房地产开发企业土地增值税清算实务课件

房地产开发企业

土地增值税清算实务

前言

火爆出台的土地增值税政策

火爆出台的土地增值税政策

一.《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）

对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。二.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。三.《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）

对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。四.《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）

明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。火爆出台的土地增值税政策续五《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）

各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。六.《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）

其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。七.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。火爆出台的土地增值税政策续八.《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，就火速出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），其文不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管”。

从上述4年共8个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是在全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不断出台清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的稽查力度，不能不说对房地产企业、股市、民众构成风险利益方面的重大搏奕性。

房地产开发企业土地增值税清算实务讲解第一部分土地增值税的清算概要第二部分土地增值税清算准备工作第三部分转让收入的确认第四部分扣除项目金额的确定第五部分土地增值税的计算第六部分土地增值税的预征与核定征收第七部分土地增值税清算的会计处理第八部分土地增值税的税收优惠第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概念二、土地增值税的清算条件

自行清算、强制清算、注销清算

三、清算时间要求及法律责任四、土地增值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核一、土地增值税清算的概念

土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条）。土地增值税的清算的起源二、土地增值税的清算条件之一自行清算

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算(国税发〔2006〕187号)：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；2.直接转让土地使用权的。

案例分析二、土地增值税的清算条件之二强制清算

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行地增值税清算(国税发〔2006〕187号)

：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

案例分析二、、土土地地增增值值税税的的清清算算条条件件之三三注销销清清算算对纳纳税税人人申申请请注注销销税税务务登登记记进进行行土土地地增增值值税税清清算算，，明明确确了了时时限限要要求求。。即即申申请请注注销销税税务务登登记记前前，，必必须须完完成成土土地地增增值值税税清清算算工工作作，，否否则则不不予予办办理理税税务务注注销销、、工工商商注注销销（国国税税发发〔〔2009〕〕91号号））。。三、、清清算算的的时时间间要要求求-主动动清清算算（91号号文文件件第第11条条第第一一款款））符合合主主动动清清算算条条件件规规定定的的纳纳税税人人，，纳纳税税人人须须在在符符合合清清算算条条件件之之日日起起90日日内内对项项目目进进行行清清算算，，携携带带清清算算资资料料到到主主管管税税务务机机关关申申请请办办理理清清算算手手续续；；税税务务部部门门受受理理窗窗口口按按规规定定对对报报送送的的资资料料进进行行核核对对，，在在10日日内内做出出是是否否受受理理的的决决定定；；对对受受理理的的清清算算项项目目由由受受理理部部门门报报送送给给管管理理科科进进行行清清算算调调查查核核实实，，提提出出清清算算审审理理意意见见，，报报税税政政科科进进行行书书面面审审核核；；经经税税政政科科报报分分管管局局长长审审定定后后，，将将清清算算结结果果书书面面通通知知纳纳税税人人执执行行。。流程程：：清清算算申申请请及及资资料料→→税税务务机机关关前前台台受受理理→→管管理理科科（（所所、、分分局局））清清算算调调查查核核实实→→税税政政科科（（处处））审审核核→→分分管管局局长长审审批批→→清清算算结结果果书书面面通通知知纳纳税税人人执执行行（税税收收管管理理员员制制度度规规定定的的流流程程））。。三、、清清算算的的时时间间要要求求-被动动清清算算（91号号文文件件第第11条条第第一一款款））符合合强强制制清清算算条条件件规规定定的的纳纳税税人人，，由由税税务务机机关关确确定定是是否否进进行行清清算算；；对对于于确确定定需需要要清清算算的的，，由由主主管管税税务务机机关关下下达达清清算算通通知知，，纳纳税税人人应应当当在在收收到到清清算算通通知知之之日日起起90日日内内办理理清清算算手手续续。。主管管税税务务机机关关根根据据清清算算条条件件确确定定应应进进行行清清算算的的项项目目，，下下发发《土土地地增增值值税税清清算算通通知知书书》》；纳纳税税人人在在接接到到通通知知书书后后应应按按税税务务部部门门规规定定的的时时间间及及要要求求进进行行清清算算，，并并按按规规定定将将清清算算资资料料报报送送主主管管税税务务机机关关申申请请办办理理清清算算手手续续；；主主管管税税务务机机关关前前台台受受理理窗窗口口对对报报送送的的资资料料进进行行核核对对后后，，转转送送管管理理科科对对清清算算项项目目进进行行调调查查核核实实，，提提出出清清算算审审核核意意见见报报税税政政科科（（处处））进进行行书书面面审审核核；；经经税税政政科科（（处处））审审核核报报分分管管局局长长审审定定后后，，将将清清算算结结果果以以《土土地地增增值值税税清清算算办办理理有有关关税税务务事事项项通通知知书书》》通知知纳纳税税人人进进行行补补退退税税。。三、、清算算的的时时间间要要求求-被动动清清算算（91号号文文件件第第11条条第第一一款款））续被动动清清算算流流程程：：确确定定清清算算项项目目→→税税务务机机关关下下发发清清算算通通知知书书→→纳纳税税人人进进行行清清算算，，并并报报税税务务部部门门核核对对→→管管理理科科（（所所、、分分局局））清清算算调调查查核核实实→→税税政政科科审审核核→→分分管管局局长长审审定定→→清清算算结结果果通通知知纳纳税税人人执执行行（说说明明：：广广州州规规定定））三、、清算算的的时时间间要要求求--未清算的的法律责责任应进行土土地增值值税清算算的纳税税人或经经主管税税务机关关确定需需要进行行清算的的纳税人人，在上上述规定定的期限限内拒不不清算或或不提供供清算资资料的，，主管税税务机关关可依据据《中华华人民共共和国税税收征收收管理法法》有关关规定处处理（91号号文件第第11条条第一款款）。四、土地地增值税税清算项项目的审审核鉴证证（91号号文件第第13条条的第四四）（一）土地增值值税清算算审核鉴鉴证鉴证主体体。税务务师事务务所。税税务机关关要对从从事土地地增值税税清算鉴鉴证工作作的税务务中介机机构在准准入条件件、工作作程序、、鉴证内内容、法法律责任任等方面面提出明明确要求求，并做做好必要要的指导导和管理理工作。。鉴证内容容鉴证效力力。对符符合要求求的鉴证证报告，，税务机机关可以以采信。。（二）审审核鉴证证的程序序（三）审审核鉴证证的意义义（四）审审核鉴证证的法律律责任税务中介介机构受受托对清清算项目目审核鉴鉴证时，，应按税税务机关关规定的的格式对对审核鉴鉴证情况况出具鉴鉴证报告告。五、清算算审理及及审核（91号号文件第第四章））清算审核核包括案案头审核核、实地地审核（91号号文件第第16条条）。案头审核核是指对对纳税人人报送的的清算资资料进行行数据、、逻辑审审核，重重点审核核项目归归集的一一致性、、数据计计算准确确性等。。实地审核核是指在在案头审审核的基基础上，，通过对对房地产产开发项项目实地地查验等等方式，，对纳税税人申报报情况的的客观性性、真实实性、合合理性进进行审核核。清算审核核时，应应审核房房地产开开发项目目是否以以国家有有关部门门审批、、备案的的项目为为单位进进行清算算；对于于分期开开发的项项目，是是否以分分期项目目为单位位清算；；对不同同类型房房地产是是否分别别计算增增值额、、增值率率，缴纳纳土地增增值税（91号号文件第第17条条）。五、清算算审理及及审核续一（91号号文件第第四章））1.收入入的审核核，应结结合销售售发票、、销售合合同（含含房管部部门网上上备案登登记资料料）、商商品房销销售（预预售）许许可证、、房产销销售分户户明细表表及其他他有关资资料，重重点审核核销售明明细表、、房地产产销售面面积与项项目可售售面积的的数据关关联性，，以核实实计税收收入；对对销售合合同所载载商品房房面积与与有关部部门实际际测量面面积不一一致，而而发生补补、退房房款的收收入调整整情况进进行审核核；对销销售价格格进行评评估，审审核有无无价格明明显偏低低情况。。必要时，，主管税税务机关关可通过过实地查查验，确确认有无无少计、、漏计事事项，确确认有无无将开发发产品用用于职工工福利、、奖励、、对外投投资、分分配给股股东或投投资人、、抵偿债债务、换换取其他他单位和和个人的的非货币币性资产产等情况况（91号号文件第第18条条）。五、清算算审理及及审核续二（91号号文件第第四章））2.扣除除项目金金额的审审核，重重点审核核扣除项项目金额额是否为为实际发发生数；；提供的的扣除项项目费用用支出是是否为合合法有效效凭据（91号号文件第第21条条）。3.与转转让房地地产有关关税金缴缴纳情况况的审核核，主要要审核纳纳税人转转让房地地产项目目涉及的的各类税税款是否否及时、、足额按按规定申申报、缴缴纳（91号号文件第第20条条、第12条的的第二））。清算审核核工作完完成后，，应由主主管税务务机关向向纳税人人出具《《土地增增值税清清算结论论书》和和《税务务事项通通知书》》，并按按税务文文书送达达程序及及时送达达纳税人人（91号号文件第第32条条）。五、清算算审理及及审核续三（91号号文件第第四章））4.结果果及法律律责任纳税人接接到税务务机关出出具的《《土地增增值税清清算结论论书》和和《税务务事项通通知书》》后，应应根据税税务机关关的结论论和有关关规定，，办理补补缴税款款或退税税手续（91号号文件第第32条条）。纳税人不不配合税税务部门门进行清清算、提提供虚假假资料或或发现有有其他违违反税法法行为的的，按照照《中华华人民共共和国税税收征收收管理法法》的有有规定处处理（91号号文件第第11条条的第二二段）。。第二部分分土地地增值税税清算准准备工作作一、土地增值值税清算算的前期期管理二、土地地增值税税清算单单位的确确定三、项目目清算应应关注因因素四、清算算资料的的收集小结一、土地地增值税税清算的的前期管管理1、台账账管理：：主管税务务机关应应从纳税税人取得得土地使使用权开开始，按按项目分分别建立立档案、、设置台台帐，对对纳税人人项目立立项、规规划设计计、施工工、预售售、竣工工验收、、工程结结算、项项目清盘盘等房地地产开发发全过程程情况实实行跟踪踪监控，，做到税税务管理理与纳税税人项目目开发同同步（91号号文件第第6条））。2、成本本费用归归集：主管税务务机关对对纳税人人项目开开发期间间的会计计核算工工作应当当积极关关注，对对纳税人人分期开开发项目目或者同同时开发发多个项项目的，，应督促促纳税人人根据清清算要求求按不同同期间和和不同项项目合理理归集有有关收入入、成本本、费用用（91号号文件第第7条））。3、票据管管理：对纳税人分分期开发项项目或者同同时开发多多个项目的的，有条件件的地区，，主管税务务机关可结结合发票管管理规定，，对纳税人人实施项目目专用票据据管理措施施（91号文文件第8条条）。二、土土地增增值税税清算算单位位的确确定1.《《土增增税实实施细细则》》第八八条：：土地增增值税税以纳纳税人人房地地产成成本核核算的的最基基本的的核算算项目目或核核算对对象为为单位位计算算。2.国国税发发〔2006〕〕187号号第一一条：：土地增增值税税以国国家有有关部部门审审批的的房地地产开开发项项目为为单位位进行行清算算，对对于分分期开开发的的项目目，以以分期期项目目为单单位清清算。。开发项项目中中同时时包含含普通通住宅宅和非非普通通住宅宅的，，应分分别计计算增增值额额。清算单单位的的实例例三、项项目清清算应应关注注因素素启动清清算程程序，，要求求主管管税务务机关关在日日常税税收征征管中中获取取相关关信息息，收收集与与完工工开发发产品品相关关项目目的有有关资资料，，做好好房屋屋销售售登记记信息息比对对分析析，控控制房房地产产企业业房屋屋销售售情况况、销销售进进度情情况，，并重重点关关注以以下因因素：：1.房房地产产开发发项目目已进进行竣竣工结结算，，是否否已进进行了了工程程竣工工结算算审计计。2.房房地产产开发发企业业转让让房产产的价价格是是否在在同一一地区区明显显偏高高，房房价涨涨幅是是否较较大。。项目目收入入有无无按普普通住住宅或或除普普通住住宅外外的其其他项项目（（含非非普通通住宅宅，以以下简简称：：“其其他项项目””）。。三、项项目清清算应应关注注因素素续3.房房地产产开发发企业业取得得土地地时间间是否否较早早、是是否以以优惠惠方式式取得得的土土地（（如政政府划划拨等等，政政府补补贴等等）。。4.项项目是是否分分期开开发（（对项项目的的分期期按规规划部部门审审批核核发《《建设设工程程规划划许可可证》》的开开发项项目或或分期期开发发项目目来确确定）（91号号文件件第7条、、第8条、、第17条条）5.对对于主主管税税务机机关要要求纳纳税人人进行行土地地增值值税清清算时时应重重点核核实其其项目目已销销售面面积是是否占占可销销售面面积的的85%以以上，，其中中有无无转为为自用用或者者出租租等用用途（91号文文件第第10条、、第19条条）。。四、清清算资资料的的收集集1.向有关关部门门收集集相关关信息息2.纳税人人应报报送的的资料料（91号文文件第第12条））3.要求报报送的的有关关的证证明资资料基本情况及经营状况附件2：参考表样.doc(源自国税发【2009】91号)第二章“前期管理”企业基本情况清算项目基本情况税务征收管理情况被查企业基本情况设立：成立时间、企业性质、批准文号登记：工商（税务）登记时间、企业地址开户：开户行名称、账号投融资：投融资方、投融资比例规模：土地储备、开发项目数、开发面积其他：内部控制、财务制度、核算体系清算项目基本情况土地来源：取得方式、时点、文号立项：时点、项目名称及内容、文号开工：时点、施工方、施工许可证号预售：时点、预售许可证号、面积完工：时点、决算金额、建筑面积其他：销售率、成本归集、办证税务征收管理情况主管税务机关、税款征收方式土增税预征方式、以前标准住宅认定《清算通知书》文号、送达时间《清算申报表》报送时间、补退情况第三部部分转转让收收入的的确认认一、转让房房地产产取得得的收收入二、视同销销售收收入的的确认认三、关于既既建普普通标标准住住宅又又搞其其他类类型房房地产产开发发的如如何计计税的的问题题四、关于转转让国国有房房地产产征收收土地地增值值税中中有关关房地地产价价格评评估问问题五、收入确确定需需关注注的问问题六、收入确确认的的审核核要点点第四部部分扣扣除项项目金金额的的确定定一、扣除项项目税税务处处理的的基本本原则则二、地价款款的扣扣除三、房地产产开发发成本本的扣扣除四、房地产产开发发费用用的扣扣除五、扣除项项目的的归集集与分分配六、旧房及及建筑筑物的的评估估价格格七、、与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金八、、财政政部部规规定定的的其其他他扣扣除除项项目目九、、需要要明明确确的的几几个个问问题题小结结十、、土地地增增值值税税清清算算实实例例四、、房房地地产产开开发发成成本本的的扣扣除除包括括土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费、、前前期期工工程程费费、、建建筑筑安安装装工工程程费费、、基基础础设设施施费费、、公公共共配配套套设设施施费费、、开开发发间间接接费费用用。。（一一））政策策规规定定（二二））审核核要要点点（三三））审核核方方法法（四四））需要要关关注注的的问问题题四、、房房地地产产开开发发费费用用的的扣扣除除开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的费费用用，，是是指指与与房房地地产产开开发发项项目目有有关关的的销销售售费费用用、、管管理理费费用用、、财财务务费费用用。。（《土地增增值税暂行行条例实施施细则》第第七条）（一）政策规定（二）审核要点五、扣除项目的的归集与分分配开发成本的的计算程序序第一步骤:将实际支出出准确划分分为房地产产开发成本本和房地产产开发费用用。第二步骤:将开发成本本在不同项项目之间进进行分配，，在同一项项目内，根根据不同的的成本对象象进行分配配。第三步骤：：在上述的基基础上，准准确划分可可售和不可可售单位，，根据不同同的成本对对象进行分分配。第四步骤：：准确区分已已售面积和和未售面积积，分配相相关费用和和税金。五、扣除项目的的归集与分分配续1.直接归集：能够确认属属于本清算算项目具体体开发产品品（普通住住宅、非普普通住宅、、非住宅））所发生的的扣除项目目金额，直直接由该开开发产品可售面积承担。如独独立出包的的建筑安装装费等。2.归集分配：（1）归集集属于多个个开发项目目共同的扣扣除项目金金额；（2）分配配计算本清清算项目应应承担的份份额；如：：同一地块块的地价款款等。（3）属于于本清算项项目多个开开发产品（（普通住宅宅、非普通通住宅、非非住宅）共共同的扣除除项目，分分配计算各各开发产品品（普通住住宅、非普普通住宅、、非住宅））可售面积应承担的该该扣除项目目金额。（4）各开开发产品（（普通住宅宅、非普通通住宅、非非住宅）可可售面积的的扣除项目目金额在已已售面积与与未售面积积之间进行行分配。3.汇总计算（1）根据据已售面积积应承担的的地价款和和开发成本本合计数，，计算其他房地产产开发费用用和财政部规定定的其他扣扣除项目金金额（2）汇总总4.开发成本和和开发费用用的分配实实直接扣除项项目的归集集1普通标准住宅可售面积承担额土地成本开发成本利息支出直接扣除项项目的归集集2非普通标准住宅可售面积承担额土地成本开发成本利息支出直接扣除项项目的归集集3非住宅可售面积承担额土地成本开发成本利息支出分配方法1.《土增增税细则》》第九条纳税人成片片受让土地地使用权后后，分期分分批开发、、转让房地地产的，其其扣除项目目金额的确确定，可按按转让土地地使用权的的面积占总总面积的比比例计算分分摊，或按按建筑面积积计算分摊摊，也可按按税务机关关确认的其其他方式计计算分摊。。2.财税[2006]21号号对已竣工验验收的房地地产项目，，凡转让的的房地产的的建筑面积积占整个项项目可售建建筑面积的的比例在85%以上上的，税务务机关可以以要求纳税税人按照转转让房地产产的收入与与扣除项目目金额配比比的原则，，对已转让让的房地产产进行土地地增值税的的清算。具具体清算办办法由各省省、自治区区、直辖市市和计划单单列市地方方税务局规规定。3.国税发发〔2006〕187号第四四条属于多个房房地产项目目共同的成成本费用，，应按清算算项目可售售建筑面积积占多个项项目可售总总建筑面积积的比例或或其他合理理的方法，，计算确定定清算项目目的扣除金金额。4.国国税发发〔2009〕〕91号第第十七七条清算审审核时时，应应审核核房地地产开开发项项目是是否以以国家家有关关部门门审批批、备备案的的项目目为单单位进进行清清算；；对于于分期期开发发的项项目，，是否否以分分期项项目为为单位位清算算；对对不同同类型型房地地产是是否分分别计计算增增值额额、增增值率率，缴缴纳土土地增增值税税。5.国国税发发〔2009〕〕91号第第二十十一条条纳税人人分期期开发发项目目或者者同时时开发发多个个项目目的，，或者者同一一项目目中建建造不不同类类型房房地产产的，，应按按照受受益对对象，，采用用合理理的分分配方方法，，分摊摊共同同的成成本费费用。。共同扣扣除项项目的的归集集与分分配1共同扣除项目发生额土地成本开发成本其他土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用第一步步骤共同扣扣除项项目的的归集集与分分配2共同扣除项目发生总额其他项目发生额本项目发生额第二步步骤共同扣扣除项项目的的归集集与分分配3共同扣除项目发生总额其他项目发生额本项目发生额普通住宅可售部分承担额非普通住宅可售部分承担额第三步骤非住宅可售部分承担额共同扣扣除项项目的的归集集与分分配3共同扣除项目发生额其他项目发生额本项目发生额普通住宅可售部分承担额非普通住宅可售部分承担额非住宅可售部分承担额普通住宅未售部分承担额普通住宅可售部分承担额非住宅未售部分承担额非住宅已售部分承担额非普通住宅未售部分承担额非普通住宅已售部分承担额第四步骤共同扣扣除项项目的的归集集与分分配5共同扣除项目发生总额本项目发生额各开发产品承担额已售普通住宅扣除额已售非普通住宅扣除额已售非住宅扣除额已售普通住宅汇总计算土地成本开发成本直接归集金额分配承担金额直接归集金额分配承担金额其他开发费用金额（5%）加计扣除项目金额（20%）已售非普通住宅汇总计算土地成本开发成本直接归集金额分配承担金额直接归集金额分配承担金额其他开发费用金额（5%）加计扣除项目金额（20%）已售非住宅汇总计算土地成本开发成本直接归集金额分配承担金额直接归集金额分配承担金额其他开发费用金额（5%）加计扣除项目金额（20%）土地增值税检查重点（国税发（2009）91号第四章“清算审核”）审核检查开发产品建成情况审核检查取得转让收入金额审核检查扣除项目金额审核检查开发产品建成情况竣工验收建筑面积可售面积不可售面积《预售许可证》确认的可售面积虽未经许可但归开发商拥有或控制的建筑面积建成后产权归全体业主所有的建筑面积

建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积

审核检查取得转让收入金额确认转让行为确认转让开发产品种类确认各种类转让面积确认各种类转让金额先判定定住宅宅与非非住宅宅，再再将其其中的的住宅宅细分分为标标准住住宅与与非标标准住住宅视同销销售的的情形形、时时点:国税税发（（2009）91号号文件件第19条条第（（一））220号函函的第第一：：已全额额开具具销售售发票票的，，按票票载金金额确确认；；未开开具发发票或或未全全额开开具发发票的的，以以销售售合同同所载载的售售房金金额及及其他他经济济利益益确认认。合合同所所载售售房面面积与与有关关部门门实际际测量量面积积不一一致的的，在在清算算前发发生补补、退退房款款的，，应在在计算算土地地增值值税时时予以以调整整。91号号文件件第19条条：视同销销售的的按核核定金金额确确认。。正常销销售按按合同同或实实测确确认；；视同同销售售按权权属证证书确确认。审核检查扣除项目金额扣除项目金额确认原则扣除项目金额的重点审核扣除原则相关性

准确性

真实性

合法性

实际支付

配比性成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满满足以以下两两条件件：1、款款项已已经实实际支支付2、取取得合合法有有效凭凭证三次分分配：：本项项目已售扣除项项在已已售各各种类类开发发产品品间进进行分分配一次分分配：：共同同扣除除项在在多个个项目目间进进行分分配所归集集的各各项成成本和和费用用必须须是真真实发发生的的。二次分分配：：本项项目开发产产品扣扣除项项在全部部已售售与未未售间间进行行分配配审核检查扣除项目金额土地成本开发成本开发费用税费其他土地成本的检查审核地价款和有关税费是否支付？支付凭证是否属于合法有效？是否含有土地开发费用或其他费用？取得面积与本项目用地面积是否不一未支付付或不不属于于合法法凭证证均应应剔除除不予予扣除除土地开开发费费用或或其他他费用用应转转入开开发成成本或或管理理费不一致致的应应按各各自用用地面面积进进行分分配为取得得土地地使用用权所所支付付的契契税，，应视视同““按国国家统统一规规定交交纳的的有关关费用用”，，计入入“取取得土土地使使用权权所支支付的的金额额”中中扣除除。开发成本的检查审核土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费和公共配套设施费

开发间接费用

注意正正列举举，与与财务务制度度口径径不一一，特特别应应将资资本化化的利利息支支出予予以剔剔除逾期开开发缴缴纳的的土地地闲置置费不不得扣扣除。。但新新31号文文件第第27条规规定，，土地地闲置置费列列入““土地地征用用及拆拆迁补补偿费费”中中在企企业所所得税税前可可以扣扣除注意：：1、、建筑筑安装装工程程费必必须取取得施施工企企业开开具发发票才才准予予扣除除；2、房房地产产企业业根据据合同同规定定扣留留建筑筑安装装施工工企业业的质质量保保证金金，如如果因因为房房地产产企业业扣留留质量量保证证金而而未开开具发发票的的，扣扣留的的质保保金不不得计计算扣扣除。。土地征用及拆迁补偿费土地征用费、劳动力安置费

耕地占用税等

用建造的房地产回迁户的拆迁补偿费

异地安置户的拆迁补偿费

货币安置的拆迁补偿费

多项目受益土地应按各用地面积分配仅指集集体用用地，，关注注是否否支付付，支支付给给个人人的在在凭证证方面面可适适当放放宽要要求，，但必必须真真实发发生企业凭凭合法法有效效凭据据计入入拆迁迁补偿偿费。。91号文文件第第22条只只要求求“支支付给给个人人的拆拆迁补补偿款款、拆拆迁（（回迁迁）合合同和和签收收花名名册或或签收收凭证证一一一对应应”，，不再再强求求发票票。旧料收收入计计征营营业税税费后后冲减减本项项目安置用用房视视同销销售处处理，，按187号第第三条条第（（一））款确确认收收入，，同同时将将此确确认为为房地地产开开发项项目的的拆迁迁补偿偿费。。房地地产开开发企企业支支付给给回迁迁户的的补差差价款款，计计入拆拆迁补补偿费费；回回迁户户支付付给房房地产产开发发企业业的补补差价价款，，应抵抵减本本项目目拆迁迁补偿偿费。。异地安安置的的房屋屋属于于自行行开发发建造造的，，房屋屋价值值按187号第第三条条第（（一））款的的规定定计算算，计计入本本项目目的拆拆迁补补偿费费；异异地安安置的的房屋屋属于于购入入的，，以实实际支支付的的购房房支出出计入入拆迁迁补偿偿费。。前期工程费规划、设计、项目可行性研究等支出

水文、地质、勘察、测绘等支出

“三通一平”等支出多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配一般发发生在在立项项开工工前，，应严严格对对号入入座，，防止止“管管理费费用””挤列列本项项目建安工程费

出包方式自营方式建安工程是否真实发生工程造价是否异常有无施工资质和队伍建安工程是否真实发生甲供材料是否重复扣除人工等各项费用是否虚列形式方方面审审核：：款项项必须须支付付、凭凭证必必须合合法有有效。。对于于“预预提””、““暂估估”应应予剔剔除。。实质方方面审审核：：1、、实地地