成都某地产魅力之城对面地块提案

第一部分市场分析房地产市场总体状况区域竞争分析目标客户层分析房地产市场总体状况成都房地产市场综述成都房地产从2000年后进入飞速发展的时期，特别是2003年底至今，市场开发量俱增，众多品牌开发商入住，在带动整个产品品质和房价的大幅提升；目前成都房产开发形成东、南、西、北、中、近郊的鲜明区域特征；众多品牌开发商囤积的大量土地，将逐个启动，未来两年成都房产市场将进入大盘时代。中心区：开发规模较小、以商住为主，CBD、商业中心；城东：中产城东，生态居住、品牌大盘；城南：国际城南，国际化社区、高尚住宅区、城南副中心；城西：人文城西，上风上水之地，以品质楼盘为代言；城北：财富城北，商业聚宝盆，北部新城引领住宅开发热潮；市区

2006上半年成都房地产状况分析土地市场供应分析楼盘开发供应分析土地市场供应分析—总体供应情况2006年上半年成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地130宗，共计9082.44亩。其中主城区（五城区和高新区）有40宗，共1385.61亩；其余90宗分布在各郊（区）县，共7696.83亩，约占上半年土地总供应量的85%。土地市场供应分析—主城区供应情况城东土地供应量最多的区域大，占上半年主城区土地供应总量的44%。其他4个区域土地供应较少，供应面积均未超过300亩。城区总体供应量与去年上半年1561亩土地供应量相比下降了11%，下降幅度不大基本与去年同期供应量持平。区域数量(宗)比例面积（亩）比例平均土地规模（亩）主城区3646%1343.8122%37.33郊区4254%4731.2778%112.65总计78100%6075.08100%77.89土地市场供应分析—主城区交易情况楼盘开发供应分析—供应总体情况1—6月，成都新开住宅楼盘92个，新增供应面积596.63万㎡。其中主城区新增楼盘54个，面积299.87万㎡，占总体供应的50%，郊区住宅供应量略少于主城区随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。楼盘开发供应分析—区域供应情况□主城区供应分布——集中于城西和城东□环线分布——新增供应整体外移

受去年新新政所带带来的对对楼市冲冲击的影影响，06年1-6月月成都市市主城区新增住住宅总体体供应量量仅为299.86万万㎡，较较05年年1-6月总供供应502.54万㎡大幅幅减少约约202.68万㎡，，而05年留留下的大大量的需需求则在在06年年爆发，从从而导致致楼市供供不应求求的状况况屡有发发生。可可以看出出开发商商对于06年市市场的信信心还不不是很足足，加上上6月份份新政的的实施，，上半年年有所复复苏的市场场又蒙上上一层阴阴影。楼盘开发发供应分分析—小结规模———城东平平均规模模仍然较较大；价格———2006年1-6月月，住宅宅整体均均价4064元元/㎡；；建筑类别别——高高层和小小高层旗旗鼓相当当；住宅类型型——电电梯公寓寓占据半半壁江山山；楼盘开发发供应分分析—供应特征征购房决策策趋于理理性；自住需求求占主体体；观望后真真实需求求集中释释放；住房需求求面积———80-120㎡的的经济型型住房为为主；城西、城城南依然然是最受受青睐的的居住区区域；销售价格格——期期望值4000元/㎡㎡。楼盘开发发供应分分析—需求特征征区域竞争争分析城东房地地产市场场概述随着政府府向东发发展的规规划出台台，沙河河改造完完工，东调工的的程启动动城东成成为房产产开发最最为火热热的区域域。众多品牌牌开发商商入住带带动整个个区域品品质的提提升，开开发量成为成成都最大大的区域域。向东发展展规划成都市向向东发展展规划区区范围一一共226平方方公里，，其中外环路路以内上上是76平方公公里，外外环路以以外是150平平方公里，范范围是是西至沙沙河成仁仁公路，，南至三三环路成成龙路南侧控制制界，东东至龙泉泉驿东侧侧成环路路，北北至成南南高速公路。向东发展展规划——城东副副中心心规划面积76平方公里，规划人口73.5万人定位以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区分区总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统核心核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心环境占总用地３３．１％的绿地，成为成都绿地最为集中的区域。最高指标的生态，３６％的绿地覆盖率配套３座污水处理厂、两座２２０ＫＶ的变电站、１２座天然气配气站、１２个电信交换局规划也已布局城东城东优优势最大的城市公园10平方公里最大的人工湖1000亩最好的生态环境最高的人均绿地率人均13.6平米城东楼楼盘总总特征征品牌开开发商商楼盘品品质高高3房居居家户户型为为主现代建建筑风风格电梯公公寓为为主竞争楼楼盘基基本状状况项目名称建筑形态户型（M2）占地（亩）建筑面积（M2）销售价格销售率开发商地址卓锦城电梯多层95-240969亩100万400095%盛吉力房产锦江区三圣乡蓝谷地4期电梯85-151306亩50万400070%融创集团成龙路与三环路交汇处万科魅力之城电梯70-150666亩70万41003期70%万科房产成渝高速与三环路交汇上东阳光3期多层70-300630亩60万360080%宏信/达义房产红河大道雅郡景观电梯80-20080亩10万450095%成都汇成房产成龙路川师斜对面领域电梯多层77-16087亩14万多4000电38001批80%加贝置业老成渝路，三环内侧大观城市花园电梯87-18052亩7.8万350070%成都经典房产三环外大观立交旁千和·意境多层76-15045亩6万310095%成都千和物业三环外大观立交旁晨光丽景3期多层104-206126亩8万300095%成都天地置业红河大道开发规规模较较大，，品质质将不不断得得到提提升，，现代代风格格为主主；房地产产的整整体价价位提提升，，三环环内超超过4000元元/平平米，，三环外侧侧整体体逼近近4000元/平米米；中大户户型在在一段段时期期内仍仍将成成为市市场主主流；；各种新新政的的出台台对整整个市市场的的销售售有一一定的的考验验；城东房房地产产销售售仍将将持续续火爆爆；电梯公公寓以以成为为区域域开发发主流流；外来客客户的的比例例会继继续加加大。。竞争楼楼盘开开发特特征目标客客户层层分析析目标客客户的的构成成客户类型消费心理需求单位和面积可承受总价比例附近区域生意人和商贩想改善目前居住条件，提高居住质量；喜欢本项目高品质生活社区，对该片区有感情，二次置业者居多大三房；面积在100—130平方米左右40—50万约20%公务员及金融、学校、医务人事向往健康、幽静、安全的郊区生活，要求性价比比较高经济型三房为主，面积在90—110平方米左右35—45万约20%大型企业及学校的职工生活及交通便利，对楼盘品质和内外环境有一定的要求小三房，两房为主，面积在80-100平方米左右30-40万约30%新兴白领购买高档房屋经济能力有限，但想拥有高质量生活希望一步到位置业两房为主，70—80平方米之间25—35万约20%区域工作的年轻大学生低总价，低首付，低月供。交通便利重视小区独特的品质。两房、一房为主，50—80平方米之间20—30万约10%购房者者重视视因素素以文化化为导导向社社区氛氛围，，较为为完善善的小小区功功能配配套；；对住宅宅、环环境的的细部部人性性化设设计更更加注注重；；重视高高性价价比；；对楼盘盘形象象品质质及生生活品品质更更加注注重；；对建筑筑希望望在现现代中中融入入一定定的文文化内内涵；；第二部部分产产品品定位位·项目状状况分分析·物业定定位项目状状况分分析项目四四至东临万科魅力力之城体育馆馆，为区域内内休闲运动中中心；南临六车道的的规划道路，，对面为待拆拆迁用地；西临三环路及及50米绿化化隔离带，是是城市交通动动脉；北临万科魅力力之城二期住住宅，目前以以逐步入住。。生活：位于东东部新城核心心区域，充分分享受万科魅魅力之城近10万平米的的商业配套；；交通：紧邻城城市交通动脉脉三环路，及及规划的地铁铁二号线，相相邻的驿都大大道、老成渝渝路直达城市市中心，并紧紧邻五桂桥客客运站；教育：四川师师范大学等多多所高校环绕绕；景观环境：中中产城东人均均绿地面积13.6平米米，绿地率30%，同时时紧邻10平平方公里的十十陵城市森林林公园、塔子子山公园。项目周边环境境项目地块情况况项目地块规模模较小净用地4822.85平米（7.2343亩亩）地形较为方正正，地势平坦坦。建设净用地面面积：4822.85平平方米(7.2343亩亩)待征地面积:7869.7平方米(道路待征地地6095.29平方米米,待征绿地地1774.41平方米米)建筑密度:25%绿化率:不小小于30%容积率:5.0项目地块指标标地块SWOT分析优势（S）◆区位：城东副中心核心区域，临三环◆交通：紧邻三环，地铁二号线，沙河堡客运中心站◆环境：中产城东，人均绿地13.6平米◆景观：临10平方公里森林公园、塔子三公园◆配套：享万科魅力之城近10万平米商业配套◆规模：规模较小，销售周期短◆1774平米待征绿地，弥补小区内环境劣势劣势（W）◆心理距离＞实际路程◆项目整体规模较小，不利做高品质社区◆三环路半封闭的隔断影响◆社区景观有限机会（O）◆政府规划

◆增值空间◆当地市场需求◆周边同质竞争楼盘的缺乏◆区域影响力提高威胁（T）◆周边地块开发时期与本案重合◆区域市场竞争激烈◆国家调控不断加强◆开发商无品牌优势及客户积累物业产品定位位城东品质精精致时尚尚总体定位档次定位中高档次，精精致社区！功能定位住宅+临街底底商建筑类型定位位高层电梯公寓寓户型面积及配配比主力户型：2房1厅（40%）电梯70—85平米次主力户型：：2房2厅（（30%）电梯90—100平米次户型：3房房1厅（20%）电梯100——120平米米次户型：1房房1厅（10%）电梯50—60平米户型组合建筑风格建议议现代时尚风格造型风格造型园林景观建议议主题景观＋情情景商业街园林景观建议议景观示意项目规划初步步设想开发思路设计风格大众化目标客户差异性总体规划品质感房地产开发就就是研究在特特定的时间空间里，在合合理控制风险险的基础上，，最大限度的发挥土地价值值开发策略—我们对房产开开发的理解总体规划开发周期，1年同步开发以电梯中档为为主半围合18、22层层结合总体规划建筑形态板式加点式结结构高层电梯总体规划—示意图项目初步经济济指标建设净用地面面积：4822.85平平方米(7.2343亩亩)总建筑面积：：约25000平方米（住宅约22000，商商业约2000平米，地地下约1000平米）公共绿地面积积：1774.41平方方米容积率:5.0绿地率:30%总户数：约260户建筑密度:25%停车位：地下下约50辆，，地面约100辆项目投资估算算地价：约2960建安成本：约约4230不可预见费：：约60管理费用：约约100营销费用：约约410直接成本合计计：7760（