房地产投资资金融通2

房地产投资资金融通主要内容：

1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道；3.房地产置业投资资金融通渠道；4.房地产投资资金融通决策。

一、房地产投资资金融通的概念

1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。2.房地产投资资金循环及其特点特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。土地购置支付工程款等土地开发转入开发房屋建成预售/租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租货币资金售租3.房地产投资资金融通的必要性（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；追求项目规模效应而超出了开发商自有资金；规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾当时资金实力不够；保持对资金的主动性；资金压力在时间上摊薄；货币价值的变化；提前实现房屋购买行为。特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。房地产投资资金融通与房地产金融

房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行企业债券保险公司抵押贷款支持证券退休基金抵押型REIT依据类型融资主体企业融资企业实力与资信，考虑但不限于项目项目融资项目本身收益及资产资金来源自有资金初始资本及其积累等权益性资本借入资金通过货币市场或资本市场筹集融资渠道直接融资以商业信用、股票或债券等形式筹集间接融资通过金融机构筹集权益性质权益融资通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有资金形成权益资本债务融资以举债方式筹集融资方式自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产品）、预收定金、引用外资等其他短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等4.我国房地产投资资金融通方式自我积累注册资本金和未分配利润外源融资直接或间接融资其他含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并安排的贷款等二、房地产开发投资资金融通银行贷款资本市场融资信托融资其他融资方式1.银行贷款贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。房地产开发企业流动资金贷款——贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。也称短期透支贷款。贷款条件：借款人、项目；贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款；贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。房地产产开发发贷款款：金融机机构向向借款款人发发放的的用于于开发发、建建造向向市场场销售售、出出租等等用途途的房房地产产项目目的贷贷款。。包括括住房房开发发贷款款、商商业用用房开开发贷贷款、、土地地开发发贷款款以及及房地地产企企业流流动资资金贷贷款。。房地产产开发贷贷款的的条件件除一般般贷款款条件件外，，还包包括：：企业满满足的的条件件：营营业执执照，，银行行开立立账户户保持持正常常业务务往来来，企企业的的性质质、股股东构构成、、资质质信用用等级级等；；项目满满足的的条件件：土土地使使用权权，项项目相相关合合法证证件（（“四证”）及市市场前前景，，预算算合理理且自自有资资金达达到项项目预预算总总额的的35%）；开发商商对建建设的的房地地产进进行保保险，，且第第一受受益人人为贷贷款银银行。。住房开发贷贷款——贷款人人向借借款人人发放放的用用于商商品住住房及及其配配套设设施开开发建建设的的贷款款，其其中包包括经经济适适用住住房以以及对对住宅宅部分分投资资占总总投资资比例例超过50%的综合合性房地产产项目目。贷款条条件：：借款款人、、项目目；贷款期期限及及利率率：一一般不不超过3年。商业用用房开发贷贷款——贷款人人向借借款人人发放放的用用于宾宾馆（（酒店店）、、写字字楼、、大型型购物物中心心及其其配套套设施施等商商用项项目建建设的的贷款款，其其中包括对对非住住宅部部分投投资占占总投投资比比例超超过50%（含））的综综合性性房地地产项项目。。贷款条条件：：借款款人、、项目目。贷款期期限及及利率率：出出租、、自营营项目目最长长不超超过15年，出出售、、转让让项目目最长长不超超过8年。土地开发贷贷款——商业银行向向房地地产开开发企企业发发放的的用于于土地地开发发的贷贷款。。其中中，土土地储储备贷贷款是是其中中的一一种特特殊类类型。。房地产产抵押押贷款款：房地地产金金融的的核心心借款人人（抵抵押人人）以以其合合法拥拥有的的房地地产作作为抵抵押，，向贷贷款人人（抵抵押权权人/受押人人）申申请长长期贷贷款，，并承承诺在在约定定的期期限内内以一一定的的形式式偿付付贷款款本息息。当当借款款人违违约时时，贷贷款人人有权权取消消借款款人对对抵押押房地地产的的赎回回权，，并将将抵押押房地地产处处置，，从中中获得得补偿偿。借款金金额：：一般最最高不不超过过抵押押物现现行作作价的的70%；贷款期期限：：短期建建设贷贷款以以建设设周期期为限限，3~5年；长长期经经营贷贷款15~30年；利息：：实行按按季结结息的的办法法，收收取方方法是是由贷贷款人人按季季直接接从借借款人人的存存款账账户中中收取取。经营性性抵押押贷款款：以租约约（总总租金金额））作为为抵押押，获获得较较长时时期一一定比比例的的贷款款。租金金是唯唯一还还款来来源。。2005年开办办此项项业务务。2.土地储储备贷贷款向借款款人发发放的的用于于土地地收购购及土土地前前期开开发、、整理理的贷贷款，，用于于支付付征地地补偿偿费、、安置置补助助费、、地上上附着着物和和青苗苗补偿偿费、、场地地平整整费等等。土土地储储备贷贷款的的借款款人仅仅限于于负责责土地地一级级开发发的机机构（（储备备中心心或受受托进进行储储备开开发的的企业业）。。条件：：要求借借款人人资本本金充充足、、管理理规范范，土土地的的整体体情况况（性性质、、权属属关系系、测测绘情情况、、土地地契约约限制制、规规划用用途与与预计计开发发计划划等）），土土地价价值；；借款金金额：：最高不不超过过抵押押物现现行作作价的的60%。3.在建工工程抵抵押贷贷款抵押人人为取取得在在建工工程后后续建建造资资金的的贷款款，以以其合合法方方式取取得的的土地地使用用权连连同在在建工工程的的投入入资产产，以以不转转移占占有的的方式式抵押押给贷贷款银银行作作为偿偿还贷贷款履履行担担保的的行为为。一一般是是在取取得了了预售售许可可证后后，土土地使使用权权抵押押贷款款转化化而成成，并并在房房屋出出售后后注销销在建建工程程抵押押，便便于购购房合合同的的执行行。特点：：有利利于开开发商商解决决在建建工程程续建建资金金需求求；在在银行行的监监控下下，可可以促促进开开发商商提高高经营营管理理水平平，降降低风风险。。贷款要要点：工程已已完部部分与与土地地使用用权同同时抵抵押，，核实实已完完部分分工程程数量量，并并由工工程监监理机机构和和工程程质量量监督督部门门确认认工程程质量量；土土地使使用权权必须须是有有偿取取得，，已领领取《国有土土地使使用权权》；工程未未完部部分应应有开开发商商与施施工单单位签签订生生效的的工程程承包包合同同（房房屋期期权）），预预算造造价重重新审审核，，以确确定其其抵押押价值值和贷贷款价价值比比率，，并按按各个个部位位形象象进度度确定定分阶阶段抵抵押价价值；抵押期期内可可在银银行的的许可可和监监管下下预售售，销销售收收入由由银行行代收收、监监管，，专户户存储储。4.房地产产企业业上市市融资资股份制制房地地产企企业在在投资资开发发项目目时，通通过IPO、增发股股票等等方式式筹集集资金金，购购买股股票的的个人人或企企业由由此获获得对对房地地产股股份公公司的的部分分所有有权，，并有有权按按持股股份额额分得得公司司的经经营收收益。。IPO发行条条件：连续三三年盈盈利；；净资产产收益益率每每年不不得低低于10%；累计计对对外外投投资资额额不不超超过过净净资资产产的的50%；总资资产产负负债债率率低低于于70%；所有有者者权权益益至至少少5000万元元。。类别：IPO，增发，配股优点缺点资金使用上较少限制永久资本可获得溢价资金促使企业改进管理水平提升公司信誉和品牌条件苛刻，审核严格IPO辅导期较长融资成本较高稀释原投资者对企业的控制权香港港和和内内地地IPO比较较优点缺点与难点香港上市可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份地产类的行业概念不会成为上市障碍对内地地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高上市审查严格、监管力度均比国内市场高境内上市市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低市场较以前规范A股市场对房地产企业融资需求态度日益理性形势难以判断审批严5.发行行房房地地产产债债券券房地地产产公公司司在在筹筹集集房房地地产产资资金金时时按按照照合合法法手手续续向向社社会会发发行行的的一一种种书书面面权权利利凭凭证证，，承承诺诺按按照照约约定定利利率率和和日日期期支支付付利利息息，，并并在在特特定定的的日日期期偿偿还还本本金金。。债债券券购购买买者者与发发行行者者之之间间是是一一种种债权权债务务关关系系，，债债券券发发行行人人即即为为债债务务人人，，债债券券持持有有人人即即为为债债权权人人。。发行行条条件件净资资产产额额的的限限额额：：股份份有有限限公公司司不不低低于于3000万元元，，有有限限责责任任公公司司不不低低于于6000万元元；；累计计债债券券总总额额不不超超过过公公司司净净资资产产的的40%，累累计计债债券券总总额额指指公公司司成成立立历历来来发发行行的的所所有有债债券券的的尚尚未未偿偿还还部部分分，，发发债债额额度度不不能能超超过过整整个个项项目目所所需需资资金金的的20％；；最近近3年平平均均可可分分配配利利润润足足以以支支付付1年的的利利息息；；筹集集的的资资金金投投资资方方向向符符合合国国家家产产业业政政策策；；债券券利利率率不不得得超超过过国国务务院院规规定定的的利利率率水水平平；；国家家规规定定的的其其他他条条件件。。房地产债券类别：一般付息、附息和贴现；公募、私募相对于其他融资渠道的优势高效灵活；筹集资金多，票面利率相对贷款要低；使用时间长——无中途停贷或回收风险；使用相对较为自由；公司债公开、透明，有评级机制和监督机制；发债公司会转向稳健经营——易于被接受。类别：政府债券（有些地方试办发行住宅债券）、金融债券、公司债券房地产债券相对于其他债券的优势发行总额大；期限长；可与购房相结合；较安全。提示示：房地地产产开开发发经经营营所所需需资资金金的的时时点点、、数数量量、、期期限限与与债债券券之之间间具具有有高高度度的的相相似似性性。。6.房地地产产信信托托信托托公公司司通通过过资资金金信信托托方方式式集集中中两两个个或或以以上上委委托托人人合合法法拥拥有有的的资资金金，，按按委委托托人人的的意意愿愿以以自自己己的的名名义义，为受受益益人人的的利利益益或或特特定定目目的的，，以以不不动动产产或或其其经经营营企企业业为为运运用用标标的的，，对对房房地地产产信信托托资资金金进进行行管管理理、、运运用用和和处处分分的的行行为为。。此此处处的的不不动动产产，，包包括括房房地地产产及及其其经经营营权权、、物物业业管管理理权权、、租租赁赁权权、、受受益益权权和和担担保保抵抵押押权权等等相相关关权权利利。。办理理信信托托业业务务的的条条件件对土土地地的的整整体体情情况况进进行行调调查查分分析析；；对拟拟开开发发、、建建造造的的房房地地产产项项目目进进行行可可行行性性分分析析；；对房房地地产产信信托托资资金金使使用用企企业业或或房房地地产产项项目目实实际际管管理理人人的的基基本本背背景景、、资资信信状状况况、、内内控控制制度度与与流流程程、、既既往往管管理理与与开开发发经经验验进进行行评评价价分分析析；；了解解房房地地产产信信托托资资金金的的受受托托方方、、保保管管方方和和该该信信托托资资金金的的使使用用方方是是否否存存在在关关联联关关系系，，房房地地产产项项目目与与信信托托资资金金使使用用方方是是否否存存在在关关联联关关系系；；通过过律律师师事事务务所所出出具具法法律律意意见见书书，，了了解解信信托托资资金金使使用用方方的的有有关关情情况况。。信托托业业务务中中涉涉及及的的不不动动产产经经营营企企业业应应具具备备的的条条件件有国国家家认认可可的的执执业业资资格格；；注册册资资本本不不少少于于1000万元元人人民民币币；；具有有完完善善的的法法人人治治理理结结构构；；具备备足足够够的的人人力力、、组组织织及及技技术术资资源源，，其其中中至至少少有有2人在房地产投投资管理方面面具备5年以上可追溯溯的记录；中国银监会要要求的其他条条件。房地产信托资资金的运用方方式（一）用于土土地收购及土土地前期开发发、整理；（二）投资于于不动产经营营企业进行商商业楼房及住住房开发、建建造；（三）用于购购买土地商业业楼房或住宅宅并予以出租租；（四）以住房房抵押贷款方方式运用；（五）信托文文件约定以不不动产为标的的的其他运用用方式。——《信托投资公司司房地产信托托业务管理暂暂行办法（征征求意见稿））》第一章第五条条。房地产信托资资金的运用机机制房地产项目受益人信托纯收益受托人投资或经营管理委托人提示：发行信托计划划；房地产所所有权的名义义转让；资金金所有权的名名义转让。与信托公司合作的主要模式：股权转让、信托贷款、过桥融资、资产收购等优点缺点全程业务融资服务融资较为便利和快速，可作为银行贷款的过渡综合财务成本低灵活性：依据企业和项目需要设计个性化信托产品为未来证券化奠定基础融资规模小、期限短融资门槛高信托计划不能上市，流动性差开发商的兑付危机会引发信托公司的信誉危机对信托公司的要求高7.房地产产业投投资基金通过向多数投投资者发行基基金份额设立立基金公司，，由出资人自自任或另行委委托基金管理理人管理和运运用基金资产产，委托基金金托管人托管管基金资产，，主要投资于于房地产类证证券、房地产产投资信托和和非上市房地地产投资开发发企业等，收收益按出资股股份共享，风风险由投资者者共担。房地产产业投投资基金的运运用方式：受资企业或项目基金管理人投资投资者退出回报增值管理融资投资者8.其他融资方式预收定金或购房款通过预售筹集资金，且转移部分风险，但需满足预售条件银团贷款组织银团向大型项目联合发放贷款合作开发集团式开发，发挥各自优势，分散和转移资金压力承包商垫资分散风险，融资成本（对延期支付的工程款项支付利息）较低委托贷款大型团体内部、银行、各类企事业单位自有资金或其他形式的贷款短期融资券、典当、高利贷、并购贷款、项目融资、受限股权融资、资产证券化、境外资金、境外融资等小结：房地产项目融融资方式建设贷款持有经营购房者项目资产开发商长期融资短期融资证券化机构/个人投资者证券自有资金合作开发公司上市小结：房地产项目资金来源单位：％年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.761.611.291.331.19自筹资金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他资金来源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38三、房地产置置业投资资金金融通1.商业性住房抵抵押贷款购房抵押贷款款，即香港称称谓的按揭，，是指购房者者将其与房地地产商签订的的住房买卖合合同项下的所所有权益抵押押给金融机构构（商业银行行），或将其其向房地产商商购买的住房房抵押给商业业银行，银行行将一定数额额的款项长期期贷给购房者者并以购房者者的名义交付付给房地产商商所有，购房房者则支付购购房首期款并并承诺以年金金形式定期偿偿付贷款本息息。当借款人人违约时，贷贷款人有权取取消借款人对对抵押房地产产的赎回权，，并将抵押房房地产拍卖以以获得补偿。。购房抵押贷款款可分为单位位或机构购房房抵押贷款和和个人住房抵抵押贷款（住住房消费信贷贷），其中以以后者为主。。目前我国两种种典型购房抵抵押贷款形式式是个人住房房商业性贷款款和个人住房房公积金贷款款。类型含义备注固定利率购房抵押贷款贷款利率在整个贷款期内固定不变，国外较为流行每月付款额＝贷款额×抵押常数可调利率购房抵押贷款贷款利率参照某些利率指数，根据预先确定的方式调整贷款利率和每月付款额借贷双方能够共同承担市场的利率风险其他分类方式，如偿还方式上的本金均摊与本息均摊，分级付款发展与双周付款等贷款程序开发商与银行行签订《合作协议》，约定开发商商开发的物业业，银行可向向购房者提供供按揭贷款，，并约定开发发商在购房人人取得房屋产产权证办理抵抵押登记以前前为其贷款提提供不可撤销销的保证；开发商与购房房者签订《商品房买卖合合同》，约定购房者者支付房屋价价款的方式为为首付款加上上银行贷款；；购房者向向指定银银行申请请贷款，，银行对对借款人人的资信信进行审审查；购房者与与银行签签订《个人住房房借款合合同》（含个人人住房抵抵押合同同），进进行抵押押登记，，银行将将贷款额额划至开开发商账账户。2.住房公积积金贷款款——由住房公公积金管管理中心心运用住住房公积积金，委委托银行行向购买买、建造造、翻建建、大修修自住住住房的住住房公积积金缴存存人和在在职期间间缴存住住房公积积金的离离退休职职工发放放的贷款款。住房公积积金制度度结合我我国城镇镇住房制制度改革革情况而而实行的的一种房房改政策策，是有有关住房房公积金金的缴存存、归集集、管理理、使用用、偿还还等环节节有机构构成的整整个运作作机制和和管理制制度。住房公积金账户个人工资比例扣存住房公积金管理中心商业银行单位按个人工资比例缴存委托具体业务住房公积积金贷款款申请条条件一是按规规定履行行缴存住住房公积积金义务务的职工工；二是款项项用于购购买、建建造、翻翻建、大大修自住住住房。。住房公积积金贷款款申请程程序借款人向向住房公公积金管管理中心心提出书书面贷款款申请；；住房公积积金资金金管理中中心审核核、决定定；通知借款款申请人人；受托银行行办理贷贷款手续续。商业性住房贷款与住房公积金贷款比较商业性住房贷款住房公积金贷款贷款对象

具有完全民事行为能力的自然人

住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工

贷款额度

多为房款的70％，有限额规定据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定贷款手续

开发商合作银行审批住房资金管理中心审批贷款利率

市场基准利率的折扣政策性利率，独立房地产贷款利率水平与供款负担单位：％

利率期限2011.2.9之前2011.2.9之后商业贷款三至五年

五年以上

6.226.406.456.60公积金贷款一至五年

五年以上

3.754.304.004.503.住房组合合贷款——缴交住房房公积金金的职工工在购买买住房时时，在其其公积金金抵押贷贷款的额额度不能能满足购购房需要要时，分分别与银银行签订订“住房公积积金抵押押贷款合合同”和“个人住房房担保贷贷款合同同”，同时使使用住房房公积金金贷款和和商业性性住房贷贷款。住房组合合贷款申申请条件件（1）同时符合合住房公公积金贷贷款和商商业贷款款的条件件和规定；；（2）贷款申请请额度不不得超过过房价总总价的70%，公积金金贷款额额度＝住住房公积积金当地地最高可可贷额度度，则商业性住住房贷款款金额＝＝购房申申请贷款款额度－－公积金金贷款额额度；（3）贷款申申请期限限，住房房组合贷贷款期限限最长不不超过15年，公积积金贷款款和商业业性住房房贷款借借款合同同起止日日必须相相一致。。以建设银银行为例例的组合合贷款条条件有合法的的身份；；按时足额额缴存住住房公积积金的职职工；有稳定的的经济收收入，信信用良好好，有偿偿还贷款款本息的的能力；；有合法有有效的购购买、大大修住房房的合同同、协议议以及贷贷款行要要求提供供的其他他证明文文件；有所购（（大修））住房全全部价款款20％以上的的自筹资资金，并并保证用用于支付付所购（（大修））住房的的首付款款；有贷款行行认可的的资产进进行抵押押或质押押，或（（和）有有足够代代偿能力力的法人人、其他他经济组组织或自自然人作作为保证证人；符合当地地公积金金管理部部门规定定的借款款条件；；贷款行规规定的其其他条件件。4.商业用房房贷款——购买以商商业为用用途的各各类型房房产的机机构或个个人，以以所购买买房地产产作为抵抵押担保保，向金金融机构构申请贷贷款的行行为。贷款条件件：面向已经经通过竣竣工验收收的商用用房地产产，贷款款价值比比通常不不超过60％，期限限不超过过10年，贷款款利率较较高。5.其他融资资方式典当高利贷开发商贷贷款免息分期期付款以租代售售……6.贷款新产品一一：循环授授信业务务个人住房房循环授授信业务务：是指自然然人（授授信申请请人）以以其所购购住房作作最高额额抵押向向银行申申请循环环授信额额度，在在不超过过授信有有效期和和可用额额度的条条件下，，被授信信人可向向银行多多次申请请具有明明确消费费用途的的个人贷贷款，循循环使用用的业务务。也称称“随借借随还””、“循循环贷””等。加按揭：：对已处于于按揭状状态原有有住房的的已还款款部分、、或者贷贷款额度度可随房房价上升升以及重重新评估估值的上上升而增增加，再再进行按按揭贷款款的业务务。转按揭：：是指已在在银行办办理个人人住房贷贷款的借借款人，，向原贷贷款银行行要求延延长贷款款期限或或将抵押押给银行行的个人人住房出出售或转转让给第第三人而而申请办办理个人人住房贷贷款变更更借款期期限、变变更借款款人或变变更抵押押物的贷贷款。7.贷款新产产品二：固定定利率贷贷款贷款合同同签订时时即设定定好一个个固定的的利率，，不论贷贷款期内内市场利利率如何何变动，，借款人人都按照照固定的的利率支支付利息息，不会会随行就就市。这这是每国国面向优优质客户户的主要要贷款产产品，适适用于经经济较为为稳定、、利率较较为稳定定或短期期利率低低于长期期利率的的情形。。3年期5年期10年期15年期光大银行6.73％6.9％7.06％7.78％农业银行5.65~7.15%5.85~7.35%6.25~7.75%——小结：可能获得得的融资资数量商业银行行需要掌掌握的借借款人的的信息：：目前收收入的合合理性及及未来行行业发展展对收入入水平的的影响，，贷款偿偿付能力力；所购购房产的的目的及及拥有意意愿等因因素；所有住房房贷款的的贷款成成数不超超过80％；住房贷款款的月房房产支出出与收入入比控制制在50%以下，月月所有债债务支出出与收入入比控制制在55％以下；；抵押物价价值的确确定以该该房产在在该次买买卖交易易中的成成交价或或评估价价的较低低者为准准；对再交易易房，应应对每个个用作贷贷款抵押押的房屋屋进行独独立评估估；与90/70政策相配配套的首首付的区区别；以户定义义的第二二套房首首付和利利率水平平的区别别。注：房产产支出收收入比＝＝（月还还款额＋＋月物业业费）/月均收入入房地产贷贷款偿还还方式与与供款负负担个人住房房贷款的的主要还还款方式式：期限限在１年年以内（（含１年年）的到到期本息息一次性性清偿，，等额本本息还款款法和等等额本金金还款法法。等额本息息还款法法支付特特征：初期更多多资金用用于支付付利息，，较少支支付本金金；利息息总负担担较重，，但压力力摊薄。。等额本金金还款法法支付特特征：初期更多多地资金金用于支支付本金金，较少少支付利利息；总总的利息息负担相相对较轻轻，但初初期压力力较大。。贷款偿还还方式适适用群体体等额本息息还款法法：对收入中中等但未未来的收收入预期期会稳步步上升的的贷款人人（主要要是年轻轻人），，除了付付按揭外外，还要要考虑日日常的生生活开销销、教育育投资以以及将来来的婚姻姻筹备费费用等，，因此最最近几年年还款压压力不应应该太大大，并且且贷款期期限最好好适当长长些。等额本金金还款法法：对于目前前收入较较高、但但未来的的收入预预期会下下降的贷贷款人（（如部分分垄断行行业从业业人员、、未来几几年将离离任的企企业高管管等），，前几年年还款压压力可以以相对大大些。五、房地产投资资金融通决策1.资金融通的原则在企业融资目标的要求下，选择满意的融资方案经济性融资成本最小，融资效率最高平衡性既不过多（浪费）也不过少（陷入财务困境）安全性财务压力适度，流动性和机动性适当，保持控制权及时性可靠、顺利、及时获得资金效益性符合企业整体发展战略长期性保持融资结构、来源和对象的稳定性2.资金融通通决策的的程序（1）组建融融资组织织既有项目目法人，，新设项项目法人人；企业性质质：独资资企业、、一般合合伙企业业，有限限责任合合伙企业业、有限限责任公公司，股股份有限限公司，，房地产产投资信信托（2）编制房地地产投资资项目资资金使用用计划表表资金投入入计划资金收入入计划资金流动动计划资金流动计划表单位：

时间费用12…小计资金投入资金收入差额累计资金投入累计资金收入累计差额提示：资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间隔应一致。（3）拟订可能能的筹资资方案——资金筹集集的币种种和数额额，资金金筹集的的流量，，资金来来源结构构，融资资成本，，融资风风险评估估，融资资方式，，融资步步骤。（4）融资方方案的选选择——可选的方方案应是是融资风风险小、、融资成成本低、、融资渠渠道和融融资方式式可行。。即对备备选的融融资方案案进行多多方面的的综合评评价。融资方案的分级评价法：从安全性、经济性和可行性三个角度对备选融资方案进行评价安全性分为ABCD四级风险程度经济性A级：融资成本低（小于70%同期银行贷款利率）B级：融资成本较低（同期银行贷款利率70%至100%之间）C级：融资成本较高（接近或略高于同期银行贷款利率的130%）D级：融资成本很高（超过同期银行贷款利率的130%）可行性A级：资金落实（已有承诺，且经计划部门认可）B级：基本落实（融资方案经计划部门认可，落实90%以上）C级：不太落实（融资渠道经计划部门认可，落实80~90%）D级：没有落实（未全部认可，承诺资金额低于80%）D级单票否决制；AAA最佳。3.融资策略：考虑企业、投资类型、经营环节以及时期等方面不同经营环节准备阶段：满足35%的自有资金要求生产阶段：风险较少，周转迅速，较为灵活销售阶段：针对消费者，或长期性融资不同投资类型高档居住类：政策限制较多；普通居住类：融资相对容易；非居住类：融资条件价苛刻，规模大、期限长不同企业实力雄厚：选择多、渠道广；实力一般：选择例外的融资方式上市与非上市由投资规模、生产或经营周期、收入以及资金使用的时间、资本金要求来确定融资规模，主要依据成本选择融资渠道和方式，统筹融资与投资以提高资金使用效益区别于一般企业：房地产抵押贷款、预售、售后回租等短期流动资产长期流动资产固定资产短期资金长期资金时间资产与融资正常融资资组合；；冒险融融资组合合；保守守融资组组合国内商业业地产通通用融资资渠道及及模式注册资本及股东贷款股权性融资项目股本金开发贷款商业房地产租金评估增值资产抵押贷款经营性贷款再抵押贷款【附1】资金成本本：（1）含义投资者在在房地产产开发项项目实施施中，为为筹集和和使用资资金而付付出的代代价，包包括资金金筹集成成本和使使用成本本。资金收集集成本：一次性费费用，主主要包括括借款手手续费、、各项代代理发行行费用等等；资金使用用成本：经常、定定期支付付的费用用，主要要包括股股利、贷贷款利息息以及其其他利息息费用等等。（2）资金成成本的衡衡量绝对数和和相对数数或：资金成本率(一般通称为资金成本)；：使用或占用成本；：筹资总额；：筹资费用；：筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。（3）个别资资金成本本、综合合资金成成本和边边际资金金成本——不同资金金筹集方方式的资资金成本本债务成本本：银行贷贷款和债债券的资资金成本本特点：表现形形式为利利息，且且事先确确定；利利息率一一般固定定不变，，按期支支付，税税前扣除除，本金金到期偿偿还权益成本本：发行股票票和企业业留存收收益的资资金成本本特点：表现形式式为利润润，且事事先并不不确定，，由企业业经营状状况决定定，税后后支付，，无减税税效应（4）长期借借款资金金成本率率：长期借款成本率；：长期借款利率；：筹集费用率；：所得税率。：长期借款成本率；：长期借款利率；：借款费用率；：所得税率。【例1】某房地产产企业长长期借款款200万元，年年利率10.8％，借款款期限3年，每年年付息一一次，到到期一次次还本，，企业所所得税率率25％，筹资资费用忽忽略不计计，试计计算这笔笔长期借借款的资资金成本本率。【解】10.8％×(1——25％)=8.1％提示：上上述公式式仅适用用于每年年末支付付利息、、借款期期末一次次全部还还本的情情况。如果利息息的支付付采取贴贴现的形形式，在借款中中预先扣扣除，则则公式式为：（5）债券资资金成本本率或：债券资金成本率；：债券利率；：债券筹资费用率；：所得税率。：债券年利息；：债券筹资额；提示：注意票面面金额与与实际筹筹集资金金之间的的差别。。【例2】某房地产产开发企企业发行行总面值值为500万元得10年期债券券，票面面利率为为8％，发行行费率为为5％，发行行价格550万元。公公司所得得税税率率为25％，试计计算该公公司债券券的资金金成本。。如果房房地产公公司以350万元发行行面额为为500万元的债债券，试试计算其其资金成成本率。。【解】（1）根据公公式得：：（2）以350万元价格格发行时时的资金金成本率率为：由于债券期限限较长，，为考虑虑资金的的时间价价值，可可采用下下式计算算资金成成本（每每年支付付利息、、最后一一次性还还本）：：：实际筹集资金总量；：债券内部收益率；：各年债券利息；：债券本金。（6）普通股股资金成成本率评价法公式：

：普通股资金成本率；：普通股预期年股利支出；：普通股筹资费用率；：预期股利率年增长率。：普通股筹资额；【例3】某房地产产开发公公司发行行普通股股正常市市价400万元元，，筹资费费用率为为5％，第一一年支付付股利率率为10％，预计计每年股股利增长长率为9％，试计计算其资资金成本本率。【解】根据公式式得：资本资产产定价模模型法公公式：：无风险报酬率；：平均风险股票必要报酬率；：股票的风险校正系数。【例4】某一期间间证券市市场无风风险报酬酬率为10％，平均均风险股股票必须须报酬率率为15％，某房房地产开开发公司司普通股股值为1.10，试计算算该普通通股的资资金成本本。【解】根据公式式得：＝10％＋1.10×（15％－10％）＝15.5％（7）优先股股资金成本本率：优先股预期年股利支出；：优先股资金成本率；：优先股筹资费用率。：优先股票面价值；【例5】某房地产产开发公公司为某某项目发发行优先先股股票票，票面面额按正正常市价价计算为为200万元，筹筹资费率率为4％，股息息年利率率为14％，试求求其优先先股资金金成本。。【解】根据公式式得：（8）留用利利润筹资资成本率率：第一年股利；：留用利润资金成本率；：股利年均增长率。：留用利润总额；：加权平均资金成本率；：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重）；：第j种来源资金的成本。（9）综合资资金成本本的计算算说明：个别资金金占全部部资金的的比例即即资金结结构；确确定资金金结构可可以按资资金的帐帐面价值值、市场场价值或或目标价价值计算算。【例6】设某房地地产开发发项目拟拟定的筹筹资方案案有关财财务数据据如下表表所示，，根据已已知条件件计算个个别资金金成本率率和综合合资金成成本率。。银行贷款贷款余额400万元年利率7.5％抵减金额20万元所得税率25％普通股发行总额400万元（40万股）预期股利1元/股发行费用2.4万元预期股利增长率3％优先股发行总额400万元（40万股）股利率0.7元/股发行费用12万元债券发行总额1500万元债券利率9.0％发行费用15万元所得税率25％留用利润个人所得税率20％留用利润额200万元股利率0.7元/股普通股市价12元预期年股利增长率5％【解】（1）银行贷款资金金成本率率（2）普通股筹筹资成本本率（3）优先股筹筹资成本本率（4）债券资金金成本率率（5）留用利润润资金成成本率（6）综合资金成本率率已知总筹资资额＝400＋400＋400＋1500＋200＝2900万元，则可得综合筹筹资成本率率为：K＝5.92％×13.79％＋13.06％×13.79％＋7.22％×13.79％＋6.82％×51.73％＋8.67％×6.90％＝7.74％（10）边际际资金金成本本的计计算由于个个别资资金成成本随随着时时间、、筹资资额与与筹资资结构构的变变化而而变动动，则则新增增加一一个单单位的的资本本而需需要负负担的的成本本，或或因追加加筹资资而带带来的的资金金成本本。类别：：边际际成本本和加加权平平均边边际资资金成成本；；作用：：边际际资金金成本本率应应作为为财务务分析析的贴贴现率率。情形一一：追加筹筹资但但成本本不变变的情情况若资金金结构构不变变，则则筹资资数额额的变变化不不影响响综合合资金金成本本，即即综合合资金金成本本不变变；若资金金结构构发生生变化化，则则综合合资金金成本本会发发生变变化，，主要要考虑虑新增增资金金的比比例重重新计计算。情形二二：追追加筹筹资成成本随随筹资资规模模扩大大而变变化的的情况况根据金金融市市场的的资金金供求求确定定各类类资金金成本本分界界点（（资金金成本本发生生前的的最大大筹资资额））；确定目目标资资金结结构；；计算筹筹资总总额成成本分分界点点，列列出相相应筹筹资范范围；；分别计计算不不同筹筹资范范围内内的边边际资资金成成本。。【例7】某房地地产开开发公公司有有关资资本结结构及及其他他资料料如下下表所所示。。试根根据提提供的的资料料为基基础，，来说说明追追加融融资时时，边边际资资金成成本的的计算算方法法。资本来源金额（元）所占比重资金成本率长期负债9000030％8％优先股3000010％12％普通股18000060％18％合计300000100％14.4％【解】（1）假设设该企企业各各种增增资方方案的的资金金成本本如下下表所所示（单位位：元元）资金来源目标资金结构增资范围资金成本长期负债30％≤2700008％270000～72000010％＞72000012％优先股10％≤25200012％＞25200014％普通股60％≤108000018％1080000～288000020％＞288000022％（2）计算算筹资资总额额分界界点即各种种筹资资方式式下成成本发发生变变动的的最大大筹资资总额额，是是根据据最优优资本本结构构和各各种融融资方方式下下资本本成本本发生生变化化的融融资范范围确确定的的。计算公式为：：第j种来源资金的成本分界点；：筹资总额分界点；：目标资本结构中第j种资本的比重。根据上上述公公式，，该公公司筹筹资总总额分分界点点计算算如下下表所所示（（单位位：元元）。。资金方式资金成本筹资范围总额分界点总额范围长期负债8％＜270000元270000/0.3＝900000元<900000元10％270000～720000元720000/0.3＝2400000元900000～2400000元12％＞720000元——>2400000元优先股12％≤252000元252000/0.1＝2520000元≤2520000元14％＞252000元——>2520000元普通股18％＜1080000元1080000/0.6＝1800000元<1800000元20％1080000～2880000元2880000/0.6＝4800000元1800000～4800000元22％＞2880000元——>4800000元（3）计算算边际际资金金成本本对这六六个筹筹资范范围分分别计计算加加权平平均资资金成成本，，便可可求得得各种种筹资资范围围的边边际资资金成成本。。根据上一步骤可得到新的融资范围是：900000元以下；900000～1800000元；1800000～2400000元；2400000～2520000元；2520000～4800000元；4800000元以上计算过过程见见下表表。筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本900000元以下长期负债30％8％2.4％优先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合计100％——14.4％余下类类推…………..筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本900000～1800000元长期负债30％10％3％优先股10％12％1.2％普通股60％18％10.8％合计100％——15％筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本1800000～2400000元长期负债30％10％3％优先股10％12％1.2％普通股60％20％12％合计100％——16.2％筹资总额范围资金来源资本结构资金成本率边际资金成本2400000～2520000元长期