房地产项目整体开发流程

策划策，竹简；划，戈与刀两种兵器。策划，运筹帷幄。

如何玩兵？突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客群）3、我方兵力如何？（突破点）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）用兵之道突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客群）3、我方兵力如何？（突破点）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）巢湖地产兵力布局各兵团主力部队中心区兵团向阳路兵团世纪大道兵团 北门兵团西城兵团金码头城城市风景世纪新都城市之光本案

时代春天新都华庭国际花园（预推）

徽商国际花园东方景苑丽景国际（预推）

阳光花园

太阳岛花园各兵团主力核心卖点中心区兵团向阳路兵团世纪大道兵团北门兵团西城兵团*中心区位置优势*交通便捷优势*道路环境优美*地段优势*前景规划优势*市区商业中心配套*内环境优势*一中教育环境*产品创新力优势*未定的产品优势*地产商品牌优势*品质社区较多*地产商品牌优势*价格优势*部分内环境优势经历地产开发起步阶段，目前巢湖地产市场竞争局面将逐步加剧，且竞争局面将随着城市拆迁力度的加大在2－3年内发生更大的变化；目前的兵力布阵主要以世纪大道板块与向阳路板块的竞争格局为主，北门板块由于大体量城市之光项目的强兵出击，市场竞争将加剧；城市规模较小的特征使得各兵团所突出的概念优势差异性不强，目标对象群同质化现象严重；市场未来的竞争点将集中于北门兵团、西城兵团及向阳路兵团，世纪大道兵团随着现有楼盘销售进入尾期目前火力缩减，但后续即将推出的新楼盘体量仍然不容忽视；西城兵团目前兵力优势尚不明显，除了前景规划可供参考的吸引力外，产品塑造显得至关重要；西城兵团前期不利的影响（如现有居住小区品质不高、居住配套差、交通不够便捷、知名中小学相距甚远等等）将随着本案的落成部分劣势逐步淡化。判断：

1、各兵团均有自己的核心军，世纪大道兵团如世纪新都，向阳路兵团如城市风景，北门兵团如城市之光，本案无可推卸的将成为西城兵团的核心军；2、突出本案产品优势，形成以产品为核心的创意地产概念组合，建立品牌价值；3、竞争时利时弊：西城兵团火力目前太弱，独家试唱势单弱薄，本案区块的其他项目的启动，虽然带来了一定的竞争压力，但从全市的角度来看是对西城兵团兵力的有力扩充，区位形象和关注度会随着上市楼盘的增多而日益提高。用兵之道突破点：1、战局如何？（市场状况）2、致胜点如何？（目标客户）3、我方兵力如何？（卖点整合）4、如何调动兵力攻击？（整合战略）5、战局如何部署？（战术）致胜点点=目目标对对象群群置业者者年龄龄即将结结婚的的年轻轻人，，收入虽虽然不不高，，但有父父母的的支持持两房为为主22－－27岁与父母母住在在一起起，随着孩孩子的的逐渐渐长大大，自身收收入的的逐步步提高高，考虑和和父母母分开开居住住两房和和紧凑凑型三房为为主28－－35岁事业、、工作作稳定定，收入可可靠，，原有居居住区区环境境老化化，需要改改善居居住条条件两房和和紧凑凑型三房为为主35-40岁定位：：城市25～～35岁之之间的成长长型人人群，，20%的稳稳定型型人群群致胜点点=目目标对对象群群致胜点点=目目标对对象群群置业者者活动动：重视家家庭和和子女女教育育积极的的改善善生活活品质质追求更更惬意意的生生活方方式对居住住的要要求已已从普普通居居住转转化到到对环环境对对生态态的追追求他们是是巢湖湖的中中坚阶阶层致胜点点=目目标对对象群群客户群群购买买动机机：购买用用于结结婚拆迁购购买：：对政政府提提供的的安置置用房房不满满意，，但又又买不不起中中心城城区住住宅，，而转转向购购买本本小区区的人人。转移购购买：：本身身买不不起中中心城城区住住宅的的人，，但又又要居居住，，只要要转向向价格格便宜宜，地地段稍稍微偏偏一点点的区区域。。安家购购买：：在巢巢湖打打工的的年轻轻人，，习惯惯了巢巢湖的的生活活，但但经济济实力力不是是很雄雄厚，，买不不起市市中心心的住住宅，，转向向郊区区住宅宅。成员扩扩充购购买：：如孩孩子长长大需需要独独立的的空间间，父父母进进城和和自己己居住住，都都导致致扩充充面积积而购购买，，但买买不起起城区区住宅宅，被被迫转转向城城郊。。辅助人人群购购买目目的改善居居住条条件的的需求求外来经经商人人员购购买（（安家家）区县实实力人人群进进城购购买用兵之之道突破点点：1、战战局如如何？？（市市场状状况））2、致致胜点点如何何？（（目标标客户户）3、我我方兵兵力如如何？？（卖卖点整整合）4、如如何调调动兵兵力攻攻击？？（整整合战战略））5、战战局如如何部部署？？（战战术））竞争对对手的的优势势与不不足项目优优势不不足足世纪新新都1、前前期的的示范范效果果1、、价格格较高高2、景景观环环境好好2、商商业面面积过过大3、建建筑个个性强强新都华华庭1、、世纪纪新都都示范范作用用1、、户型型偏大大2、发发展商商品牌牌的积积累2、、会所所配套套档次次不够够3、建建筑有有创新新性3、、重中中心景景观薄薄组团团景观观4、景景观效效果大大手笔笔城市风风景1、、近市市中心心地段段1、物物业费费高2、智智能化化配置置高2、、规划划无特特色阳光花花园1、、价格格较实实惠1、规规划无无特色色，尤尤其是是小高高层规规划欠欠佳2、二二房比比例高高，去去化快快2、商商业空空置率率高时代春春天1、、集中中式绿绿化景景观优优良1、房房型偏偏大、、总价价高东方景景苑1、、依托托一中中的教教育优优势1、商商业体体量大大、空空置率率高2、整整体规规划较较好2、、体量量大、、但产产品单单一城市之之光1、地地段好好，城城市的的北大大门1、、地块块被保保留建建筑分分割，，整体体性较较差2、产产品多多元化化、高高层规规划新新颖2、、高层层体量量大，，新产产品的的市场场接受受度未未卜本案兵兵力优优势核心卖卖点辅助卖卖点攻击支支持产品力力西城规规划现场西班牙牙式建建筑风风格，，异域域风情情、巢巢湖首首创小高层层底层层架空空，只只为景景观通通透性性空中花园园、大露露台房型精心心布局，，客厅为为景而生生部分错层层结构，，体现一一梯一户户的尊贵贵居巢区政政府、体体育馆跨湖大桥桥滨湖绿化化景观带带健康西路路街面围板板优势引导导主题定定位（备备选1））城市经典典山水水名居经典的内内涵该如如何来诠诠释？一、经典典代表的的是传承承与创新新：传承承了文化化、创新新了产品品二、经典典代表的的是对文文化的尊尊重：山山水文化化是巢湖湖文化的的精神所所在三、经典典代表的的是产品品力的保保证：精精雕细刻刻、精心心打造的的产品才才是好产产品四、经典典放置于于城市，，是对城城市人文文的尊重重，是对对城市建建设的贡贡献与领领航主题定位位概念阶阶段城市经典典山水水名居第一阶段段：酝酿一座座经典之之城第二阶段段：发现一座座经典之之城第三阶段段：珍藏一生生雅致生活活经典预期期居住—从从住人机机器到享享受空间间LIVING开发—从从迎合市市场到引引导需求求DEVELOPMENT设计—从从制造建建筑到回回归人性性DESIGN环境—从从公共配配置到环环境私有有ENVIRONMENT智能—从从网络工工具到现现实关怀怀SMART生态—从从自然景景观到人人文生态态ECOLOGY文化—从从营销标标签到精精神内涵涵CULTURE消费—从从外在炫炫耀到个个性享受受CONSUME“城市经经典”精精神提炼炼【韵】恬然，，清雅。。家，是是文化的的延伸。。——精精神层面面【树】生活，，呼吸，，心情，，都是绿绿色的。。——生生态层面面【宅】建筑如如人。好好的建筑筑，能容容者，养养心。———产品品层面【品】和谐，，凝结完完美。珍珍藏的健健康品位位。———总体及及配套层层面推广主题题支持体体系城市经典典山水水名居形象塑造造韵树宅品产品支撑撑现代时尚尚自然生态态经典建筑筑地中海风风情商业业街社区会所所商业中心心广场水景主题题组团主题题道路广场场主题西班牙异异域建筑筑风情为景观和和阳光而而生的房房型设计计建筑的创创新点服务销售服务务售后服务务物业服务务优势引导导主题定定位（备备选2））西班牙风风情全景景社区——“西西班牙风风情”直直击项目目的建筑筑风格，，给予客客户最直直接的风风格定位位和风格格遐想。。也展现现了项目目的最突突出的产产品风格格；——全景景社区：：“全””，全面面视角；；“景””，风景景、人景景；“全全景”是是对建筑筑、生态态、生活活、地段段的全面面概括。。主题题定定位位概概念念阶阶段段纯美美西西班班牙牙小小镇镇诞诞生生西西城城全景景品品味味建建筑筑之之美美生态态空空间间全全景景家家体验验生生活活全全景景画画卷卷………优势势引引导导主主题题定定位位（（备备选选3））纯味味尚尚筑筑纯味味————纯纯味味建建筑筑：：建建筑筑理理念念的的独独创创和和对对细细节节完完美美的的臻臻求求；；纯味味生生活活：：放放开开压压力力、、放放开开繁繁琐琐，，完完全全享享受受的的家家庭庭生生活活；；纯味味生生态态：：水水、、景景、、绿绿等等生生态态内内环环境境的的打打造造让让你你感感受受自自然然的的归归属属感感；；尚筑筑————上上筑筑，，上上层层建建筑筑、、上上流流建建筑筑，，体体现现的的是是为为社社会会中中坚坚阶阶层层量量身身定定做做的的样样板生生活活社社区区；；尚，，风风尚尚；；体体现现了了项项目目的的时时代代感感和和现现代代生生活活气气息息，，展展现现更更为为舒舒适适惬惬意的的人人居居环环境境。。主题题定定位位概概念念阶阶段段纯味味尚尚筑筑2006，，建建筑筑样样本本2007，，人人居居样样本本2008，，生生活活样样本本2009，，样样本本生生活活………通过过时时间间的的推推移移结结合合主主题题拟拟定定阶阶段段性性推推广广脉脉络络，，由由建建筑筑－－人人居居－－生生活活的的逐逐层层深深入入展展现现项项目目逐逐步步成成长长和和成成熟熟的的过过程程。。优势势引引导导主主题题定定位位（（备备选选4））巢湖湖西西城城名名流流生生活活圈圈该主主题题定定位位从从目目标标客客层层的的定定位位出出发发，，突突出出的的是是同同一一类类人人的的生生活活积积聚聚效效应应。。在该该定定位位语语之之下下，，推推广广的的方方向向通通过过““音音乐乐””““家家””““生生活活方方式式””三三个个载载体体来来串串连连产产品品特特色色和和推推广广序序列列。。主题题定定位位概概念念阶阶段段巢湖湖西西城城名名流流生生活活圈圈第一一阶阶段段：：小富富阶阶层层的的知知本本乐乐园园———通通过过乐乐章章的的形形式式阐阐述述项项目目的的规规划划概概念念示例例：：[四四季季]之之声声，，聆聆听听韦韦瓦瓦第第————景景观观环环境境贝多多芬芬指指挥挥的的[魔魔笛笛变变奏奏曲曲]————建建筑筑形形态态第二二阶阶段段：：小富富阶阶层层的的生生活活乐乐园园———通通过过““家家””概概念念的的打打造造，，突突出出社社区区宜宜居居形形象象示例例：：恋恋物物有有道道：：我我的的新新家家选选择择景景湖湖豪豪庭庭爱之之有有理理：：这这是是一一个个有有美美、、有有艺艺术术、、有有生生活活，，独独独独没没有有压压力力的的地地方方第三三阶阶段段：：生生活活于于此此感感受受无无限限———通通过过““生生活活方方式式””的的描描述述，，展展现现社社区区魅魅力力生生活活示例例：：吹吹吹吹风风，，喝喝喝喝咖咖啡啡，，时时间间会会自自己己走走云中中漫漫步步的的时时光光，，看看看看书书，，看看看看窗窗外外的的色色彩彩用兵兵之之道道突破破点点：：1、、战战局局如如何何？？（（市市场场状状况况））2、、敌敌人人是是谁谁？？（（目目标标客客户户））3、、我我方方兵兵力力如如何何？？（（卖卖点点整整合合））4、、如如何何调调动动兵兵力力攻攻击击？？（（整整合合战战略略））5、、战战局局如如何何部部署署？？（（战战术术））营销销推推广广战战略略思思想想立高对准造势概念念营营销销———立立高高：：营营造造一一个个高高尚尚的的地地段段，，一一种种高高贵贵的的生生活活概概念念，，使使产产品一一面面市市就就站站在在一一定定的的高高度度；；产品主义义——对准准：分析析产品有有力卖点点，出击击市场；；销售促动动——造势势：不断断形成新新闻热点点，渲染染造势。。营销推广广思路三大板块块、二线线作战、、三线一一体、点点线结合合三大板块块——预预约、解解读、体体验预约：概念得得立高与与传播解读：从概念念落实到到产品本本身，了了解产品品的细致致特征和和细节卖卖点，使使概念与与产品相统统一体验：样板房房、样板板区实景景展示带带客户入入体验境境界，参参与性强强的SP活动展展示项目实质质性的魅魅力。二线作战战——活动促销销与广告告宣传双双渗透三线一体体——人人际线、、活动线线与广告告线人际线：：现场销销售人员员的营销销推广能能力，以以人为载载体；活动线：：以事件件为手段段，使消消费者产产生放松松心理，，进行隐隐蔽、有有效的传传播；广告线：：以户外外、报纸纸、广播播、DM等为载载体，进进行软硬硬配合的的宣传攻攻势。点线结合合：以点和线线组成面面进行传传播推广广：公关关活动及及SP活活动结合合“时点点”开展展，宣传传线按“推广广线”软软硬两方方面系列列展开。。在在中小城城市，产产品的直直销效果果显著。。销售策略略之指导导思想“势”与与“节””势：每期：蓄蓄势造造势升升势收收势（开盘前前）（（开盘））（强销销期）（（清盘））节：在销售售过程中中注意控控制节奏奏，即开开闸放水水、房源源开放节节奏、分分期分批批发售房房源，避免全面面开花，，销售散散乱，整整盘失控控。销售策略略之价格格策略全程价格格策略低开高走走、适当当销控后期（三期产产品或销销售率达达到70％）视视市场竞竞争状况况的变化化、消费费力的变变化而相相应调整整销售措措施销售策略略之价格格策略阶段性价价格定位位拟采取3-5-2价格格策略30%以以平于全全程均价价进行公公开发售售，积累累人气造造成抢购购现象，，制造明明星楼盘盘。50%以以高于全全程均价价促销，，加速推推动市场场人气，，争取名名利双收收。20%高高于或低低于（视视市场竞竞争状况况的变化化、消费费力的变变化而调调整）全全程均价价销售，，扫荡余余房，促促进成交交回笼资资金。注：预订订或公开开销售初初期应保保留一定定比例的的广告户户（售价价可能会会低于平平均底价价）来达达成目标标。销售策略略之一期期销售控控制执行行

阶段/时间时间跨度销售比例酝酿期2006年8月-2006年10月3个月公开期2006年11月-2006年12月2个月30%强销期2007年1月-2007年3月3个月25%持续期2007年4月-2007年6月3个月25％清盘期2007年7月－2007年8月（二期酝酿期）2个月10%合计14个月90％酝酿期以以多层房房源作为为试推重重点，试试探市场场反应；；公开期首首先消化化预订客客户，试试推单栋栋小高层层；强销期重重点促销销主力房房型；持续、清清盘扫荡荡期则做做相应的的广告企企划诉求求调整，，扫荡余余房。整个销售售计划按按14个个月编制制（包含含酝酿期期），实实际销售售周期11个月月左右时时间。销售策略略之人员员配备项目销售售经理1人人负负责整案案销售业业务推展展、控制制项目销售售副专1人人协协助项目目经理行行使整案案销售业业务推展展、控制制的职责责项目销售售人员6人人负负责日常常销售接接待，客客户追踪踪项目助理理1人人负负责预、、销售合合同签定定、登记记及办理理按揭贷贷款手续续企划小组组3人人全全面负责责整案的的广告企企划、包包装、实实施推广广、营销销策略调整的的事务市场攻击击布局市场攻击布局整合项目的市场攻击一期市场攻击开盘阶段市场攻击整合项目目的市场场攻击阶段准准备阶段段第第一一攻击阶阶段第第二攻攻击阶段段第第三攻攻击阶段段2006.8-2006.102006.11-2007.8二二期销售售周期三三期销售售周期核心攻击击点地地盘形形象现现场营营销中心心一一期示范范小区一一期生活活氛围环境示范范区水水景景商商业业及会所所样板间建建筑筑水水景景园林效果果成成熟社区区人文支持点现现场准备备开开盘商商场场展示会会所免免费VIP城市经典典概念控控制动线线新新年庆典典幼幼儿园入入学健康西路路通车街街面氛围围国国庆焰火火节生生活方式式样板示意意区休休闲方方式六一儿童童才艺表表演入住嘉年年华一期市场场攻击时点媒介事件促销开盘及后后续战术术布局战术1战战术2战战术3战战术4现场攻击击 动线线控制案案名征集集活动媒媒介推广广战术5战战术术6战战术7战战术术8开盘仪式式点点击目目标群嘉嘉年年华外外卖场场展示战术1：：现场攻攻击会所1、景观观大道示示范效果果：入口口效果、、水景环环境、连连接样板板间2、大型型展示牌牌3、健康康西路围围墙4、银屏屏路围板板5、气球球氛围6、健康康西路引引导旗7、样板板区8、展示示区域的的背景音音乐效果果攻击原则则：1、健康康西路是是交通动动线，可可以第一一时间展展示形象象；2、项目目的实景景展示效效果对销销售的促促进力很很大，围围绕会所所打造样样板区域域，展现现环境实实景及建建筑样板板效果，，强化实实景效应应；3、环境境是非常常重要的的，带生生态动感感的环境境更能鲜鲜明地感感染买家家，建议议现场能能够增加加鸟、鱼鱼等动物物。12345687现场攻击击前准备备：第一部分分：VI核心第第二部部分：现现场包装装第第三三部分：：卖场包包装第第四部分分：样板板间形象象包装1、楼盘盘标志1、、围板1、形形象墙设设计1、楼楼梯氛围围布置2、标准准色及标标准字2、、工地路路牌2、实实体展板板2、楼楼梯间欢欢迎牌3、标准准组合3、、展示中中心导示示牌3、、售楼书书3、户型型标牌4、展示示中心标标牌4、、折页4、、展示空空间功能能标牌5、停车车场导示示牌5、、价格单单页落格格5、免免费赠送送标牌6、展示示中心欢欢迎标牌牌6、付付款方式式清单落落格7、健康康西路挂挂旗7、、手袋设设计8、示范范环境标标牌8、、销售人人员工作作牌9、样板板间导示示牌9、、销售人人员名片片10、看看楼专车车（可考考虑）10、、资料信信封11、楼楼体招示示布11、、签约台台等标牌牌12、楼楼层进度度牌12、、办公功功能标牌牌战术2：：动线控控制本案东风路银屏路健康西路路东风西路路大型路牌牌沿健康西西路至本本案挂路路旗沿东风西西路至银银屏路至至本案挂挂路旗动线控制制原则：1、本案案开盘时时属于西西城区域域的独家家试唱楼楼盘，因因此要取取得楼盘盘的一炮炮而红，，必须控控制整个个巢湖的的关注力力。健康康西路和和东风西西路是从从城市中中心进入入本案的的主要交交通动线线。2、健康康西路是是本案的的卖点路路，正式式通车后后交通量量同样很很大，是是重点布布局的交交通动线线之一。。3、市中中心及北北门区域域的广告告排位同同样不可可放弃，，这是吸吸引全市市客源及及外来客客源的重重要方式式。战术3：：案名征征集活动动“案名征征集方案案”活动目的的：吸引引目标客客户的关关注活动时间间：8月月发布信信息，9月底甄甄选案名名结束活动内容容：通过媒体体（主要要是报纸纸媒体，，可考虑虑广播））发布案案名征集集信息，，全民参参与性；；公布案名名甄选委委员会名名单，拟拟邀请政政、商、、文教方方面的知知名人士士加入案案名甄选选委员会会；经过初审审，举办办案名选选定和颁颁奖仪式式，邀请请入围前前十甲参参与者、、专家评评审团、、公证人人员等参参与，举举办现场场颁奖仪仪式；媒体充分分着力报报道。战术4：：媒介推推广媒介分类类：主流媒介介辅辅助媒介介报纸巢巢湖湖日报巢巢湖湖电视广广播报广播巢巢湖湖广播电电台巢巢湖交通通台媒介推广广的原则则：1、第一一阶段目目标是提提升知名名度，媒媒介建议议集中，，注重强强度，选选择主流流媒介最最有影响响力和传传播速度度的媒体体；2、第二二阶段目目标主要要在于广广度，媒媒介建议议在稳定定主流媒媒介均衡衡性发布布的同时时，适度度采用辅辅助媒介介；战术5：：开盘仪仪式“开盘仪仪式”活动目的的：邀请请酝酿期期积累的的VIP客户群群体和普普通意向向客户活动时间间：11月中旬旬活动内容容：开盘前一一周内通通过媒体体（报纸纸、户外外）发布布开盘公公告；以会所（（售楼处处）为开开盘活动动场所举举行开盘盘仪式邀请当地地较为知知名的主主持人作作为开盘盘主持嘉嘉宾；邀请政界、、商界、文文教系统知知名人士参参加开盘活活动；开盘文艺表表演等。战术6：点点击目标群群点击原则：1、启动更更多、更为为有效的新新目标群，，以扩大销销售的范围围和深度；；2、对于目目标群的判判断及锁定定，是市场场攻击的基基准点。锁定的方式式有两种：：（1）经经过一段时时间销售后后的业主资资料分析；；（2）社会会的收入阶阶层及活动动区域；3、启动点点击目标群群的时机是是在第一阶阶段攻击完完成后，原原有的客户户群已经消消化基本完完毕，第二二阶段需要要新的目标标群来支持持销售；4、点击方方式：DM邮件；；手机帐单回单；战术7：嘉嘉年华嘉年华原则则：1、销售概概念：老客客户带新客客户占销售售比率的30-40%，特别别是规模性性比较大的的楼盘，比比例更高；；2、老客户户是非常有有效的销售售人员，其其销售的结结果已经成成为地产销销售的主导导方式；对对于本案而而言控制老老客户，感感染老客户户是促进新新客户产生生的极佳方方式；3、嘉嘉年华华活动动是维维系本本案与与老客客户的的纽带带，通通过不不同阶阶段的的嘉年年华活活动，，让老老客户户不断断关注注本案案，不不断到到现场场来看看新的的变化化，不不断带带领自自己的的亲戚戚、朋朋友到到现场场来看看；4、嘉嘉年华华活动动人气气比较较足的的场面面，还还可以以制造造非常常良好好的销销售氛氛围；；5、嘉嘉年华华活动动邀请请的目目标对对象：：A、签签约客客户B、、登记记客户户C、、签约约及登登记客客户的的家人人和朋朋友6、嘉嘉年华华活动动的方方式：：A、大大结点点的嘉嘉年华华活动动，如如开盘盘、封封顶、、样板板房开开放、、入伙伙等B、周周末嘉嘉年华华，如如风筝筝比赛赛、小小丑表表演、、放白白鸽C、与与电视视台联联手的的娱乐乐节目目战术8：外外卖场场展示示外卖场场展示示原则则：1、让让更多多的人人直接接接触触，深深入了了解楼楼盘，，是外外卖场场展示示的目目标；；2、外外卖场场的主主要场场所有有3类类：（1））商场场，人人流量量最大大的地地方；；（2））广场场，通通过目目标群群最大大的地地方；；（3））政府府性热热点，，如健健康西西路通通车庆庆典、、共建建设施施项目目的使使用；；3、商商场：：A、、是人人流量量最大大的场场所，，控制制商场场，销销售信信息可可以直直接击击穿目目标群群；B、商商场周周六、、周日日、节节假日日、年年底购购物高高潮期期；C、商商场选选择：：商之之都D、内内容：：模型型展示示+招招示布布+促促销品品4、广广场：：A、、有影影响力力结点点；B、、地点点：市市府广广场；；C、、内容容：大大招示示布+模型型+节节目5、、政政府府热热点点：：A、、健健康康西西路路，，会会场场布布置置；；B、、共共建建设设施施投投入入使使用用，，会会场场布布置置；；用兵兵之之道道突破破点点：：1、、战战局局如如何何？？（（市市场场状状况况））2、、敌敌人人是是谁谁？？（（目目标标客客户户））3、、我我方方兵兵力力如如何何？？（（卖卖点点整整合合））4、、如如何何调调动动兵兵力力攻攻击击？？（（整整合合战战略略））5、、战战局局如如何何部部署署？？（（战战术术））一期期战战局局部部署署时点媒介事件促销2006年年8月月－－10月月酝酝酿酿期期（（形形象象推推广广及及预预约约登登记记））目标标：：完成成销销售售道道具具的的准准备备工工作作，，确确定定一一期期广广告告推推广广的的策策略略方方向向和和各各阶阶段段主主题题；；以以炒炒作作、、户户外外等等手手段段初初步步建建立立项项目目的的公公众众形形象象，，山山雨雨未未来来风风满满楼楼————成成为为巢巢湖湖房房地地产产新新盘盘的的热热点点关关注注对对象象。。阶段段性性工工作作：：外场场地地包包装装：：主主要要指指工工地地围围墙墙。。工工地地围围墙墙力力求求形形象象突突出出，，不不仅仅能能反反映映项项目目的的定定位位形形象象，，同同时时也也要要成成为为健健康康西西路路及及银银屏屏路路上上亮亮丽丽的的风风景景线线售楼楼处处及及样样板板房房的的装装修修其他他销销售售道道具具的的制制作作（（沙沙盘盘、、楼楼书书、、户户外外广广告告））广告告造造势势：：在在该该阶阶段段的的广广告告主主要要以以软软文文为为主主，，围围绕绕““案案名名征征集集方方案案””及及板板块块造造势势展展开开案名名征征集集活活动动事件件营营销销：：““案案名名征征集集方方案案””销售售促促销销：：VIP贵贵宾宾卡卡认认购购VIP贵贵宾宾卡卡认认购购价价1万万元元，，在在项项目目正正式式开开盘盘时时VIP客客户户可可以以享享用用VIP折折扣扣价价，，未未购购房房者者VIP卡卡可可原原价价退退还还；；通通过过VIP卡卡的的发发售售可可以以吸吸引引VIP客客户户对对本本案案楼楼盘盘的的持持续续关关注注度度。。2006年年11月月－－12月月公公开开期期（（项项目目开开盘盘正正式式销销售售））目标标：：媒体体强强推推，，强强化化项项目目的的特特色色形形象象；；争争取取项项目目的的一一炮炮而而红红和和开开盘盘热热销销。。阶段段性性工工作作：：户外外广广告告的的发发布布主要要人人流流动动线线的的引引导导旗旗广告告造造势势：：硬硬广广告告出出击击通通告告开开盘盘信信息息，，树树立立项项目目及及产产品品形形象象；；软文文为为辅辅，，剖剖析析区区位位前前景景和和产产品品特特色色。。项目目专专属属网网站站的的开开通通项目目开开盘盘仪仪式式OPENDAY样样板板房房开开放放日日新年年赠赠礼礼2006年年11月月－－12月月公公开开期期（（项项目目开开盘盘正正式式销销售售））事件件营营销销：：“开开盘盘仪仪式式””活动动目目的的：邀邀请请酝酝酿酿期期积积累累的的VIP客客户户群群体体和和普普通通意意向向客客户户活动动时时间间：11月月中中旬旬活动动内内容容：开开盘盘前前一一周周内内通通过过媒媒体体（（报报纸纸、、户户外外））发发布布开开盘盘公公告告；；以会会所所（（售售楼楼处处））为为开开盘盘活活动动场场所所举举行行开开盘盘仪仪式式邀请请当当地地较较为为知知名名的的主主持持人人作作为为开开盘盘主主持持嘉嘉宾宾；；邀请请政政界界、、商商界界、、文文教教系系统统知知名名人人士士参参加加开开盘盘活活动动；；开盘盘文文艺艺表表演演等等。。“样样板板房房开开放放日日””选择择开开盘盘后后1个个月月左左右右的的某某周周六六作作为为样样板板房房开开放放日日，，邀邀请请已已购购客客户户及及意意向向客客户户前前来来参参观观，，制制造造营营销销卖卖点点，，媒媒体体支支持持信信息息的的发发布布。。“新新年年赠赠礼礼””体现现发发展展商商对对客客户户的的人人性性化化关关怀怀，，值值元元旦旦之之际际赠赠送送已已购购（（定定））客客户户新新年年贺贺礼礼。。销售售促促销销：：开开盘盘促促销销活活动动如开开盘盘首首月月内内认认购购客客户户赠赠送送阳阳伞伞、、茶茶杯杯等等纪纪念念物物品品等等。。2007年年1月月－－3月月强强销销期期（（项项目目集集中中销销售售））目标标：：全力力以以赴赴，，力力挺挺项项目目旺旺销销阶段段性性工工作作：：户外外广广告告的的更更换换和和持持续续发发布布广告告的的持持续续攻攻势势，，以以硬硬广广告告为为主主，，软软文文为为辅辅，，展展现现项项目目特特色色。。新春春送送对对联联活活动动事件件营营销销：：“新新春春送送对对联联””体现现发发展展商商的的人人性性化化关关怀怀，，制制作作包包装装精精美美的的新新春春对对联联，，赠赠与与业业主主及及客客户户。。对对联联的的主主题题可可以以与与项项目目联联系系，，也也达达到到项项目目宣宣传传的的效效果果。。销售售促促销销：：视视销销售售具具体体情情况况适适时时安安排排如在在市市中中心心商商之之都都租租用用场场地地进进行行促促销销宣宣传传活活动动等等2007年年4月月－－6月月持持续续期期（（项项目目持持续续销销售售））目标标：：项目目持持续续旺旺销销阶段段性性工工作作：：户外外广广告告的的更更换换和和持持续续发发布布广告告的的持持续续攻攻势势，，以以硬硬广广告告为为主主，，软软文文为为辅辅，，展展现现项项目目特特色色。。与教教委委联联手手的的““六六一一儿儿童童才才艺艺表表演演””事件件营营销销：：“六六一一儿儿童童才才艺艺表表演演””与巢巢湖湖教教委委联联手手举举办办““六六一一儿儿童童才才艺艺表表演演””，，选选址址项项目目会会所所及及会会所所广广场场举举办办。。活活动动的的参参与与者者除除了了本本案案的的业业主主及及准准客客户户子子女女外外，，可可以以向向全全社社会会发发布布才才艺艺比比试试邀邀请请。。借借助助巢巢湖湖教教委委的的声声望望和和优优势势为为活活动动造造势势和和积积累累人人气气。。该该活活动动的的举举办办不不仅仅可可以以联联络络与与老老客客户户的的感感情情，，融融洽洽与与新新客客户户的的关关系系，，同同时时也也吸吸引引了了更更广广泛泛的的客客户户关关注注度度和和参参与与性性，，是是对对项项目目品品牌牌和和发发展展商商品品牌牌的的有有效效积积聚聚。。销售售促促销销：：推推出出优优惠惠房房源源指定定楼楼层层指指定定单单元元可可以以享享受受指指定定的的折折扣扣价价。。2007年年7月月－－8月月清清盘盘期期目标标：：一期期尾尾盘盘消消化化，，二二期期客客户户积积累累和和认认购购准准备备阶段段性性工工作作：：热销炒作一期营销总结结入住嘉年华事件营销：“入住嘉年华华”