房地产企业税收政策知识

房地产行业涉税会计及纳税检查2009年9月9日房地产企业的定义,它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。前言主要内容房地产企业的有关帐务处理房地产企业收入的规定及应注意的问题房地产企业成本费用的规定及应注意的问题原内资企业与外资企业在税收政策上主要有哪些差别国税发（2009）31号〕与〔国税发（2006）31号〕主要有哪些重大的变化一、房地产企业的有关帐务处理

（一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房地产企业的“开发成本”其明细科目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。 A、房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：

1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出： 借：开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款等科目 2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时： 借：开发成本—A项目-前期工程费 贷：银行存款，其他应付款等科目3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费： 借：开发成本—A项目-建筑安装工程费 贷：银行存款，应付帐款等4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 借：开发成本—A项目-基础设施费 贷：银行存款，应付帐款等5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 借：开发成本—公共配套设施费 贷：银行存款，应付帐款等6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 借：开发成本—开发间接费 贷：银行存款，其他应付款等

B、待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。 1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。 2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用：最常用的方法有面积分摊法。 3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。会计分录： 借：开发产品---按项目或栋号设置明细 贷：开发成本—相关明细科目

（二）、房地产企业有关收入的帐务处理 通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。 1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。

收到房款时帐务处理： 借：银行存款 贷：预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算同时应交纳税金的账务处理 借：应交税费—应交营业税（按预售房款计税） 贷：银行存款 2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。 借：预收帐款“应收帐款”等科目 贷：营业收入 同时结转经营成本 借：经营成本 营业税金及附加 贷：开发产品—相关明细科目 应交税费—应交营业税、应交土地增值税等房地产企业特殊的几种帐务处理：1）、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值 借：开发产品 贷：周转房再按购销合同中双方签订的价格 借：银行存款等科目 贷：经营收入并结转其销售成本 借：经营成本 贷：开发产品2）、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入 借：预收帐款等科目 贷：经营收入

3）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时 借：银行存款”或“应收帐款” 贷：经营收入按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本 借：经营成本 贷：分期收款开发产品

房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。

房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。

在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续 借：开发产品一已售 贷：开发产品一库存（三）、房地地产开发费费用与房地产开开发项目有有关的销售售费用、管管理费用、、财务费用用与一般企企业核算方方法相同。。不同的地地方就是：：房地产开开发企业为为开发房地地产而借入入的资金所所发生的利利息等借款款费用，在在开发产品品完工之前前，计入开开发成本。。开发产品品完工之后后而发生的的利息等借借款费用，，计入财务务费用。（四）、房房地产企业业的往来核核算比较繁繁杂，如建建筑安装工工程费、基基础设施费费等因为其其工程款金金额大而且且时间长，，一般企业业都先通过过“预付帐帐款”等科科目。1、支付工工程进度款款及备料款款时借：预付帐帐款—×××公司贷：银行存存款—×××银行及帐帐号2、工程竣竣工结算时时再转入““开发成本本”（附““建筑安装装工程发票票”等）借：开发成成本—×××栋—建筑筑安装工程程费---土建工程程款、安装装工程款等等开发成本——基础设施施费—道路路、供水等等开发成本——公共配套套设施费——游泳池、、假山等贷：预付帐帐款—×××公司应付帐款——××公司司(结算差差额)（五）、关关于房地产产企业的““代建”行行为税法规定房房屋开发公公司承办国国家机关、、企事业单单位的统建建房，如委委托建房单单位能提供供土地使用用权证书和和有关部门门的建设项项目批准书书以及基建建计划，且且房屋开发发公司（即即受托方））不垫付资资金，同时时符合“其其他代理服服务”条件件的，对房房屋开发公公司取得的的手续费收收入按“服服务业”税税目计征营营业税，否否则，应全全额按“销销售不动产产”计征营营业税。这这里所说的的“其他代代理业务””是指受托托方与委托托方实行全全额结算（（原票转交交），只向向委托方收收取手续费费的业务。。（这里代代建房的条条件非常重重要）。例例如：国税税函[1998]554号对对新疆维吾吾尔自治区区地方税务务局提出的的：（关于于“代建””房屋行为为应如何征征收营业税税问题的批批复如下：：房地产开开发企业(以下简称称甲方)取取得土地使使用权并办办理施工手手续后根据据其他单位位(以下简简称乙方)的要求进进行施工，，并按施工工进度向乙乙方预收房房款，工程程完工后，，甲方替乙乙方办理产产权转移等等手续。甲甲方的上述述行为属于于销售不动动产，应按按“销售不不动产”税税目征收营营业税；如如甲方自备备施工力量量修建该房房屋，还应应对甲方的的自建行为为，按“建建筑业”税税目征收营营业税。关于““代建建”的的有关关帐务务处理理如下下：代建成成本不不需要要做专专门的的帐务务处理理。收到委委托方方的款款项时时借：银银行存存款贷：其其他应应付款款3、支支付施施工单单位时时借：其其他应应付款款贷：银银行存存款并将施施工单单位的的发票票直接接转交交给委委托方方。收收到到委托托方支支付的的手续续费时时：借：银银行存存款贷：其其他业业务收收入。。按按手续续费计计提税税金时时借：其其他业业务支支出－－税金金贷：应应交税税金二、房房地产产企业业收入入的规规定及及应应注意意的问问题（一））、收收入的的概念念在《《税法法》上上和《《会计计》上上是不不同的的，结结转时时间在在《会会计》》上和和《税税法》》上也也是不不同的的。根据《《企业业会计计准则则第14号号-收收入》》的规规定，，房地地产企企业确确认收收入必必须同同时满满足以以下条条件：：1、房房地产产的法法定所所有权权上的的主要要风险险和报报酬已已经转转移给给买方方；2、商商品房房已经经移交交，房房地产产企业业没有有保留留对商商品房房的继继续管管理权权，也也没有有对商商品房房实施施有效效控制制3、销销售合合同已已经履履行，，发票票已经经开具具，相相关的的价款款已经经取得得或已已取得得收款款凭据据；4、收收入的的金额额能够够可靠靠计量量；5、相相关的的已发发生或或将发发生的的成本本能够够可靠靠计量量。根据《《国家家税务务总局局关于于房地地产开开发业业务征征收企企业所所得税税问题题的通通知》》（国国税发发[2009]31号））规定定，房房地产产企业业应按按以下下规定定确认认收入入：1、采采取一一次性性全额额收款款方式式销售售开发发产品品的，，应于于实际际收讫讫价款款或取取得索索取价价款凭凭据（（权利利）之之日，，确认认收入入的实实现。。2、采采取分分期收收款方方式销销售开开发产产品的的，应应按销销售合合同或或协议议约定定的价价款和和付款款日确确认收收入的的实现现。付付款方方提前前付款款的，，在实实际付付款日日确认认收入入的实实现。。3、、采取取银行行按揭揭方式式销售售开发发产品品的，，应按按销售售合同同或协协议约约定的的价款款确定定收入入额，，其首首付款款应于于实际际收到到日确确认收收入的的实现现，余余款在在银行行按揭揭贷款款办理理转账账之日日确认认收入入的实实现。。4、采采取委委托方方式销销售开开发产产品的的，应应按不不同的的委托托方式式合理理地确确认收收入的的实现现。（二））检查查收入入应注注意的的问题题1、房房地产产开发发企业业的经经营范范围和和经营营目的的，使使得房房地产产开发发企业业对外外销售售开发发产品品有两两种方方式，，即开开发产产品的的出售售和出出租。。房地地产开开发企企业的的开发发经营营特点点，决决定了了其出出租房房周转转房商商品房房三者者之间间用途途不稳稳定的的特点点。房房地产产开发发企业业可根根据自自身的的生产产经营营情况况，资资金状状况以以及市市场销销售情情况等等，来来具体体决定定开发发产品品的用用途。。例例如：：房地地产开开发企企业的的经营营者，，经过过市场场调查查和市市场预预测，，认为为目前前房屋屋的销销售市市场看看好，，可以以设法法将出出租房房变为为商品品房对对外进进行出出售；；相反反，如如果房房屋的的销售售市场场疲软软，但但租房房风盛盛行，，则可可以将将商品品记变变为出出租房房对外外行行行出租租。房房地产产开发发企业业的周周转房房也是是如此此。当当商品品房暂暂未出出售之之前，，可临临用于于安置置动迁迁户，，待动动迁户户安置置完毕毕之后后，再再将空空出的的周转转房作作为出出租房房或商商品房房用于于对外外出租租或出出售。。所以以检查查时要要注意意三者者之间间的增增减变变化，，看其其出租租或销销售收收入是是否记记入其其他业业务收收入，，主营营业务务收入入账户户，有有无将将出租租房，，周转转房销销售后后直接接冲减减出租租房，，周转转房所所发生生的摊摊销费费和改改装修修复费费等。。2、收收入的的分解解一般般常见见的方方法就就是将将可以以分开开单独独处理理的部部分从从整个个房地地产中中分离离，比比如房房屋里里面的的各种种设施施。当当住房房初步步完工工但没没有安安装设设备及及装潢潢、装装饰时时便和和购买买者签签订房房地产产转移移合同同，接接着再再和购购买者者签订订设备备安装装及装装潢、、装饰饰合同同。另另外，，就是是价外外费用用的分分离，，房地地产企企业在在销售售房屋屋的同同时，，往往往需要要代收收水电电初装装费、、燃（（煤））气费费、维维修基基金等等各种种配套套设施施费，，这时时房地地产企企业一一般都都会成成立一一个物物业公公司，，将所所有这这些相相关的的代收收费用用由物物业公公司收收取并并向业业主开开具发发票，，这样样减少少房地地产企企业的的计税税收入入。3、对房地产产开发分司的的检查，一般般可通过主营营业务收入，，其他业务收收入，主营业业务税金及附附加等损益类类科目和应收收账款，预收收账款等往来来账户来发现现问题。应特特别注意以下下几个问题：：（1）、将经经营收入账与与有关会计凭凭证相核对同同时核对纳税税人开具的““商品房发票票”和“动迁迁房发票”存存根联，看有有无分解收入入，减少营业业额的现象。。（房地产开开发企业在开开发中，与被被拆迁户签订订拆迁还房协协议，约定房房地产竣工后后，在原地按按照同等面积积安置被拆迁迁户，实际上上房地产开发发企业是用房房屋换取了土土地使用权））（2）、将将“应付账款款”预收账款款，等往来明明细账与有关关记账凭证，，原始凭证，，销售合同等等相核对，看看有无将收入入挂往来即不不纳税的现象象

（3））、将经营营收入，分期期收款开发产产品等明细账账与有关记账账凭证，原始始凭证及销售售合同相核对对，看有无按按合同规定应应收销售款而而实际未收到到等原因而未未转作经营收收入的现象。。

（4））、以房换换地时，其转转达让房屋的的营业额是否否为用来换取取土地使用权权的新建房屋屋的造价，旧旧房的评估价价或旧房的买买价。（（5）、审审查“固定资资产”，营业业外支出、销销售费用等账账户与有关会会凭证相对照照，有无捐赠赠不动产的行行为、作为样样品、职工福福利、奖励等等。

（6）、几种特特殊情况：““还本销售””对以还本方方式销售建筑筑物的行为，，应按向购买买者收到的全全部价款和价价外费用征收收营业税，不不得减除所谓谓还本支出。。“以房换房房”属于有偿偿转让不动产产范畴，应该该缴纳营业税税。“购房回回租”即与购购房者签订““商品房买卖卖合同书”观观时，根据合合同约定的期期限，在一定定时期后又将将商品房购回回。对房地产产开发公司和和购房者均应应按销售不动动产税目征收收营业税。三、房地产企企业成本费用用的规定及应应注意的问题题（一）、成本本费用的有关关规定房地产开发企企业准予扣除除的支出项目目包括开发、、经营过程中中发生的、与与取得收入相相关的成本、、费用、税金金和损失。房房地产开发企企业在进行成成本和费用扣扣除时，必须须按规定区分分期间费用和和成本、开发发产品建造成成本和销售成成本的界限。。期间费用和和开发产品销销售成本可以以按规定在当当期直接扣除除。

1、、房地产开发发企业应以独独立编制"建建筑工程预算算书"（包括括独立编制设设计预算和施施工图预算））的单位工程程为成本核算算对象，分别别核算建造成成本。对支付付的属于多个个成本核算对对象的开发费费用，应按建建筑面积等合合理的方法在在各成本核算算对象之间进进行分配。2、房地产开开发企业发生生的当期准予予扣除的开发发产品建造成成本，是指房房地产开发过过程中实际发发生的，已实实现销售的开开发产品所发发生的建造成成本。具体计计算公式如下下：可售面积积单位工程成成本=成本核核算对象总建建造成本/成成本核算对象象总可售面积积当期可扣除除的销售成本本=Σ各成本本对象已实现现销售的可售售面积×可售售面积单位工工程成本。3、开发发产品建造成成本包括土地地征用及拆迁迁补偿费、前前期工程费、、建筑安装工工程费、基础础设施建设费费、公共配套套设施费以及及开发间接费费用、借款费费用及其他费费用等。（二）、成本本费用注意的的有关问题房地产公司的的收入可以通通过与各部门门联手等方法法计算出应税税收入。故而而虚增成本成成了房地产企企业达到少缴缴税款的主要要渠道1、有虚增建建安项目与隐隐蔽工程时，，要结算房地地产开发项目目的整体平面面图、总规划划图、总容积积率等，确定定该开发项目目应有的建筑筑项目，预测测所需的建安安项目。以防防虚增建安成成本。如：房房地产开发企企业可能会通通过虚列建安安项目，达到到降低土地增增值率，减少少土地增值额额，虚列企业业所得税税前前扣除额，减减少应纳税所所得额的目的的。进而逃避避土地增值税税，企业所得得税等。具体体可以查看开开发项目总预预算，与施工工方的合同等等。查看所开开出的发票中中是否存在不不实项目，尤尤其以附属工工程（如绿化化、环卫、排排洪、排污、、供水、供电电、供气等））隐蔽工程的的支出。在此此类项目中，，一般的税务务机关是没有有能力查实的的，他们可能能通过在税务务机关代开或或取得假发票票等方式开出出此类建筑安安装发票。以以支付较小的的代价获取大大的利益。2、另一种种虚增成本本的方法就就是在动迁迁房的支出出上做文章章，因这些些房屋在最最后一般要要拆除，方方式同上。。还有，就是是征地补偿偿费用上，，如果开发发项目征用用的是农民民的土地，，就可以大大做手脚。。因为此项项支出大多多以白条的的方式支付付。3、将公司司管理人员员加入项目目人员编制制中，使其其发生的工工资、办公公费等做为为项目开发发的间接费费列入开发发成本等，，加大开发发成本，减减少土地增增值额。还有就是将将在税务上上有比例或或限额的一一些费用，，如业务招招待费，广广告宣传费费，以其他他名目，挤挤入开发间间接费，甚甚至是开发发成本里。。以“开开发间接费费----其他”““开发成本本----其他”或或者其他子子目的形式式出现，一一般对于不不常出现的的二级及以以下级的科科目就应多多注意了。。四、原内资资企业与外外资企业在在税收政策策上主要有有哪些差别别〔国税发（（2006）31号号〕《关于于房地产开开发经营企企业所得税税处理办法法的通知》》仅适用于于内资企业业，而外资资房地产企企业所得税税管理主要要适用国家家税务总局局《关于外外商投资房房地产开发发经营企业业所得税管管理问题的的通知》（（国税发〔〔2001〕142号）。两两个文件，，内外资房房地产所得得税差异归归纳起来主主要体现在在预售收入入利润率、、销售收入入确认、成成本扣除等等方面。1、预售收收入利润率率不同外资资政策规定定，各省、、自治区、、直辖市和和计划单列列市主管税税务机关可可制定对从从事房地产产开发、经经营的外商商投资企业业预征所得得税的具体体实施办法法及预计利利润率的确确定方法，，并报国家家税务总局局备案。如如河南省规规定，省会会城市的开开发项目预预计利润率率不得低于于20％；；其他省辖辖市的开发发项目预计计利润率不不得低于15%。外外资企业在在计算当期期预征税款款时，直接接以当期预预收房款××预计利润润率×所得得税税率计计算得出。。内资政策规规定，全国国范围进行行了统一规规范，经济济适用房不不得低于3％；开发发项目位于于省、自治治区、直辖辖市和计划划单列市人人民政府所所在地城市市城区和郊郊区的，不不得低于20％；开开发项目位位于地级市市城区及郊郊区的，不不得低于15%；开开发项目位位于其他地地区的，不不得低于10％。内内资企业在在按照规定定的毛利率率计算出毛毛利额，扣扣除相关的的期间费用用、营业税税金及附加加后再计入入当期应纳纳税所得额额。2、销售收收入确认存存在三项差差异①、完工条条件有明显显差异。外资政策规规定，企业业应以房地地产管理部部门出具工工程项目合合格证明之之日，或者者首笔房地地产使用权权交付之日日，或者办办理首笔产产权转让手手续之日的的较早者为为房地产销销售开始。。企业自房房地产销售售开始，应应根据当期期实际房地地产销售收收入、相关关成本费用用，计算企企业年度实实际应纳税税额。内资政政策规规定，，符合合下列列条件件之一一的，，应视视为开开发产产品已已经完完工：：1.竣工工证明明已报报房地地产管管理部部门备备案的的开发发产品品（成成本对对象））；2.已已开始始投入入使用用的开开发产产品（（成本本对象象）；；3.已取取得了了初始始产权权证明明的开开发产产品（（成本本对象象）。。开发发产品品完工工后，，开发发企业业应根根据收收入的的性质质和销销售方方式，，按照照收入入确认认的原原则，，合理理地将将预售售收入入确认认为实实际销销售收收入，，同时时按规规定结结转其其对应应的计计税成成本，，计算算出该该项开开发产产品实实际销销售收收入的的毛利利额。。②、不不同销销售方方式下下收入入确认认原则则有差差异。。外资列列举了了4种种不同同销售售方式式下收收入确确定的的原则则：1.采采取一一次性性全额额收取取房款款的，，以房房产使使用权权交付付买方方之日日或开开具发发票之之日作作为销销售收收入的的实现现。2.采采取分分期付付款或或预售售款方方式销销售的的，以以合同同约定定的付付款时时间为为销售售收入入的实实现。。3.采取取以土土地使使用权权或其其他财财产置置换房房屋的的，以以房产产使用用权交交付对对方为为销售售收入入的实实现。。4.采取取银行行提供供按揭揭贷款款销售售的，，以银银行将将按揭揭贷款款办理理转账账之日日，为为销售售收入入的实实现。。内资列列举了了5种种不同同销售售方式式下收收入确确定的的原则则，且且对委委托方方式销销售的的4种种形式式进行行了具具体规规范：：1.采取取一次次性全全额收收款方方式销销售开开发产产品的的，应应于实实际收收讫价价款或或取得得索取取价款款凭据据（权权利））之日日，确确认收收入的的实现现。2.采采取分分期收收款方方式销销售开开发产产品的的，应应按销销售合合同或或协议议约定定的价价款和和付款款日确确认收收入的的实现现。付付款方方提前前付款款的，，在实实际付付款日日确认认收入入的实实现。。3.采取取银行行按揭揭方式式销售售开发发产品品的，，应按按销售售合同同或协协议约约定的的价款款确定定收入入额，，其首首付款款应于于实际际收到到日确确认收收入的的实现现，余余款在在银行行按揭揭贷款款办理理转账账之日日确认认收入入的实实现。。4.采取取委托托方式式销售售开发发产品品的，，应按按不同同的委委托方方式合合理地地确认认收入入的实实现。。5.开发发企业业将开开发产产品先先出租租再出出售的的，凡凡将开开发产产品转转作固固定资资产的的，其其租赁赁期间间取得得的价价款应应按租租金确确认收收入的的实现现，出出售时时再按按销售售固定定资产产确认认收入入的实实现；；凡未未将开开发产产品转转作固固定资资产的的，其其租赁赁期间间取得得的价价款应应按租租金确确认收收入的的实现现，出出售时时再按按销售售开发发产品品确认认收入入的实实现。。③、存存在有有无““视同同销售售”规规定的的差异异。内资政政策规规定，，开发发企业业将开开发产产品转转作固固定资资产或或用于于捐赠赠、赞赞助、、职工工福利利、奖奖励、、对外外投资资、分分配给给股东东或投投资人人、抵抵偿债债务、、换取取其他他企事事业单单位和和个人人的非非货币币性资资产等等行为为，应应视同同销售售，于于开发发产品品所有有权或或使用用权转转移，，或于于实际际取得得利益益权利利时确确认收收入（（或利利润））的实实现。。而外外资房房地产产的税税收政政策对对视同同销售售未给给予明明确规规定。。3、预预提费费用体体现成成本扣扣除差差异外资政政策规规定，，对于于企业业在售售后发发生的的绿化化、道道路等等配套套设施施费，，可在在销售售房地地产时时进行行预提提，待待工程程结束束后应应按实实际决决算成成本在在完工工当期期作出出调整整。具具体比比例可可由企企业提提出申申请，，税务务机关关审核核同意意后执执行。。如河河南省省规定定：按按销售售收入入的10％％比例例范围围预提提，若若房屋屋主体体工程程已完完工，，只剩剩下后后期的的花、、草、、树木木等配配套的的环境境绿化化，则则预提提比例例不应应超过过销售售收入入的2%。。内资政政策规规定，，计入入开发发产品品成本本的费费用必必须是是真实实发生生的，，除税税收另另有规规定外外，各各项预预提（（或应应付））费用用不得得计入入开发发产品品成本本。五、国国税发发（2009））31号〕〕与〔〔国税税发（（2006）31号号〕主主要有有哪些些重大大的变变化1、完完工的的认定定条件件“新31号号文””规定定，除除土地地开发发之外外，其其他开开发产产品完完工认认定只只要符符合3个条条件之之一的的，就就视为为已经经完工工，即即：开开发产产品竣竣工证证明材材料已已报房房地产产管理理部门门备案案；开开发产产品已已开始始投入入使用用；开开发产产品已已取得得了初初始产产权证证明。。“新31号号文””对完完工产产品认认定比比“原原31号文文”强强调了了“除除土地地开发发之外外”的的其他他开发发产品品适用用上述述3个个认定定条件件。2、收收入的的税务务处理理新会计计准则则将权权责发发生制制作为为会计计基础础。但但从企企业课课税角角度考考虑，，仅以以权责责发生生制为为基础础是不不够的的，因因为一一旦确确定收收入，，纳税税人在在一定定期限限内必必须将将税款款缴纳纳入库库。当当纳税税人有有较强强的支支付能能力时时，即即使在在会计计上按按照权权责发发生制制没有有确认认为所所得，，在税税收上上也要要按收收付实实现制制征收收税款款入库库；当当纳税税人没没有现现金流流入、、无支支付能能力时时，即即使在在会计计上按按照权权责发发生制制应当当确认认为所所得，，在税税收上上也可可考虑虑按收收付实实现制制不征征收税税款入入库。。房地地产开开发企企业取取得的的预售售收入入，在在没有有办理理完工工决算算的情情况下下，在在会计计上虽虽未确确认为为收入入，也也同样样要对对预售售收入入征收收企业业所得得税。。而对对企业业从事事建筑筑、安安装、、装配配工程程业务务和提提供劳劳务等等，持持续时时间跨跨越纳纳税年年度的的，则则按照照纳税税年度度内完完工进进度或或者完完成的的工作作量确确定收收入的的实现现。3、、成成本本、、费费用用怎怎么么扣扣除除“新新31号号文文””要要求求““必必须须按按规规定定区区分分期期间间费费用用和和开开发发产产品品计计税税成成本本、、已已销销开开发发产产品品计计税税成成本本与与未未销销开开发发产产品品计计税税成成本本。。””不不同同于于““原原31号号文文””作作出出的的““必必须须按按规规定定区区分分期期间间费费用用和和开开发发产产品品成成本本、、开开发发产产品品会会计计成成本本与与计计税税成成本本、、已已销销开开发发产产品品计计税税成成本本与与未未销销开开发发产产品品计计税税成成本本的的界界限限””的的规规定定。。4、、计计税税成成本本的的核核算算“新新31号号文文””对对““原原31号号文文””概概括括性性的的表表述述““开开发发企企业业发发生生的的应应计计入入开开发发产产品品成成本本中中的的费费用用，，包包括括前前期期工工程程费费、、基基础础设设施施建建设设费费、、公公共共配配套套设设施施费费、、土土地地征征用用及及拆拆迁迁费费、、建建筑筑安安装装工工程程费费、、开开发发间间接接费费用用等等””进进行行了了细细化化，，明明确确了了开开发发产产品品计计税税成成本本支支出出的的具具体体内内容容，，为为加加强强会会计计核核算算和和夯夯实实税税基基打打下下了了坚坚实实的的基基础础。。企企业业开开发发、、建建造造的的开开发发产产品品应应按按制制造造成成本本法法进进行行计计量量与与核核算算。。直直接接成成本本和和能能够够分分清清成成本本对对象象的的间间接接成成本本，，直直接接计计入入成成本本对对象象；；共共同同成成本本和和不不能能分分清清负负担担对对象象的的间间接接成成本本，，按按受受益益原原则则和和配配比比原原则则分分配配至至各各成成本本对对象象，，具具体体有有4种种分分配配方方法法：：占占地地面面积积法法、、建建筑筑面面积积法法、、直直接接成成本本法法和和预预算算造造价价法法。。5、、特特定定事事项项的的特特别别规规定定①、、合合作作或或合合资资开开发发房房地地产产项项目目的的处处理理。。““新新31号号文文””在在““原原31号号文文””的的基基础础上上明明确确规规定定，，企企业业以以本本企企业业为为主主体体联联合合其其他他企企业业、、单单位位、、个个人人合合作作或或合合资资开开发发房房地地产产项项目目，，且且该该项项目目未未成成立立独独立立法法人人公公司司的的，，按按下下列列规规定定进进行行处处理理：：凡凡开开发发合合同同或或协协议议中中约约定定向向投投资资各各方方（（即即合合作作、、合合资资方方，，下下同同））分分配配开开发发产产品品的的，，企企业业在在首首次次分分配配开开发发产产品品时时，，如如该该项项目目已已经经结结算算计计税税成成本本，，其其应应分分配配给给投投资资方方开开发发产产品品的的计计税税成成本本与与其其投投资资额额之之间间的的差差额额计计入入当当期期应应纳纳税税所所得得额额；；如如未未结结算算计计税税成成本本，，则则将将投投资资方方的的投投资资额额视视同同销销售售收收入入进进行行相相关关的的税税务务处处理理。。凡开开发发合合同同或或协协议议中中约约定定分分配配项项目目利利润润的的，，应应按按以以下下规规定定进进行行处处理理：：企企业业应应将将该该项项目目形形成成的的营营业业利利润润额额并并入入当当期期应应纳纳税税所所得得额额统统一一申申报报缴缴纳纳企企业业所所得得税税，，不不得得在在税税前前分分配配该该项项目目的的利利润润。。同同时时不不能能因因接接受受投投资资方方投投资资额额而而在在成成本本中中摊摊销销或或在在税税前前扣扣除除相相关关的的利利息息支支出出。。投投资资方方取取得得该该项项目目的的营营业业利利润润应应视视同同股股息息、、红红利利进进行行相相关关的的税税务务处处理理。。“新新31号号文文””不不再再要要求求投投资资方方““凭凭开开发发企企业业的的主主管管税税务务机机关关出出具具的的证证明明按按规规定定补补交交企企业业所所得得税税””与与新新《《企企业业所所得得税税法法》》相相关关规规定定保保持持一一致致性性。。②、、将将土土地地使使用用权权投投资资其其他他企企业业房房地地产产开开发发项项目目的的处处理理。。企企业业以以换换取取开开发发产产品品为为目目的的，，将将土土地地使使用用权权投投资资其其他他企企业业房房地地产产开开发发项项目目的的，，投投资资企企业业应应在在首首次次取取得得开开发发产产品品时时，，将将其其分分解解为为转转让让土土地地使使用用权权和和购购入入开开发发产产品品两两项项经经济济业业务务进进行行所所得得税税处处理理，，并并按按应应从从该该项项目目取取得得的的开开发发产产品品（（包包括括首首次次取取得得的的和和以以后后应应取取得得的的））的的市市场场公公允允价价值值计计算算确确认认土土地地使使用用权权转转让让所所得得或或损损失失。。下面我我们来来讲一一篇““钱江江晚报报”关关于房房产商商避税税被查查的报报道房产商商避税税被查查15家家房企企共补补1.24亿据杭州州市国国税局局稽查查局提提供的的资料料，