房地产项目的开发程序与政府管理2

第3章房地产项目的开发程序与政府管理

房地产项目的开发程序政府对房地产开发的管理第3章房地产项目的开发程序与政府管理

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

3．1房地产项目的开发程序开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。3．1房地产项目的开发程序

3．1．1投资机会的选择投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。3．1房地产项目的开发程序3．1．2初步可行性研究

初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。3．1房地产项目的开发程序3．1．3土地使用权谈判

土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。3．1房地产项目的开发程序3．1．4详细可行性研究在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。

详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。3．1房地产项目的开发程序3．1．5规划设计与方案报批规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）。3．1房地产项目的开发程序3．1．6签署有关合作协议开发商完成了各种方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。3．1房地产项目的开发程序3．1．7施工建设与竣工验收项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工使用的过程。进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。

3．1房地产产项目的开发发程序3．1．8市市场营销与物物业管理当项目竣工验验收后，开发发商的主要工工作就是采取取有效的营销销手段，促进进房屋的租售售，以尽快收收回资金，保保证收益。物业的租售策策略一般与市市场需求情况况、开发商对对资金回收的的迫切程度及及开发物业的的类型有关。。物业管理的主主要任务是保保证入住者方方便、安全地地使用物业及及配套设施，，能为其提供供一系列生活活服务，并通通过建筑物的的维修与保养养、机电设备备与公共设施施的维护与管管理、小区内内的治安保卫卫、清洁绿化化来保证物业业的使用寿命命及价值。需要要指指出出的的是是，，上上述述开开发发过过程程中中的的每每一一程程序序都都会会对对其其后后续续程程序序产产生生重重要要的的影影响响。。3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理3．．2．．1政政府府的的土土地地管管理理1．．土土地地供供应应计计划划上上的的管管理理无论论是是宏宏观观经经济济的的计计划划指指导导，，还还是是市市场场运运行行过过程程中中的的调调控控，，土土地地供供应应计计划划的的作作用用都都十十分分重重要要。。一个个城城市市的的土土地地开开发发和和供供应应计计划划，，一一般般由由城城市市土土地地管管理理部部门门和和规规划划管管理理部部门门按按城城市市总总体体发发展展要要求求、、土土地地开开发发潜潜力力以以及及城城市市规规划划的的要要求求制制定定。。实施施土土地地供供应应计计划划宏宏观观调调控控的的必必要要条条件件，，是是政政府府拥拥有有足足够够的的土土地地储储备备。。3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理2．．土土地地使使用用过过程程中中的的管管理理1））对对划划拨拨土土地地的的管管理理土地地使使用用权权划划拨拨是是指指有有批批准准权权的的人人民民政政府府依依法法批批准准，，在在用用地地者者缴缴纳纳补补偿偿、、安安置置等等费费用用后后将将该该幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者将将土土地地使使用用权权无无偿偿交交给给土土地地使使用用者者使使用用的的行行为为。。政府府对对划划拨拨土土地地的的管管理理体体现现在在以以下下几几点点：：（1））划划拨拨土土地地使使用用权权的的范范围围（2））对对划划拨拨土土地地的的管管理理3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理2））对对出出让让土土地地的的管管理理土地地使使用用权权出出让让，，是是指指国国家家将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内出出让让给给土土地地使使用用者者，，由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。。土地地使使用用权权出出让让金金是是指指通通过过有有偿偿有有限限期期出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的受受让让者者，，按按照照合合同同规规定定的的期期限限，，一一次次或或分分次次提提前前支支付付的的整整个个使使用用期期间间的的地地租租。。3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理3））对对闲闲置置土土地地的的管管理理经法法定定手手续续取取得得土土地地使使用用权权的的单单位位或或个个人人，，未未按按规规定定的的土土地地用用途途利利用用土土地地，，也也未未经经原原批批准准用用地地的的人人民民政政府府同同意意而而超超过过规规定定的的期期限限未未动动工工开开发发的的建建设设用用地地，，视视为为闲闲置置土土地地。。（1））闲闲置置土土地地的的范范围围（2））闲闲置置土土地地的的处处置置方方式式（3））征征收收土土地地闲闲置置费费3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理3．．2．．2政政府府在在房房地地产产开开发发中中的的规规划划管管理理城市市规规划划是是在在一一定定时时期期内内城城市市建建设设的的发发展展规规划划。。它它所所确确定定的的城城市市规规模模和和发发展展方方向向，，是是为为了了实实现现城城市市经经济济和和社社会会发发展展目目标标，，合合理理进进行行城城市市建建设设与与管管理理的的蓝蓝图图和和依依据据，，是是协协调调各各项项建建设设和和许许多多经经济济关关系系的的纲纲领领性性文文件件。。3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理1．政府府在在土土地地使使用用权权出出让让过过程程中中的的规规划划管管理理在国国有有土土地地使使用用权权出出让让之之前前，，政政府府应应当当制制定定控控制制性性详详细细规规划划。。出出让让的的地地块块，，必必须须具具有有城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门提提出出的的规规划划设设计计条条件件及及附附图图。。3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理2．政府府在在房房地地产产开开发发过过程程中中的的规规划划管管理理具体体来来说说，，政政府府在在房房地地产产开开发发过过程程中中的的规规划划管管理理内内容容主主要要体体现现在在：：开开发发项项目目的的选选址址、、定定点点审审批批；；核核发发《《建建设设用用地地规规划划许许可可证证》》及及规规划划设设计计条条件件；；规规划划方方案案及及初初步步设设计计审审批批以以及及核核发发《《建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证》》等等方方面面。。3．．2政政府府对对房房地地产产开开发发的的管管理理2．开发发项项目目在在规规划划设设计计方方案案中中的的主主要要技技术术经经济济指指标标1））居居住住区区开开发发项项目目技技术术经经济济指指标标（1））居居住住区区总总用用地地：：指指居居住住区区范范围围内内的的总总用用地地面面积积，，包包括括居居住住用用地地、、公公共共建建筑筑用用地地、、道道路路用用地地、、绿绿化化用用地地。。（2））居居民民每每人人占占地地：：是是居居住住区区内内人人均均用用地地指指标标，，包包括括人人均均居居住住用用地地、、人人均均公公共共建建筑筑用用地地、、人人均均道道路路用用地地、、人人均均绿绿化化用用地地。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（3）居居住区总总建筑面面积：指指居住区区范围内内的总建建筑面积积，包括括居住建建筑面积积和公共共建筑面面积。（4）总总户数、、总人口口、平均均每户人人口：指指居住区区内可容容纳的总总户数、、总人口口及总人人口与总总户数之之比。（5）平平均每户户居住建建筑面积积：指居居住区内内居住建建筑面积积与总户户数之比比。（6）居居住建筑筑密度：：指居住住建筑对对居住用用地的覆覆盖率，，即：居居住建筑筑密度=居住建建筑基底底面积/居住建建筑用地地面积。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（7）容容积率（（居住建建筑面积积密度））：容积积率=居居住建筑筑面积/居住建建筑用地地面积。。（8）人人口毛密密度：指指居住区区内可居居住的总总人口与与总用地地面积之之比。（9）人人口净密密度：指指居住总总人口与与居住建建筑用地地面积之之比。（10））平均层层数：指指居住建建筑面积积与居住住建筑基基底总面面积之比比。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（11））高层比比例：一一般七层层以上为为高层住住宅，即即高层住住宅建筑筑面积占占总建筑筑面积的的比例。。（12））住宅间间距：指指相邻居居住建筑筑之间的的距离。。（13））居住区区平均造造价：指指居住区区总造价价与居住住区总建建筑面积积之比。。（14））建设周周期：指指自工程程开工至至全部工工程完工工之间的的持续时时间。3．2政政府对房房地产开开发的管管理2）非居居住区开开发项目目技术经经济指标标非居住区区开发项项目指酒酒店、写写字楼、、商业零零售中心心、公寓寓、小型型住宅区区等开发发项目，，为评价价其规划划设计方方案的经经济性和和合理性性，经常常采用以以下技术术经济指指标作为为衡量的的标准。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（1）建建筑容积积率：项项目规划划建设用用地范围围内全部部建筑面面积与规规划建设设用地面面积之比比。附属属建筑物物计算在在内，但但注明不不计算面面积的附附属建筑筑物除外外。（2）建建筑面积积：指开开发项目目各栋、、各层建建筑面积积的总和和。（3）地地上建筑筑面积：：指地上上各层建建筑面积积的总和和。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（4）建建筑密度度：即建建筑覆盖盖率，指指项目用用地范围围内所有有建筑物物的基底底面积之之和与规规划建设设用地面面积之比比。（5）规规划建设设用地面面积：指指项目用用地规划划红线范范围内的的土地面面积。（6）建建筑高度度：指城城市规划划建设管管理部门门规定的的建筑物物檐口高高度上限限。3．2政政府对房房地产开开发的管管理（7）绿绿地率：：规划建建设用地地范围内内的绿地地面积与与规划建建设用地地面积之之比。（8）停停车位个个数：指指在规划划用地范范围内设设置的地地面和地地下停车车位的个个数。（9）有有效面积积系数：：指建筑筑物内可可出售或或出租建建筑面积积与总建建筑面积积之比。。3．2政政府对房房地产开开发的管管理3．2．．3政府府在房地地产开发发中对住住房、地地价、租租金、税税收、利利率等政政策的管管理我国的的房地地产市市场是是一个个效率率低下下、不不够完完善的的市场场，所所以政政府的的宏观观调控控相对对来说说也显显得非非常重重要。。宏观观管理理房地地产市市场的的手段段包括括制定定住房房政策策、地地价政政策、、租金金政策策、税税收政政策、、利率率政策策等。。3．2政府府对房房地产产开发发的管管理3．2．4政府府在房房地产产开发发过程程中的的市场场管理理政府在在房地地产开开发中中进行行的市市场管管理，，主要要体现现在以以下几几个方方面：：1．资资质审审查2．产产权登登记3．建建立房房地产产价格格评估估制度度4．交交易程程序的的规范范化3．2政府府对房房地产产开发发的管管理3．2．5