房地产完工决算与所得税汇算操作实务

房地产完工决算与

所得税汇算操作实务主讲人：陈万乔北京东方财研财税研究中心内容提要第一部分：完工产品的会计与税务处理方法第二部分：房企年度汇算操作实务及注意事项第三部分：所得税汇算与“土增税”清算的区别项目完工前后的会计与税务处理差别较大。导致——蝴蝶效应

《礼记·经解》-----“君子慎始，差若毫厘，缪以千里”.

导言：第一讲：完工产品会计与税务处理方法一、房企会计核算的基本概念房地产开发企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成。它是房地产开发企业会计核算的中心环节。第一讲：完工产品会计与税务处理方法设置会计核算账户

按现行会计制度规定，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发过程中发生的各种成本费用，正确计算各类不同项目的开发产品成本。企业需要设置“开发成本”、“开发间接费用”、“待摊费用”、“预提费用”、“管理费用”、“财务费用”和“销售费用”等账户。

二、项目完工前的会计处理

1、成本费用的确认与记录产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映。

开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。第一讲：完工产品会计与税务处理方法

二、项目完工前的会计处理2、对预收账款的确认与记录会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。

三、项目完工后的会计处理

1、确认收入。2、结转成本。借：开发产品-某项目

贷：开发成本-某项目

借：销售成本-某项目

贷：开发产品-某项目“开发成本”归集的成本费用，最终按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。

三、项目完工后的会计处理

项目完工会计处理的重要特点：完工项目的会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。

四、项目完工前的税务处理

新31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

四、项目完工工后的税务处处理1、项目完工的税税务标准只要符合三个个条件之一，，不论会计上上是否符合收收入实现条件件，是否计算算出实际利润润，计算所得得税时就应该该按照实际利润计算应纳税所所得额。将其实际毛利利额与其对应应的预计毛利利额之间的差差额，计入当当年度企业本本项目与其他他项目合并计计算的应纳税税所得额。五、项目完工工后的税务处处理2、开发产品品当年度完工工必须结算计计税成本计税成本是指指企业在开发发、建造开发发产品（包括括固定资产，，下同）过程程中所发生的的按照税收规规定进行核算算与计量的应应归入某项成成本对象的各各项费用。六、计税成本本的核算体系系（一）计税成成本对象的定定义计税成本对象象与成本核算算对象也是相相对应的概念念。31号文文第26条对对此进行了规规范，明确规规定：计税成成本对象是指指为归集和分分配开发产品品开发、建造造过程中的各各项耗费而确确定的费用承承担项目。六、计税成本本的核算体系系（一）计税成成本对象的定定义一个成本核算算对象只能计计算出一个单单位成本，并并据以结转销销售成本。成本对象由企企业在开工之之前合理确定定，并报主管管税务机关备备案。成本对对象一经确定定，不能随意意更改或相互互混淆。如确确需改变成本本对象的，应应征得主管税税务机关同意意。如何确立成本本对象对单体开发项项目来说，一一般以独立编编制概算或施施工图预算的的单项开发项项目为成本核核算对象。但对开发规模模较大，工期期较长的项目目，尤其是同同一项目有不不同的功能区区（写字楼、、底商、公寓寓、裙楼、会会所等功能）），成本对对象如何确定定？实务中存在的的两种做法值值得研究和思思考如何确立成本本对象本人观点：比较科学、合合理的做法是是按不同的功能区区确定成本核算算对象，从一一个成本核算算对象计算出出一个单位成成本。这样既既能满足会计计信息的可靠靠性要求，又又能保证成本本和收入的配配比。使税收收负担最小化化。六、计税成本本的核算体系系（二）计税成成本对象的确确认原则1、可否销售售原则开发产品能够够对外经营销销售的，应作作为独立的计计税成本对象象进行成本核核算；不能对对外经营销售售的，可先作作为过渡性成成本对象进行行归集，然后后再将其相关关成本摊入能能够对外经营营销售的成本本对象。六、计税成本本的核算体系系（二）计税成成本对象的确确认原则2、分类归集集原则对同一开发地地点、竣工时时间相近、产产品结构类型型没有明显差差异的群体开开发的项目，，可作为一个个成本对象进进行核算。六、计税成本本的核算体系系（二）计税成成本对象的确确立原则3、功能区分分原则开发项目某组组成部分相对对独立，且具具有不同使用用功能时，可可以作为独立立的成本对象象进行核算。。4、定价差异异原则开发产品因其其产品类型或或功能不同等等而导致其预预期售价存在在较大差异的的，应分别作作为成本对象象进行核算。。六、计税成本本的核算体系系（二）计税成成本对象的确确立原则5、成本差异异原则开发产品因建建筑上存在明明显差异可能能导致其建造造成本出现较较大差异的，，要分别作为为成本对象进进行核算。6、权益区分分原则开发项目属于于受托代建的的或多方合作作开发的，应应结合上述原原则分别划分分成本对象进进行核算。（三）计税成成本的支出内内容1、土地征用用费及拆迁补补偿费为取得土地开开发使用权（（或开发权））而发生的各各项费用。主要包括土地地买价或出让让金、大市政政配套费、契契税、耕地占占用税、土地地使用费、土土地闲置费、、土地变更用用途和超面积积补交的地价价及相关税费费、拆迁补偿偿支出、安置置及动迁支出出、回迁房建建造支出、农农作物补偿费费、危房补偿偿费等。（三）计税成成本的支出内内容2、前期工程程费指项目开发前前期发生的水水文地质勘察察、测绘、规规划、设计、、可行性研究究、筹建、场场地通平等前前期费用。3、建筑安装装工程费开发项目开发发过程中发生生的各项建筑筑安装费用。。主要包括开开发项目建筑筑工程费和开开发项目安装装工程费等。。（三））计税税成本本的支支出内内容4、基基础设设施建建设费费指开发发项目目在开开发过过程中中所发发生的的各项项基础础设施施支出出，主主要包包括开开发项项目内内道路路、供供水、、供电电、供供气、、排污污、排排洪、、通讯讯、照照明等等社区区管网网工程程费和和环境境卫生生、园园林绿绿化等等园林林环境境工程程费。。5、公公共配配套设设施费费（首首次准准确界界定））指开发发项目目内发发生的的、独独立的的、非非营利利性的的，且且产权权属于于全体体业主主的，，或无无偿赠赠与地地方政政府、、政府府公用用事业业单位位的公公共配配套设设施支支出。。（三））计税税成本本的支支出内内容6、开开发间间接费费指企业业为直直接组组织和和管理理开发发项目目所发发生的的，且且不能能将其其归属属于特特定成成本对对象的的成本本费用用性支支出。。主要要包括括管理理人员员工资资、职职工福福利费费、折折旧费费、修修理费费、办办公费费、水水电费费、劳劳动保保护费费、工工程管管理费费、周周转房房摊销销以及及项目目营销销设施施建造造费等等。（四））计税税成本本核算算的一一般程程序1、对对当期期实际际发生生的各各项支支出，，按其其性质质、经经济用用途及及发生生的地地点、、时间间区进进行整整理、、归类类，并并将其其区分分为应应计入入成本本对象象的成成本和和应在在当期期税前前扣除除的期期间费费用。。同时时还应应按规规定对对在有有关预预提费费用和和待摊摊费用用进行行计量量与确确认。。（四））计税税成本本核算算的一一般程程序2、对应计计入成成本对对象中中的各各项实实际支支出、、预提提费用用、待待摊费费用等等合理理的划划分为为直接接成本本、间间接成成本和和共同同成本本，并并按按规定定将其其合理理的归归集、、分配配至已已完工工成本本对象象、在在建成成本对对象和和未建建成本本对象象。（四））计税税成本本核算算的一一般程程序3、对对期前前已完完工成成本对对象应应负担担的成成本费费用按按已销开开发产产品、、未销开开发产产品和固定定资产产进行行分配配，其其中应应由已销开开发产产品负担的的部分分，在在当期期纳税税申报报时进进行扣扣除，，未销开开发产产品应负担担的成成本费费用待待其实实际销销售时时再予予扣除除。已销开开发产产品的的计税税成本本，按按当期期已实实现销销售的的可售售面积积和可可售面面积单单位工工程成成本确确认。。可售面面积单单位工工程成成本＝成本本对象象总成成本÷÷成本本对象象总可可售面面积已销开开发产产品的的计税税成本本＝已实实现销销售的的可售售面积积×可可售面面积单单位工工程成成本（四））计税税成本本核算算的一一般程程序4、对对本期期已完完工成成本对对象分分类为为开发发产品品和固固定资资产并并对其其计税税成本本进行行结算算。其中属属于开开发产产品的的，应应按可可售面面积计计算其其单位位工程程成本本，据据此再再计算算已销开开发产产品计税成成本和和未销开开发产产品计税成成本。。对本期期已销开开发产产品的计税税成本本，准准予在在当期期扣除除，未销开开发产产品计税成成本待待其实实际销销售时时再予予扣除除。（四））计税税成本本核算算的一一般程程序5、对对本期期未完工工和尚未建建造的成本本对象象应当当负担担的成成本费费用，，应分分别建建立明明细台台帐，，待开开发产产品完完工后后再予予结算算。（五））计税税成本本的分分配方方法1、土土地成成本，一般般按占地面面积法进行行分配配。如如果确确需结结合其其他方方法进进行分分配的的，应应商税税务机机关同同意。。土地开开发同同时连连结房房地产产开发发的，，属于于一次次性取取得土土地分期开开发房地产产的情情况，，其土地开开发成成本经商税税务机机关同同意后后可先先按土地整整体预预算成成本进行分分配，，待土土地整整体开开发完完毕再再行调调整。。（五））计税税成本本的分分配方方法2、单单独作作为过过渡性性成本本对象象核算算的公公共配配套设设施开开发成成本，，应按按建筑筑面积积法进进行分分配。。3、借借款费费用属属于不不同成成本对对象共共同负负担的的，按按直接接成本本法或或按预预算造造价法法进行行分配配。4、其其他成成本项项目的的分配配法由由企业业自行行确定定。（五））计税税成本本的分分配方方法5、企企业单单独建建造的的停车车场所所，应应作为为成本本对象象单独独核算算。利利用地地下基基础设设施形形成的的停车车场所所，作作为公公共配配套设设施进进行处处理。。将停车车场所所作为为公共共配套套设施施的简简化处处理后后，停停车位位的销销售以以及出出租取取得的的收入入属于于净收收入，，没有有成本本配备备了。。（六））间接接成本本的分分配方方法开发产产品应应按制制造成成本法法进行行计量量与核核算。。对应计计入成成本对对象中中的各各项实实际支支出、、预提提费用用、待待摊费费用等等合理理的划划分为为直接成成本、、间接接成本本和共共同成成本，并并按规规定将将其合合理的的归集集、分分配至至已完完工成成本对对象、、在建建成本本对象象和未未建成成本对对象。。属于直直接成成本和和能够够分清清成本本对象象的间间接成成本，，直接接计入入成本本对象象，共共同成成本和和不能能分清清负担担对象象的间间接成成本，，应按按受益益的原原则和和配比比的原原则分分配至至各成成本对对象，，具体体分配配方法法可按按以下下规定定选择择其一一：（六））间接接成本本的分分配方方法1、占占地面面积法法。该方法法一般般适用用于土土地成成本的的分配配。按已动动工开开发成成本对对象占占地面面积占占开发发用地地总面面积的的比例例进行行分配配。（六））间接接成本本的分分配方方法1、占占地面面积法法。一次性性开发发的，，按某某一成成本对对象占占地面面积占占全部部成本本对象象占地地总面面积的的比例例进行行分配配。分期开开发的的，首首先按按本期期全部部成本本对象象占地地面积积占开开发用用地总总面积积的比比例进进行分分配，，然后后再按按某一一成本本对象象占地地面积积占期期内全全部成成本对对象占占地总总面积积的比比例进进行分分配。。期内全全部成成本对对象应应负担担的占占地面面积为为期内内开发发用地地占地地面积积减除除应由由各期期成本本对象象共同同负担担的占占地面面积。。（六）间接成成本的分配方方法2、建筑面积积法一般适用于公公共配套设施施成本。按已动工开发发成本对象建建筑面积占开开发用地总建建筑面积的比比例进行分配配。一次性开发的的，按某一成成本对象建筑筑面积占全部部成本对象建建筑面积的比比例进行分配配。分期开发的，，首先按期内内成本对象建建筑面积占开开发用地计划划建筑面积的的比例进行分分配，然后再再按某一成本本对象建筑面面积占期内成成本对象总建建筑面积的比比例进行分配配。（六）间接成成本的分配方方法3、直接成本本法。按期内某一成成本对象的直直接开发成本本占期内全部部成本对象直直接开发成本本的比例进行行分配。4、预算造价法。。按期内某一成成本对象预算算造价占期内内全部成本对对象预算造价价的比例进行行分配。（七）配套设施成本本的扣除企业在开发区区内建造的会会所、物业管管理场所、电电站、热力站站、水厂、文文体场馆、幼幼儿园等配套套设施，按以以下规定进行行处理：（1）属于非非营利性且产产权属于全体体业主的，或或无偿赠与地地方政府、公公用事业单位位的，可将其其视为公共配配套设施，其其建造费用按按公共配套设设施费的有关关规定进行处处理。（2）属于营营利性的，或或产权归企业业所有的，或或未明确产权权归属的，或或无偿赠与地地方政府、公公用事业单位位以外其他单单位的，应当当单独核算其其成本。除企企业自用应按按建造固定资资产进行处理理外，其他一一律按建造开开发产品进行行处理。（七）配套设施成本本的扣除企业在开发区区内建造的邮邮电通讯、学学校、医疗设设施应单独核核算成本，其其中，由企业业与国家有关关业务管理部部门、单位合合资建设，完完工后有偿移移交的，国家家有关业务管管理部门、单单位给予的经经济补偿可直直接抵扣该项项目的建造成成本，抵扣后后的差额应调调整当期应纳纳税所得额。。（八）计税成本的预预提方法1、土地成本本的预提土地开发同时时连结房地产产开发的,属属于一次性取取得土地分期期开发房地产产的情况,其其土地开发成成本经商税务务机关同意后后可先按土地地整体预算成成本进行分配配,待土地整整体开发完毕毕再行调整。。由此可见，，预提土地成成本有两个前前提条件：（（1）土地开发发的同时进行行房地产开发发；（（2）一次次性取得土地地分期开发房房地产。（八）计税成本的预预提方法1、土地成本本的预提当具备了上述述两个条件后后，房地产开开发企业可以以将土地成本本按照土地整整体预算成本本按照受益对对象进行分配配，待土地整整体开发完毕毕后再按照实实际发生的土土地成本将原原来的预算成成本调整为实实际成本。需要提醒的是是，土地成本本的预提必须须与主管税务务机关沟通，，征得其认可可后，方可进进行。（八）计税成本的预预提方法2

工程结结算款的预提提31号文第32条规定，，出包工程没没有取得发票票的，最多可可以按照按照照合同额的10%来预提提，计入开发发成本。待工工程结算完成成并取得全额额发票后，对对原预提金额额进行调整。。（八）计税成本的预预提方法2

工程结结算款的预提提这种处理也有有前提条件的的：（（1）出包包工程已经完完成；（（2）出出包工程结算算正在办理；；（（3）可能结结算的金额有有充分的证明明依据；（（4））未全额取得得发票。（八）计税成本的预预提方法2

工程结结算款的预提提在实际工作中中，房地产开开发企业与承承建商签订《《工程合同》》的金额往往往大大低于实实际结算金额额。鉴于此种种情况，建议议甲乙双方重重新签订《工工程合同补充充协议》，对对工程合同金金额进行实事事求是的调整整。这样，更更有利于企业业按照本规定定预提工程结结算款项。（八）计税成本的预预提方法3、公共配套套设施成本的的预提31号文件第第32条第二二款规定，公公共配套设施施尚未建造或或尚未完工的的，可按预算算造价合理预预提建造费用用。这样的处处理，也有它它的前提条件件：（八）计税成本的预预提方法3、公共配套套设施成本的的预提（1）此类公公共配套设施施必须符合已已在售房合同同、协议或广广告、模型中中明确承诺建建造且不可撤撤销，或按照照法律法规规规定必须配套套建造的条件件；（2）公共配配套设施尚未未建造或尚未未完工的；（（3）公共共配套设施预预算造价的依依据是充分的的，最好是有有工程造价中中介机构的鉴鉴证报告。（八）计税成本的预预提方法4

报批报报建费、物业业完善费的预预提31号文第32条第三款款规定，房地地产开发企业业可以预提报报批报建费用用、物业完善善费用。所所谓物业完完善费，是指指按规定应由由企业承担的的物业管理基基金、公建维维修基金或其其他专项基金金。预预提提报批报建费费用、物业完完善费用的条条件是：必须须有政府相关关文件作为计计算依据或者者有相关政府府部门发出的的“缴费通知知书”。否则则，是不可以以预提的。（九）结转计计税成本的征征管规定计税成本的合合法凭据企业在结算计计税成本时其其实际发生的的支出应当取取得但未取得得合法凭据的的，不得计入入计税成本，，待实际取得得合法凭据时时，再按规定定计入计税成成本。计税成本的结结转时限开发产品完工工以后，企业业可在完工年年度企业所得得税汇算清缴缴前选择确定定计税成本核核算的终止日日，不得滞后后。凡已完工工开发产品在在完工年度未未按规定结算算计税成本，，主管税务机机关有权确定定或核定其计计税成本，据据此进行纳税税调整，并按按《税收征收收管理法》的的有关规定对对其进行处理理。第二讲：房地地产企业2009汇算算清缴操作实实务及注意事事项八项实务第二讲：房企企09汇算操操作－－八项项实务一、房企确认认应纳税所得得额的三个管管控点1、确认应纳纳税所得额的的一般原则2、产品完工工前的应纳税税所得额的确确认原则3、产品完工工后的应纳税税所得额的确确认原则应纳税所得额额的一般规定定权责发生制企业应纳税所所得额的计算算，以权责发发生制为原则则，属于当期期的收入和费费用，不论款款项是否收付付，均作为当当期的收入和和费用；不属属于当期的收收入和费用，，即使款项已已经在当期收收付，均不作作为当期的收收入和费用。。本条例和国国务院财政、、税务主管部部门另有规定定的除外。——《条例》》第9条关注例外接受捐赠收入，按照实实际收到捐赠赠资产的日期期确认收入的的实现。企业取得补贴收入应并入实际收收到该补贴收收入年度的应应纳税所得额额。企业销售未完完工开发产品品取得的收入入，应先按预预计计税毛利利率分季（或或月）计算出出预计毛利额额，计入当期期应纳税所得得额。－新31号文文第九条产品完工前应纳税所得额额的确认方法法（1）开发项项目位于省、、自治区、直直辖市和计划划单列市政府府所在地城市市城区和郊区区的，不得低低于15％。。（2）开发项项目位于地及及地级市城区区及郊区的，，不得低于10%.（3）开发项项目位于其他他地区的，不不得低于5％％。（4）属于经经济适用房、、限价房和危危改房的，不不得低于3%.－新31号文文第八条产品完工前应应纳税所得额额的确认方法法计税毛利率1、开发产品品完工后，企企业应及时结结算其计税成成本并计算此此前销售收入入的实际毛利利额，同时将将其实际毛利利额与其对应应的预计毛利利额之间的差差额，计入当当年度企业本本项目与其他他项目合并计计算的应纳税税所得额。2、在年度纳纳税申报时，，企业须出具具对该项开发发产品实际毛毛利额与预计计毛利额之间间差异调整情情况的报告以以及税务机关关需要的其他他相关资料。。－新31号文文第九条产品完工后应应纳税所得额额的确认方法法房地产开发产产品符合下列列条件之一的的，应视为已已经完工：1、开发产品品竣工证明材材料已报房地地产管理部门门备案。2、开发产品品已开始投入入使用。3、开发产品品已取得了初初始产权证明明。－新31号文文第三条产品完工的标标准1、开发企业业基本情况，，包括企业资资质等级、资资质有效期、、从业人数、、法人代表、、出资方、关关联方有关情情况等；2、开开发项目基本本情况，包括括开发项目名名称、地理位位置及概况、、占地面积、、容积率、绿绿化率、开发发用途、初始始开发时间、、完工时间、、销售情况、、销售方式、、销售费用（（含佣金或手手续费，尤其其是委托境外外机构销售费费用结算情况况）、配套设设施的归属及及核算、停车车场所的核算算、企业的融融资情况、利利息的核算及及支付情况等等；3、《房地产产开发企业本本年共同（间间接）成本分分摊明细表》》、《房地产产开发项目完完工对象会计计成本、计税税成本调整计计算明细表》》、《房地产产开发企业预预提费用明细细表》实际毛利额额与预计毛毛利额之间差异调调整情况的的报告内容第二讲：房房企汇算操操作－－八八项实务二、房企确确认应纳税税收入的两两个管控点点1、风险管管控：计税收入应应计必计2、失误管管控－－总分机构资产流动视同销售售后回购财政资金投资收益收入总额企业从各种种来源取得得的收入以货币形式式非货币形式式（一）销售售货物收入入；

（二二）提供劳劳务收入；；

（三））转让财产产收入；（（四）股股息、红利利等权益性性投资收益益；

（五五）利息收收入；（（六）租金金收入；（（七）特特许权使用用费收入；；

（八））接受捐赠赠收入；（（九）其其他收入。。收入总额企业从各种种来源取得得的收入以货币形式式非货币形式式（一）销售售货物收入入；（二）提供供劳务收入入；（三）转让让财产收入入；（四）股息息、红利等等权益性投投资收益；；（五）利息息收入；（六）租金金收入；（七）特许许权使用费费收入；（八）接受受捐赠收入入；（九）其他他收入。企业转让固固定资产、、生物资产产、无形资资产、股权权、债权等等财产取得得的收入。。收入总额企业从各种种来源取得得的收入以货币形式式非货币形式式（一）销售售货物收入入；（二）提供供劳务收入入；（三）转让让财产收入入；（四）股息息、红利等等权益性投投资收益；；（五）利息息收入；（六）租金金收入；（七）特许许权使用费费收入；（八）接受受捐赠收入入；（九）其他他收入。企业资产溢溢余收入、、逾期未退包包装物押金金收入、确实无法偿偿付的应付付款项、已作坏账损损失处理后后又收回的的应收款项项、债务重组收收入、补贴收入、、违约金收入入、汇兑收益等等销售开发产产品过程中中取得的全全部价款，，包括现金金、现金等等价物及其其他经济利利益。企业业代有关部部门、单位位和企业收收取的各种种基金、费费用和附加加等，凡纳入开发发产品价内内或由企业业开具发票票的，应按按规定全部部确认为销销售收入；；未纳入开发发产品价内内并由企业业之外的其其他收取部部门、单位位开具发票票的，可作作为代收代代缴款项进进行管理。。收入范围企业将开发发产品用于（）（（）（（）（））（）（（）（（）（））、换取其他企企事业单位位和个人的的非货币性性资产等行行为，应当视同同销售。—《新31号文》第第七条捐赠偿债赞助奖励投资职工福利利润分配视同销售收收入关注采取产品分分成方式如如何确认收收入？采取产品分分成方式取取得收入的的，按照企企业分得产产品的日期期确认收入入的实现，，其收入额额按照产品品的公允价价值确定。。－－《条例例》第24条哪些产品属属于该企业业已经确定定；该企业在法法律上已经经获得该产产品的所有有权。第二讲：房房企汇算算操作－－－八项实务务二、房企确确认应纳税税收入的两两个管控点点2、失误管管控－－总分公司资产流流动视同销售售后回购财政资金投资收益第二讲：房房企汇算算操作－－－八项实务务三、税前费费用扣除的的三个管控控点1、税前费费用扣除原原则的把握握2、一些重重点费用项项目税前扣扣除的把握握3、风险与与失误管控控职工福利费费列支范围围差旅费和会会议费的的的把握预提费用资产损失实际发生的的与取得收入入有关的合理的企业实际发生的的与取得收入入有关的、合理的支出，包括括成本、费费用、税金金、损失和和其他支出出，准予在在计算应纳纳税所得额额时扣除。。——《所得得税法》第第8条企业实际发生的的与取得收入入有关的、合理的支出，包括括成本、费费用、税金金、损失和和其他支出出，准予在在计算应纳纳税所得额额时扣除。。——《法》》第8条有关的支出出：与取得收入入直接相关关的支出。。——《条例例》第27条合理的支出出：符合生产经经营活动常常规，应当当计入当期期损益或者者有关资产产成本的必必要和正常常的支出。。——《条例例》第27条收益性支出出和资本性性支出企业发生的的支出应当当区分收益性支出出和资本性支出出收益性支出出在发生当当期直接扣扣除；资本性支出出应当分期期扣除或者者计入有关关资产成本本，不得在在发生当期期直接扣除除。－《条例》》28条1、企业在在进行成本本、费用的的核算与扣扣除时，必必须按规定定区分期间间费用和开开发产品计计税成本。。2、企业发发生的期间间费用、已已销开发产产品计税成成本、营业业税金及附附加、土地地增值税准准予当期按按规定扣除除。房企在确认认所得额时时可扣除的的费用项目目在计算应纳纳税所得额额时，下列列支出不得得扣除：（一）向投投资者支付付的股息、、红利等权权益性投资资收益款项项；（二）企业业所得税税税款；（三）税收收滞纳金；；（四）罚金金、罚款和和被没收财财物的损失失；（五）本法法第九条规规定以外的的捐赠支出出；（六）赞助助支出；（七）未经经核定的准准备金支出出；（八）与取取得收入无无关的其他他支出——《所得得税法》第第10条不得扣除项项目借款费用企业为购置置、建造固定资产、无形资产、、经过12个个月以上的的建造才能能达到预定定可销售状状态的存货货发生借款的的，在有关关资产购置置、建造期期间发生的的合理的借款费用，，应当作为为资本性支支出计入有有关资产的的成本，并并依照本条条例的规定定扣除。－－－《条例例》28条条重点项目分分析企业为建造造开发产品品借入资金金而发生的的符合税收收规定的借借款费用，，可按企业业会计准则则的规定进进行归集和和分配，其其中属于财财务费用性性质的借款款费用，可可直接在税税前扣除。。－《新31号号文》21条借款费用（一）非金融企业业向金融企企业借款的的利息支出出、金融企企业的各项项存款利息息支出和同同业拆借利利息支出、、企业经批批准发行债债券的利息息支出。（二）非金融企业业向非金融融企业借款款的利息支支出，不超超过按照金金融企业同同期同类贷贷款利率计计算的数额额的部分。。——《条例例》第38条企业在生产产经营活动动中发生的的下列利息息支出，准准予扣除：：重点项目分分析借款费用企业集团或或其成员企企业统一向向金融机构构借款分摊摊集团内部部其他成员员企业使用用的，借入入方凡能出出具从金融融机构取得得借款的证证明文件，，可以在使使用借款的的企业间合合理的分摊摊利息费用用，使用借借款的企业业分摊的合合理利息准准予在税前前扣除。－《新31号文》第第21条重点项目分分析银行转贷重点项目分分析租赁费——《条例例》第47条企业根据生生产经营活活动的需要要租入固定定资产支付付的租赁费费，按照以以下方法扣扣除：以经营租赁方式租入入固定资资产发生生的租赁赁费支出出，按照照租赁期期限均匀匀扣除。。以融资租赁赁方式租入入固定资资产发生生的租赁赁费支出出，按照照规定构构成融资资租入固固定资产产价值的的部分应应当提取取折旧费费用，分分期扣除除。重点项目目分析企业将已已计入销销售收入入的共用用部位、、共用设设施设备备维修基基金按规规定移交交给有关关部门、、单位的的，应于于移交时时扣除。。－－《新新31号号文》第第16条条维修基金金重点项目目分析企业采取取银行按按揭方式式销售开开发产品品的，凡凡约定企企业为购购买方的的按揭贷贷款提供供担保的的，其销销售开发发产品时时向银行行提供的的保证金金（担保保金）不不得从销销售收入入中减除除，也不不得作为为费用在在当期税税前扣除除，但实实际发生生损失时时可据实实扣除。－－《新新31号号文》第第19条条银行担保保金重点项目目分析开发企业业委托境境外机构构销售开开发产品品的，其其支付境境外机构构的销售售费用（（含佣金金或手续续费）不不超过委委托销售售收入10%的的部分，，准予据据实扣除除。－－《新新31号号文》第第20条条境外销售售费用重点项目目分析企业因国国家无偿偿收回土土地使用用权而形形成的损损失，可可作为财财产损失失按有关关规定在在税前扣扣除。－－《新新31号号文》第第22条条企业开发发产品（（以成本本对象为为计量单单位）整整体报废废或毁损损，其净净损失按按有关规规定审核核确认后后准予在在税前扣扣除。－－《新31号文》》第23条资产损失失企业参加加财产保保险，按按照规定定缴纳的的保险费费，准予予扣除。。—《条例例》第46条重点项目目分析财产保险险与商业业寿险除企业依依照国家家有关规规定为特殊工种种职工支付付的人身身安全保保险费和和国务院院财政、、税务主主管部门门规定可可以扣除除的其他他商业保保险费外外，企业业为投资资者或者者职工支支付的商商业保险险费，不不得扣除除。—《条例例》第36条重点项目目分析工资薪薪金金企业发生生的合理理的工资薪金金支出，准予扣扣除。－－《条例》34条。。同时注注意（09）3号文。企业每一一纳税年年度支付付给在本本企业任任职或者者受雇的的员工的的所有现现金或者者非现金金形式的的劳动报报酬，包包括：基本工资资、奖金、津贴、补贴、年终加薪薪、加班工资资，与任职或或者受雇雇有关的的其他支支出。第二讲：：房企企汇算操操作－－－八项实实务三、税前前扣除的的三个管管控点3、风险险与失误误管控－－－职工福利利费列支支范围差旅费和和会议费费的的把把握其他预提提费用一般性资资产损失失第二讲：：房企企汇算操操作－－－八项实实务四、资产产税务处处理的四四个管控控点1、如何何确定资资产计税税基础税税前扣除除2、固定定资产折折旧方法法与折旧旧范围3、固定定资产的的后续支支出4、开发发产品转转为自用用的折旧旧时限外购自行建造造投资者投投入换入抵入捐入租入盘盈初始计量量的差异异及协调调固定资产产固定资产产准则是是在对2001年发布布的《企企业会计计准则———固定定资产》》进行修修订完善善的基础础上完成成的,新新准则与与原准则则相比,主要差差异如下下:新旧会计计比较新准则：对购买买固定资资产的价价款超过过正常信信用条件件延期支支付的情情况，要要求企业业以购买买价款的的现值为为基础确确定固定定资产的的成本。。原准则：：对此没有有规定。。(一)在在固定资资产初始始计量中中引入了了现值计计量属性性①企业购买买固定资资产通常常在正常常信用条条件期限限内付款款,但也也会发生生超过正正常信用用条件购购买固定定资产的的经济业业务事项项,如采采用分期期付款方方式购买买资产,且在合合同中规规定的付付款期限限比较长长,超过过了正常常信用条条件,通通常在3年以上。超过正常常信用条条件购买买在这种情情况下,该类购购货合同同实质上上具有融融资租赁赁性质,购入资资产的成成本不能能以各期期付款额额之和确确定,而而应以各各期付款款额的现现值之和和确定。。①如何确定定固定资资产计税税基础——《企企业所得得税条例例》第58条外购的固固定资产产以购买价价款和支支付的相相关税费费以及直直接归属属于使该该资产达达到预定定用途发发生的其其他支出出为计税税基础。①二、自行行建造固固定资产产新准则：：自行建造造固定资资产的成成本,由由建造该该项资产产达到预预定可使使用状态态前所发发生的必必要支出出构成。。包括工工程用物物资成本本、人工工成本、、交纳的的相关税税费、应应予资本本化的借借款费用用以及应应分摊的的间接费费用等。。自行建造造的固定定资产，，以竣工工结算前前发生的的支出为为计税基基础。——《条条例》第第58条条①税法规定定：在计算应应纳税所所得额时时，企业业按照规规定计算算的固定定资产折折旧，准准予扣除除。下列固定定资产不不得计算算折旧扣扣除：（一）房房屋、建建筑物以以外未投投入使用用的固定定资产；；（二）以以经营租租赁方式式租入的的固定资资产；（三）以以融资租租赁方式式租出的的固定资资产；（四）已已足额提提取折旧旧仍继续续使用的的固定资资产；（五）与与经营活活动无关关的固定定资产；；（六）单单独估价价作为固固定资产产入账的的土地；；（七）其其他不得得计算折折旧扣除除的固定定资产。。——《所所得税法法》第11条关于折旧旧计提范范围②关于折旧旧方法的的税法规规定固定资产产按照直线法计算的折折旧，准准予扣除除。—《条例例》第59条企业的固固定资产产由于技技术进步步等原因因，确需需加速折折旧的，，可以缩缩短折旧旧年限或或者采取取加速折折旧的方方法。—《所得得税法》》第32条企业所得得税法第第三十二二条所称称可以采采取缩短短折旧年年限或者者采取加加速折旧旧的方法法的固定定资产，，包括：：（（一一）由于于技术进进步，产产品更新新换代较较快的固固定资产产；（（二）常常年处于于强震动动、高腐腐蚀状态态的固定定资产。。采采取取缩短折折旧年限限方法的的，最低低折旧年年限不得得低于本本条例第第六十条条规定折折旧年限限的60%；采采取加速速折旧方方法的，，可以采采取双倍倍余额递递减法或或者年数数总和法法。—《条例例》第98条关于折旧旧计提依依据会计准则则指南：：固定资产产应当按按月计提提折旧，，当月增增加的固固定资产产，当月月不计提提折旧，，从下月月起计提提折旧；；当月减减少的固固定资产产，当月月仍计提提折旧，，从下月月起不计计提折旧旧。企业应当自固固定资产投入入使用月份的的次月起计算算折旧；停止止使用的固定定资产，应当当自停止使用用月份的次月月起停止计算算折旧。——《条例》》第59条②关于折旧计提提年限和净残残值会计准则：企业应当根据据固定资产的的性质和使用用情况，合理理确定固定资资产的使用寿寿命和预计净净残值。企业确定固定定资产使用寿寿命，应当考考虑下列因素素：（一）预计生生产能力或实实物产量；（二）预计有有形损耗和无无形损耗；（三）法律或或者类似规定定对资产使用用的限制。企业应当根据据固定资产的的性质和使用用情况，合理理确定固定资资产的预计净净残值。固定资产的预预计净残值一一经确定，不不得变更。——《企业所所得税法条例例》第59条条在计算应纳税税所得额时，，企业发生的的下列支出作作为长期待摊摊费用，按照照规定摊销的的，准予扣除除：（一）已足额额提取折旧的的固定资产的的改建支出；；（二）租入固固定资产的改改建支出；（三）固定资资产的大修理理支出；（四）其他应应当作为长期期待摊费用的的支出。——《企业所所得税法》第第13条税法规定：后续支出固定资产固定资产后续支出固定资产的改建支出改变房屋或者建筑物结构、延长使使用年限等发发生的支出。。已足额提取折折旧的固定资资产的改建支支出按照固定资产产预计尚可使使用年限分期期摊销。改建支出大修理支出改建支出如何何摊销？租入固定资产产的改建支出出按照合同约定定的剩余租赁赁期限分期摊摊销。——《条例》》第68条固定资产后续支出改建支出大修理支出大修理支出如如何摊销？固定资产的大大修理支出固定资产的大大修理支出，，是指同时符合下列条件的支支出：（一）修理支支出达到取得得固定资产时时的计税基础础50%以上（二）修理后后固定资产的的使用年限延延长2年以上。固定资产的大大修理支出，按照固定资产产尚可使用年年限分期摊销销。——《条例》》第69条其他长期待摊摊费用其他应当作为为长期待摊费费用的支出自支出发生月月份的次月起起，分期摊销销，摊销年限限不得低于3年。—《条例》第第70条开办费：（09）98号3年会计准则前期差错通常常包括计算错错误、应用会会计政策错误误、疏忽或曲曲解事实以及及舞弊产生的的影响以及存存货、固定资资产盘盈等。。前期差错应当当采用追溯重重述法进行更更正，视同该该项前期差错错从未发生过过，从而对财财务报表相关关项目进行重重新列示和披披露盘盈的固定资资产通过“以以前年度损益益调整”科目目核算。固定资产盘盈盈盘盈的固定资资产，以同类类固定资产的的重置完全价价值为计税基基础；——《条例》》第58条会计处理：企企业在财产清清查中盘亏的的固定资产－－固定资产盘亏亏、毁损借：待处理财财产损溢———待处理固定定资产损溢贷：固定资产产借：营业外支支出——盘亏亏损失其他应收款贷：待处理财财产损溢———待处理固定定资产损溢税务处理：国税发（2009）88号；财税（（2009））57号企业开发产品品转为自用的的，其实际使使用时间累计计未超过12个月又销售售的，不得在在税前扣除折折旧费用。－《新31号号文》第24条开发产品转为为固定资产第二讲：房房企汇算操作作－－八项实实务五、优惠政策策的掌控与应用用免减收入加计扣除减免所得优惠税率税款优惠《国家税务总总局关于企业业所得税减免免税管理问题题的通知》》－－－－国税发【2008】第111号减免税管理第二讲：房房企汇算操作作－－八项实实务六、关联交易易及其特别纳纳税调整的管管控（09）2号号七、分支机构构汇总纳税的的相关管控（08）21、（09））221八、税务局备备案（审批））事项。第三讲：房地地产企业所得税汇算与与“土增税””清算的区别别1.对土地征征用费及拆迁迁补偿费处理理，二者有区区别。企业所得税中，该项费用用是指为取得得土地开发使使用权（或开开发权）而发发生的各项费费用，主要包包括土地买价价或出让金、、市政配套费费、契税、耕耕地占用税、、土地使用费费、土地闲置置费、土地变变更用途和超超面积补交的的地价及相关关税费、拆迁迁补偿支出、、安置及动迁迁支出、回迁迁房建造支出出、农作物补补偿费、危房房补偿费等。。所得税与土增税的区别别一、开发成本本的处理有区区别1.对土地征征用费及拆迁迁补偿费处理理，二者有区区别。而在土地增值税中，此项费用用包括土地征征用费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费及有关地上上、地下附着着物拆迁补偿偿的净支出、、安置动迁用用房支出等，，不包含取得土地使用用权所支付的的金额。所得税与土增税的区别别一、开发成本本的处理有区区别2.对前期工工程费的处理理，二者一致致。3.建筑安装装工程费的范范围和内容，，二者相同。。企业所得税中中，该项费用用是指开发项项目开发过程程中发生的各各项建筑安装装费用。主要要包括开发项项目建筑工程程费和开发项项目安装工程程费等。土地增值税中中的建筑安装装工程费，是是指以出包方方式支付给承承包单位的建建筑安装工程程费、以自营营方式发生的的建筑安装工工程费。虽然然前者特别规规定了建筑费费用和安装费费用，后者特特别规定了承承包方式和自自营方式，但但二者的范围围和内容完全全相同。所得税与土增税的区别别一、开发成本本的处理有区区别4、基础设施施建设费，都都允许在税前前扣除。主要包括开发发项目内道路路、供水、供供电、供气、、排污、排洪洪、通信、照照明等社区管管网工程费和和环境卫生、、园林绿化等等园林环境工工程费。虽然所得税强强调是开发项项目内发生的的费用，土地地增值税强调调是开发小区区内的费用，，但无论哪种种，都允许按按受益对象合合理分摊，在在企业所得税税和土地增值值税税前扣除除。所得税与土增税的区别别一、开发成本本的处理有区区别5.对公共配配套设施费的的处理，二者者有区别。二者的区别是是，企业所得税对此有限制条条件，即必须须是“独立的的、非营利性性的，且产权权属于全体业业主的，或无无偿赠与”的的公共配套设设施费。土地增值税对上述规定作作了补充，国国税发〔2006〕187号文件规规定，房地产产开发企业开开发建造的与与清算项目配配套的公共设设施，按以下下原则处理：：建成后产权属属于全体业主主所有的，其其成本、费用用可以扣除；；建成后无偿偿移交给政府府、公用事业业单位用于非非营利性社会会公共事业的的，其成本、、费用可以扣扣除；建成后后有偿转让的的，应计算收收入，并准予予扣除成本、、费用。所得税与土增税的区别别一、开发成本本的处理有区区别6.对开发间间接费的处理理，二者有区区别。企业所得税中，该项费用用是指企业为为直接组织和和管理开发项项目所发生的的，且不能将将其归属于特特定成本对象象的成本费用用性支出。和土地增值税中的开发间接接费用相比，，前者比后者者多了工程管管理费和营销销设施建造费费。税法规定定，工程管理理费符合土地地增值税间接接费用范围，，可以作为扣扣除项目。而营销设施建建造费能否作作为扣除项目目，需要税务总总局进一步明明确。所得税与土增税的区别别一、开发成本本的处理有区区别7.预提费用用的处理，二二者有区别。。31号文件第第32条规定定，出包工程程未最终办理理结算而未取取得全额发票票的，在证明明资料充分的的前提下，可可以按合同总总金额的10％预提；公共配套设施施尚未建造或或尚未完工的的，可按预算算造价合理预预提建造费用用。应向政府上交交但尚未上交交的报批报建建费用、物业业完善费用可可以按规定预预提。所得税与与土增税的的区别一、开发发成本的的处理有有区别7.预提提费用的的处理，，二者有有区别。。在土地增增值税清清算中，，税法规规定预提提费用不不得税前前扣除，，利息费费用要单单独计算算扣除，，不能重重复计入入开发成成本中。。国税发发〔2006〕〕187号文件件规定，，房地产产开发企企业的预预提费用用，除另另有规定定外，不不得扣除除。所得税与与土增税的的区别一、开发发成本的的处理有有区别差异一：：汇（清清）算时时间不同同。房地产企企业的企企业所得税征收，实实行年中中预缴、、年终汇汇算清缴缴的方式式，即每每年汇算算一次，，不论开开发产品品是否完完工，每每年均按按开发产产品销售售收入（（或完工工前销售售收入））减扣除除项目后后的应纳纳税所得得额征税税。而土增税清算则采采取项目目清算，，只有项项目到达达清算条条件才清清算。一一般是在在开发项项目完工工且销售售达到一一定比例例后进行行清算，，项目开开发销售售时间长长，则清清算时间间跨度长长。项目目开发销销售时间间短，则则清算时时间跨度度短。所得税与与土增税的的区别二、应税税范围和和征管方方法有差差异差异二：：成本项项目计算算不同。。在计算开开发产品品的单位位成本时时，企业业所得税税汇算要要求按6项原则则细分核核算成本本项目。。31号号文件第第二十六六条规定定，成本本对象是是指为归归集和分分配开发发产品开开发、建建造过程程中的各各项耗费费，而确确定的费费用承担担项目。。计税成成本对象象的确定定原则包包括可否否销售原原则、分分类归集集原则、、功能区区分原则则、定价价差异原原则、成成本差异异原则和和权益区区分原则则。所得税与与土增税的的区别二、应税税范围和和征管方方法有差差异差异二：：成本项项目计算算不同。。而土地增增值税在在清算时时，只要要求按普普通标准准住宅和和非普通通标准住住宅两个个项目分分开清算算。国税发〔〔2006〕187号号文件第一一条规定定，土地地增值税税以国家家有关部部门审批批的房地地产开发发