房地产制度与政策第四课

房地产制度与政策Regime&Policy投机背后真正的利益驱动——“博傻”理论博傻理论(greaterfooltheory)：是指在资本市场中（如股票、期货市场）：人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走。什么是“博傻”高价之上还有高价，做多者有利可图；低价之下还有低价，做空者减少损失；直到……傻瓜赢傻瓜谁是最大的笨蛋？“博傻”理论的由来约翰·梅纳德·凯恩斯“宏观经济学”之父……投资期货最傻与更傻之间的博弈投机是否失败？有没有TheGreaterFool博傻的基础是投资大众对未来判断的不一致和判断的不同步。交易与投机物的真实价值无关“博傻”的关键人都是自私的，都是追逐利益的。人都是有侥幸心理的。从货币的角度考虑，一定的时间内，货币总是流向使其“增值”的产业的。即货币也是逐利的。感性“博傻”与理性“博傻”感性：被“博傻”理性：等“更傻”关键正确判断大众的投资心理理性博傻最傻判断大众投资心理从100张美女照片中选出5张最美的，谁的答案最接近全体读者作为一个整体得出的平均答案，谁就能获奖。房地产及及房地产产业1.房地产的的含义及及特征含义：房地产是固着在在土地、、建筑物物上不可可分离的的部分及及其附带带的各种种权益。。房地产产由于其其自己的的特点即即位置的的固定性性和不可可移动性性，又被被称不动动产。是实物物、权益益、和区区位三者者的结合合体。房地产实实物是指指房地产产中看得得见、摸摸得着的的有型部部分，例例如：土土地的形形状、地地形、地地势、土土壤、地地基和平平整程度度等，建建筑物的的外观、、建筑结结构、设设备设施施、装饰饰装修等等。1.房地产的的含义及及特征房地产权权益是指指房地产产中无形形的、不不可触摸摸的部分分，是基基于房地地产实物物而衍生生出来的的权利、、利益和和收益。。房地产区区位是指指一宗房房地产与与其他的的房地产产在空间间方位和和距离上上的关系系，包括括位置、、交通、、周围环环境和景景观、外外部配套套设施等等方面。。1.房地产的的含义及及特征特征房地产与与其他经经济物品品，包括括房地产产市场与与其他经经济物品品市场、、房地产产价格与与其他经经济物品品价格，，有许多多不同之之处。这这些不同同之处是是有房地地产的特特征所决决定的。。房地产产的特性性主要有有不可移移动、独独一无二二、寿命命长久、、供给有有限、价价值量大大、用途途多样、、相互影影响、易易受限制制、变现现困难和和保值增增值等十十个方面面。1.房地产的的含义及及特征从事范围围房地产业业是从事事房地产产投资、、开发、、经营、、服务和和管理的的行业，，包括房房地产开开发经营营、物业业管理、、房地产产中介服服务和其其他房地地产活动动。在国国民经济济产业分分类中，，房地产产属于第第三产业业，是为为生产和和生活服服务的部部门。2.房地产业业的概述述及作用用从事范围围房地产业业是从事事房地产产投资、、开发、、经营、、服务和和管理的的行业，，包括房房地产开开发经营营、物业业管理、、房地产产中介服服务和其其他房地地产活动动。在国国民经济济产业分分类中，，房地产产属于第第三产业业，是为为生产和和生活服服务的部部门。2.房地产业业的概述述及作用用与建筑业业的区别别和联系系房地产业业与建筑筑业既有有联系又又有区别别。区别别在于：：建筑业业是物质质生产部部门，属属于第二二产业；；房地产产业兼有有生产（（开发））、经营营、服务务、和管管理等多多种性质质，属于于第三产产业。这这两个产产业有着着非常紧紧密的关关系，因因为他们们的业务务对象都都是房地地产。2.房地产业业的概述述及作用用特点房地产业业关联度度高、带带动力强强、是经经济发展展的基础础、先导导性产业业，是我我国现阶阶段的一一个重要要的支柱柱产业。。引导和促促进房地地产业持持续稳定定健康发发展，有有利于保保持国民民经济平平稳较快快增长，，有利于于满足广广大群众众的基本本住房消消费需求求，有利利于实现现全面建建设小康康社会的的目标。。2.房地产业业的概述述及作用用作用可以为国国民经济济的发展展提供重重要的物物质条件件；房地产业业关联度度高，带带动力强强，可以以带动建建筑、建建材、化化工、轻轻工、电电器等相相关行业业的发展展；可以改善善人民的的住房条条件和生生活环境境；可以加快快旧城改改造和城城市基础础设施建建设，改改变落后后的城市市面貌；；有利于优优化产业业机构，，改善投投资硬环环境，吸吸引外资资，加快快改革开开放的步步伐。可以扩大大就业；；可以增加加政府的的财政收收入。2.房地产业业的概述述及作用用房地产开开发经营营业房地产开开发经营营业主要要是取得得待开发发房地产产，特别别是土地地，然后后进行基基础设施施建设、、场地平平整等土土地开发发或者房房屋建设设，再转转让开饭饭完成后后的土地地、房地地产开发发项目或或者销售售、出租租建成后后的房屋屋。房地产开开发经营营业具有有单件性性、投资资大、周周期长、、风险高高、回报报率高、、附加值值高、产产业关联联度高、、带动力力强等特特点。目前我过过房地产产业中泛泛地产开开发经营营业占主主体地位位。3.房地产业的的行业细分分物业管理业业物业管理业业主要是对对已建成并并经竣工验验收投入使使用的各类类房屋及配配套的设施施设备和相相关场地进进行维修养养护、管理理、维护物物业管理区区域内的环环境卫生和和相关秩序序，并提供供相关服务务；从事物业管管理活动需需要树立服服务意识，，正确处理理好与业主主的关系；；物业管理也也是劳动密密集和知识识密集的行行业。3.房地产业的的行业细分分房地产咨询询业主要是为有关房房地产活动动的当事人人提供法律律法规、政政策、信息息、技术等等方面的顾顾问服务，，现实中的的具体业务务有几首当当事人的委委托进行房房地产市场场调查研究究、房地产产投资项目目可行性研研究、房地地产开发项项目策划等等；目前，房地地产咨询业业务主要由由房地产估估价师和房房地产估价价机构或者者房地产经经纪人和房房地产经纪纪机构承担担。3.房地产业的的行业细分分房地产估价价业房地产估价价也主要是是分析、测测算和判断断房地产的的价值并提提出相关专专业意见，，为土地使使用权怵然然、转染和和房地产买买卖、抵押押、征收征征用补偿、、损害赔偿偿、课税等等提供价值值参考依据据。房地产产估价通常常要求独立立、客观、、公正、而而估价委托托人（客户户）有时要要求高估或或者低估房房地产价值值，存在一一定的冲突突。房地产产估价活动动主要有房房地产估价价师来完成成；房地产估估价业是是知识密密集型行行业。3.房地产业业的行业业细分房地产经经纪业主要是帮助房房地产出出售者、、出租人人寻找到到房地产产的购买买者、承承租人、、或者帮帮助房地地产的购购买者、、承租人人寻找到到期要购购买、承承租的房房地产，，是市场场运行的的润滑剂剂；房地产经经济也是是知识密密集和劳劳动密集集的行业业；在成熟的的房地产产市场中中，房地地产经济济也居房房地产业业的主体体地位。。3.房地产业业的行业业细分房地产法法律体系系房地产开开发关系系房地产开开发关系系是指房房地产开开发企业业依法取取得见识识用地使使用权并并进行基基础设施施建设、、建造房房屋过程程中产生生的法律律关系，，包括两两方面内内容：第第一，获获得建设设用地使使用权；；第二，，在获得得见识用用地使用用权的土土地上建建造房屋屋。1.房地地产产法法律律的的调调整整对对象象房地地产产交交易易关关系系是指参参与与房房地地产产买买卖卖、、租租赁赁、、抵抵押押等等房房地地产产交交易易行行为为的的各各方方当当事事人人在在房房地地产产交交易易过过程程中中产产生生的的法法律律关关系系，，主主要要包包括括：：房房地地产产开开发发企企业业对对特特定定房房地地产产拥拥有有者者的的所所有有权权关关系系、、开开发发企企业业或或所所有有权权人人将将房房地地产产出出售售给给他他人人时时所所形形成成的的转转让让关关系系、、房房地地产产权权利利人人将将房房地地产产出出租租或或抵抵押押给给他他人人所所形形成成的的租租赁赁关关系系或或抵抵押押关关系系。。3.房地地产产业业的的行行业业细细分分物业业管管理理关关系系物业业管管理理关关系系是是指指物物业业所所有有者者（（业业主主））委委托托特特定定的的物物业业服服务务企企业业对对其其所所有有的的物物业业提提供供修修缮缮、、养养护护、、保保管管、、看看管管、、等等活活动动时时产产生生的的法法律律关关系系。。物物业业管管理理服服务务设设计计面面比比较较广广泛泛，，酒酒店店、、办办公公楼楼、、住住宅宅小小区区等等都都可可以以通通过过这这种种方方式式来来进进行行管管理理。。3.房地地产产业业的的行行业业细细分分房地地产产行行政政管管理理关关系系是指房房地地产产行行政政主主管管部部门门依依据据法法律律规规定定对对房房地地产产市市场场实实施施管管理理、、监监督督