青岛北站商业规划初步方案

青岛北站高铁滨海新城服务业发展策划与商业网点规划讨论稿

深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民前言早在２００６年深圳新摩尔商业管理公司就服务了上海大学城轨道交通枢纽城市综合体商业规划和建筑策划以及方案设计论证任务，积累了丰富的轨道交通物业和区域规划设计经验。2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还必须和产业规划结合。2011年新摩尔公司对青岛火车北站核心商务区进行了初步初步调研，提出了初步的商业规划方案。一、市场调查分析和结论2011年是全面实施“十二五”规划的开局之年，李沧区将抢抓2014青岛世界园艺博览会重大机遇，以科学发展为主题，以“转方式、调结构”为主线，以改革开放为动力，按照市委、市政府“世界眼光、国际标准、本土优势”和“做好寻标、对标、达标、夺标四篇文章”的新要求，发扬“诚信实干、奋勇争先”的李沧精神和“三上”“三要”的工作作风，紧紧围绕“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局，全面实施“迎办世园会、建设新李沧”三年发展行动，加快推进城区品质化、产业服务化、环境生态化、管理精细化、民生普惠化，努力实现经济社会又好又快发展。关于李沧商贸发展思路积极打造青岛李沧中心商圈，地下空间规划参考东京成功经验，高标准建设好青岛火车北站枢纽，树立青岛城市客厅形象，发展高附加值批发零售业，增强对半岛商业辐射力度。鼓励发展社区商业，广开门路安排更多人员就业。关于商贸重点项目项目名称计划总投资亿元开工时间竣工时间三星数码大厦520072010宝龙城市广场1820092011百通大厦420082010伟东城市广场1720092010李沧区银座广场20占地40.5亩建筑面积14.8万平方米20092012苏宁置业广场5占地15.7亩建筑面积8.8万平方米20102011年12月验收李沧区万达广场

87占地779亩，建筑面积119万平方米

20102012年一期开业青岛北站核心综合体占地５万平方米建筑面积４６万平方米20122014关于李沧区文化旅游业发展一、统一规划建设。聘请专家对旅游资源进行统一规划、归类、组合，形成没有重复、各有特点、亮点、看点、玩点的景点。新摩尔公司愿意带领国内外知名旅游专家，站在整个胶东半岛的高度，提炼李沧区旅游的大思路。二、引进和鼓励创办大型旅游企业，加大重点景区的建设力度。围绕十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景点，建成一批风景秀丽、环境优美、景观丰富、综合配套的精品旅游产品。引进深圳华侨城等龙头企业，将旅游线路大力推广，与青岛滨海旅游结合。三、丰富游览内容。充分挖掘民俗资源，积极打造文化特色街；发挥东部土地资源优势，以农业观光园为基地，建设一批休闲农庄；整合“李沧小吃”资源，形成小吃特色街；发挥中心商圈的作用，构筑精品购物街。四、树立李沧旅游业的新形象。加快申办园艺博览会的力度，创新中国青岛民俗赏花会的内容和形式，提升李沧形象，构筑起现代旅游新格局。建议：将园艺博览会作为旅游的龙头项目，以两个重大项目进行配套建设，第一是引进华侨城集团建设大型主题公园和旅游综合体，第二是支持万科做好李沧新城项目，建设好商业旅游综合体项目。万科李沧新城宾川路以东、规划四号线以西、世园大道以南、习水路以北，占地面积3900亩，建筑面积240万平方米商业和公共建筑27万平方米,投资96亿元，休闲娱乐、办公、酒店和高档居住于一体。关于物流产业发展一、利用好青银高速公路、重庆中路、308国道以及铁路、航空等交通区位优势，加大土地资源整合力度，建立物流运输平台和物流信息平台，形成具有区域影响力的物流集散基地；依托青岛火车北站交通枢纽中心建议重点发展快递邮件和高附加值电子产品等物流业务，形成自己的特色。二、引进现代物流企业，从政策上加大培育力度，使之尽快做大做强，创出物流服务品牌。城市物流配送基地项目计划投资６亿元，占地1100亩建筑面积6.7万平方米,2012年１月规划设计年底拆迁完毕。2013年完成项目招商。汽车城项目占地300亩2011年９月出让土地2013年竣工。二、招商摸底及其访谈总结城市综合体类投资企业：大连万达集团、厦门建发集团、深圳中航集团、华润集团、中国银泰集团、山东鲁能集团等

商贸类企业：山东银座集团、青岛海信广场、太平洋百货、远东百货、王府井百货等三、服务业规划包括主导性产业及其龙头项目和空间的布局第一金融和企业总部重点布局在青岛火车北站商务区第二旅游重大项目重点布局在世界园艺博览会四、总部经济的具体方向和总部企业和相关单位招商目标积极培育发展金融服务业。一要通过政策支持、优化环境、创造条件等手段，构建金融市场发展平台，使金融企业落得下、留得住、长得好,重点服务李沧区发展现代服务业和工业企业结构调整。二要积极引导、培育现代金融市场。引进一批经营方式灵活（对一些发展潜力较大，还贷能力较强的中小企业贷款门坎设置不要太高）的金融企业（如：民生银行、商业银行等）落户，不断提高资本运营效益。三要进一步完善证券市场，培育壮大证券服务企业，不断扩展民间资金投资渠道。四是要积极引进保险企业来我区设立营业机构，大力开展个人理财服务五、李沧区商贸发展战略及其在青岛和半岛城市群的作用研究李沧区商贸发展的SWOT分析李沧区商贸发展战略李沧区在半岛城市群的作用研究六、站前区商业网点规划方案1、李沧区商业网点布局总体思路2、3平方公里的商业规划和业态布局3、站前区地下商业规划1、李沧区商业网点布局总体思路以李沧区中心商圈为主，地下空间统一规划，形成业态齐全的中心商圈，以青岛北站为依托形成高附加值商品的批发与零售经营中心，以世博园旅游为龙头打造休闲商业中心，以各个大型社区建设为机遇按照人均0.6平方米的数据发展社区商业中心。２青岛火车北站片区商业规划设想以时装和皮革皮具和数码等高附加值产品为主，依托青岛产地优势，做好高铁站点批发市场，充分发挥地铁和公交站点综合交通优势，兼营零售。以棉纺历史文化博物馆等为主，打造体验式休闲商业，建设一流城市商业综合体，建成青岛游客集散中心，积极发展文化旅游支柱产业，和崂山以及石老人等组成精品旅游线路。龙头综合体产品定位思路五星酒店５万平方米写字楼５万平方米建议上部酒店公寓6.29万平方米购物中心13万平方米公寓6万平方米少年宫１万平方米艺术馆１万平方米SOHO3万平方米地铁四星酒店式公寓3万平方米或者做四星酒店综合体初步效果图初步业态组合建议为业态名称面积万平方米依据少年宫１现有李沧少年宫太小购物中心133百货3时尚专卖店2.1娱乐含5000平方米电影院，儿童职业体验中心1万平方米,滑冰场6000平方米2.9餐饮1电器2李沧书城服务半岛群体地下商业街区2韩国城1.8万方案１方案２3.站前区地下商业规划站前区地下商业街区体量、业态和布局以及建筑策划专题研究；地下商业街区项目的财务分析（盈亏平衡、投入产出分析、不同阶段的现金流分析等）国内同类地下商业街区调研1、大连火车站胜利广场调查大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。大连胜利广场目前共有近2000多名业户在现场经营，国际性连锁店+本土化知名绩优连锁店+上千家专门店及个体精品店，合理的业态定位奠定了购物中心经营成功的基础，目前广场年出租率近100%，年出租租金收入近亿元，业户年营业额合计超RMB20亿元。大连胜利广场物业价值由最初的RMB14亿元，攀升至45亿元，翻了近3番。大连胜利广场通道示意图大连胜利广场经营经验

第一，选址很重要，非黄金地段不选；

第二，客层定位最关键，要选准富有个性的目标客户群；

第三，量身订做商场，在大量市场调研之后，根据客层定位量体裁衣，从商业角度建筑商场；

第四，专业经营，“开业才是问题的开始”，必须要拥有一支既懂得商场经营管理、又具备金融投资才能的精英团队；

第五，回租政策，统一经营，敢于自己承担经营风险；

第六，业户是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚业户向心力；

第七，合理销售，以“做事业”的态度去创造盈利，实行永续经营。

以雄厚的资金做后盾，顶住培育期的巨大压力，尔后才是收获期。

两个地面尖顶商业建筑与深圳火车北站CD地面建筑作用类似2.法国地下商业综合体案例法国的leshalles地下综合体位于巴黎的心脏部位，西南侧有罗浮宫，东南方的城岛上有巴黎圣母院，南临赛纳河，沿河有一条城市干道，是一个历史文化古迹集中的地区。法国巴黎中心区——列•阿莱地区(LesHalles)在保持了历史传统的同时，利用地下空间的开发，成功扩大了中心区的容量，实现了现代化改造。该地区新规划方案的特点是实行立体化再开发，把地面上单一的的贸易中心改造成多功能的公共活动广场，在强调保留传统建筑艺术特色的同时，开辟一个以绿地为主的步行广场，为城市中心区增添一处宜人的开敞空间。同时，把交通、商业、文娱、体育等多种功能都安排在广场的地下空间中，形成一个大型的地下城市综合体。在广场周围，新建一些住宅、旅馆、商店和一个会堂，建筑面积共8.5万平方米。在广场西侧设一个面积约3000平方米、深13.5米的下沉式广场，周围环绕着玻璃走廊，把商场部分的地下空间与地面空间沟通起来，减轻地下空间的封闭感。法国巴黎列.阿莱广场下沉广场列.阿莱地下综合体共计4层，有4万平方米的地下商业和2万平方米的地下步行道，并且设有3700个停车位等各种设施。通过下沉广场突出地下空间的可达性,可以借鉴国外著名的下沉广场设计,也可以借鉴具有民族文化特色的下沉空间处理手法。普通的下沉方式给顾客视觉感觉不一定好,采用退台式的下沉模式,视觉感受最佳。站前区地下商业街区业态和体量地下商业建筑面积（火车站西侧）2万平方米1层2万平方米旅游商品含山东特产批发市场地下体育运动中心1．8615万平方米2层3．7230万平方米皮革文具箱包批发市场（仓库５０００平方米）鞋业市场２万平方米长途汽车站时装市场3.4万平方米地下商业建筑面积（火车站东侧）4．8000万平方米1层4．8000万平方米2.5万平方米数码产品市场配备快餐ＫＦＣ，永和大王等1.1万平方米流行少男少女时装和音像市场与咖啡厅，健康休闲中心地铁接近２０００平方米地下商业物业与业态规划表格招商摸底情况汇总

面向国内知名地下商业投资公司的招商目标对象１.深圳时尚集团２.大连胜利广场３.广州海印集团成功案例地铁流行前线地下商业街区的的最佳布局以及建筑策划专题研究时装批发市场皮鞋皮具市场地下商业一期规划自动扶梯下沉广场通风透光点韩国时装城地下餐饮数码音像产品商场二期地下商业规划地下商业街区项目的财务分析地下商业建筑面积（火车站西侧）20．000平方米1层地下商业建筑