓楼最小小开发面积积为910.1平方米。房地产策划划报告中的的经济测算算2.1.3总结运用盈亏平平衡法对项项目最小面面积进行计计算时，需需要注意以下几几点：1.销售收入是是完全随建建筑面积的的变化而变变化的。平平均价假定定为常数。。2.开发量与销销售量相等等。因为只只有开发量量与销售量量相等时，，等式才能能成立。等等式左边的的是销售量量，等式右右边的为开开发量。3.成本函数中中，固定费费用为常数数，它通常常包括置地地、基础设设施建设、、勘察设计计和借贷利利息等费用用；变动费费用是建筑筑面积的线线性函数，，除单价、、管理费、、人工费和和营销费外外，还可包包括有关税税费等。一、项目定定价的方法法1.1成本导向定定价1.1.1成本加成定定价1.1.2目标收益定定价1.1.3售价加成定定价1.1.4总结1.2需求导向定定价1.2.1理解值定价价1.2.2区分需求定定价1.3竞争导向定定价1.3.1随行就市定定价1.3.2追随领导者者企业定价价1.4可比楼盘量量化定价二、项目不不确定性分分析2.1盈亏平衡分分析2.2敏感性分析析附：房地产产资金等效效值简单计计算房地产策划划报告中的的经济测算算房地产策划划报告中的的经济测算算敏感性分析析2.2.1概念与作用用敏感性分析析是研究和和分析由于于一些不确确定的变量量（如价格格、成本、、工期等））发生变化化时，而导导致房地产产项目的经经济效益指指标（如净净现值、内内部收益率率等）发生生变动的灵灵敏程度。。作用：敏感性分析析的核心是是从诸多的的影响因素素中找出敏敏感性因素素，并设法法采取对策策和措施对对它进行控控制，以减减少项目的的风险。缺陷：不能揭示在在悲观和乐乐观的值中中究竟哪一一个能有较较大的出现现几率（概概率）不能显示投投资者所承承担的风险险性只能分析单单个不确定定因素的变变化对项目目经济效果果评价指标标的影响，，不能对多多个不确定定性因素进进行综合分分析。房地产策划划报告中的的经济测算算2.2.2步骤（1）确定需进进行敏感性性分析的经济效益指指标经济效益指指标有投资资回收期、、借款偿还还期、投资资收益率、、成本收益益率、内部部收益率（（项目在整整个计算期期内各年净净现金流量量现值累计计等于零的的利率）、、净现值（（按行业的的基准收益益率或设定定的目标收收益率将各各年的净现现金流量折折算到开发发活动的起起始点现值值之和）等等。在实践践中，通常常根据房地地产项目的的特点和经经济评价的的实际需要要来确定进进行敏感性性分析的指指标。（2）选择影响响项目经济济效益指标标的主要变量通常有销售售量、价格格、成本费费用、工期期、投资额额等（3）计算不确确定性因素素对分析指指标的影响程度（4）找出敏感性因素素敏感性分析析图（5）根据分析析结果，确定项目方方案进一步研究究分析存在在的不确定定根源，弄弄清楚主/客观原因，，以便采取取相应措施施加以控制制。房地产策划划报告中的的经济测算算例9.（静态）东东和两路项项目敏感性性分析表2.1项目指标项目占地面积容积率建筑体量住宅体量商业比例16667平方米2.54.2万方3.8万方10%表2.2价格与销售售金额估算算项目价格体量销售金额总销金额住宅2300元/平方米3.8万方0.874亿元1.014亿元商业3500元/平方米0.4万方0.14亿元房地产策划划报告中的的经济测算算表2.3成本费用构构成估算类别项目单位成本单项合计共计土地综合金土地费500000元/亩----0.125亿元开发费用建安成本土建成本800元/平方米1130元/平方米0.475亿元安装工程300元/平方米设计、报建等费用设计费20元/平方米监理费5元/平方米勘测费5元/平方米其他费用综合规费配套费140元/平方米170元/平方米0.071亿元人防费30元/平方米其他税费销售收入的5.5%---0.056亿元景观成本400元/平方米（占地面积）---0.067亿元管理费用总销金额的4%---0.04亿元营销推广费用总销金额的3%---0.03亿元合计---0.264亿元合计0.864亿元房地产策划划报告中的的经济测算算（1）.选取成本收收益率（YRC）作为经济济指标在当前的变变量条件下下，期望利利润为0.15亿元，则成成本收益率率为17.1%（0.15/0.864*100%）。（2）选择主要要变量现选择价格格、土地费费用、开发发费用、其其他费用和和容积率为为主要变量量。（3）计算变量量的影响程程度（以变变化正负10%、20%为幅度）表2.4成本收益率率变化表YRC变量-20%-10%010%20%价格-0.0610.0570.1710.2900.409土地费用0.2090.1910.1710.1560.141开发费用0.3200.2430.1710.1120.056其他费用0.2490.2100.1710.1390.107容积率0.1080.1470.1710.1960.207房地产策划划报告中的的经济测算算-10%-30%00.20.310%30%土地费用其他费用开发费用容积率价格成本收益率率YRC变动幅度-20%20%0.1图2.2不确定性因因素对成本本收益率的的影响图房地产策划划报告中的的经济测算算（4）确定敏感感性因素由表2.4和图2.2可知，成本本收益率影影响因素的的敏感度如如下表2.5。表2.5敏感度排序序

变量程度价格土地费用开发费用其他费用容积率敏感性程度最高最差较高较差一般排序15243房地产策划划报告中的的经济测算算（5）结果分析析与方案确确定房地产售价价减少约15%（即房地产产售价为0.864亿）时，投资收收益率降为为零；开发发费用增加加约31.6%（即开发费费用为0.625亿）时，期望利利润降为零零；容积率率减少43.2%（即容积率率为1.42）时，投资收收益率为零零；其他费费用增加约约57%（即其他费费用为0.414亿）时，期望利利润降为零零；土地费费用增加约约120%（即土地费费用为0.275亿）时，投资收收益率为零零。结论建议：：价格变化对对利润的影影响大于其其他影响因因素变化对对利润的影影响，因此此在操作本本项目的时时候，必须须重视价格格因素对项项目的影响响，实行价价格领先的的策略，在在控制成本本的基础上上，最大限限度提升项项目价格空空间，实现现最大的利利润率。开发费用的的变化对利利润的变化化影响相对对价格较小小，因此我我们可以考考虑在产品品打造上合合理增加成成本投入，，适量增加加建筑成本本，如节能能元素的利利用、交房房标准的提提高如采用用塑钢栏杆杆、彩铝窗窗的装配，，打造高品品质的产品品，扩大项项目价格上上涨空间，，实现最大大化利润。。容积率的变变化对投资资收益影响响度较高，，我方建议议项目在规规划许可的的前提下将将容积率做做足，并适适当加大对对开发费用用如景观费费用、建筑筑成本的投投入，提高高项目的产产品品质，，从而保证证项目收益益，提高项项目后期价价格增长空空间。例10.（动态）某某房地产开开发公司拟拟投资开发发一幢写字字楼，假设设地价为100万元，5个月以后开开工，建设设工期为18个月。完成成后的写字字全部出租租或出售。。建设费为为600万元，分3期支付，每每期6个月，期末末支付。据据预测，建建成后的写写字楼租值值为66万/年，销售价价格可望达达到1100万元。全部部投资均为为贷款，贷贷款利率为为每6个月7.5%。各项支出及及期望利润润估算如下下：（1）置地费用用（假设购购地成本及及手续费在在购地时一一次付清，，两年后还还本付息））土地成本100万元，手续续费20万元，合计计120万元。置地贷款本本息：160.26万元（2）建设费用用（勘察设设计费在工工程建设初初期支付，，到工程完完工为3个计息期；；工程建设设费分三次次支付，其其计息期分分别为：2，1，0）勘察设计费费15万元，工程程建设费用用600万元。工程建设贷贷款本息：：664.76万元（3）其他费用用：10万元房地产策划划报告中的的经济测算算房地产策划划报告中的的经济测算算（4）期望总支支出：（1）+（2）+（3）=160.26+664.76+10=835（万元）（5）房地产期期望售价：：1100万元（6）期望利润润：E（x）=期望售价-期望总支出出=1100-835=265（万元）从上述期望望利润估算算中我们知知道：工程程建设费用用、开发期期、贷款利利率和房地地产售价四四个变量。。置地费用用一旦支付付就不可变变动，因此此，不能指指望它对期期望利润再再做贡献。。房地产策划划报告中的的经济测算算表2.6期望利润变变化表（（单位位：万元））

期望利润变量-20%-10%010%20%房地产售价45155265375485工程建设费用394.299329.517265200.385135.781开发期308.581——265——203.109贷款利率283.915——265——245.563房地产策划划报告中的的经济测算算4003002000-20%10%-10%-30%变动量物业售价开发期贷款利率工程建设费费用期望利润（（万元）30%20%100图2.3期望利润与与各影响变变量变动关关系图房地产策划划报告中的的经济测算算表2.7敏感度排序序

变量程度房地产售价工程建设费用开发期贷款利率敏感性程度最敏感较敏感较差最差排序1524结论建议：：房地产售价价减少24.09%时，期望利利润降为零零；工程建建设费用增增加41.02%时，期望利利润降为零零。为了保保证项目不不亏损，在在其他影响响变量不变变的情况下下，必须严严格控制房房地产售价价不减少24.09%，或在其他他影响因素素不变的情情况下，严严格控制工工程建设费费用不增加加41.02%。房地产策划划报告中的的经济测算算一、项目定定价的方法法1.1成本导向定定价1.1.1成本加成定定价1.1.2目标收益定定价1.1.3售价加成定定价1.1.4总结1.2需求导向定定价1.2.1理解值定价价1.2.2区分需求定定价1.3竞争导向定定价1.3.1随行就市定定价1.3.2追随领导者者企业定价价1.4可比楼盘量量化定价二、项目不不确定性分分析2.1盈亏平衡分分析2.2