房地产业税企间涉税争议焦点问题及应对补救课件

房地产业税企间涉税争议12/16/20221

注册会计师、注册税务师；曾任国家税务总局稽查局税收专项检查组成员。《中国税务报》税收与会计、税收筹划专栏特约撰稿人、审稿人；现任国家税务总局12366咨询服务组成员；《中国税务信息网》、《中国税务网》“税收疑难业务咨询”特聘专家、版主。近年内在国家级报刊发表税收业务论文和筹划文章260多篇，出版个人专著3部，参与出版书籍8部，其中参与国家税务总局稽查局组织编写的《房地产稽查实务》和《税务稽查案例》书籍。个人专业简介12/16/20222一、企业所得税方面存在的问题二、个人所得税方面存在的问题三、土地增值税方面存在的问题四、营业税方面存在的问题

五、其他税收方面存在的问题主要内容12/16/20223一、企业所得税方面存在的问题1.最新企业所得税政策(1)关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知(财税[2010]37号)(2)关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知(国税函[2010]148号)(3)关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知(国税函[2010]156号)(4)关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函[2010]201号）12/16/20224（5）财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的补充通知（财税[2010]45号）（6）财政部国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知（财税[2010]59号）（7）国家税务总局关于发布《企业重组业务企业所得税管理办法》的公告（公告2010年第4号）（8）关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告（公告2010年第6号）12/16/20225《财政部国家税务总局关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知》财税[2010]37号根据《财政部国家税务总局关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》（财税[2009]124号）精神，经财政部、国家税务总局联合审核确认，中国红十字会总会具有2008年度、2009年度和2010年度公益性捐赠税前扣除的资格。

财政部国家税务总局

二〇一〇年四月二十六日12/16/20226财税[2009]124号

为贯彻落实《中华人民共和国企业所得税法》，现对企业和个人通过依照《社会团体登记管理条例》规定不需进行社团登记的人民团体以及经国务院批准免予登记的社会团体（以下统称群众团体）的公益性捐赠所得税税前扣除有关问题明确如下：

一、企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。

12/16/20227举例：某企业购买物资一批用于公益性捐赠，该批物资购买价117万元。当年利润1000万元。会计处理：借：营业外支出117贷：银行存款117税收调整分析：视同销售调增0，捐赠限额120，可以全部扣除117万元。12/16/20228

五、符合本通知第四条规定的公益性群众团体，可按程序申请公益性捐赠税前扣除资格。

对符合条件的公益性群众团体，由财政部、国家税务总局和省、自治区、直辖市、计划单列市财政、税务部门分别每年联合公布名单。名单应当包括继续获得公益性捐赠税前扣除资格和新获得公益性捐赠税前扣除资格的群众团体，企业和个人在名单所属年度内向名单内的群众团体进行的公益性捐赠支出，可以按规定进行税前扣除。12/16/20229财税[2010]59号四、关于鼓励社会各界支持抗震救的税收政策

1.自2010年4月14日起，对单位和个体经营者将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的，免征增值税、城市维护建设税及教育费附加。

2.自2010年4月14日起，对企业、个人通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区的捐赠，允许在当年企业所得税前和当年个人所得税前全额扣除。3.财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印花税。12/16/202210《国家税税务总局局关于做做好2009年年度企业业所得税税汇算清清缴工作作的通知知》(国国税函[2010]148号号)三、有关关企业所所得税纳纳税申报报口径根据企业业所得税税法精神神，在计计算应纳纳税所得得额及应应纳所得得税时，，企业财财务、会会计处理理办法与与税法规规定不一一致的，，应按照照企业所所得税法法规定计计算。企业所所得税税法规规定不不明确确的，，在没没有明明确规规定之之前，，暂按按企业业财务务、会会计规规定计计算。。12/12/202211（二））资产产损失失税前前扣除除填报报口径径。根据《《国家税税务总总局关关于以以前年年度未未扣除除的资资产损损失企企业所所得税税处理理问题题的通通知》（国国税函函〔2009〕〕772号号）规规定，，企业业资产产损失失发生生年度度扣除除追补补确认认的损损失后后如出出现亏亏损，，应调调整资资产损损失发发生年年度的的亏损损额，，并填填报企企业所所得税税年度度纳税税申报报表附附表四四“弥弥补亏亏损明明细表表”对对应亏亏损年年度的的相应应行次次。举例：：某企业业2008年度度应纳纳税所所得额额100万万元，，2010年审审批确确认2008年年资产产损失失120万万元，，则可可以调调整2008年年亏损损-20万万元。。并在在2009年申申报表表附表表四中中反映映。12/12/202212（五））投资资损失失扣除除填报报口径径根据《《国家税税务总总局关关于印印发〈〈企业业资产产损失失税前前扣除除管理理办法法〉的的通知知》（国国税发发〔2009〕〕88号））的规规定，，企业业发生生的投投资（（转让让）损损失应应按实实际确确认或或发生生的当当期扣扣除，，填报报企业业所得得税年年度纳纳税申申报表表附表表三““纳税税调整整明细细表””相关关行次次，对于长长期股股权投投资发发生的的损失失，企企业所所得税税年度度纳税税申报报表附附表十十一““长期期股权权投资资所得得损失失”“投投资损损失补补充资资料””的相相关内内容不不再填填报。12/12/202213国税发发[2009]88号第第三三条企企业发发生的的上述述资产产损失失，应应在按按税收收规定定实际际确认认或者者实际际发生生的当当年申申报扣扣除，，不得得提前前或延延后扣扣除。。因因各类类原因因导致致资产产损失失未能能在发发生当当年准准确计计算并并按期期扣除除的，，经税税务机机关批批准后后，可可追补补确认认在损损失发发生的的年度度税前前扣除除，并并相应应调整整该资资产损损失发发生年年度的的应纳纳所得得税额额。调调整后后计算算的多多缴税税额，，应按按照有有关规规定予予以退退税，，或者者抵顶顶企业业当期期应纳纳税款款。12/12/202214关于做做好2007年年度企企业所所得税税汇算算清缴缴工作作的补补充通通知(国税函〔2008〕264号)二、关于股权权投资转让所所得和损失的的所得税处理理问题（（一）企业业因收回、转转让或清算处处置股权投资资而发生的权权益性投资转转让损失，可可以在税前扣扣除，但每一一纳税年度扣扣除的股权投投资损失，不不得超过当年年实现的股权权投资收益和和股权投资转转让所得，超超过部分可向向以后纳税年年度结转扣除除。企业股权投资资转让损失连连续向后结转转5年仍不能能从股权投资资收益和股权权投资转让所所得中扣除的的，准予在该该股权投资转转让年度后第第6年一次性性扣除。12/12/202215关于企业业股权投投资损失失所得税税处理问问题的公公告国家税务务总局公公告2010年年第6号号根据《中华人民民共和国国企业所所得税法法》第八条条及其有有关规定定，现就就企业股股权投资资损失所所得税处处理问题题公告如如下：一、企业业对外进进行权益益性(以以下简称称股权)投资所所发生的的损失，，在经确确认的损损失发生生年度，，作为企企业损失失在计算算企业应应纳税所所得额时时一次性扣扣除。二二、本本规定自自2010年1月1日日起执行行。本规规定发布布以前，，企业发发生的尚尚未处理理的股权权投资损损失，按按照本规规定，准准予在2010年度度一次性性扣除。特特此公公告。二二○○一○年年七月二二十八日日12/12/202216国家税务务总局关关于跨地地区经营营建筑企企业所得得税征收收管理问问题的通通知国税函[2010]156号号一、实行行总分机机构体制制的跨地地区经营营建筑企企业应严严格执行行国税发发[2008]28号号文件规规定，按按照“统一计算算，分级级管理，，就地预预缴，汇汇总清算算，财政政调库”的办法法计算缴缴纳企业业所得税税。12/12/202217二、建筑筑企业所所属二级级或二级级以下分分支机构构直接管管理的项目部(包括与与项目部部性质相相同的工工程指挥挥部、合合同段等等)不就地预预缴企业业所得税税，其经经营收入入、职工工工资和和资产总总额应汇汇总到二二级分支支机构统统一核算算，由二二级分支支机构按按照国税税发[2008]28号文件件规定的的办法预预缴企业业所得税税。三、建筑筑企业总总机构直直接管理理的跨地地区设立立的项目目部，应按项目目实际经经营收入入的0.2%按按月或按按季由总总机构向向项目所所在地预预分企业业所得税税，并由项项目部向向所在地地主管税税务机关关预缴。。12/12/202218六、跨地地区经营营的项目目部(包包括二级级以下分分支机构构管理的的项目部部)应向向项目所所在地主主管税务务机关出出具总机机构所在在地主管管税务机机关开具具的《外出经经营活动动税收管管理证明明》，未提供供上述证证明的，，项目部部所在地地主管税税务机关关应督促促其限期期补办；；不能提供供上述证证明的，，应作为为独立纳纳税人就就地缴纳纳企业所所得税。。同时，项项目部应应向所在在地主管管税务机机关提供供总机构构出具的的证明该该项目部部属于总总机构或或二级分分支机构构管理的的证明文文件。12/12/202219国税函函[2009]221号号关于二二级分分支机机构的的判定定问题题二二级分分支机机构是是指总总机构构对其其财务务、业业务、、人员员等直直接进进行统统一核核算和和管理理的领领取非非法人人营业业执照照的分分支机机构。。总总机构构应及及时将将其所所属二二级分分支机机构名名单报报送总总机构构所在在地主主管税税务机机关，，并向向其所所属二二级分分支机机构及及时出出具有有效证证明（（支持持证明明的材材料包包括总总机构构拨款款证明明、总总分机机构协协议或或合同同、公公司章章程、、管理理制度度等））.以以总总机构构名义义进行行生产产经营营的非非法人人分支支机构构，无无法提提供有有效证证据证证明其其二级级及二二级以以下分分支机机构身身份的的，应应视同同独立立纳税税人计计算并并就地地缴纳纳企业业所得得税，，不执执行国国税发发〔2008〕〕28号的的相关关规定定。12/12/2022202.权权责发发生制制原则则的运运用存存在的的问题题①所得税税法第八条条企企业业实际发发生的的与取得得收入入有关关的、、合理理的支支出，，包括括成本本、费费用、、税金金、损损失和和其他他支出出，准准予在在计算算应纳纳税所所得额额时扣扣除。。②《条例例》第第九条条企业应应纳税税所得得额的的计算算，以以权责发发生制制为原原则，属于于当期期的收收入和和费用用，不论款款项是是否收收付，，均作作为当当期的的收入入和费费用；不属属于当当期的的收入入和费费用，，即使使款项项已经经在当当期收收付，，均不不作为为当期期的收收入和和费用用。本条例例和国国务院院财政政、税税务主主管部部门另另有规规定的的除外外。12/12/202221国家税税务总总局关关于房房地产产开发发企业业开发发产品品完工工条件件确认认问题题的通通知(国税函函[2010]201号号)根据国国税发发[2006]31号规规定精精神和和国税税发[2009]31号号第三三条规规定，，房地地产开开发企企业建建造、、开发发的开开发产产品，，无论论工程程质量量是否否通过过验收收合格格，或或是否否办理理完工工（竣竣工））备案案手续续以及及会计计决算算手续续，当当企业业开始始办理理开发发产品品交付付手续续（包包括入入住手手续））、或或已开开始实实际投投入使使用时时，为为开发发产品品开始始投入入使用用，应应视为为开发发产品品已经经完工工。房房地产产开发发企业业应按按规定定及时时结算算开发发产品品计税税成本本，并并计算算企业业当年年度应应纳税税所得得额。。12/12/202222税法规规定哪哪些是是支付付时扣扣除？？①国税税函〔〔2009〕3号：“合合理工工资薪薪金””，是是指企企业按按照股股东大大会、、董事事会、、薪酬酬委员员会或或相关关管理理机构构制订订的工工资薪薪金制制度规规定实际发发放给员工工的工工资薪薪金。。②《条例例》第三十十五条条企企业依依照国国务院院有关关主管管部门门或者者省级级人民民政府府规定定的范范围和和标准准为职职工缴纳的的基本养养老保保险费费、基基本医医疗保保险费费、失失业保保险费费、工工伤保保险费费、生生育保保险费费等基基本社社会保保险费费和住住房公公积金金，准准予扣扣除。。企企业为为投资资者或或者职职工支付的的补充养养老保保险费费、补补充医医疗保保险费费，在在国务务院财财政、、税务务主管管部门门规定定的范范围和和标准准内，，准予予扣除除。12/12/202223③企企业业依依照照国国家家有有关关规规定定为为特特殊殊工工种种职职工工支付付的的人身身安安全全保保险险费费和和国国务务院院财财政政、、税税务务主主管管部部门门规规定定可可以以扣扣除除的的其其他他商商业业保保险险费费。。④企企业业拨缴缴的的工会会经经费费，，不不超超过过工工资资薪薪金金总总额额2%的的部部分分，，准准予予扣扣除除。。⑤企企业业参参加加财财产产保保险险，，按按照照规规定定缴纳纳的的保险险费费，，准准予予扣扣除除。。⑥企企业业根根据据生生产产经经营营活活动动的的需需要要租租入入固固定定资资产产支付付的的租租赁赁费费，按按照照以以下下方方法法扣扣除除：：以以经经营营租租赁赁方方式式发发生生的的租租赁赁费费支支出出，，按按照照租租赁赁期期限限均均匀匀扣扣除除；；以以融融资资租租赁赁方方式式发发生生的的租租赁赁费费支支出出，，按按照照规规定定提提取取折折旧旧费费用用，，分分期期扣扣除除。。12/12/202224哪些些在在发发生生时时扣扣除除？？（（《《条条例例》》规规定定））①企企业业在在生生产产经经营营活活动动中中发生生的的合理理的的不不需需要要资资本本化化的的借借款款费费用用，，准准予予扣扣除除。。②企企业业在在生生产产经经营营活活动动中中发生生的的利息息支支出出，，准准予予扣扣除除③企企业业在在货货币币交交易易中中，，以以及及纳纳税税年年度度终终了了时时将将人人民民币币以以外外的的货货币币性性资资产产、、负负债债按按照照期期末末即即期期人人民民币币汇汇率率中中间间价价折算算为为人人民民币币时时产产生生的的汇汇兑兑损损失失，除除已已经经计计入入有有关关资资产产成成本本以以及及与与向向所所有有者者进进行行利利润润分分配配相相关关的的部部分分外外，，准准予予扣扣除除。。④企企业业发生生的的职职工工福福利利费费支支出出，不不超超过过工工资资薪薪金金总总额额14%的的部部分分，，准准予予扣扣除除。。12/12/202225⑤企企业业发生生的的职职工工教教育育经经费费支支出出，不不超超过过工工资资薪薪金金总总额额2.5%的的部部分分，，准准予予扣扣除除；；超超过过部部分分，，准准予予在在以以后后纳纳税税年年度度结结转转扣扣除除。。⑥企企业业发生生的的与与生生产产经经营营活活动动有有关关的的业业务务招招待待费费支支出出，，按照照发发生生额额的的60%扣扣除除，，不不得得超超过过收收入入的的5‰‰。。⑦企企业业发生生的的符符合合条条件件的的广广告告费费和和业业务务宣宣传传费费支支出出，不不超超过过规规定定的的部部分分，，准准予予扣扣除除；；超超过过部部分分，，准准予予在在以以后后纳纳税税年年度度结结转转扣扣除除。。⑧企业发生的合理理的劳动保保护支出，准予扣除除。⑨企业发生的的除企业所得得税和允许许抵扣的增增值税以外外的各项税税金及其附附加。12/12/202226房地产预提提费用特殊殊规定①出包工程未最终办理理结算而未未取得全额额发票的，，在证明资资料充分的的前提下，，其发票不不足金额可可以预提，，但最高不不得超过合合同总金额额的10%。②②公共配套设设施尚未建造或或尚未完工工的，可按按预算造价价合理预提提建造费用用。（已在在售房合同同、协议或或广告、模模型中明确确承诺建造造且不可撤撤销，或按按照法律法法规规定必必须配套建建造的）③③应应向政府上上交但尚未未上交的报批报建费费用、物业业完善费用用可以按规定定预提。（（企业承担担的物业管管理基金、、公建维修修基金或其其他专项基基金）12/12/202227④第三十条条企业下下列成本应应按以下方方法进行分分配：（（一））土地成本本，一般按按占地面积积法进行分分配。如果果确需结合合其他方法法进行分配配的，应商商税务机关关同意。土土地开发发同时连结结房地产开开发的，属属于一次性性取得土地地分期开发发房地产的的情况，其其土地开发发成本经商商税务机关关同意后可可先按土地地整体预算算成本进行行分配，待待土地整体体开发完毕毕再行调整整。12/12/202228国税发[2008]80号在日常检查查中发现纳纳税人使用用不符合规规定发票特特别是没有有填开付款款方全称的的发票，不得允许纳纳税人用于于税前扣除除、抵扣税税款、出口口退税和财财务报销。。国税发[2008]88号加强发票核核实工作，，不符合规规定的发票票不得作为为税前扣除除凭据。企便函【2009】】33号企业与其他他企业或个个人共用水水、电，无无法取得水水、电发票票的，应以以双方的租租用合同、、电力和供供水公司出出具给出租租方的原始始水、电发发票或复印印件、经双双方确认的的用水、电电量分割单单等凭证，，据实进行行税前扣除除12/12/2022293.视同销销售计税基基础调整存存在的问题题(1)新法法规定：《企业所得得税法实施施条例》第第二十五条条企业业发生非货货币性资产产交换，以以及将货物物、财产、、劳务用于于捐赠、偿偿债、赞助助、集资、、广告、样样品、职工工福利或者者利润分配配等用途的的，应当视视同销售货货物、转让让财产或者者提供劳务务。12/12/202230国税函〔2008〕〕828号号一、企业发发生下列情情形的处置置资产，除除将资产转转移至境外外以外，由由于资产所有权权属在形式式和实质上上均不发生生改变，可可作为内部部处置资产产，不视同销销售确认收收入，相关关资产的计税基础延延续计算。

（一一）将资产产用于生产产、制造、、加工另一一产品；（（二））改变资产产形状、结结构或性能能；（（三）改变变资产用途途（如，自自建商品房房转为自用用或经营））；（（四）将资资产在总机机构及其分分支机构之之间转移；；

（五五）上述两两种或两种种以上情形形的混合；；

（六六）其他不不改变资产产所有权属属的用途。。12/12/202231二、企业业将资产产移送他他人的下下列情形形，因资产所有有权属已已发生改改变而不不属于内内部处置置资产，应按规规定视同同销售确确定收入入。（（一））用于市市场推广广或销售售；（（二））用于交交际应酬酬；（（三））用于职职工奖励励或福利利；（（四））用于股股息分配配；（（五））用于对对外捐赠赠；（（六））其他改改变资产产所有权权属的用用途。12/12/202232国税发[2009]31号将开发产产品用于于捐赠、、赞助、、职工福福利、奖奖励、对对外投资资、分配配给股东东或投资资人、抵抵偿债务务、换取取其他企企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，，应视同同销售，，于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入(或利润润)的实实现。确确认收入入(或利利润)的的方法和和顺序为为：①按本企企业近期期或本年年度最近月份份同类开发发产品市市场销售售价格确确定；②由主管管税务机机关参照照当地同类开发发产品市场公允允价值确确定；③按开开发产品品的成本利润润率确定。开开发产品品的成本本利润率率不得低低于15%,具具体比例例由主管管税务机机关确定定。12/12/202233举例：某某企业将将成本是是80万万元，售售价是100万万元的一一开发产产品用于于股东分分配。当当年利润润200万元。。会计处理理：借：应付付股息85贷：开发发产品80应交税费费-营业业税5税收调整整：视同同销售收收入100，视视同销售售成本80，营营业税金金5，调调增15。应纳税所所得额=200+15=215？12/12/202234如直接接作销销售处处理借：银银行存存款105贷：产产品销销售收收入100营业税税金及及附加加-营营业税税5借：销销售成成本80贷：开开发产产品80借：应应付股股息105贷：银银行存存款105分析：：实现现利润润=100-80-5=15万元元应纳税税所得得额=200+15=21512/12/202235问题：：拆迁迁补偿偿视同同销售售如何何调整整计税税基础础？某房地地产企企业就就地安安置拆拆迁户户5000平米米，市市场售售价8000元元，土土地成成本2亿元元，建建筑施施工等等其他他开发发成本本8000万元元，总总可售售面积积80000平平米。。则:1.实实际所所得=8000×(80000-5000)-28000=320002.税税收处处理：：①视同同销售售收入入=5000××0.8=4000②增加加视同同拆迁迁补偿偿支出出4000万元元,总成成本本：：28000+4000=32000，，单单位位成成本本：：4000税收收所所得得=8000××80000-(28000+4000)=3200012/12/202236第三三十十一一条条企企业业以以非非货货币币交交易易方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，，应应按按下下列列规规定定确确定定其其成成本本：：（（一一））企企业业、、单单位位以以换换取取开开发发产产品品为为目目的的，，将将土土地地使使用用权权投投资资企企业业的的，，按按下下列列规规定定进进行行处处理理：：1.换换取取的的开开发发产产品品如如为为该该项项土土地地开开发发、、建建造造的的，，接接受受投投资资的的企企业业在在接接受受土土地地使使用用权权时时暂暂不不确确认认其其成成本本，，待待首首次次分分出出开开发发产产品品时时，，再再按按应应分分出出开开发发产产品品（（包包括括首首次次分分出出的的和和以以后后应应分分出出的的））的的市场场公公允允价价值值和和土土地地使使用用权权转转移移过过程程中中应应支支付付的的相相关关税税费费计计算算确确认认该该项项土土地地使使用用权权的的成成本本。如如涉涉及及补补价价，，土土地地使使用用权权的的取取得得成成本本还还应应加加上上应应支支付付的的补补价价款款或或减减除除应应收收到到的的补补价价款款。。12/12/2022372.换换取取的的开开发发产产品品如如为为其其他他土土地地开开发发、、建建造造的的，，接接受受投投资资的的企企业业在在投投资资交交易易发发生生时时，，按应应付付出出开开发发产产品品市市场场公公允允价价值值和和土土地地使使用用权权转转移移过过程程中中应应支支付付的的相相关关税税费费计计算算确确认认该该项项土土地地使使用用权权的的成成本本。如如涉涉及及补补价价，，土土地地使使用用权权的的取取得得成成本本还还应应加加上上应应支支付付的的补补价价款款或或减减除除应应收收到到的的补补价价款款。。（二二））企企业业、、单单位位以以股股权权的的形形式式，，将将土土地地使使用用权权投投资资企企业业的的，，接接受受投投资资的的企企业业应应在在投投资资交交易易发发生生时时，，按按该该项项土土地地使使用用权权的的市场场公公允允价价值值和和土土地地使使用用权权转转移移过过程程中中应应支支付付的的相相关关税税费费计计算算确确认认该该项项土土地地使使用用权权的的取取得得成成本本。如如涉涉及及补补价价，，土土地地使使用用权权的的取取得得成成本本还还应应加加上上应应支支付付的的补补价价款款或或减减除除应应收收到到的的补补价价款款。。12/12/202238（2）买买一赠一一组合销销售问题题国税函〔〔2008〕875号号企业以买一赠一一等方式式组合销销售本企企业商品品的，不不属于捐捐赠，应将总的的销售金金额按各各项商品品的公允允价值的的比例来来分摊确确认各项项的销售售收入。。例：某房房地产企企业为促促销，购购买住房房赠送车车库。车车库售价价10万万，住房房售价90万。。按90万确认认销售总总收入。。帐务处理理：借：：银行存存款90贷贷：销售售收入-住房81-车库912/12/2022394.以前前年度成成本费用用税收处处理财税字［［1996］079号号企业纳税税年度内内应计未未计扣除除项目，，包括各各类应计计未计费费用、应应提未提提折旧等等，不得得移转以以后年度度补扣。。第九条企企业应应纳税所所得额的的计算，，以权责发发生制为为原则，，属于当期期的收入入和费用用，不论论款项是是否收付付，均作作为当期期的收入入和费用用；不属属于当期期的收入入和费用用，即使使款项已已经在当当期收付付，均不不作为当当期的收收入和费费用。本本条例和和国务院院财政、、税务主主管部门门另有规规定的除除外。12/12/202240《中华人人民共和和国税收收征收管管理法》》第五十一一条纳税人超超过应纳纳税额缴缴纳的税税款，税税务机关关发现后后应当立立即退还还；纳税税人自结结算缴纳纳税款之之日起三年内发现的，，可以向向税务机机关要求求退还多多缴的税税款并加加算银行行同期存存款利息息，税务务机关及及时查实实后应当当立即退退还。分析：纳纳税人发发现的，，3年之之内；税税务机关关发现的的，3年年？12/12/202241《房地产产开发经经营业务务企业所所得税处处理办法法》国税发〔〔2009〕31号第二十八八条：对期前已已完工成成本对象象应负担担的成本本费用按已销开开发产品品、未销销开发产产品和固固定资产产进行分分配，其中应由由已销开开发产品品负担的的部分，，在当期期纳税申申报时进进行扣除除，未销开开发产品品应负担担的成本本费用待待其实际际销售时时再予扣扣除。第三十四四条企企业在结结算计税税成本时时其实际际发生的的支出应应当取得得但未取取得合法法凭据的的，不得得计入计计税成本本，待实实际取得得合法凭凭据时，，再按规规定计入入计税成成本。12/12/202242举例：某开发产产品2008完完工，可可售面积积10000平平米，2008年已售售4000平米米，2009年年已售2000平米，，剩余4000平米。。2009年取取得该项项开发产产品结余余成本费费用200万元元。分析：剩余产品品分得40%费费用80万元；；已销面面积分摊摊60%费用120万万元，全全部在2009年销售售当期申申报扣除除。12/12/2022435.应应付付账账款款调调增增征征税税问问题题（1））《《企企业业财财产产损损失失所所得得税税前前扣扣除除管管理理办办法法》》第第五五条条：：因因债债权权人人原原因因确确实实无无法法支支付付的的应应付付账账款款，，包包括括超超过过三三年年以以上上未未支支付付的的应应付付账账款款，，如如果果债债权权人人已已按按本本办办法法规规定定确确认认损损失失并并在在税税前前扣扣除除的的，，应应并并入入当当期期应应纳纳税税所所得得依依法法缴缴纳纳企企业业所所得得税税。。（2））国税税发发［［1999］］195号号：企企业业的的应应付付未未付付款款，，凡凡债债权权人人逾逾期期两两年年未未要要求求偿偿还还的的，，应应计计入入企企业业当当年年度度收收益益计计算算缴缴纳纳企企业业所所得得税税。。12/12/202244《中中华华人人民民共共和和国国民民法法通通则则》》第第一一百百三三十十五五条条：：向向人人民民法法院院请请求求保保护护民民事事权权利利的的诉诉讼讼时时效效期期间间为为二二年年，，法法律律另另有有规规定定的的除除外外。。12/12/202245《中中华华人人民民共共和和国国合合同同法法》》第七七十十九九条条债债权权人人可可以以将将合合同同的的权权利利全全部部或或者者部部分分转转让让给给第第三三人人，，但但有有下下列列情情形形之之一一的的除除外外：：根根据据合合同同性性质质不不得得转转让让；；按按照照当当事事人人约约定定不不得得转转让让；；依依照照法法律律规规定定不不得得转转让让。。第八八十十四四条条债债务务人人将将合合同同的的义义务务全全部部或或者者部部分分转转移移给给第第三三人人的的，，应应当当经经债债权权人人同同意意。。第八八十十八八条条当当事事人人一一方方经经对对方方同同意意，，可可以以将将自自己己在在合合同同中中的的权权利利和和义义务务一一并并转转让让给给第第三三人人。。分析析：：分分配配债债权权债债务务实实际际是是转转变变支支付付方方式式12/12/202246国税函函〔2008〕〕267号号根据《《个人人所得得税法法》和和有关关规定定，个个人取取得的的股份份分红红所得得包括括债权权、债债务形形式的的应收收账款款、应应付账账款相相抵后后的所所得。。个人股股东取取得公公司债债权、、债务务形式式的股股份分分红，，应以其其债权权形式式应收收账款款的账账面价价值减减去债债务形形式应应付账账款的的账面面价值值的余余额，，加上上实际际分红红所得得为应应纳税税所得得，按照照规定定缴纳纳个人人所得得税。。运用分分析：：应收收款小小于实实际收收取额额的可可能性性大；；应付付款小小于实实际支支付额额可能能性大大。12/12/202247举例某企业业有应应付款款300万万元（（不需需要支支付）），如如果直直接转转为营营业外外收入入则需需要缴缴纳所所得税税75万元元。同同时有有税后后利润润200万万元需需要支支付给给股东东A，，股东东需要要纳税税40万元元。设计：：分配配现金金100万万元，，分配配应收收款400万元元，分分配应应付款款300万万元。。借：应应付股股息200应付账账款300贷：应应收账账款400银行存存款100结果：：应纳纳个税税=（（100+400-300））*20%=40分析：：单位位不增增加利利润，，个人人实际际收入入500万万。12/12/2022486.关关联交交易所所得税税调增增存在在的问问题稽查案案例某企业业将自自有资资金借借与部部分关关联企企业使使用，，未收收取利利息费费用。。某市市稽查查局根根据企企业所所得税税法、、国税税函发发[1995]156号号和《《税收收征收收管理理法》》第三三十六六条规规定，，认定定某企企业与与各关关联单单位存存在业业务往往来，，核定定某企企业应应收取取关联联方资资金占占用费费并以以此计计算企企业所所得税税和营营业税税。问题：：上述述处理理存在在什么么问题题吗？？12/12/202249《企业业所得得税法法》第第四十十一条条企业与与其关联方方之间间的业务务往来来，不不符合合独立立交易易原则则而减减少企企业或或者其其关联联方应应纳税税收入入或者者所得得额的的，税税务机机关有有权按按照合合理方方法调调整。。《企业业所得得税法法实施施条例例》第第一百百零九九条企业所所得税税法第第四十十一条条所称称关联方方，是指指与企企业有有下列列关联联关系系之一一的企业、、其他他组织织或者者个人人：（一））在资资金、、经营营、购购销等等方面面存在在直接接或者者间接接的控控制关关系；；（二））直接接或者者间接接地同同为第第三者者控制制；（三））在利利益上上具有有相关关联的的其他他关系系。12/12/202250关联关关系主主要是是指企企业与与其他他企业业、组组织或或个人人具有有下列列之一一关系系：（（一一）一一方直直接或或间接接持有有另一一方的的股份份总和和达到到25%以以上，，或者者双方方直接接或间间接同同为第第三方方所持持有的的股份份达到到25%以以上。。若一一方通通过中中间方方对另另一方方间接接持有有股份份，只只要一一方对对中间间方持持股比比例达达到25%以上上，则则一方方对另另一方方的持持股比比例按按照中中间方方对另另一方方的持持股比比例计计算。。（（二））一方方与另另一方方（独独立金金融机机构除除外））之间间借贷贷资金金占一一方实实收资资本50%以上上，或或者一一方借借贷资资金总总额的的10%以以上是是由另另一方方（独独立金金融机机构除除外））担保保。12/12/202251（三）一方半半数以上的高高级管理人员员（包括董事事会成员和经经理）或至少少一名可以控控制董事会的的董事会高级级成员是由另另一方委派，，或者双方半半数以上的高高级管理人员员（包括董事事会成员和经经理）或至少少一名可以控控制董事会的的董事会高级级成员同为第第三方委派。。（四）一方半半数以上的高高级管理人员员（包括董事事会成员和经经理）同时担担任另一方的的高级管理人人员（包括董董事会成员和和经理），或或者一方至少少一名可以控控制董事会的的董事会高级级成员同时担担任另一方的的董事会高级级成员。12/12/202252（五）一方的的生产经营活活动必须由另另一方提供的的工业产权、、专有技术等等特许权才能能正常进行。。

（六））一方的购买买或销售活动动主要由另一一方控制。（（七）一一方接受或提提供劳务主要要由另一方控控制。（（八）一方对对另一方的生生产经营、交交易具有实质质控制，或者者双方在利益益上具有相关关联的其他关关系，包括虽虽未达到本条条第（一）项项持股比例，，但一方与另另一方的主要要持股方享受受基本相同的的经济利益，，以及家族、、亲属关系等等。12/12/202253《特别纳税调调整实施办法法》(国税发[2009]2号号)第三十条实实际税负相相同的境内关关联方之间的的交易，只要要该交易没有有直接或间接接导致国家总总体税收收入入的减少，原原则上不做转转让定价调查查、调整。12/12/202254[廖体忠]各各地税务机机关对境内关关联交易实施施转让定价调调查调整，通通常遵循以下下原则：一是如果企业业实际税负等等于或低于境境内关联方税税负，通常不不对该企业进进行转让定价价调查调整，，因为相应调调整会使企业业的补税等于于或少于关联联方的退税，，国家总体税税收不变或减减少。二是如果企业业实际税负高高于境内关联联方税负，可可以对该企业业进行转让定定价调查调整整，但应按照照该企业与其其关联方的实实际税负差补补税，关联方方不退税。12/12/202255营业税问题第三条条例例第一条所称称提供条例规规定的劳务、、转让无形资资产或者销售售不动产，是指有偿提供供条例规定的劳劳务、有偿转让无形资产或者者有偿转让不动产所有权权的行为（以以下称应税行行为）。但单单位或者个体体工商户聘用用的员工为本本单位或者雇雇主提供条例例规定的劳务务，不包括在在内。前款所称有偿偿，是指取得得货币、货物物或者其他经经济利益。12/12/202256《中华人人民共和和国税收收征收管管理法》》第三十六六条企业与其其关联企企业之间间的业务务往来，，应当按按照独立立企业之之间的业业务往来来收取或或者支付付价款、、费用；；不按照照独立企企业之间间的业务务往来收收取或者者支付价价款、费费用，而而减少其其应纳税税的收入入或者所所得额的的，税务务机关有有权进行行合理调调整。12/12/2022577.利息息支出如如何税前前扣除问问题第三十八八条企企业在生生产经营营活动中中发生的的下列利利息支出出，准予予扣除：：（一）非非金融企企业向金金融企业业借款的的利息支支出、金金融企业业的各项项存款利利息支出出和同业业拆借利利息支出出、企业业经批准准发行债债券的利利息支出出；（二）非非金融企企业向非非金融企企业借款款的利息息支出，，不超过过按照金金融企业业同期同同类贷款款利率计计算的数数额的部部分。12/12/202258《关于企企业关联联方利息息支出税税前扣除除标准有有关税收收政策问问题的通通知》财税[2008]121号号一、在计计算应纳纳税所得得额时，，企业实实际支付付给关联联方的利利息支出出，不超超过以下下规定比比例和税税法及其其实施条条例有关关规定计计算的部部分，准准予扣除除，超过过的部分分不得在在发生当当期和以以后年度度扣除。。企企业实实际支付付给关联联方的利利息支出出，除符合本本通知第第二条规规定外，其接受受关联方方债权性性投资与与其权益益性投资资比例为为：（（一一）金融融企业，，为5：：1；（（二）其其他企业业，为2：1。。12/12/202259债资比例例＝年度各各月平均均关联方方债权性性投资之之和/年年度各月月平均权权益性投投资之和和各各月平均均关联方方债权性性投资＝＝（关联联方债权权性投资资的月初初账面余余额+月月末账面面余额））/2各各月平均均权益性性投资＝＝（权益益性投资资月初账账面余额额+月末末账面余余额）/2权益性投投资为企企业资产产负债表表上会计计记录的的所有者权权益数额额，当所得得者权益益小于实实收资本本与资本本公积之之和，则则权益性性投资为为实收资本本与资本本公积之之和；当实收收资本与与资本公公积之和和小于实实收资本本，则权权益性投投资为实收资本本。12/12/202260二、、企企业业如如果果能能够够按按照照税税法法及及其其实实施施条条例例的的有有关关规规定定提提供供相相关关资资料料，，并并证证明明相相关关交易易活活动动符符合合独独立立交交易易原原则则的的；或或者者该该企企业业的的实际际税税负负不不高高于于境境内内关关联联方方的的，其其实实际际支支付付给给境境内内关关联联方方的的利利息息支支出出，，在在计计算算应应纳纳税税所所得得额额时时准准予予扣扣除除。三、企企业同同时从从事金金融业业务和和非金金融业业务，，其实实际支支付给给关联联方的的利息息支出出，应应按照照合理理方法法分开开计算算；没没有按按照合合理方方法分分开计计算的的，一一律按按本通通知第第一条条有关关其他他企业业的比比例计计算准准予税税前扣扣除的的利息息支出出。四四、、企业业自关关联方方取得得的不不符合合规定定的利利息收收入应应按照照有关关规定定缴纳纳企业业所得得税。。12/12/202261房地产产企业业的利利息支支出按按以下下规定定进行行处理理：（（一））企业业为建建造开开发产产品借借入资资金而而发生生的符符合税税收规规定的的借款款费用用，可可按企企业会会计准准则的的规定定进行行归集集和分分配，，其中中属于于财务务费用用性质质的借借款费费用，，可直直接在在税前前扣除除。（（二二）企业集集团或或其成成员企企业统统一向向金融融机构构借款款分摊摊集团团内部部其他他成员员企业业使用用的，借入入方凡凡能出出具从从金融融机构构取得得借款款的证证明文文件，，可以以在使使用借借款的的企业业间合合理的的分摊摊利息息费用用，使使用借借款的的企业业分摊摊的合合理利利息准准予在在税前前扣除除。12/12/202262银行借借款统统借统统还征征免税税问题题财税字字[2000]7号号一一、为为缓解解中小小企业业融资资难的的问题题，对对企业主主管部部门或或企业业集团团中的的核心心企业业等单位位(以以下简简称统统借方方)向向金融融机构构借款款后，，将所所借资资金分分拨给给下属属单位位(包包括独独立核核算单单位和和非独独立核核算单单位)，并并按支支付给给金融融机构构的借借款利利率水水平向向下属属单位位收取取用于于归还还金融融机构构的利利息不不征收收营业业税。。二二、统统借方方将资资金分分拨给给下属属单位位，不不得按按高于于支付付给金金融机机构的的借款款利率率水平平向下下属单单位收收取利利息，，否则则，将将视为为具有有从事事贷款款业务务的性性质，，应对对其向向下属属单位位收取取的利利息全全额征征收营营业税税。12/12/2022638.企业提取取的各项准备备金税收处理理问题《企业所得税税法》第十条条在计算应应纳税所得额额时，下列支支出不得扣除除：（（一）向投投资者支付的的股息、红利利等权益性投投资收益款项项；（（二）企业业所得税税款款；（（三）税收收滞纳金；（（四四）罚金、罚罚款和被没收收财物的损失失；（（五）本法法第九条规定定以外的捐赠赠支出；（（六））赞助支出；；（七）未经核核定的准备金金支出；（八）与取得得收入无关的的其他支出。。12/12/202264《企业所得税税法实施条例例》第五十五条企企业所得税税法第十条第第（七）项所所称未经核定定的准备金支支出，是指不符合国务院院财政、税务务主管部门规规定的各项资资产减值准备备、风险准备备等准备金支支出。《企企业业所所得得税税法法》》第第八八条条企企业业实际际发发生生的的与取取得得收收入入有有关关的的、、合合理理的的支支出出，，包包括括成成本本、、费费用用、、税税金金、、损损失失和和其其他他支支出出，，准准予予在在计计算算应应纳纳税税所所得得额额时时扣扣除除。。分析析：：是是否否按按照照会会计计制制度度计计提提各各项项准准备备？？12/12/202265国税税函函〔〔2008〕〕635号号现就就企企业业所所得得税税月月（（季季））度度预预缴缴纳纳税税申申报报表表的的有有关关填填报报口口径径问问题题明明确确如如下下：：《《企企业业所所得得税税月月（（季季））度度预预缴缴纳纳税税申申报报表表（（A类类））》》第第4行行““利利润润总总额额””修修改改为为““实实际际利利润润额额””。。填填报报说说明明第第五五条条第第3项项相相应应修修改改为为：：““第第4行行实实际际利利润润额额：：填填报报按按会计计制制度度核核算算的的利利润润总总额额减减除除以以前前年年度度待待弥弥补补亏亏损损以以及及不不征征税税收收入入、、免免税税收收入入后后的的余余额额。。房地地产产开开发发企企业业本本期期取取得得预预售售收收入入按按规规定定计计算算出出的的预预计计利利润润额额计计入入本本行行