房地产开发成本税务杨文国

2012年房地产开发企业汇算清缴前的战略管理主要内容一、营改增对房地产开发的影响二、不同阶段的房地产汇算清缴三、房地产业务的合作开发2主要内容一、2012年的试点地区二、2012年的试点行业三、房地产服务行业试点概述四、建筑安装行业试点展望五、房地产的土地增值税改革六、房地产企业的核定征收3试点地区2012年元月：上海2012.09.01：北京2012.10.01：江苏、安徽2012.11.01：福建、厦门、广东、深圳2012.12.01：浙江、宁波、湖北、天津4分期营改增的标准一、下游企业需要得到增值税专用发票，减轻下游企业的增值税税收负担注：与房地产开发企业无关二、行业本身分包、协作业务较多三、单纯的生活性服务业暂不考虑四、最终在2016年左右终结营业税5目前营改增范围一、交通运输业11%（不含铁路运输）二、物流辅助业服务6%三、研发和技术服务（含工程设计）四、信息技术服务五、文化创意服务（含广告宣传、会展）六、咨询鉴证服务（含工程造价）七、有形动产租赁17%6设计服务2011财税111号应税服务范围注释设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、创意策划等。7设计服务（续1）创意策划（建设工程初步设计）：建筑高度、密度，非住宅的布局搭配、住宅内各种户型的搭配等工程设计（建设工程施工图设计）：结构、建筑、装饰、给排水、采暖、通风、强电、弱电8设计服务（续2）2000建设工程勘察设计管理条例第十九条除建设工程主体部分的勘察、设计外，经发包方书面同意，承包方可以将建设工程其他部分的勘察、设计再分包给其他具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位。9设计服务（续3）第二十条建设工程勘察、设计单位不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。2006国税函1245号关于勘察设计劳务征收营业税问题的通知注：营改增后，房地产开发企业应当从试点地区勘察设计单位取得增值税普通发票10咨询服务务2011财税111号号应税服服务范围围注释鉴证咨询询服务，，包括认认证服务务、鉴证证服务和和咨询服服务。3.咨咨询服务务，是指指提供和和策划财务、税税收、法法律、内部管理理、业务务运作和和流程管管理等信信息或者者建议的的业务活活动11工程造价价2.鉴鉴证服务务，是指指具有专专业资质质的单位位，为委委托方的的经济活活动及有有关资料料进行鉴鉴证，发发表具有有证明力力的意见见的业务务活动。。包括会计、、税务、资资产评估、、律师、房房地产土地地评估、工程造价的鉴证。12工程造价（（续）2006工工程造价咨咨询企业管管理办法第三条工工程造价咨咨询企业，，是指接受受委托，对对建设项目目投资、工工程造价的的确定与控控制提供专专业咨询服服务的企业业。2004国国税函1169号关关于毕马威威华振会计计师事务所所与毕马威威企业咨询询中国有限限公司之间间协作业务务有关营业业税问题的的批复13工程监理1999年年建筑法第第三十四条条工程监理单单位应当在在其资质等等级许可的的监理范围围内，承担担工程监理理业务。工程监理单单位不得转转让工程监监理业务。。注：即不涉涉及下游企企业的增值值税税负减减轻，也不不涉及自身身分包业务务的重复征征税，暂时时不纳入营营改增的范范围。14房地产经纪纪2011房房地产经纪纪管理办法法第三条房房地产经纪纪，是指房房地产经纪纪机构和房房地产经纪纪人员为促促成房地产产交易，向向委托人提提供房地产产居间、代代理等服务务并收取佣佣金的行为为。注：同工程监理理，暂时没没有纳入营营改增15广告宣传2011财财税111号应税服服务范围注注释广告服务，，是指利用用图书、报报纸、杂志志、广播、、电视、电电影、幻灯灯、路牌、、招贴、橱橱窗、霓虹虹灯、灯箱箱、互联网网等各种形形式为客户户的商品、、经营服务务项目、文文体节目或或者通告、、声明等委委托事项进进行宣传和和提供相关关服务的业业务活动。。包括广告告的策划、、设计、制制作、发布布、播映、、宣传、展展示等。16广告宣传（（续）2003财财税16号号关于营业业税若干政政策问题的的通知三（十八））从事广告代代理业务的的，以其全全部收入减减去支付给给其他广告告公司或广广告发布者者（包括媒媒体、载体体）的广告告发布费后后的余额为为营业额。。17会议展览2011财财税111号应税服服务范围注注释5.会议议展览服务务，是指为为商品流通通、促销、、展示、经经贸洽谈、、民间交流流、企业沟沟通、国际际往来等举举办的各类类展览和会会议的业务务活动。2011大大连2011成成都2010青青岛2008广广州18物业服务2003财财税16号号关于营业业税若干政政策问题的的通知（部分有效效）三（十十九）从事物业管管理的单位位，以与物物业管理有有关的全部部收入减去去代业主支支付的水、、电、燃气气以及代承承租者支付付的水、电电、燃气、、房屋租金金的价款后后的余额为为营业额。。注：承租人人的水电问问题19转售水电2009国国税函537号关于于四川省机机场集团有有限公司向向驻场单位位转供水电电气征税问问题的批复复四川省机场场集团有限限公司向驻驻场单位转转供自来水水、电、天天然气属于于销售货物物行为，其其同时收取取的转供能能源服务费费属于价外外费用，应应一并征收收增值税，，不征收营营业税。20建筑安装明年元月开始始，交通运输输业（含铁路路）和物流辅辅助服务，全全国统一实行行增值税电信行业和铁铁路运输，初初步决定明年年适当月份，，全国统一实实行增值税建筑安装目前前已经进入调调研阶段，可可能明年适当当月份，全国国统一实行增增值税21建筑安装（续续）1、适用税率率11%，可可以扣除对应应的增值税进进项税额，如如17%的一一般材料和设设备、6%的的砂、土、石石料、砖、瓦瓦、石灰和商商品混泥土2、增值税专专用发票在劳劳务地办理认认证手续，由由总机构统一一计算应交增增值税3、分支机构构或项目部按按照一定的比比例预缴22房地产的增值值税1、将营业业税改为增值值税，税率17%2、可以扣除除勘查设计、、施工、监理理、经纪、广广告等的进项项税额，以及及自身发生的的固定资产和和办公用品的的进项税额3、可以从营营业额中扣除除支付给政府府及其职能部部门的土地价价款和各种市市政配套费的的财政收据23房地产土地增增值税1、营改增结结束后，土地地增值税并入入消费税2、非普通住住宅、别墅和和非住宅，执执行全国统一一的差别比例例税率注：非普通住住宅可以扣除除一定的面积积3、经济适用用房和廉租房房，以及90平米以下的的第一套住宅宅，免税24主要内容一、核定征收收二、筹建年度度三、建设年度度四、预售年度度五、交付年度度六、清算年度度25税收征管法第三十五条纳纳税人有下下列情形之一一的，税务机机关有权核定定其应纳税额额：（一）依照法法律、行政法法规的规定可可以不设置账账簿的；（二）依照法法律、行政法法规的规定应应当设置账簿簿但未设置的的；（三）擅自销销毁账簿或者者拒不提供纳纳税资料的；；26税收征管法（（续）（四）虽设置置账簿，但账账目混乱或者者成本资料、、收入凭证、、费用凭证残残缺不全，难难以查账的；；（五）发生纳纳税义务，未未按照规定的的期限办理纳纳税申报，经经税务机关责责令限期申报报，逾期仍不不申报的；（六）纳税人人申报的计税税依据明显偏偏低，又无正正当理由的。。272009国税税发31号第四条企企业出现《中中华人民共和和国税收征收收管理法》第第三十五条规规定的情形，，税务机关可可对其以往应应缴的企业所所得税按核定定征收方式进进行征收管理理，并逐步规规范，同时按按《中华人民民共和国税收收征收管理法法》等税收法法律、行政法法规的规定进进行处理，但不得事先确确定企业的所所得税按核定定征收方式进进行征收、管管理。28核定征收2010国税税发53号关关于加强土地地增值税征管管工作的通知知四、规范核定定征收，堵塞塞税收征管漏漏洞核定征收必须须严格依照税税收法律法规规规定的条件件进行，任何何单位和个人人不得擅自扩扩大核定征收收范围，严禁禁在清算中出出现“以核定定为主、一核核了之”、““求快图省””的做法。凡凡擅自将核定定征收作为本本地区土地增增值税清算主主要方式的，，必须立即纠纠正。29核定征收对确需核定征征收的，要严严格按照税收收法律法规的的要求，从严严、从高确定定核定征收率率。为了规范范核定工作，，核定征收率率原则上不得得低于5%，各省级税务务机关要结合合本地实际，，区分不同房房地产类型制制定核定征收收率。2012国税税发34号关关于开展2012年税收收执法督察工工作的通知30筹建年度一、开办费的的会计处理二、开办费的的税务处理三、开办费中中业务招待费费四、城镇土地地使用税五、股东的抽抽逃资金31筹建费用的会会计处理旧准则：发生生时计入长期待摊费用用科目，不影响响当年会计损损益，待开始始生产经营后后一次性的计计入当年会计计损益（管理费用）新准则：发生生时计入管理理费用科目，，影响当年会会计损益，开开始生产经营营后也不进行行相应调整。。注：应当计入入开发成本的的除外，如前前期工程费等等32筹建年度2009国税税函98号关关于企业所得得税若干税务务事项衔接问问题的通知新税法中开（（筹）办费未未明确列作长长期待摊费用用，企业可以以在开始经营营之日的当年年一次性扣除除，也可以按按照新税法有有关长期待摊摊费用的处理理规定处理，，但一经经选选定定，，不不得得改改变变。。33筹建建年年度度（（续续1））2010国国税税函函79号号关关于于贯贯彻彻落落实实企企业业所所得得税税法法若若干干税税收收问问题题的的通通知知七、、企企业业筹筹办办期期间间不不计计算算为为亏亏损损年年度度问问题题企业业自自开开始始生生产产经经营营的的年年度度，，为为开开始始计计算算企企业业损损益益的的年年度度。。企企业业从从事事生生产产经经营营之之前前进进行行筹筹办办活活动动期期间间发发生生筹筹办办费费用用支支出出，，不不得得计计算算为为当当期期的的亏亏损损，，应应按按照照《《国国家家税税务务总总局局关关于于企企业业所所得得税税若若干干税税务务事事项项衔衔接接问问题题的的通通知知》》（（国税税函函[2009]98号号）第第九九条条规规定定执执行行。。34筹建建年年度度（（续续2））如果果尚尚未未执执行行新新的的企企业业会会计计准准则则，，筹筹建建阶阶段段发发生生的的企企业业开开办办费费用用，，先先在在长长期期待待摊摊费费用用科科目目归归集集，，会会计计规规范范要要求求在在开开始始生生产产经经营营的的当当月月一一次次性性进进入入会会计计损损益益，，税税法法一一般般要要求求在在开开始始生生产产经经营营当当年年一一次次性性申申报报扣扣除除，，即即会会计计和和税税法法基基本本一一致致，，或或者者按按照照不不低低于于36个个月月分分摊摊资产产负负债债表表体体现现发发生生的的开开办办费费，，损损益益表表和和所所得得税税申申报报表表均均为为零零，，不不涉涉及及纳纳税税调调整整35筹建建年年度度（（续续3））如果执行新新的企业会会计准则，，筹建阶段段发生的企企业开办费费用，直接接确认为管管理费用进进入会计损损益，但税税法认为尚尚未进入生生产经营期期，不允许许申报扣除除，一般要要求在开始始生产经营营当年一次次性申报扣扣除，形成成时间性差差异，或者者按照不低低于36个个月分摊2010申申报表自动动损益表为负负数，但所所得税申报报表应当体体现纳税调调整增加，，即零申报报，未来年年度体现纳纳税调整减减少36业务招待费费2012公公告第15号：企业在在筹建期间间，发生的的与筹办活活动有关的的业务招待待费支出，，可按实际际发生额的的60%计计入企业筹筹办费，并并按有关规规定在税前前扣除；发发生的广告告费和业务务宣传费，，可按实际际发生额计计入企业筹筹办费，并并按有关规规定在税前前扣除。注：不受营营业收入0.5%的的限制37筹建期结束束标准一：取取得营业执执照标准二：开开始归集生生产成本标准三：取取得第一笔笔营业收入入后者主要应应用于税收收优惠的开开始享受年年度，替代代外资企业业的获利年年度38有地无证借：预付账账款贷：银行存存款2003国国税发89号关于房房产税城镇镇土地使用用税有关政政策规定的的通知2006财财税56号号关于集体体土地城镇镇土地使用用税有关政政策的通知知39有地无证（（续）1998国国税函669号关于于对已缴纳纳土地使用用金的土地地使用者应应征收城镇镇土地使用用税的批复复（现行有效效）土地使用者者不论以何何种方式取取得土地使使用权，是是否缴纳土土地使用金金，只要在在城镇土地地使用税的的开征范围围内，都应应依照规定定缴纳城镇镇土地使用用税40有证无地借：开发成成本贷：银行存存款2006财财税186号关于房房产税城镇镇土地使用用税有关政政策的通知知2009海海南2011辽辽宁2012天天津41土地纳税义义务人变更更转让：贯彻彻法定登记记原则，办理过户手手续之前，，由原产权权人缴纳，，之后由新新产权人缴缴纳出让（含集集体用地））：合同约定交交付与实际际占有孰先先42土地使用税税截止时间间2003国国税发89号关于房房产税城镇镇土地使用用税有关政政策规定的的通知购置新建商商品房，自自房屋交付付使用之次次月起计征征房产税和和城镇土地地使用税2008财财税152号关于房房产税城镇镇土地使用用税有关问问题的通知知纳税人因房房产、土地地的实物或或权利状态态发生变化化而依法终终止房产税税、城镇土土地使用税税纳税义务务的，其应应纳税款的的计算应截截止到房产产、土地的的实物或权权利状态发发生变化的的当月末。。43土地使用税税截止时间间（续）房屋交付使使用的次月月：2009青岛/海南/西安2004杭州2006河南2012重庆签发房屋权权属证书的的次月（过过严）2010湖北签订销售合合同生效的的次月（过过宽）2009广西/2005江西44抽逃注册资资本（公司司法）第二百条公公司的发发起人、股股东虚假出出资，未交交付或者未未按期交付付作为出资资的货币或或者非货币币财产的，，由公司登登记机关责责令改正，，处以虚假假出资金额额百分之五五以上百分分之十五以以下的罚款款。第二百零一条条公司的发发起人、股东东在公司成立立后，抽逃其其出资的，由由公司登记机机关责令改正正，处以所抽抽逃出资金额额百分之五以以上百分之十十五以下的罚罚款。45抽逃注册资本本（刑法）第二百七十一一条公司、企业或或者其他单位位的人员，利利用职务上的的便利，将本本单位财物非非法占为己有有，数额较大的，，处五年以下下有期徒刑或或者拘役；数数额巨大的，，处五年以上上有期徒刑，，可以并处没没收财产。注：职务侵占占罪46抽逃注册资本本（刑法）第二百七十二二条公司、企业或或者其他单位位的工作人员员，利用职务务上的便利，，挪用本单位位资金归个人人使用或者借借贷给他人，，数额较大、超超过三个月未未还的，或者者虽未超过三三个月，但数数额较大、进进行营利活动动的，或者进进行非法活动动的，处三年年以下有期徒徒刑或者拘役役；挪用资金罪47抽逃实收资本本借：银行存款款贷：实收资本本借：库存现金金贷：银行存款款借：其他应收收款——××××贷：库存现金金48抽逃注册资本本（续）如果虚拟的债债务人是自然人（非股股东），应当每年确确认利息收入入，计算营业业税和企业所所得税，不涉涉及个人所得得税如果虚拟的债债务人是自然人（股东东），第一年应当当确认利息收收入，计算营营业税和企业业所得税，不不涉及个人所所得税；第二年。。。。49自然人股东占占用企业资金金2003财税税158号关关于规范个人人投资者个人人所得税征收收管理的通知知纳税年度内个个人投资者从从其投资企业业（个人独资资企业、合伙伙企业除外））借款，在该纳税年度度终了后既不不归还，又未未用于企业生生产经营的，，其未归还的借借款可视为企企业对个人投投资者的红利利分配，依照照“利息、股股息、红利所所得”项目计计征个人所得得税。50抽逃注册资本本的包装如果虚拟的债债务人是法人人企业，应当当每年确认利利息收入，计计算营业税和和企业所得税税但是，如果有有证据证明属属于预付账款款或者经营保保证金，可以以不视为资金金拆借进行反反避税调整51建设年年度1、异异地设设备安安装企企业的的计税税依据据2、开开发商商转售售材料料和水水电3、异异地施施工企企业和和监理理企业业4、提提前发发布的的广告告宣传传5、借借款利利息的的资本本化6、向向个人人借款款的扣扣缴义义务52设备和和材料料营业税税暂行行条例例实施施细则则第十六六条除本细细则第第七条条规定定外，，纳税税人提提供建建筑业业劳务务（不含装装饰劳劳务）的，，其营营业额额应当当包括括工程程所用用原材材料、、设备备及其其他物物资和和动力力价款款在内内，但但不包包括建建设方方提供供的设设备的的价款款。53设备和和材料料（续续）1、设设备，，甲供供设备备符合合一定定条件件的，，可以以不作作为营营业税税的计计税依依据2、材材料，，装饰饰劳务务，符符合一一定的的条件件，可可以不不作为为营业业税的的计税税依据据3、材材料，，建筑筑安装装，无无论纳纳税人人与建建设单单位如如何核核算，，其营营业额额均包包括工工程所所用原原材料料及其其他物物资和和动力力价款款在内内。2005国国税函函375号号（有效效）54设备和和材料料的划划分2003财财税16号号关于于营业业税若若干政政策问问题的的通知知3.13通通信线线路工工程和和输送送管道道工程程所使使用的的电缆缆、光光缆和和构成成管道道工程程主体体的防防腐管管段、、管件件（弯弯头、、三通通、冷冷弯管管、绝绝缘接接头））、清清管器器、收收发球球筒、、机泵泵、加加热炉炉、金金属容容器等等物品品均属属于设设备，，其价价值不不包括括在工工程的的计税税营业业额中中。建设部部设备备和材材料划划分标标准200955各地对对设备备的列列举其他建建筑安安装工工程的的计税税营业业额也也不应应包括括设备备价值值，具具体设设备名名单可可由省省级地地方税税务机机关根根据各各自实实际情情况列列举。。2003：：成都湖南江苏2004：：广东湖北山东浙江2005：：河南山西江西2006：：广西2008厦门56建筑安安装的的差额额征税税中华人人民共共和国国营业业税暂暂行条条例第五条条（三三）纳纳税人人将建建筑工工程分分包给给其他他单位位的，，以其其取得得的全全部价价款和和价外外费用用扣除除其支支付给给其他他单位位的分分包款款后的的余额额为营营业额额；注：设设备能能否扣扣除？？57设备和和材料料营业税税暂行行条例例实施施细则则第十六六条除除本细细则第第七条条规定定外，，纳税税人提提供建建筑业业劳务务（不含装装饰劳劳务）的，，其营营业额额应当当包括括工程程所用用原材材料、、设备备及其其他物物资和和动力力价款款在内内，但不包包括建建设方方提供供的设设备的的价款款。58甲供设设备的的条件件2009广广西关关于营营业税税若干干问题题的通通知14.2施工单单位代代建设设方购购买的的设备备，属属于施施工单单位提提供建建筑劳劳务所所收取取的价价外费费用，，应一一并缴缴纳营营业税税。第一，，甲方方与供供应商商直接接签订订合同同第二，，供应应商将将发票票直接接开具具给甲甲方第三，，甲方方与供供应商商直接接结算算货款款59间接购购买设设备60直接购购买设设备61联合体体共同同承包包（建建筑法法）第二十十七条条大大型建建筑工工程或或者结结构复复杂的的建筑筑工程程，可可以由由两个个以上上的承承包单单位联联合共共同承承包。。共同承承包的的各方方对承承包合合同的的履行行承担担连带带责任任2003工工程建建设项项目施施工招招标投投标办办法第四十十二条条两两个以以上法法人或或者其其他组组织可可以组组成一一个联联合体体，以以一个个投标标人的的身份份共同同投标标。62设备安安装（（增值值税））增值税税暂行行条例例实施施细则则第六六条纳税人人的下下列混混合销销售行行为，，应当当分别别核算算货物物的销销售额额和非非增值值税应应税劳劳务的的营业业额，，并根根据其其销售售货物物的销销售额额计算算缴纳纳增值值税，，非增增值税税应税税劳务务的营营业额额不缴缴纳增增值税税；未未分别别核算算的，，由主主管税税务机机关核核定其其货物物的销销售额额：（一））销售售自产产货物物并同同时提提供建建筑业业劳务务的行行为63设备安安装（（营业业税））营业税税暂行行条例例实施施细则则第七七条纳税人人的下下列混混合销销售行行为，，应当当分别别核算算应税税劳务务的营营业额额和货货物的的销售售额，，其应应税劳劳务的的营业业额缴缴纳营营业税税，货货物销销售额额不缴缴纳营营业税税；未未分别别核算算的，，由主主管税税务机机关核核定其其应税税劳务务的营营业额额：（一））提供供建筑筑业劳劳务的的同时时销售售自产产货物物的行行为64设备安安装1、应应当分分别计计算增增值税税和营营业税税2、如如果无无法取取得不不含安安装的的设备备公允价价值，可以按照成成本利利润率率先计计算增增值税税含税税收入入，然然后倒倒算出出营业业税收收入一般利利润分分割法法原理理分析析65设备安安装（（续））3、分分别向向甲方方开具具增值值税发发票（（生产产地））和营营业税税发票票（安安装地地）2009广广东关关于提提供建建筑业业劳务务同时时销售售自产产货物物开具具发票票问题题的通通知纳税人人提供供建筑筑业劳劳务的的同时时销售售自产产货物物的混混合销销售行行为，，只就就其缴缴纳营营业税税的应应税劳劳务营营业额额开具具《建建筑业业统一一发票票》66自产证证明2011公公告第第23号关关于纳纳税人人销售售自产产货物物并同同时提提供建建筑业业劳务务有关关税收收问题题的公公告纳税人人销售售自产产货物物同时时提供供建筑筑业劳劳务，，须向向建筑筑业劳劳务发发生地地主管管地方方税务务机关关提供供其机机构所所在地地主管管国家家税务务机关关出具具的本本纳税税人属属于从从事货货物生生产的的单位位或个个人的的证明明。建筑业业劳务务发生生地主主管地地方税税务机机关根根据纳纳税人人持有有的证证明，，按本本公告告有关关规定定计算算征收收营业业税67情形列列举1、如如果设设备安安装后后属于于房屋屋的附附属设设备或或者构构筑物物，则则需要要按照照建筑筑安装装劳务务征收收营业业税（1））提供供自产产证明明的，，分别别征收收增值值税和和营业业税，，前者者在生生产地地，后后者在在安装装地（2））没有有提供供自产产证明明，统统一在在安装装地征征收营营业税税，金金额包包括货货物价价值，，生产产地计计算增值税税视同同销售售68情形列列举（（续））2、如如果设设备安安装前前后都都不属属于房房屋的的附属属设备备或者者构筑筑物，，即不不视为为提供供建筑筑安装装劳务务，统统一征征收增增值税税以前强强调安安装资资质，，现在在不再再强调调，但但实际际操作作仍然然需要要，否否则属属于违违规安安装69发票类类别一、安安装前前和安安装后后都属属于设设备全额增增值税税发票票二、安安装前前属于于设备备，安安装后后属于于不动动产的的附属属设备备或设设施1、自自产：：营业业税发发票+增值值税发发票2、外外购：：全额额营业业税发发票70材料结结算发发票建筑业业劳务务所用用材料料，无无论双双方如如何结结算，，均应应并入入计税税依据据甲供应应材料料：材料料供应应商将将材料料发票票直接接开具具给甲甲方，，则施施工企企业仅仅就劳劳务收收入与与甲方方结算算价款款并开开具发发票，，即发票金金额小小于计计税金金额；2007浙浙江关关于建建筑业业应税税劳务务甲供供材料料有关关税收收问题题的批批复71材料结结算发发票（（续））甲控制制材料料：材料料供应应商将将材料料发票票直接接开具具给施施工企企业，，则施施工企企业应应当就就劳务务收入入和材材料价价款的的全额额与甲甲方结结算价价款并并开具具发票票，即即发票票金金额额一一般般等等于于计计税税依依据据甲控控料料换换算算注：：一一般般按按照照甲甲控控料料的的实实际际金金额额换换算算追追加加开开票票金金额额72甲供供应应材材料料税税法法支支持持2009国国税税发发91号号土土地地增增值值税税清清算算管管理理规规程程第二二十十五五条条审审核核建建筑筑安安装装工工程程费费时时应应当当重重点点关关注注：：（二二））房房地地产产开开发发企企业业自自购购建建筑筑材材料料时时，，自自购购建建材材费费用用是是否否重复复计算算扣扣除除项项目目。。注：：可以以两两张张票票，，但但不不得得重重复复73甲供供料料与与增增值值税税在甲甲供供应应材材料料的的前前提提下下：：如果果签签订订的的是是包工工不不包包料料的合合同同，，由由于于没没有有与与乙乙方方结结算算材材料料价价款款，，不不涉涉及及增增值值税税；；如果果签签订订的的是是包工工包包料料的合合同同，，由由于于需需要要双双方方结结算算材材料料价价款款，，因因此此涉涉及及增增值值税税。。注：：现现金金流流/发发票票流流74甲供供料料与与增增值值税税（（续续））如果果双双方方签签订订的的是是包包工工包包料料的的建建筑筑工工程程合合同同，，但但材材料料供供应应商商将将发发票票直直接接开开具具给给甲甲方方，，则则在在计计算算施施工工企企业业的的企企业业所所得得税税时时，，收收入入总总额额应应当当包包括括材材料料收收入入，，对对应应的的材材料料采采购购成成本本本本来来可可以以申申报报扣扣除除，，但但属属于于应应当当取取得得但但没没有有取取得得发发票票的的情情形形，，不不允允许许在在企企业业所所得得税税前前申申报报扣扣除除75甲方转售水水电2009国国税函537号关于于四川省机机场集团有有限公司向向驻场单位位转供水电电气征税问问题的批复复四川省机场场集团有限限公司向驻驻场单位转转供自来水水、电、天天然气属于于销售货物物行为，其其同时收取取的转供能能源服务费费属于价外外费用，应应一并征收收增值税，，不征收营营业税。不允许采用用成本分割割单（仅限限劳务）注：合同约约定由乙方方承担76甲方转售水水电（续1）1996颁颁布的《会会计基础工工作规范》》，一张原原始凭证所所列支出需需要几个单单位共同负负担的，应应当将其他他单位负担担的部分，，开给对方方原始凭证证分割单，，进行结算算。注：会计没没有限定使使用范围原始凭证分分割单77甲方转售水水电（续2）企业所得税税法第四十十一条第二二款企业与其关关联方共同同提供、接接受劳务发发生的成本本，在计算算应纳税所所得额时应应当按照独独立交易原原则进行分分摊。注：税法只只承认劳务务的分摊，，不承认货货物的分摊摊。78甲方转售水电电（续3）《增值税暂行行条例》第一一条：在中华华人民共和国国境内销售货货物或者提供供加工、修理理修配劳务以以及进口货物物的单位和个个人，为增值值税的纳税人人，应当依照照本条例缴纳纳增值税。《增值税暂行行条例实施细细则》第二条条：条例第一一条所称货物物，是指有形形动产，包括括电力、热力力、气体在内内。79异地施工企业业2009营业业税暂行条例例第十四条营营业税纳税税地点：（一一）纳税人提提供应税劳务务应当向其机机构所在地或或者居住地的的主管税务机机关申报纳税税。但是，纳税人提供的的建筑业劳务务以及国务院院财政、税务务主管部门规规定的其他应应税劳务，应应当向应税劳劳务发生地的的主管税务机机关申报纳税税。80异地施工企业业（续）2010国税税函156号号关于跨地区区经营建筑企企业所得税征征收管理问题题的通知三、建筑企业业总机构直接接管理的跨地地区设立的项项目部，应按按项目实际经经营收入的0.2%按月月或按季由总总机构向项目目所在地预分分企业所得税税，并由项目目部向所在地地主管税务机机关预缴。《外出经营活动动税收管理证证明》812010国税税函156号号关于跨地区经经营建筑企业业所得税征收收管理问题的的通知六、跨地区经经营的项目部部（包括二级级以下分支机机构管理的项项目部）应向向项目所在地地主管税务机机关出具总机机构所在地主主管税务机关关开具的《外外出经营活动动税收管理证证明》，未提提供上述证明明的，项目部部所在地主管管税务机关应应督促其限期期补办；不能提供上述述证明的，应应作为独立纳纳税人就地缴缴纳企业所得得税。82本地跨区施工工企业2009西安安建筑和房地地产行业跨区区涉税项目管管理办法例如，在新城城区注册登记记的施工企业业，在高新区区从事施工业业务，应当在在高新区申报报缴纳营业税税及其附加，，可以在高新新区申请购买买或者代开建建筑安装发票票，但企业所所得税在新城城区计算缴纳纳。83监理公司的营营业税纳税地地点2009营业业税暂行条例例第十四条营营业税纳税税地点：（一一）纳税人提提供应税劳务务应当向其机机构所在地或或者居住地的的主管税务机机关申报纳税税。但是，纳税人提供的的建筑业劳务务以及国务院院财政、税务务主管部门规规定的其他应应税劳务，应应当向应税劳劳务发生地的的主管税务机机关申报纳税税。84税收征管法第二十一条从从事生产、、经营的纳税税人到外县（（市）临时从从事生产、经经营活动的，，应当持税务务登记证副本本和所在地税税务机关填开开的外出经营营活动税收管管理证明，向向营业地税务务机关报验登登记，接受税税务管理。从事生产、经经营的纳税人人外出经营，，在同一地累累计超过180天的，应应当在营业地地办理税务登登记手续。85监理公司的营营业税纳税地地点（续2））2004总局局令第7号税税务登记管理理办法第十条（五））从事生产、经经营的纳税人人外出经营，，自其在同一一县（市）实实际经营或提提供劳务之日日起，在连续续的12个月月内累计超过过180天的的，应当自期期满之日起30日内，向向生产、经营营所在地税务务机关申报办办理税务登记记，税务机关关核发临时税税务登记证及及副本；86监理公司的营营业税纳税地地点（续3））监理公司在异异地设立分公司从事监理活动动，应当以总总机构名义承揽业务，但可以以自己的名义义开具发票注：同时构成成公司法和税税法的机构，，需要就地缴缴纳营业税87监理公司的营营业税纳税地地点（续4））监理公司在异异地设立项目部从事监理活动动，应当以总总机构名义承揽业务，禁止以以项目部的的的名义开具发发票注：虽然不构构成公司法中中的机构，但但如果在连续续的12个月月内累计超过过180天的的，则构成税税法中的机构构，需要就地地缴纳营业税税。88监理合同的印印花税2000深圳圳关于工程监监理合同是否否征收印花税税问题的批复复经请示总局地地方税司，““工程监理合合同”不属于于“技术合同同”，也不属属于印花税税税法中列举的的征税范围。。因此，工程程监理单位承承接监理业务务而与建筑商商签订的合同同不征印花税税。89违法的广告宣宣传1998房地地产广告发布布暂行规定2002关于于进一步加强强房地产广告告管理的通知知在取得预售许许可证之前发发生的广告支支出（不含业务宣传费），属于非法法支出，不允允许申报扣除除；90违法的广告宣宣传（续）2010关于于进一步加强强房地产市场场监管完善商商品住房预售售制度有关问问题的通知未取得预售许许可的商品住住房项目，房房地产开发企企业不得进行行预售，不得得以认购、预预订、排号、、发放VIP卡等方式向向买受人收取取或变相收取取定金、预定定款等性质的的费用，不得得参加任何展展销活动。91建设年度广告告宣传建设年度发生生的广告费，，应当计入所所得税申报表表附表八第二二行“不允许许扣除的广告告费和业务宣宣传费支出””，当年不允允许申报扣除除，也不得向向以后年度结结转扣除；建设年度发生生的业务宣传传费，应当计计入所得税申申报表附表八八第三行“本本年度符合条条件的广告费费和业务宣传传费支出”，，但由于当年年度没有对应应的营业收入入，暂时不允允许扣除，但但未来年度允允许按照规定定申报扣除92预售年度一、预售收收入的营业业税确认时时间二、预售收收入的所得得税确认时时间三、样板间间的所得税税处理四、促销行行为的所得得税处理五、广告宣宣传的所得得税处理932004城城市商品房房预售管理理办法第五条商商品房预售售应当符合合下列条件件：（一）已交交付全部土土地使用权权出让金，，取得土地地使用权证证书；（二）持有有建设工程程规划许可可证和施工工许可证；；（三）按提提供预售的的商品房计计算，投入入开发建设设的资金达达到工程建建设总投资资的25%以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期。。942004城城市商品房房预售管理理办法第六条商商品房预售售实行许可可制度。开开发企业进进行商品房房预售，应应当向房地地产管理部部门申请预预售许可，，取得《商商品房预售售许可证》》。未取得《商商品房预售售许可证》》的，不得得进行商品品房预售。。95商品房预售售（续2））注1：是否否属于违法法预售房地地产，应该该由当地的的房地产开开发管理部部门来确定定，税务机机关即使证证据确凿，，也不能界界定收取的的款项为非非法收入。。注2：实际际工作中应应按照企业业在内部认认购阶段段取得的预预售款预征征所得税，，但有关行行政部门判判定该收入入为非法收收入除外。。96开盘前的预预收款2010河河北关于营营业税若干干政策问题题的公告房地产开发发企业在开开发、销售售商品房过过程中，以以各种名目目收取的诚诚意金、订订金、看房房费等费用用以及销售售购房卡、、选房卡、、VIP卡卡等取得的的款项，均均属于预收收性质的款款项，其纳纳税义务发发生时间与与预收房款款相同，为为收到款项项的当天。。（（所得税税？）971995国国税函156号营业税暂行行条例实施施细则第二二十八条规规定：“纳纳税人转让让土地使用用权或销售售不动产，，采用预收收款方式的的，其纳税税义务发生生时间为收收到预收款款的当天。。”此项规规定所称预收款，包包括预收定定金。因此，预预收定金的的营业税纳纳税义务发发生时间为为收到预收收定金的当当天。982009国国税发31号第六条企企业通过过正式签订《房地产销销售合同》》或《房地地产预售合合同》所取取得的收入入，应确认认为销售收收入的实现现，2003法法释7号第五条商品房的认认购、订购购、预订等等协议具备备《商品房房销售管理理办法》第十六条规定的商品品房买卖合合同的主要要内容，并并且出卖人人已经按照照约定收受受购房款的的，该协议议应当认定定为商品房房买卖合同同。99商品房买卖卖合同1、当事人人名称或者者姓名和住住所；2、商品房房基本状况况；3、商品房房的销售方方式；4、商品房房价款的确确定方式及及总价款、、付款方式式、付款时时间；5、交付使使用条件及及日期；100法释【2012】7号第二条当当事人签订订认购书、、订购书、、预订书、、意向书、、备忘录等等预约合同同，约定在将来来一定期限限内订立买买卖合同，一方不履履行订立买买卖合同的的义务，对对方请求其其承担预约约合同违约约责任或者者要求解除除预约合同同并主张损损害赔偿的的，人民法法院应予支支持。101实质重于形形式企业会计准准则—基本本准则讲解解实质重于形形式要求企企业应当按按照交易或或者事项的的经济实质质进行会计计确认、计计量和报告告，不仅仅仅以交易或或者事项的的法律形式式为依据。。1022009国国税发31第二十七条条开发产品品计税成本本支出的内内容如下：：（六）开开发间接费费。指指企业业为直接组组织和管理理开发项目目所发生的的，且不能能将其归属属于特定成成本对象的的成本费用用性支出。。主要包括括。。。项目营销设设施建造费费等。103样板间（续续）2008广广州土地增增值税清算算工作若干干问题的处处理指引三（四）房房地产开发发企业将样样板房独立立于销售商商品房以外外单独建造造的，其装装修费用计计入房地产产开发费用用；对在销售商商品房内既既作样板房房又作为开开发产品对对外销售的的，其样板板房装修费费用计入房房地产开发发成本。104单独的样板板间一、单独建建造、事后后拆除的建造成本和和装修费用用，作为长长期待摊费费用处理，，参照企业业所得税法法实施条例例第七十条条的规定分分期摊销（销售费用用），摊销年限限不得低于于3年。注：以经营营租赁方式式租入房屋屋进行装修修，发生的的租金和装修修费用在租赁期间间均匀摊销销（销售费费用）105出售的样板间间二、在开发产产品内建造，，事后出售建造成本和装装修费用，作作为开发成本本处理，不允允许在当年申申报扣除，但但允许在未来来实际销售年年度申报扣除除，同时可以以享受土地增增值税的加计计扣除。注：开发产品品包括住宅、、非住宅106临时的样板间间三、利用公共共配套设施作作为样板间的的由于装修设计计从性质和根根源分析，不不是为了公共共配套服务的的，而是为了了扩大销售开开发产品服务务的，因此不不得计入公共共配套设施的的成本，应当当计入长期待待摊费用，未未来不得低于于36个月结结转到销售费费用107赠送家用电器器2006国税税函1278号关于中国国移动有限公公司内地子公公司业务销售售附带赠送行行为征收流转转税问题的通通知2007国税税函778号号关于中国联联通有限公司司及所属分公公司和中国联联合通信有限限公司贵州分分公司业务销销售附带赠送送行为有关流流转税问题的的通知2007国税税函1322号关于中国国网络通信集集团公司及其其分公司和中中国网通（集集团）有限公公司及其分公公司业务销售售附带赠送行行为征收流转转税问题的通通知108赠送家电会计计处理一、销售前明明确承诺赠送送的1、属于捆绑绑销售，不需需要单独计算算增值税，实实质上是合并并计算销售不不动产营业税税2、如果赠送送的家电、家家居构成房屋屋的附属设备备或设施，则则属于开发成成本，未来可可以享受土地地增值税的加加计扣除，如如可视对讲系系统、壁挂锅锅炉、整体厨厨房、整体卫卫生间等，否否则计入销售售费用，如空空调、电冰箱箱、家具等。。109赠送家电会计计处理（续））二、销售前明明确承诺赠送送的（差额开开票）1、按照扣除除赠送家电的的金额签订商商品房买卖合合同和开具发发票2、将家电的的全部金额转转交家电公司司3、由家电公公司开具发票票并转交业主主？？有奖销售售的赠品110赠送家电会计计处理（续））三、如果采用用有奖销售形形式，由于是是否赠送具有有不确定性，，或者明确赠赠送但金额不不确定，不论论是否人人有有份，均属于于销售费用，，同时扣缴个个人所得税2011财税税50号关于于企业促销展展业赠送礼品品有关个人所所得税问题的的通知1111993反不不正当竞争法法第八条经营营者不得采用用财物或者其其他手段进行行贿赂以销售售或者购买商商品。在账外外暗中给予对对方单位或者者个人回扣的的，以行贿论论处；对方单单位或者个人人在账外暗中中收受回扣的的，以受贿论论处。第十三条经经营者不得得从事下列有有奖销售（三）抽奖式式的有奖销售售，最高奖的的金额超过五五千元。112个人佣金2011房地地产经纪管理理办法第十四条房房地产经纪业业务应当由房房地产经纪机机构统一承接接，服务报酬酬由房地产经经纪机构统一一收取。分支机构应当当以设立该分分支机构的房房地产经纪机机构名义承揽揽业务。房地产经纪人人员不得以个个人名义承接接房地产经纪纪业务和收取取费用。113广告宣传的待待摊2000关于于执行《企业业会计制度》》和相关准则则有关解答（（一）《企业会计制制度》规定，，期间费用应应当在发生时时直接计入当当期损益。企企业为扩大其其产品或劳务务的影响而在在各种媒体上上作广告宣传传所发生的广广告费，应于于相关广告见见诸于媒体时时，作为期间间费用，直接接计入当期营营业费用，不不得预提和待待摊。114广告告宣宣传传的的待待摊摊（（续续1））如果果有有确确凿凿证证据据表表明明（（按按照照合合同同或或协协议议约约定定等等））企企业业实实际际支支付付的的广广告告费费，，其其相相对对应应的的有有关关广广告告服服务务将将在在未未来来几几个个会会计计年年度度内内获获得得，，则则本本期期实实际际支支付付的的广广告告费费应应作作为为预预付付账账款款，，在在接接受受广广告告服服务务的的各各会会计计年年度度内内，，按按照照双双方方合合同同或或协协议议约约定定的的各各期期接接受受广广告告服服务务的的比比例例分分期期计计入入损损益益。。115广告告宣宣传传的的待待摊摊（（续续2））如果果没没有有确确凿凿的的证证据据表表明明当当期期发发生生的的广广告告费费是是为为了了在在以以后后会会计计年年度度取取得得有有关关广广告告服服务务，，则则应应将将广广告告费费于于相相关关广广告告见见诸诸于于媒媒体体时时计计入入当当期期损损益益。。注：：广广告告的的受受益益期期间间≠≠广广告告的的服服务务时时间间，，后后者者针针对对广广告告发发布布者者116广告告的的宣宣传传形形式式一、、媒媒体体广广告告（（有有可可能能分分期期））二、、户户外外广广告告（（有有可可能能分分期期））先坚坚持持权权责责发发生生制制，，然然后后与与扣扣除除限限额额比比较较三、、店店堂堂广广告告（（有有可可能能分分期期））四、印刷品品广告（直直接扣除））五、临时性性广告（直直接扣除））117企业会计准准则—收入入销售商品收收入同时满满足下列条条件的，才才能予以确确认：（一）企业业已将商品品所有权上上的主要风风险和报酬酬转移给购购货方；（二）企业业既没有保保留通常与与所有权相相联系的继继续管理权权，也没有有对已售出出的商品实实施有效控控制；（三）收入入的金额能能够可靠地地计量；（四）相关关的经济利利益很可能能流入企业业；（五）相关的已发发生或将发发生的成本本能够可靠靠地计量。。1182008国国税函875号企业销售商商品同时满满足下列条条件的，应应确认收入入的实现：：1.商品品销售合同同已经签订订，企业已已将商品所所有权相关关的主要风风险和报酬酬转移给购购货方；2.企业业对已售出出的商品既既没有保留留通常与所所有权相联联系的继续续管理权，，也没有实实施有效控控制；3.收入入的金额能能够可靠地地计量；4.已发发生或将发发生的销售售方的成本本能够可靠靠地核算。。119预售款的会会计处理成本可靠计计量标志一一般认为应应办理竣竣工决算。。在办理竣竣工决算前前，预售款款和缴纳的的营业税金金等均不进进入会计损损益，即会会计利润一一般仅反映映期间费用用债务偿还程程序120成本的可靠靠计量传统型：实实际取得预预售收入时时计入预收收账款科目目，实际缴缴纳的营业业税金等计计入应交税税费的借方方，待完工交付时时再将预收账账款科目金金额转入主主营业务收收入科目，，将实际缴缴纳的营业业税金等由由应交税费费科目配比比转入营业业税金及附附加科目，，按照实际际发生的开开发成本（（含税法允允许的预计计成本）配配比结转销销售成本。。缺点：竣工决算时时需要二次次调整成本本121预售年度会会计处理借：银行存存款借：应交税税费贷：预收账账款贷：银行存存款注：只影响响资产负债债表，不影影响损益表表。但按照照纳税资金金能力原则则，必须按按照税法规规定的预计计计税毛利利率计算征征收所得税税122完工交付年年度会计处处理借：预收账账款贷：主营业业务收入借：营业税税金及附加加贷：应交税税费借：主营业业务成本（已售）开发产品（未售）贷：开发成成本（含部部分预计成成本）123公益性捐赠赠2009财财税124号关于通通过公益性性群众团体体的公益性性捐赠税前前扣除有关关问题的通通知企业通过公公益性群众众团体用于于公益事业业的捐赠支支出，在年年度利润总总额12%以内的部部分，准予予在计算应应纳税所得得额时扣除除。年度利润总总额，是指企业业依照国家家统一会计计制度的规规定计算的的大于零的的数额。思考：会计计利润<0，所得额额>0124组织员工对对外捐赠包装：先发发放给员工工，再以员员工的名义义通过特定定机构对外外公益捐赠赠，可以全全额在个人人所得税前前申报扣除除，还可以以变相在企企业所得税税前申报扣扣除特定机构：：红十字会会、农村义义务教育疑点：企业业在一定时时期所发放放的工资薪薪金是相对对固定的，，工资薪金金的调整是是有序进行行的；125新的季度申申报表营业收入本本期累累计营业成本利润总额加：特定业务计计算的应纳纳税所得额额减：弥补以以前年度亏亏损实际利润额额（4行+5行-6行-7行行-8行））126特定业务计计算的应纳纳税所得额额第5行“特特定业务计计算的应纳纳税所得额额”：填报报按照税收收规定的特特定业务计计算的应纳纳税所得额额。从事房地产产开发业务务的纳税人人，本期取取得销售未未完工开发发产品收入入按照税收收规定的预预计计税毛毛利率计算算的预计毛毛利额填入入此行。营业税金及及附加？127营业税金及及附加房地产企业业销售未完完工开发产产品取得的的收入×适适用计税毛毛利率－房房地产企业业销售未完完工开发产产品缴纳的的营业税金金及附加，，填入《中华华人民共和