房地产信贷管理教材

第七章房地产信贷房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。商品房预售最早出现于香港，1956年《预售楼花同意书》。

中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。商品房预售最早出现于香港，1956年《预售楼花同意书》。

中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。房地产信贷概述一、房地产信贷的起源

1994年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征

房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动，即各房地产金融机构运用各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征(一)贷款投向受到严格控制

为了防范房地产信贷风险，各商业银行通常会严格审查房地产信贷的发放条件，适时调整和优化房地产信贷投向。在政府对房地产行业实施调控的背景之下，房地产信贷的这一特征被进一步强化。房地产信贷概述二、房地产信贷的基本特征(二)贷款期限较长

房地产开发贷款期限可能达到l～3年，甚至到5年；个人住房贷款的合同贷款期限可达20—30年，具有较高的信用风险和流动性风险。现实中，解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，而解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。当市场中诞生了抵押转手债券后，投资者投资的工具增加了；而对于房地产商来说，其融资渠道增加了，竞争力得到加强。房地产信贷概述一、房地产信贷的基本特征(三)贷款规模与资产占比有限制

虽然房地产贷款属于各商业银行的优质资产，但各商业银行还是对这种资产的规模与比例进行了严格的控制。通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的l0％左右；个人住房贷款占比一般在l0％～15％，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40％以上。房地产信贷概述三、房地产信贷应满足的条件（一）房地产信贷设立条件的原因房地产信贷条件的确定，就必然要考虑到多方面的要求和利益。苛刻的信贷条件虽然对银行有利，但却限制了信贷业务的扩大；宽松的信贷条件虽然对借方有利，也符合政府的要求，但要以按期偿还本息为限。这样，一定的信贷条件就成为房地产信贷活动展开的前提条件。房地产信信贷概述述三、房地产信信贷应满满足的条条件（二）房房地产信信贷应满满足的基基本房地产信信贷必须须以抵押押或担保保作为设设立的基基本条件件。之所以有有这种规规定，是是因为将将贷款的的偿还风风险降低低到最小小限度是是房地产产信贷机机构的首首要任务务，这就就决定了了，信贷贷条件的的出发点点和归宿宿点是：：贷方能能否如期期回收本本息，借借方能否否按期偿偿还所贷贷款项的的本金和和利息。。（三）房房地产信信贷应满满足的其其他条件件1.借款单位位应满足足的条件件（1）借款单单位必须是依依法批准准的法人人单位（2）借款单单位必须须实行自自主的生生产经营营和独立立的核算算（3）借款单单位必须须拥有一一定的自自有资金金目前具体要要求有以以下两个个方面限限定：一一是企业业自有流流动资金金要达到到生产流流动资金金总量的的30％；二是是预收购购房款时时开发建建设工程程量不低低于总工工程量的的1／3。（4）借款单单位要在在银行开开立账户户，将所所有业务务收入存存入银行行，并由由银行办办理结算算业务。。（5）必须具具有年度度开发计计划和开开发项目目规划设设计文件件，这些些计划和和设计文文件是经经过企业业批准部部门的认认可和确确定的。。（6）必须有有健全的的管理机机构和财财务管理理制度，，并定期期向贷款款银行提提供经费费计划和和财务收收支计划划以及会会计、统统计报表表等有关关资料。。房地产信信贷概述述2．个人借借款应满满足的条条件商业银行行对居民民个人购购房的首首付款额额度、贷贷款期限限以及利利息支付付等方面面作了相相应规定定。(1)首付款额额度。首首付款额额度是指指购房者者支付占占住房总总价一定定比例的的先期购购房款额额度。世世界各国国通行的的做法都都是如此此，即不不给予购购房者100％的贷款款，而要要求购房房者自己己先垫付付房价款款总额一一定比例例的现金金，这种种首付款款额度制制度具有有降低贷贷款风险险的作用用。房地产信信贷概述述2．个人借借款应满满足的条条件(2)贷款期限限。贷款款期限是是指借方方从贷方方取得房房地产贷贷款到偿偿还时的的期限。。由于房房地产价价格高，，因此贷贷款期限限也较长长，国外外有的长长达20～30年，最长的可可达40年，贷款期限限的长短因借借款人的信用用程度和不同同金融机构的的资金实力而而异。(3)利息支付。借借款人按期支支付利息是建建立个人住房房贷款的重要要条件。借贷贷利息和贷款款期限是房地地产信贷两个个相互依存的的借贷条件。。期限越长，，借贷利息越越高。房地产信贷概概述第一节商品品房开发贷款款一、贷款种类类1、住房开发贷贷款2、商业用房开开发贷款3、其他商品房房开发贷款4、经济适用房房开发贷款二、贷款对象象商品房贷款的的对象是经工工商行政管理理机关核准登登记从事房地地产开发的企企事业法人、、其它经济组组织。其中经经济适用住房房开发贷款的的对象有一些些特殊性。第一节商品品房开发贷款款三、贷款条件件（一）商品房房贷款企业应应该具有的条条件（二）经济适适用住房开发发贷款的特殊殊规定四、贷款申请请（一）单位材材料（二）项目材材料第一节商品品房开发贷款款五、贷款调查查1、借款人的基基本情况2、项目基本情情况3、借款人的财财务状况4、市场及项目目效益情况5、贷款情况6、调查抵押物物、质物、保保证人情况第一节商品品房开发贷款款六、贷款审查查批报七、贷款发放放八、贷后检查查（一）日常检检查（二）重点检检查（三）贷款的的归档及整理理（四）不良贷贷款的管理第一节商品品房开发贷款款第二节建筑筑业短期贷款款一、贷款对象象和条件建筑业短期贷贷款的对象是是经工商行政政管理机关核核准登记从事事建筑安装的的的企事业法法人、其他经经济组织。二、贷款申请请（一）提交《贷款申请书》（二）申请建建筑业短期贷贷款应提供的的材料（三）受理贷贷款申请第二节建筑筑业短期贷款款三、贷款调查查和审批（一）深入企企业进行实地地调查（二）信贷员员到企业基本本存款开户行行，调查了解解企业还本付付息等情况，，评估论证其其信用情况（三）信贷员员按照建筑业业贷款风险的的测算方法测测定该贷款风风险度四、贷款的发发放和贷后管管理第二节建筑筑业短期贷款款第三节政策策性房地产信信贷业务一、概念房地产信贷业业务按业务性性质分两类：：一是自营性性房地产信贷贷业务，二是是政策性房地地产信贷业务务。政策性房房地产信贷业业务是指受当当地人民政府府和军队、煤煤炭、铁道、、石油等系统统委托，由指指定银行以政政策性住房资资金为来源而而经营的住房房信贷业务。。二、住房基金金（一）住房基基金的来源1、城市住房基基金2、行政、事业业、企业单位位住房基金。。3、行政、事业业、企业单位位收取的租赁赁保证金4、个人住房基基金5、地方政府发发行住房建设设债券筹集的的资金6、国际金融组组织为地方政政府提供的住住房贷款基金金第三节政策策性房地产信信贷业务（二）住房基基金的管理住房基金实行行专户存储，，在财务管理理制度上，住住房基金实行行“单独核算算、集中管理理”的原则。。（三）住房基基金的运用原原则第三节政策策性房地产信信贷业务三、政策性住住房贷款（一）贷款种种类1、对实行经济济房改单位的的职工购买、、建造、大修修理自住住房房发放抵押贷贷款2、发放城市经经济适用房开开放贷款3、对实行房改改的单位购买买、建设职工工住房发放抵抵押贷款4、经委托人同同意可购买国国家债券第三节政策策性房地产信信贷业务（二）住房公公积金贷款住房公积金贷贷款的对象和和条件是按时时足额缴存公公积金的职工工，在购买、、建造、大修修自由住房时时，可以申请请住房公积金金贷款。一个个家庭只能享享受一次住房房公积金贷款款。第三节政策策性房地产信信贷业务（三）个人住住房组合贷款款个人住房组合合贷款是指借借款人因购买买、建造、大大修自由住房房申请住房公公积金贷款后后，还不足制制服放款时，，可以向受托托银行再申请请商业性的个个人住房贷款款第三节政策策性房地产信信贷业务开发商银行购房者、贷款款人①合作协议②购房合同③贷款协议④房款⑤交房⑥还款第四节个人人住房贷款2、个人住房抵押押贷款的种类类组合贷款商业贷款公积金贷款第四节个人人住房贷款第四节个人人住房贷款一、按揭贷款款是抵押贷款的的一种，是指指借款人在向向房地产开发发公司购买房房产时，自己己先交楼价款款的一部分(作为首付)，其余部分由由银行贷款垫垫付，在银行行贷款垫付期期间，房产的的权益属于银银行所有，当当借款人还清清全部贷款本本息时，该房房产的权益才才移至借款人人。在我国，称为为个人住房抵押押贷款。（一）对象与与条件按揭贷款的对对象是具有完完全民事行为为的自然人（二）额度、、期限和利率率（三）还款方方式1、期限在一年年以下的，实实行到期一次次还本付息2、期限在一年年以上的，可可采用等额还还本付息法、、等额本金（（利随本清））还款法等还还款方式，按按季（月）归归还贷款本息息。第四节个人人住房贷款第四节个人人住房贷款借款申请获得得批推后，贷贷款人应通知知借款人在指指定的时间到到贷款银行办办理有关个人人住房贷款用用款手续，并并在贷款银行行开立存款账账户。还款方式和还还本付息计划划应在借款合合同中规定。。贷款期限在在1年以内(含1年)的，到期一次次偿清贷款本本息。贷款期期限在1年以上的，借借款人应按月月并自使用贷贷款后第二个个月开始偿付付贷款本息。。偿还贷款本本息的方式可可选择等额本本息月均还款款法、等额本本金还款法等等（四）贷款操操作1、按揭贷款的的申请、调查查与确认2、按揭贷款的的审查和审批批3、贷款发放、、管理和收回回二、装修贷款款（一）贷款条条件（二）贷款额额度、期限和和利率（三）贷款程程序（四）贷款方方式、偿还方方式和贷后管管理第四节个人人住房贷款第五节相关关中介业务一、房地产估估价房地产估价是是只房地产专专业估价人员员、根据估价价的目的，遵遵循估价原则则，按照估价价程序，采用用科学的估价价方法，并结结合估价经验验与对影响房房地产价格因因素的影响房房地产价格的的因素的分析析，对房地产产最可能实现现的合理价格格作出推测与与判断。二、房地产估估价的原则1、合法原则2、最佳使用原原则3、供求关系原原则4、替代原则5、公平原则6、估价时点原原则第五节相关关中介业务三、估价的基基本程序1、申请和受理理、2、确定房地产产估价的基本本要素3、拟订评估处处理计划4、收集和整理理资料5、现场勘察6、选择估价方方法计算及确确定估价额7、撰写估价报报告书8、收取估价服服务费第五节相关关中介业务四、常用的估估价方法1、市场比较法法2、成本法3、收益还原法法4、剩余法5、路线价法6、长期趋势评评估法7、抵押利息补补偿法第五节相关关中介业务二、房地产造造价审查（一）什么是是房地产造价价审查工程造价是指指建设工程从从项目规划至至工程施工完完毕办理验收收及交付使用用所用的投资资综合，在实实际工作中，，工程造价的的控制主要是是通过控制设设计概算、施施工预算和竣竣工决算来控控制造价。对对这“三算””的审查过程程就是建设工工程造价的审审查第五节相关关中介业务（二）开展工工程造价审查查的意义1、审查设计概概算可以促进进设计的先进进性和经济合合理性2、审查施工预预算有利于施施工企业加强强经济核算，，3、审查竣工决决算可以最终终决定工程造造价，有利于于施工单位与与建设单位的的权益第五节相关关中介业务（三）工程造造价费用的构构成工程造价费用用由直接费、、间接费、计计划利润和税税金构成。第五节相关关中介业务一、2003年以来房地产产信贷状况第三节房地地产状况及其其积极效应一、2003年以来房地产产信贷状况房地产状况及及其积极效应应房地产状况及及其积极效应应二、房地产信信贷的积极效效应（一）房地产产信贷的推行行，彻底改变变了住房面貌貌（二）房地产产信贷的推行行，有利于解解决居民住房房问题（三）房地产产信贷的推行行，促进了住住房资金的合合理运行（四）房地产产信贷的推行行，促进了居居民消费结构构的改善房地产状况及及其积极效应应三、目前房地地产信贷业务务的总体评价价（一）房产企企业信用风险险不断增加第一，中国人人民银行规定定房地产开发发项目必须具具备“四证””，才可发放放开发贷款，，房地产企业业提供虚假““四证”第二，高估房房地产项目的的价值第三，大量占占用施工单位位垫资和期房房按揭的预售售楼款第四，通过假假按揭骗取银银行贷款第五，商品房房大量空置房地产状况及及其积极效应应三、目前房地地产信贷业务务的总体评价价（二）个人住住房贷款信用用风险逐步显显现（三）银行资资产负债结构构错位，流动动性风险凸现现（四）房地产产开发企业