房地产项目开发建议与计划

项目开发建议与计划

项目投资分析一、

项目周边环境分析１、项目土地性质调查※

地理位置※

地质地貌状况※

土地面积及其红线图※

七通一平现状２、项目用地周边环境调查※

地块周边的建筑物※

绿化景观※

自然景观※

历史人文景观※

环境污染状况３、地块交通条件调查※

地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划※

项目对外水、陆、空交通状况※

地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状４、周边市政配套设施调查※

购物场所※

文化教育※

医疗卫生※

金融服务※

娱乐、餐饮、运动※

生活服务※

游乐休憩设施※

周边可能存在的对项目不利的干扰因素※

历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断

１、宏观经济运作状况：※

国内生产总值1)

第一产业数量2)

第二产业数量3)

第三产业数量4)

房地产所占比例及数量※

中国房地产开发业景气指数※

国家宏观金融政策1)

货币政策2)

利率3)

房地产按揭政策※

固定资产投资总额1)

全国及项目所在地2)

其中房地产开发比重※

社会消费品零售总额※

商品零售价格指数1)

居民消费价格指数2)

商品住宅价格指数※

中国城市房地产协作网络信息资源利用２、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规※

项目所在地的居民住宅形态及比重※

政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规※

政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规※

短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划３、项目所在地房地产市场总体供求现状４、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异５、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现６、商品住宅客户构成及购买实态分析※

各种档次商品住宅客户分析※

商品住宅客户购买行为分析

三、项目SWOT分析１、项目地块的优势２、项目地块的劣势３、项目地块的机会点４、项目地块的威胁及困难点四、项目市场定位１、类比竞争楼盘调研※

类比竞争楼盘基本资料※

项目户型结构详析※

项目规划设计及销售资料※

综合评判２、项目定位※

市场定位1）区域定位2）主力客户群定位※

功能定位※

建筑风格定位五、项目价值分析１、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念※

商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

※

类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异☆

市政交通及直入交通的便利性的差异☆

项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异☆

周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判断☆

建筑风格和立面的设计、材质☆

单体户型设计☆

建筑空间布局和环艺设计☆

小区配套和物业管理☆

形象包装和营销策划☆

发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素☆

经济因素☆

政策因素2、

项目可实现价值分析※

类比楼盘分析与评价※

项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算六、项目目定定价价模模拟拟1、、类类比比价价值值算算术术平平均均法法2、、有有效效需需求求成成本本加加价价法法※分分析析有有效效市市场场价价格格范范围围※确确保保合合理理利利润润率率，，追追加加有有效效需需求求成成本本价价格格3、、运运用用以以上上两两种种方方法法综综合合分分析析确确定定均均价价七、项目目投投入入产产出出分分析析１、、项项目目经经济济技技术术指指标标模模拟拟※项项目目总总体体经经济济技技术术指指标标※首首期期经经济济技技术术指指标标２、、项项目目首首期期成成本本模模拟拟※成成本本模模拟拟表表及及其其说说明明３、、项项目目收收益益部部分分模模拟拟※销销售售收收入入模模拟拟1））销销售售均均价价假假设设根据据项项目目价价格格模模拟拟中中确确定定的的均均价价进进行行销销售售收收入入的的模模拟拟2））销销售售收收入入模模拟拟表表※利利润润模模拟拟及及说说明明1））模模拟拟说说明明2））利利润润模模拟拟表表※敏敏感感性性分分析析1））可可变变成成本本变变动动时时对对利利润润的的影影响响2））销销售售价价格格变变动动时时对对利利润润的的影影响响八、投资资风风险险分分析析及及其其规规避避方方式式１、、项项目目风风险险性性评评价价※价价值值提提升升及及其其实实现现的的风风险险性性１））项项目目的的规规划划和和设设计计是是否否足足以以提提升升项项目目同同周周边边项项目目的的类类比比价价值值２）

项目形形象包装和营营销推广是否否成功２、

资金运运用的风险性性※减减少资金占用用比例，加速速资金周转速速度，降低财财务成本※

对销销售节奏和项项目开发节奏奏进行良好的的把握，以尽尽量少的资金金占用启动项项目，并在最最短的时间内内实现资金回回笼３、

经济政政策风险※国国际国内宏观观经济形势的的变化※

国家、、地方相关地地产政策的出出台及相关市市政配套设施施的建设九、开发节奏建议议１、

影响响项目开发节节奏的基本因因素※政政策法规规因素※地地块状况况因素※发发展商操操作水平因素素※资资金投放放量及资金回回收要求※销销售策略、、销售政策及及价格控制因因素※市市场供求求因素※上上市时间要要求２、

项目目开发节奏及及结果预测※项项目开发发步骤※项项目投入产产出评估※结结论项目规划设计计一、总体规划１、

项目目地块概述※项项目所属属区域现状※项项目临界界四周状况※项项目地貌貌状况２、项项目地块情况况分析※发发展商的的初步规划及及设想※影影响项目总总体规划的不不可变的经济济技术因素※土土地SWOT分析在在总体规划上上的利用或规规避※项项目市场场定位下的主主要经济指标标参数３、建建筑空间布布局※项项目总总体平面规划划及其说明※项项目功能能分区示意及及说明4、

道路路系统布局※地地块周边交通通环境示意１）

地块块周边基本路路网２）

项目目所属区域道道路建设及未未来发展状况况※项项目道路设设置及其说明明１）

项目目主要出入口口设置２）

项目目主要干道设设置３）

项目目车辆分流情情况说明４）

项目目停车场布置置5、

绿化化系统布局※地地块周边景景观环境示意意１）

地块块周边历史、、人文景观综综合描述２）

项目目所属地域市市政规划布局局及未来发展展方向※项项目环艺规规划及说明１）

项目目绿化景观系系统分析2）项目目主要公共场场所的环艺设设计6、公建与配配套系统※项目所所在地周边市市政配套设施施调查※项项目配套功能能配套及安排排※公公共建筑外立立面设计提示示１）

会所外外立面设计提提示２）

营销中中心外立面设设计提示３）

物业业管理公司、、办公室等建建筑外立面设设计提示４）

其他他公建（如巴巴士站、围墙墙）外立面设设计提示※公公共建筑平平面设计提示示※公公共建筑筑风格设计的的特别提示※项项目公共共建筑外部环环境概念设计计7、分分期开发※分分期开发发思路※首首期期开发思路8、组组团开发强强度二、建筑风格定位位、色彩计划划１、

项目总总体建筑风格格及色彩计划划※项项目总体建筑筑风格的构思思※建建筑色彩计计划２、

建筑筑单体外立面面设计提示※商品品住宅房外立立面设计提示示１）

多层层、小高层、、高层外立面面设计提示２）

不同同户型的别墅墅外立面设计计提示３）

针对对屋顶、屋檐檐、窗户等外外立面局部设设计提示４）

其他他特殊设计提提示※商业业物业建筑风风格设计提示示三、主力户型选择择１、项目所在在区域同类楼楼盘户型比较较２、项目业态态分析及项目目户型配置比比例３、主力户型型设计提示※一般般住宅套房户户型设计提示示※跃式式、复式、跃跃复式户型设设计提示※别墅墅户型设计提提示４、

商业物物业户型设计计提示※商业业裙楼平面设设计提示※商场场楼层平面设设计提示※写字字楼平面设计计提示四、室内空间间布局装修概概念提示１、室室内空间布局局提示２、公公共空间主题题选择３、庭庭院景观提示示五、环境规划及艺艺术风格提示示１、项目周边边环境调查和和分析２、项目总体体环境规划及及艺术风格构构想※地块已有的自自然环境利用用※项目人文环境境的营造３、项目各组组团环境概念念设计※组团内绿化及及园艺设计※组团内共享空空间设计※组团内雕塑小小品设计提示示※组团内椅凳造造型设计提示示※组团内宣传专专栏、导视系系统位置设定定提示４、

项目公公共建筑外部部环境概念设设计※项目主入口环环境概念设计计※项目营销中心心外部环境概概念设计※项目会所外部部环境概念设设计※项目营销示范范中心沿途可可营造环境概概念设计※针对本项目的的其他公共环环境概念设计计六、公共家具概念念设计提示１、项目周边边同类楼盘公公共家具摆设设※营销中中心大堂※管理办办公室2、本项目目公共家具概概念设计提示示七、公共装饰材料料选择指导１、

项目周周边同类楼盘盘公共装饰材材料比较２、

本项目目公共装饰材材料选择指导导及装修风格格构思３、

项目营营销示范单位位装修概念设设计※客厅装修概念念设计※厨房装修概念念设计※主人房装修概概念设计※儿童房装修概概念设计※客房装修概念念设计※室内其他（如如阳台、玄关关、门窗）装装修提示４、项项目营销中心心装修风格提提示５、住住宅装修标准准提示※多层、高层洋洋房装修标准准提示※跃式、复式、、跃复式装修修标准提示※别墅装修标准准提示八、灯光设计及背背景音乐指导导１、

项目灯灯光设计※项项目公共建筑筑外立面灯光光设计※项项目公共绿化化绿地灯光设设计※项项目道路系系统灯光设计计※项项目室内灯灯光灯饰设计计２、

背景景音乐指导※广场场音乐布置※项目目室内背景音音乐布置九、小区未来生活活方式的指导导１、

项目建建筑规划组团团评价２、

营造和和引导未来生生活方式※住住户特征描描述※社社区文化规规划与设计项目质量、工期监控一、建筑材料选用用提示１、

区域市市场竞争性楼楼盘建筑材料料选用类比２、

新型型建筑装饰材材料提示(特特别注意环保保节能材料的的选用)３、

建筑筑材料选用提提示二、施工工艺流程程指引１、

项目工工程招标投标标内容提示2、文明施施工质量管理理内容提示四、工期控制１、

项目目开发进度提提示２、施施工组织与管管理五、造价控制１、

建筑成成本预算提示示2、建筑流流动资金安排排提示六、安全管理１、

项目现现场管理方案案2、安全全施工条例项目形象包装装一、项目视觉识别别系统核心部部分1、名称※

项目名名※

道路名名※

建筑筑名※

组团团名2、标志※

项目标标志3、标准色4、标准字体体二、延展及运用部部分1、工地环境境包装视觉※建建筑物主主体※工工地围墙※主主路网及参参观路线※环环境境绿化2、营销中心心包装设计※营营销中心心室内外展示示设计※营营销中心心功能分区提提示※营营销中中心大门横眉眉设计※营营销销中心形象墙墙设计※台台面标标牌※展展板板设计※营营销中心心导视牌※销销售人员服服装设计提示示※销销售用品品系列设计※示示范单位导导视牌※示示范单单位样板房说说明牌3、公司及物物业管理系统统包装设计※办办公功能导导视系统设计计※物物业管理理导视系统设设计项目营销推广广策划一、区域市场实态态分析１、

项目目所在地房地地产市场总体体供求现状２、

项目目周边竞争性性楼盘调查※项项目概况况※市市场定位位※售售楼价格※销销售政策策措施※广广告推广广手法※主主要媒体体应用及投入入频率※公公关促销销活动※其其他特殊殊卖点和销售售手段３、

结论论二、项目主卖卖点荟萃及物物业强势、弱弱势分析与对对策１、项目主要要卖点荟萃2、项目强强势、弱势分分析与对策三、目标客户群定定位分析１、

项目目所在地人口口总量及地块块分布情况２、

项目目所在地经济济发展状况和和人口就业情情况３、

项目目所在地家庭庭情况分析※家庭成员结构构※家庭收入情况况※住房要求、生生活习惯４、

项目目客户群定位位※目标市场１）

目标市市场区域范围围界定２）

市场调调查资料汇总总、研究３）

目标市市场特征描述述※目标客户１）

目标客客户细分２）

目标客客户特征描述述３）

目标客客户资料四、价格定位及策策略１、项目单方成本本２、项项目利润目目标３、可可类比项项目市场价格格４、价价格策略略※定价方法※均价※付款方式和进进度※优惠条款※楼层及方位差差价※综合计价公式式５、价价格分期策策略※内部认购价格格※入市价格※价格升幅周期期※价格升幅比例例※价格技术调整整※价格变化市场场反映及控制制※项目价格、销销售额配比表表五、入市时机规划划1、宏观经济运行行状况分析2、项目所在地房房地产相关法法规和市场情情况简明分析析3、入市时机的确确定及安排六、广告策略1、广告总总体策略及广广告的阶段性性划分※广告总体策策略※广告的阶段段性划分2、广告主主题3、广告创创意表现4、广告效效果监控、评评估及修正5、入市前前印刷品的设设计、制作※购房须知※详细价格表表※销售控制表表※楼书※宣传海报、、折页※认购书※正式合同※交房标准※物业管理内内容※物业管理公公约七、媒介策略1、媒体总总策略及媒体体选择※

媒体总总策略※

媒体选选择※

媒体创创新使用2、软性新新闻主题3、媒介组组合4、投放频频率及规模5、费用估估算八、推广费用计划划1、现场包包装2、印刷品品3、媒介投投放4、公关活活动九、营销推广效果果的监控、评评估及修正1、效果测测评形式※进行性测评评※结论性测评评2、实施效效果测评的主主要指标3、销售收收入4、企业利利润5、市场占占有率6、品牌形形象和企业形形象项目销售策划划一、销售周期划分分及控制1、销售策略略※营营销思思想：全面营营销１）全全过程程营销２）全全员营营销※销销售网络络１）专专职售楼人人员（销售经经理、销售代代表）２）销销售代理理商（销售顾顾问）３）兼兼职售楼楼员※销销售区域域：紧扣目标标市场和目标标客户※销销售时段段１）内内部认购期期２）蓄蓄势调整期期３）开开盘试销期期４）销销售扩张期期５）强强势销售期期６）扫扫尾清盘期期※政政策促销※销销售活动※销销售承诺2、销售过过程模拟※销销售实施施１）顾顾客客购买心理分分析２）楼楼房房情况介绍３）签签定定认购书４）客客户户档案记录５）成成交交情况总汇６）正正式式合同公证７）签签订订正式合同８）办办理理银行按揭９）销销售售合同执行监监控１０）成成交情况况汇总※销销售合同执执行监控１）收收款催催款过程控控制２）按按期交交款的收款款控制３）延延期交交工的收款款控制４）入入住环环节的控制制５）客客房档档案６）客客户回回访与亲情情培养７）与与物业业管理的交交接※销销售结束１）销销售资资料的整理理和保管２）销销售人人员的业绩绩评定３）销销售工工作中的处处理个案记记录４）销销售工工作的总结结二各销售阶阶段营销推推广执行方方案实施三、各销售阶段段广告创意意设计及发发布实施四、售前资料准准备五、销售人员组组建及培训训六、销售控制及及模拟七、销售费用预预算1、总总费用预算算2

、分分项开支支※销销售人员员招聘费用用※销销售人人员工资※销销售提提成/销售售辅导顾问问费※销销售人人员服装费费用※营营销中中心运营办办公费用※销销售售人员差旅旅费用※销销售售人员业务务费用※临临时时雇用销售售人员工作作费用3

、边边际费用用※销销售售优惠打折折※销销售公公关费用4、财财务策策略※信